西安商品房市场季度分析报告-2011年2季度 2011-76页.doc

西安商品房市场季度分析报告-2011年2季度西安房地产信息网数据研究中心2011-07目 录一、宏观运行背景 1.1政策法规 1.2规划建设 1.3 热点动态二、土地市场2.1 土地政策及动态2.2 2011年上半年全国土地市场供应成交行情 2.3 西安市2011年2季度土地市场供应成交总体情况 2.3.1 2季度西安土地市场 供应成交量稳步增加 2.3.2 土地成交金额同比、环比跌幅均过半成2.4 2季度西安市土地供应情况 2.4.1 土地分用途供应情况2.4.2 土地分城区供应情况2.5 2季度西安市土地成交情况 2.5.1 土地分用途成交情况 2.5.2 土地分城区成交情况2.6 2季度西安市土地供应和成交特点2.7 2011年下半年西安市土地市场预警预测三、商品房市场 3.1 本季度市场供应特征3.2本季度市场销售特征 各物业销售情况四、分物业市场 4.1 普通住宅4.1.1 市场供应4.1.2 市场销售4.1.2.1 销量走势4.1.2.2 购买年龄分布情况4.1.2.3 普通住宅分面积段销售情况4.1.2.4 普通住宅分价格段销售情况4.2.2.5 普通住宅购买人群来源情况4.2 商服用房4.2.1 市场供应4.2.2 市场销售4.2.2.1 销量走势4.2.2.2价格表现 4.3 写字楼4.3.1 市场供应4.3.2 市场销售4.3.2.1 销量走势4.3.2.2价格表现 4.4 别墅4.4.1 市场供应4.4.2 市场销售4.4.2.1 销量走势4.4.2.2价格表现五、分城区商品房市场 5.1 城南区5.1.1 各物业销售情况5.1.2 普通住宅销售情况5.1.3 城区新盘介绍5.1.4 城区动态 5.2 城北区5.2.1 各物业销售情况5.2.2 普通住宅销售情况5.2.3 城区新盘介绍5.2.4 城区动态5.3 城西区5.3.1 各物业销售情况5.3.2 普通住宅销售情况5.3.3 城区新盘介绍5.3.4 城区动态5.4 城内区5.4.1 各物业销售情况5.4.2 普通住宅销售情况5.5 高新区5.5.1 各物业销售情况5.5.2 普通住宅销售情况5.5.3 城区新盘介绍5.5.4 城区动态5.6 城东区5.6.1 各物业销售情况5.6.2 普通住宅销售情况5.6.3 城区新盘介绍5.6.4 城区动态六、本季度新开盘项目简介一、宏观运行背景1.1政策法规时间政策名称颁布部门主要内容及影响4.2坚决纠正农村强拆强建等行为国务院中国政府网日播发国务院关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的通知。通知要求各地采取有力措施，坚决纠正片面追求增加城镇建设用地指标、擅自开展增减挂钩试点和扩大试点范围、违背农民意愿强拆强建等侵害农民权益的行为。4.1523月房地产开发、物业管理、房地产评估企业资质审查意见公布住房和城乡建设厅根据房地产开发企业资质管理规定等相关规定，省住房和城乡建设厅对2011年2-3月受理的房地产开发企业、物业管理企业、房地产评估企业申请材料进行了初评，结果显示：陕西嘉楷投资有限公司等179家企业通过房地产开发暂定资质企业审查；暂定期满申请核定等级企业73家； 2-3月申请升级企业19家； 16家企业房地产开发资质审查为不合格；房地产估价机构资质不合格企业3家。4.15全国每块土地将设身份证实现全程监管国土部“国土资源部将为全国每一块土地设唯一的身份证编号。”国土资源部有关负责人今日透露说，目前，国土资源部已经启动相关试点工作，首批试点将在天津、辽宁、上海、四川、广西、海南、宁夏及深圳市展开。4.17西安市国有建设用地 使用权挂牌出让公告公布国土资源部根据中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法及国土资源部招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定，经西安市人民政府批准，西安市国土资源局委托西安市国土资源局国际港务区分局和西安市土地储备交易中心，定于2011年5月9日至20日，在西安市吉祥路181号一楼交易大厅，公开挂牌出让1宗国有建设用地使用权。4.19一季度发现违法违规用地近万件国土部国土资源部今天公布，今年第一季度，全国发现违法违规用地行为9832件，涉及土地面积7.3万亩，分别比去年第一季度上升3.7%、下降1.6%，其中，涉及耕地2.6万亩，比去年同期上升2.5%。全国立案查处矿产资源领域违法案件800件，比去年同期上升3.0%，土地执法监管面临的形势依然十分严峻。4.21住房城乡建设系统将开展2011年建筑安全专项整治工作住建部为进一步深入开展建筑安全专项整治工作，及时消除施工现场存在的安全隐患，有效防范和遏制建筑生产安全事故，促进建筑安全生产形势持续稳定好转。住房城乡建设部于日前发出通知，对2011年建筑安全专项整治工作做出部署。