2010年旭辉集团镇江市润州区岗子下地块项目投资研究报告汇报稿（111页） .ppt

镇江市润州区岗子下地块项目 投资研究报告汇报稿,旭辉集团镇江公司 2010年6月,一、二级市场状况,纯住宅用地09年开始供应,市场回暖，土地市场大幅反弹。,土地供求情况,数据来源：镇江国土局,土地价格情况,镇江市住宅市场从2003年开始就一直处于不断上升的走势，至05年至08年，市场波动明显，随着城市外围的扩张，城市外围边缘区域出让的土地比重相对提高，导致09年住宅用地的楼面地价出现明显下滑。09年1月至12月份楼面地价为797元/。 08年受金融危机影响，需求观望氛围较浓，纯住宅用地供应明显缩减，商业用地的供应比重明显增加，多以郊区配套性商业为主。而在09年市场明显回暖，商业用地的供应比重明显下滑，商业成交比重较小，也多以城市外围区域成交为主，因此导致成交价格出现较大幅度的下滑。09年1月至12月份楼面地价为1218元/。,数据来源：镇江国土局,土地供求分析,08年，镇江土地成交面积117万，除城西、城东区域土地成交较大外，其它区域成交在21万 左右。 09年随着市场的明显回暖，土地成交开始放量，截至12月份，土地成交面积约172万 。 09年城中区域土地供应开始出现小幅缩减，供应土地类型主要以商住为主，09年1月至12月份成交面积约18.3万，多以城中边缘区域成交为主。,数据来源：镇江国土局,土地价格分析,镇江住宅土地的楼面地价走势波动与商业用地楼面地价走势波动基本一致。 城中区域随着城中区域边缘区域的开发，城中地段的优势使城中楼面地价开始出现明显下滑，至09年1-12月份，城中板块的住宅楼面地价在1105元/，商业楼面地价在1378元/ 。,数据来源：镇江国土局,土地市场结论,09年市场回暖，土地放量，截至12月份，土地成交量约172万，相比08年全年增长幅度达47%。 成交土地多以商住用地为主，成为镇江土地供应的主力。 随着镇江城市外围的扩张，城市外围边缘区域出让的土地比重相对提高，导致09年住宅、商业用地的楼面地价出现下滑走势。,楼市表现：2009年镇江楼市供应量成交量均创历史纪录，呈现“量价齐涨”态势。,区域楼市供不应求态势明显，供求关系呈激烈的周期性变化： 2009 年1 月-12 月镇江市区商品房市场总供应24583 套，总成交量30994 套，总供求比为0.79，供求关系较不稳定，市场波动幅度明显，总体也阶段性拆迁因素影响，呈现激烈的周期性变化。,市场供求关系：自去年9月份以后，市场持续火热，市场“供不应求”格局加剧，近期受新政影响，供求关系发生逆转。,楼市表现：2009年，镇江楼市供应量大幅增加，成交量暴涨，市场呈现“供不应求”态势。,“供不应求”背景下，镇江楼市成交均价上涨明显，创下新纪录： 2009 年1 月-12 月镇江市区商品房年度成交均价为4450.93 元/，与08 年度成交均价相比上涨448.66 元，涨幅达11.21%。,市场供应分析：与08年相比，09年市场供应开始放量，并呈现出加强趋势。,供应量出现较大幅度上升： 2009 年1 月-12 月镇江市商品房总供应量供应24583 套，环比08 年增加5911 套，增幅达31.66%。,市场成交分析：与08年相比，09年市场成交暴涨，表现活跃。主要诱因一方面是政策扶持，另一方面拆迁刚需不断入市。,成交量大幅暴涨，保持高位运行： 2009 年1 月-12 月镇江市区商品房总成交30994 套，与08 年全年相比增加19114 套，增幅高达160.89%。成交量突破镇江楼市历史记录。,大势研判：镇江楼市短期竞争趋于激烈，中长期向好支撑因素众多，未来三到五年将是镇江楼市大发展的“黄金期”。,短期面临市场调整，随着近两年土地供应量及成交量的剧增，预计未来两年新建商品房市场将出现供应放量的局面，届时若市场需求无法有效放大，则会呈现竞争进一步加剧的态势。 但随着近两年旧城改造力度的加大，拆迁量产生的刚需渐成市场新的生力军；加之沪宁城际高铁即将开通，将进一步加大镇江区域的辐射力和吸引力，楼市向好支撑因素仍在，中长期楼市仍将看好。