2010年上海新长征中环商务楼裙房商业策划建议.ppt

上海新长征中环 商务楼裙房 商业策划建议书strategy proposal 2010年3月22日,上海新长征中环,根据所具有的上海新长征中环设计说明及我司针对该项目周边环境的调查分析，在与贵司正式斡旋前，先予之商业策划建议书，望有幸与贵司就该项目进行合作。 本方案主要包括如下内容： 项目整体定位的设想和细化 项目业态方案 租金和租赁政策 希望通过本方案能够不断完善和细化新长征中环商务楼裙房之商业策划。,上海升阶投资管理有限公司 rltz investment consulting limited 2010年3月22日,1.0 项目整体定位,普陀区长征镇是我司较熟悉的区位之一。针对新长征中环商务楼的地理位置，周边环境，我司给出了该项目的整体定位及思路,上海新长征中环,1.0 项目整体定位,上海新长征中环,祥和家园,祥和名邸,1.0 项目整体定位,上海新长征中环,百联中环购物广场,长三角规模最大的shopping mall之一，集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体,a区,c区,a区商场计20万平方米，分为地上四层、地下两层。主要业态有精品百货、超市大卖场、专业卖场以及各式主题餐厅、专卖店等,业态布局,c区为弧形建筑，位于a区商场北侧，靠近曹安路，分为地上四层、地下一层。内容以餐饮、休闲、娱乐为主。,1、2f小商铺(4080平)租金710元/平*天,1.0 项目整体定位,上海新长征中环,规划开发, 规划时，将商铺与住宅项目分离，使所有商铺均能不受限制的用于餐饮业的经营,19992001年,招商初期,20012002年, 起初定位时，考虑将商铺售出, 开发商决定保留整条商街，只租不售, 生铺阶段，认同度不高,养铺、改造,20022004年, 商家经营困难，商铺快速换手, 随品牌商家入驻、周围楼盘入住率提升，经营状况有一定好转,招商率在50左右，租金长期在不到4元/平方米*天徘徊, 以22.5元/平*天的租金引进麦当劳、豪享来等品牌餐饮,发展成熟,2005目前, 05年中旬，租金涨至56元/平*天，基本为满租, 06年至今，底铺租金达910元/平*天，2、3楼平价租金约3.5元/平*天,商铺基本保持满租，餐饮业经营状况佳,10年实地调研数据：1、2f租金：7元/平方米*天；1、2、3f租金：45元/平方米*天。据此测算整条商业街年税前租金收入约1.2亿元, 调整商业组合，重点招商餐饮业,梅川路商业街发展进程,类型定位,档次定位,目标消费者定位,主题定位,定位描述：社区型生活休闲购物商业中心,1.0 项目整体定位,定位描述：周边物业项目的高端住户 消费者特征：25-50岁的中青年群体，以休闲消费、体验消费和家庭消费为主要形式。,定位描述：中高档精品产品,定位描述：高品质生活、蓝调爵士生活、纯自然生活、品味生活,上海新长征中环,2.0 业态布局及租户组合,根据该项目周边环境，我司给出该项目的一些布局建议及组合。,上海新长征中环,方案：高品质生活 功能性业态 - 精品家居专卖 精品零售 婚纱影楼 个人护理及医疗 休闲简餐 儿童天地 特色业态 小型超市 社区配套 健体瑜伽馆,方案a：生活 婚纱影楼 家居专卖 个人护理 休闲简餐 精品超市 社区配套,方案b：运动 精品零售 健身瑜伽 个人护理 休闲简餐 小型超市 社区配套,方案c：亲子 儿童教育 儿童用品 精品零售 个人护理 休闲简餐 小型超市 社区配套,2.0 业态布局及租户组合,上海新长征中环,租户推荐汇总,2.0 业态布局及租户组合,上海新长征中环,建议业态： 家居专卖（精品家具）,推荐租户组合： 世茂家具、达芬奇、马可波罗,2.0 业态布局及租户组合,上海新长征中环,建议业态： 体育运动中心,推荐租户组合： 瑜伽学校、壁球中心、小型高尔夫训练基地,2.0 业态布局及租户组合,上海新长征中环,建议业态： 精品零售业态；,推荐组合： 艺术画廊、汽车音响专卖、汽车高级饰品专卖、康体休闲用品专卖等； 高尔夫运动用品专卖、钓鱼用品专卖、野外用品专卖等；,2.0 业态布局及租户组合,上海新长征中环,建议业态： 综合超市及社区配套商业,推荐组合： 超市、快餐店、面包店、花店、冲印店、洗衣店、茶叶店、眼镜店、邮政服务店、机票代售点、自助银行、皮鞋皮具养护店、书店、音像店、宠物诊所及用品店,2.0 业态布局及租户组合,上海新长征中环,建议业态： 时尚餐饮，品牌餐饮,推荐组合： 以国内外知名餐饮为主,2.0 业态布局及租户组合,上海新长征中环,建议业态： 特色餐饮,推荐组合： 以具备潮流特色或本地特色为主导，建议：茶楼、红酒，雪茄吧等；,2.0 业态布局及租户组合,上海新长征中环,建议业态： 个人护理及医疗,推荐组合： 美容美发、小型spa、口腔医院等；,2.0 业态布局及租户组合,上海新长征中环,3.0 租赁政策,本章将根据新长征中环的业态布局以及周边其它商业项目的规划、招商情况提出如下方案： 3.1 策略考虑因素 3.2 租赁策略,上海新长征中环,3.1 影响租金方案的因素,我司认为在拟定新长征中环商业中心的租金和租赁政策方案时，应重点关注如下三个方面的问题：,1、附近商业竞争对手的租赁政策 为了保证新长征中环商业中心招商工作的正常开展。