策源2011年成都房地产市场年度报告85P.pdf

数据来源：易居、锐理数据 策源2011年成都房地产市场年度报告 2012年1月10日 成都策源市场部成都策源市场部 数据来源：易居、锐理数据 本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。 综述： 2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控：3次加 息7次提准，银根紧缩，地产行业资金链普遍吃紧；今年1月“国八条”出台，房产税试 点改革落地，拉开了全国范围严格控制房地产行业的序幕；地方政府逐步跟进，陆续出 台相关政策，“限购”、“限价”、“限贷”全面升级，限购城市从2010年的不足20个 大幅增加到40多个；7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，台州、珠海 等二线城市跟进，46 城市明确调控细则；10月底，1000万套保障房建设计划提前实现； 12月12日至14日，中央经济工作会议明确指出2012年将继续坚持房地产调控政策不动摇， 促进房价合理回归 房地产调控在 2011年不断细化和落实，抑制需求与增加供给两手抓，行政与经济手 段进一步深化。而房地产市场在多方调控下也开始出现量跌价稳，并逐渐呈现价格下降 的趋势。然而，楼市调控并未达到中央预期，楼市调控作为关系政府公信力与经济稳定 大局的举措，2012年房地产调控政策总体仍将维持从紧取向。 凡事都有其两面性，只有调整到位，才有向上拓展的空间，在物价稳定目标得以实 现的前提下，2012年楼市定向松绑的信号可以期待。 数据来源：易居、锐理数据 本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。 一部分：市场运行背景 二部分：土地市场 三部分：商品房市场 四部分：二手房市场 五部分：媒体营销 六部分：后市展望 数据来源：易居、锐理数据 本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。 1.gdp1.gdp 2010年中国实现生产总值471564亿人民币，比上年增长9.2%，增速比上年下降1.1个百分点。 2.cpi2.cpi 2010年我国居民消费价格比上年上涨5.4%。超过年初设定4%的目标，但12月cpi仅上涨4.1%，创下15个月以来新低， 物价总体回落趋势明显。 3.3.人均可支配收入人均可支配收入 2011年城镇居民人均总收入23979元。其中，城镇居民人均可支配收入21810元，比上年名义增长14.1%，扣除价格因 素，实际增长8.4%。农村居民人均纯收入6977元，比上年名义增长17.9%，扣除价格因素，实际增长11.4%。 4.4.社会消费品零售总额社会消费品零售总额 2011年全年社会消费品零售总额181226亿元，比上年名义增长17.1%，扣除价格因素实际增长11.6%。 5.5.固定资产投资固定资产投资 2011年，固定资产投资(不含农户)301933亿元，比上年增长23.8%，从地区看，西部地区投资69489亿元，增长29.2%， 增速超过中部与东部。 经济环境经济环境政策资讯政策资讯 1.1.全国经济环境全国经济环境2.2.成都经济环境成都经济环境 6.6.房地产开发投资房地产开发投资 全年全国房地产开发投资61740亿元，比上年名义增长27.9%（扣除价格因素实际增长20.0%），增速比前三季度回落 4.1个百分点，比上年回落5.3个百分点；其中住宅投资增长30.2%，分别回落5.0和2.6个百分点。 数据来源：易居、锐理数据 本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。 1.gdp1.gdp 2011年成都实现生产总值6800亿人民币，比10年实际增长15%，增速与上年基本持平，达到10年来第二增速水平。 2.cpi2.cpi 2011年成都居民消费价格比上年上涨5.4%，与全国水平持平。2011年12月份，成都cpi环比涨幅为0.4%，同比涨幅为 2.9%，同比涨幅进一步回落。 3.3.人均可支配收入人均可支配收入 城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别达23910元和9510元，增长14.8%、16%。经济社会各项事业实现跨越 式发展。 4.4.社会消费品零售总额社会消费品零售总额 2011年前10月，成都实现社会消费品零售总额2346.2亿元，同比增长18.13%。 5.5.固定资产投资固定资产投资 2011年成都市完成固定资产投资5000亿元，增长16% 6.6.房地产投资房地产投资 2011年，成都全市固定资产投资累计完成5006.02亿元，比去年同期增长19.2%。 经济环境经济环境政策资讯政策资讯 1.1.全国经济环境全国经济环境2.2.成都经济环境成都经济环境 数据来源：易居、锐理数据 本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。 小结：小结： 2011年，全球经济呈现出继2008年经济危机后的第二轮探底，欧债危机成为重要的导火索。发达国家经济增速放缓， 新兴经济体经济同样受到内外环境共同作用的拖累。2011年中国经济的主题是“保增长，控通胀”这实际上是在为从 2008年以来因出台各种救市措施带来的“副作用”买单。7次提准3次加息，银根紧缩，cpi上涨势头得到较为明显的控制， 全年gdp增速放缓，年初制定的经济基调基本得以落实。房地产行业资金链开始紧绷并逐渐加剧，房价过快上涨的势头在 2011年得到明显控制，成交量普遍下跌，地方政府土地财政收入锐减，财政压力显现。