预计，未来三到五年内，镇江楼市将迈入大发展的“黄金期”。,区域总体规划,未来城市空间发展方向由原来的沿江“一”字型发展调整为沿江沿路“t”字型发展，重点沿江发展，扩充东西两翼，适度向南发展。,城市发展目标 “长三角”区域中心城市经济运行高效、内在活力迸发 国家历史文化名城和国内外著名的旅游城市文化底蕴深厚、自然资源丰富 特色显著的山水型生态城市人居环境最佳、生态质量上乘,沿江综合发展轴,东部产业发展轴,西部生活发展轴,主城五大功能区、三条发展轴协调联动发展 主城核心区商业金融、旅游服务为主的城市主中心 南徐新城由行政、文化、商务为主的城市次中心 丁卯新城高新技术产业、科技信息服务为主的城市新区 谷阳新城以高新技术产业、第三产业为主的城市新区 南山风景区城市中心绿地，将建设现代休闲度假旅游区和城市森林公园,16,该区域规划主要是受到滨河商业带发展的带动，结合梦溪路已成熟的东宫娱乐商圈，为本项目贡献了极高的商业价值 。,17,随着产业结构不断调整，退二进三的速度不断加快，加之“南山北水”、“两铁”镇江站的建设，大规模的拆迁必将为镇江房地产市场创造再一次的喷井现象。 在规划的促进下，城市将拉开全新的发展框架，预期将对城市发展产生有效的推动作用，近期重点沿江发展，扩充东西两翼；适度向南发展，拉大主城框架。,区域住宅、办公、商业市场,区域住宅市场,大港 均价3300元/ 代表楼盘：海德公园,丁卯 均价6000元/ 代表楼盘：永隆城市广场,学府 均价5200元/ 代表楼盘：恒顺城,滨江 均价6000元/ 代表楼盘：香江花城,南徐 均价7000元/ 代表楼盘：万科润园,市中心 均价8000元/ 代表楼盘：景天花园,丹徒 均价4200元/ 代表楼盘：风景城邦,城西 均价4800元/ 代表楼盘：南徐山庄,京口片区：,2009 年京口区商品房销售总套数8339 套，总销售面积988966.88，总销售金额为4725851800 元，销售均价4778.57 元，与2008 年相比总套数同比增长了136%，总销售面积同比增长了152%，总销售金额同比增长了264%，销售均价同比增长了4.7%。,润州片区：,22,2009 年润州区商品房销售总套数7337 套，总销售面积851789.71，总销售金额为3884951808.77 元，销售均价4560.93 元，与2008 年相比总套数同比增长了65%，总销售面积同比增长了72%，总销售金额同比增长了104%，销售均价同比增长了19%。,丁卯片区：,23,2009 年丁卯新区商品房销售总套数7258 套，总销售面积549511.58，总销售金额为2626458500 元，销售均价4779.62 元，与2008 年相比总套数同比增长了420%，总销售面积同比增长了252%，总销售金额同比增长了355%，销售均价同比增长了29%,大港片区：,24,2009 年大港片区商品房销售总套数3481 套，总销售面积361051.5，总销售金额为786388000 元，销售均价2178.05 元，与2008 年相比总套数同比增长了190%，总销售面积同比增长了173%，总销售金额同比增长了141%，销售均价同比降低了18%。,丹徒片区：,25,从成交量来看，位于市中心较远距离，曾经较难得到置业者认可的丹徒片区在2009 年成交量也出现了连续性的大幅上涨。 在经历了价格低迷蛰伏的第一季度传统淡季以后，在2009 年的4 月至12 月，丹徒片区销售均价出现了较大幅度的上涨。,从目前镇江各区域房地产销售套数、销售面积上看，项目所属的京口片区销售套数、销售面积全市排名第一位； 而从成交均价上分析，京口片区销售价格也高于润州、丁卯片区，但受制于老城区发展的局限，整体档次则要略低于新区。