2009沈阳特变电地块前期市场调研报告52p.ppt

特变电地块前期市场 调研报告,报告结构,第三部分：项目地块现状分析,第二部分：铁西区房地产市场发展,第四部分：项目周边竞品分析,第一部分：沈阳市大环境房地产市场发展,报告结构,一、沈阳市大环境发展战略方向,沈阳市大环境发展战略方向,沈阳城区示意图,打造浑南新区 金廊延伸,打造棋盘山风景区自然生态环境,打造沈北新区 绿色生态旅游,打造铁西区 百年工业走廊,西,北,南,东,2005-2009年全市商品房供销情况,2009年商品房供应量不足，同比出现负增长；2007年-2009年沈阳楼市大落大起，呈v型走势 。 2008年，受全国房地产市场低迷的影响，沈阳消费者持币待购，商品房成交量下降，开发商资金短缺，加上对市场失去信心，导致2009年商品房供应量出现大幅度下降。 沈阳商品房销售均价始终处于“温和上涨”状态 。 2008年商品房销售下滑加上金融危机，地产企业出现了资金链上的困难，新开工面积下降，导致2009年商品房的供应量减少，第二季度开始同比出现负增长。,数据来源：沈阳房产局， 截止日期：09年11月,数据来源：沈阳房产局， 截止日期：09年11月,2005-2009年全市商品住宅供销情况,2009年商品住宅供应量不足，同比出现负增长；2007年-2009年沈阳楼市大落大起，呈v型走势 。 由于全球金融危机的爆发，在2007年底、2008年初，房地产市场出现了拐点，量价急速地向下调整。之后，我国及地方政府纷纷出台一些救市政策，使得2009年商品房销售量出现反转态势，特别是在2009年二季度，态势非常明显。 沈阳商品住宅销售均价始终处于“温和上涨”状态 。 2008年商品住宅销售下滑加上金融危机，地产企业出现了资金链上的困难，新开工面积下降，导致2009年商品房的供应量减少，第二季度开始同比出现负增长。,2009年各月全市商品房供销情况,从整体上看，2009年商品房供销波动严重，但总体呈上升趋势。 受2009年沈阳政府一系列救市政策影响，沈阳商品房销售面积从今年第二季度开始上行，开发商逐渐恢复信心，普遍看好明年楼市。 整体上商品房均价呈逐年上涨趋势；6月同比涨幅最大。 2009年1-10月，商品房价格月度同比均有所增长，6月份开始增长幅度较大，价格上涨凸显。,（数据来源沈阳房产局，数据截止时间2009.10.31）,2009年各月全市商品住宅供销情况,从整体上看，2009年商品住宅供销波动严重，但总体城上升趋势。 受2009年沈阳政府一系列救市政策影响，沈阳商品住宅销售面积从今年第二季度开始上行，开发商逐渐恢复信心，普遍看好明年楼市。 整体上商品住宅均价呈逐年上涨趋势；9月同比涨幅最大。 2009年1-10月，商品房价格月度同比均有所增长，9月份开始增长幅度较大，价格上涨凸显。,（数据来源沈阳房产局，数据截止时间2009.10.31）,2009年沈阳市各区域商品房供销情况,从整体上看，2009年商品房热销市场集中在铁西区和于洪区区。 从上图可以看出，2009年商品房供应主力在铁西区、和平区、于洪区、东陵区、沈北新区、浑南新区。 销售方面，铁西区和于洪区商品房去化量站在领先地位，沈河区和皇姑区由于地少人广，土地开采量、去化量大幅度降低。未来沈阳的热销区块将会转向沈北新区和浑南新区。,（数据来源沈阳房产局，数据截止时间2009.10.31）,报告结构,沈阳目前格局 是 “三足鼎立，齐头并进；一方蓄势，厚积薄发”的局面。 沈阳市是以沈河区和和平区为中心点向东、南、西、北四个方向发展 三足指：铁西区、浑南新区、沈北新区；一方指：棋盘山风景区 沈阳的总体发展思路也是根据“东优西进、南拓北统”这一规划成为了未来的发展走势。 东优：向东突出自然生态环境，生态旅游度假； 西进：向西打造百里工业长廊，建设先进的装备制造业和重化工区； 南拓：向南跨浑南发展，使金廊向南延伸建设新城区、高新区、物流区； 北统：向北利用城市北部得天独厚的自然环境，规划绿色生态旅游，农产品深加工。