重庆万州商业项目市场调查及定位建议报告（中房信-38页）.ppt

2010年5月 重庆,万州商业项目市场调查及定位建议报告,报告提纲,万州宏观环境分析,典型案例分析及问卷调查,项目商铺定位及物业发展建议,项目属性解读及发展机会分析,综述,商业市场分析及机会分析,part3,part5,part6,part2,part1,part4,part1 综述,part1.1 市场综述 part1.2 项目概况 part1.3 报告思路,part 1.1 市场综述,总体经济环境向好，但由于经济基础薄弱，万州欲成为重庆第二大城市和渝东北地区及三峡库区的经济中心，还需要较长时间。对本项目长期利好影响大，但不能促进项目短期销售。,城市产业特征,近七年房地产投资占固定资产投资总额的10，2009年商品房的建面销售均价为2993元/平方米，房地产投资和交易市场不活跃，2009年销售金额仅为38.6亿元，非商品住宅（包括商业、写字楼、工业）的市场容量仅为8万平方米，项目销售压力较大。,房地产市场特征,万州商业主要分布在高笋塘核心商圈、五桥和天城副商圈。其中高笋塘包含三个主力商场，商业总面积6.6平方米，年营业额在10亿元以上；商圈内白岩路和太白路目前主力租金水平为200元/月/左右，商铺主力面积为20-60平米/个。目前区域内缺少一站式的大型购物中心，且休闲娱乐类经营档次低，亟待商业升级。,商业区域市场特征,目前万州无商业商务复合项目。随着近年来万州社会消费品零售总额大幅增长，传统商圈内原有商业物业已经不能远远满足消费者和投资者的需求，商圈的升级扩容已势不可挡。,商业商务复合项目市场特征,part 1.2 项目概况,项目规划为一站式商务、商业购物中心，包括14万平方米的大型购物中心、3.3万平方米酒店和4万平方米的临街商铺，其万达商业模式的导入将形成万州的新型商业中心，改变万州现有商业格局，颠覆消费者的消费习惯。,part2 宏观环境分析,part2.1 城市概况 part2.2 宏观经济现状 part2.3 城市定位及发展目标 part2.4 城市规划分析 part2.4 小结,万州区地处四川盆地东缘，重庆市东北边缘，东西广97.25千米，南北袤67.25千米。总面积3457平方千米。东与云阳，南与石柱和湖北利川，西与忠县和梁平，北与开江和开县接壤。因“万川毕汇、万商云集”而得名，是长江十大港口之一，也是长江上游的第二大港。 万州区目前辖52个乡镇街道（其中12个乡、29个镇、11个街道办事处），2009年末全区户籍人口为172.8万人，常驻人口154.2万人，中心城区人口69.5万人，是重庆主城以外最大的中心城市；,城市区位,重庆将万州规划为“一圈两翼”发展战略中“东北翼”的中心城市，重庆第二大城市和渝东北地区及三峡库区的经济中心。,万州,part 2.1 万州概况,万州虽然经济总量位列重庆区县第4位，但由于人口数量大，人均gdp仅排列重庆13位，经济发展水平较低。,数据来源：重庆市及万州区统计信息网,gdp分析,part 2.2 宏观经济现状,万州固定资产投资近七年来保持年均26%的高速增长，其中2009年增速排名全市第一，但也反映出万州之前起点低，基础薄的事实。,受三峡库区移民的政策带动，万州固定资产投资一直保持高速增长，尤其进入2007年后，年平均增长率保持在30%以上。,万州2009年固定资产投资为272.4亿元，与重庆主城八区对比排名第三位，增速排名第一；,固定资产投资,数据来源：重庆及万州区统计信息网,part 2.2 宏观经济现状,近七年来万州社会消费品零售总额年均增长18.4%，并在2009年首次突破100亿大关，但与主城各区相比仍然存在明显差距。,万州作为渝东北的中心城市，商贸流通业一直十分发达，近七年来社零总额一直保持年均18.4%的快速增长，2009年首次突破100亿大关，增速达到22.1%。,2009年万州区社会消费品零售总额与同年度主城各区相比仍有较大差距，其中排名第一位的渝中区是万州社零总额的近三倍。