,永隆城市广场,东方新卡纳,钻石铭苑,尚东国际,本项目,目前商品房销售价格主要集中在： 小高层、高层：5500-6500元/平方米,区域商业市场,总体商业市场概况,镇江市将形成一个市级商业中心、四个区级商业中心、九个居住区级商业中心的塔式结构体系.,市级商业中心： 大市口一级商业中心 区级商业中心： 南徐二级商业中心 丁卯二级商业中心 谷阳二级商业中心 大港二级商业中心 居住区级商业中心： 跃进路 黄山南路 九里街 青年广场 丁卯南 谷阳西 官塘 谏壁 高资,镇江市将形成一个市级商业中心、四个区级商业中心、九个居住区级商业中心的塔式结构体系.,大市口一级商业中心 功能定位：集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、文化、金融、商务等于一体，反映城市经济发达程度的重要窗口，对顾客具有较强吸引力的商业、休闲活动目的地。 区域划分：该商业中心以大市口为核心，形成大市口核心商贸区、老城西商贸区、梦溪广场商贸区、长江路商贸区和牌湾商贸区等五大商贸区。 规划商业零售网点营业面积为55万平方米。,镇江市将形成一个市级商业中心、四个区级商业中心、九个居住区级商业中心的塔式结构体系.,南徐二级商业中心 针对人群：面向本区域居民的日常消费。 规划：面向城市行政、文化、商务机构，打造以现代零售业以及文体休闲、商务、宾馆等服务业为主要特色的区域商业中心。 区域划分：该商业中心位于檀山路中部，由檀山路与凤凰山路形成的十字商业街区和高铁车站商业配套服务区组成。 规划商业零售网点营业面积为15万平米。,镇江市将形成一个市级商业中心、四个区级商业中心、九个居住区级商业中心的塔式结构体系.,丁卯二级商业中心 针对人群：将面向本区域居民的日常消费，面向学生为主的特殊消费群体。 规划：打造以现代零售业以及餐饮、文化科技等服务业为主要特色的区域商业中心。 区域划分：该商业中心以京口广场为中心，由学府路、经十二路和谷阳路相交而成的“双十字”街区组成。 规划商业零售网点营业面积为20万平方米。,镇江市将形成一个市级商业中心、四个区级商业中心、九个居住区级商业中心的塔式结构体系.,谷阳二级商业中心 针对人群：将面向本区居民的日常消费服务，面向城乡周期型特定购物群体。 规划：打造以现代零售业与市场为主要特色的区域商业中心。 区域划分：该商业中心由谷阳大道街区以及312国道与镇宝路交叉口节点组成， 规划商业零售网点营业面积为15万平方米。,镇江市将形成一个市级商业中心、四个区级商业中心、九个居住区级商业中心的塔式结构体系.,大港二级商业中心 针对人群：大港区级商业中心，将面向本区域行政、港口、企业、国际商务人员，面向周边城乡居民的日常消费。 规划：打造以现代零售业以及休闲、商务、餐饮、宾馆等服务业为主要特色的区级商业、商务中心。 区域划分：该中心位于大港中心区内。 规划商业零售网点营业面积为10万平方米。,镇江市将形成一个市级商业中心、四个区级商业中心、九个居住区级商业中心的塔式结构体系.,居住区级商业中心应位于社区中心或人流集中、交通便利的地段。原则上商圈服务半径为2000米，服务人口为35万的本社区居民，每个居住区级商业中心规模为23万平方米的营业面积，作为居住区配套型商业存在。,在特色商业街规划上，将重点建设完善大西路传统商业一条街、西津渡古文化旅游一条街、新河西岸路江鲜一条街、山巷传统美食一条街、第一楼街步行商业街等五条特色商业街（区）作为三级商业中心体系的有益补充，规划街区总长度为4010米。,09年1-11月镇江市各区域商业成交情况,各区域成交价格： 由于各区域商业市场发育成熟程度不同，各区域成交价格差异较大。 城中成交价格最高，1-11月总体成交均价达到8448元/平方米。城南成交价格次之，为7776元/平方米，城东和城西成交价格相当，分别为6106元/平方米和6159元/平方米。大港片区和丹徒区为新兴区域，成交价格较低，分别为4735元/平方米和4092元/平方米。谏壁片区成交价格最低，为2977元/平方米。 按成交价格排序：城中城南城西城东大港片区丹徒区谏壁片区。,各区域商业市场发展不均衡，城中成交价格最高，城东成交面积最大。