2010和融地产盐城高新区项目发展战略和整体定位93p.ppt

和融地产盐城高新区项目 发展战略和整体定位,new visual angel,谨呈：盐城和融房地产开发有限公司,本次报告思路,上次结论回顾,案例借鉴,深圳万科城 高成金水湾花园,产品定位建议,别墅类产品定位 洋房类产品定位 整体产品定位 启动区产品定位,物业发展建议,建筑风格 园林景观 智能化设施 核心展示区 产品创新,附件 华锐风电产业园分析,上次结论回顾,基于项目理解的swot分析,一、项目优势和机会:区域发展前景好、区域景观资源丰富、交通规划好 二、项目劣势和威胁:工业区、市场成熟度低、客户认知度低,项目理解,在城市非主流发展方向的陌生产业园区，在配套缺失的情况下，如何挖掘和打造项目核心价值力体系，持续导入客户，从而实现项目及企业预期目标？,价值实现角度,项目体量较大，如何打造优山美地升级版，提升项目形象 如何使项目的开发与高新区建设最大程度相得益彰，互为促进，实现最大收益,客户导入角度,如何建立项目的引擎，导入客户，增加项目人气 如何保证项目物业开发时序，保证在项目建设进程中对客户形成持续的吸引力,改善运营角度,市场容量小，去化周期长，如何缩短去化周期 项目形象如何树立，产品细节如何打造 如何建立项目的引擎，导入客户，增加项目人气 如何保证项目物业开发时序，保证在项目建设进程中对客户形成持续的吸引力,打造项目价值,持续导入客户,快速去化,在城市非主流发展方向的陌生产业园区，在配套缺失的情况下，如何挖掘和打造项目核心价值力体系，持续导入客户，从而实现项目及企业预期目标？,核心问题梳理,核心问题解决方向,二、客户演变趋势研究：以此明确项目运营期间的客户构成演变,三、针对客户演变趋势以及分阶段客户特征需求来打造项目的核心价值力体系,一、区域价值研判,四、项目开发运营策略,在城市非主流发展方向的陌生产业园区，在配套缺失的情况下，如何挖掘和打造项目核心价值力体系，持续导入客户，从而实现项目及企业预期目标？,根据政府“建区”与“造城”并重的原则，可以预见未来4-5年高新技术产业区各种生活配套将逐步成熟，区域具备支撑本项目发展中高端产品的背景条件,1,“建区”与“造城”并重，高新技术产业区未来各种配套将逐步完善；,高新技术产业区产业发展开始逐步成型，未来将带来大量的中高端产业人群导入；,高新技术产业区的各种生活配套逐渐完善，区域发展支持本项目发展中高端产品； 同时在高新技术产业区背景下，区域产业升级将带来大量中高端产业人口，中高收入技术人员与管理者成为购房主力。,区域规划落实的巨大利好,一方面,带来足够客群支撑,另一方面,区域良好发展背景成为本项目发展中高端产品的重要基础,2,3,根据产业新城的发展演化规律，高新技术产业区目前正由初步建设期向全面建设转变，居住的高端价值开始逐步显现,产业园区发展规律,客户演变,盐城客户结构性分析小结：未来5年，品质改善类需求机会明显；15年之后首置、首改需求机会明显，会有大幅度的增长,在明确未来几年项目客户的演变趋势和结构后，我们需分客户类型来梳理其特征及需求，以对项目核心驱动力体系以及产品定位做出指导,方案一之下的核心驱动力体系分析小结,项目核心驱动力体系,一个主题：以国际双语幼儿园为驱动的教育地产,一个价值标杆：以联排和洋房为项目的产品价值标杆，带动项目整体价值和形象提升,一个生活配套：高新区的商业中心（立足社区、辐射区域，规模在2.5万左右）,价值引擎：提升项目形象和价值,人气引擎：持续导入客户,项目核心驱动体系小结,项目形象定位,把本项目打造成 