2010成都天府创意产业园营销提案43p.ppt

目录,市场背景,宏观经济背景,高新西区供应情况,成都典型产业园,项目定位,项目分析,主体定位,档次定位,营销策略,总体策略,招商策略,推广策略,宏观经济背景分析,1,成都典型产业园分析,2,高新西区供应情况分析,3,第一部分：市场背景分析,宏观经济背景分析,成都gdp保持高速增长，2010年1-9月成都生产总值达到3769.9亿元，同比增长15.3%，高于全国gdp增幅的4.7%个百分点。,成都及全国国民经济情况,总体经济形势良好，投资者信心增强,宏观经济背景分析,2010年1-9月，成都第一产业生产值为214.6亿元，增长4%；第二产业生产值为1759.7亿元，增长20.8；第三产业生产值为1795.7亿元，增长11.5%；三次产业生产值比重分别为6%，47%，47%。 2010年1-9月，全社会固定资产投资完成3197.2亿元，同比增幅10%。,成都三次产业构成,第二产业增幅最快，且占主导地位。 固定资产投资稳步增加。,宏观经济背景分析,历年来，成都工业一直保持快速发展，逐年稳步增加，2010年1-9月成都规模以上工业完成1182亿元，同比增长24.1%；,成都及全国国民经济情况,工业保持快速增长,良好的经济发展水平为 工业地产的快速发展提供了保障,高新西区供应情况分析,规模组成：高新区1991年被批准为首批国家高新技术产业开发区,规划面积约130平方公里，由南部园区和西部园区两部分组成；两个园区内分别建有一个国家出口加工区。,入住企业：共有外商投资企业近500多家，英特尔、摩托罗拉、康宁、住友、阿尔卡特等世界500强投资的企业有24家。在2010年引进了全球第一大代工厂商富士康.,产业形态：主要为电子资讯、生物制药和精密机械制造三大产业，电子资讯产业和生物医药产业实现产值占全部工业总产值的70%，约占成都市同行业的51%和63%；精密机械制造这一新兴产业正快速发展 。,高新西区规划及发展较早，有强大政策支持为动力，入住企业部分为世界500强企业，对于区域品质形象提升及区域发展有巨大带动作用。,高新西区简介,高新西区市场情况分析,高新西区总体供应情况,2007年9月，成都工业用地开始实行“招拍挂”,自2007年9月至今，高新西区共成交工业用地39宗，总计1463.0828亩且均未限制容积率，保守估计供应量为97万。,据不完全统计，近阶段，高新区在售工业地产有融智总部公园，创智联邦，迪欧时代，汇都企业总部园，天府创意产业园等5个项目。,高新西区市场情况分析,高新西区项目一览表,高新西区市场情况分析,高新西区市场特征,从竞争看：区域内放量大，随着潜在供应量的释放，激烈的竞争在所难免。 从规模看：区域项目规模较小，容积率偏高。 从产品看：区域内别墅型产品相对稀缺，高层，小高层产品呈上升趋势。 从出租看：区域内项目租金为30-35元/，但空置率较大，对企业吸引不够。 从周期看：区域项目销售速度慢，周期长，整体约1万/年，分摊到项目仅可售0.2万/年。,市场状态低迷，出租及销售速度出现瓶颈 区域内竞争激烈度逐渐升级,以高新区工业地产产品销售现状类推 本项目剩余2.9万， 需至少耗时10年！,跳出区域看大势,成都典型产业园分析,成都产业园现状,随着成都市政府关于“大力发展产业园经济”相关政策的出台，产业园在成都开始兴起，而青羊工业总部基地项目的成功运作，直接导致成都产业园热潮快速升温，据不完全统计，成都现已有30多个大大小小的产业园。,成都的产业园市场至今已形成“3+x”的发展格局：“3”指的是青羊区的青羊工业总部基地、双流西南航空港经济开发区的空港总部基地、成华区的龙潭总部城三个大型的总部基地项目；“x”指的是其他中小型总部基地项目，包括金牛高科技产业园、锦江工业总部基地、武侯工业园总部基地、天府软件园等园区或园区里的总部基地项目。,我们重点剖析青羊工业总部基地、空港总部基地、龙潭总部城，以求从中得到启示与借鉴,成都典型产业园分析,青羊总部基地项目概况,青羊工业集中发展区属于成都市产业布局规划20个工业集中发展区之一，是青羊区“五区一带”战略规划中十分重要的区域。青羊工业集中发展区位于日月大道以北，成飞机场两侧，三环路与外环路之间，占地2.99平方公里。青羊工业集中发展区分为东区、西区,其中东区占地面积2.01平方公里，西区占地面积0.98平方公里。