2010天津大港区港东新城项目可行性研究报告60P.doc

津滨汉沽分公司 大港区港东新城项目可研报告大港区港东新城项目可行性研究报告天津津滨发展股份有限公司汉沽分公司2010年1056目 录一、总论摘要11.1项目名称11.2项目概况11.2.1宗地位置11.2.2规划指标11.2.3项目定位11.2.4产品定位11.3项目开发分期21.4财务分析21.5综合评价2二、项目概况32.1项目地理位置32.2项目地块现状32.3周边交通状况32.4项目周边配套52.5项目周边环境62.6控规指标7三、区域发展规划分析73.1大港区域概况73.2大港区经济发展93.3大港区发展规划113.4大港区功能布局123.4.1南港工业区133.4.2南港轻纺城143.4.3大港油田区153.4.4港东新城区163.5区域发展潜力小结19四、项目市场分析204.1宏观新政解析204.1.1房地产行业宏观政策回顾204.1.2宏观新政下的天津市场214.1.3地方性房地产政策回顾224.1.4天津政策解读限购令出台224.2 大港区土地一级市场244.2.1土地市场成交情况244.2.2土地潜在供应市场244.3大港区商品房二级市场254.3.1老城区市场254.3.2大港区成交数据分析264.3.3港东新城市场分析294.4大港区二手房三级市场384.5项目市场综合评述38五、项目整体定位405.1项目定位分析405.2项目定位策略415.3项目市场定位415.4目标客户群定位415.5住宅产品定位425.5.1产品组合及布局建议425.5.2项目户型配比建议435.5.3产品价值点建议43六、项目经营方案436.1开发周期436.2经营方式446.3营销策略456.3.1产品卖点总结456.3.2销售策略45七、项目投资收益分析467.1商品住宅（容积率1.5）投资收益测算467.1.1投资估算467.1.2收入估算477.1.3资金筹措477.1.4投资收益汇总表477.2商品住宅（容积率1.8）投资收益测算487.2.1投资估算487.2.2收入估算497.2.3资金筹措497.2.4投资收益汇总表507.3商品住宅容积率1.5与1.8方案对比517.4商品住宅盈亏平衡分析517.5限价房项目（容积率1.8）投资收益测算527.5.1投资估算527.5.2收入估算537.5.3资金筹措547.5.4投资收益汇总表54八、综合评价55一、总论摘要1.1项目名称大港区港东新城项目1.2项目概况1.2.1宗地位置地块位于大港区港东新城港塘路与万泉路交口，距大港区政府仅4.5公里。宗地北至万泉路，南至学府三路，西至塘港路，东至九经路。1.2.2规划指标n 宗地占地面积：287369平方米，其中保障性住房占地面积为73915平米n 宗地性质：居住用地n 商品房占地面积：213454平米n 容积率1.5-1.8n 建筑面积：431053517264平米。1.2.3项目定位项目市场站位：领先区域市场水平，打造区域标杆项目。项目市场定位：大港向东，生态+生活宜居之城。港东新城定位于大港区域升级的标志，本项目定位于新城居住品质升级的标杆。突出项目所在区域的生态生活环境的升级，主打生态宜居牌。通过园林景观、品质感较强的外立面设计、超越当地市场的规划布局、户型设计、市场认可度较高需求较大的洋房产品打造，并通过示范区进行展示，跳出现有市场水平，打造区域标杆项目。1.2.4产品定位产品类型定位：高层+花园洋房产品定位：本项目产品主要面向客群为大港区域客户以及油田、南港工业区、轻纺城产业型客户，兼顾外省市蓝印及塘沽投资客群。高层中小户型产品主要针对首次置业及蓝印及投资客户，洋房产品主要针对首改及多次改善型客户。在项目外立面、建筑特点等方面提高产品附加值，打造区域标杆产品。80-85平米，所占比例15%。蓝印及投资客户。85-90平米，所占比例30%。首次置业+投资客户。115-120平米，所占比例30%。首次改善客户。130-140平米，所占比例25%。再次改善客户。（洋房产品为主）1.3项目开发分期本项目分成两个部分，第一部分为限价房，建筑面积12万平，开发周期2.5年；第二部分为商品房，建筑面积32万或38万平米(容积率为1.5或1.8)，共分四期开发，开发周期5年零2个月。1.4财务分析本项目商品房部分通过投资估算分析，项目商品住宅部分（以容积率1.8计算）总投资30.337亿元，预期实现销售收入39.104亿元，实现净利润6.575亿元，税后销售利润率16.81%。保障性住房部分项目总投资7.300亿元，预期实现销售收入7.854亿元，实现净利润5371万元，税后销售利润率6.84%。1.5综合评价滨海新区三区合并，“双港双城”发展战略下的重要战略区域。港东新城是大港区域发展、功能升级的必然方向。