2006年内蒙古海拉尔国贸中心项目市场调查与定位报告.doc

海拉尔国贸中心项目市场调查与定位报告目录第一篇章 市场调查与研究第一部分 宏观状况与调查一、城市综合点评1、基本概况2、发展目标与规划二、经济背景综述三、房地产市场综述第二部分：商业市场调查与研究一、商业市场发展现状与规划分析1、商业市场发展现状1.1 河西板块，海城商业聚集区1.2 “三角地商圈”一枝独秀1.3 体量倍增，竞争日趋白热化2、商业发展规划2.1 集购物、旅游、休闲于一体的综合定位。2.2 明确三角地商业区设置导向。2.3 加强三角地中心商业区各专业街的建设。二、可类比项目专案调查分析第三部分：项目分析第二篇章 市场定位与规划建议第一部分：市场定位1、项目主题定位1.1 定位目的1.2 定位建议1.3 经营业态2、 铺位面积划分建议3、目标客户群定位第二部分 项目规划建议1、项目开发建议2、项目空间设计建议3、室内装修建议3.1 入口处理3.2 地面3.3 照明3.4 色彩3.5 温度3.6 外立面第一篇章 市场调查与研究第一部分 宏观状况调查一、城市综合点评1、基本概况1.1 城市“中心”定位，凸显发展空间海拉尔区是呼伦贝尔市政府所在地，是全市政治、经济、文化、交通和信息中心，位于呼伦贝尔草原的腹地，城区南北长约40公里，东西长约80公里，总面积1440平方公里，是大兴安岭西部地区的物资集散地和交通枢纽。全区总人口约30余万人，汉族约占85%，由城区和郊区两大部分构成，城区设有6个街道办事处，55个社区居民委员会，郊区设有3个镇，17个行政村，城市中心的功能定位，提升发展空间，彰显无限的发展潜力。1.2 “煤、水、电”等资源丰富海拉尔区煤炭、水、电等资源丰富，海拉尔盆地及其周围地区分布大量煤炭资源，探明储量为306.7亿吨，是辽宁、吉林、黑龙江三省煤炭总和的1.8倍；城区南部伊敏河由南向北汇入区域最大河流海拉尔河，并由东向西横贯全境，库容达5.7亿立方米扎罗木德水库开发建设，总储量为17亿立方米，总补给量为9328万立方米的地下水资源储备，可以满足未来电厂和煤化工企业用水要求，区域发展电力工业的资源条件极为充分，全市电力总装机量达上万千瓦，为城市工农业经济的快速发展提供了强有力的后盾支持。1.3 公路、铁路、航空全覆盖，构筑便捷交通网络海拉尔区作为重要资源输出地，区域内有301、311两条国道及若干条省道等，公路总里程达9499公里，铁路滨州线贯穿全境，总里程239公里，至2006年底，铁路总运营能力达到6500万吨以上，航空运输主要有海拉尔至北京、海拉尔至呼和浩特等，交通十分便利，充分满足区域的运输需求。1.4 商贸流通递增，带动城区经济提升海拉尔东靠东北亚经济区和环渤海湾经济区，西临俄、蒙边界，六个口岸城市，随着俄、蒙边境口岸城市的相继开放，海拉尔区已发展成为连接国内与俄、蒙及东欧贸易的枢纽城市，对外贸易活跃，随着区域商贸氛围的不断发展，众多知名企业逐步落户到海拉尔区，重点企业迅速发展，从而带动了城市经济的快速提升。2、发展目标与规划2.1 城区定位-呼伦贝尔经济发展核心区海拉尔城市发展定位为打造呼伦贝尔经济发展核心区，正处于面临经济社会全面协调发展较长周期过程中的重要阶段，将树立市区一体的理念，积极参与搭建海、满、额“小金三角”和中、俄、蒙“大金三角”的整体战略框架，通过市区共建，推进以海拉尔为中心，辐射周边、带动周边的“大海拉尔”战略，构建工农互动、商贸活跃、城市发达、民族团结、社会进步的和谐发展局面。2.2 城区发展目标 经济发展。到2010年，gdp达到150亿元，年均递增27%。人均生产总值达到4700美元以上。全部财政收入12.1亿元，年均递增24%，综合经济实力和竞争力显著增强。 城市建设。到2010年，城市功能更加健全，城市基础设施更加完备，城市品位明显提升，城市化综合水平达到90%以上。 社会事业。科技、教育、文化、卫生事业进一步发展，各级各类人才资源总量达到3万人以上，区域人才高地基本形成。 