房地产开发管理经营.ppt

第11章 物业管理,1.掌握物业管理的基本内容； 2.熟悉物业管理的基本概念，特征与物业类型，不同物业类型的管理方式及要求，物业管理费用与住宅专项维修基金； 3.了解物业管理的产生与发展，物业管理的原则和作用，业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业，不同物业类型的管理方式。,本章学习要求,11.1.1物业管理的产生和发展,（1）基本概念 物业 是指已经建成的各类房屋以及与之相配套的设备、设施、场地、庭院和相关的建筑地块.,物业管理 业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。,11.1 物业管理概述,11.1.2物业管理的基本概念、特征与物业类型,（2）物业管理的基本特征,社会化,专业化,市场化,（1）物业管理的原则 （2）物业管理的主要作用 a.促进国民经济发展； b.促进房地产投资效益提高； c.有利于完善城市功能，树立良好的城市形象； d.改善投资环境，推动外向型经济发展； e.有效延长物业使用年限，充分发挥物业的整体功能； f.促进物业的保值增值。,以人为本、服务第一的原则,社会化原则,企业化、经营型原则,11.1.3 物业管理的原则和作用,策划阶段,准备阶段,启动阶段,中止阶段,日常运作阶段,11.1.4物业管理的主要阶段,（1）业主及其权利义务 业主一般指物业所有权人，包括房屋的所有权人和土地使用权人，使物业管理服务的对象。业主的基本权利包括拥有物业的各项权利和参与物业管理、要求物业服务企业按照物业管理和谈提供相应的管理和服务的权利。 （2）业主大会与业主委员会 物业管理区域内全体业主组成业主大会。 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会从全体业主中选举产生，实行业主自治和专业化管理相结合，是业主参与和实现民主管理的组织形式。,11.1.5业主、业主大会与业主委员会,物业服务企业是具有法人地位的经济实体。我国现阶段，物业服务企业的组建方式主要包括由原来的房管部门转制而来、房地产开发商自行组建、独立的物业服务企业等三种形式。 （1）业主、业主委员会与物业服务企业的关系； （2）物业服务企业与房地产开发企业的关系。,11.1.6物业服务企业,11.2物业管理基本内容,1.房屋修缮管理,（3）房屋的修缮,（2）房屋主体的构成和管理,（1）房屋修缮的概念,11.2.1房屋修缮管理,（1）物业共用设备、设施的分类 物业共用设备、设施是对一个物业管理区域内的共用设备、设施的简称，包括房屋建筑物内和室外的设备、设施，它是物业重要的组成部分。 （2）物业共用设备、设施管理的内容 （3）设备与设施的保养与维护 a.设备设施的保养； b.设备设施点检； c.设备设施的维修。,11.2.2物业共用设备、设施的管理,环境卫生管理的范围主要包括房屋的共用部位、共用场地以及生活垃圾的清运。,环境绿化管理的基本内容是对园林绿地的完善以及已有绿地的养护。,消杀管理是环境管理的一个重要的组成部分，是物业服务企业通过专业技术以及工具、设备，对所管理的物业进行的灭四害以及白蚁防治工作。,物业的环境管理主要包括环境卫生管理、环境绿化管理和消杀管理。,环境卫生管理,环境绿化管理,消杀管理,11.2.3环境管理,（1）特约服务（2）便民服务,11.2.4公共秩序与消防管理,（1）保安管理：主要内容包括门卫、守护和巡逻。 （2）交通秩序管理：包括对车辆的管理、交通管理以及道路管理。 （3）消防管理：包括消防宣传教育、监控报警中心、设备的维修管理、消防安全检查、消防档案管理等。,11.2.5公共管理,（1）法律、法规规定的内容;（2）物业服务企业规定的内容;（3）业主之间的约定。,11.2.6相关服务,11.2.7多种经营,11.2.8物业档案管理,11.3不同物业类型的管理方式,11.3.1住宅小区的物业管理,（1）住宅小区物业的特点和管理特点：住宅小区是指市政配套 比较完善，共用设备、设施比较齐全，经过统一规划、集中 成片开发建成的新型城镇居住场所。 （2）住宅小区物业管理内容： a.基本内容：住宅小区物业管理管理包括对住宅小区的管理、 经营与服务三方面。 b.社区文化:是社区成员共同创造的精神财富及其物质形态，包括 文化理念、价值观念、社区精神、道德规范、行为准则、公众 制度、文化环境等，价值观是社区文化的核心。 c.便民服务：物业管理的服务一般可分为常规服务、专项服务和 特约服务。 （3）住宅小区物业管理的重点。,11.3.2 写字楼的物业管理,（1）写字楼物业的分类：写字楼分类在我国尚无统一标准，专业 人员主要依照其所处的位置、自然或质量状况和收益能力进行 分类。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。 （2）写字楼物业分类中考虑的因素：写字楼所处的位置、交通方 变性、声望或形象、建筑形式、大塘、电梯、走廊、走廊、 写字楼室内空间布置、为租户提供的服务等。 （3）写字楼物业的特点：物业地理位置较为优越、物业档次相对 较高、机电设备设施多、使用人相对不固定、使用人经营范围 广泛、业主使用人参差不齐、人流量大、防火控制的重点区域。 （4）写字楼物业管理特点。,11.3.3商场的物业管理,（1）商场物业的特点；商场包括大型超级市场、百货市场、专业 市场等。特点有：进出人员无法控制、成分复杂，安全、消防 管理工作量大；使用人如采取摊位经营、独立柜台经营，则较 为分散和独立，统一管理难度大，欠费、逃费现象时有发生； 购物纠纷和矛盾多，物业管理人员一般无权处理，因此公共 秩序维护难度比较大。 （2）商场物业管理的特点：营造良好的商业氛围；完善应急措施和 安全管理；交通协调。,（1）医院物业的特点和管理特点 （2）医院的物业管理,11.3.4工业厂房的物业管理,（1）工业厂房物业的特点和管理特点 （2）工业厂房物业管理内容,11.3.5医院及其他物业的物业管理,（1）住宅专项维修基金的筹集 （2）住宅专项维修基金的使