同时新城定位于服务南港工业区和纺织城等重要产业的生活配套服务区，未来产业客户将成为项目发展的有效支撑。新区规划起点较高，交通便捷，区位优势明显，未来教育、医疗、商业等生活配套完善，区域成长潜性较高。新一届政府领导班子对新城发展更加重视，港东新城发展建设驶入快车道。项目总规模51万平方米（以1.8容积率计算，包含限价房），用地规模较大，整体利润较高。同时通过此次与政府的保障性住房合作，为与政府后续开发合作，以及公司在区域持续发展提供有力保证。本项目商品房部分通过投资估算分析，项目商品住宅部分（以容积率1.8计算）总投资30.337亿元，预期实现销售收入39.104亿元，实现净利润6.575亿元，税后销售利润率16.81%。本项目将通过园林景观、品质感较强的外立面设计、超越当地市场的规划布局、户型设计、市场认可度较高需求较大的洋房产品打造，通过示范区进行展示，跳出现有市场水平，打造区域标杆项目。二、项目概况2.1项目地理位置地块位于大港区港东新城港塘路与万泉路交口，距大港区政府仅4.5公里。宗地北至万泉路，南至学府三路，西至塘港路，东至九经路。距离大港区内主要干线世纪大道3.4公里，距海景路1.3公里。2.2项目地块现状宗地现状场地平整，无地上物，大配套管线齐全，目前宗地内无道路。宗地性质为居住用地，土地面积为287369平方米，其中保障性住房占地73915平米。2.3周边交通状况区位优势明显，规划交通路网发达。项目宗地位于大港区港东新城规划的北组团位置，距大港区老城区仅3公里，距离港东新城核心商业区仅2公里，距官港湖生态区仅5公里，距离滨海新区中心商务区10公里，距离南港纺织城4公里，距南港工业区11公里，距大港油田12公里、距临港产业区14公里，区位优势明显。项目宗地地处大港区内主要交通线路的交汇处，交通优势明显。宗地位置西临塘港路，西距津歧线仅1.7公里；东距海景路1.3公里，海景路为连接塘沽与大港的快速路，预计海景路明年可建成通车；南距世纪大道2.5公里，世纪大道为大港区连接港东新城与老城区的主干道路。宗地周边有海滨大道、塘汉快速、唐津高速、港塘快速等，可快速到达市区、滨海新区各功能区及黄骅、沧州等周边城市。塘港路海景路世纪大道2.4项目周边配套目前项目所处的区域周边配套尚不完善，港东新城内大港一中已经建成并投入使用，处于世纪大道的行政中心已经建成。配套设施建设尚不完善主要是由于大港区上届政府对新城开发建设推动力度不足，监管力度不够，与天房合作失败也可从中体现。三区合并后，港东新城定位于承载周边产业配套服务区，新一届领导班子更加重视，未来港东新城建设将迎来快速发展期。从区域板块规划来看，本项目周边配套规划有医院、幼儿园、中学、小学、超市、菜市场、商业街等，完全可以满足新城居民日常生活需求。2.5项目周边环境n 用地四至情况：宗地东侧和南侧为港东新城待开发空置土地，其中东侧为规划教育用地及供水站，南侧规划为居住及商业配套用地。；宗地北侧为天津扎一钢铁集团公司工厂和大港殡仪馆，紧邻地块北侧为规划商业配套用地；宗地西侧土地属于板桥农场所有； n 用地重要影响因素分析：天津扎一钢铁集团公司轧钢厂：主要为粉尘污染影响。大港区域夏季主导风向为南南西向,冬季主导风向为北北西向,秋季以东向为主导风向。从风向角度来看，冬季风向对项目有一定影响。厂内设有废水循环系统，不会对厂外环境造成影响。用地北侧规划商业带对污染有一定阻隔效应,总体影响相对较小。大港殡仪馆：按照政府规划殡仪馆将要拆除，具体拆除时间未定，属于不确定因素。预计殡仪馆会对项目购买者产生一定的负面心理作用，但由于并非与项目直接接壤，同时有用地北侧商业带进行阻隔，整体影响较小。板桥农场用地：宗地西侧土地属于板桥农场所有，尚不属于港东新城规划范围内，发展方向不明朗。目前农场一侧整体环境较差，对项目前期形象展示有一定影响。用地内部高压线：地块内部有一条南北向高压线走廊，会对未来项目规划布局造成一定影响，同时影响整体品质。目前政府正在与电力部门商谈迁移高压线。2.6控规指标n 宗地占地面积：287369平方米（其中保障性住房占地面积为73915平米）n 宗地性质：居住用地n 商品房占地面积：213454平米n 容积率1.5-1.8n 建筑面积：431053517264平米。三、区域发展规划分析3.1大港区域概况大港区位于天津市东南部，东临渤海湾、塘沽区，南与河北省黄骅市接壤；西与静海县为邻,北与津南、西青两区交界，总面积1113平方公里，占滨海新区面积的一半；全区共辖4个乡、3个建制镇、5个街道办事处、60个居民委员会，常驻人口43万；区内驻有中石油大港油田公司、中石化天津石化公司、中石化第四建筑公司、大港发电厂等国有大型企业。地理位置优越：大港区地处环渤海经济圈核心地带，距北京首都国际机场165公里，距天港塘25公里，距天津火车站42公里，距天津滨海国际机场38公里。