人民生活。到2010年，城镇居民人均可支配收入年均增长14%以上，达到18000元；农牧民人均纯收入年均增长11%以上，达到1万元；城镇登记失业率控制在4.5以内，社会保险体系更加健全。2.3 城市功能布局 城市新区。“十一五”期间，按照呼伦贝尔市总体规划要求，重点建设7.5平方公里的城市新区。发展方向以第三产业和生活居住功能为主，着重发展吸收就业多、附加值高的现代服务业、商贸流通业和新兴第三产业。 工业发展区。 东起扎罗木得，沿“301”国道向西延伸至东海拉尔，形成47公里的工业走廊和产业带，打造扎尼河高载能集群区、谢尔塔拉煤电组合高载能功能区、联合村资源转化功能区，使其成为呼伦贝尔市极具发展潜力的煤化工、高载能转化的特色产业基地。 在推进海东工业园区发展的同时，做好东山高新技术园区的总体规划并适时启动。 利用闲置资产或土地打造工业广场，重点发展物质消耗低、科技含量高、环境污染少的加工业、制造业和高新技术产业。2.4 规划目标以服务周边，辐射俄蒙，接轨国际市场为目标，围绕打造经济发展核心区的战略构想，逐步形成人性化、市场化、规范化的商贸流通服务结构布局，培育和发展专业特色市场，鼓励连锁经营及推行电子商务，不断扩大对外贸易，全面提升商业水平。2.5 规划重点 加快新型商业区和专业市场建设。 推行现代营销业态。 推进信息咨询服务业。 加快发展新兴服务业。 培育新型出口创汇主体和出口名牌。 提升外经外贸水平。二、经济背景综述1、国民经济快速发展在近五年，海拉尔的生产总值总量稳步增加，尤其是05、06两年的生产总值增长速度飞速提升，表明城区经济取得了良好的发展，综合实力的提升，有利于促进商贸流通，营造浓厚的商业环境，进一步带动区域经济的快速发展。2、固定资产投资呈现多元化增长海拉尔区固定资产投资主要包括基本建设、更新改造及房地产投资，其中基本建设投资占据较大比重，上表显示十五期间城区固定资产投资波动幅度较大，说明城市投资结构不稳定，需要进一步调整，其中房地产投资额逐年增加，从客观上表明海拉尔的房地产市场具有较大的发展空间。3、人均收入逐年增加，生活水平不断提高3.1 近五年城镇、农村人均收入对比3.2 近五年城镇农民人均可支配收入增速对比上表所述，在近五年，海拉尔区城镇、农民的人均收入逐年稳步增加，但两者之间的差距日益拉大，由2002年的1636元拉大到2006年的3859元，城镇居民的消费能力不断提升，成为城市的主流消费群，消费形式呈现多样化趋势，一部分农村居民随着收入增加，消费理念逐渐改善，极大地增强了消费需求，发展成为稳定的消费群体，从而促进了城市商业环境的发展，有利于刺激区域经济繁荣发展。4、近五年社会消费品零售总额餐饮业和批发零售贸易额成为社会消费品零售总额的主要构成部分，显示出消费者对这两大领域的强大的消费热度，随着收入水平的提高，城市消费需求将更为广泛，有利于商业布局的不断完善，为商业市场的发展提供了契机。5、近五年居民储蓄存款余额对比储蓄存款余额的不断增加，一方面说明城市经济稳健发展，居民收入有效增加，另一方面表明具有较大的消费空间，通过对居民消费观念的合理引导，增强其消费欲望，从而促进区域经济社会的快速发展。三、房地产市场综述海拉尔区房地产业迅猛发展，从1990年到2006年，年均递增达27.5%，房地产企业由4家增加到21家，在近17年间房地产开发将累计完成投资34亿元，占同期全社会固定资产投资的24.1%，商品房竣工建筑面积达223万，其中住宅竣工累计达166万,通过多年的发展，海拉尔的房地产呈现以下四大特点。1、房地产投资成为拉动投资增长的主要力量海拉尔区的房地产业发展迅速，投资规模日益扩大，尤其从2006年开始，城建规模扩大，基础设施投资加快，旧城改造力度加大，市场容量大幅增长，房地产业取得了跳跃式发展。2006年预计完成房地产开发投资额10亿元，比上年同期增长3.89倍。