龙岗区域价值分析20120516.ppt

TDJ区域资料收集,龙岗步入“后大运时代” 龙岗区城市更新项目计划拆除重建项目或片区共85个 深惠路沿线城市更新，沿线有35个项目列入计划 沿着“龙岗大道”着力打造多个区域性商贸集聚区，推出一批商业综合体，大力发展特色商贸、酒店住宿、文化娱乐、休闲、餐饮等现代服务业，打造连通市中心、辐射莞惠的现代服务业通道。同时，“龙岗大道”沿线规划分布有9个创新产业园，定位主要为软件设计、文化创意、战略性新兴产业、总部研发基地。9个园区总建筑面积437万平方米,拆,龙岗万科广场项目位于龙岗中心城总体城市规划的新城中心，毗邻龙岗区文化中心、青少年宫、书城、科学馆，对面即为龙岗区政府，政府规划定位为区域商业中心区，龙岗万科广场项目总面积达15万平方米，地上五层，地下一层。该购物中心由全球知名设计事务所凯里森操刀设计，以“时光印迹”为理念，打造出诸如三中庭设计、“大眼睛”天窗、巨型浮蛋等创新设计亮点。龙岗万科广场定位为城市级中高端购物中心，其目标消费人群面向全客层，并以家庭消费人群为重点。 定位：全客层，集休闲、娱乐、餐饮、购物于一体的适度领先的品质型一站式购物中心。 南侧为深圳地铁三号线，北侧为龙岗区的中轴线龙翔路，周边规划为龙岗中心城居住新区，核心商圈 项目包含商业、公务、休闲、娱乐、居住于一体，是龙岗首座100万平米大型都市综合体， 位于龙岗中心城龙翔大道上，占地21万平方米，建筑面积近100万平方米，15万平米万科广场，10万平米160米四级写字楼万科大厦、70万平方米的住宅万科天誉。 进入品牌：zara,blt等400多个商家,第一中心：福田中心区，包括罗湖在内的城市发展，形成深圳这座城市最中心的区域； 第二中心：前海中心。前海中心在国务院和市政府的各项政策、规划支持下，辐射范围涵括了南山中心区、后海甚至宝中。 第三大中心：龙岗中心城中心城 片区规划：城市次中心，深东之核心 根据规划，龙岗中心城中心区是指以吉祥中路以东、龙平西路以南、龙城大道以西、深惠路以北的城市用地，总用地面积281.68万平方米，该片区建设规模总量为319.4万平方米。 一、功能定位：城市次中心 以商业、办公功能为主， 结合邻近地铁3号线（吉祥站、龙城广场站）两个站点，强化中心城的商业服务功能及标志性空间的塑造；同时考虑客家历史建筑的保护，延续地区的历史脉络，强调地区功能的混合型，扩大对外的街道界面，提升地区活力。 二、空间轴线：空间发展轴，景观主轴线 深惠路作为龙岗的空间发展轴，是由龙城、龙岗、坪地三部分构成，连接惠州，是深圳东部城市主要生活轴线。以地铁三号线建设为契机，对道路两侧用地功能进行调整，带动沿线用地功能提升，最终建设成为龙岗区标志性的景观大道。 中心的核心都市综合体 新老西村城中村的专项旧改，规划范围为龙城广场、深惠路、规划的公园南路、龙翔大道所围合的区域。该区域正是位于龙岗中心区的核心位置，是龙岗中心区中心化发展的标志性旧改工程，涉及教育、商业、市政配套、广场配备,全球趋势CAZ已成为众多国际大都市核心发展规划定位 A、深圳后30年发展从经济发展城市发展转移，由于土地储备、规划等问题，商务向西趋势已改变 B、龙岗定位CAZ，发展深圳“中央活力区”，复合商务、行政、文化、生活及旅游等多重功能，实现持久活力；是对CBD商务进行品质与内涵的延伸。 1、 高层人才创业基地+优秀旅游目的地 +繁华商业街区+异域美食聚集区 2、 完备功能配置、提高建设标准和服务水平 增加产业聚集关联性的生产性服务功能 3、 解决城市更新及再生资源的利用 解决空间资源的合理配置 4、 增加就业、提升市民生活质量 为区域经济创造可持续的税收 大运1800亿投入，1415.85亿投资交通系统建设， 深惠路改造成功，龙岗车道扩至24条， 地铁3号线通车，12、16号线提前启动 ， 深圳东站、国厦深铁线等建设加速，促进东岸一体化进程 l商务：龙岗中心城商务集聚效应明显，多座工商物业集聚龙城核心 l配套：出现珠江皇冠五星级酒店、正中高尔夫等高端商务配套 l部分商用物业开发商：正中集团、荣超集团、珠江地产等 l商用物业开发商及顶级企业进驻龙岗的首选区域！,目前，布吉、横岗等地新盘供应较少，购房需求自然正在往龙岗中心城与大运新城转移。“一旦新盘”去库存化“停止下来，龙岗中心城房价紧跟市区上涨将不可避免。”一位业内人士。 针对目前龙岗中心城大户型热销现象，有开发商人士表示，“这完全在预期之内。”