,报告结构,二、铁西区房地产市场发展,铁西区房地产市场发展,铁西区及地块示意图,铁西老区,铁西新区,东拆西建,铁西区房地产市场发展,铁西区位于沈阳市西部，面积126平方公里，人口100万，是沈阳重工业基地，堪称“中国制造业之都”，是沈阳市市内五城区之一。 目前区域内可分成四个板块： 第一板块：一环内，生活配套优越、商业繁华、交通发达，原铁西工业区，现新盘楼集中区域，目前地块紧俏； 第二板块：一环外、二环内保工街东侧，生活配套成熟，原来铁西居民居住核心板块； 第三板块：一环外，二环内保工街西侧，生活配套比较完善，目前新、老楼盘参半； 第三板块：二环外，区域配套完善中，目前重工业厂区已迁至此区域。,本案,2009年各月铁西区商品房销售均价情况,(数据来源：沈阳房产局， 截止日期：09年10月),铁西区商品房均价各月起伏不大，中间虽有回落，但总体价格还是呈上升趋势，同比各月呈波浪型浮动。但总体趋势呈稳步上升状态。 铁西区商品住宅销售均价起伏不大，8月份销售价出现一个小高潮，之后虽有回落，但最后仍稳步上涨。,区域产品销售面积全年稳中有升，批准预售面积同比负增长。 铁西区以其土地独立挂牌的优势，土地大量供给，有效地刺激了房地产市场的发展。2009年以后批准预售面积集中在8、9月份，销售面积从年初到年终呈迂回式上涨。,2009年各月铁西区商品房供销情况,铁西区的总体发展,铁西区方针策略“东拆西建”，目前是沈阳市房地产市场销售最热的区域： 随着“振兴东北、沈阳先行、铁西领跑”的口号吹响，铁西区迎来了前所未有的机遇。从 “十一五”规划开始，再加上铁西区濒临沈阳的百年商业街太原街，依靠这样的得天独 厚的理优势，结合“东拆西建”，铁西区实施了大规模的环境治理改造，改变城区单纯的 生产性功能，向宜居型转变：110家工业企业搬迁至开发区，集中连片的棚户区被彻底消灭， 取而代之的是一片片亮丽的新居和大型商贸流通企业；上千根烟囱被拆掉，建成绿地和休闲 公园，铁西区的绿化覆盖率达到37.5%。铁西区的房地产项目定位大多数都是普通住宅，价 格相对来讲也是比较合理的，目前商品房交易价格4500元/平左右。也是目前沈阳房地产销 售市场热度最大的区块。,报告结构,三、项目地块现状分析,项目地块现状分析-地块位置,沈阳城区示意图,铁西区及地块示意图,地处铁西区，铁西区是沈阳市重工业基地，是沈阳市市内五城区之一。 地处“一环内”，北临北一马路，南接北二马路，东至齐贤北街，西至保工北街，地理位置优越。,地处一环内，地理位置优越！,项目地块,项目地址,项目地块现状分析-外部商服配套,太原街商圈,北行商圈,香江家居,沈阳国际纺织服装城,家乐福超市,沈阳站,地块周边商圈成熟，配套完善，交通便利是一环内稀缺地块。,项目地块,西塔商圈,铁百商圈,地块东侧沈阳国际服装城正在建设招商中； 项目东侧的家乐福超市，为项目周边居民的日常生活提供了极大便利； 一号地铁出口就在附近，走路只需8分钟； 项目邻近沈阳四个重要的大商圈，是未来产品的亮点之处。,一号地铁出口,项目地块现状分析-外部交通、教育、配套,教育配套较为齐全，小学、中学、高中，完全能满足项目区域教育需求。 地块位于一环内，交通便利，各项配套设施齐全,项目地块现状分析-内部环境-地块四至,西至：保工北街,内部：沈阳变压器集团有限公司,北至：北一路,南至：北二路,东至：齐贤北街,项目地块现状分析-内部环境-地块形状,地块总体形状较为规整，呈长方形，地块内部尚未拆迁； 地块内现为特变电工场，因为拆迁，可能影响到项目开发节奏； 地块四面临路，且北向有较长的临街面，较为畅通，但也会产生严重的噪音、灰尘和车流； 地块北面紧邻火车道，现在正常使用，对项目有一定的噪音影响。 