隆信企业--苏州湖滨新天地小吃广场项目合作提案（17页） .doc

湖滨新天地小吃广场项目合作提案隆信企业项 目 概 况小吃广场位于苏州工业园区湖滨新天地。该小吃广场室内面积4800平方米，室外面积1000平方米。在小吃广场内将设立不少于50家的档口，以经营全国各地以及世界各地久负盛名的特色小吃为主， 全力打造成为一个人气旺盛、独具特色的精品小吃汇聚之地，成为苏州市民以及旅游者休闲聚会、品尝美食的首选之地。小吃因其精良的制作工艺和优久的历史传承，深受人们的喜爱。集各种小吃之大成的小吃广场，实际上就是一部小吃文化的画卷。 小吃在目前条件下仍是门槛相对最低、最具活力、最易进入、最具发展前途的行业，也是国人最擅长发挥的行业。即使到了餐饮业发展的高级阶段，也仍会不断涌现新的成功经营者。项 目 分 析发展前景根据世界经济组织一篇最新的研究报告表明，餐饮服务业的增长率很高，在该报告中被称作“打破知识经济神话的反例”，并将餐饮业列入新千年将蓬勃发展的15类热门行业之一；国际经济学家预测未来五年最具前途的九大行业，快餐业和休闲业占据二个席位；休闲餐饮是21世纪餐饮业的发展方向，其市场前景、行业利润远远超过传统餐饮；“民以食为天，百业餐饮为王！”餐饮业是一个永远充满活力的行业。餐饮业消费总额达5000亿元，并且持续以每年20%的增幅增长。中华小吃历史悠久，品种繁多，承载着中华民族几千年的饮食文化，传递着各地的风土人情；特别是近年来，中华大地上各色的风味小吃正以星火燎原之势，红遍大江南北。感受各地小吃的不同口味、不同吃法、不同情趣的吃文化，也就成为如今的时尚潮流。每到一个城市，其小吃街一定人气旺盛，逛街吃小吃，好吃不贵又好玩，体会的就是一种氛围。因此，以小吃为主题的餐饮项目具有广阔的发展前景。项 目 分 析经济环境苏州居民消费观念发生很大改变，休闲消费渐成时尚，餐饮消费水平不断提高。随着经济的稳定快速增长，居民收入水平的明显提高，生活节奏的加快和消费观念的改变，苏州居民逐渐趋于休闲消费，与此同时给苏州市的餐饮市场也带来了巨大的商机，呈现出旺盛的发展势头，餐饮消费成为拉动全年消费需求稳定增长的重要力量。2006年餐饮业实现零售额117.16亿元，比上年增长14.9%，占全市社会消费品零售总额的11.1%。2007年13月份全市餐饮业实现零售额32.46亿元，同比增长12.2%。苏州市的餐饮市场正在随着苏州经济的快速发展和居民收入的不断上涨而越做越大。小吃广场位于苏州工业园区金鸡湖东，大量国际知名企业入驻、高档居民社区林立，居民数量已达30万人，并且随着政府开发力度的不断加大，三年内园区居民数量将达到200万人。园区居民以及外企职员构成了实力强劲的消费群体。这部分消费者整体上属于高素质、高收入、高消费的群体，他们注重生活品质、钟情休闲消费，并且具有较强的消费能力。因此，本项目在这样一个餐饮市场发展的黄金时期适时推出，必定会借东风、蓄强势而取得巨大成功。项 目 分 析地理位置小吃广场位于苏州工业园区内较早发展的临水商业区湖滨新天地，具有得天独厚的位置优势。湖滨新天地与密集住宅区、成熟商务区和休闲旅游区浑然一体，是园区中心地带成熟商业场所。湖滨新天地总建筑面积3.28万平方米，三层回廊环扣商铺，幽雅宜人。置身湖滨新天地，可以环湖揽胜，临湖风景近在咫尺，水幕电影壮景尽收眼底，步行数十米可到达豪华游艇码头，是体验金鸡湖快乐消费的第一站。湖滨新天地是集国际品牌餐饮、娱乐、休闲、观湖为一体的综合性大型商业广场,已经成为苏州知名商业场所，是时尚、休闲消费的代名词。目前已有十余家国内外知名品牌餐饮、娱乐、休闲商家全面开业。但是在湖滨新天地内还没有一个大型的汇集各种特色小吃的经营项目，因而小吃广场的出现正好填补了这一空白，与其他商家形成一种互补之势，共同构建一个更加红火、更加成熟、更加具有吸引力的商业区。项 目 分 析客源保证湖滨新天地的消费群体主要分为苏州本地居民和外地旅游者两部分。据统计，单是到湖滨新天地游玩消费的苏州本地居民，在非节假日的平均日客流量就可以达到20000人，如果在休息日、节假日和五一、十一两个黄金周以及春节、暑假等旅游旺季，湖滨新天地的客流量会有大幅度的提高。 