2011年潍坊市商业项目市场调研报告69P.ppt

2,第一篇：宏观市场状况,3,4,1.1潍坊概述,地理位置,山东半岛位于环渤海经济圈内，蓝色经济带内是中国经济新增长极,潍坊-半岛的中心,环渤海经济占据中国国土的12%和人口的 20%。,5,1.1潍坊概述,地理位置,潍坊市位于山东半岛西部，地跨北纬3532至3726，东经11810至12001。 南：依泰沂山脉 北：濒渤海莱州湾 东：与青岛、烟台两市相接 西：与东营、淄博两市为邻,济南都市经济圈,半岛蓝色经济圈,潍坊扼山东内陆腹地通往山东半岛地区的咽喉,气候特征,冬冷夏热，四季分明，年平均气温12.3。适合旅游业的发展,6,1.1潍坊概述,道路交通,公路：交通体系发达，在济南青岛交流的中心轴线上,距离青岛约130公里，车程约1小时20分钟， 距离济南183公里，车程约2小时20分钟，距离北京410公里 距离淄博约100公里，车程约50分钟， 距离烟台约216公里，车程约2小时30分钟 距离东营约90公里，车程约1小时,7,1.1潍坊概述,道路交通,铁路： 胶济铁路途径潍坊，连接潍坊到沿海和内陆的路上重要交通运输 济青动车组，使得济南到青岛只需2小时，且在潍坊是半岛地区中心站,8,1.1潍坊概述,道路交通,航空： 项目距离潍坊飞机场直线距离约10公里 潍坊直航城市有上海、北京、广州、海口，是全国四大航空邮件处理中心之一。,项目,9,1.1潍坊概述,风土人情,国际风筝会：每年4月初在潍坊市举行国际风筝会，潍坊是世界风筝之都。潍坊是中国唯一一个国际性联合组织总部（国际风联）所在地的地级市. 国际风筝联合会将国际风筝联合会的总部设在潍坊。,扑灰年画,民间艺术“三绝”:扑灰年画、剪纸和聂家庄泥塑,全国著名的民间木版年画产地，杨家埠木版年画创于明代，与天津杨柳青、苏州桃花坞并称中国三大木版年画画市,10,1.1潍坊概述,综述,潍坊是全国明星城市，全国文化搭台经济唱戏的倡导者，国企改革的先锋。 潍坊工业经济发展迅速,现已形成机械装备、海洋化工、纺织服装、造纸包装、食品加工、电子信息等优势产业,有45种主导产品生产规模居全省同行业第一,32种产品居全国同行业前列；潍坊有山东省最多的省级信息产业园；国家级潍坊高新区是中国最具创新活力、最具和谐魅力的5个高新区之一 潍坊是山东第一机动车城市，第一汽车城市，第一私家车城市 潍坊是世界风筝之都，每年4月，举办国际风筝会、蔬菜博览会、鲁台（潍坊）经贸洽谈会 潍坊是一个历史悠久的城市，有6000年的历史文化；潍坊自古以来人文荟萃,英杰辈出。“三皇五帝”中的舜、齐国政治家晏婴、东汉经学大师郑玄、北魏农学家贾思勰等都出自潍坊 潍坊名胜古迹、人文景观众多,潍坊风筝、杨家埠木版年画等中外驰名,拥有十笏园、范公亭、山旺化石、恐龙化石、沂山国家森林公园、青云山、青云湖等旅游景点，是中国优秀旅游城市 潍坊有全世界最大的鸭嘴龙新属种化石，埋藏种属繁多，门类齐全 潍坊是全国最大的蓝宝石产区，是中国最大的珠宝生产地和贸易地.总储量亿克拉 潍坊地下卤水静储量58亿立方米,居全国首位 潍坊是环渤海地区最具发展潜力的地区和城市，是全世界发展最快的10个城市之一 潍坊肉蛋奶产量全省第一，畜产品国内销售量和禽肉出口量全省第一 潍坊交通便利，铁路、高速、港口、航空发达 潍坊地多人广，全区15859平方公里，面积人口密度544人/平方公里,11,第一篇：宏观分析,潍坊整体经济实力位居山东前列，但是人均gdp和可支配收入水平排名靠后 从2010年山东省17地市经济总量的对比情况来看，潍坊以2974.94亿元排在第四位，经济发展态势良好，为房地产行业的发展打下了基础。 从2010年17地市城镇居民人均可支配收入指标来看，潍坊排名第8位，而从人均gdp来看，潍坊排名第11位，城市整体收入水平不高。,2010年山东省7城市经济总量对比,1.2潍坊概述,经济发展,潍坊区县市经济实力排名前5名分别是寿光、诸城、青州、高密、昌邑，由此可以看出下属县市经济实力强劲。以寿光和高密为例，寿光市中国蔬菜基地，高密是全国农村经济综合实力百强县之一，经济的发展使城市化进程加快。