港塘公路、港塘公路、津淄公路、津歧公路等高等级公路、津汕高速和港塘高速以及李港铁路、黄万铁路穿区而过，外接丹拉、京津塘、唐津、京沪、津晋等高速公路。产业基础雄厚：大港是全国重要的石油和石油化工基地之一，经过几十年的开发建设，逐渐形成了石油开采、炼油、乙烯、化工等配套齐全的工业体系。目前，总投资330亿元的中石化百万吨乙烯炼化一体化项目正在建设，预计2009年竣工，投产后炼油能力将达到1250万吨，乙烯生产能力将达到120万吨。这些项目的实施，不仅会进一步扩大和巩固大港石化产业基础，而且将为生态石化基地建设提供了坚实的保障。自然资源丰富：区域累计探明石油地质储量10.3亿吨，原油年生产能力520万吨；累计探明天然气地质储量642.73亿立方米，天然气年生产能力4亿立方米；地热资源面积62平方公里；海岸线长达25公里；土地资源丰富，拥有大量的可开发土地。生态环境良好：大港区建城区绿化覆盖率达到39.6%，绿地率38.55%，人均公共绿地面积10.7平方米。大港水库湿地，被列为市级自然保护区；古泻湖湿地被列为国家级自然保护区。 人才储备充足：区内现有大中型科研院所19个，全区各类专业技术人员2.9万人，其中中高级人才1.3万人，还有石化、石油、石化设备安装、大型电厂产业工人10万人。占地6平方公里的高教生态园区已有8所院校入驻，在校学生2.5万人，可为企业发展提供较高层次的人力资源。3.2大港区经济发展2009年滨海新区地区生产总值完成3810亿元，占天津全市gdp比重46%，成为天津经济发展重要引擎。大港区完成地区生产总值391亿元，在全市行政区范围内排名第五，在滨海新区内排名第二，仅次于塘沽。2009年全市各区生产总值排名情况排位地区区生产总值1滨海新区3810.672西青区455.913东丽区451.134河西区447.185和平区440.786北辰区388.697南开区311.478河北区281.749静海县281.1210武清区276.3111津南区241.6912河东区216.213宝坻区195.214蓟 县176.3115宁河县154.2516红桥区98.95大港区全区生产总值（亿元）20052006200720082009塘沽388.67518.18650.29924.82842.39汉沽35.8443.2652.5260.8977.38大港245.03280.97318.2431.14391.44大港区产业构成情况（亿元）第一产业第二产业第三产业总计塘沽1.13537.11304.15842.39汉沽4.6145.7227.0577.38大港1.8297.3392.31391.44大港在经济布局上，以石油及石油重化工产业为主体，全区生产总值的快速增长，主要来源于第二产业的快速发展，作为全国和天津市重要的石油、石化基地，大港区经过多年年的建设，已经形成雄厚的石油、石化产业优势，为地区的快速发展提供了产业基础；第三产业增长速度，是衡量一个地区发展速度的重要指标，近5年来，大港区第三产业也保持着稳定的增长，所占比重逐渐提高。大港区固定资产投资情况（亿元）20052006200720082009塘沽347.5466.34408.2615.56863.30汉沽22.126.6242.72100.61171.15大港56.4891.06144.48219.98242.84从2005年至2009年，大港区固定资产投资逐年递增，2009年全区固定资产投资总额242.84亿元，达到2005年的近4.3倍。 大港区近年经济快速增长，具备石油、石化产业优势，二、三产业保持稳定增长，随着滨海新区三区合并，重点建设项目的开工建设，大港地区将迎来一轮新的发展高峰。3.3大港区发展规划三区合并，双城双港规划，大港迎来新的发展机遇。 “双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态”的空间发展战略规划，是滨海新区相对于天津市的重要发展地位。双城，指中心城区和滨海新区核心区，这是天津城市功能的核心载体。双港，指天港塘的北港区和南港区，这是城市发展的核心战略资源，是天津发展的独特优势。相向拓展则是双城及双港相向发展，这是城市发展的主导方向。通过“双港”战略，加快南港区建设，扩大天港塘口规模，培育壮大临港产业，调整优化铁路、公路集疏运体系，促进港城协调发展，更好地发挥欧亚大陆桥优势，进一步密切与“三北”腹地和中西亚地区的交通联系，加快建设成为我国北方国际航运中心和国际物流中心，增强港口对城市和区域的辐射带动功能。随着滨海新区三区行政合并，大港区域发展统筹于滨海新区整体发展框架之下，大港地区依托重工业基础优势，以及自然资源优势，成为滨海新区发展重要战略区域。