为数众多的外地旅游者也把湖滨新天地作为重要的旅游目的地。现在苏州市正在积极发展旅游经济，精心打造“天堂苏州、东方水城”的城市旅游形象。2006年全年接待境外游客181.49万人次，比上年增长16.3%；接待国内游客4135万人次，比上年增长13%，并且旅游人数还在以较高幅度持续增长。目前，政府正在将园区的金鸡湖周边打造成苏州市的中央商贸区（cbd），环湖地区的价值日益提升。因此，随着苏州旅游业的飞速发展以及湖东城市地位的日益提高，必将吸引越来越多的国内外旅游者到湖东观光消费，而湖滨新天地作为湖东一个重要的休闲消费中心，必将成为旅游者的重要消费场所，这就形成了小吃广场强有力的客源保证。运 营 模 式一、经营形式：分户经营，统一管理，统一结算。二、经营规模：不少于50个档口。三、入场条件：1、每个商户在进场前须交纳5-8万元保证金。2、每个档口均安装独立的水表、电表；水、电、卫生费、税费由每个档口自行支付。3、每个档口经营的小吃品种的单价不得高于5-10元人民币。4、每个档口的营业额不应少于200元/日或不应少于6000元/月。四、合作方式：管理公司对商户进行集中管理、统一售票，并实施季度考核、末位淘汰，商户自主经营、自负盈亏。管理公司每月对每个档口按营业额的一定比例提成， 具体方式如下：1、进场第一季度作为对商户的扶持、培养、筛选期，免收营业额提成，商户在第一季度如果不能完成每日200元或每月6000元或者季度营业额达不到1.8万元的营业额指标，将终止其在小吃广场的经营资格，在核算后退还其保证金。2、进场第二季度收取15%的营业额提成；3、进场第三季度收取20%的营业额提成；4、进场第四季度收取30%的营业额提成；5、第四季度经营期满之后，以30%的营业额计算提成，此后每年递增2%，依此类推。合作方应标资格及合作方式（第一种合作模式，纯收租金）一、合作期限：八年；二、应标资格：1、必须具有丰富的经营餐饮项目的经验；具有餐饮经营的成功案例；2、必须对经营餐饮项目充满热情；3、必须拥有380万元的流动资金作合作保证，并须出具该笔资金的银行保证函；4、年龄在30岁至40岁之间;5、条件优异者可在上述条件基础上适当放宽。三、合作模式：1、我方将房屋租赁给合作方，面积4800平方米，附带1000平方米的室外场地面积，每年4月至10月，可使用室外露天场地进行经营。第一年租金为40元/平方米/月，此后每一年的租金在上一年度的基础上递增6%，依此类推。2、为保证双方的顺利合作，收银员须由我方配备，双方对每日的营业额进行核对。合作方投资效益分析资金投入合作方预计需先期投入人民币300万元，主要进行小吃广场的装修改造、必备设施的配置和广告投入。投资效益测算（第一年）营业收入根据市场调查显示，小吃广场日消费人数应在2000人、人均消费以20元计算。2000人20元30日12个月=1440万元小吃广场将按营业收入的30%收取提成，计432万元。营业费用工资福利：1.8万元20人=36万元水电费：10000元12个月=12万元管理维护：2000元12个月=2.4万元广告投入:年营业额的5%即1440万元5%=72万元总计:122.4万元房屋租金第一年租金为40元/平方米/月，总计230.4万元，之后每年在上一年度基础上递增6%，依此类推。装修费用500元/平方米4800平方米=240万元装修费用将分三年摊销，每年80万元。每个档口的入场保证金最低为5万元，场内设立不少于50个的档口，保证金总额将不少于250万元，因此，这笔保证金可以充抵装修费用,在此不计入营业费用。企业所得税（432万元-122.4万元-230.4万元）33%=26.14万元税后利润 432万元-122.4万元-230.4万元-26.14万元=53.06万元注:第二年至第八年的投资效益分析见附表。投资效益总结1、 经营者在第一年需先期投入300万元用于装修及其他，其中装修费用预计为240万元，分三年摊销，每年计入成本为80万元。每个档口的入场费在5万元到8万元，场内设立不少于50个的档口，保证金总额将不少于250万元，因此这笔保证金可以充抵装修费用，而不需要占用经营者大量的现金流量。