4.255月起商品房成交价不得高于申报价西安房管局西安市住房保障和房屋管理局相关负责人介绍，为贯彻落实国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知(国办发20111号)精神，实现西安市2011年新建住房价格控制目标，该局日前出台了相应文件，其中明确，各房地产开发企业要科学核算成本，合理确定销售价格。商品房项目申请预售许可时，应在销售网络系统中填报每套预售房屋销售价格，严格执行“一房一价”，“一价清”相关规定，销售系统中的均价要和申报均价一致，实际成交价格不得高于申报房屋标价。已办理商品房预售许可的项目，开发企业应按前款规定于4月30日前在销售网络系统中补填每套房屋销售价格。4.29我国拟对商品房反暴利 房产利润国际惯例不超5%国家发改委根据我国制止牟取暴利的暂行规定的规定，对于与国民经济和社会发展有重大影响的和与居民生活有密切联系的商品和服务，国务院价格主管部门可将其列入制止牟取暴利的项目，并实施利润率控制。5.1中国房地产调控再加码 商品房销售今起明码标价国家发改委5月1日，商品房销售明码标价规定正式实施，该规定要求商品房销售要实行一套一标价, 并明确公示代收代办收费和物业服务收费,商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。发改委有关负责人日前表示，在商品房销售明码标价规定实施之后，官方还会陆续出台一系列规范房地产行业价格行为的政策措施。5.3中组部监察部参与考核 耕地保护问责动真格国土资源部5月3日，国土资源部召开第13次部长办公会，这个由国土资源部部长徐绍史主持会议的主要议题，是审定2010年度省级政府耕地保护责任目标考核工作方案(以下简称“方案”)。记者了解到，这份已经审定通过的方案表示，在对2010年度省级政府耕地保护责任目标进行考核的过程中，国土资源部将与农业部、国家审计署、国家统计局、监察部和中组部共同协作，“方案”也将由上述六部门共同签发。5.5西安“一房一价”出新规 房价优惠政策必须公示西安市物价局5日西安市物价局召开的“西安市商品房销售明码标价工作会议”明确要求，即日起西安市商品房销售实行明码标价新规定。5.13集体土地确权发证明年全覆盖 不确权不得流转国土资源部5月13日，国土资源部就农村集体土地确权发证工作召开新闻发布会，要求力争到2012年底把全国范围内的农村集体土地所有权证确认到每个所有权的集体经济组织，做到农村集体土地确权登记发证全覆盖。5.15陕西出台商品房销售明码标价细则 成交价须公布陕西省物价局15日，陕西省商品房销售明码标价规定实施细则正式出台并开始实施，凡在陕西省境内从事房地产开发、销售的企业和房地产中介服务机构销售新建商品房、存量房要按该细则实行明码标价。同时，中介机构销售二手房的明码标价也要参照执行。5.18央行年内第五次上调存款准备金率中国人民银行距离上一次上调存款准备金率不到一个月时间，中国人民银行决定，从年月日起，再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点。6月中央严令土地出让净收益10%建保障房中央两部委在千万套保障房建设带来的资金压力下，中央两部委近日对地方政府再度强调土地出让净收益10%要用于建保障房。6.1西安五部门规范销售秩序 商业楼盘禁建套型住宅西安市住建委、市发改委商业、办公类的商品房项目，不能改头换面，设计成住宅样式出售。市住建委、市发改委等五部门联合出台关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知，明确规定上述项目不得采用单元式或住宅套型式设计，应采用公共走廊、公共卫生间式布局。通知将于下月1日起执行6.3国有土地上房屋征收评估办法发布（全文）中华人民共和国住房和城乡建设部国有土地上房屋征收评估办法6.9住房城乡建设部要求 各地要公开保障房建设信息住房城乡建设部住房城乡建设部有关负责人9日表示，各地要公开保障性安居工程建设信息，11月末以前必须全面开工。6.14央行年内第六次上调存款准备金率 冻结资金3700多亿元央行中国人民银行14日决定，从2011年6月20日起，再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。7.17月1日起住房公积金缴存基数调整 单位缴存不超20%西安住房公积金管理中心16日从西安住房公积金管理中心获悉，根据国务院住房公积金管理条例、西安市住房公积金管理条例的规定，2011年度住房公积金缴存基数自2011年7月1日起进行调整。1.2规划建设时间主题内容及影响4.2西安投资80亿改造城中村 12万居民年内回迁记者从4月2日全市城中村和棚户区改造会议上获悉，今年我市计划让12万城中村和棚户区居民回迁新居。其中城中村改造完成23个村的回迁安置，涉及4.5万人;棚户区改造完成9个安置小区的回迁，涉及7.5万人。4.18西安将全面完成保障房建设 把房价控制在合理水平4月15日下午，省委常委、市委书记孙清云主持召开市委常委会议，传达学习全国保障性安居工程会议精神，安排部署我市2011年保障性安居工程。