房地产开发如何拿地.ppt

2007年06月25日,地产发展部,如何拿地,总计：78页 时间：100分钟,基本知识 信息来源 获取途径 拿地步骤总结 心得分享,认识土地,目 录,意义 土地储备附加值 战略发展需求,拿地工作的重要性,意义,在房地产环节中土地是第一,拿地,找钱,建房,卖房,管房,土地是做项目的基础 是根本 吃着碗里 做着锅里 种着田里 开着山里,土地的属性,总量确定性 不可再生性 高附加值性 多种不对称性 高政策导向性 竞争非理性,拿地原则,前瞻性 合法性 灵活性 合理性,认识土地,土地分类 （建设用地 农用地 未利用土地） 会查地类表 会查规划用地性质表,基本农田 一般农田 集体建设用地 国有农用地 国有林地 国有建设用地,土地概念,这些概念和相关政策规定 要搞清楚并熟悉其对应的征地审批程序,农民补助、拆迁费用、土地出让金、税费 （注： 土地评估的价格构成中农民补助、拆迁费用是刚性的，而所有土地出让金的事情都可以缓一下）。 清楚土地最终的价格、付款方式、整体的操作程序等，这样我们就可以和开发区、土地部门等进行充分的沟通。 把所要了解的情况弄清楚，然后根据天明的实际情况，找到一个中心的点。,土地评估构成,宗地要素,容积率 限高 建筑密度 绿地率,看图,道路交通图 航测图 地界图 宗地图 控制性规划图 红线图（地块、建筑),周边要去找各个区的土地所所长 街道办事处土地管理所 土地稽查等的主要负责人了解土地信息 市区内部队用地的转让 房管局熟人介绍 因资金、证件不到位的暂停项目 地市土地推介会（关注18个地市）,土地信息来源,资产管理中心处理的不良资产 储备有土地而缺少开发资金的房地产公司 上网 报纸等公开处理信息查询等途径 公司高层获取的信息 法院查封 拍卖的公开信息 烂尾楼收购,土地信息来源,省域化战略,重点城市战略 郑 州（中牟） 信 阳 商 丘 漯 河 新 乡 ,土地获取路径总结 国有土地出让 协议转让 行政划拨 租赁 作价出资或入股 股权拆分资产剥离,土地获取途径流线图,土地获取基本模型,见流程组合,城中村改造模型,基础工作： 列入改造计划,土地确权,用地控规设计,拆迁,项目可行性研究,办理国有划拨土地证,工作模型1,经济适用房工作模型,房管局（发改委）指标申请 发改委立项批复,规划局选址意见 发改委立可研批复,土地部门征地 申请用地规划,土地证,方案审查 建设规模批复,建设工程规划许可证,施工许可证,销售许可证,工作模型2,协议拿地模型 项目建议 项目建议批复 签定进区框架协议递交 可研报告 可研批复 颁发选址意见书 颁发建设用地规划许可证 签定国有土地出让协议 项目报审 建设工程规划许可证申请 工程报建 施工图审查 招标备案 报建审批质检、安检 审批核发施工许可证 核发预售许可证,工作模型3,招拍挂拿地模型 获取土地使用权拍卖公告信息 报名竞买并买取拍卖文件 报送竞买资料 领取竞买号牌 在规定时间、地点参加现场拍卖 确定竞得人 签订拍卖成交确认书 签定土地使用权出让合同 交纳土地使用权出让金 取得国有土地使用权证,工作模型4,了解土地政策和法规的背景 对政策要有预见性 了解新闻背后的新闻,拿地前期准备,了解土地政策和法规的背景 对政策要有预见性 了解新闻背后的新闻,准备1,研究政策 发现机会,土地是宝 稍纵即逝 尽可能避开通过招拍挂方式 寻找协议拿地的途径和办法,准备2,争分夺秒 储备土地,要考虑长 中 短期项目的 配比与结合,准备3,建立考察评估地块的指标体系 建立投资分析模具 形成征地报告模板,准备4,建立评估体系,拿地实战,收集土地信息 关注市场 研究政策 设计获取路径 获取土地 取得土地证,搜集土地信息 重点集中郑州土地市场 关注河南其他地区优质土地 建立土地交易信息库,步骤1,土地政策研究 跟踪国家及地方土地政策最新动态 定期察看国土资源部相关网站 根据地块的性质，提供对应政策法规支持 对目标地块的获取方式，提供建议,步骤2,设计获取路径 研究地块相关资料设计最佳土地获取路径 研究有关政策规定设计最佳土地获取路径,步骤3,获取土地 取得土地证 进行土地储备,步骤4,加强基础工作,步骤5,土地初判模型 按照获取的信息填写定性分析表 多方面了解详细信息 初步设定土地的获取的途径,步骤6,土地投资测算模型 实地勘测地块，了解地块周边情况 了解周边项目和土地价格 买航测图，了解项目规划 了解规划设计要求或预设规划设计要求 结合区域市场，进行物业发展建议设想 预估土地价及产品进行成本概算,工作模型3,了解征地的审批程序,步骤7,不管是耕地还是荒地或者其它的 