成都经济增高于全国平均水平， 并位居全国副省级城市首位，消费水平受到经济环境影响不大，受到承接东部产业及天府新区规划的利好刺激，经济增 速迅猛。 2012年，面临着政府换届，复杂的国内经济环境掺杂更多政治因素，面临经济增速放缓的威胁，保增长成为压倒一 切的任务，而“调结构”则位居其次，cip回落后，货币信贷政策开始微调，下调准备金率或降息成为2012年金融政策的 关键词，因此对占gdp拉动10%的房地产行业而言，或许成为局部复苏的一年，全面放开并不现实。 经济环境经济环境政策资讯政策资讯 数据来源：易居、锐理数据 本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。 经济环境经济环境政策资讯政策资讯 1.1.国家政策法规国家政策法规2.2.成都地方房地产政策成都地方房地产政策 土 地 政 策 土 地 政 策 时间时间措施措施要点要点 2011.1.21 国有土地上房屋征收 与补偿条例 条例规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价 值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。 政府不得责成有关部门强制拆迁。 2011.5.12 国土资源部关于加强 保障性安居工程用地管 理有关问题的通知 明确提出要防范和杜绝擅自利用农村集体土地兴建公租房，严肃查处“小产权”房，维护良好 的管地用地秩序。 2011.6.7 住建部国有土地上房 屋征收评估办法 房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征 收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式 确定。 2011.8 国务院上收22城建设用 地审批权 地根紧缩 中共中央总书记胡锦涛在中共中央政治局集体学习时强调，要进一步完善符合中国国情的最严 格的土地管理制度，坚持各类建设少占地、不占或少占耕地，以较少的土地资源消耗支撑更大 规模的经济增长。新增的22个城市包括秦皇岛、镇江、南通、扬州、泰州等。 2011.8 中国部署加强土地管理 坚决制止违法强拆 中国国务院总理温家宝20日主持召开国务院常务会议，研究部署近期加强土地管理，并提出做 好五大重点工作，坚决制止违法强拆行为。 2011.9 国土部：将取消土地供 应双轨制 不再无偿划拨 国土资源部近日透露，我国将逐步扩大有偿使用国有土地的覆盖面。国家土地副总督察甘藏春 表示，土地资源配置的最终目标是取消土地供应双轨制，提高土地供应和调控能力。 2011.11.3 国土资源部发出通知： 加强增减挂钩试点在线 监管 国土资源部办公厅下发关于加强城乡建设用地增减挂钩试点在线监管工作的通知及城乡 建设用地增减挂钩试点在线监管系统建设方案，要求各级国土资源主管部门切实开展增减挂 钩试点信息化建设，实现增减挂钩全程监管。 2011.11 我国将改革征地补偿安 置制度 对被征地农民的补偿主要包括三方面：土地所有权的补偿、房屋的补偿、青苗及地上其他构筑 物(附着物)的补偿。对被征地农民的安置必须遵循社会公平原则，遵循土地城市化进程和农民 市民化进程相协调一致的原则。 2011.11 多部门发“农村集体土 地确权登记发证若干意 见” 为切实落实中共中央 国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干 意见（中发20101号），国土资源部、财政部、农业部联合下发了关于加快推进农村集 体土地确权登记发证工作的通知（国土资发201160号），进一步规范和加快推进农村集 体土地确权登记发证工作。 数据来源：易居、锐理数据 本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。 经济环境经济环境政策资讯政策资讯 1.1.国家政策法规国家政策法规2.2.成都地方房地产政策成都地方房地产政策 房 地 产 政 策 房 地 产 政 策 时间时间措施措施要点要点 2011.1.26 国务院房地 产调控1号文 件（新“国 八条”） （1）对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率 的1.1倍。 （2）在一定时期内，对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住 房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当 地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。 （3）合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。 2011.1.27 财政部:关于 调整个人住 房转让营业 税政策的通 知 个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年） 的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税； 个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 2011.1.28 上海重庆开 征房产税 上海于1月28日起对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房 征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6和0.4。 重庆从1月28日开始向个人房 产征收房产税。