会议强调，要坚决贯彻中央加强房地产调控的决策部署，全面完成今年我市保障性住房建设任务，努力增加普通商品住房的供应，巩固和扩大房地产市场调控成效，切实把房价控制在合理水平。4.20未完成住房保障目标“不得评优”昨日，陕西省住房保障工作评价考核暂行办法正式下发实施。今年起，各地市保障性住房建设考核将实行月排名；当年没有完成住房保障目标任务的市政府，在全省目标综合考核中将不得评为优秀等次。5.19西安地铁四号线试验段10月份将开工建设西安市初步拟定全市地铁线网规划为15条线路，今年10月份地铁三号线全线开工建设的同时，也将启动四号线试验段工程。5.27咸阳将投资1千亿再造“毛细血管” 推进西咸交通西安咸阳两座城市之间道路不对接，就无法实现真正的一体化。目前两座城市之间的大动脉是畅通的，但还需要更多的毛细血管来连接。”在27日召开的咸阳市市长办公会上，市长姜锋表示，咸阳市将举全市之力推进西安咸阳两座城市在道路交通上的融合，咸阳市将投资1千亿元，规划和续建51个项目，力争在3年内实现两市公交同城化。6.3雁塔周边凸显潜在效益 小寨商圈升级换代6月3日上午，小寨工人文化宫整体改造项目正式封顶，这是雁塔区在小寨商圈长安南路布点的又一座集购物、餐饮、娱乐休闲为一体的大型城市商业综合体项目。继该项目顺利封顶后，长安南路沿线的西旅国际中心即将建成投运，东八里地区综合改造也已全面启动，一批重点商业项目梯次展开，长安南路商业发展中轴线的引领和带动作用日益凸显，小寨商圈开发改造全速驶入“高铁”时代。6.10大西安规划范围明确 主城区扩至2600平方公里大西安的发展规划正在编制中，目前已经明确了城市发展方向、规划范围、空间布局等。未来的大西安主城区面积将达到2600平方公里，同时将进行多中心发展，构建大西安主城区“一都两廊五邑八水”的空间格局。6.13西咸新区发布会今举行 第四个国家级新区诞生6月13日早上，北京，国新办新闻发布厅“西咸新区规划”新闻发布会正式举行。此举标志着我国按国家战略打造的又一个城市新区正式诞生。十年磨一剑，西咸新区第四个“国家级新区”呼之欲出.1.3 热点动态时间主题内容及影响3.31调控目标出台时限已到 九成城市爽约“国八条”3月31日是地方政府公布今年房价调控目标的最后期限，但截至记者发稿时，全国包括县级市在内仅有不足100个城市公布目标。在这些城市中，除北京外，基本上可以用一个“涨”字囊括，而住建部也发出通知表示对目前多数城市房价调控目标不满意。专家表示，预计有几百个城市将爽约，而且部分城市的目标可能还要回炉。4.1608个城市公布房价调控目标 49城将被问责住房城乡建设部昨天透露，据各地住房城乡建设部门上报汇总，截至3月31日，全国657(包括287个设区城市、370个县级市)个城市中，已有608个城市公布年度新建住房价格控制目标，占92.5%。还有49个城市没能按期完成公布调控目标，按照“国八条”的要求，将对相关负责人进行问责。4.1潘石屹再战上海 15亿收购曹家渡地块soho中国宣布，2011年3月31日，旗下附属公司红石新城与静安地产签订协议，拟以15.34亿元收购静安地产旗下的曹家渡地块。至此，潘石屹已在上海拿了5个项目。4.4中国百城3月房价出炉 西安居第31位均价7170元根据公布数据显示，2011年3月，全国100个城市住宅平均价格为8738元/平方米，较上月上涨0.59%，其中82个城市价格环比上涨，2个城市与上月持平，16个城市环比下跌。涨跌幅在1%以内的城市数量共有74个。其中3月份，西安商品房平均价格7170元/平方米，环比上涨0.88%。4.6央行4月6日起上调存贷款基准利率0.25个百分点中国人民银行决定，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。4.8一季度全国120座城市土地成交量同比增加13%中国指数研究院最新监测数据显示，今年一季度，全国120座城市共成交土地4372宗，同比增加13%；成交土地面积19891万平方米，同比增加2%。其中，住宅类用地成交1473宗，环比减少26%，同比增加2%；成交土地面积8349万平方米，环比减少36%，同比减少18%。4.14西安确定住房价格控制标准 增长幅度低于收入3.5%日前，根据国务院关于进一步做好房地产市场调控的通知精神和国务院房地产市场调控督查工作组对西安市的指导意见，西安市政府在广泛征求社会各界意见的基础上，确定了2011年新建住房价格控制目标的标准：新建住房价格增长幅度低于当年城镇人均可支配收入增长幅度3.5个百分点。今年西安市城镇居民家庭人均可支配收入和农村居民人均纯收入增长指标均为15%。4.21国务院楼市调控督察结束 西安率先调整目标本月中旬，国务院派出8个督察组，对京沪等16个省份开展房市调控政策落实情况专项督察。按照计划，整个督察工作在20日左右结束。相关督察结果酌情对社会公布。住建部相关人士表示，督察情况将向国务院汇报后，再对政策和落实进行研究。据了解，在已经公布房价控制目标的城市中，西安率先进行了调整。