项目未来远景规划报告.doc

*广场未来远景 规划报告1、 前言2、 前期工作成果3、 未来远景规划4、 结语 一、前言 *广场商圈位于*市中心，临进火车站、汽车站，人流大、车流密；因地处老城区，街道窄、人行道等公共配套设施形同虚设。项目面积跨度大，受街道分离，加上开放式设计，零散式销售，管理上需要投入更多的人力、物力、财力，加上只有三、四线城市物业服务收费标准，空置率过高，必将影响项目正常运作。结合前期我公司对该物业区域的了解，根据项目实际情况，我们将统筹制定项目规划、实施、管理纲要，和行之有效的管理制度和服务理念，确保该中心商圈能够持续、稳固发展。鉴于前期双方合作的基础上，我们对所做的工作成果进行了一次总结，并对未来合作方向做出远景规划，期待真诚合作，共赴共赢之路。二、前期工作成果2015年9月15日依据*物业委托服务协议入住*以来，秉承“互利 共赢 创建和谐社区”的经营理念，对数据整理分析、费用管控、内部管理、感观品质提升等方面做出了大量工作，取得了很大改进，总结如下：（一）数据方面1 住宅、商业房屋数据梳理。每栋楼安排一名楼管员对每一户数据信息进行多次核对，并核对客户手中数据信息，确保收费数据完整有效。根据数据喷绘房屋动态一览表，楼栋房屋动态清晰。 2 财务数据核对。部分账目是金蝶系统台账，部分账目是手工开票，为核准收费账目，安排专人核对一个多月，才将账目理出头绪。3 设施设备数据。设施设备没有完善的台账，不便于管理，我司利用“大干三十天”契机，对辖区所有设施设备进行统计，建立设施设备台账。根据台账统筹设备养护、维保计划，能使物业保值增值。4 水电表台账建立。水电表台账没有系统建立，不利于后期对水电表核查，管控。连续两个月对所有住宅、商户水电表进行统计、排除，补装水表12块，水表损坏28块，有效杜绝了公司损失。（二）费用管控1. 水电费管控。8-9月份电费合计77万，水费19万，接管后，对漏洞进行排查，无计量、出处的用户全部关停，经过管控，9-10月份电费合计39万（中央空调关闭有一定影响），水费15万。之后申请对自来水用水性质进行调整（由全部非工业用水调整为部分非工业用水、部分居民用水），预计调整后月节约水费2.53万元。2. 物料采购管控。物业公司本着一心为业主服务，既满足各部门需求，又不铺张浪费，材料采购货比三家，通过市场考察，择优选用，材料采购成本管控有显据成效。3. 电梯维保费管控。从90台电梯年维保费62万元（大包，配件费约10万/年），经过市场考察，现在按90台电梯年维保费约40万元（包200元以内配间，大件预计10万/年，总费用在50万元以内）。（三）工作开展1. 人员优化。通过引进、提拔、培训对原有岗位人员进行优化，淘汰了一批工作能力差、思想不坚定、执行力不强的员工；培训、教育、提升了一批愿意学、肯吃苦的员工；引进了一批有经验、有头脑的管理层员工。整体队伍战斗力稳步上升。2. 制度建设。通过对现场情况摸底，结合原有制度流程，重新梳理制定了一套符合项目实际运作的体系文件，导入实施后可形成制度约束岗位。3. 广场环境。广场是我们的脸面，通过对广场外墙小广告清理，下雨时机对广场步行街冲洗，又购置洗地车、扫地车补充广场清洁的力量，利用现代化设备取代传统人工清洗。又对广场安装广告牌进行拆除，整个广场环境及视野开阔不少。4. 楼层整治。通过开展“大干三十天”活动，对楼宇彻底清理，楼宇小广告、消火栓箱、天台等公共部位进行清理，清理出的垃圾清运了约35车（不含正常装修垃圾）。5遗留问题处理。（1）随着易生活物业公司介入，协调实业公司对房屋渗漏水300多处进行排查，发现并解决了40余处，其余渗漏点是之前维修过未联系业主确认或联系不上客户。（2）住宅业主更换刷卡式智能电表，有效解决垫付住宅电费情况，更换过程中发现有多户1年多、甚至多年未交过电费的情况。（3）排污泵缺失、损坏31台之多，排污靠排污车抽，增加了人工成本，经过协调，与厂家直接对接采购，减少中间环节。（4）公共部位存在多处安全隐患，例如：大堂侧门无门禁、天台女儿墙高度不足等问题，各部门集思广益寻找解决方案，消除隐患。6消防演练。组织3次预演，4次消防演练，邀请大部分商户参加，同时邀请消防队、社区、派出所参入演练与观摩。受到广大业主/客户的一致好评。 7、“大干三十天”活动开展。通过大干三十天活动，对现场客户反映比较强烈的卫生差、通道灯不亮、消防通道占用等感观问题，充分调动所有员工开展为期30天的整理整顿，获得了大部分客户的好评，得到了大部分业主的肯定。 三、未来远景规划 物业市场与房地产市场一样，正经历生死存亡大战，前不久传出万达物业抛售的传闻，可想而知，国内巨头都想着如何在经济低迷的市场保存自己独有的优势，将弱势资源推入滚滚波涛中重新洗牌。作为三、四线城市的我们，更应该把握时机审时度势，充分挖掘周边市场潜力，整合资源，不断革新，打造一个整洁、舒适、安全的多元化社区。（1） 查漏洞、控成本、找盈利，实现盈亏平衡 1 自来水。自来水属公共资源，市场供水收费规律为市政直供水由自来水公司直接向住户收费，属物业二次加压供水按楼层不同加收二次加压供水费。长期以来，未收取二次加压供水费，该费用由物业公司承担。