按照正常销售节点，一些大户型由于总价较普通户型高，一般都放在销售后期推出，或者是户型较好，货量不多开发商普遍有“惜售心理”。目前龙岗中心城大户型供应紧缺，总推量仅多套大户型买家需求仍然十分旺盛，此轮大户型旺销行情与高端居住需求与投资需求联合拉动。 深圳房价连续多月上涨之后，龙岗已成深圳最值得投资的区域之一。“无论是自住性质的换房客还是投资客，龙岗相对于市区内的价格优势仍然十分明显，特别是中心城与大运新城等片区一些优质楼盘的销售完毕，好地段的大户型供应将减少。”该开发商表示。,未来谁将成为深圳的产业之都？毫无疑问，是龙岗。而且，它现在已经是了，将来只会更加强大。 在全市“9+2”高新技术产业片区中，龙岗区范围内有4+1个，总规划面积将近100平方公里，占全市产业带总面积的一半还多。 在全市确定的十大重点产业项目，有一半分布在龙岗，粗略估计，这5个重点产业项目将来为龙岗带来的年产值将达到2000亿元以上，其中仅一个坝光精细化工产业园区，建成投产后年产值便可能达到1200亿元之巨。 深圳市六大物流园区中唯一的综合性物流园区也在龙岗，平湖物流园总占地规模达到了14.75平方公里，并且已经引进了华南城、华润万佳配送中心等等国内外名企进驻。 而未来的龙岗，还将会凭借大运会的东风，加强对会展、文化、旅游、金融等高端服务业的发展，这些发展给了龙岗未来无尽的想象 在产业化的带动下，区域的投资价值将不断看涨，尤其是其中的房地产，更会被视作和这个产业之都不相匹配的洼地，而发生翻天覆地的价值重估。 高科技产业已成龙岗经济发展支柱 目前，深圳的高科技产业主力基本上已经全部集中在龙岗，它事实上已经成为龙岗区的第一支柱产业，并且是深圳市重要的高新技术产品制造基地、成果转化基地、出口加工基地和特色产业聚集基地，专家们相信，坂雪岗楼市在过去数年里的火爆发展，在未来的数年内可能会扩展到整个龙岗区。 在全市“9+2”高新技术产业片区中，龙岗区范围内有4+1个，总规划面积达97.91平方公里，分别为坂雪岗、大工业区、宝龙-碧岭工业区、葵涌-大鹏和东部海洋片区，总规划面积达97.91平方公里，占全市产业带总面积的58%，这是在任何一个区域都不曾达到的。,高新技术产业带的建设有力地推进了龙岗区高新技术产业的可持续发展，到2007年底，龙岗全区经认定的高新技术企业共有291家，其中产值超亿元的企业有58家，超10亿元的企业有14家，超100亿元的企业有2家。而从2006年到2008年，龙岗全区规模以上企业实现的高新技术产品产值从当年的不足1000亿元增长到了2082亿元，几乎翻了一倍。 到目前为止，龙岗已经成为全市乃至整个华南区的高新技术的产业基地，并已发展形成了具有国际竞争力的企业集群。而且，该区还引进了日立环球、三星、住友、兄弟工业、欧姆龙等世界500强、国际跨国公司和上市公司共140多家。 在其中，我们所熟知的坂雪岗高新技术片区，这里集中着华为、新天下、康冠为主的IT产业集中区，已经在事实上成为深圳发展最为成功的高科技片区。 而接下来，深圳将重点推进的全市10大重点产业项目，有5个都在龙岗。其中，位于坪山街道的比亚迪汽车项目，可实现年产20万辆汽车；位于宝龙工业区的意法半导体封装测试项目，投产后年产值200亿元人民币 现代物流业打造国际物流业航母 在第一重要的高科技产业之下，龙岗的另一支柱产业便是在全深圳都具有中心地位的现代物流业。深圳2006年出台的深圳市现代物流业“十一五”发展规划，将全市唯一一个综合枢纽型物流园区的地位给了龙岗平湖，该园区容纳于深圳中部物流组团之中，规划控制用地14.75平方公里，分为货运枢纽、仓储配送、专业市场和精益物流四大功能板块，在深圳物流业的地位日益突出。 事实上，总占地14.75平方公里的平湖物流园不仅是深圳市最早确立的一个物流基地，更是深圳市重点物流项目落户最多的园区。在过去几年时间里，已经有先后超过20个物流项目落户于此。在深圳目前所有的物流园中，平湖物流园的王者气势已然显现。尤其是其中的总建筑规模达220万平方米的华南城，该项目全部建成后将成为全球规模最大的工业原料交易中心。有物流业专家曾经感叹说，有这样的一个超级物流航母的领跑，若干重点物流项目的引进以及众多物流名企的扎堆，势必将在平湖引起中国物流产业最叹为观止的“集群效应”，并强力推动平湖乃至龙岗经济的快速壮大！ 