引领高新区，以教育为核心配套,商业为核心的低密度国际人文社区,方案一之下的整体定位,11年,12年,13年,14年,15年,16年,17年,18年,方案一之下的整体定位,客户定位,品质改善型客户,首置首改客户,方案一之下的整体定位,产品定位,价格定位,方案一之下的整体定位,由于该方案采用的是低密度最大化，鉴于项目的高档品质，故我们对上一次汇报的定价进行了调整，分别为：,方案一 联排：7000元/ 洋房：5000元/ 高层 ：4000元/ 商业：6000元/,案例借鉴,案例选取的标准： 城市非主流发展方向 陌生工业园区内 配套缺失 超大规模地产开发,万科城,案例选取的标准： 盐城经济开发区项目 启动时区域形象较低 产品物业形态丰富 超大规模地产开发,高成金水湾花园,选取案例,深圳万科城,万科城整体规划效果图,一期：总建筑面积10.31万，主要建筑类型为多层（洋房）、小高层、townhouse,二期:占地面积9.8万，总建筑面积10.1万，主要建筑类型为别墅、多层（洋房）,三期:占地面积14万，建筑面积19万，主要建筑类型为联排别墅、多层（洋房）、小高层,四期御水湾：占地面积9万，建筑面积约12万， 主要建筑形态为别墅和高层,深圳万科城,万科城依地势高低设计成为低密度的别墅大城，建筑风格糅合了西班牙和地中海建筑的精华，为深圳首创的亲地别墅社区，社区绝大多数建筑以多层为主，少量高层点缀其中,万科城项目概况,项目分四期开发，分别为,万科城各物业类型,万科城洋房类产品分为两大类 一类为4层舒适性洋房， 一层、二层采用层层退台的方式，三四层为复式，以大户型为主，面积集中于135-150的三房和180-210的复式； 另一类为紧凑型洋房，也采取层层退台的方式，主要以5层和6层多层为主，面积为70-130的两房、三房。,万科城整体产品物业类型较为丰富，涵盖别墅、洋房、小高层、高层和酒店式公寓 别墅类产品以双拼和联排为主，供应比率为1：10； 洋房类产品分两大类，紧凑型洋房和舒适性洋房供应比率约为1：1.2； 别墅和洋房类产品供应面积比率约为1：1.3,深圳万科城,万科城一期产品配比,万科城二期产品配比,万科城三期产品配比,万科城四期产品配比,深圳万科城,别墅产品贯穿项目整个销售周期，每期均有供应，以此不断强化项目高度品质；洋房类产品主要在项目前三期供应，四期以大量高层产品为主；酒店式公寓在项目第三期供应,万科城一期产品配比表,万科城一期产品相对较为丰富，别墅、洋房和小高层均有涉足，别墅类产品中，双拼和联排面积比率约为2：8；别墅和洋房类面积供应比率约为1：5，别墅和洋房的面积互为补充，避免了产品间的内部竞争,万科城一期供应住宅面积为8.15万，其中别墅和洋房类产品供应便达6.02万； 本期洋房供应体量较大，达到了5万，舒适性和紧凑型洋房比率为1：1.25； 推出的2栋小高层产品，面积以70-100的紧凑型两房、三房为主，具有试探市场的作用； 面积以3层loft产品主要源于该楼栋一层为底商，故二层、三层设计为loft，兼具有居住和储藏的功能。,深圳万科城,万科城借鉴意义 郊区大盘中，别墅、洋房类产品应当均有涉及，不能厚此薄彼，且各物业类型应当分组团开发； 别墅、洋房类产品面积段应尽可能分开，避免产品内部之间的竞争； 为争取客户最大化，洋房类产品也应当分开，紧凑型洋房和舒适性洋房应均有布置，以满足不同客户需求，洋房为后期产品过渡提供客户依据； 为提升项目形象，别墅类产品尽量贯穿项目整个销售周期； 每一期以一种产品为主，其他产品为辅，同类产品的推售也要有侧重点； 在低密度最大化郊区大盘中，可利用酒店式公寓平抑项目容积率。