因此，他们整体收入水平相对较高，他们是城市化进程受益者，他们大部分结合自身情况，大部分人开始选择在城市购房，而受寒亭区辐射影响较大的是开元街道、寒亭街道、高里镇和朱里镇所囊括的300多个村。,寿光是中国的蔬菜之乡，连续九届跨入全国 农村经济综合实力百强 县（市）行列，2005年 列第41位。,2008年高密市纳入全国经济实力百强县（市）之列， 高密市先后荣获“中国家纺 名城”、“山东省纺织服装 产业基地”等荣誉称号。,潍坊下属县市经济实力强劲，但市区对下属县市的辐射与吸引力有限，但是随着城市化进程的推进，下面乡镇普通百姓进城购房的比例在逐渐增加，对于商业来说也是极大的促进。,1.2潍坊概述,经济发展,截至2010年，潍坊市全年共完成农林牧渔业总产值654.8亿元，按可比价格增长4.3% 粮食产量稳中有增。全市粮食播种面积达到1199.3万亩，增长1.7%；粮食总产量522.6万吨，增长0.3% 林业生态建设取得明显成效。全市共完成造林43.87万亩。百处林场、北部沿海林网、荒山造林、村镇绿化等重点生态工程进展迅速。全市森林面积达536.34万亩，林木覆盖率达到35.2% 畜牧业生产稳定发展。肉类总产量123.1万吨，禽蛋产量26.2万吨，奶类产量27.8万吨 渔业经济持续发展。全市渔业总产值达到34.5亿元，按可比价增长2.1%；水产品总产量45.8万吨，增长9.0 % 农业机械化水平进一步提高 新农村建设步伐加快。农房建设改造年度任务全面完成，建成新房13.83万户，改造危旧房2.1万户,2010年潍坊市第一产业增加值330.5亿元，增长4.3%；拉动gdp增长0.4个百分点。 城镇化发展步伐不断加快。全年完成村镇建设投资120亿元，其中基础设施投资45亿元，小城镇发展实力进一步增强,2010年农村居民生活持续改善。农民人均纯收入8871.6元，增长15.3%，农民人均生活消费支出5981.7元，增长14.2% 2010年全市共完成村镇建设投资120亿元。财政投资、信贷以及金融政策对三农的支撑，使得农民的消费心理得到极大保障,农副产品集中产区,依靠得天独厚的农业资源与湿地优势，潍坊成为山东半岛的重要农副产品集中产区之一，使得村镇居民的经济消费能力取得极大性改善，因此对商业的需求进一步升级。,1.2潍坊概述,产业发展,潍柴动力股份有限公司资产总额362亿元，职工万余人，是中国最大的汽车零部件企业集团 。在2010年中国企业500强评选中潍柴控股集团以355亿元收入入围，列第73位,海王集团是一家致力于医药制造、商业流通和零售连锁的医药类大型综合性集团公司，现已形成医药工业制造、医药零售连锁、医药商业流通三大支柱产业体系，是国内健康产业领域具有广泛影响的知名品牌,潍坊大型企业： 潍柴集团、海化集团、海王集团、恒联纸业集团、新郎集团、晨鸣集团、仙霞集团、耶利亚集团、巨力集团、诸城外贸、联盟化工集团、得利斯集团、福田、亚星、华光集团、泸河集团、寿光巨能控股、巨龙化纤集团、潍坊钢铁集团、潍坊医药集团,全市规模以上工业企业达到5258家 比上年增加434家 完成增加值1958.27亿元 增长15.4%,潍柴动力股份有限公司 通用、专用设备制造业622家 晨鸣纸业集团有限公司造纸及纸制品业155家 帛方纺织有限公司 纺织业企业761家,寒亭区登记注册的大中型企业共有700 余家，其中旺旺集团、百老汇家世界、 香港美林、润华汽车等一批投资过亿元 的项目先后落户寒亭。,大型企业集团的繁荣必然带动全市相关产业链上的中小企业的发展，大中小企业的发展对于写字楼、商务、休闲的需求增大，要求进一步升级。,1.2潍坊概述,产业发展,到2010年底，潍坊市形成了统一、信息资源共享的物流信息网络，以及各具特色的物流基地、物流中心和配送中心 未来方向重点打造胶济线物流带、滨海临港物流带，壮大诸城、安丘、临朐物流园区。重点建设鲁东物流中心、滨海交通物流园、北海医药食品物流园、高密晟绮物流产业园、寿光农产品物流园、昌乐半岛物流园、诸城粮食物流园、安丘青龙山工业仓储物流园、山东晟鑫冷链物流园等重大物流项目,潍坊市三大物流基地的服务功能,物流业的发展为贸易业的发展带来巨大的提升力。