重点建设项目南港工业区、南港轻纺城、港东新城等相继加快开发落实，其中加快南港工业区建设为滨海新区规划十大战役之首，大港地区将迎来一轮新的发展高峰。3.4大港区功能布局大港区域产业布局及功能定位：依托大港油田及现有工业为基础，以开发南港工业区、轻纺工业园和港东新城为重点，着力打造世界级重石化工业基地和我国北方重要的轻纺工业基地。南港工业区：规划200平方公里，十大战役之首，打造世界级重石化工业基地。轻纺工业园：一期规划面积26平方公里，定位我国北方重要的轻纺织工业基地。大港油田区：天津地区重要的石油产业区，多功能于一体的油气生产基地。港东新城：规划面积30平方公里，城区功能拓展升级区域，同时定位于服务南港工业区和纺织城等产业提供生活配套服务的区域，实现区域建设资金平衡。南港工业区南港轻纺城港东新城大港油田区3.4.1南港工业区南港工业区南港工业区规划总面积200平方公里，其中陆域面积162平方公里，西起津歧公路，东向东围海造陆至-4米等深线，北起独流减河右治导线，南至青静黄左治导线。空间结构呈“一区一带五园”布局，“一区”指南港工业区世界级重化产业基地，国家循环经济示范区。“一带”指在南港工业区西侧，沿津歧公路建设宽约1公里的生态绿化防护隔离带。“五园”指石化产业园、冶金装备制造园、综合产业园、港口物流园和公用工程园。重点发展石化、冶金钢铁、装备制造、港口物流4大主导功能，同时互补发展海洋产业、新能源、环保产业。南港工业区定位于“世界级重化产业和港口综合功能区”。以发展石油化工、冶金装备制造为主导，以承接重大产业项目为重点，以与产业发展相适应的港口物流业为支撑，致力于建设一流的综合性、一体化的现代工业港区。陶氏化学物流中心、法液空、东港石油等6个项目正式签约。大炼油、大乙烯、石油仓储物流等领域的重大项目正在积极推进中。国家原油和成品油战略储备库等一批重大建设项目已陆续开工建设。预计建成后创造直接就业岗位约20万个，由于港东新城为其主要的配套服务区域，南港工业区将带来大量需求支撑。3.4.2南港轻纺城轻纺工业园地处滨海新区核心区以南，独流减河北岸，与港东新城南部接壤。一期规划面积26平方公里，规划范围为：东起西中环、南至轻纺城路、西至海景大道、北至北围堤路。港东新城南港纺织城轻纺工业园定位于我国北方重要的轻纺织工业基地，规划建设纺织工业园、电子汽配园、新型材料园及一个商贸中心，主要发展以轻纺工业为主的石化中下游产业，包括化纤制品、纺织、服装、建材、电子配件等，建立上游供应，中游生产，下游消费的链条式滚动发展的产业结构，集原料、生产、销售相衔接的完整的轻纺工业体系。未来将有大量的企业进驻，带来巨大的人口消费支撑。3.4.3大港油田区大港油田区产业概述：大港油田始建于1964年1月，经过多年的艰苦创业，大港油田已建设成为一个集石油及天然气勘探、开发、原油加工、机械制造、科研设计、后勤服务、多种经营、社会公益等多功能于一体的油气生产基地。目前大港油田内主要企业包括大港矿区服务事业部、东方物探大港分院、中石油大港石化公司、渤海钻探工程有限公司、渤海装备中成机械公司、中国石油集团海洋工程有限公司大港事业部等。大港油田现有职工71000余人，干部总数22000余人，专业技术人员19000余人，人口基数较大，员工收入较高。大港油田区居住环境现状：大港油田区域内主要住宅房龄在15-20年左右，区内5年以内的新建商品房小区主要集中在光明大道沿线，居住品质较差，工业区与居住区区隔较弱，区内遍布采油机，石油化工类企业聚集，环境污染及放射性污染情况日益严重。区域内商业配套设施缺乏，部分沿街商铺，档次较低。二手房均价在8000元左右，地段较好房源可达到9000元左右。由于新增供应有限，楼盘品质较差，商品房价格虚高，一、二手房市场不活跃，典型有价无市市场现状。由于油田客户普遍收入较高，而生活环境改善需求难以得到满足，油田区域市场外溢现象日趋明显，根据市场调研结果显示，港东新城部分项目客群构成中，油田客户比重达到30%-40%。未来油田区域客户将成为项目客户构成的重要组成部分。 3.4.4港东新城区3.4.4.1港东新城概况近年来，随着大港区域经济产业不断发展，同时外来人口也不断增加，现有老城区的功能与规模已经难以满足大港发展的需求。另外为了满足区域产业功能布局要求，为了适应大港、轻纺工业园区、南港工业区、大港油田区的发展所带来的产业人口生活需要，改善城区环境，提供城市功能，大港城区东移，港东新城应运而生。港东新城一组团位于津歧公路、港塘公路以东，板桥河以西，李港铁路以南，上交路以北，规划总用地1004公顷，总建筑面积达7000万平方米，规划居住人口12.5万人。 本项目位于港东新城二组团，位于一组团北部。 港东新城一组团 港东新城二组团 3.4.4.2港东新城交通状况新城距离滨海新区中心商务区10公里，距离南港纺织城2公里，距南港工业区11公里，距大港油田12公里、距临港产业区14公里，区位优势明显。