,成都典型产业园分析,青羊总部基地项目信息,成都典型产业园分析,时尚青年城定位为“青年时尚生活特区”。项目位于青羊工业发展工业总部区与英国风情小镇之间，总占地面积188亩，建筑面积约 34万平米，是专门针对入区企业员工需求打造的配套用房。,时尚青年城,青羊总部基地配套设施,钻石风情商业街全面集合娱乐、餐饮、休闲、购物多种主流业态。太平洋院线，阿伦故事、空瓶子、鑫工场，超市品牌统一优玛特意向入驻，国内电器巨头苏宁电器和五星电器，麦当劳、易初莲花、文轩、西单、迪信通,英国钻石风情商业街,成都典型产业园分析,网络媒体,线上推广,青羊总部基地推广形式,报版,线下推广,企业家俱乐部活动“影像西藏，见证巅峰”,通过开展企业间活动、搭建平台的方式与客户沟通互动，彰显自身的文化气质。与企业间维持融洽关系。,成都典型产业园分析,扶持新办企业和新引进企业（项目） 第一条 新办企业（项目）和新引进企业税收注册关系在青羊区，税收年地方实得部分（增值税、营业税、所得税、房产税四税地方实得之和，下同）在20万元以上的工业企业和50万元以上的服务业企业，可享受如下扶持政策： 第二条 新引进项目当年产生的一次性税收，地方实得部分在50万元以上的，按地方实得部分的40%支持项目加快发展，地方实得部分在200万元以上的，按地方实得部分的50%支持项目加快发展。 第三条 新引进的房地产企业（项目），项目年缴纳所得税地方实得部分在100万元以上的，前三年按所得税地方实得部分的50%支持企业（项目）发展，以后执行原区内企业的扶持政策。,青羊总部基地优惠政策,成都典型产业园分析,1、项目定位：总部基地 2、产品定位：大型商务办公，完善的配套资源 3、推广主题：西南总部经济领跑者 4、招商中心现场管理： 现场展示十分详尽，各个细节均有资料介绍。 招商人员热情专业，对产品了解程度较高。 有样板楼可供客户实地考察。但无看房耧车，步行距离较远。 现场注意了从文化层次捕捉客户心理。如设置手模展示柜等。,青羊总部基地营销策略,成都典型产业园分析,空港总部公园位于成都“南部新城”空港经济区核心，距离机场2.5公里，周边空、铁、陆、水交通四位一体。 空港总部基地预计分四期开发，规划有写字楼、大型shoppingmall和商业步行街等，预计总建筑面积超过80万平方米，预计将引进企业将超过上千家。 空港总部公园，以国际顶级商务理念，汇聚世界500强及行业精英，聚合总部商务、现代商业、顶级会所、国际公寓、休闲公园等多元形态，打造互为价值链的高度集约型建筑群体。,项目简介,空港总部基地项目简介,成都典型产业园分析,空港总部基地项目信息,成都典型产业园分析,教育配套：棠湖中学外语学校、盐道街中学外语学校、四川大学、西南民族大学、成都信息工程学院等多所高校；圣菲town城规划中的幼儿园； 银行：工行、农行、农村信用社； 医疗：台双医院、省警官总医院、川大江安医院 。,空港总部基地周边配套,成都典型产业园分析,网站首页,空港总部基地推广形式,报纸广告,线下，蓝光地产采取了一系列有针对性的媒介推广方式： 如“空港总部基地杯”高尔夫球赛； 空港总部基地名车香水品鉴会；,线上推广,线下推广,过有针对性的媒介推广和传播途径建设，为招商工作的开展形成了有效支撑。,成都典型产业园分析,对入驻经济园并在双流注册登记，注册资本不低于500万人民币、当年纳税县级所得部分达100万元以上的新引进企业，从纳税之日起，按其缴纳的增值税、营业税、企业所得税县级所得部分，实行“前两年给予100%补助，后三年给予50%补助； 新引进年实现上缴税收超过500万元的总部企业，新购置办公用房的，按500元/的标准补助；租赁办公用房的，按8元/月的标准补助； 总部企业缴纳的房产税县级留存部分由县财政按50%给予奖励； 租用办公用房的企业对年纳税县级留存部分达100万元以上的，两年内每年按租金的50%对企业进行补贴（补贴面积不超过300。 总部企业在规划的总部经济区修建办公用房的免交项目建设报建费。 总部企业缴纳的房产税县级留存部分由县财政按50%给予奖励。 对投资额度和强度大、预期税收回报大的总部企业实行“一事一议”的方法确定更优惠的政策。,空港总部基地优惠措施,成都典型产业园分析,1、项目定位：总部基地 2、产品定位：高端商务办公 3、推广主题：5a国际商务城/总部形象 企业商务办公首选 4、招商中心现场管理： 现场销售物料齐全，设计精美，各类物料纸张选用及工艺技巧处理合理。