世联城市综合体研究及经典案例.ppt

汇报纲要,一、城市综合体的基本特征,二、典型城市综合体案例研究,三、城市综合体开发要点提示,四、项目情况及市场态势特征,五、本项目概念规划,六、初步经济效益探讨,定义,综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。,产生的条件,建筑综合体的出现是城市聚集的产物，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。而且随着城市聚集度的提高,土地资源的紧张,这种综合体建筑形式会越来越多。,1.1.1综合体（complex）的基本概念,综合体的两种表现形式,一种是城市形态的表现，在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之，比如在一幢高层建筑内集合办公、餐饮、商业等服务场所的独栋式综合建筑体；,1.1.2综合体（complex）的基本表现形式,另一种是经济形态的表现，随着项目开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的建筑综合体，这种集群式的建筑综合体比起那种在一个建筑体内聚集多种功能的独栋式建筑综合体，显得更为经济、专业和实用。,城市综合非常注重各建筑单体之间的联系性,主要考虑各功能板块的消费互动和可能产生的消费磨擦.,是一种城市设计的缩影，较小依赖其他配套、其自身功能互相补充，而且能够互相支撑； 一般位于城市中心区域； 能有效的解决城市中交通等方面的压力； 向业态互动、功能复合化、使用全时段的方向发展； 多种功能有机匹配，可以减少投资风险； 一般规模较大，投资较高，经济风险大； 对建筑设计要求较高。,1.1.2综合体（complex）的基本特征:,综合体设计并非单一房地产开发设计,非常讲究与城市交通的联系性和互动性,以及城市性功能的设计(站台/银行/医疗等市政设施),大型综合体设计实际很多层面是定向设计,尤其商业部分设计的复杂性不同于普通产品设计,强调设计对业态的适应性,如层高,特殊要求等.,业态组合必须考虑的全时段,昼,夜经营型业态必须考虑配比关系.,综合体与单功能物业比较,1.1.3综合体（complex）的基本特征:,综合体一般以下四种发展模式：,模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 complex =hotel+office+shopping+apartment+ 案例：香港太古广场、 北京东方广场、北京华贸中心 模式二：以写字楼为核心功能的发展模式 shoppingcomplex =office (主) +apartment(次) +hotel 案例：广州中信广场、深圳信兴广场,1.1.3综合体（complex）的发展模式:,模式三：以酒店为核心功能的发展模式 shopping complex = hotel(主) +apartment(次) + office 案例：上海商城 模式四：以商业为核心功能的发展模式 complex =shopping (主) +hotel 案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城,本项目目前初步意向为以功能均衡的发展模式.,汇报纲要,一、城市综合体的基本特征,二、典型城市综合体案例研究,三、城市综合体开发要点提示,四、项目情况及市场态势特征,五、本项目概念规划,六、初步经济效益探讨,根据本项目的特征，本次借鉴案例主要为都市综合体发展模式四 “以商业为核心功能的发展模式”,中航苑都市示范区（UDD.CN）的建议模式 硬件指标,中航苑都市示范区（UDD.CN）的建议模式,DIS系统 DSS系统,6,7,2,3,4,5,1,五星级酒店（“希尔顿”式）标志性元素,新型商业社区（“新天地”、“兰桂坊”式）,“OCT”广场、 “纪念公园”式的公共场所,具有符号意义的轴线（“第五大道”或“华尔街”式）,引领潮流的展示中心娱乐型（创新业态）购物中心,人文性补充,功能性举措/景观型购物中心 （新型商业建筑形式）,(district identifications system),(district service