,深圳万科城总结,高成金水湾花园,高成金水湾花园整体规划效果图,2005,2006,2007,2008,2009,高成金水湾花园,高成金水湾花园项目概况,盐城市经济开发区早期25万规模大盘，2005年面市，产品物业形态丰富，涵盖别墅、多层、小高层和高层，社区绝大多数建筑以多层为主，仅有少量高层项目,高成金水湾花园,高成金水湾花园各物业类型,盐城高成金水湾花园各物业形态较为丰富，包含别墅、多层、小高层、高层，主要以多层产品为主 别墅类产品供应为3.23万，多层类产品供应14.39万，别墅和多层供应面积比率为1：4.4 别墅类产品中，以联排为主，独栋、双拼、联排、叠加各面积供应比约为3：1：8：4 别墅类产品中，各物业类型面积段交叉相对较少，避免了内部产品间的竞争,高成金水湾花园,高成金水湾花园借鉴意义 各物业类型应当分组团开发，形成积聚效益，也能充分展现项目形象； 别墅类产品面积段应尽可能分开，避免产品内部之间的竞争； 别墅、多层、小高层、高层产品推出时间顺序迎合客户心理需求，高层产品尽量后期供应，以减少客户对高层产品抗性； 前期以多层及低密度产品入市，提升项目形象，后期快速去化高层产品。,高成金水湾花园案例总结,产品定位建议,产品定位建议的总体思路,产品定位建议,启动区产品定位,别墅类产品定位,洋房类产品定位,产品整体定位,产品定位建议,别墅类产品定位,开发商：盐城中体地产有限公司 建筑设计：英国欧墨oum建筑规划设计有限公司 园林设计：美国易道edaw 项目地址：盐城大洋湾风景区 占地面积：200亩 建筑面积：81000 容积率：0.6 产品类别：联排、双拼、独栋 总户数：400 主力面积：联排140-220 双拼220-260,中体地产开发，0.6超低容积率，依托大洋湾风景区景观资源优势，以中式徽派风格为主，目前项目前三期已经销售完毕，四期正在建设中,奥林匹克花园,2007,2008,奥林匹克花园,共推32栋别墅，2.24万 23栋联排，17818 9栋双拼，4555 联排为4联92户 双拼18户,共推10栋别墅，6247 6栋联排，4329.5 4栋双拼，1918 联排为4联24户 双拼8户,项目从2005年面市至今，仅去化4.5万，即使在2009市场形式较好的情况下，年去化量也仅为1.36万 2009年，奥林匹克花园别墅去化5套/月，进入2010年后，由于可售量较少，使得成交去化缓慢,奥林匹克花园,从盐城别墅类产品的成交来看，多为经济型别墅，面积相对较小，联排月均去化2套/月，独栋1套/3月，双拼1套/2月,盐城别墅项目去化情况,别墅类物业去化状况,未来盐城市别墅市场供应主要以奥林匹克花园和月湖花城为主，总供应量在5.1万左右，其中奥林匹克花园联排3万预计在2010-2011年集中供应，而月湖花城最早在2011年供应,未来盐城别墅类产品供应一览表,未来别墅类物业供应,根据盐城低密物业市场的表现来看，本案别墅产品体量设定为10万方，其中联排8.5万，双拼1.5万,各物业类型体量确定原则: 一、对比盐城平均去化速度来确定本项目预期去化量 二、根据客户演变趋势分析，低密度产品总体去化周期在5年,由于该项目并没有十分优势的景观资源，不建议设计独栋产品 同时鉴于和融较强的产品打造能力，确定该项目去化联排7套/月，双拼1套/月（其中联排按照平均200/套，双拼按照250/套计算）,盐城别墅类产品去化状况表,别墅类物业定位,产品定位建议,洋房类产品定位,目前盐城市洋房类产品较为稀缺，也无大规模洋房社区 市场在售洋房仅有朗地英郡项目，其为盐城首个英伦风情项目，总建面20万，洋房类产品共计两栋楼，7000，采用层层退台的方式,朗地英郡洋房供应状况表,朗地英郡,朗地英郡项目概况,工学院教师对项目洋房进行了团购,朗地英郡的洋房类产品不对外销售，面市之前已经被工学院教师提前预定，客户只能退而求其次选择多层产品，反映了市场极大的需求力，多层类产品以地缘型客户及工作缘为主,朗地英郡,四季新城,开发商：盐城嘉祥房地产开发有限公司 项目地址：开放大道与北环路交叉口 占地面积：162.5亩 建筑面积：20万 容积率：1.6 产品类别：5幢沿河湾景洋房 