西侧有加油站，会常有车加油，夜间会有噪音。,加油站,项目地块现状分析-用地指标,特变电工地块: 用地面积:20.5万平方米; 容积率:2.22.7 建筑密度: 40% 绿地率:30%,建筑面积: 45.3255.62万平方米,项目未来将打造成50万平方米的一环内稀缺大型社区； 2.22.7容积率拥有较大的产品组合空间。,项目地块现状分析-地块周边居住状态,1,2,3,4,5,6,10,7,8,9,11,12,项目地块现状分析-地块周边居住状态,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,近年新建商品房比较集中，地块居住多为本区域人口，商业配套完善，交通便利。,12,报告结构,四、项目周边竞品分析,区域竞品-竞品分布与位置,周边竞品一览表,周边竞品一览表,周边竞品一览表,区域竞品-其仕郡-基本概况,区域竞品-其仕郡-销售状况及客群特征,销售现状,客群特征,其仕郡为亚美利家二期，一期亚美利家已全部入住，二期其仕郡2009年5月31日开盘。 目前在售的为高层产品，已销售了总数的35%。洋房产品即将在三月份推出。,以为周边配套设施完善，大多客户都是来次投资的，多为周边一些工厂管理层和私企老板。都为多次置业。 还有一部分是在此购置婚房者，注重于交通便利，上下班方便。,区域竞品-其仕郡-产品情况,主力户型图,二室二厅一卫，80,二室二厅一卫，79,二室二厅一卫，65,区域竞品-浅草绿阁六期-基本概况,区域竞品-浅草绿阁六期-销售状况及客群特征,销售现状,客群特征,在本项目购房者，投资的客户居多，还有一部分为养老者。 多为周边的汽贸老板，都是多次置业；还有一部分是本地的原住民。,本项目共分7期开发，目前已在售的为6期枫丹白露。 通过周边的汽贸的带动，以及本项目的园区、地理位置的优势销售效果非常好。 现6期销售率达到95%。,区域竞品-浅草绿阁六期-产品情况,主力户型图,二室二厅一卫，67,二室二厅一卫，69,二室二厅一卫，105,区域竞品-景星花园-基本概况,区域竞品-景星花园-销售状况及客群特征,销售现状,客群特征,本项目总规划一期，目前还为期房，前期预售效果非常好，已推出700户，预售出去了70%。 因为紧挨国际纺织服装城，地理位置的优势，使本项目销售情况特别顺利。,在此购房的客户分布很广，全国各地的都有，东北三省居多。 70%的客户为投资者，还有30%的客户为国际纺织服装城的未来老板。 平均年龄为30-40岁。,区域竞品-景星花园-产品情况,主力户型图,一室二厅一卫，45,二室二厅二卫，78,二室二厅一卫，65,区域竞品-鑫丰俪城-基本概况,区域竞品-鑫丰俪城-销售状况及客群特征,销售现状,客群特征,在本项目购房者，外地来沈务工者居多，周边的原住民则占少数。 几乎都为购置婚房，在则就是购置在沈阳定居的象征。,本项目总共一期，现已全部退出，2008年底已经全部入住。 目前销售已经进入了尾声。,区域竞品-鑫丰俪城-产品情况,主力户型图,二室二厅一卫，99.99,一室一厅一卫，44.17,二室二厅一卫，104,区域竞品-第一城-基本概况,区域竞品-第一城-销售状况及客群特征,销售现状,客群特征,本项目为百万大盘，立足于建设西路边，2006年9月16号一期开盘以来，已陆续拖出了5期产品，5期目前也已经接近尾声，销售率达到95%。,在此购房的客户大多为各个工厂员工。 60%为第一次置业，有30%为在此投资，还有10%为了养老。 本项目周边汇集了相当齐全的配套设施，教育、购物、餐饮应有具有。,区域竞品-第一城-产品情况,主力户型图,一室二厅一卫，45,二室二厅二卫，87,二室二厅一卫，78,区域竞品-万科金域国际-基本概况,区域竞品-万科金域国际-产品情况,户型展示,区域竞品-万科金域国际-产品情况,户型展示,区域竞品-华润凯旋门-基本概况,区域竞品-华润凯旋门-销