重庆主城9区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重 庆购第二套房，将被征收房产税，其税率为0.51.2。 2011.2.1 商品房屋 租赁管理办 法 根据办法，出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得 低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员 居住。 2011.3.22 国家发改委 商品房销 售明码标价 规定 从5月1日起商品房销售实行一套一标价，明确公示代收代办收费和物业服务收费,商品 房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。 商品房销售价格明码标价对外后,可 以自行降价,打折销售,但涨价必须重新申报备案。 2011.4.1 房地产经 纪管理办法 这是我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章。该办法明确房地产经纪机构 和人员不得从事赚取差价、协助签订“阴阳合同”、为不符合交易条件和禁止交易的房 屋提供经纪服务等违法违规行为。 数据来源：易居、锐理数据 本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。 经济环境经济环境政策资讯政策资讯 1.1.国家政策法规国家政策法规2.2.成都地方房地产政策成都地方房地产政策 房 地 产 政 策 房 地 产 政 策 时间时间措施措施要点要点 2011.5.1 国家发展改革委关于 降低部分建设项目收费 标准规范收费行为等有 关问题的通知 自5月1日起降低和规范住房交易手续费、施工图设计审查费、部分行业环境影 响评价收费和招标代理服务费等收费标准和行为。 2011.5.12 国家发展改革委办公厅 关于开展商品房销售明 码标价专项检查的通知 房地产开发企业违反明码标价规定未实行“一套一标”，按价格法和价 格违法行为行政处罚规定，每套处5000元罚款。构成价格欺诈的，责令改正， 没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款。 2011.5.26 关于报送年度商品房 项目预（销）售计划和 商品房预售方案有关事 项的通知征求意见稿 要求各开发企业，按时报送年度商品房项目预（销）售计划，如实填报年度 商品房项目预（销）售计划表，在每年1月31日前报送至广州市房屋交易监 管中心。不报销售计划不发预售许可证。 2011.7.7 住房与城乡建设部下发 关于调整住房公积金存 贷款利率的通知 7月7日电住房和城乡建设部6日通知称,从2011年7月7日起调整住房公积金存 贷款的利率。从2011年7月7日起,上年结转的个人住房公积金存款利率上调 0.25个百分点,由2.85%上调至3.10%;当年归集的个人住房公积金存款利率则保 持不变。 2011.7 严惩保障房用地违规商 业性开发 国土资源部明确要求，保障性住房用地不得从事商业性房地产开发。严禁以经 济适用住房名义取得划拨土地后，以补交土地出让金等方式变相进行商品房开 发。对已供应各类保障性住房用地，不得改变土地性质和土地用途，不得提高 建设标准、增加套型面积。借保障性住房用地之名规避招拍挂出让政策搞商品 房开发的，将重点查处并公开曝光。 2011.7.12限购扩展至二三线城市 7月12日温家宝总理主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研 究部署继续加强调控工作。其中明确提出：已实施住房限购措施的城市要继续 严格执行相关政策，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。 数据来源：易居、锐理数据 本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。 经济环境经济环境政策资讯政策资讯 1.1.国家政策法规国家政策法规2.2.成都地方房地产政策成都地方房地产政策 房 地 产 政 策 房 地 产 政 策 时间时间措施措施要点要点 2011.8 公租房贷款偿 还需省级政府 “兜底” 地级市政府投资建设的公共租赁住房项目，各银行业金融机构可向符合上述条件且 经银行业金融机构总行评估后认可、自身能够确保偿还公共租赁住房项目贷款的地 级市政府融资平台发放贷款。其他市县政府投资建设的公共租赁住房项目，可在省 级政府对还款来源作出统筹安排后，由省级政府指定一家省级融资平台公司按规定 统一借款。 2011.8 婚前个人按揭 买房离婚时归 个人 婚后一方父母出资为子女购买不动产且产权登记在自己子女名下的应认定为夫妻一 方的个人财产。夫妻一方个人财产婚后产生的孳息和自然增值不是共同财产。 2011.8 财政部:抓紧规 范融资平台公 司 禁止违规担 保 财政部有关负责人就加强地方政府性债务管理回答内地媒体采访时表示，进一步加 强地方政府性债务管理，财政部下一步将采取四项政策措施，包括：妥善处理债务 偿还和在建项目后续融资；继续抓紧清理规范融资平台公司；坚决禁止政府违规担 保行为；加快研究建立规范的地方政府举债融资机制。 2011.8 住房公积金管 理条例将修订 明确缴存基数 和比例 财政部部长助理王保安近日在全国财政综合工作会议上透露，将进一步完善住房公 积金管理政策。配合有关部门研究修订住房公积金管理条例，明确住房公积金 缴存基数和缴存比例，加强住房公积金财务管理。 2011.8 发改委：毫不 放松加强价格 管理 遏制房价 过快上涨 发改委将重点从八个方面做好工作：毫不放松加强价格管理，促进物价总水平基本 稳定；立足抗灾救灾，全力夺取全年农业丰收；扎实做好房地产市场调控，遏制房 价过快上涨。 