津歧公路向北连接津南区和中心城区，向南连接大港油田区和河北省的东部地区如黄骅市；港塘公路向北连接滨海新区的核心区塘沽区，并连接唐津高速公路和津晋高速公路。上高路东连海防路，西接石化基地及津汕高速公路，是北部生活区与南部石化工业区的分水岭。海景大道（明年建成通车）是基地连接官港森林公园、塘沽区、唐津高速公路和津晋高速公路的又一重要通道。便利的交通条件，必将为港东新城未来的开发打下坚实的基础。 大港一中政府办公行政中心港东新城供热站公共绿化幼儿园，商业用地。服务配套小学综合小学综合商业学校学校学校学校综合配套综合配套教育综合配套综合配套工业用地3.4.4.3港东新城功能规划项目发展用地新城区的规划包括三大功能板块，一组团南部为行政和文化板块，包括区行政中心，文化娱乐方面，规划文化中心、图书中心、艺术图文中心、音乐厅、展览中心等，以及溪谷公园的大面积水域及绿化。一组团中轴规划未来城市商业中心。住宅用地沿两侧分布。项目周边主要为用地北侧规划幼儿园、菜市场以及商业配套用地。 商业中心3.3.4.4港东新城发展理念未来的港东新城从城市运营角度，合理构建城市格局，是一个注重“智慧型发展”和滚动开发的新城区，不论是品牌教育入区、设施环境先行、行政带动，还是商贸促进、住区开发，建设者们正努力打造着一座生态新城、科技新城、人本新城、文化新城和活力新城。 3.5区域发展潜力小结宏观环境潜力：滨海新区三区行政合并，大港区域发展统筹于滨海新区整体发展框架之下，双城双港规划布局，大港地区成为滨海新区发展重要战略区域。滨海新区大格局下，区域迎来新发展契机。区域发展引擎：产业布局上依托大港油田及现有工业为基础，以开发南港工业区、轻纺工业园和港东新城为重点，着力打造世界级重石化工业基地和我国北方重要的轻纺工业基地。重点项目的规划与建设，为区域经济发展与人口导入提供强有力的支撑。港东新城定位：大港发展的必然方向，城区功能升级的必然要求，同时定位于服务南港工业区和纺织城等重要产业的生活配套服务区域，随着重点产业项目的逐渐开工建设，产业人口的不断导入，未来将成为新城发展的有效支撑。新一届政府领导班子对新城发展更加重视，未来几年内港东新城建设将驶入快车道。四、项目市场分析4.1宏观新政解析4.1.1房地产行业宏观政策回顾2010年是我国楼市又一个“调控年”，国家政府先后多次出台较为严厉的调控政策，旨在维护房地产市场稳定，抑制房价快速上涨。楼市调控政策在9月底出台，为稍有回温的楼市再次降温。本次调控政策并非新政，而是继续巩固4月新政成果，虽非新政，但是对市场的心理预期影响大大加深。随着国家调控的继续落实，各地政府细则也相继出台。在本次调控中，房贷政策、限购政策的执行是重点内容之一，随着地方政府相继出台细则，预计二套房贷收紧的政策将在全国范围内迅速推行，或会形成全国限购潮。2010年4-10月部分宏观政策一览时间出台部门政策概要4月15日 国务院办公厅二套房首付不低于50%4月17日 国务院办公厅三套及以上住房贷款暂停发放；外地炒房者限制购买数量；4月19日 住房城乡建设部未取得预售许可的商品住房不得变相收取定金；取得预售许可的商品住房项目10内必须公开全部价格并出售；实行购房实名制。6月4日住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定9月29日财政部、国家税务局、住房和城乡建设部、国土资源部等购房首付提至30%及以上，第三套房停贷；开发商若闲置土地、捂盘惜售将被禁止新拿地；调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。1、第一轮调控4月17日新政（国务院办公厅发布）国务院发出关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，提出十条举措,被称为房地产“新国十条”，包括停发第三套房贷款，遏制外地炒房者，增强房源销售透明性等措施。2、第二轮调控9月29日新政财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部发出关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知，被成为“新五条”，具体规定：n 三套房，外地户口和无社保无纳税证明的停贷。首套不低于30%，第二套不低于50%利率1.1倍。n 购买普通住房且为家庭唯一住房，契税减半征收；购买90平米以下自住物业，减按1%征收契税；出售自住房并在一年内楼换楼的，不再减免个人所得税。n 开发商若闲置土地、捂盘惜售将被禁止新拿地。4.1.2宏观新政下的天津市场2010年4月新国十条出台后，天津房地产市场商品住宅成交量出现下跌，并在今年6月跌至较低点，与往年同比大幅下降，市场观望氛围浓厚，新政对天津房地产市场的深远影响。