2010年中冶集团齐齐哈尔造纸厂项目产品定位报告（修改版 68页） .ppt

中冶齐齐哈尔造纸厂项目 产品定位报告,2010年1月11日,北京华业行房地产运营服务商,key points 报告要点,项目所处的整体环境 近年来齐市房地产市场发展迅速，2009年进入高速发展阶段，未来市场放量较大，竞争较为激烈，但规模性大盘稀缺，本案存在市场机会； 项目价值点挖掘 市政府引资项目，城市超级大盘，景观资源佳，定位齐市中高端项目，堪称齐市“cld（ central living district ）”； 项目规划建议 规划分四期进行开发建设，规划有：多层、小高层、高层、联排别墅、独栋别墅、商业街；并有完善配套组合：幼儿园、双会所、绿地公园、主题广场；,项目所处的整体环境,3,快速发展阶段2002年,北京市房地产市场发展阶段,北京市房地产市场发展自1995年起步至今，先后经历了四个阶段，即：初始阶段（1995年） 快速发展阶段（2002年） 高速发展阶段（2005年） 成熟阶段（2009年）； 对比北京市房地产市场发展阶段变化可以发现，齐齐哈尔房地产市场处于高速发展阶段。,快速发展阶段2005年,齐齐哈尔市房地产市场发展阶段,中度成熟阶段 2012年,鹤乡新城,绿溪桃园,新世纪广场,鑫海家园,观湖国际,金湾国际,秀水家园,锦湖雅居,金榜国际（未）,锦江阁,尚城国际,阳光花园,美林国际（未）,锦绣花园,核心板块,三级板块,次级板块,主城区核心地段（环劳动湖板块）开发时间长，成熟度高，土地供应稀缺，已经趋于饱和； 位于二、三级板块的次级区域是未来城市开发的方向； 处于三级板块的本案具备开发成为中高端项目的潜质。,从土地市场可以看出，未来市场供应量较大，市场竞争加剧； 未来竞争对手体量均较小，本案在规模上具备先天优势，在影响力上无人能及。,别墅,多层,多层,小高层,高层,联排叠拼,高层产品接受度低 特色多层增多,产品出现：花园洋房,特色多层等,表现,高层接受程度高 多层稀缺,表现,表现,电梯洋房 大面宽、短进深、高得房率,地下花园 地上露台， 中庭院,产品进化的表现形式,产品进化论：实质是解决产品与市场的关系,容积率限制 特色多层稀缺,项目价值点挖掘,本案,本案位于龙沙区原造纸厂地块，西、北两侧位风光迤逦的嫩江； 沿嫩江南岸有规划的绿化带和观光路，未来具备较好的景观资源。,本案位于齐齐哈尔高新技术开发区西端居住组团，与东居住组团遥相呼应，充分享受开发区行政、商业、市政配套、交通等优越资源，具备良好发展前景； 项目周边规划配套较多，超100米观光塔、小学、公交总站、市政绿地等，提升项目价值。,西居住组团,东居住组团,项目规划建议,1、2、3、5、6号地块规划为住宅，4号地块规划为绿地公园。,各地块指标要求,交通动线简介 ：规划沿江观光公路，路宽30米，是连接社区与市区的主要道路之一； ：长青路，东段为现有道路，路宽30米，目前为连接市区至项目的唯一道路； ：规划为前进路，路宽30米，为连接开发区与社区的主要道路之一； ：规划为新立西街，路宽40米，为连接城市南部与社区的主要道路； ：规划为民族大街，路宽30米，为社区内主要交通干道； ：规划为长远大街，路宽20米，为连接开发区的交通道路。,商业街：分布在长青路及民族大街两侧； 集中商业：1个，分布在3号地块东南角； 公园：1个，设置在4号地块南侧； 广场：1个，设置在4号地块东侧； 会所：2个，运动主题会所设置在6号地块东北侧原文化馆内，休闲主题会所设置在5号地块内西北角； 幼儿园：2个，分别设置在6号地块和1号地块内；,城市的商业副中心！ “金十字”打造齐市南部商业中心,商业中心,商业副中心,长青路与民族大街交叉的“十字街”是连接社区内外的主要交通道路，人流和车流量最大，设置临街商业； 3号地块东南角处于“十字街”路口位置，不能具有极佳的通达性，对东南两面亦具有较好的昭示性，设置集中式商业中心。 开发顺序上来看，把主要商业放在二、三期启动，有一二期的消费人群做基础加上周边社区和交通逐步成熟，此时开业大大降低了商业的经营风险。,十字交叉的商业布局,香榭丽舍大道 长青路，东西走向，路宽30米； 圣安娜大道 规划民族大街，南北走向，路宽30米； 滨江风情特色街 规划滨江大道，东西走向，路宽20米； 集中式商业中心 十字路口西北角，体量较大，东、南向昭示性强。,便利店,街景,定位于中高端综合商业街，不仅满足项目自身需求，更多辐射周边区域，形成区域性购物中心,银行,美容美发店,便利店,服装专卖店,邮政局,定位中高端综合性商业街区，形成齐市南部商业副中心 建议临街商业建议设置为一拖二商铺，满足各种业态的经营需求；一层商业有独立门面，以便日后销售； 建议单体面宽设置45米，进深810米，主力产权铺位面积控制在100平米左右，部分控制在50平米左右； 业态建议 生活需求类：银行、邮政局、电信、移动、服装专卖店、鞋帽城、汽车美容店、诊所、烟酒专卖店、手机专卖、影像数码产品店、床上用品店、眼镜店、24小时便利店等； 休闲需求类：健身俱乐部、溜冰馆、瑜伽馆、洗浴中心、保健按摩等。,商铺业态建议,咖啡店,火锅店,特色餐饮店,台球俱乐部,ktv,香薰spa,足浴保健,定位于中高端特色风情街，主打餐饮、休闲、娱乐为主题，再造一条齐齐哈尔“休闲一条街”,定位于特色餐饮休闲娱乐一条街 建议临街商业建议设置为一拖二商铺，满足各种业态的经营需求；一层商业有独立门面，以便日后销售； 建议单体面宽设置45米，进深810米，主力产权铺位面积控制在100平米左右，部分控制在50平米左右； 业态建议 生活需求类：中高档餐饮、特色美食吧、品牌咖啡店、茶坊、酒吧等； 休闲需求类：健身俱乐部、瑜伽馆、棋牌室、洗浴中心、保健按摩、陶吧、书吧、工艺品店、宠物店等。,商铺业态建议,1f 珠宝首饰,b2 停车场,b1 品牌超市,2f 品牌服饰,4f 电影院,商场外景示意,商场内景示意,3f 鞋帽,定位于齐市中高端商业中心 建议地上4层，地下2层，单层面积约为5000平米，总建面积约30000平米； 建议b2层用作地下立体停车场，提供约250个车位；b1层引进品牌超市，如家乐福、乐购等；1-3f为百货商场，建议引进奥特莱斯品牌折扣店，与市区商业中心形成差异化竞争态势；4f为影院、餐饮和电玩城。 奥特莱斯的三件法宝： 驰名世界的品牌荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘； 难以想象的低价一般以低至1-6折的价格销售，物美价廉，消费者趋之若鹜； 方便舒适的氛围远离市区，交通方便，货场简洁、舒适。,招商建议,特色餐饮 滨江饮食,特色休闲 滨江酒吧,特色娱乐 滨江ktv,特色旅游 江上表演,一 期,二 期,三 期,四 期,项目预计共分四期进行开发：各期详情见左表。,项目总体经济指标一览,总体规划：适度降低容积率提升项目品质，奠定项目中高端形象； 车位配比：充裕车位配比，匹配项目形象； 建筑风格：主打南加州建筑风格，形成差异化优势卖点； 景观建议：大尺度景观设计，现代欧式园林铸就核心卖点； 户型建议：丰富产品线类型，扩大客群范围； 其他建议：私享会所、商业完善配套,一期建议 关键词：中高端、南加州、大尺度景观、丰富产品线,一期主要经济指标,项目一期开发6号地块、4号地块南侧公园部分、文化馆及广场改造部分。 