,09年1-11月镇江市各区域商业成交情况,各区域成交面积： 城东为成交主力区域，1-11月共成20.32万平方米，占全市总成交面积的一半；成交价格最高的城中，成交总面积7.24万平方米，占全市总成交面积的18%；城南成交总面积1.55万平方米，占全市总成交面积的4%。 按成交面积排序：城东城中大港片区城西丹徒区城南谏壁片区。,镇江市各区域在售商业整体供应情况,镇江市目前有20个商业项目在售，市场总体供应229.16万平方米，其中位于城南的镇江国际工业品城市场供应总量138.60万平方米，占了全市总体供应量的60%。 在售商业项目体量不大，以住宅底商为主，档次不高（体量大的商业项目多为档次低的专业市场）。 市场供应主要集中在城南、城东两个个区域。 城南以国际工业品城和住宅底商为代表。 城东以专业市场和永隆城市广场为代表；,市场供应以住宅底商和专业市场为主，规划档次高的规模商业较少。,镇江市各区域商业未来上市情况,09年至10年1月底，镇江市共成交45幅建设用地，实际出让面积280.83万平方米，总建筑面积574.99万平方米。粗略估计，商业未来上市量将达115万平方米。 商业未来上市量主要集中在城南、城东和城中三个区域。其中城南未来上市量最多，高达46.53万平方米；城东次之，为40.53万平方米；城中为26.42万平方米。 除本项目和位于大市口的两个项目将建高档商业外，未来上市的商业仍主要以住宅底商和社区的沿街商铺为主。,对本项目的启示,启示一 临近镇江绝对商业核心区，即有有影响，但多需要考虑商圈对本项目客群的分。 启示二 项目周边商业均属于传统商业，商业及配套设施已能适应现代消费需求，本项目的新、新模式是区隔城区商业的关键点。 启示三 项目周边未来的竞争可小视，通过业态、档次、客群方面的错位，形成本项目商业的核心竞争。,根据国外权威机构统计，人均收入2000美元以上、市区人口45万以上的城市，必然出现城市商业副中心。目前镇江无论人口还是收入指标，均已跻身此类城市，但城市整体商业仍以大市口为中心，缺乏城市商业副中心的支持。同时，镇江在社区一级的商业中心数量上更是缺乏，远未达到国内认可的0.9平方米/人的商业配套要求。,目前，镇江的主要消费结构中，餐饮消费仍是其重要组成部分，居住用品的消耗成为最主要消费之一，服装及其他日用消费品消费上的要求档次开始提升，休闲娱乐要求也日益明显。但是，商业的结构分布未能在商业地产的形态上有所体现。餐饮一条街，休闲一条街等商业业态集中区域仍未出现，这不仅未能满足日益增长的居民需要，也未能很好配合镇江作为著名旅游城市的城市形象，无形中削弱了镇江的城市辐射力。,但参考国内大城市的优秀商业地产项目，一般总有30左右的面积是由一部分核心租户获得。所谓核心租户，是指在商业门类中具有品牌号召力与消费领袖性的商家。目前，镇江的商业中缺乏这部分商家的引入，这些核心用户，可以充分推动商业的发展，带动商业项目的人气，最终带动企业与政府所控土地的增值，有利于镇江长期的城市运营。,商业发展与城市发展方向一致，镇江形成以大市口商业区为中心，向东、西两翼发展新商业区的商业格局,大市口商圈： 大市口商圈是镇江市传统高档消费区，以“镇江商业城”和四星级“镇江国际酒店”、“太和广场”为代表。消费者认可度非常高，以区域内的“镇江商业城”为代表的商业消费量将近镇江整体商业消费的1/3。 大润发商圈： 运河路与中山路交接处的“大润发” （镇江最大卖场）的商圈，以大卖场形式带动周边商业气氛。 解放路商圈： 解放路与大市口交接，解放北路分布大量临街底商，以服装、饰品为主，解放南路路旁分布大量政府事业单位和酒店，商业档次较高，有大量的酒店。 大西路商业圈： 属于老城区，交通便捷性方面较差。 镇江新区商圈： 镇江新城是未来的居住区，以社区商业为主。,镇江市商业综述 城市等级决定镇江的商业整体档次不高，城市商业氛围不浓，缺少特色商业； 市中心商业较为繁华，商业配套较成熟，但市中心区域范围外的商业与市中心冷热分明； 基本生活需求类商业物业占大部分，享受型休闲娱乐物业比例偏低； 商铺的购买者主要以投资为主，经营者投资意识薄弱，这将导致许多商铺出售但未曾得到实际利用；,镇江商业气氛不浓，以基本需求型商业为主，未来商业有较大的发展潜力。