但进入7月以后，天津市场开始逐步升温，成交量出现不断攀升的形势。9月，天津新建商品住宅共成交8911套，成交面积95万平米，环比上涨33.7%；成交均价为9402元/平米，环比上涨0.7%。二手房市场方面，共成交6477套，成交面积51.5万平米，环比上涨了21.2%。成交均价为7055元/平米，环比上涨了3.8%。大港在今年4月新政后，市场成交量同样趋缓，但大港房地产市场存在一定滞后性，新政的影响并不明显，房价仍然继续攀升，2010年9月大港商品住宅均价为6173元/平米，环比8月上涨2.3%。 4.1.3地方性房地产政策回顾各地政府房市政策梳理城市名称新政细则出台时间深圳本地人每家限买两套房2010年9月30日厦门一户限购一套房2010年10月6日上海一户限购一套房2010年10月7日宁波一户只能新购一套住房2010年10月9日福州暂停发放三套房贷2010年10月10日杭州本地及外地区居民限购一套2010年10月11日南京严格限制第三套2010年10月13日天津城六区限购第三套2010年10月13日4.1.4天津政策解读限购令出台继多个地方政府出台相关调控细则后，天津市政府紧跟国家步调，于10月13日发布通知，将进一步加强房地产宏观调控，促进天津市房地产市场持续健康发展。限制购房数量：本市及外省市居民家庭在市内六区范围内只能新购一套商品住房，对于违反规定购房者，将不予受理权属登记手续。房贷收紧：各商业银行暂停发放居民家庭(包括购房人、配偶以及未成年子女)购买第三套及以上住房贷款；暂停发放不能提供一年以上当地纳税证明纳缴证明的非本地居民的购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整为30%或以上；购买第二套住房的家庭贷款，严格执行首付款不低于50%，贷款利率不低于基准利率1.1倍。 税费优惠限制：对个人购买普通住房，且住房属于家庭唯一住房者，可减半征收契税。对于个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房者，将按1%税率征收契税。而对于出售自有住房并在一年内重新购房的纳税人将不再减免个人所得税。保障先行：土地管理部门优先安排保障性住房建设用地，要加大经济适用住房、限价商品房等保障性住房建设力度，并大力推进公共租赁住房建设。n 政策点评：1、市内六区：唯一购买机会、竞争激烈对市内六区的商品住宅项目来说，客户的有效激活机会只有一次，这对在市内六区开发体量偏大的企业而言，甚至是左右手的项目都会产生残酷的竞争。遭遇本轮“限购、限贷令”后，房企的生存状况将不再乐观。2、四郊五县：资产释放空间、价值提升契机“限购令”特意关照了市内六区，这对四郊五县是一次资产的疏导。目前资产释放的通道很窄，受通胀预期的影响，资产的安全性受到较大困扰。资产对市内六区外的商品住宅会有着独特的判断，交通、配套、区域规划都是至关重要的考量指标。竞争格局将演变成交通、配套、区域规划间的角逐，产品品质或将起到辅助参考的作用。不断发展的市内六区面临人口、住房、交通的诸多压力，这一置业引导政策同时将有效盘活城市副中心的发展，加速市内六区之外的城市区域发展，并进一步推动天津的城市化进程。距离中心城区最近的空港经济区、环城四区的核心区域将再一次成为焦点。n 宏观政策小结：天津本次出台的新政，是挑战同样是机会。挑战，我们将面临更为严峻的宏观背景，政策的逐步细化以及执行，对天津整体市场的发展都将有一定影响。机会，相对“城区限购”而言，处于大港区的本项目，仍有一定发展空间，并且随着主城区住房需求的外溢以及比主城区较低的房价的吸引，都将会支撑大港房地产市场的发展，借力使力以求突破政策环境限制。4.2 大港区土地一级市场4.2.1土地市场成交情况地块编号具体位置出让面积（平米）土地性质容积率成交价格（万元）竞得(人)土地价格（元）楼面地价（元）港塘（挂)2008-001大港区海景一路西侧46952.2住宅不大于1.58396天津市天和洪基房地产开发有限公司1788.21192.13港塘（挂)2009-003大港区海景路西侧30207.5住宅15800天津市天和洪基房地产开发有限公司1920.051920.05港塘（挂)2009-004大港区海景八路东侧、港东三道南侧56738.5住宅不大于1.523200中地投资（北京）有限公司4088.932725.96近年来由于老城区可利用土地较少，所以成交地块多集中于港东新城。新城在2005年新城规划完成后，南部组团集中成交了大部分的地块，之后由于政府对于港东新城发展的疏于管理，港东新城开发建设迟缓，土地成交有限。