system),1,2,3,5,4,2,GRID（网格）,center,几何型城市网络，分为6个Block和一个中心，每一个Block有不同特征，为在此工作、生活、休憩娱乐、购物的人群提供了特定的身份,Block的构想,1,5,6,4,3,Block Plan,Block1,Block2,Block3,Block6,Block4,Block5,N,Center,Block1,Block2,Block3,Block6,Block4,Block5,Block1+Block2：,68层超高层中航广场创造深圳又一风景线,Center,标志性建筑群超高层/豪华酒店,模式1,Block商务集聚区李嘉诚投资,创造“财富神话”的场所和黄总部以及 相当量级的国际机构的加盟,项目能成为UDD的前提要素,Block1+Block2：,规模效应： Block1+Block2是UDD的重量级元素，通过大规模的具有标志性的超高层写字楼和五星级酒店制造强视觉冲击,Block1+Block2的建筑形式及理念,Block1酒吧街： （人文符号）,酒吧街,工作之余找乐的最佳去处 看不完的人 24小时不停息的都市疯狂 由一些激动人心的室内小街和多层建筑组成（新奥尔良的Bourbon街和莫非斯的Beale街）,新产品、新创意、新理念的集中展示区 潮流发布中心 信息发布站 品牌橱窗 主题推广区 投资会联络处 标志性等候点,Center：,模式5,创新业态（娱乐型购物中心）的聚焦点,Center 的建筑形式及理念,磁力效应：UDD的核心景点，为消费者提供独一无二的经历 运用现代、夸张的建筑手法创造包括表演场、媒体展示馆以及富含文化意义的场所,城市之门,媒体展廊,Block1,Block2,Block3,Block6,Block4,Block5,Center,轴线的营造,“第五大道”式的符号意义轴线,模式4,视觉中心与轴线的营造,“第五大道”式的符号意义轴线,Block1,Block2,Block3,Block6,Block4,Block5,可以体味到都市生活的各种乐趣 有店铺，有餐厅，有办公也有住家，和 纽约、伦敦、巴黎的市中心一样 是对过去集市型商业精神的回归，又迎 合当代都市人个性化需求的地方,Center,Block3+Block4+Block5：,Street Mall+ Box-Shopping,功能性举措景观型购物中心（新型商业建筑形式）,模式2,“Street Mall”的设计理念,混合效应： 招商/设计的互动性 “50：20：30” 零售、餐饮、娱乐的 的建议比例，这一比例依据市场 不同略有变化（与Shopping Mall 的常规比例75：15：10有相当差异）,Street Mall,“Street Mall”,Street Mall的建筑概念模型Folded street,Folded street与周边环境相结合的小规模体块组合而成，使街区生动活泼,观景平台体块相互错落，形成了丰富的空间层次，同时营造出生态观景平台,Street Mall的建筑形式,直通街概念建筑化的、人行道延伸进去的建筑，建筑里面有广场、展馆、小店 与环境亲和、融合的街区代表 对环境作出贡献的同时也得到环境的回报,与传统的Shopping Mall不同，并非由大型的百货主导，而是包括一组中心，（例如小型电影院/俱乐部），餐饮中心（数个精致餐馆），以及带有“情景化服务”（show case stores)的一组名牌专卖店,形成整体多中心效应：,Block3：“Box-Shopping”,功能性举措景观型购物中心（新型商业建筑形式）,模式2,Block3：“Box-Shopping”,Box-Shopping的建筑形式,Block3+Block4 + Block5,Block1,Block2,Block3,Block6,Block4,Block5,专家公寓 留学生公寓 IT公寓 经理人（CEO）公寓 艺术家公寓等 保有成为卖场的弹性 （商业的自然演变）,Center,（塔楼）：“多功能公寓” （功能性举措）,Block3+Block5（塔楼） “Box-Living”,价值缘于可变,room,Box-Living的定位弹性空间,满足room（居住魔方）个性化和适应变化性要求,room,以单元模数的一个“menu