,作为镇江唯一的城市级核心商业中心，地位无可撼动，属镇江最好的商业核心区域，业态业种丰富。,沿街商铺的租金在1.2-2.6元/天,虽然部分商场引入了先进的管理，但形式仍然比较传统。,核心商圈是一个集购物、休闲、娱乐、餐饮消费为一体的城市中心核心商圈，主要商业业态有百货、超市、专业店及餐饮、娱乐。营业面积约18万平米，其中中高档大型百货3家、商业步行街2个，沿街店铺数百家，日客流量可达8万人次。,核心商圈底商介绍,镇江商业市场调研,镇江商业市场调研,镇江商业市场调研,镇江商业市场调研,典型商业项目九润广场,典型商业项目第一楼街,典型商业项目太和广场,太和广场,典型商业项目八佰伴,典型商业项目中浩国际广场,区域办公市场,镇江办公写字楼发展时间较晚，从九十年代初期开始才有真正意义上的办公写字楼，且发展的起点低。写字楼发展至今，由初期的品质较低的办公写字楼逐渐发展成为具备初级智能化的现代办公写字楼。,2008年镇江办公市场表现,2009年镇江办公市场表现,2010年1-5月镇江办公市场表现,不同区域的办公写字楼发展呈现分化态势。一个区域和城市的办公写字楼需求旺盛程度与当地的宏观经济发展状况密切相关。从国内的经济发展格局来看，以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海经济圈为代表的大城市群正在快速崛起，而以北京、上海、广州、深圳为代表的城市经济发展速度趋于稳定性的增长，在这样的背景下，一线城市办公写字楼市场自 90 年代末期开始逐步走向成熟，而租售需求也相对旺盛。相对而言，二、三线城市的办公写字楼市场起步较晚，有待进一步的市场培育。,发展趋势一：市场需求差异化明显,从国内办公写字楼的开发经营模式来看，办公写字楼产品的投资特性将逐步显现。在市场化程度不高的时期，国内企业建造办公写字楼的开发模式以零散销售为主，便于及时回收资金。这一方式在各城市中低档次写字楼的开发上仍然可以看到。这一方式的选择很大程度上受制于开发商的资金约束。 随着市场对办公写字楼产品的理解加深，收取租金的经营模式开始受到市场的追捧，尤其是在顶级和甲级办公写字楼的开发上表现突出。选择这一模式的开发商通常具有一定的资金实力和长期的耐心，同时对所开发物业的价值升值潜力表现出很强的自信。同时，这一模式有利于开发商对办公写字楼产品的整体运营，在较长期的运营过程中树立企业品牌。,发展趋势二：办公写字楼的商品化程度提高,高品质办公写字楼更加重视城市交通、硬件设施、物业服务等要求。未来几年办公写字楼产品品质的提高，集中反映在三方面，这是竞争的重点和开发的重要环节；区位及交通因素更加重要；在企业选址的因素中，交通流线越来越拥有更重要的权重。 建筑硬件设施提高。在经历激烈动荡的高速发展时间之后，成熟的开发商已不看重华而不实的外装内饰，而更加注重办公写字楼高效的办公商务环境和健康舒适的室内空间。 办公写字楼发展的重要趋势是将城市中商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文化娱乐等丰富的共享资源进行组合,使客户享受到更广泛的特色服务和资源支持，在各部分之间建立一种互相依存、互补、互助的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的复杂而有机统一的综合体。,发展趋势三：高品质办公写字楼配置升级,典型办公项目东邦国际商务大厦,镇江东邦国际商务大厦位于镇江市大市口解放路266号，在大市口核心位置，由镇江东邦置业发展有限公司开发，成功开发第一商业楼节后的一个商务办公大楼，地理位置极佳，层数共19层，现工程进度已完工，周边已形成一体化的休闲购物餐饮模式。