2010年贸易业地区生产总值在第三产业中的贡献率达到了39% 贸易业的销售额在金融危机后逐年上升，2010年批发与零售贸易业零售额1038.43亿元，出现了大批具有潜在需求能力的商人，成为主力购房者之一 寒亭区正逐步发展成为省内外知名的加工制造、优质农产品供应、大型物流配送和特色旅游休闲中心。,依靠优越的地理位置，潍坊成为山东半岛重要的物流商贸地，产生了大批具备一定经济实力的商人消费群体。,1.2潍坊概述,产业发展,潍坊历年产业结构比对,2003年2010年潍坊市国内生产总值中第二产业的贡献率达到了5058%，比以往更有所提高。 近年来，潍坊市第二产业中工业占据主导地位，2010年工业生产总值达到1720.3亿元，占第二产业总额的90%以上。 在第三产业中，批发和零售业较为发达，2010年生产总值达到了1038.43亿元。,潍坊市以第二产业为主，工业制造是城市的支柱行业，在第三产业中商贸业发达，同样对商业是一种促进。,1.2潍坊概述,产业发展,18,1.2潍坊概述,人口情况,2000年潍坊城市化率已经超过50%，房地产市场即将进入高速发展时期，商业发展同样迎来一个快速发展期。,潍坊50%,城市化理论：一个国家或地区的城市化水平达到50（中后期）左右时，城市化进程将呈现20年左右的高速发展阶段，该阶段房地产高速发展，当城市化水平达到70以后，城市化进程将进入平稳发展期。,19,1.2经济环境,经济综述,综合上述各项经济指标，潍坊进入工业化中级阶段 潍坊具备兴建大型购物中心的经济基础和条件,20,21,1.3城市发展规划,城市定位及性质,城市定位： 潍坊为山东省“一体两翼”发展战略中的重要城市， 现代制造业基地， 文化教育产业基地； 具有国际影响的世界风筝文化传播交流中心， 半岛地区重要的商贸物流中心，联系山东半岛城市群的重要交通枢纽。,准确的城市定位助推潍坊经济腾飞,22,1.3城市发展规划,发展方向,中心城区发展方向为“东扩西延，南控北展”。,中心城区,东扩,项目,南控,西延,北展,综合城市发展规划，项目的建设符合城市总体规划的发展要求。,“中心城”总体布局：“一心、一环、一轴、一廊”的结构模式：,潍坊中心城总体布局呈“一心、一环、一轴、一廊”的结构模式，本项目处于核心区，具备打造成城市综合体的条件。,发展规划,1.3城市发展规划,项目所在的奎文区和潍城区交汇处，区位功能明显，是集休闲、购物、办公、商务一体的最佳去处。,项目位置,功能分区,1.3城市发展规划,25,26,1.4城区情况,项目,本案,27,1.4城区情况,项目,28,第二篇：房地产市场研究结论,29,宏观房地产市场情况,近几年来，潍坊市房地产投资呈波动高位增长态势，且增长幅度波动很大： 2004年，发展平稳增长； 2005年，集体井喷； 2006年，理性回归，趋于平稳增长；2007年，再次投资增长高峰； 2008年，大幅度震荡，进入调整期。2009年，新一轮高峰期 2010年，进入调整期,经过近几年的波浪式增长，2011年进入新一轮调整期，潍坊房地产市场整合速度加快；其中，住宅的投资比重有所下降，商业有所提高。,区域房地产市场正处于成长阶段，具备发展潜力,城市房地产市场生命周期模型,城市的房地产市场信息生命周期一般会经历：出现、成长、成熟、衰退。 潍坊目前正处于城市化进程中，向大城市的成熟阶段发展。 考虑到房地产市场发展与城市化进程的滞后性，其房地产市场相应的处于成长期。,潍坊房地产市场发展阶段,宏观房地产市场情况,4,1.白浪河、中百、泰华商圈：潍坊市级商务中心。 2.新华路佳乐家、沃尔玛、利群商圈：区级商业中心。 3.凤凰大街物流园、潍州路金宝汽车商圈：以汽车、物流为重点规划方向。 4.潍县中路宜家园、华都、怡和第一城、红星美凯龙商圈：以大型的家居建材市场为主。 5.西二环商圈：鲁东物流园、豪德、名嘉；大物流概念，未来将有多个商业项目。,1,东外环,2,新华路商圈,3,凤凰街区,白浪河商圈,通亭街片区,商圈情况,商业市场,西二环商圈,5,商业市场,现有的潍坊商业，以百货行业为主导， 商业品质急需提升，休闲、娱乐、特色餐饮、写字楼等几大业态缺乏，使业态不够丰富， 竞争同质化现象严重,潍坊尚没有标志性的综合体业态,商业市场,主要商业类型,商业市场,主要竞品分析阳光100城市广场,主要竞品分析阳光100,世纪泰华广场于2001年11月18日开业，建筑面积3.7万平方米，是集购物、观光、休闲、餐饮、文化、娱乐于一体的综合性购物中心。