2007年至今，大港区仅有4块住宅性质土地成交，其中3块比较具有代表性，2008年出售的土地楼面价达到了1192元/平米，2009年成交的两块地的楼面价分别为1920以及2725元/平米，本项目楼面地价为2000元/平米，在同等容积率水平下，处于较为的合理水平。4.2.2土地潜在供应市场目前大港城区以及港东新城几乎没有新的住宅用地供应，未来供应多集中于本项目所在的港东新城第二组团，其中包括本项目南侧的700-800亩土地。另外潜在供应地块位于项目北部，面积约为3000亩。所以未来在港东新城二组团内部将有超过4000亩土地的供应量，根据港东新城平均容积率在1.5左右来计算，未来潜在供应量在400万平米以上。本项目地块3000亩潜在供应700-800亩潜在供应大港油田周边住宅用地潜在供应有限，南港工业区以及南港轻纺城仅有少量的配套住宅用地潜在供应，港东新城将作为周边产业的主要生活配套区域。4.3大港区商品房二级市场4.3.1大港区整体市场分析单位：万平米从近三年塘汉大三地的供给情况来看，塘沽的供应量供应最大，且相对平稳，大港的供应量大于汉沽的供应量，尤其是在2009年，大港区政府加强对港东新城的建设力度，一大批楼盘在2009年年底集中上市，塘沽供应量在近年出现了明显的萎缩。单位：万平米从近六年的成交数据来看，塘沽总体成交量最大，2008年受宏观经济影响，有明显下降，2009年明显回暖。大港的成交量总体高于汉沽地区，但汉沽区有明显的上升趋势，2009年汉沽成交量超过大港，部分原因是由于大港区前期消化量较多，后期容量降低。同时汉沽受滨海新区成立利好影响较大，在9月-12月成交达到了34.3万，占到了全年成交量的65%大港区整体成交相对平稳，市场容量基本保持在35万平米左右。从近三年的供求比来看，大港区供求装状况平稳，保持在1.5以上的供求比率，供给略大约需求。汉沽及塘沽在2009年供求比有了明显的下降，虽然大港区成交量也明显放大，但由于大港2009年的集中放量，供求比下降趋势不明显。目前三地的供求比十分接近，处于相对合理的水平，未来市场具有一定的潜力。单位：元/平米从三地的成交价格来看，塘沽的成交均价已经达到了万元以上，大港区年成交均价5800元/平米左右，略低于汉沽区，主要原因是由于港东新城部分集资建房产品及限价房产品的低廉价格拉低了整体均价，排除此类低价产品的影响，大港区均价应在7000元/平米以上，大港区均价的年均增涨率约在20%左右。从大港区近一年内的供应及成交数据来看，在2009年底曾有一次集中的放量，之后供应相对平稳；成交状况也是在去年年底达到一个高峰期，2010年4月新政出台以后，有了明显的下降，同时供求比也出现了明显的上升。就目前数据来看，大港区月均成交量约为3万平米左右。从大港区近一年的成交均价来看，目前均价达到了6000元以上，除去部分集资建房及限价房产品的影响，商品房均价在7000元左右。2009年至今价格有了明显的上升，整体上升幅度相对平稳，每月均价环比涨跌不定，但整体趋势向好，月均涨幅在5%左右，受政策影响较小。大港区成交数据分析小结：从近三年塘汉大三地的供给情况来看，大港的供应量大于汉沽的供应量，尤其是2009年大港区政府加强对港东新城的建设力度，大批楼盘集中上市。从成交情况来看大港的成交量总体高于汉沽地区，成交相对平稳，年均成交量保持在35万平米左右，受宏观政策影响程度相对于塘沽来说较小。大港区供求装状况平稳，保持在1.5以上的供求比率，供给略大约需求。从三地的成交价格来看，塘沽的成交均价已经达到了万元以上，大港区年成交均价5800元/平米左右，排除此类集资建房及限价房产品，大港区均价实际应在7000元/平米以上，大港区均价的年均增涨率约在20%左右。从大港区近一年内的供应及成交数据来看，大港区月均成交量约为3万平米左右。2009年至今价格有了明显的上升，整体上升幅度相对平稳，每月均价环比涨跌不定，但整体趋势向好，月均涨幅在5%左右，受政策影响较小。4.3.2老城区市场n 供应分析大港区老城区内，近几年无新项目供应，区域内市场趋于饱和，因而形成城区客户逐步外溢的状况。n 需求分析大港老城区内客户，大部分有两套或多套房产，购房目的多为子女购房或者进行投资。由于老城区内无新项目入市，多数老城区的客户对商品房仍有很大需求，因而多在港东新城等老城区周边区域进行置业。老城区是大港的政治文化中心，居住氛围相对较轻，生态绿化环境较弱，且居住社区多为房龄在十年以上的老房型，户型设计不合理，老城区客群亟需升级改善居住环境，提高生活质量。成交分析由于老城区内无新项目入市，二手房成为市场交易的主导力量。目前，二手房价格以7500元/平米为主，部分小区价格达到8500元/平米左右，如曙光里、世纪花园等。4.3.3港东新城市场分析4.3.3.1项目基本信息本项目位于港东新城内，紧邻港塘公路，周边多个项目在建、在售、待售，市场有一定竞争性。