4.24陕西省将严查房地产商违规调整容积率等问题近日，省住房和城乡建设厅下发通知，对今年我省工程建设领域突出问题专项整治进行部署，要求继续深入治理房地产领域违规变更规划、调整容积率等问题。4.27发改委正研究在商品住房领域实施“反暴利规定”中国房地产市场调控料将进一步升级。国家发改委价格监督检查司司长许昆林26日晚间在接受中新社记者独家专访时称，发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。5.3全国100大城市住宅均价发布 4月西安住宅7215元月，全国100个城市住宅平均价格为8773元/平方米，较上月上涨0.40%，其中77个城市价格环比上涨，1个城市与上月持平，22个城市环比下跌，涨跌幅在1%以内的城市数量共有84个。统计发现，4月房价环比涨幅居前的都是二、三线城市，如邯郸、菏泽、湘潭、呼和浩特、廊坊。5.3国资委要求央企参与保障房建设 16家企业是重点国资委发布关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知表示，尽管地方政府是落实和推进保障性住房建设的主体，但有关中央企业要及时收集掌握地方政府在保障性住房方面的规划、进度安排、项目资料和政策支持等信息，加强与地方政府有关部门的沟通，争取通过多种途径参与保障性住房开发建设。5.5社科院建议全面开征房产税中国社科院昨天发布房地产蓝皮书，指出“土地财政”已沦为推高地价、房价的推手之一，建议“十二五”期间在全国范围推广房产税，引导住房的合理消费，抑制房价过快上涨。5.6社科院：更严厉调控政策将在今年陆续出台2011年房地产蓝皮书中国房地产发展报告no.8指出，2011年我国房地产政策调控将面临攻坚战，市场的可持续发展呼唤政策和体制改革深化，而纵深改革必然导致利益调整，面临既得利益方阻挠，调控政策实施可能出现反复，未来，住房持有环节可能成为政策调控的重点.蓝皮书预测认为，更严厉的调控政策可能将在2011年被迫陆续出台。5.8开发商伪造购房合同诈骗上亿 房管局涉案(图)重庆市双桥区最近发生一起涉案上亿元的房产诈骗大案，原因却是政府部门开具假证明。受骗者近200人，他们中不乏阅历丰富的企业主、证券从业者人群。受骗者表示，正是出于对房地产登记部门的信任，他们才决定出资购房或放出借款，结果没想到政府办事窗口交给他们的却是假备案和假抵押。5.12陕西省公布14城市（区）2011年新建住房价格控制目标5月12日，陕西省住房和城乡建设厅按照国务院关于进一步做好房地产市场调控的通知文件要求，确定并公布了 13个城市和杨凌示范区2011年新建住房价格控制目标。其中延安可增长幅度最大，但必须低于当年人均可支配收入增长幅度的7个百分点。5.25西安一房一价执行房企公布一房一价明码标价政策自规定执行之日起到现在已经将近一个月的时间，这期间也经历了首周开发商集体失语的低气压期，紧跟着物价部门实地的督促监督与强令执行，到5月15日，陕西省商品房销售明码标价规定实施细则出台，各家开发商开始陆续执行“明码标价”相关政策的规定，开始了“一房一价”的磨合期。5.26香河事件波及更多名企 绿地停工配合调查在河北香河违规征占农地事件中，知名房企绿地集团也被波及。5月26日在接受记者采访时，绿地集团京津房地产事业部总经理陈志华澄清说，公司旗下的香河项目未违规，因此没有被叫停。但为了配合政府调查，目前公司自己停工了，但可以随时开工。5.29银行贷款额度告紧 首套房贷款再度被银行挤压5月29日，央行将收取今年第5次提高的存款准备金，银行贷款额度再度告紧，对房贷又会有怎样的影响？28日，记者从广州各家银行调查了解到，在包括建行在内的部分国有大行提高首套房贷首付至四成以后，部分股份制银行也开始跟进调整。6月初5月全国百城房价上涨0.53%根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年5月，全国100个城市住宅平均价格为8819元/平方米，较上月上涨0.53%，其中76个城市价格环比上涨，3个城市与上月持平，21个城市环比下跌。6月初“一房一价”实施满月 地方落实细则“哑火”“五一”期间，本应闪亮登场的“一房一价”出现“哑火”，亮相伊始即被贴上执行不到位的标签。记者调查发现，开发商“阳奉阴违”的价格申报方式制造了阴阳房价，给购房者以享受折扣的假象。6月西安今年经适房供应量将比去年增加140记者从西安市住房保障工作领导小组办公室了解到，基于市民对经济适用房的旺盛需求，今年，西安市经适房供应量将大幅增加，达到150万平方米，2万套，比去年61.35万平方米的建筑面积增加140%。二、土地市场2.1 土地政策及动态：l 2011年度西北地区土地督察工作联席会暨双保工程推进会与4月底在西安召开。国家土地督察西安局杨璐局长指出，西北地区经济社会发展的两难问题，是一个必须长期重视和解决的问题。新的阶段，必须更好地完善西北六省级机构长效沟通机制，加强地方政府的守法意识，对土地违法行为要秉承既要处理事又要处理人的原则，加大查处违法违规用地案件的力度，对土地监管要加快实施预警和查处两手共抓的策略。