,社零总额分析,part 2.2 宏观经济现状,数据来源：重庆及万州区统计信息网,万州人均可支配收入连续七年保持年均13.2%的增长。2009年万州城镇居民人均可支配收入为14918元，达到历史新高，但增速已经连续三年下降。,2009年万州居民人均可支配收入与主城各区相比增速排名第一，但收入水平与主城各区相比仍然平均相差2000元/年以上。,万州人均可支配收入虽然连续七年保持年均13.2%的增长，但增速已经连续三年下降，并且2009年与主城各区相比仍然有人均2000元/年以上的差距。,人均收入分析,part 2.2 宏观经济现状,数据来源：重庆及万州区统计信息网,万州居民储蓄存款余额近七年来保持年均15.3%的增长速度，其中2009年储蓄存款为246.42亿元，比上年增长18.2%。,2009年万州居民存款余额与主城各区相比排名第五，增幅排名第七位。无论是存款总额还是增速，相比主城各区均有明显差距。,近七年来万州居民储蓄存款余额保持年均15.3%的增长速度，但2009年的存款总额和增长速率明显低于主城区。,居民储蓄存款,part 2.2 宏观经济现状,数据来源：重庆及万州区统计信息网,第二产业是提升万州gdp发展的主导产业，主要集中在盐气化工、机械电子、食品药品、纺织服装五大类。,近七年万州第三产业平均增速增长率为27.32%，但在三产中的比重增幅不大，说明万州第二产业在经济中的主导地位比较稳定。,数据来源：万州统计信息网,产业结构分析,part 2.2 宏观经济现状,57%,2009年万州第二产业分布情况,华歌生物化学,大全新能源,三阳化工,科华水泥,工业园区代表企业,part 2.2 宏观经济现状,数据来源：万州工业园区网,典型企业分析,万州盐气化工园区是重庆规划的三大化工基地之一，也是万州当前主要的产业园，目前典型企业的年产值都在5亿元以上，经营状况较好。,盐气化工园区,part 2.2 宏观经济现状,数据来源：万州工业园区网,数据来源：重庆市及万州区统计信息网,城市人口状况分析,主城人口平稳增长 按照重庆市2010年3月13日通过的关于加快把万州建成重庆第二大城市的决定，预计到2012年，万州城镇人口达到85万人。 城市化进程的主力人群为：从巫山、巫溪、奉节、云阳、城口等库区县，湖北利川、四川达州市，以及本区农村的农民组成的“新移民”大军。,万州城市化进程的人口主要以巫山、奉节、云阳等库区移民为主，与主城的产业导入人口相比质素较低，对万州的整体消费支撑不足。,part 2.2 宏观经济现状,part 2.3 城市定位及发展目标,2010年3月31日重庆市委审议通过了关于加快把万州建成重庆第二大城市的决定,全市城乡统筹发展的特大城市和加快发展的重要增长极 渝东北地区及三峡库区的经济中心和对外开放的重要门户 和谐稳定新库区的示范区和库区生态安全的重要屏障,城市发展目标及定位,市政府对万州区发展的支持力度较大，虽然中长期的发展前景较好，但短期难以起到立竿见影的效果。,part 2.3 城市定位及发展目标,万州主城区为“多中心组团式”布局结构，总共分“四大片区”（江南新区、龙宝、天城、五桥），以及“八大组团”（高笋塘组团、龙宝组团、山顶组团、周家坝组团、申明坝组团、枇杷坪组团、百安坝组团、江南新区组团）本项目处于万州城市中心区，高笋塘组团内。,城市总体规划,高笋塘组团是现在和未来万州的商业金融中心，但万州“多中心组团式”发展格局，将在一定程度上削弱本项目所在高笋塘组团的核心地位。,八大组团功能定位： 高笋塘组团商业金融中心，是水上客运交通枢纽。 龙宝组团北部主要发展居住及第三产业，南部为公路、铁路、航运交通枢纽，重点发展工业和现代物流业。 山顶组团主要功能为居住和科研教育，同时在远期形成万州区级文化中心。 周家坝组团主要功能为居住、旅游服务。 申明坝组团核心工业园区，主要发展工业。 枇杷坪组团东部为仓储区，西部以居住功能为主。 