以下列举了11个在售以及待售的项目加以分析，以便为本项目的打造提供一定参考。大港区在售以及待售项目基本情况列表项目名称位置项目类别建筑面积占地面积容积率价格开盘时间户型面积户数巴登巴登大港海景六路与港东五道交口的西北角洋房、高层3000001800001.5高层：7000；洋房：8000-90002010年6月80-90，二居677户（一期）100-180三居和天下大港港东七道与海景八路交口（大港房管局旁）小高层，高层98270561991.8高层：6000；小高层：70002010/3/20104-108，二居863户121-137，三居泰达港湾港塘公路与规划中海景十路交口（港东新城新大港小高层、电梯洋房62000367001.590002008/8/3088，二居530户130-140，三居海景园港东新城海景路与六纬路交口西南小高、高层50000（一期）30000（一期）1.572002010/6/187-92，三居378，一期海川园滨海新区大港港东新城（大港一中东第3个路口处高层、小高层洋房、联排1500001030001.5高层：7500；7层洋房：8000-8500；5层半洋房：9000；别墅：10000以上2010年10底86-110，二居-130、150、180，三居150-180，四居联排：300-370城建福源花园大港旭日路与海景九路交口小高、高层120583768251.7260002010年11月底（二期）70，一居1183户（首期390套）90，二居130，三居恒盛尚海湾滨海港塘公路官港湖电梯洋房、小高层，叠拼、联排、双拼、独栋10000009332401未定2010年11月80-110，二居-110-140，三居160-170，四居200以上，别墅溪谷港湾（福渔园）港东新城旭日路与海景七路交叉路口西南侧高层、小高层76000-7500未开盘90-100，二居720套140，三居枫尚河院（福渔园）港东新城旭日路与海景七路交叉路口西南侧洋房、高层-未定未开盘70，一居55090，二居130、150、180，三居心泊馨城港东新城旭日路与海景一路交口北侧（大港一中东偏北700米处）多层、小高层110000863001洋房：85002010/10/1696-103，二居（小高层）266户一期120-140，三居（洋房）房信海滨园港东新城海景路中段高层；小高层50000300001高层：7700洋房：10000未开盘80-90，二居554户（洋房共144套）130-180，三居4.3.3.2价格水品分析各项目价格水平列表项目名称价格（元/平米）巴登巴登高层：7000；洋房：8000-9000和天下高层：6000；小高层：7000泰达港湾9000（尾盘价格）海景园7200海川园高层：7500；7层洋房：8000-8500；5层半洋房：9000；别墅：10000以上城建福源花园6000恒盛尚海湾滨海未定溪谷港湾（福渔园）7500枫尚河院（福渔园）未定心泊馨城洋房：8500房信海滨园高层：7700洋房：10000在产品价格方面，高层产品价格为7000元/平米左右；小高层价格为7500元/平米左右；洋房产品价格为8000-8500元/平米左右，各类型产品之间相差500元/平米左右。4.3.3.3销售情况分析各项目销售情况列表项目名称开盘时间户数去化比例存量（万平米）月均去化（套）巴登巴登2010.6677户（一期）45%（一期）3.8（337套）一期75和天下2010.3.20863户77%2.2（200套）110泰达港湾2008.8.30530户0.980.42（40套）25海景园2010.6378，一期74%首期0.9（100套）一期80海川园2010.10底-未开盘15 -城建福源花园2009.11底（一期）1183户（一期390户）35%（一期）8（793套）15恒盛尚海湾滨海2010.10-100-溪谷港湾（福渔园）未开盘720户未开盘8.28（720套）-枫尚河院（福渔园）未开盘550未开盘5.5（550套）-心泊馨城2010.10.16266户一期未开盘11，一期-房信海滨园未开盘554户（洋房共144套）未开盘5 -在销售速度方面，各项目月均销售套数情况不一，以每月70-80套较为正常，平均年去化量约为7万平米左右。其中，与2008年年底销售的泰达港湾项目为新城内较早销售的商品房项目，共530套房，目前仅剩40套左右的尾房，约一年半左右的时间去化6万平米。今年3月推出的和天下项目，截至目前月均销售达110套左右，800套房源仅剩200套左右，去化率达到74%，预计年消化量将达到8万平米左右，是区域内销售较快的项目。在存量市场方面，目前市场中在售以及待售的项目存量约160万平米左右，预计将在今年年底到明年上半年集中供应。根据今年成交数据计算，大港区年均