l 今年5月初国土资源部印发关于下达2011年全国土地利用计划的通知。计划显示：2011年国家只预留国家基础设施建设项目计划指标，其余计划指标全部下达地方，而且新增建设用地计划安排量比去年略有增加。同时在国家也鼓励地方清理批而未征、征而未供土地，允许依法调整使用土地的合理使用。除预留必要的省级重点建设项目用地指标外，应将各省（区、市）的计划指标分解到市、县的措施，也必将更加严格的加强土地利用计划执行的监管。l 5月12日，国土资源部公布了2011年全国住房用地供应计划。计划中表明，2011年全国住房用地计划供应21.80万公顷，与2010年全国住房用地供应计划（18.47万公顷）和实际供地量（12.63万公顷）相比，分别增加18%和72.6%，超过前两年年均实际供地量（10.17万公顷）。2011年，全国计划供应保障性安居工程用地和中小套型商品房用地17.13万公顷，占住房用地供应计划的78.6%，比去年提高2个百分点。l 根据5月10日住建部下发的关于公开城镇保障性安居工程建设信息的通知，20个工作日内各地要公开保障房建设信息，5月31日从查阅多个城市政府网站来看，尚未发现有城市按要求公布保障房建设计划、开工和竣工相关信息。目前的资料显示，截至5月底，上海、江苏省、浙江省等经适房项目约完成开工计划不到三成；重庆的开工率较高，已开工保障房占年度建设总量的41%。而按住建部要求，今年的1000万套保障性住房必须在10月底前全部开工。l 住房和城乡建设部6月初发布了国有土地上房屋征收评估办法。该办法根据国务院年初出台的国有土地上房屋征收与补偿条例制定。办法规定，房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会(以下称评估专家委员会)成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。l 近日住建部政策研究中心从全国6万多家房地产开发企业中通过终评得出百强排名，并发布了中国房地产企业社会责任实践报告。6月26日从首届“中国责任地产top100”发布会上公布的情况来看，百强房企中有七成未参与保障房建设，此外，企业不重视社会责任报告发布的情况依然普遍。l 6月27日从省国土资源厅表示，新购房屋“短寿”的问题已经逐渐暴露，国土、监察、发改、财政、城建等部门联手行动，依据土地管理相关法规政策，集中力量对闲置土地开展了清理处置，重点清查了房地产开发闲置土地。截至今年5月，我省共清查自2005年以来的闲置土地58宗，面积4807.86亩，其中，房地产闲置用地29宗，面积1820.1亩。2.2 2011年上半年全国土地市场供应成交行情2011年上半年全国的土地市场一直比较冷清，1-6月全国130个城市共推出土地11706宗，推出土地面积54260万平方米，同比增加12%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）3495宗，推出面积19463万平方米，同比减少15%。2011年上半年全国土地市场交易量表现平淡，1-6月全国130个城市共成交土地9511宗，成交土地面积43759万平方米，同比增加24%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）2854宗，成交面积16179万平方米，同比减少6%。据相关数据显示今年1-6月，全国130个城市成交楼面均价为1061元/平方米，同比下跌20%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为1451元/平方米，同比下跌13%。上半年，住宅用地每月成交楼面均价均低于去年同期。2.3 西安市2011年2季度土地市场供应成交总体情况时至今日，在步步紧逼的强势调控之下，各大房企或是有些扛不住、或是迫于各种压力、大打优惠牌以价换量；打折促销日渐盛行之下，西安楼市降价拐点若隐若现。政府调控的效果不仅在商品房市场显现，如今西安市的土地市场的供应量在增加，成交金额却在减少，全市的地价下降已成事实，相信只要政府的调控不放松，房价的小幅回落将逐渐显现。同时从西安市1-6月供应的土地类型来看，住宅用地的供应量明显减少，同时供应的住宅用地大都有配建保障房的任务，这在一定程度上影响了开发商拿地的积极性；相反受到政策影响较小的商业和工业用地则供应量则明显增加，成交量也随之攀升。2.3.1 2季度西安土地市场 供应成交量稳步增加据西安房地产信息网数据研究中心分析发现：2011年上半年全市共出让83宗用地，出让总面积为247.41万平米；成交用地共计57宗，成交总面积为216万平米，成交金额为60.27亿元。其中2季度西安市共挂牌出让土地总面积为144.67万平方米，环比上涨40.81%。其中住宅用地供应量环比下降34.55%，商业用地供应面积环比增加227.96%。2季度全市土地市场成交总面积为135.01万平方米，环比增加66.70%，成交总价为196913万元，环比下降51.47%。