,商业市场,主要竞品分析世纪泰华,b一层业态布局,b一层品牌,一层布局,一层品牌,二层布局,二层品牌,三层布局,三楼品牌,四楼布局,四楼品牌,五楼布局,5楼品牌,六楼布局,泰华新天地为商业部分，是整个建筑的五层裙楼，包括室内步行街、福乐多超市、中兴步行街、京广书城、泰华运动休闲汇、渔人码头电玩城、泰华环球电影城、天街食尚等，是集购物、餐饮、娱乐、休闲、健身、人文为一体的多功能、多业态、全客层、一站式体验购物新航母。共5层，经营面积6.5万平方米，由世纪泰华集团耗资2.5亿元精心打造而成，于2007年元月10日开业。泰华新天地定位为“年轻、时尚消费中心”，吸引年轻、时尚群体，牵手娱乐、休闲一族，品类布局年轻化、时尚化、个性化，满足城市年轻一族的需求，成为潍坊最具特色、独一无二的时尚城、节日城、欢乐城、不夜城。泰华新天地荟萃260多个国际国内知名服装品牌以及多家主力店！这里有山东省面积最大、规格最高、名品最多的运动休闲服饰专卖运动汇；有3000平方米的电子娱乐中心娱人码头，有票房一直保持山东省票房第二、设有8个影厅的电影院泰华环球影城，以及各种展厅、主题餐厅等，是为顾客提供集购物、餐饮、休闲和娱乐于一体的现代化服务设施。创造客流新高峰，营业实现新突破周末平均日客流超过8万人；最高峰日客流超21万人。项目共计约2000 个店铺，入驻国际品牌达25%以上；首次进山东省品牌128个，首次入驻泰华城品牌138个。,商业市场,主要竞品分析泰华新天地,新天地一楼布局,新天地二楼布局,新天地三楼布局,新天地四楼布局,新天地品牌,新天地品牌,新天地品牌,商业市场,主要竞品分析世纪环球中心,商业市场,主要竞品分析中天下潍坊国际,商业市场,主要竞品分析丹桂里天街,商业市场,主要竞品分析潍美国际中心,63,写字楼市场,从分布看，现有写字楼项目主要分布在市中心范围，东风街、胜利街两侧，未来项目也主要分布在这两条街两侧。 从供应看，目前潍坊写字楼市场处于蓬勃发展阶段，现有供应量超过400,000平米，但其中商住楼占66%。且为早期的新增供应，未来总体供应量稳定，产品类型由商住向纯写字楼转化。,潍坊写字楼市场蓬勃发展阶段，未来供应保持稳定增长。 从分布看，在城区核心地带、主干道两侧，写字楼具有较大发展空间。 对于本案来说，打造一个潍坊市标志性写字楼将会提升项目的知名度和利益值。,市场供应,市场需求,未来发展,潍坊写字楼市场存量适中，新增供应平稳，市场处于良性环境中。 产品硬件标准较低，呈写字楼与商住楼并存的局面。 服务管理水平较差，国际化水平不够。 产业发展对写字楼发展拉动明显，产业聚集区未来供应可能较大。,城市第三产业高速增长，将拉动楼宇经济的发展。 经过未来多年的发展，开发区产业不断的升级，将有可能拉动写字楼的需求。 潍坊市政府多次强调，潍坊将全力推进城乡一体化和第三产业发展等方面创新思路，意味着服务类行业增多，写字楼市场潜在需求增大。,写字楼将迎来一个快速发展阶段。 产品标准提高，与一二线城市接轨。 服务水平不断提高。 写字楼的投资收益将得到有限的提升。,写字楼市场,写字楼市场小结,金融街,东盛广场,天马国际商务大厦,城区入驻大量高新技术企业，具有写字楼需求空间 项目本身入驻商家，存在写字楼需求空间,写字楼市场需求空间上升,世纪环球中心,白 浪 河,胜利街,东风街,健康街,新华路,潍州路,北海路,泰华商圈,胜利西街商圈,新华路 商圈,火车站 商圈,5000-6000,3000-3500,3500-4500,3500-4500,3000-4000,3000-4000,5000- 6000,3000-4500,3000-3500,3500-4500,潍坊城区住宅展产品价格分布趋势明显，总体上价格区间在50006000元之间，以沿白浪河的几大商圈和东风街、胜利街、健康街三大主干道为核心，朝郊区辐射； 潍城区的平均价格达4500元，尤其以沿东风街、健康街、区政