2011.9 财政部：推进 税制改革 将修 订房产税暂行 条例 为加快推进财政部门依法行政依法理财，财政部发布关于加快推进财政部门依法 行政依法理财的意见。意见提出，下一步财政部门将加快修订资源税暂行条 例、房产税暂行条例、印花税暂行条例、城市维护建设税暂行条例、船舶吨税条例 等税收行政法规；研究制定环境税法等财税法律法规。 数据来源：易居、锐理数据 本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。 经济环境经济环境政策资讯政策资讯 1.1.国家政策法规国家政策法规2.2.成都地方房地产政策成都地方房地产政策 房 地 产 政 策 房 地 产 政 策 时间时间措施措施要点要点 2011.9 财政部国税总局叫停 地方加名税 除名或 收契税 关于房产证加名要不要征税的争论，财政部、国税总局发布通知称，婚姻关系存续 期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。这 一规定自发布起开始执行。 2011.9 财政部:对高校学生 公寓免征房产税等 财政部于今日发布关于经营高校学生公寓和食堂有关税收政策的通知，通知 要求：对高校学生公寓免征房产税，对与高校学生签订的学生公寓租赁合同，免征 印花税，另外对按国家收费标准收取的学生公寓住宿收入和高校学生食堂为高校师 生提供餐饮服务取得的收入，免征营业税。 2011.9 国务院:保障房建设 将逐步推行终身负责 制 保障房项目法人对住房质量负永久责任，逐步推行参建单位负责人和项目负责人终 身负责制。 2011.9 公租房面积40平方米 为主 租金低于市价 公租房面向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的 外来务工人员，以小户型为主，单套建筑面积以40平方米为主，租金标准由市县政 府结合当地实际、按略低于市场租金的原则合理确定。各地要根据实际情况继续安 排廉租房、经济适用房和限价商品房建设，加快实施棚户区改造，加大农村危房改 造力度。逐步实现廉租房与公租房统筹建设、并轨运行。 2011.10 国务院部署经济工作 房地产调控将继续严 格执行 国务院总理温家宝29日主持召开国务院常务会议，分析当前经济形势，部署近期经 济工作。会议强调，要坚定不移地搞好房地产调控。各地政府要切实负起责任，继 续严格执行政策，进一步巩固调控成果。增加普通商品住房用地，促进房价合理调 整。加快推进保障性住房建设，提高规划设计水平，加强工程质量监管，抓紧建立 健全分配和管理制度，尽快形成有效供应，让人民群众看到政策的成效。 2012.12.14 中央经济工作会议明 确继续调控不放松 12月12日至14日，中央经济工作会议明确指出2012年将继续坚持房地产调控政策不 动摇，促进房价合理回归。 数据来源：易居、锐理数据 本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。 经济环境经济环境政策资讯政策资讯 1.1.国家政策法规国家政策法规2.2.成都地方房地产政策成都地方房地产政策 金 融 信 贷 政 策 金 融 信 贷 政 策 时间时间措施措施要点要点 2011.1.20 央行上调存款类金融机构人民 币存款准备金率0.5个百分点 中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民 币存款准备金率0.5个百分点。 2011.2.24 央行上调存款类金融机构人民 币存款准备金率0.5个百分点。 中国人民银行决定，从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民 币存款准备金率0.5个百分点。 2011.3.25 央行上调存款类金融机构人民 币存款准备金率0.5个百分点。 中国人民银行决定，从2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民 币存款准备金率0.5个百分点。 2011.4.21 央行上调存款类金融机构人民 币存款准备金率0.5个百分点。 中国人民银行决定，从2011年4月21日起，上调存款类金融机构人民 币存款准备金率0.5个百分点。 2011.5.18 央行上调存款类金融机构人民 币存款准备金率0.5个百分点。 中国人民银行决定，从2011年5月18日起，上调存款类金融机构人民 币存款准备金率0.5个百分点。 2011.6.20 央行上调存款类金融机构人民 币存款准备金率0.5个百分点。 中国人民银行决定，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民 币存款准备金率0.5个百分点。 2011.7.7 央行7月7日起上调人民币存贷 款基准利率0.25% 中国人民银行决定，自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基 准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其 他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。 2011.9.5央行9月5日起调整存准基数 中国人民银行（央行）计划将商业银行的保证金存款纳入存款准备金 的缴存范围，从9月5日起实行分批上缴。预计有8000亿资金将被冻结， 相当于未来6个月内上调两至三次存款准备金率。 2011.12.5 中国人民银行决定下调金融机 构人民币存款准备金率0.5个 百分点 中国人民银行决定，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民 币存款准备金率0.5个百分点。 