其中住宅用地成交量明显下降，商业用地供应量巨幅上涨。2.3.2土地成交金额同比、环比跌幅均过半成据西安房地产信息网数据研究中心分析发现，从去年2季度到今年1季度一年的时间内西安市各个季度的土地成交金额变化不是很大，但是今年2季度全市土地成交金额仅为19.69亿元，与上季度相比环比下降51.47%，跌幅超过半成；而与去年同期相比也减少55.40%。2.4 2季度西安市土地供应情况2.4.1 土地分用途供应情况从西安市上半年住宅和商业用地的供应走势图可以看出，住宅用地供应量自去年4季度跌入低谷之后，市场表现一直比较冷淡，今年上半年的住宅用地的供应量也没有明显的增加；而商业用地今年2季度的供应量呈现显著回升的态势，但与去年同期相比，供应量仍明显偏低。本季度住宅用地、商业用地和工业用地形成三足鼎立之势。2011年2季度全市共挂牌出让45宗土地，包含住宅、商业、市政等用地类型，面积合计1446703.09平方米，环比上涨40.81%。其中住宅用地供应23宗，合计460838.9平方米，环比下降34.55%，占土地供应总面积的32%；商业和商业金融用地供应7宗，面积476153.94平方米，环比增加227.96%，占土地应总面积的33%；工业用地供应10宗，面积合计397974.5平米，占土地供应总面积的27%；此外还有少量的其他类型的土地供应。2011年2季度土地市场分用途供应统计类别挂牌宗数土地出让面积（单位：平方米）工业10397974.5加油站14800商业3378684.5商业金融497469.47市政226152.3住宅23460838.9综合280783.5总计451446703.092.4.2 土地分城区供应情况从西安市近三个季度分城区的供应量走势可以看出，长安区的土地供应量呈现直线下降的趋势，去年4季度的出让量还高达70多万平米，而今年2季度长安区已经没有土地出让。而城东区成为各城区中供应的亮点区域，分析发现城东区2季度的土地出让量出现巨幅攀升之势，出让总量达到84.59万平米，直接拉动了西安市2季度土地出让量的上升。2011年2季度全市各城区供应的土地中：城东区用地供应16宗，合计845865.45平方米，占土地供应总面积的58%；城北区用地供应4宗，面积42309.57平方米，占土地供应总面积的3%；城南区用地供应9宗，面积171746.57平方米，占土地应总面积的12%；阎良区用地供应10宗，面积311198.4平方米，占土地应总面积的21%；另外其他各个城区供应的土地数量相对较少。2011年2季度土地市场分城区供应统计类别挂牌宗数土地出让面积（单位：平方米）城北442309.57城东16845865.45城内114859.3城南9171746.57城西327127.5高新122557.1临潼111039.2阎良10311198.4总计451446703.092.5 2季度西安市土地成交情况2.5.1 土地分用途成交情况从西安市各季度住宅和商业用地成交情况的走势图可看出，住宅用地和商业用地的成交量自去年3季度之后呈现相反的变化，住宅用地先升后降而商业用地先降后升，两种类型的用地成交量分别在去年4季度达到了最高峰和最低谷。而今年2季度商业用地的成交量再次超过住宅用地，政策调控下，使得商业用地市场日渐走火已成不争的事实。2011年2季度全市土地市场共成交39宗土地，成交总面积为135.01万平方米，环比增加66.70%，成交总价为196913万元，环比下降51.47%。其中住宅用地成交18宗，面积合计37.42万平方米，环比下降42.35%，仅占土地成交总面积的28%；工业用地成交10宗，占本季度土地成交面积的29%；商业和商业金融用地成交6宗，占本季度土地成交面积的38%。此外本季度还有少量的市政用地和科研金融等用地成交。2011年2季度土地市场分用途成交统计用途成交宗数成交面积(万平方米)成交价（万元）地下开发11.39331工业1039.62519381加油站10.4846700科研金融11.333340商业547.614456240商业金融14.523448000市政22.611765住宅1837.42482117487总计39135.005671969132.5.2 土地分城区成交情况：从西安市各季度分城区土地成交量的走势图可以发现，城南区和长安区近三个季度的土地成交量都呈现明显下降的趋势，与长安、城南成交量大幅缩水表现不同的是，城东区在世园会等利好因素的影响下不仅供应放量而且本季度的成交量也创下了历史新高。2011年2季度全市各城区成交的土地中：其中城东区成交土地11宗，成交面积70.32万平方米，占本季度土地成交总面积的52%；阎良区成交土地10宗，成交面积31.11万平方米，占土地成交总面积的23%；此外本季度城南和城北区都有10%左右的土地成交，其他区域的土地成交量很少。