,典型办公项目紫金大厦,镇江紫金大厦地处大市口中心阶段，紫金大厦不仅适合办公、居住，对于广大投资者更是一个非常好的选择，紫金大厦的周边配套也非常完备，紫金大厦作为新商圈内的地标建筑，其增值空间、投资价值更是毋庸质疑的。,典型办公项目诚和商务大厦,镇江市诚和大厦位于中山东路189号，是本市的主干道，它贯穿镇江市中心，是镇江市主要的金融、商贸地段，也是镇江人民购物、休闲、娱乐的中心地带，是商务办公的主要集点。,典型办公项目时代精英商务楼,镇江时代精英商务楼位与南门大街310号，地理位置极佳，靠近大市口中心，相邻大祥时尚购物街及第一楼街，周边配套设施齐全，客流量大，商务入驻99%，是办公商务一体化的地标性商务楼。,典型办公项目京凌大厦,镇江京凌大厦位于中山东路18号，在中山东路与青云门交汇处，是江苏诚信空调设备有限公司开发，京凌大厦商住楼有22层，位于镇江市大市口商业中心，全部为高档精装公寓，共85户，商业1-6层为出租或出售，面积范围住宅84-130，办公179-1500，周遍配套设施齐全。,典型办公项目润居商务中心,镇江市润居商务中心位于中山西路47号，黄金地段高端写字楼，交通便利，是商务办公的首选。,办公写字楼随着镇江经济的发展大致经历了以下几个阶段：,纵观镇江办公写字楼市场的发展历史，我们发现镇江办公写字楼在发展中呈现以下特征： 镇江经济发展水平和速度影响着商务活动程度，进而影响市场对办公写字楼物业需求； 镇江不同沿海地区，经济发展相对缓慢，产业结构不合理，是制约办公写字楼发展的重要因素之一； 镇江目前办公写字楼普遍存在物业管理水平不高，内部商业配套缺乏，停车位不足等问题，是制约办公写字楼品质提升的重要因素； 镇江办公写字楼目前总体品质不高，物业环境较差，市场缺乏品质、服务两者皆优的高品质写字楼。,确立发展方向后，我们对于各物业类型产品进行目的性更明确的定位。,本案开发的最终目标是获得合理的利润并树立旭辉集团的品牌，而不同的产品对利润和品牌所产生的作用是有区别的，所以，我们必须明确各种产品的不同功能。,产品功能定位,商业产品发展建议,从商业环境叛定稀缺业态,对于本项目商业价值的实现来看，实际上第一步就是寻找稀缺性业态，找到合适的稀缺性业态，整个商业物业的定位就成功了一半。 稀缺性商业业态项目所在区域急需产品未来项目所在区域需求产品商机项目均衡点商机,从商圈分析叛定商业价值,本项目的主流消费商圈将集中在老城区的居住群体消费以及商务群体消费，对于这些群体的商业价值挖掘将至关重要。,从商业价值叛定商业功能,打造具备辐射功能的广域商业是实现本项目商业价值的前提。 由于目前项目周边的商业环境成熟，本项目定位于区域性的社区商业则显然承载不了项目的规划商业体量，而从目前镇江成功定位的中心城区外大型商业项目来看，无一例外地是面向全市辐射，所以，对于本项目而言，广域的商业定位不仅是一个前提，而且是一种必须。 打造具备差异化功能的特色商业是实现本项目商业价值的市场出口。 通过用地指标中关于商业面积的推算，并且考虑到商业服务业的功能定位首先取决于消费力的支撑同时取决于其辐射能力，我们认为本项目的商业类型定位应该是着眼于社区商业，向区域商业靠拢；并且适中的商业面积约在4-5万。,项目功能定位,一站式消费中心：集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体，构筑一个由完整的视、声、味、嗅和触觉组成的体验舞台,符合项目整体中高端定位要求，弥补了目前周边缺乏大型复合型商业项目的空白，能够吸引周边社区居民以及整个城中区域的消费人群。,档次以中档为主，辅助性的配以部分高档，以提高项目整体形象,项目整体业态定位,从趋势来看，购物比例呈下降趋势，旅游、餐饮、娱乐、休闲比例呈上升趋势；结合我们进行消费者调研过程中发现周边居民除了对于大商场、大卖场、餐饮有所要求外，对于休闲娱乐设施也有一定的需求；而在我们进行业态定位的时候除了需要注重于消费者基本的实际性消费需求外，更要注重消费者对“生活方式”的精神享受和追求。