现场展示面丰富，对客户关心的各个方面都有相应的展示介绍。 招商人员热情专业，经验丰富，但接待过程中认知客户的技巧不足。 会议室、多功能厅等设施均设置在招商中心楼上，方便客户参观体验。,空港总部基地核心优势,成都典型产业园分析,龙潭裕都项目，由成华区按照“统一规划、统一建设、统一招商”的要求，采取“政府引导、公司运作、市场化配置资源”的方式，由区属国有投资公司与上海裕都集团联合成立项目公司，负责项目的投融资、建设、招商工作。 总部基地项目是工业总部经济试验区最大的产业化项目，首期规划占地1500余亩，概算总投资75亿元人民币，分三期进行规划建设：一、三期为总部基地区，二期为总部基地配套区 龙潭总部城共引进项目311个，其中总部项目247个，投资上亿元项目71个，协议投资额达296亿元；2009年1-8月，新引进总部项目97个，其中投资上亿元项目14个。,龙潭总部城项目概况,成都典型产业园分析,龙潭总部城项目信息,成都典型产业园分析,试验区内外的五星级配套 毗邻三大永久性城市绿地试验区天然的后花园 基础设施完善 成华区拥有电子科技大学、成都理工大学重点建设高等院校以及电子十一设计研究院、西南电力设计研究院。 园区内拥有占地逾200亩的成都职业技术培训中心。 北大附中、北大附小等全国知名重点中小学紧邻园区。,龙潭总部城项目配套,成都典型产业园分析,报纸广告,网络媒体,龙潭总部城推广形式,龙潭总部基地签约国内外较大企业入驻，均会举行签约仪式。,线上推广,线下推广,邀请成都影响力较大媒体进行事件炒作，相关媒体进行转载报道，从而进行媒体炒作，对于项目影响力及客户印象都有较大提升。,户外大牌,报纸、网络、户外大牌形成立体式的推广渠道,成都典型产业园分析,规划条件优越：容积率2.0以上，原则上不限高；建筑密度40；绿化率30。在符合规划的前提下，企业可根据自己的需求建设具有特色的区域总部。 税收扶持政策：对于税收解缴关系入园的企业给予前36年企业上交税收区级地方所得部分的50-80予以扶持。 产权可分割：对入驻园区的总部企业,300平米以上可根据需要将产权分割到户。,龙潭总部城优惠措施,成都典型产业园分析,1、项目定位：总部基地 2、产品定位：大型商务办公，包含办公别墅及完善配套 3、推广主题：我们不是在建楼，而是在造城 4、招商中心现场管理： 现场展示面充分，5组大型沙盘对整体区域显示清晰。 招商人员热情大方，但专业性较差，应变能力不够。 有样板楼可供客户实地考察。但样板楼毫无包装，毛坯建筑给客户的感觉较差。,龙潭总部城营销策略,成都典型产业园分析,典型产业园特征总结,从区位交通看：位于城市边缘区，但距市中心较近，交通便捷。 从规模配套看：规模大，拥有自身的完整配套。 从开发模式看：均为企业与政府联合打造，政府对引进招商不可或缺。 从优惠政策看：政策优惠幅度大。 从营销策略看：定位清晰，包装档次高，展示充分。 从推广策略看：线上与线下相结合，线上采用大众式的推广渠道，线下针对企业做相关活动。,项目分析,1,营销方向,2,项目定位,3,第二部分：项目定位,项目分析,项目营销方向研判,针对上面分析，本项目应重点把握“内秀”的营造，通过资源整，利用独具特色的定位方向与凸显项目特制的产品设计，达到营造项目自身优势的目的，打造具有个性的项目。如图所示：,因此本项目的营销方向为 “以区位及产品主线，突出特色，打造项目核心竞争力”,项目定位,主体定位,体现项目所在片区的产业特征与发展方向,体现现代企业对办公物业的需求,本项目的定位要契合以下3点,以区位及产品主线，突出特色，打造项目核心竞争力,高新产业区纯别墅商务科技园,档次定位,发展纯高档次的制约： 1、高新科技企业不需要甲级写字楼的标准。 2、本项目受规模及区位所限，不适合与市中心纯高档办公物业进行竞争。 3、高档产品利润空间大，但消化难度大，风险大。 发展较低档次局限： 1、不符合项目的开发目的与发展目标。 2、不符合片区规划的发展方向。 3、降低了竞争力，易被片区项目所抛弃。,项目定位,本项目的档次定位策略为：成为精品但不一定高档,打造成都最受中小企业欢迎的商务科技园,总体策略,1,招商策略,2,推广策略,3,第三部分：营销策略,总体策略,周边配套不完善,园区内部配套少,知名企业入住少,项目品牌不突出