2 供电。因区域范围广、用户多，加上部分线路需过专有部分，存在偷用、错接、混用现象，排查起来极其困难，需要上下一心，逐一排查，公共部位增设分支电表，确保使用有计量，每月总表与分表汇总分析。3 空调。中央空调使用方便、美观，但住宅、商铺户数多，跨度大，管路长，末端设备监管难度大（需要进户），甚至部分用户从使用至今都未能进入检查，存在极大漏洞。每户建立巡查电子台账，每次巡检、维修均需凭派工单进行，有效管控，禁止员工私自检查、诊断、维修，杜绝干私活现象。4 消防。消防问题是本项目的一块最大弊病，系统分散，无竣工验收，长期无维保，很多设备老化、损毁严重，从长远角度考虑，短期投资一笔费用将系统整合，减少后期维护、人员成本，有利于项目管理。5 区域性水电独立。春天小街、名吃广场、义乌商品城、流行前线、16号商业楼、13-14号商业楼等较大型商业区实施水电独立核算，实行谁使用、谁管理、谁受益、谁负责的管理制度，可一定程度上节约人力成本，设施设备维修养护成本。6 停车场。随着车辆不断增加，停车场管理漏洞也需不断完善。现有系统升级，制定符合项目实际情况的收费系统和监管系统，用科技和人员相结合的管理手段有效管控。7 排污。整个排污系统采用车抽人捞模式运作，排水泵损坏得不到修理，管网设置不科学，致使过多的人力、物力成本投入；修复和增设排水/污泵，部分管网改造接入市政管网，减轻排污压力，精简队伍或在同行业实现市场化运作。8 充分利用广场活动、楼宇外墙广告位等资源，开展多种经营，积极创收，弥补物业管理费不足。9 利用火车站、汽车站特有优势，开展房屋租赁、代订票务、商务接待、特色服务等，通过微信平台推广到县区，为信阳及周边县区人群提供服务，实现盈利。只有意识到危机，不断向全体员工灌输漏洞危害、成本管控、集体开动脑筋，树立主人翁意识，才能实现群防群堵、共同节约、实现持续盈利。（2） 夯实物业基础服务1. 不断完善基础制度。基础制度是一个公司运作的奠基石，只有基础坚实、稳固，公司壮大发展才不会在云中漂浮。基础制度、基本服务需重新梳理，根据项目特性梳理一套符合项目需求的制度。2. 对内实施“精细化”管理，对外实施“人性化”管理，对客户实施“大爱”管理。物业服务大都通过细节服务来体现，精细化服务就是对细节服务的诠释。精是做精，把事情做到精准、精致、最优；细就是做细，把工作、流程、服务做到细致入微；化就是规范化，流程规范、服务规范、管理规范，形成标准化、规范化文件执行。3. 分门别类建立楼宇、公共建筑、设施设备、车库车位、临建仓库/门面房等台账，梳理出各类型建筑动态、使用情况、维护情况、年限、存在问题等，根据各类问题分别出解决措施，确保各项基本数据完备，消除后续管理隐患。4. 消防、监控是基础管理至关重要的部分，除建立台账外，还需聘请有专业资质的维保单位对系统进行诊断、修整，纳入到日常重点工作事项管理。联合消防队、派出所、社区对重点户进行排查，借助职能部门力量消除拒不配合、疑难户安全隐患问题。5. 车：主要位置增设多层非机动车停车位，把立体空间利用上，减轻路面停车拥堵；货：路面设置货流引导装置，规范商户上货时间、路线，确保人流大的时候看不到商户上货；通过对基础设施规划，使商圈环境提升，以配合大商圈升级。6. 与客户建立良好沟通。通过楼管对入住、非入住、本地、异地客户均实施拜访，发送节日祝福语，针对业主拜访记录将客户分类，实施二次或多次拜访，建立业主信息库，同时与业户取得良好沟通，让在家的业户感受到实际行动，在外工作的人感受到家乡的温暖，构建和谐社区。7. 人员素质提升。人是一切事务的根本，通过高密度培训教育、引导、帮带，使大部分员工素质得到提升，同时引进有先进管理经验的人才，以满足公司发展的需要，应对市场各种需求。8. 开展多种经营活动。利用传统春节、元宵节、中秋节等节日氛围，开展多种经营活动，把业户的积极性带动起来，参与和谐社区建设。9. 各种职能单位关系维护。通过对已建立联系的各职能单位加强交流，同时对有关联的职能单位邀请到项目指导工作，通过职能单位帮带，扎实业务知识，夯实基础服务。同时也可建立工作关系，解决公司发展所需。 基础工作扎实了，业务熟练了，人员充沛了，才能更好地推行各项增值创收项目。 （三）城市中心商圈升级1. 对步行街临铺进行整治（必要时拆除临铺），规范路面商户门头广告、招牌，打造一条或多条人员流动路线，每条客流路线有主题，有内容，带动动线上的商户，降低空置率，提高商户收益。2. 整合现有广场停车、展销、广告资源，结合市场受欢迎品牌调查，引进具有特色的优质项目，拉动商圈客流及消费，同时将各优质商家整合到网络平台上，实现线上订单、线下服务的功效。3. 调整一些位置，支持当今最时尚、流行的电子商务、物流配送、物品仓储等企业落户本商圈，为商圈内商家提供时时刻刻不在下楼的便利。4. 部分物业空置率高的，通过置换、补偿、参股等方式统一资源，打造以儿童早教、专业培训（游泳、跆拳道、书法、考前辅导、武术）等机构组成的具有专业市场的商圈氛围。逐步将整个商圈升级为购物休闲、美食广场、酒吧街、电子物流、专业培训、电玩一条街、宾馆网吧等主题圈，改变现有交叉品类、参差不齐的局面，才具有市场力，赢得市场。