规划建筑形态为小高层、多层、幼儿园及商业配套，具体体量见上表。,小 高 层,多 层,小 高 层,满足25-50米的限高要求，一期适宜建造小高层及多层产品； 当前市场对多层及小高层产品接受度高，一期应迎合市场需求，规避市场风险； 小高层、多层产品建安成本较低，工期较短，便于缩短销售周期，快速回笼资金； 小高层、多层产品与周边现有住宅高差较小，避免过于突兀，能较好融入其中； 适度降低容积率至1.5-1.6，营造绿化景观空间，提高居住舒适度，形成差异化优势，打造项目高端形象，确保整体的顺利开发。,一期规划理念采用“鹤归巢”，寓意本案是齐齐哈尔中高端人群的最好归宿；,小 高 层,多 层,小 高 层,地下停车场,地下停车场入口,地上停车位,地上停车位,小高层部分：建议地下停车，车位配比1：0.5，车位面积约20-25； 多层部分：建议地上停车，车位配比1：1，车位面积约20； 地下车库出入口建议设置在北侧入口处，尽量做到人车分流。,一期建议采用“南加州”建筑风格 与现有市场产品形成差异化竞争，成为独特卖点； 当地居民认可欧式建筑风格，接受度高。,南加州建筑风格是北美建筑风格之一。北美风格是一种混合的产物,即在同一时期接受了许多种成熟的建筑风格，相互之间有融合，又有相互影响。南加州风格实际上是从传统的西班牙建筑风格演变而来的。早期，它的建筑厚实形体、小窗洞、黄灰色的抹灰、实墙、原始木方等特殊的材质，让建筑显得粗犷自然，整体环境透露着一种宗教的神秘感。后期，大约在19世纪晚期，由于新艺术运动的兴起，它也开始讲究装饰，但它强调铁艺的运用，呈现简洁、粗犷的时尚，一派异域风情。,景观风格建议 现代欧式园林景观,造园手法建议 大尺度景观空间设计,造园手法：考虑到当地人生性豪爽，喜欢大气的建筑和景观，建议做大尺度空间景观设计 景观风格：与南加州建筑风格相适应，建议现代欧式园林景观,入口组团景观,公园景观,项目一期景观规划 入口景观：含广场、会所、大门环岛； 公园景观：含4号地块南侧原生树、雕塑小品、欧式长廊等,宽度为30-40米的带状公园； 内部景观：由“一轴四心”组成，“一轴”为中心景观轴，“四心”为中心广场、次入口景观及两个小高层组团景观组成,内部景观组团,内部景观组团,内部景观组团,内部景观组团,景观特点：庄严壮丽、规整、尊贵 主要元素：罗马柱、林荫大道、喷泉、雕像,高贵 体现欧式皇家园林风范,景观特点和主要元素 布局规整对称，大量的几何形状植被，点缀喷泉、雕塑 采用宽广的林荫大道、广场，局部中应用丛林安排出巧妙的透景线以及修剪规整的绿植、仿植，更显出恢弘的气度和雍容华贵,主题雕塑,广场中心景观,雕塑小品,雕塑小品,景观绿化树,欧式广场内景,欧式广场,浅水池,欧式亭子,公园小径,绿化小品,雕塑小品,绿化小品,小花圃,景观绿化树,休憩小亭,方形树池,绿地小品,指示系统,每幢建筑私享绿地 多样化亲水平台,内部景观建议 “生态岛”、浅水系,绿地、乔木,花圃、乔木,灌木,灌木、石径,绿地、花圃,【“生态岛”理念营造多样的景观效果】 每幢楼的“生态岛”绿化均不相同，或大或小，树种繁多，视觉效果丰富多样 建立景观标志性，强化业主私属领地尊崇感,灌木、绿地,叠水设计，冬天可作观景池,休憩水系,【多样化亲水平台水浅乐无穷】 入口设置雕塑喷泉水系，强化景观效果，营造恢弘气势 泳池夏天用作孩童嬉戏，冬季温度低用作景观池 设置浅水鱼池，饲养景观鱼供业主游玩嬉戏,浅水水池,主入口喷泉,多层部分：总建面积78600，主力户型为二居（80-105），约占60%；其次为三居（110-140），约占35%；一居（50-70）约为5%； 小高层部分：总建面积159773，主力户型为二居（80-110），约占57%；其次为三居（110-170），约为34%；一居（50-70）约为9%。