百安坝组团西部以居住功能为主，东部以发展工业为主。 江南新区组团全区的行政中心，同时包括高档居住、高新产业、港区等功能。,数据来源：万州规划局,part 2.4 城市规划分析,五桥片区,江南新区,天 城 片 区,龙 宝 片 区,数据来源：万州城乡规划展示厅,城市用地规划,万州城市建设用地中，居住用地为20.88平方公里，占25.8%；商业金融用地为3.84平方公里，占4.7%；工业用地16.17平方公里，占20.0%。,在商业金融用地总规中，以高笋塘传统商业中心用地为主，但周家坝、百安坝、江南新区都有较大的商业用地规划，将会分流高笋塘商业中心区的消费人流。,数据来源：万州城乡规划展示厅,part 2.4 城市规划分析,未来商业供应集中区,产业规划,天子园规划面积为10平方公里，其中启动区面积2平方公里，重点发展轻纺、机械、电子、食品等产业。,盐气化工园规划面积12平方公里，其中启动区面积4平方公里，重点发展盐化工、天然气化工、玻璃及玻璃制品加工等。,五桥园规划面积8平方公里，其中启动区面积2平方公里，重点发展现代医药、绿色食品加工、环保建材等产业。,万州工业围绕“一区三园”的总体布局，重点发展盐气化工、新材料新能源、机械电子、纺织服装、食品药业等五大产业。 但传统产业比重较大，高新技术产业成长缓慢。,数据来源：万州工业园网站,part 2.4 城市规划分析,万州建立了完善的水、路、空交通体系，目前辐射渝东北地区，远期规划打造成“成渝经济区及“西三角”地区的重要综合交通枢纽。,交通规划,part 2.3 城市规划分析,一环一空八铁八高九港,数据来源：万州城乡规划展示厅,part 2.5 宏观环境分析小结,总体经济环境向好，但由于经济基础薄弱，万州欲成为重庆第二大城市和渝东北地区及三峡库区的经济中心，还需要较长时间。对本项目长期利好影响大，但不能促进项目短期销售。,人口：2009年万州城市人口为79.43万元，城市化率达到51.5，主要为库区移民和湖北利川，四川达州和村镇移民。在2012年将达到85万。,规划：重庆将万州规划为“一圈两翼”发展战略中“东北翼”的中心城市，重庆第二大城市和渝东北地区及三峡库区的经济中心。,产业：万州以第二产业为主导，主要为盐气化工、机械电子、食品药品、纺织服装五大类。虽然2009年第三产业增长率达到了56.7%，但整体产值为158.6亿元，比重为41.1，仍有较大提升空间,宏观经济发展增速较快，但与主城各区相比仍有较大差距 人口增长迅速，主要以移民导入为主 以资源型产业支撑的城市经济在未来将面临后劲不足的问题 万州中长期规划前景较好，但经济基础薄弱，未能在短期内促进项目收益。,经济：由于万州经济基础比较薄弱，虽 然近三年来万州gdp经济增长都在20以上，但人均gdp与重庆市主城区的九龙坡、沙坪坝相比仍有明显差距,位列13位。,part3 商业市场环境及机会分析,part3.1 万州房地产市场特征分析 part3.2 商业市场分析 part3.3 项目机会和威胁分析,part 3.1 万州房地产市场特征分析,房地产投资分析 房地产竞争板块分析 房地产供求价分析 房地产市场容量分析,房地产投资,万州近年来的房地产投资经历了较大的起伏，发展并不稳定。2006年以后万州房地产市场进入快速增长通道，年均增幅超过30%，尤其2009年的房地产开发投资达到了26.7亿元，其开发投资额是03年的3.8倍。 虽然万州房地产投资额不断在增长，但占整个固定投资的比重一直保持在10%的较低水平，反映出当地房地产市场活跃程度低，对地区经济影响力有限。,万州房地产投资额近七年来年均增速为26.2%，但在固投中的占比一直保持在10%的较低水平，反映出当地房地产市场活跃程度不够，对地区经济影响力有限。