因此我们认为本项目较为合适的业态比例为购物20%，餐饮50%，休闲娱乐30%。,项目经营方式选择,将沿街、一层和位置较好的区域出售，其余部分自身持有，等项目成熟后再行出售； 先期出售比例约在20-30%。,项目规划发展方向,方向一 -shopping mall 方向二 -生活方式购物中心 方向三 -公园版情景式购物中心,方向一 -shopping mall,方向二 -生活方式购物中心,方向三 -公园版情景式购物中心,大型主力店承租特征,娱乐、美食电影院,大型餐饮酒楼,大型超级市场,百货公司,承租面积,递增趋势,承租水平,娱乐、美食电影院,大型餐饮酒楼,大型超级市场,百货公司,递增趋势,百货公司承租面积最大，承租水平最高，放在商场最佳位置； 超市承租面积大，承租水平低，放至地下既可满足面积需求，又可聚集人流，向上辐射； 娱乐、美食、电影院承租能力最低，但能聚集人流，设置在商场高楼层，既能满足面积需求，又可将人流引导上来，同时提升周边商铺价值； 大型中式酒楼承租水平低，要求面积大，但可提供消费者休憩、餐饮场所，是购物中心必要因素，一般放至最高楼层。,大型主力店承租一般设置规律,娱乐、美食电影院,大型餐饮酒楼,大型超级市场,百货公司,承租面积较大； 一般设置在商场顶层，提供休憩、餐饮场所；,承租能力最低，通常为营业额抽成形式或自营形式，放至较高楼层； 提供娱乐、休闲功能，能聚人气，将人引导至高楼层； 承租面积相对较小。,占据最佳位置，体现项目档次和特色； 承租面积最大，通常在万平方米以上，可贯穿于商场首层4、5f ； 租金承受水平相对较低。,放至底层以汇聚人流，使人流辐射至其它楼层 承租面积大，仅次于百货公司； 租金承受水平较低。,特色主力店承租特征,承租面积,递增趋势,承租水平,大型家居家电店,美容健身中心,特色餐饮,专卖店,递增趋势,特色主力店承租一般设置规律,专卖店,美容健身中心,大型家居家电店,特色餐饮,业态定位依据,1、从市场需求层面来分析： 从镇江目前的中高端消费市场的趋势来看，之所以中高端的服务业和餐饮业发展迅猛，而且大有向郊区化扩展之势，其主要原因，是因为镇江现有的集中在老城区中高端消费场所已经不能满足市场的需求，再加上中心城区硬件设施老化、堵车、停车难等问题突出，这种需求向城市外围分流其实是一种必然。而本项目地处老城区，近水楼台的优势其实是其他区域所不可比拟的，中高端消费需求就近消化的刚性需求其本身就自然存在，所以无论从广域还是区域市场，中高端消费的市场需求是存在的； 2、从项目的商业体量来分析： 本项目商业体量偏大，但周边分布了大量的百货商场和大型超市，因此主要业态将不可能规划成大型超市和百货业，而专业性市场定位也不可取；区域商业对消费群体总量和业态经营的成熟度要求很高，也就是说商圈覆盖人群和商业氛围很重要，本项目是具备的，所以作为一个熟地上的商业项目而言，本项目的业态定位将只能从精致化、特色化、差异化入手；,业态定位,考虑引入2-3家大型的主力餐饮店为经营的核心和龙头，借助于品牌店的知名度和超强的聚客能力，为项目的经营提供助推； 此外，考虑到合理交通动线带来的潜在购买力，将服饰等购物（偏向于精品）、健身中心等休闲娱乐设施设置于项目商业上层区域。,建议开发建设小型shopping mall，体量在4-5万平米左右，3-4层；,价格估算,根据市场数据统计，项目所处区域的沿街商业店面平均租金水平应在6元/平方米天（九润商业广场1层租金价格），以收益还原法（v=a/r1-1/（1+r）n）对商业售价进行推算。 商业部分v=2190元/5.94%1-1/（1+5.94%）40=33202元/平方米,经过计算得出一层的商业售价为：33202元/ 根据以上价格定位方法，同时考虑本项目自身条件综合建议商业部分一层销售价格为30000-35000元/左右。,这是北京的建外soho 在镇江，我们同样期待,这是北京的建外soho 在镇江，我们同样期待,人在城市的生活就是消费的生活,这是北京的建外soho 在镇江，我们同样期待,这是北京的建外soho 在镇