我司认为我们有必要参考周边商业竞争对手的租金标准和招商政策。从而为制定准确的租金标准以及良好的招商政策提供数据参考。,2、体现新长征中环商业中心的税收,3、充分考虑新长征中环未来的发展趋势 针对新长征中环周边商业物业及开发商所持有的土地开发计划，能够保证招商策略及经营完全符合未来该地区的发展趋势，要注意商业氛围的整体性及与周边商业未来趋势相符。,上海新长征中环,3.2 租赁策略,重点商户的评估及招商策略,建议针对体育中心/儿童早教中心/婚纱影楼/精品家居专卖等重点业态，采取起步期免收基本租金、仅收取扣率租金的方式执行。,起步期优惠折让问题,建议起步期集中采取30%-50%折让的方式；,品牌、特色与租金的关系问题,以品牌、特色为主导因素；租金水平为辅助因素进行考量；,上海新长征中环,社区交通的关键作用,中国人特有的购物习惯和购物广场的人流需求要求我们必须打通社区交通瓶颈，增强商业吸引力和市场竞争力。,特色服务项目的吸引作用,特色服务项目的设置能够突出项目主题，利于吸引人流；,4.0 升阶介绍,本章将向您展示一家在竞争激烈的长三角地区逐渐崭露头角的商业物业顾问公司上海升阶投资管理有限公司。 4.1 介绍 4.2 成就 4.3 人脉 4.4 收费标准,上海新长征中环,4.1 介绍,“上海升阶投资管理有限公司”为一家专业化之综合性房地产服务集团，创立于2003年。截止2009年年底，全国涉足城市12个。 服务内容包括房地产设计、策划、推广、开发、专业顾问、房地产招商及商业地产的租赁、专案收购、投资评估等投资性或资产管理经营 。,上海新长征中环,主要服务内容,（一）商业地产顾问 1、市场顾问：市场策略顾问、市场定位顾问、市场运营顾问、市场推广顾问 2、招商顾问：业态业种配置建议、个性招商策略提议、分步招商计划审定 3、招商顾问：招商卖点选择、招商计划协助、招商人员培训、招商效果测定 4、营销顾问：案名选择、视觉形象审定、文案策划审稿、平面设计创意提示 5、推广顾问：媒体组合和媒体选择建议、推广计划审核、费用预算审核 6、商管顾问：商管公司设置建议、商管建章立制审核、商管运营效果测评,4.1 介绍,上海新长征中环,主要服务内容,（二）商业地产策划 1、概念策划：概念设计、概念诠释、概念分解、概念推广、概念落地、概念实施 2、全程策划：选址策划、概念策划、商业规划、招商策划、招商策划 3、商业规划：商品定位、商业布局、功能定位、动线设置、人流导引、d m 规划 4、市场定位：目标市场定位、投资经营户定位、市场功能定位、业态业种定位 5、招商策划: 业态业种配置、个性招商策略、分步招商计划、招商文案技巧 6、市场推广：媒体组合、媒体选择、推广计划、费用预算,4.1 介绍,上海新长征中环,4.1 介绍,主要服务内容,上海新长征中环,4.2 成就,哈尔滨胜达商业广场前期策划、招商以及经营管理,胜达商业广场占地面积8000平方米，总建筑面积3.9万平方米，商业面积2.8万平方米。升阶公司于2003年入驻，成功招商世纪联华，世纪联华胜达店于2003年4月开业，同年11月，剩余1万平米分租区全部招商完毕。,社区型商业,上海新长征中环,4.2 成就,上海金盛家居购物中心的策划及招商,上海金盛家居购物中心总营业面积为30万平方米，位于铜川路185号， 一期于2004年2月开业，升阶公司成功完成其10万平米商业面积的招商工作，并且引进世纪联华。,综合型商业,上海新长征中环,4.2 成就,浙江衢州时代广场前期策划、招商,浙江衢州时代广场于2005年5月开业，升阶公司于2004年入驻该项目，成功引进百货以及大型生活卖场沃尔玛，在短短3个月内完成其30000平米的招商工作。,购物中心,上海新长征中环,4.2 成就,上海莘庄世纪联华社区商业中心的租赁区域的招商及经营管理,上海世纪联华莘庄店总经营面积2万平米，在升阶公司的努力下，世纪联华于2002年12月开业，其中8000平米分租区于2003年3月全部招商完毕。,社区型商业,上海新长征中环,4.2 成就,上海七浦路服饰批发市场策划及招商,上海七浦路服饰批发市场（兴旺）于2006年圣诞开业，升阶公司于2005年入驻该项目，在项目开业前成功完成其招商工作。,专业商场,上海新长征中环,4.2 成就,上海滩国际广场商业地块前期概念设计及前期招商,成功为上海市虹口区海门路630号地块（上海滩国际广场位置）进行前期概念设计和招商。,购物中心,上海新长征中环,4.2 成就,曹安路晶铺壹号商业地块前期概念设计,成功为坐落于曹安路嘉怡路的晶铺壹号一期进行前期策划定位，总建筑总面积15267平方米，地上10505平方米，地下建筑总面积4762 。,购物中心,上海新长征中环,4.2 成就,三林森宏购物中心前期策划和招商,三林森宏购物中心总建筑面积9万，纯商业面积6万。于2010年春节前夕开