,本项目户型设计与创新方向(小高层),户型设计原则： 1、常规动作：明厨明卫，南北通透，阳台 2、舒适性打造：270度凸窗、主卧、客厅朝南、倒凸窗附加值赠送等 3、引入创新元素：入户花园、空中院馆、错层露台、阳光房、客厅挑空,运用入户花园，使高层低密度化，增加与自然亲密接触和居住情趣,空中花园：拉近家与自然的距离，赠送面积提高附加值,入户花园作为居室内外过渡性空间，可以赋予多样性的功能：会客、小憩、绿化等，对生活空间进行了创新。,110140平米户型,入户花园,2房2厅1卫,270度外飘窗，向南向西均可欣赏景观,落地凸窗，增强室内空间，并提高附加值。,65平两房两厅一卫,倒凸窗,180度外飘窗，景观主卧,飘窗、凸窗,首层类洋房,首层创新价值高层类洋房产品,送地下半层，同时增加设计因景而生的空间形式下沉式私家花园，使其景观价值最大化，增加首层产品品质。,私家花园,首层类洋房,45,170250平米,入口玄关,形成空间收放概念,以小衬大; 独立客卧与主卧区东西相隔,互不干扰; 豪华客厅下沉设计,彰现豪宅本色； 独立阳光早餐厅,空间功能完整; 北向次卧一步圆弧阳台,导入户外美景。,去采用国际豪门大户的三区布局概念： 工作区包含佣人房及卫生间、大型厨房、洗衣房与工作阳台，与主客活动区分开。 接待区豪华客厅与大阳台空间相连，室内形成 多个休闲与接待区，互不干扰。 主人区引入主卧“区”的概念，居住更舒适，更添生活情趣。,建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积。在阳台下做一个较低的平台，这个“低台” 可以打掉。此面积作为赠送面积提高产品性价比和舒适感。,高层住宅270观景阳台,50一室一厅,60一室一厅,70两室一厅,一居户型设计要求： 户型紧凑，功能区分明显，满足基本的生活功能需要； 客餐厅融为一体，减少不必要的面积浪费； 一户或两户朝南，满足采光需求。,客餐厅 一体化,客餐厅 一体化,卧室朝南,卧室朝南,客餐厅一体化,二居户型设计要求： 户型紧凑，功能区分明显，满足基本的生活功能需要； 走道较少，减少面积浪费； 带入户花园，提升居住舒适度； 动静分明，方便生活起居,80两室两厅,90两室两厅,100两室两厅,入户 花园,入户 花园,入户 花园,三居户型设计要求： 主卧朝南，套房设计，增强主人尊崇感受； 南北双阳台设计，270观景视角； 私密区与公共区分开，动静分明； 客餐厅分开，功能区划更加明确，生活更加便利。,120三房两厅两卫,130三房两厅两卫,140三房两厅两卫,入户 花园,主卧带卫生间,私密区,公共区,功能阳台,观景阳台,餐厅,客厅,入口组团景观,公园景观,项目一期景观规划 入口景观：含广场、会所、大门环岛； 公园景观：含4号地块南侧原生树、雕塑小品、欧式长廊等,宽度为30-40米的带状公园； 内部景观：由“一轴四心”组成，“一轴”为中心景观轴，“四心”为中心广场、次入口景观及两个生态岛景观组成,内部景观组团,内部景观组团,内部景观组团,内部景观组团,广场主景观,欧洲主题雕塑广场,社区主入口,运动主题会所,社区主入口景观,售楼处（会所）景观,主干道示意图,方案一：建议将现有文化馆改造成欧式风格古城堡，高贵典雅，与本案气质