邯郸五仓项目前期定位报告70P.ppt

,邯郸五仓项目前期定位报告,让我们一起，来策划一场城市青年的居住革命吧！,目录,第一部分：市场环境分析,从05年至今邯郸市国民经济生产总值增长幅度在11%左右，2010年全市生产总值达到2371亿元，比上年增长10.3%，是河北省第四个国民经济总值达到2000亿元的地区。由此可以看出，邯郸市国民经济持续快速增长，经济总量稳步上升，经济运行环境良好，为地产行业迅速发展提供了经济保障。,邯郸二三产业稳步提升，第三产业增速明显加快，随着冀南装备新城、邯钢工业新区、市经济技术开发区、广府生态文化园区、漳河生态科技园区等装备制造、现代物流织服装、文化旅游产业的发展，邯郸第三产业将在12五得到大力发展，这将吸引更多外来人口，为邯郸住宅地产提供更广阔的发展空间。,05年至今邯郸固定资产投资年增长率在30%以上，城镇建设取得巨大发展，其中2009年邯郸市固定资产投资完成1466.9亿元，比上年增长32.9%。固定资产的快速发展也反映出邯郸房地产的开发的火热局面在未来几年内将得以继续维持。,2010年，邯郸实际利用外资达到38274万美元，完成省年度计划的115%。邯郸正积极加大招商引资力度，抓住国外产业转移的机会。大量外资的注入，活跃了本地市场，促进了经济发展。部分外资进入房地产业，也在很大程度上缓解开发商资金压力，进而繁荣地产业。,邯郸统计局2010年1-6月份公布全市人口增加12.4万人，其中市区人口增加1.65万人，按照增长速度计算，邯郸2010年人口将增加3.3万人，人口的大量增加将是住房需求得到释放，带动了房地产业得继续繁荣。,2010年，邯郸城镇居民年人均收入达到8657元，在当前的邯郸经济形势和发展态势下，邯郸市城镇居民收入将继续保持一个较高的增长水平。随着人均可支配收入水平的提高，人们对居住的需求将进一步提高，这在一定程度上会刺激当地地产业的发展。,在良好的经济环境下，邯郸市房地产业发展迅猛,综 述,综 述,随着收入水平的提高，居民的购买力正在逐年增长,全社会固定资产投资增速将高位运行，利好地产行业,邯郸房地产即将进入这个时代,第二部分：项目周边环境分析,项目地块位于邯郸市邯山区，该区面积32平方千米，拥有人口38万，目前从邯郸始发和经由邯郸的铁路干线、公路干线、市内交通线路，邯郸车站，马头车站、邯郸长途汽车站都在邯山区域内，其余工农业、教育医疗、文化产业均居全市前列。,项目位置,周边已建成小区及主要购房者群体：,通过实地走访，项目所在地原有居民出于熟悉周边环 境，习惯该区域生活方式以及旧有邻居等因素考虑，大多选 择就近购房，但现有住宅多是集体福利房改商品房，部分此 类人及多数平房居住居民都有就近换房打算。,第三部分：主要竞争楼盘调查及 项目地块swot分析,我们通过暗调，面对面的与两个区域内主要竞争楼盘 的置业顾问进行交谈，并通过走访、电话访问等方 式，得到以下的信息：,赵都新城,全款优惠700元/平米，贷款优惠400元/平米。,阿尔卡迪亚,全款96折 贷款98折,两个主要竞争楼盘均无明确的客户群体，推广 宣传针对整个邯郸市进行。现阶段销售态势良好，通过市 调，平均每天成交在23套，其中2、3室为主流户型，面 积区间在95120平米之间，此面积区间市场需求量最大。,竞争楼盘分析总结,在发现区域竞争楼盘客群定位比较模糊之后，我们又对邯郸整个住宅市场进行了一个宏观的调查。,市场典型客户定位分析：,市场典型产品面积分析：,市场遗忘了城市中数量最大的一个群体： 中低层白领、打工者等等城市未来的中坚力量。 