17幢6+1多层 7幢11+1f小高层 4幢16+1f高层住宅 1幢15f酒店式公寓 总户数：1460 主力面积：两房90 三房104-130,20万住宅项目，规划有5栋沿河湾景洋房，约1.5万，目前并未动工；现在正在建设的为7-20#共13栋多层，约4.2万,盐城洋房产品总结 市场上缺乏大规模的洋房产品项目，更缺乏高品质洋房类产品项目； 目前市场上洋房类产品较为稀缺，仅有朗地英郡一个项目在售，四季新城虽有洋房，但暂未建设； 同为20万项目，朗地英郡洋房供应才7000，四季新城也仅为1.5万，洋房面积仅仅占据项目总体量很少一部分，无法形成规模优势； 通过朗地英郡项目了解到，盐城市场客户对洋房类产品极为青睐，存在巨大的需求空间。,洋房产品总结,洋房类产品定位,洋房类产品设定10万，其中舒适性洋房6万，紧凑型洋房4万,万科城项目 别墅和洋房产品面积比率达1：1.3 其中紧凑型和舒适型洋房比率1：1.2 高成金水湾花园 别墅和多层类产品面积比为1：4.4 别墅和洋房（多层）比率均达到1：1以上,市场需求,案例借鉴,由于目前市场上在售洋房较少，故本项目洋房定位采用市场状况及案例借鉴两种方式 通过市场方式，4年洋房产品可去化量为9.6万；通过案例借鉴，别墅和洋房类产品比率均达到1：1以上 鉴于本项目状况，别墅和洋房比率取为1：1，其中洋房也分为两大类，舒适性洋房以大户型为主（参见产品创新部分），紧凑型洋房以普通洋房为主,洋房产品定位,洋房类产品体量确定原则: 一、对比盐城平均去化速度来确定本项目预期去化量 二、根据客户演变趋势分析，低密度产品总体去化周期在5年，而洋房类产品去化周期为4年 唯一在售洋房项目朗地英郡洋房去化2000/月,产品总体定位,产品定位建议,整体定位调整,产品定位,产品定位建议,启动区产品定位,奥林匹克花园户型配比,高成金水湾花园低密度户型配比,目前盐城在售的纯别墅项目奥林匹克花园也多以经济型别墅为主，200以下联排套数占比达到近70%，高成金水湾花园的别墅各面积段占比相对比较平均,启动区产品定位,结合盐城各产品类型去化我们确定本项目启动区别墅配比,启动区产品定位,物业发展建议,物业发展建议的总体思路,物业发展建议,水岸风情的营造,高品质的创新产品体系,建筑风格,园林景观,核心展示区,产品创新及运用,水岸风情的营造 产品创新及运用,建筑风格,园林景观,核心展示区,智能化设施,物业发展建议,市场现状低密度建筑风格以现代为主，少量中式、欧洲风格，风格单一、品质感不强,现代风格楼盘： 高成金水湾花园 依云香溪 中式风格的楼盘： 奥林匹克花园 欧洲风格楼盘： 月湖花城,高成金水湾花园,奥林匹克花园,月湖花城,依云香溪,建筑风格,中南世纪城,朗地英郡,现代风格楼盘： 中庚香城美地 学林雅苑 天澜湾 四季新城 西班牙风格的楼盘： 苏东翡翠园 中南世纪城 英伦风格楼盘： 朗地英郡（多层、洋房类）,市场现状公寓类产品建筑风格以也以现代为主，朗地英郡为首个英伦风情项目，中南世纪城为盐城第二个主打西班牙风情的项目,苏东翡翠园,天澜湾,建筑风格,访谈中，客户偏好较为厚重的欧式风格，但目前市场上欧式风格表现得品质感不强、精细化不足,高端客户对低密度风格偏好的测试结果：,风格要厚重、欧式古典风格很好； 对现代风格和中式风格不敏感。,目前市场上低密度产品欧洲风格的只有月湖花城，品质感不强，也没有体现欧式风格的厚重感；公寓类产品风格随着朗地英郡和中南世纪城的入市，欧式风格将逐步增多。,建筑风格,项目首推西班牙风格的建筑立面风格明确、标识感强、易形成热烈的居住氛围,选择西班牙建筑风格的理由？