数据来源：易居、锐理数据 本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。 经济环境经济环境政策资讯政策资讯 1.1.国家政策法规国家政策法规2.2.成都地方房地产政策成都地方房地产政策 金 融 信 贷 政 策 金 融 信 贷 政 策 时间时间措施措施要点要点 2011.10.14 央行：外商直接 投资人民币结算 业务管理办法 中国人民银行于近日发布了外商直接投资人民币结算业务管理办法(以下简 称管理办法)，境外投资者和银行可依据此办法办理外商直接投资人民币结 算业务。管理办法在保持与现行外商直接投资相关管理制度衔接的基础上， 进一步贯彻市场化监管思路，切实促进投资便利化。管理办法明确：境外企 业和经济组织或个人以人民币来华投资在遵守中华人民共和国外商直接投资相关 法律规定的前提下，可以直接向银行申请办理人民币结算业务，银行可以按照相 关规定直接为外商投资企业办理人民币资金结算业务，相关金融服务手续更加便 利。中国人民银行和有关部门建立信息共享和管理机制，加强事后监管，推动对 资金使用的延伸检查，强化银行的风险防范责任。积极稳妥开展外商直接投资人 民币结算业务，将进一步扩大人民币跨境使用，支持香港人民币市场发展，切实 促进贸易、投资便利化。 2011.10-11 银行接力调控: 自主上浮首套二 套房贷利率 继二套房贷在1.1倍基准利率基础上继续上浮之后，京沪深穗四大一线城市首套 房贷也步入利率上浮的时代。北京市最先传出首套房贷利率上浮的消息。北京市 建设银行某支行个贷经理表示，目前该支行的首套房贷利率最低上浮至基准利率 的1.05倍，申请贷款者如果希望尽快放款，则需要主动上浮利率至基准利率的 1.1倍。 数据来源：易居、锐理数据 本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。 经济环境经济环境政策资讯政策资讯 1.1.国家政策法规国家政策法规2.2.成都地方房地产政策成都地方房地产政策 成 都 地 方 政 策 成 都 地 方 政 策 时间时间措施措施要点要点 2011-1-26 房屋共用部位、共用设施 设备维修项目分类 四川首个涉及房屋共用部位项目划分的区域性地方标准房屋共用部位、共用 设施设备维修项目分类已通过省质监局批准，并正式实施。这是全国首次以地方 标准的形式来规范房屋共用部位、共用设施设备的维修、管理行为，在行业内具有 广泛指导意义。 2011.2.15 落实“国八条” 成都出 台房地产调控细则关于 贯彻落实国务院进一步加 快推进住房保障做好房地 产调控工作要求的实施意 见 通过加快保障性住房建设、加强房地产市场监管、暂时实行住房限购措施等方式， 维护市场平稳健康发展态势。 一、进一步加大保障性住房建设力度。进一步加大保障性住房建设力度，提高住房 保障标准，扩大住房保障范围，加强监管，确保住房保障公平公正。 二、进一步落实房地产市场调控措施。努力实现新建住房价格控制目标，进一步强 化房地产市场管理和监督检查，主城区暂时实行住房限购政策。 2011.3.30 成都市人民政府办公厅发 布关于公布2011年度新 建住房价格控制目标的通 知 成都2011年度新建住房价格控制目标公布如下：加大住房保障力度，进一步扩大住 房保障覆盖面，廉租住房应保尽保，公共租赁住房保障能力明显提高，新建普通住 房价格涨幅明显低于全市本年度城乡居民人均可支配收入的增长幅度。 2011.3.31 关于2011年第一次公布成 都市中心城区享受优惠政 策普通住房平均交易价格 的通知 根据住房市场价格变化情况，并报经市政府同意，现将调整后我市中心城区（五城 区，含高新区，下同）享受优惠政策普通住房平均交易价格公布如下：二环以内： 9980元/平方米；二环至三环之间：7500元/平方米；三环以外： 7400元/平方米。 2011.3.31 关于进一步规范中心城区 单位集资建房有关问题的 通知 通知正式公布，只允许距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，且 符合相应条件前提下利用单位自用土地进行集资建房，政府机关、事业单位一律不 得组织职工集资建房。单位集资建房只能向符合经济适用住房供应条件的家庭出售， 房屋面积60平方米左右，价格不高于经济适用住房的最高限价。 2011.3.31 四川32个城市公布新建住 房价格控制目标 截至31日下午，我省18个设区城市和14个县级市已全部按照国务院和省政府相关规 定，公布今年新建住房价格控制目标。约80%的城市公布的是低于城乡居民人均可支 配收入增长幅度，部分城市公布的是低于人均gdp增长幅度，也有少数城市目标兼顾 了两项指标。 数据来源：易居、锐理数据 本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。 经济环境经济环境政策资讯政策资讯 1.1.国家政策法规国家政策法规2.2.成都地方房地产政策成都地方房地产政策 成 都 地 方 政 策 成 都 地 方 政 策 时间时间措施措施要点要点 2011.4.18 关于进一步明确申购经济适 用住房的家庭收入认定有关 事项的通知 就申购经济适用住房的家庭收入认定有关事项通知如下：家庭年收 入5万元以下，户籍属于成都市行政区域；家庭成员拥有两人（含 两人）以上，其中主申请人在主城区缴纳综合社会保险或城镇职工 社会保险；在成都行政区域内城镇无城市自有产权住房。 2011.4.6 成都市限价商品住房销售 规则 限价商品住房实行政府定价，销售价格比同地段同品质商品住房市 场价低15%-20%。限价商品住房配售标准为单身居民购买面积不超 过50平方米、2人家庭购买面积不超过75平方米、3人及以上家庭购 买面积不超过90平方米，超过限购面积部分，按市场价购买。 