2011年2季度土地市场分城区成交统计城区成交宗数成交面积(万平方米)成交价（万元）城北614.5556835167城东1170.3245983930城南713.8664946310城西21.788410高新22.267360临潼11.10392720阎良1031.1149915016总计39135.005671969132.6 2季度西安市土地供应和成交特点： 供应成交总量环比翻番 住宅、商业和工业用地呈现三足鼎立据西安房地产信息网数据研究中心分析发现：2011年2季度西安市共挂牌出让土地总面积达144.67万平方米，环比上涨40.81%。全市土地市场成交总面积为135.01万平方米，环比增加66.70%，西安市2011年上半年的土地市场以迅猛上涨的态势宣告结束。从2季度成交的土地明细数据中分析得出，2季度供应的土地类型中：住宅用地、商业及商业金融用地和工业用地的供应量分别所占比重为32%、33%和27%；同时2季度成交的土地类型中：住宅用地、商业及商业金融用地、工业用地的供应量分别所占比重为28%、38%和29%。这三种类型的土地无论是供应量还是成交量都占到全市总量的90%以上，使得本季度土地市场呈现三足鼎立的局面。世园会给力浐灞 2季度城东区土地市场尽显火热近几年来随着西安市城市化进程的加快特别是浐灞生态区成立，给城东区迎来前所未有的发展机遇。随着浐河和灞河周边环境的逐步改善，以及2011年世园会在西安市浐灞区的举办给城东区的发展注入了新的活力，区域综合竞争力不断增强，居住人气的日渐旺盛，使得区域的地块也变得炙手可热。据西安房地产信息网信息网数据研究中心分析发现：从分城区的土地供应情况来看，2季度城东区出让的土地占到总出让量的58%，而成交的土地面积也占到了总成交量的52%。无论从供应面积还是成交面积来看，城东区都是本季度西安市各城区中最大的赢家。从统计的数据明细中我们可以发现，城东区的供应放量集中世园会召开前后的4、5月份，各月供应的土地面积都近乎40万平米；同时在5月份迎来成交的高峰期，当月成交量近70万平米；再加上6月份城东区成交的少量土地，至此城东区供应的土地大部分已经交易出去，预计下半年市场将逐渐趋于稳定。楼市新政培养出来的地产新股商业地块据西安房地产信息网数据研究中心分析，今年2季度西安市供应成交的土地面积双双呈现大幅上涨的趋势，同时商业用地更是巾帼不让须眉，供应面积环比增加达227.96%，成交面积环比上涨373.91%，逐渐取代住宅用地成为土地市场的新主人。虽然2季度供应和成交的土地类型中：住宅用地和工业用地的供应成交量分别所占比重都在30%左右，和商业用地的供应成交量不相上下；但是在限购、限贷、限价等政策下，住宅用地的市场热度已经大大降低，而工业用地也只是6月份阎良区的昙花一现。纵观今日土地市场，商业用地作为各大房企的救命稻草而备受宠爱，商业用房或将成为地产企业新的主要利益增长点。楼面地价急转直下 2季度土地出让金环比跌幅过半随着土地成交量的不断攀升，按照常理来说土地出让金收入应该增加才对；但是2011年2季度西安市土地出让金收入仅为19.69亿元，环比下降51.74%；与成交量的环比大幅正增长形成巨大的反差，让人大跌眼镜。分析发现，2011年4月和5月份西安市成交的住宅用地楼面均价分别为834.52元/平米和719.30元/平米，同1月和3月相比价格降幅接近50%，同时5月和6月份商业用地的成交均价也仅为389.85元/平米和597.49元/平米，和今年1月份商业用地近乎3000元/平米的成交价格形成鲜明的对比。虽然6月份住宅和商业用地的价格已经出现回涨的苗头，但是已经无力回天，相对较低的商业地价以及严厉的住宅供地政策在一定程度上成就了商业用地的交易旺盛局面。2.7 2011年下半年西安市土地市场预警预测两限政策下 土地价格恐难回升日前国家相关部门已经在加紧修订新的土地管理法，同时还在继续加强土地督察机制，完善招拍挂制度，而招拍挂制度的完善首先可能把保障性住房和普通商品住房并行，最可能的方式是保障性住房“限房价”，普通商品住宅“限地价”，并且成为的新的招拍挂制度可能在不久的将来出台。两限政策无疑将给土地价格的上行蒙上了阴影，同时房价要想趋稳，土地价格自然不能明显上涨；保障房任务巨大，但是利润空间狭小，地价肯定也相对较低。综合分析认为，预计下半年土地市场调控不会放松，土地价格也将难以回升。保障性住房用地与资金偿还双重压力下 下半年土地供应量还将攀升据2011年6月27日国家审计署发布全国地方政府性债务审计结果显示，截至2010年底，全国地方政府性债务数额巨大。而在地方政府负有偿还责任的债务余额中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额所占比重不小。同时上月底西安市出台了今年保障性安居工程建设用地计划。规定凡纳入保障性安居工程计划的企事业单位，在符合土地用途的前提下，可利用自有建设用地，大力优先开发建设保障性住房。 一方面是以土地财政作为债务偿还来源的资金压力，另一方面是数量巨大的硬性保障房用地任务，这都将促使今后半年土地的供应量继续上涨。政策与责任驱使更多房企参建保障房 土地成交量仍有可能上行6月27日，住建部政策研究中心发布的报告显示，百强房企中近7成未参建保障房建设，在政策的不确定以及地方政府财政压力下，参建保障房的企业也面临着诸多不确定性。