土地性质一定要搞清楚弄明白,审批程序2,只有把这些事情都清楚之后 相应政策才会比较清楚,哪种土地哪一级部门授权 有哪些权力 审批的程序是什么 都要特别清晰,审批程序3,了解土地 评估价格及价格的构成,步骤8,了解重要的分析指标,步骤9,征地时 需要对所选城市 区域 地段进行了解和指标分析 选定意向地块后 应对其有所调查和了解,分析指标1,具体考虑指标如下 当地人均年收入(体现其生活质量) 城市化程度率 人口数量(可分析潜在客户群),当地房地产开发状况 腹地(潜在外延辐射力发展) 地块周边环境:1000米以内有无竞争对手、对手实力如何、楼盘怎样、附近交通状况、有无学校、商务设施,分析指标2,位 置 面 积 价 格：地价增值空间大 政 策：可享受优惠政策 合作方式,分析指标3,土地性质及用途 建设用地 房地产开发用地 工业用地 其他 办到土地证时间 办理程序 现金流 收入和利润,分析指标3,房地产市场分析培训总结 土地政策的研究培训总结 房地产政策的研究培训总结 土地小组各项分工的培训总结 房地产开发流程的培训总结 经典案例的学习,步骤10,培训总结制度,土地市场研究数据库 土地政策数据库 土地获取资料准备数据库 公司土地储备数据库,建立拿地数据库,郑州市土地成交信息汇总表 区域位置用途出让方式 面积成交价格年限受让人,土地市场研究数据库,数据库1,土地获取概念设计 土地获取路径总结 土地获取来源总结,土地获取准备数据库（待建）,数据库2,土地综合法律法规及政策,政策信息1,中华人民共和国城市规划法 中华人民共和国土地管理法 中华人民共和国城市房地产管理法 中华人民共和国土地管理法实施条例 城市房地产转让管理规定 河南省实施土地管理法办法 河南省城市房地产开发经营管理条 河南省城市房地产交易管理办法 郑州市国有土地有偿使用条例,土地征收及农用地方面的法律法规及政策,政策信息2,基本农田保护条例 河南省基本农田保护条例 郑州市人大常委会关于修改郑州市基本农田保护条例的决定 农村集体土地使用权抵押登记的若干规定 建设用地审查报批管理办法征用土地公告办法,土地征收及农用地方面的法律法规及政策,政策信息2,关于完善农用地转用和土地征收审查报批工作的意见 关于完善征地补偿安置制度的指导意见 关于加快推进征地补偿安置争议协调裁决制度的通知 建设项目用地预审管理办法 关于做好报国务院批准建设用地审查报批有关工作的通知,土地征收及农用地方面的法律法规及政策,政策信息2,关于调整报国务院批准城市建设用地审批方式的问题通知 关于加强农村宅基地管理的意见 关于调整国家建设征用土地补偿安置标准等若干问题通知,土地征收及农用地方面的法律法规及政策,政策信息2,郑州市人民政府关于调整国家建设征用土地补偿 安置标准有关问题的通知 郑州市商品交易市场建设管理条例 郑州市商品交易市场管理办法,划拨土地相关法律法规及政策,政策信息3,国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定 关于印发国土资源部关于加强土地资产管理促进国有 企业改革和发展的若干意见 中国人民解放军房地产管理条例通知 划拨用地目录,划拨土地相关法律法规及政策,政策信息3,最高人民法院关于能否将国有土地使用权 折价抵偿给抵押权人问题的批复 最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否 列入破产财产等问题的批复 河南省人民政府办公厅转发省教育厅等部门关于切实 做好高等学校老校区土地置换工作意见的通知,土地使用权出让、转让相关法律法规,政策信息4,中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 河南省城镇国有土地使用权出让和转让管理规定 国有土地使用权出让合同示范文本 关于发布国有土地使用权出让合同补充协议示范文本（试行）的通知 协议出让国有土地使用权规定,土地使用权出让、转让相关法律法规,政策信息4,协议出让国有土地使用权规范 河南省人民政府关于公布执行协议出让土地最低价标准的通知 郑州市人民政府关于协议出让国有土地使用权土地出让金征收标准有关问题的通知 郑州市人民政府关于公布执行郑州市协议出让土地最低价标准的通知 郑州市人民政府关于公布我市市区土地基准地价的通知,土地使用权出让、转让相关法律法规,政策信息4,招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范 河南省人民政府关于加强国有经营性土地使用权 招标拍卖挂牌出让管理的意见 郑州市国有土地使用权出让招标拍卖实施办法 