2011.4.6 成都市中心城区限价商品 住房申请审核配售及监督管 理暂行办法 对成都市限价商品住房的申请条件、申请程序、销售价格、限购面 积以及上市交易等问题作出全面规定，年收入7万元以下(单身居民 年收入在3.5万元以下)，并符合其他相关规定的家庭可申请购买限 价房。 2011.4.6 关于进一步加强商品住房价 格监管的通知 成都市城乡房产管理局、成都市发改委联合印发了关于进一步加 强商品住房价格监管的通知，明确商品住房价格实行申报备案管 理，申报的平均价格不得高于同时期同地段同品质楼盘成交均价； 商品住房的申报价格一经确定，不得上调。 2011.4.8 成都市城乡房地产抵押融资 担保评估操作规则（试行） 成都市城乡房地产抵押融资担保评估操作规则 2011.6.1 关于经济适用住房上市交易 有关问题的补充通知 关于经济适用住房上市交易有关问题的补充通知 数据来源：易居、锐理数据 本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。 成 都 地 方 政 策 成 都 地 方 政 策 时间时间措施措施要点要点 2011.7.7 7月7日起成都上调住房公积金 存贷款利率 根据住建部 关于调整住房公积金存贷款利率的通知，7月7日起，成 都市个人住房公积金存贷款利率上调。其中，五年期以上个人住房公积金 贷款利率上调0.2个百分点，由4.7%上调至 4.9%；五年期以下（含五年） 个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点，由4.2%上调至4.45%。同时， 上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.25个百分点，由2.85%上调至 3.1%；当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。 2011.12.16 成都开启公积金贷款绿色通道， 拿到预售证就可申请 申请住房公积金合作项目，只要拿到预售证就可申请对贷款申请资料齐 全的职工，当场即能办结贷款申请手续。贷款审核时限不超过10个工作日 对符合贷款发放条件，抵押登记后放款时限不超过5个工作日（不含组 合贷款） 2011.6.30 成都规定经适房上市交易需补 缴6成增值收益 成都规定经适房交易需要补缴6成的增值收益，5年内购房家庭因为特殊原 因确需转 让经适房的由成都市住房保障部门按经适房原出售价格回购， 经适房需完善产权或满5年后上市交易，必须按照一定比例补缴土地出让 金。 2011.9 成都率先建维修资金备用金制 度，破解资金使用难 根据成都市房管局 关于进一步做好房屋专项维修资金使用监管工作的 意见，各小区制定的“维修资金紧急使用预案”在“双三分之二”的条 件下通过以后，在小区内出现危及业主生命财产安全或由于共用部位、共 用设施设备不能正常使用给业主正常生产生活秩序造成严重影响时，小区 所在街道办事处、乡（镇）人民政府就紧急维修提出处理意见，业主委员 会或相关业主无需经业主大会表决即根据预案实施维修，维修资金最快24 小时即可到账。 2011.10.1 成都市房屋使用安全管理条 例10月1日正式施行 10月1日起，四川省人大常委会通过的成都市房屋使用安全管理条例 （以下简称条例）已正式施行，根据条例，5类对房屋擅自进行 改造的行为被明令禁止，对房屋进行结构上的改造今后都要向房产行政管 理部门提出书面申请，经过批准后才能实施，而挖地下室、拆除屋内承重 墙、用超重花岗石铺地板的行为则将被明令禁止。 2011.11.11 网签审核资格交由开发商及中 介机构（一周后叫停）（一周后叫停） 2011.11.11，市房管局召开会议，宣布政府仅在颁发房产证时审核购房者 资格，而网签时，对购房者的资格审核，则交由开发商及中介机构。这一 政策普遍被业界视为变相的“救市”，但一周后随即被叫停。 数据来源：易居、锐理数据 本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。 2 2 3 3 坚持楼市调控毫不动摇，决心坚定坚持楼市调控毫不动摇，决心坚定 内外部经济环境具有不确定性，导致调控政策定向微调的可能性大内外部经济环境具有不确定性，导致调控政策定向微调的可能性大 保障房集中入市尚有时日，市场化手段依旧为主保障房集中入市尚有时日，市场化手段依旧为主 2011年下半年2012年是楼市调控的关键期，房价过快上涨的势头明显遏制，但是仍旧未达 到中央的预期，未回落至“合理水平”，调控总体基调在未来较长时间不会变，楼市寒冬依旧。 2012年中国经济增速预计下降到8以下，经济增长与楼市调控平衡更难拿捏，在cpi回落情况 下，调控更加具有弹性，货币定向宽松房地产政策定向微调可能性大。放松首套房信贷政策及适 度放松异地购房限制最具可能性。 1 1 1000万套的保障房建设已经全面铺开，但是集中入市仍然需要23年时间，因此，市场化商 品房供需依旧为主要手段。 小结小结 展望展望 以行政命令代替市场化手段，必然不具备长期性。因此，2012年应该是过渡的一年，即从广泛的行政性手 段向以税收、利率为代表的市场手段过渡，以抑制投资投机需求；同时放宽对于自主需求的限制，以保障房地 产行业继续平稳运行，2012可能还是一个购房自住年。 经济环境经济环境政策资讯政策资讯 数据来源：易居、锐理数据 本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。 一部分：市场运行背景 二部分：土地市场 三部分：商品房市场 四部分：二手房市场 五部分：媒体营销 六部分：后市展望 数据来源：易居、锐理数据 本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。 