相关的数据显示，公司要进行保障房建设，一般项目的净利率仅在5%-8%之间，极低的利润空间也让开发商们谈“保”色变。要建保障房，必须付出公司的整体利润水平被拉低的代价。然而，随着地方政府在土地环节以及融资渠道方面相继颁发政策，开发商们，尤其是央企以及地方国资企业，已无可避免的继续参与其中这既是“政治任务”的体现，也是“经济任务”的需要。再加上目前日渐火热的商业土地市场对于整体成交量的弥补，总体来看，将来的土地成交量还将有可能稳步增加。 政府多样措施 将力促保障房用地落到实处今年我市保障性安居工程建设用地计划指标为5542亩。在市政府下达各区县、开发区2011年度土地利用计划指标中实行单列。保障性安居工程用地供应是建设用地服务保障的重中之重，国土资源部门、住房和城乡建设、规划等部门要相互衔接、密切配合，督促和指导。政府还规定，凡保障性安居工程用地不落实的区县，停批商业开发土地供应手续，不得进行土地招拍挂。实行“限房价竞地价”、“商品住房用地中配建保障性安居住房”等多种招拍挂供地政策。商品房建设项目中配建保障性住房的，必须在土地出让合同中明确保障性住房的建筑总面积、分摊的土地面积、套数、套型建筑面积、建成后由政府收回或收购的条件、保障性住房和商品住房同步建设等约束性条件。西安作为全国28个利用住房公积金支持保障性住房建设试点城市之一，今后还将进一步深入推进试点工作，为全国作出表率。这一些列措施无不显示政府对完成今年保障性住房的决心以及力度。三、商品房市场3.1本季度市场供应特征2011年第2季度商品房施工面积3241972平方米，环比下滑17.97%，与去年同期相比下降16.62%；本季度商品房竣工面积3176285平方米，环比下滑了17.96%，同比上涨了9.96%；商品房新开工面积3061883平方米，与上季度相比下滑14.53%，与去年同期相比下滑6.77%。2011年上半年，国家对楼市调控的尺度进一步加大，“新国八条”、各地方版“限购令”、商品房明码标价规定等，同时，金融市场一再收紧，从2011年1月1日截至目前为止，央行已经进行了三次加息、六次上调了存款准备金率。在通胀压力增大、银行信贷能力降低、楼市调控持续加码之下，房产销售市场一直在低轨运行，同时，很多开发商资金链已出现问题，市场供应方供应能力开始下滑。2011年上半年，西安市商品房新批准预售面积570.51万平方米，其中商品住宅441.79万平方米，同比分别下降12.22%和19.2%。3.2 本季度市场销售特征2季度西安商品房销售面积为2586986.71平方米，环比上季度下滑了23%，同比上下降20.8%。其中住宅销售面积为2085427.95平方米，同比上年下滑28.68%，环比下滑28.8%。2季度西安商品房的销售金额为1758472万元，环比下滑27.64%，同比下降12.64%。在2011年2月25日“限购令”即将实施之前，不少楼盘纷纷推出新盘，同时加速楼盘抢签备案，1、2月份楼市交易量得到了迅速释放，整个1季度，楼市销量较为可观，同比上涨23.63%。2季度，受限购政策影响，纷繁多样且力度较大的楼盘促销活动在市场纷纷铺开，开发商对新房源的放量也逐渐加大，2季度各月商品房交易量表现出了逐月上扬的趋势，然而，总体来看，2季度西安楼市销量还是呈现出环比、同比双双下滑的态势，政策威力在2季度得以彰显，限购效应在2季度已蔓延开来。从2011年上半年西安市商品房成交量来看，在人们对2011年楼市政策调控力度将进一步加强的预期下，1季度销量得到集中释放，且同比呈现较大幅度的上扬，而2季度在政策消化期，楼市销量又出现了缩水，综合起来，2011年上半年，西安楼市销量较去年同期并没有较大幅度的变化，商品房销售面积为588.38万平方米，同比增长0.37%；其中商品住宅501.71万平方米，同比下降4.5%。从各物业成交销售比例图来看，2011年2季度西安市各物业销售比例中，普通住宅销售面积较去年同期下滑显著，同比上年下降28.8%，而其销售比例占本季度商品房总成交量的80.61%，较2010年2季度下滑9.1个百分点。2011年2季度，商服用类物业及写字楼类物业比例上涨显著，今年2季度商服用类物业及写字楼类物业比例占商品房销售比例的17.3%，较2010年2季度上涨8.5各百分点。2011年2月25日西安版限购令出台，此政策的实施对住宅市场成交量产生的巨大的影响，大批的投资炒房客被挡在政策门槛之外，刚性住房需求迅速占据了住宅市场主力，同时，外地购房者数量急剧下滑，市场置业人群大多来自本地户籍，住宅市场人群结构发生了巨大的变化。然而，在住宅市场走低的情况下，不受限购的商业地产开始火热起来，房产投资逐步向商业转移，在2季度末，商业物业类型销量一度飙高，势头锐不可当。各物业销售情况2011年2季度西安各城区各物业销售面积一览表单位：平方米车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计城北8204.82760052.6134669.0820709.389236