或者干脆用一个词来概括：,青年,关于他们的关键词： 压力：同事有几个已经买房了，我的压力好大，房价太高了。 融入感：来这个城市两年了，可一直处于漂的状态，我只想搬一次家，而不是不停的搬家具。 爱情：我梦想有一份纯真的爱情，可没有一个遮风挡雨的家，怎么守护她？ 他们的需求：专属于这个圈层的建筑，能够负担得起的价格，不至于太大的心理落差，周围人羡慕的眼光。,他们有迫切的需求,他们需要的却很简单：,能够承受的价格、相对便利的交通、有差不多的配套。 或者再奢望一点，看起来漂亮的房子、住着很舒服的户型、闲下来时有休闲的去处、别人可能很羡慕的景观。,现在，我们回过头来看看自己的项目：,s,t,o,w,swot,项目swot分析,（s）地块优势： 交通：地块处于邯山区邯钢路与浴新大街交口西行300米，交通便利，驱车8分钟直达市中心，4路、8路、44路、51路、305路均可到达。 教育：小叮当双语幼儿园、浴新小学、邯郸纺机技校等，教育资源丰富。 配套：邯郸鞋城、邯山医院、浴新百货、邯郸商业银行、农业银行等配套成熟。 工期：由于不涉及拆迁，工期短，竣工迅速。,（w）地块劣势： 噪音污染：项目地块紧邻铁路，噪音污染较为严重，尤其是地块西侧楼座，影响较大。 空气污染：项目地块紧邻铁路，对面为内燃机厂，铁路西侧为邯钢生产区，空气污染在整个邯郸市区属重灾区。 环境卫生：项目地块临靠邯郸鞋城，人流量巨大，每天产生生活垃圾较多，环境卫生状况堪忧。 整体居住环境：地块周边为原粮库及内燃机厂，周边环绕平房区，加上污染较严重，整体居住环境不利。,（o）地块机遇：地块所属区域内，多为平房和单位福利房、集资房，尚无成熟商品房社区，可满足区域内居民就近购房的需求；赵都新城等大型楼盘将带动区域形成城市新兴rbd区域，利好项目销售。 （t）地块威胁：赵都新城、阿尔卡迪亚两个大体量项目同属同一区域，现阶段的价格竞争和未来的集中放量对本项目将会造成相当大的影响。,差异化出路,如何实现差异化？,客户决定 差异化方式,第四部分：客户分析,邯郸客户为哑铃型结构,私营老板企业主等高端客户,公务员、中产白领,低端白领、外来打工者,邯郸钢铁产业发 达，私营企业占了较大的比例 产业结构以劳动力密集性的钢铁生产产业为主，中产白领比例较少,客户扫描：本地或外地老板级，需求面积200m2以上：,客户扫描：企业中高层管理人士，需求面积150-180m2 ：,客户扫描：企业白领，需求面积95-110m2左右,客户扫描：个体经营者，需求面积110-140m2左右,客户扫描：机关单位人员，需求面积120-160m2左右,客户扫描：改善型原有居民，需求面积110-140m2左右,我们的客户是：,核心客户：个体经营者、白领等城市精英青年，改善型原区域居民,重点客户：机关事业人员、投资者,游离客户：企业中高层领导,第五部分：产品定位策略,产品定位策略,有效利用地块资源，发挥优势，规避劣势 适中户型，实现单价突破，确保项目档次，实现发展目标！ 控制总价，与竞争项目形成错位竞争，打造总价竞争力！,地块容积率高，地块均好性不强，在产品链组合上必然是丰富多样的。,社区商业街以能够满足青年社区生活休闲所需为目标蓝本，经营业态包括餐饮、美容美发、便利店、家居布艺、音像、小食等。