plan”（居住菜单）,Box-Living的平面组合形式,room（居住魔方）户型设计的可变性与适应性,room,Box-Living的针对客户的典型组合方式,Box-Living的建筑形式,Block4（塔楼）：“超标准服务式公寓相关建议”,Block4（塔楼）： 超标准服务式公寓,超标准服务式公寓建筑形式,建筑具有公建化立面效果，强调沿街的昭示性,街墙立面的营造 标志性建筑群强制视觉冲击,68层高中航广场及南、西两面的建筑群，与赛格广场、地王大厦呼应，形成深圳城市主天际线,沿街环境的营造 “纪念公园”式的公共场所人文符号,沿街环境的营造（“街道家具”/景观元素人文符号）,加强地块与中心公园的联系，设置空中走廊，联系本项目与中央公园的人流。,沿街环境的营造 中心公园的资源利用,中心公园 Center park,营造开放式街区，注重建筑与环境的有机结合,强调建筑空间影响人们行为方式的原则,街区的营造（完善的步行系统/风格化的建筑群人文符号）,地下空间的营造 地下停车场空间的畅通,华富路,地下与中心公园贯通,商业停车：120个 公寓车位：大于450个,-1F2F,地下空间,设计时需要考虑商业车流与住宅车流的分离，并分别设出入口,-1、-2F,中心公园 Center park,-2F1F,本项目停车场 Parking,华富路 Huafu.RD.,Zhenhua Bus Stations,中心公园停车场 Centerpark parking,Retail Concourse,地下商业走廊,中心公园停车场 Centerpark parking,本项目停车场 Parking,振华路口站台,景观创作营 Landscape,地下空间的营造,公寓面积：5.9万 商业面积：约3万 总建面：8万 占地：1.8万 容积率：约4.5,区域开发建议 地块面积测算,中心公园 Center park,公寓面积：5.6万 总体商业面积：约 1.1万 总建面：6.4万 占地：8500 容积率：约7.4,Center,公寓总建面：约13.5万 商业总建面：约5.2万 总体容积率：约4.55,区域开发建议 商业分布,中心公园 Center park,B4,B5,B3,Center,汇报纲要,一、城市综合体的基本特征,二、典型城市综合体案例研究,三、城市综合体开发要点提示,四、项目情况及市场态势特征,五、本项目概念规划,六、初步经济效益探讨,1.3.1开发要点提示一:,1,城市综合体的开发是最为复杂/链条最长/环节最多的开发领域,它更重要的要专心专一的整合资源,形成强大的“外包经营” 和“离岸经营”体系,而非全链条独立运做.,链接:国贸商品城,2,城市综合体的开发区别于复合地产开发,首要的任务不是强调赢利能力,而是强调风险控制能力.,1.3.2开发要点提示二:,往往商业是综合体的难点也是重点,控制了商业风险也就控制了整盘风险,1,招商先行或以假设定制的方法控制业态与建筑的搭配;,2,持有部分售卖部分前期剥离,明确经营管理重点和设计重点;,链接:星光大道案例,链接:汇都国际案例,3,特殊业态专项研究,独立设计,确保经营效果,体现专项价值;,链接:财富中心设计,4,势必控制自身整体商业规模,强调区域商业共融;势必强调商业价值而非商业面积.,链接:曲靖项目,5,提早引进高水平招商公司,多家设计院,组建运营管理公司,前期策划公司,三位一体进行商业规划.,链接:顺城项目,1.3.3开发要点提示三:,形象是综合体的第一要务,形象建立体系KPI必须清晰而非概念化.,KPI体系,人文符号,功能化体系,区域标识,强制性视觉冲击标志性建筑/豪华酒店,硬性指标,软性指标,商业建筑群,便利停车,步行系统,特色符号语言,纪念性/风格化建筑（群）,交通畅顺,多功能公寓,汇报纲要,一、城市综合体的基本特征,二、典型城市综合体案例研究,三、城市综合体开发要点提示,四、项目情况及市场态势特征,五、本项目概念规划,六、初步经济效益探讨,（1）宏观市场环境分析,大势： 市场上存在一种观点，即认为政府对于楼市采取的一系列限制措施是为了打击楼市的价格泡沫。但是房屋价格相对家庭收入，其实从1997年以来是在下滑显著。总体来看，房屋购买能力从2003年以来都处于较稳定的水平，换句话说，房屋的平均价格没有比5年以前更贵，因为家庭收入的平均增长比价格增长更快。,中国的平均HPIR从2003年至今都是在89倍的范围内，从表面上看，高于国际标准36倍的水平，但HPIR的国际标准是基于发达国家和中