在平湖之外，龙岗区目前正在规划的物流项目尚有选址坑梓的龙岗保税物流中心(B型)，该物流中心除了具备转口贸易、出口退税、进口保税、国际转口贸易等常见功能外，还将拥有国际物流、国际中转、国际采购、国际配送、检测维修共九大功能。 2007年的一则消息，曾将龙岗物流业放在特区内外一体化和大运两大机遇的背景下说，“具有天然区位优势的龙岗必将成为国内外物流业的航母”。,高端服务业体育经济将成新引擎 在2007年，龙岗区政府就曾表示，龙岗未来三大产业结构要从原来偏重第二产业发展向二、三产业并重转变，而且，三大产业的内容也要高端化，第三产业要以高品质、品牌化的产业作为发展方向，重点发展现代物流、创意、金融、文化、体育、旅游等高端服务业和总部经济。 而随着大运会的临近，龙岗第三产业的发展雏形也越加清晰，社科院一位专门研究第三产业的学者曾撰文称，龙岗的第三产业未来将会以文化、体育、会展、旅游以及金融为核心。 在文化方面，龙岗曾经确立了“文化强区”的发展战略，力争使文化产业逐步成为全区新的经济增长点和未来的支柱产业。以大芬油画为代表的工艺美术业，已形成油画生产、收购和集中外销一条龙体系。而以印刷业为龙头、以音像类产品制造为支撑的文化产品制造业，已成为龙岗区最具实力的文化产业项目。 在会展业方面，龙岗目前及未来将会形成以文博会、高交会以及华南城为依托的会展经济。由于高交会馆迁址到了龙岗中心城，未来的龙岗，除了成为文博会的分会址之外，还将成为“高交会”的分会场。 在体育方面，则突出表现在2011年将举办的大运会上，这将令龙岗的体育经济面临前所未有的发展机遇，并给龙岗经济注入更大的活力。一家投行单位发布的研究报告指出，为了加强大运会建设，深圳各种直接或间接的资金投入预计将超过1800亿元人民币，这个投资规模相当于龙岗去年的GDP。同时，令业界看好的还不止是大运会本身所产生的经济效应，还包括其联动产生的经济“协同效应”，并带动创意设计、品牌会展和高端旅游等多项关联服务的发展。 区域楼市价值将被重估 “如果将眼光放5-10年，你就会认可龙岗目前的房价的确是被低估了。”一位长期在龙岗投资房地产的资深投资人士说，在过去一轮的楼市牛市中，龙岗房价从大约4000元/平方米一路涨到了如今的8000元/平方米以上，虽然涨幅不小，但是和深圳的其余5个区域相比，龙岗房价的涨幅其实是最低的。 但是，基于上述理由，在很多人眼中，龙岗可能是未来深圳最具发展潜力的区域之一。“所有的一切归结于一个原因。”一位研究龙岗本地经济多年的学者一语中的，“深圳2000平方公里的土地上，只有龙岗还有大量的土地可供挖掘，这给了龙岗未来无比浓烈的想象空间，这种想象空间是其它区域所不具备的。”“和关内不同，龙岗目前的支柱产业是第二产业，”上述学者表示，“第二产业需要更多的人才，他们会为区域房地产市场的不断发展持续提供源源不绝的动力。”尤其是其中的高科技产业，更是会积聚非常多的高收入人才，这些人群积聚在龙岗，势必会产生非常丰富的购房需求。也正是这些丰富的购房需求，才令业界对龙岗楼市目前仍处于洼地、未来将发生翻天覆地的价值重估有了非常坚实的立足点，事实上，从很多大牌开发商如万科、中海、鸿荣源自2003年以来便开始在龙岗攻城略地的动作来看，他们看好龙岗的未来发展其实是早有准备。 这些都预示着，这个区域的投资价值将不断看涨，尤其是其中的房地产，更会被视作和这个产业之都不相匹配的洼地，而发生翻天覆地的价值重估。,专家访谈 只有产业发展才能带动楼市发展访谈嘉宾：王世泰资深地产评论人问：龙岗的产业发展将怎样带动房地产发展？ 王：我觉得首先有必要澄清的一个话题是，百业兴，楼市才兴，而不是楼市兴，带动百业兴。在现在抗击经济危机的背景下，目前楼市出现了快速回暖，其实是喜忧参半的，因为整体的经济并没有出现复苏，所以，楼市复苏的根基是不牢固的。当然，龙岗现在有比较雄厚的产业基础，工业区本身发展引进了很多企业，甚至是500强，这会带动区域的配套建设，并产生了财富积累，其中很多中高层管理人员会产生居住品质改善的需求，这才会为房地产发展带来长足的发展动力。而我们如果只通过房地产发展来拉动经济发展，那可能仅仅奏效于一时，不能奏效于长远。比如地方政府可以卖地，地方财政收入一时间会上升，但是这种发展是不能维持的。我们要清醒认识到，只有产业的发展，才能为楼市提供比较长久的基础，所幸的是，龙岗在这方面具有比较明显的优势，它的高科技产业基础很雄厚，这能为区域的发展提供比较坚实的基础。 问：综合配套改革和新任市长的上任，会给龙岗带来怎样的想象？ 王：很显然，综合配套改革，关内外之间