2011年，成都主城区土地市场公开拍、挂出让土地116宗，供应总量6474.8亩，分别环比10年增长36.47%与 7.05%；成交101宗，成交总量5469.05亩，分别环比10年增长40.28与15.93%；但是可以看到的是，土地成交 的增长大幅放缓，2010年较2009年增幅77.33%，而2011年相比2010年增幅则为15.93%，政策调控下，政府通 过大量放地的方式来弥补价格带来的土地收入损失。成交价格方面，出现了较大幅度回落成交价格方面，出现了较大幅度回落，成交均价为 468.2万元/亩，多数土地以底价或较低溢价成交，成为2012年土地价格下跌的最主要原因。 主城区土地市场主城区土地市场郊县土地市场郊县土地市场 1.1.近年土地供应成交近年土地供应成交2.2.各月土地供应成交各月土地供应成交3.3.各区域供应成交各区域供应成交4.4.土地成交价格区分土地成交价格区分6.6.拿地开发商分类拿地开发商分类7.7.成交亮点成交亮点5.5.用途分类用途分类 数据来源：易居、锐理数据 本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。 2011年的15月、7月、9月，成都主城区土地供应与成交持平，供需比为1:1；全年出现3个供需高峰期， 分别是2月、6月、12月，其中12月达到全年供需的最高峰，供需分别为1101.64亩与960.6亩；供应低潮出现在 810月，其中10月供需均为为13.45亩。 土地价格方面，全年波动较大，总体呈现w走势，上半年，土地均价从一月630.46万/亩跌入到4月的72.94 万/亩，5月反弹至709.05万/，主要由于5月地块均较为优质，整体地块均价较高；610经历逐月下跌，直 至11月创出年内地价新高752.02万/亩，主要由攀成钢地块及大源商务核心区c4地块拉高了均价。 主城区土地市场主城区土地市场郊县土地市场郊县土地市场 1.1.近年土地供应成交近年土地供应成交2.2.各月土地供应成交各月土地供应成交3.3.各区域供应成交各区域供应成交4.4.土地成交价格区分土地成交价格区分6.6.拿地开发商分类拿地开发商分类7.7.成交亮点成交亮点5.5.用途分类用途分类 数据来源：易居、锐理数据 本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。 主城区土地市场主城区土地市场郊县土地市场郊县土地市场 高新区成为近5年来 的成交主力，成华区 后来居上，大量的优 质土地成为未来开发 商抢夺的焦点。 1.1.近年土地供应成交近年土地供应成交2.2.各月土地供应成交各月土地供应成交3.3.各区域供应成交各区域供应成交4.4.土地成交价格区分土地成交价格区分6.6.拿地开发商分类拿地开发商分类7.7.成交亮点成交亮点5.5.用途分类用途分类 数据来源：易居、锐理数据 本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。 主城区土地市场主城区土地市场郊县土地市场郊县土地市场 1.1.近年土地供应成交近年土地供应成交2.2.各月土地供应成交各月土地供应成交3.3.各区域供应成交各区域供应成交4.4.土地成交价格区分土地成交价格区分6.6.拿地开发商分类拿地开发商分类7.7.成交亮点成交亮点5.5.用途分类用途分类 数据来源：易居、锐理数据 本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。 主城区土地市场主城区土地市场郊县土地市场郊县土地市场 高新区土地供应与成交连续5年稳居第一，2011年，住宅用地在全年的35宗成交土地中只占7宗，其余均为商业、或者商业兼 容住宅土地，大源c4地块创下233.33%的高溢价率；其次为成华区，在供应与成交上名列第二，在主城区三环内拥有最多的土地 储备，驷马桥-昭觉寺板块以及建设路板块在近年尤为引人关注，特别是建设路板块的大量优质土地陆续放出，662.48万/亩的区 域均价荣登榜首，成都传媒集团以21.7亿拿下建设南支路两幅共290亩土地，成为今年的“总价地王”；紧随其后的便是19.12亿 取得电子科大地块的信远置业，成华区新中心将在未来几年逐步呈现。锦江区土地供应主要集中在在2号线沿线粮丰村以及攀成 钢板块，特别是攀成钢板块，作为三环内为数不多的大规模待开发土地，随着绿地、icc等项目逐步亮相，区域热度将不断提升， 土地价值与价格继续攀升成为必然；对于武侯区而言，外双楠到新双楠已经将土地从顺江卖到了簇桥，旧城改造如火如荼，但由 于目前区域面貌及配套较为落后，价格相对适中；年底以总价10.86亿收揽光华大道596亩土地的青羊城建成为年度“地主”，三 幅土地均为商业属性，开发强度不大，背靠非遗公园，建设大型综合体的可能性极大。 1.1.近年土地供应成交近年土地供应成交2.2.各月土地供应成交各月土地供应成交3.3.各区域供应成交各区域供应成交4.4.土地成交价格区分土地成交价格区分6.6.拿地开发商分类拿地开发商分类7.7.成交亮点成交亮点5.5.用途分类用途分类 数据来源：易居、锐理数据 本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。 主城区土地市场主城区土地市场郊县土地市场郊县土地市场 1.1.近年土地供应成交近年土地供应成交2.2.各月土地供应成交各月土地供应成交3.3.各区域供应成交各区域供应成交4.4.土地成交价格区分土地成交价格区分6.6.拿地开发商分类拿地开发商分类7.7.成交亮点成交亮点5.5.用途分类用途分类 从环域上看，绕城外土地成交面积最大，其次 为三环绕城区域，土地成交全面外扩，中心城区 土地日益稀缺。