修武房地产市场调研分析报告 2011-19页.ppt

修武房地产市场调研分析报告,2011年11月21日,目 录 一、修武县概况 1.1 宏观经济发展概况 1.2 城市发展规划 1.3 宁城新区 二、修武土地市场简析 2.1 历年商品房建设用地成交用地分析 2.2 2011年修武成交商品房建设用地一览表 2.3 2011年修武商品房建设用地供应计划 三、修武房地产市场分析 3.1 房地产投资爆发式增长，住宅单价的拉升导致销售不温不火 3.2 旅游、卫星城市的发展定位，使居住价值进一步提升 3.3 市场供应激增，销售压力显现 3.4 在售楼盘指标分析,一、修武县概况,修武是千年古县，殷商时称“宁邑”，公元前1046年，周武王伐纣途中遇雨，在此驻扎修兵习武，改名为“修武”。,修武县位于河南省西北部，北山南川，山川各半，总面积678平方公里。东邻新乡市获嘉县、辉县市，南接焦作市武陟县，西连焦作市区，北靠山西省晋城市、泽州市和陵川县，全县南北长40公里，东西宽36公里，最窄处4公里，版图为不规则哑铃状。其位于中原城市群半小时经济圈，济东高速、郑焦高速、新月铁路穿境而过，南水北调、西气东输两大工程在此交汇连接，区位优势突出。 修武农业基础较好，是全国粮食生产先进县、全国农田水利基本建设先进县、全省畜牧业发展重点县。,一、修武县概况,修武县属暖温带大陆性季风气候，春夏秋冬四季分明，气候宜人。年平均气温14.5，春季平均气温14.8，夏季平均气温26.4，秋季平均气温15.0，冬季平均气温1.7。 修武山水秀美，独具神韵。境内有云台山、青龙峡、峰林峡、圆融寺、胜果寺、商冢、汉献帝陵、韩文公祠、竹林七贤遗址、当阳峪瓷窑遗址、金牛洞等景区景点数十处。特别是云台山景区自1984年开始考察论证、继而开发建设以来，目前已发展成为同时拥有全球首批世界地质公园和国家级风景名胜区、全国文明风景旅游区、国家首批5a级旅游景区、国家森林公园、国家级猕猴自然保护区、国家水利风景区、国家自然遗产、国家文化产业示范基地等一个世界级、八个国家级称号于一身的大型生态旅游景区，创造了全国瞩目的云台山品牌。,1.1 宏观经济发展概况,一、修武县概况,2010年焦作各县市固定资产投资总量/gdp总量（亿元）,从右表的对比来看，修武县房地产市场发展尚处于起步阶段，固定资产投资比重仅次于孟州，县城经济发展主要依靠固定资产投资的拉动。经济基础较为薄弱。,修武县近年固定资产投资总量与gdp综合图表,数据来源：焦作市统计局,一、修武县概况,2010年焦作各县市固定资产投资总量/gdp总量（亿元）,1.1 宏观经济发展概况,2010年，修武县社会消费品零售总额21.4亿元，在焦作各县市排名倒数第一，人均可支配收入14859元，排名高于武陟、温县。商业发展不活跃。,2010年焦作各县市经济指标对比图表,数据来源：焦作市统计局,一、修武县概况,1.2 城市发展规划,城市总体布局：规划修武县城总体布局结构为“一心、两轴、三片区”。 “一心”：云台大道丰收路城市中心。 “两轴”：云台大道城市综合功能主轴，规划以发展旅游服务、文化娱乐、生态景观为主。丰收路城市综合功能副轴，规划以发展旅游服务、生态景观、对外交通为主。 “三片区”： 北部区：丰收路以北、云台大道以西的城区部分。 东部区：云台大道以东的城区部分。 南部区：丰收路以南、云台大道以西的城区部分。,焦作卫星城，旅游服务基地,一、修武县概况,1.2 城市发展规划,发展定位： 云台山旅游服务中心、 焦作东部城市组团 以纺织、食品加工为特色，以 机械装备制造和电子设备制造 为潜导的产业集聚区 生态宜居城市 总体规划发展方向： “西联，东优” “南拓，北限” “中整合”,一、修武县概况,1.3 宁城新区,宁城新区总体定位 修武县新的行政办公中心以及商业副中心,教育和房地产业的重要发展区域,同时承担修武县产业集聚区的各项配套服务功能,独具修武地域文化特色、功能完善、环境优美、生态宜居、极具区域吸引力的现代化新城区。