,客户偏好欧式风格，厚重的外立面；,市场接受,风格明确、色彩鲜明，对近郊项目来说，标示感强；,标识感强,作为市场上未出现的风格，能够形成快速差异化；,快速差异化,色彩明快，沉稳不失激情，易形成强烈的居住氛围；,强烈居住氛围,建筑风格把握原则： 丰富的建筑外形，具有层次感的天际线； 色彩和材质搭配，体现立面质感和浓郁异域风情； 建筑细节体现西班牙元素；,和融产品力,已成功开发南通和镇江两个西班牙风格项目，操作成熟,建筑风格,西班牙风格注重丰富的建筑外形，形成层次丰富的天际线,建筑体量高度错落有致，平面不对称布局； 缓坡屋顶丰富天际线； 有设计感的外立面，体现社区西班牙文化内涵,丰富的建筑形态和层次感,建筑风格,文化石贴面,西班牙风格注重不同材料质感和颜色的搭配,stucco外墙抹灰,抹灰和石材的搭配拼接,主体采用stucco涂料墙面； 涂料节省成本，形成丰富色彩，用石材装点局部，体现大气、厚重的感觉； 局部结合有质感的材料，如：石材或面砖，体现客户身份感，迎合目标客户需求； 木材铁艺大量运用，体现西班牙风格经典古朴风韵； 强调材料的对比和穿插使用，使立面丰富而不失稳重。 建筑立面颜色的搭配变化。,建筑风格,注重细节部分的设计，充分体现西班牙风情建筑元素门窗和构造装饰,西班牙滨海风格的主要元素是：拱形门窗、木窗扇、木花架； 西班牙山地风格的主要元素是：烟囱、石窗花、铁艺、陶艺； 南加州改良风格的主要元素是：白色简洁的立面；,西班牙风格可分为滨海、山地、南加州改良三种风格：,本项目可在不同组团上，通过对立面、材质、色彩、细节的处理，构造出不同的风情体验区。,建筑风格,水岸风情的营造 产品创新及运用,建筑风格,园林景观,核心展示区,智能化设施,物业发展建议,奥林匹克花园,高成金水湾花园,依云香溪,华夏绿城,新日月翠洲嘉园,月湖花城,奥林匹克：背靠大洋湾风景区，小区内以种植大量灌木为主 高成金水湾花园：内有有50000平方米以上的绿地 ，种植繁密的绿色植物，以体现接近自然的生活状态 依云香溪：含纳52米城市景观绿化带，硬质与软质景观相结合，融合中国传统园林与现代建筑 新日月翠洲嘉园：沿路种植密集高大乔木，使得小区绿意盎然，同时与灌木相结合，区分各个组团 华夏绿城：硬质与软质景观相结合，环伺楼宇，小区花团锦簇，美轮美奂 月湖花城：草坪、灌木、乔木、三重百余种植被错落其间，园中湖景、水景、林景、花景相互影射,市场现状草坪、灌木、乔木相结合，打造立体景观带，尽可能营造项目被绿意包围的效果,园林景观,奥林匹克花园,高成金水湾花园,依云香溪,新日月翠洲嘉园,华夏绿城,奥林匹克花园：将大洋湾的活水引入社区，使社区四周被水环绕、区内通过几条主要水系相连；项目中心建设湖心岛景观，使项目成为一座水城； 依云香溪：含纳52米城市景观绿化带，32米超宽沿河景观带，半亩中央宽阔水景，绿化率高达55。 新日月翠洲嘉园：特别设计营造出都市中罕有的冰体景观， ”水帘洞天”、 ”石韵叠水”、 ”思若泉涌” 、 ”画中桥”、 ”景墙灵瀑”等景点风格各异 华夏绿城：盐城首席大型绿色公园式社区 月湖花城：利用利民河的自然水系，并开挖人工湖面18000，力争区内楼宇幢幢亲水，湖面置景参照杭州西湖，故称小西湖。,月湖花城,市场现状水景做为盐城人判断项目高端与否的重要象征，使得众多项目或借景或造景，发巨资打造水体景观,园林景观,市场现状用小桥连接各个被分开的组团空间，即加强了组团空间了联系，又成为了小区内一道亮丽的风景,华夏绿城,奥林匹克花园,新日月翠洲嘉园,新日月翠洲嘉园,园林景观,华夏绿城,月湖花城,奥林匹克花园,新日月翠洲嘉园,市场现状仁者乐山，智者乐水，许多项目在重金打造水景的同时，也不忘山景的点缀，多以石材堆积成假山，但相比而言，山景的制造还比较初级，仍有很大发挥空间,园林景观,客户对水的占有和原生态资源有特别偏好，亲水是骨子里的情结，水成为永远的主题,客户语录：不喜欢中式风格，喜欢房屋亲水的感觉。