绕城外单宗大面积土地是一个显著绕城外单宗大面积土地是一个显著 特点特点。 从方向上来看，城南及城西成为2011年土地成 交的主战场，与城西相比，在总成交面积上并无太 大差别，但是就宗数而言，城南高于城西一倍，因 此，城南中小面积土地更受到青睐，主要受制于总 价。 综合来看，综合来看，20112011年土地焦点集中在城南大源商年土地焦点集中在城南大源商 务区及居住区板块。务区及居住区板块。 数据来源：易居、锐理数据 本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。 与2010年相比，高价地块明显减少，2011年无超 过2000万/亩地块，受到政策调控影响，开发商拿地意 愿受到抑制，拿地更加谨慎，主要以100500万区间 的价格段成交较为密集。但对于优质地块而言，竞争 依旧较为激烈，并出现较高溢价。 主城区土地市场主城区土地市场郊县土地市场郊县土地市场 1.1.近年土地供应成交近年土地供应成交2.2.各月土地供应成交各月土地供应成交3.3.各区域供应成交各区域供应成交4.4.土地成交价格区分土地成交价格区分6.6.拿地开发商分类拿地开发商分类7.7.成交亮点成交亮点5.5.用途分类用途分类 从楼面地价来看，锦江区依旧最高，主要受到攀 成钢高价拉动，其次为成华区，主要为建设路板块拉 动；高新区南区平均楼面地价为2300元/，而高新西 区刨除东方电气2300元/的超高价地块外，平均楼面 地价则在600元/左右，拉低了高新区整体楼面价格； 青羊区受到协议地块影响，平均楼面地价被拉低，除 去其影响，正常均价在2400元/；金牛区楼面地价最 低。 数据来源：易居、锐理数据 本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。 主城区土地市场主城区土地市场郊县土地市场郊县土地市场 从成交土地溢价情况来看，从2008年以后，成都土地市场溢价水平 总体走低，2011年成交土地平均溢价率仅为11.12%，创下5年内最低点。 土地市场低迷，开发商拿地越发谨慎，流拍时有发生，底价成交常态化。 成交数据显示，2011年全年，溢价成交土地共1096.41亩，占总体 成交量的20.05%；这其中，溢价率在10%以下的土地为483.78亩，占溢 价成交土地的44.12%，而2010年仅为9.29%，情况较类似于2008年的土 地市场，但好于08年。从区域上看，成华区溢价土地11宗，其次为高新 区6宗，武侯区、锦江区分别为3宗、1宗，青羊区及金牛区土地均以底 价成交。 1.1.近年土地供应成交近年土地供应成交2.2.各月土地供应成交各月土地供应成交3.3.各区域供应成交各区域供应成交4.4.土地成交价格区分土地成交价格区分6.6.拿地开发商分类拿地开发商分类7.7.成交亮点成交亮点5.5.用途分类用途分类 数据来源：易居、锐理数据 本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。 主城区土地市场主城区土地市场郊县土地市场郊县土地市场 1.1.近年土地供应成交近年土地供应成交2.2.各月土地供应成交各月土地供应成交3.3.各区域供应成交各区域供应成交4.4.土地成交价格区分土地成交价格区分6.6.拿地开发商分类拿地开发商分类7.7.成交亮点成交亮点5.5.用途分类用途分类 2011年，住宅市场受到调控影响，商业地产异常活跃。政府也加大 了商业类土地的推地热情，住宅类土地遇冷成为必然。 其中，住宅及住宅兼容商业类土地总共占总成交量的36%；而商业 及商业兼容住宅类土地占据了63%，特别是纯商业地块成交为1991.23亩。 值得注意的是，高新区商业兼容住宅的地块最大，大道了1203亩， 这意味着，在未来的12年，多个综合体即将诞生，而龙湖时代天街在 今年下半年已经面世。而对于高新南区而言，市场供应压力较大。 价格方面，下跌成为趋势下跌成为趋势。2011年住宅、商业土地均价分别较去年 降低38.38%与35.17%,而商业土地总体呈现下跌趋势，主要由于商业地 块呈现外扩趋势，三环绕城及绕城外成为主要供应区域，地价较低。 数据来源：易居、锐理数据 本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。 2011年全年主城区成交的101 宗土地中，品牌开发商拿地23宗， 仅占总成交的23%，华润、绿地、 蓝光、置信等企业并无新地购入； 新进入北京信远、北京居业、重庆 协信、上海长峰、北京金隅；非品 牌开发商拿地78宗，占总成交的 77%；其中，本土开发商占72%，外 地开发商占28%；政府背景开发商 占据了绝大多数，成为今年土地市 场上的一大看点，而非政府背景开 发商占43%；央企拿地明显减少， 主城区仅保利、中海、中铁、中建、 东方电气五家。 主城区土地市场主城区土地市场郊县土地市场郊县土地市场 1.1.近年土地供应成交近年土地供应成交2.2.各月土地供应成交各月土地供应成交3.3.各区域供应成交各区域供应成交4.4.土地成交价格区分土地成交价格区分6.6.拿地开发商分类拿地开发商分类7.7.成交亮点成交亮点5.5.用途分类用途分类 数据来源：易居、锐理数据 本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。 主城区土地市场主城区土地市场郊县土地市场郊县土地市场 1.1.近年土地供应成交近年土地供应成交2.2.各月土地供应成交各月土地供应成交3.3.各区域供应成交各区域供应成交4.4.土地成交价格区分土地成交价格区分5.5.拿地开发商分类拿地开发商分类6.6.成交亮点成交亮点 年度总价年度总价top10top10 土地位置土地位置成交总价（万元）成交总价（万元）竞得者竞得者 成