,一、修武县概况,1.3 宁城新区,二、土地市场简析,2007年2010年修武商品房建设用地成交总价对比（万元）,2010年，修武县商品房建设用地成交面积263.28亩，成交总价9208.59万元，平均亩成交单价35.11万元，较2009年平均亩成交单价上涨154.05%。 土地价格的拉升，势必将进一步带动房地产价格的上涨。究其原因，与修武县作为焦作卫星城市的发展定位有关，再者，凭借其优质的旅游资源和旅游兴县的发展方针，也较多的吸引了旅游地产项目的投资和开发。,2.1 历年商品房建设用地成交分析,2007年2010年修武商品房建设用地成交面积与单价对比（亩/万元）,数据来源：土地市场网,2.2 2011年修武成交房地产用地一览表,二、土地市场简析,数据来源：土地市场网,2.3 2011年修武县国有建设用地供应计划（房地产用地）,二、土地市场简析,数据来源：土地市场网,二、土地市场简析,2.3 2011年修武县国有建设用地供应计划（房地产用地）,2011年，修武县房地产建设用地供应面积4173888.69（约合6260.83亩），县城建成区房地产建设用地供应面积869904.69 （约合1304.86亩），各乡镇（特别是旅游资源集中的乡镇）及产业聚集区房地产建设用地供应面积3303984 （约合4955.97亩），结合修武得天独厚的旅游资源优势，可以明显看出，2011年修武县房地产建设用地的供应偏向于各乡镇结合旅游开发的房地产项目； 县城房地产市场供地则偏重于城南宁城新区的开发，主要以青龙大道，云台大道，宁城大道，丰收路沿线的地块为主，结合部分老城区城中村改造项目。 焦作市卫星城市的发展定位和旅游兴县的发展方针，为修武房地产市场的发展提供了新机遇，如何增强修武县城的辐射能力和聚集能力，使修武的居住价值进一步突显，是修武目前需要亟待解决的问题。,3.1 房地产投资爆发式增长，住宅单价的拉升导致销售不温不火,2011年19月份焦作各县市房地产投资额与销售面积对比,三、修武房地产市场分析,数据来源：焦作市统计局,从右图表的数据来看，20072010年，修武县房地产投资额逐年稳步增长，而根据焦作市统计局公布的数据，仅2011年19月份，修武房地产投资额直接跳涨至2.26亿元，房地产投资爆发式增长。 根据调研走访的情况来看，2011年11月份，修武县多层住宅价格由2010年的均价2000元/左右 ，直接飙升至目前25003000元/的市场均价，住宅单价的迅速拉升，对于正处在起步阶段的修武房地产市场影响较大，反映在市场销售面积上，同时期的商品房销售面积8.4万 ，环比仅增长了1.7%。,历年修武县房地产投资额对比图表（万元）,三、修武房地产市场分析,2009年2010年修武县商品房数据对比,从上表对比可以看出，2010年，修武县商品房施工面积17.8万，较2009年增长8.5万，增幅91.4%；商品房新开工面积14.4万，较2009年增长13.9万，是2009年的27.8倍；住宅销售面积8.7万，较2009年增加1.1万，增幅14.47%；2010年的修武房地产市场在新开工面积大幅度增加的同时，商品房销售，特别是住宅销售增幅不大； 根据焦作统计局公布的数据显示，2011年19月份，修武县房地产市场商品房销售面积8.4万，环比仅增长1.7%，房地产投资额2.27亿元，环比却增长了193.6%。 结合具体的房地产投资项目来看，修武县房地产市场虽然发展较为初级，但伴随着亿祥世纪城邦、建业森林半岛等大社区的入驻，将大幅提升修武作为焦作卫星城市的辐射和吸纳能力，居住价值逐步显现出一定的区域优势，而修武县得天独厚的旅游资源势必将进一步提升修武房地产市场对外特别是对于焦作、新乡等周边城市购房群体的吸引力。,3.2 旅游、卫星城市的发展定位，使居住价值进一步提升,数据来源：焦作市统计局,根据调研走访的情况来看，截至2011年11月份，修武县存量市场商品房面积约为31