,客户语录：喜欢这种与水完全接触的感觉。,客户语录：公共空间特别需要大面积的水景。,高端客户对低密度园林景观偏好的测试结果：,水成为高端客户骨子里的情结，客户追求对水资源的私家占有； 公共空间客户大尺度的水景，最好是可以体验的水景； 客户对原生态的植被和水景园林很喜欢，觉得自然健康。,园林景观,园林景观设计需要达到什么样的效果？需要解决的核心问题是什么？,园林景观设计需要解决的核心问题是：,对水资源利用价值的充分挖掘。,提升项目作为富人标杆区的形象； 建立与高品质产品相呼应的园林景观体系； 营销展示时强烈的震撼效果。,园林景观设计需要达到的效果：,公共空间如何做到资源的充分共享？,私密空间如何做到对资源的占有和景观私有化？,园林景观,水岸风情的营造 产品创新及运用,建筑风格,园林景观,核心展示区,智能化设施,物业发展建议,市场现状目前盐城各小区的智能化系统仅仅局限于保安系统和物业管理自动化，而对于智能家居系统和识别系统则很少涉足，本项目具有极大发展空间,智能化设施,水岸风情的营造 产品创新及运用,建筑风格,园林景观,核心展示区,智能化设施,物业发展建议,本项目核心展示区是西班牙水岸风情的集中体验，建立轰动效应、形成市场焦点,核心展示区的目的：,化解近郊陌生区域的抗性； 执行树立高端形象的发展战略； 打赢差异化的竞争；,实景展示给客户带来视觉冲击，可部分化解区域抗性； 高品质核心展示区可制造轰动效应，一举奠定项目高端形象； 与其他项目形成差异化；,核心展示区的营建思路：,项目整体形象：西班牙风情、原生态低密度富人区。,本项目核心展示区是西班牙水岸风情的集中体验。,社区主入口、中心广场、会所、主要景观体系；,核心展示区,开放大气的主入口以中心广场、水景、西班牙特色建筑为主，强调归属感和仪式感,客户对展示区的偏好在于中心广场的尺度要足够大、水景的景观面开阔、能作为与朋友聚会的场所、休息区与水的距离不能太远。 入口设置符合西班牙特色的标志塔楼、体现西班牙风情的小广场，对外形成项目标志性的视觉焦点，提升项目印象，体现归属感、归家仪式感，感知价值高； 相对丰富的天际线处理上，营造风情。,核心展示区,会所档次和功能水主题、豪华会所占据核心展示区最佳位置，极大提升项目形象,豪华会所对项目起到充分的展示效果，极大提升项目形象； 豪华会所启动期作为售楼处使用，其成本对中等规模项目而言不高，却对项目档次提升和项目价值的提升作用明显； 豪华会所占据了核心展示区的最佳位置，位于核心景观节点，能给客户带来震撼的视觉冲击； 会所功能仍满足客户对水的情结，做出水主题的会所。,会所档次和功能确定的原因：,前期作为营销展示的售楼处使用； 后期作为基本生活和运动配套，主要面向社区内业主；,会所功能的确定：本项目会所重营销功能、轻使用功能,根据会所各功能区所需要的经验面积，建议本项目水主题会所规模在3000平米。,核心展示区,会所外立面示意立面颜色厚重，体现项目大气、高尚、风情的形象,核心展示区,物业发展建议,水岸风情的营造 产品创新及运用,平台,平台,平台,产品创新应用比较广泛，包括赠送面积、多重庭院的运用等； 户型设计的基本面很到位，包括空间的尺度感、房间的设计。,a户型,b户型,c户型,盐城低密度市场户型设计的现状和特点,本项目户型设计的出发点在于对客户敏感点的梳理,本项目户型设计的出发点：,在户型设计上，达到全国先进水平，在盐城市场上要绝对领先。,这种领先主要体现在细节上，而对细节的把握需要针对客户敏感点进行梳理，抓住可以影响到产品设计的要点。,产品赠送、产品舒适度、精细化；,骨子里的亲水情结对水资源的占有；,指导产品户型设计,本项目在产品户型设计上需要解决的关键问题是什么？,产品本体如何做到与资源共生共融,对户型基本格局的把握和尺度要求,户型基本格调的确立,室外如何做到对景观资源的私有化？ 