,各户型面积区间楼座分布图,安置楼,28层高层,公寓,28层高层,17层小高层,28层高层,物业楼,17层小高层,户型楼座分布,公寓定位建议,鉴于公寓整体套型较小，功能上难以满足正常居住需 求，建议在户型上多做灵活的变化，由物业支持部分生活 功能，在公寓的销售环节上，可以联系如家等快捷酒店， 寻求合作，向客户推出“十年代租”等方便投资的政策，能 够有效的吸引投资客户。,住宅,公寓,商业,景观,户型,客户群,别的楼盘该有的，我们都有了吧！,这样就够了吗？,这样就能让人们心甘情愿的掏出自己所有的积蓄？ 再为银行打上20年甚至30年工？,从产品到客户心理诉求， 再反馈到产品， 是必须的过程。,客户心理诉求,人居交往,成熟便利,生活格调,社区归属感,社会阶层标签,空间灵活变化,城市融入感,住宅形象定位,当所有数据列在面前，我们需要做什么样的产品，一目了然：,专属于城市精英青年的根据地,案名释义,项目命名： 锐巢 riching,riching：富裕进行时，青年在城市中扮演中坚力量的角色，朝气蓬勃，脚步不停的迈向富裕的阶层，他们，走在通往巅峰的路上。 锐巢：首先riching的音译，但又不限于此，当所有城市中无畏的新锐力量聚集在一起共筑蜂巢，青年社区，实至名归。,项目logo释义,项目案名,项目logo的形状来自两层意思： 一：蜂巢，象征城市中的精英青年聚集于此，共同为未来努力。 二：石墨的结构图，石墨，质软，但在一定条件下可转化为钻石。寓意每个有志青年初入社会，可能都一无是处或知之甚少，但当经历过风雨洗礼后，一定能站在人群的巅峰。 主色调为绿色，朝气蓬勃；黑色收边，象征青年人骨子里的沉着冷静。,第六部分：项目整体风格 化建议,景观风格：,在社区景观设计上，不建议采用大块的草坪等景观，建议在各楼座之间散布多个运动场所，如：小溪步道、棋奕广场、运动场、攀岩石壁等，加以景观小品点缀其中，这样的景观设计既符合青年人的审美观念，又能使每一寸土地都起到作用。,社区配套建议：,社区的商业，需要从青年业主的实际需求出发，将完 全颠覆原有的商业概念，配备大型的网络会所、台球会所、 开放式购物广场、自助餐厅、休闲酒吧、大型超市、房产 中介、宠物医院等青年化商业业态。,社区配套建议：,专门为青年人量身定做的社区配套，尤其考虑到公寓面积 区间小，功能性可能不足，建议从衣食住行、健康、休闲和交 流渴望出发，除传统配套外和临街商业支持外，还应包括主题 会所、特色酒吧咖啡厅、健身中心、大型自助洗衣房等，另外 保证高速宽带接入，24小时纯净水供应等。,社区配套示意图：,物业管理建议：,在社区实行业主委员会和物业管理公司双向选择的机制。业主委员会是由青年业主代表组成，代表青年业主利益，向社会各方反映青年业主的意愿，并监督物业公司行为。 在社区，物业服务中，推行一卡制，解决社区内发生的所有费用，包括水电、宽带、物业管理费及特别服务费。,物业管理建议：,在社区，物业公司除了做好日常管理外，还要为青年业主提供 “个性化服务”，满足青年人多样化的需求。开办多种服务性项目， 例如：上门送餐、钟点工等，在社区会所的经营上，展开多种多样的 社区文化、体育、娱乐活动，吸引青年住户积极参与。,物业管理建议：,在社区架设社区局域网，方便社区青年业主沟通交流，增进业主邻里感情，并可与青年业主委员会形成联系，增加业主委员会的影响力。 推行社区公社主题活动周（可随销售进度改为活动月），如“怀旧活动周”，可在社区广场播放怀旧电影、进行怀旧游戏等，聚集圈层人气和项目影响力，全力营造项目在邯郸青年和投资者心中“青年聚集地”这个印象。,物业实现方式,物业支持,商业支持,业委会支持,上门送餐,钟点工,健身中心,咖