规范国有土地租赁若干意见,土地使用权出让、转让相关法律法规,政策信息4,郑州市国有土地有偿使用条例 最高人民法院 国土资源部 建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知 最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释 国土资源部对国有土地使用权挂牌出让有关问题的复函 关于军用土地转让有关问题的复函,土地权属相关法律法规,政策信息5,土地登记资料公开查询办法 闲置土地处置办法 确定土地所有权和使用权的若干规定 郑州市确定土地权属条例 郑州市土地储备实施办法,土地税费相关法律法规及政策,政策信息6,国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知 调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知 中华人民共和国耕地占用税暂行条例 中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例 国务院关于修改中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例 的决定,土地税费相关法律法规及政策,政策信息6,财政部 国家税务总局关于贯彻落实国务院关于修改 中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例决定通知 中华人民共和国土地增值税暂行条例 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知 国家税务总局关于房地产开发企业土地 增值税清算管理有关问题的通知,土地税费相关法律法规及政策,政策信息6,国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定 河南省地方税务局房地产开发企业城镇土地使用税征收管理办法 河南省房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知,城中村改造有关法律法规,政策信息7,郑州市人民政府关于印发郑州市城中村改造规定（试行） 的通知 郑州市城中村改造规划、土地、拆迁管理实施办法（试行） 郑州市人民政府关于加快城中村改造的意见（讨论稿） 郑州市中心城区综合整治第十一次会议纪要 郑州市城中村改造规费和服务性收费减免项目一览表,城中村改造有关法律法规,政策信息7,关于加强城中村改造建设规划编制工作的通知 关于加强城中村改造建设土地确权的通知 关于加强城中村改造建设主要工作程序的通知 郑州市城中村改造有关规划管理问题的通知（讨论稿） 郑州市人民政府关于城中村改造土地管理有关问题意见 城中村改造工作简报（第二期）,城中村改造有关法律法规,政策信息7,金水区“十一五”期间城中村改造问题研究（讨论稿） 金水区城中村改造工作方案（提纲） 管城回族区人民政府城中村改造工作原则和程序（暂行） 郑州市管城回族区人民政府办公室文件 管城回族区城中村改造监管资金管理办法,加强土地管理有关的通知,政策信息8,国务院关于加强国有土地资产管理的通知 国务院关于深化改革严格土地管理的决定 国务院关于加大工作力度进一步治理整顿土地市场秩序紧急通知 国务院办公厅关于建立国家土地督察制度有关问题的通知 国务院关于加强土地调控有关问题的通知 关于整顿和规范土地市场秩序的通知 关于当前进一步从严土地管理的紧急通知,加强土地管理有关的通知,政策信息8,关于发布实施限制用地项目目录（2006年本）和禁止用地项目目录（2006年本）的通知 郑州市人民政府 关于严格土地管理加强土地储备工作的通知 郑州市人民政府关于加强企业土地资产处置管理有关问题的通知 郑州市人民政府关于进一步严格土地管理的决定 市委办公厅、市政府办公厅关于严格土地管理的意见,规划类政策法规,政策信息9,村庄和集镇规划建设管理条例 城市国有土地使用权出让转让规划管理办法 郑州市人大常委会关于修改郑州市城市规划管理条例的决定 郑州市商品交易市场建设发展规划纲要,其他土地政策法规,政策信息10,国土资源部关于印发土地开发整理若干意见的通知 国土资源部关于印发试行土地分类的通知 关于发布和实施工业项目建设用地控制指标（试行）的通知 国土资源信访规定 土地登记规则（修正） 关于加强城市绿地和绿化种植保护的规定 郑州市城市绿线管理办法 实施细则,工业及开发区土地政策,政策信息11,国务院办公厅