室内如何做到与室外景观的相互渗透？,户型设计的基本格局中需要对哪些基本面重点关注？ 空间的尺度应如何把握，增强户型的舒适感？,本项目双拼产品的设计要点盐城市场上独一无二的产品,双拼设计要点,资源占有,实惠赠送,尊贵体验,对外部水岸资源的私有化处理,私家花园的私密性和尺度感,内庭院的处理与外部景观的渗透性,超豪华客厅,家庭厅的处理,双主卧，豪华主卧,室内面积赠送：地下室半地下室,室外面积赠送：庭院、露台等,本项目联排产品的设计要点200平米联排享有300平米的居住空间,联排设计要点,超值赠送,舒适度,室内空间：地下室,室外空间：庭院、露台,面宽做到6.67米,多重庭院的处理，使得景观的渗透性更强,客厅挑空,豪华主卧,联排、双拼别墅价值标杆，高品质生活享受,联排双拼设计,强调建筑物与自然环境融合的联排别墅基本具有别墅的生活氛围，户户有天有地大大增加了空间舒适度 在保证基本面宽的基础上，增加进深，提高局部容积率 使用阳光天井、吹拔、内庭院等解决进深增大后的室内采光问题 设计地下室和大露台等赠送面积及可改造面积，及利用转角窗、地面标高变化区别空间、起居室部分吹拔、内庭院等品质提升点制造产品竞争性，制造“小面积大空间”的感受,内天井采光,半地下室与室外,面积赠送（半）地下室的多功能空间,地下室和半地下车库层高低于2.2米，不计入建筑面积，可作赠送； 地下室可作为电影房、棋牌室、斯诺克台球室等； 进入半地下室还可结合庭院做出天井； 利用天窗或下沉式内庭院采光通风。,联排双拼设计,多功能空间,半地下车库,地坪上天窗采光,星河丹堤联排阔庭跃层半地下室,多功能空间,面积赠送大露台、前庭、后院、下沉式内庭院，形成室内立体庭院空间，提升舒适度,联排双拼设计,面积：195平米,前庭院,后庭院,内庭院,露台,内庭院,后庭院,阳光露台,阳光露台,内庭院,前庭院,前庭,内庭院上空,即便是控制了面积的联排产品同样能设计出户型层次感丰富的产品； 通过前庭、后院、内庭院、大露台的设计形成联排产品层次丰富的立体庭院景观； 庭院、大露台和地下室的赠送提升居住舒适度，同时为客户增加实惠。,增加内外空间体量感外部入口设计,联排双拼设计,通过室外走廊入户门廊、院门、回廊，以及屋顶与屋檐的缓坡等建筑灰度空间的处理方式增加联排别墅的体量感。,增加内外空间体量感室内局部纵向空间处理,联排双拼设计,对于首次别墅置业者来说，入口的吹拔处理能使其有明显的、不同于普通住宅的居住感受，且增加采光，开阔室内空间； 地下室天井、内庭院、下沉式庭院等等的设计不仅不增加面积而且增加室内的通风采光，同时一定程度上丰富室内空间功能，开阔客户心理空间。,增加体量感客厅挑空,联排双拼设计,经过挑空或下沉处理的客厅能显著提升客厅的空间感和开敞度。,户型基本格调联排产品双主卧设计，保证主卧绝对舒适度和客厅的相对较大尺度感,主卧室落地窗与阳台,联排双拼设计,顶层主卧区,书房,卫生间,露台,步入式衣帽间,二次置业客户对舒适度的要求是绝对的，主卧和客厅的功能要求较高，从户型基本格调上来讲，应突出其地位； 起居室、客厅和主卧室是业主经常活动的地方，对采光和景观要求高，因此需要在这些位置采用大面积的采光窗，同时保证有良好的室外景致； 理想的主卧室可以细分为睡区、坐区、壁橱区、卫生区、盥洗梳妆区等部分，外带大露台。,本项目叠加产品的设计要点180平米享有200平米的居住空间和300平米的景观资源,叠加设计要点,超值赠送,舒适度,室内空间：地下室,室外空间：庭院、露台,客厅的处理：高厅/下沉式,立体空间院落,主卧功能的完备,叠加别墅 户型功能结构布局达到别墅级的居住享受，通过控制面积提升性价比,叠加别墅设计,叠加别墅是介于复式与别墅之间的住宅产品，身居洋房创造别墅的居住享受； 叠加别墅的空间设计