2、 如果不计算装修费用一项,以保守测算，经营者年均税后利润为241.79万元。3、 经营者从第四年开始即可实现营利，实现投资回报。合作方应标资格及合作方式（第二种合作模式：以一年租金参股，分享营业额提成）一、合作期限：八年；二、应标资格：1、必须具有丰富的经营餐饮项目的经验；具有餐饮经营的成功案例；2、必须对经营餐饮项目充满热情；3、必须拥有380万元的流动资金作合作保证，并须出具该笔资金的银行保证函；4、年龄在30岁至40岁之间;5、条件优异者可在上述条件基础上适当放宽。三、合作模式：1、我方将房屋租赁给合作方，面积4800平方米，附带1000平方米的室外场地面积，每年4月至10月，可使用室外露天场地进行经营。2、我方用第一年的租金参股经营；从双方合作的第二年开始，我方开始收取租金，租金标准为38元/平方米/月， 之后每年租金均在上一年度租金的基础上递增6%。3、我方将从双方合作的第二年开始，按5%的比例在合作方收取商户提成的基础上收取营业额提成，此后每年在上一年度基础上递增1%，以此类推。4、为保证双方的顺利合作，收银员须由我方配备，双方对每日的营业额进行核对。合作方投资效益分析资金投入合作方预计需先期投入人民币300万元，主要进行小吃广场的装修改造、必备设施的配置和广告投入。投资效益测算（第一年）营业收入根据市场调查显示，小吃广场日消费人数应在2000人、人均消费以20元计算。2000人20元30日12个月=1440万元小吃广场将按营业收入的30%收取提成，计432万元。营业费用工资福利：1.8万元20人=36万元水电费：10000元12个月=12万元管理维护：2000元12个月=2.4万元广告投入:年营业额的5%即1440万元5%=72万元总计:122.4万元房屋租金第一年免收房租，第二年为38元/平方米/月，之后每年在上一年度基础上递增6%。装修费用500元/平方米4800平方米=240万元装修费用将分三年摊销，每年80万元。每个档口的入场保证金最低为5万元，场内设立不少于50个的档口，保证金总额将不少于250万元，因此，这笔保证金可以充抵装修费用,在此不计入营业费用。企业所得税（432万元-122.4万元）33%=102.16万元税后利润432万元-122.4万元-102.16万元=207.44万元注：第二年至第八年投资效益分析见附表。投资效益总结1、 经营者在第一年需先期投入300万元用于装修及其他，其中装修费用预计为240万元，分三年摊销，每年计入成本为80万元。每个档口的入场费在5万元到8万元，场内设立不少于50个的档口，保证金总额将不少于250万元，因此这笔保证金可以充抵装修费用，而不需要占用经营者大量的现金流量。2、 如果不计算装修费用一项,以保守测算，经营者年均税后利润为214.68万元。3、 经营者从第三年开始即可实现营利，实现投资回报。两种合作模式之比较分析模式一：单纯收取租金，则我方的租金收入八年总计为2280.29万元，年均285.04万元。合作方的利润总计为1934.31万元，年均241.79万元，回报期从第四年开始。模式二:收取租金加营业额提成 ,则我方八年总收入预计为2350.24万元,年均293.78万元。合作方的利润总计为1717.42万元，年均214.68万元，回报期从第三年开始。模式一与模式二之比较可以看出，二者在我方的收入方面的差距并不大，采用模式一比模式二在收益的安全性方面更为可靠，模式二虽然收益较高，但是受限于小吃广场的经营情况，收益的稳定性不太理想。合作方采用第一种模式也会比第二种模式虽然回报期会晚一年，但是可以获得较多的利润。总 结湖滨新天地小吃广场立足风光秀丽的金鸡湖畔，集精品小吃之大成，打造观光娱乐与休闲餐饮相结合的全新消费概念，为消费者提供一个品尝精品小吃的理想之地。该项目具有以下六大优势： 本项目的发展前景广阔，利润空间巨大，是一个极具前途的商业项目。 本项目的合作条件十分优惠，能将合作方的经营风险降到最低。 小吃广场周边景色优美、布局合理，对消费者具有很