,part 3.1 万州房地产市场特征分析,数据来源：重庆及万州区统计信息网,中心城区板块：老城中心商业区，可开发土地稀缺； 五桥板块：传统老城区，相关配套虽然较为齐全，但规划落后； 北山板块: 历史景点区域，但主要依托其丰富的江景资源打造沿江生活区； 北滨路板块：江景资源丰富，高价楼盘集中区域，但体量小、后期无土地供应； 观音岩板块：三峡移民居住区域；周边小区居住氛围已成规模； 江南新区板块：发展中热点板块，未来高端项目集散地； 龙宝板块：主要发展第三产业，南部为公路、铁路、航运交通枢纽，在售楼盘较少； 天城板块：主要为多层、别墅等低密度高端物业，居住环境较好。,万州房地产板块分布情况,万州房地产发展组团式板块化特征明显，目前房地产开发热点区域为北山、江南新区、北滨路、观音岩板块,part 3.1 万州房地产市场特征分析,万州房地产分布组团式、板块化特征明显； 目前市场供应的热点地区主要分布在北山板块、天城板块、江南新区板块、以及观音岩板块； 近年来房价上涨较快，目前在售一线滨江高层销售均价约在3500元/平米； 高层成为市场供应主流，同时花园洋房和别墅等高端物业开始出现，物业形态逐渐丰富； 江南新区由于良好的景观条件，加上区政府的带动作用，将成为未来高端房地产项目供应的主要区域和热点区域；,万州房地产发展特征,part 3.1 万州房地产市场特征分析,房地产销售,2009年万州商品住房的销售均价为2993元/平方米，销售金额为38.6亿元，市场容量有限。,万州商品房销售面积和销售金额近年来一直保持了较高的增长速度，但市场容量仍然较小，反映出万州房地产市场基础比较薄弱，与重庆第二大城市的地位不相匹配。,part 3.1 万州房地产市场特征分析,数据来源：重庆及万州区统计信息网,住宅市场,2006年新增移民约5万人，促进商品住宅的跳跃式增长，2007-2008年商品住宅的年成交量在140万平方米左右，较2006年增长一倍。,万州房地产住宅市场近年来发展迅速，因移民影响，增速逐年加快，呈现出“供需两旺，量价齐升”的局面； 但20072008年非商品住宅的成交均价在2000-3000元/平方米，与住宅相当，商铺成交比例较小。,part 3.1 万州房地产市场特征分析,数据来源：重庆及万州区统计信息网,万州房地产整体市场不活跃； 2009年万州商品房销售金额为38.6亿元； 2009年万州商品房销均价为2993元/平方米。,房地产投资额在固定资产投资中的占比较小，房地产投资和交易市场不活跃。,2009年万州商品住房的销售均价为2993元/平方米，销售金额为38.6亿元，创历史新高。,万州房地产投资和交易市场不活跃，2009年商品住宅的销售单价为2993元/平方米，销售金额仅为38.6亿元（历年最高），市场容量有限。,2006年新增移民约5万人，促进商品住宅的跳跃式增长，2007-2008年商品住宅的年成交量在140万平方米左右，较2006年增长一倍。,part 3.1 万州房地产市场特征分析,part 3.2 商业市场分析,part3.2.1 商圈分析 part3.2.2 商业街分析 part3.2.3 在售商业项目调查,part 3.2.1 商圈分析,竞争格局,万州区商业围绕“四圈一带”的发展格局，目前仅高笋塘商圈发展较为成熟，其它都处于发展的雏形阶段。,高笋塘核心商圈是万州商业中心，商圈内业态丰富，商品齐全，商户众多，辐射力较强，辐射范围包括万州城区、以及开县、云阳、忠县、奉节等周边区县； 江南新区商圈、百安坝商圈、周家坝商圈为城市商业副中心。目前周家坝和百安坝形成了一定的商圈雏形，但商业发展还较为初级，商业形态多为批发零售商贸城和建筑底商，品牌商户较少，商圈能量较小，辐射范围限于本区域，重要商品消费外流至高笋塘商圈的情况比较明显。而江南新区商圈还处于规划阶段； “一带”，指滨江路休闲商贸经济带；是高笋塘商圈外拓的重要承接带和未来几大城市商业副中心的重要纽带。但目前滨江路的功能更多还是主要是休闲带、新兴居住带和城市快速道路，以及依托新兴居住物业发展起来的少量商业聚集带。 本项目所处的区域位于规划中的滨江路休闲商贸经济带。与高笋塘万州城市商业中