房地产开发投资占全社会投资的比重不断增大，2004年为12.3%，2005年占9.5%，2006年则达到10亿元，占42.5%，成为拉动投资增长的主要力量。2、商业物业投资增幅日益增大在“九五”期间，海拉尔的房地产业主要以普通住宅开发为主，获得了长足的发展，“十五”时期，住宅建设投资呈下降趋势，但依然占据主体地位，而商业物业的投资额增幅呈递增趋势，表明商业物业的发展空间不断增大。2001年2002年2003年2004年2005年住宅建设投资57.9%71.2%37.6%67.6%73.5%商业物业投资20.6%11.6%8.2%6.8%14.6%3、商品住宅的主体地位日益显著随着居民生活水平的不断提高，改善居住条件已成为提升生活品质的首选。启动住宅消费对扩大国内需求，促进经济增长具有重要的作用。近年来海拉尔区房地产业根据市场的需求，加大了对投资结构的调整，商品房投资开发以住宅建设为主体地位日益显现。2005年人均居住面积达到24.6，比2000年增加15.2。“十五”期间，累计完成住宅投资9.35亿元，占同期房地产投资的61.9%。2006年，海拉尔区住宅预计完成投资6.32亿元，比上年同期增长3.12倍，占房地产开发投资额的61.9%。4、房地产开发面积逐步扩大，房价日益攀升近年来，海拉尔区房地产市场出现快速增长，使供给结构发生了很大变化。2005年以来，房地产施工面积、新开工面积、竣工面积都出现了快速增长势头。施工面积比上年同期增长42.4%，其中新开工面积比上年同期增长44.7%。2006年,房屋施工面积73.9万平方米，比上年同期增长2.05倍，新开工面积52.7万平方米，比上年同期增长1.6倍。2005年商品房空置面积为1.8万，比上年同期下降77.4%。第二部分：商业市场调查与研究一、商业市场发展现状与规划分析1、商业市场发展现状1.1 河西板块，海城商业聚集区海拉尔主城区以伊敏河为界，划分为河西、河东两大区块，功能定位明确，河东板块主要集中了大量的政府机关办公地，区域主要以生活居住功能为主，区域内配套设施、环境建设等以满足居住为首要；河西区则主要以商业物业为主，成熟的三角地商圈已成为海城商业的代名词，聚集了大量的商业设施，商业气息浓厚，人潮如流，商城、广场、地下精品街、地上步行街等丰富的商业形态，将三角地构筑成集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的综合性商圈，带动了区域经济的快速腾飞。1.2 “三角地商圈”一枝独秀综观海拉尔区的商业布局，主要集中在三角地商圈，优异的地段优势，密集的商业容量，使其成为海城独一无二的商贸中心，目前，三角地商业营业面积将近20万平方米，汇集了友谊大厦、步森百货、龙凤大厦等众多商业项目，以各自不同的市场定位发挥了重要的服务作用，较好地拓展了和挖掘了三角地的外延和内涵。服装鞋帽、体育用品、钟表眼镜、家用电器、通讯器材、电脑、软件、家具及办公用品、针织品、化妆品、珠宝首饰、旅游纪念品等已经发展成为区域的代表性行业，已形成了以“三角地”为主导，大商业、大流通的商贸格局。1.3 体量倍增，竞争日趋白热化海拉尔区近几年商业发展迅速，大部分集中在三角地商圈，据不完全统计，今年在三角地新开发的商业形态（商场、步行街、酒店等）将接近30万，约是已投入使用商业面积的1.5倍，商业项目的持续增加，有利于促进区域商贸流通，提升居民生活品质，带动社会经济稳健发展，更为有效地增强商业气息，同时，加速了各开发企业的竞争力，只有通过良性竞争，才能把握住有限的消费人群，使竞争日趋激烈。2、商业发展规划2.1 集购物、旅游、休闲于一体的综合定位。“三角地”商圈具有中心区位优势，是典型的传统商业街区，是城市文化和传统的载体，具有独特魅力。该商业区是以旅游、购物、休闲为主的综合商业中心为特点。消费对象主要是市民和流动顾客。三角地商业区应结合区位特点，提高商业集聚程度；推进经营结构调整，开拓延伸新的经营服务领域，完善经营服务功能，突出优势、特色经营、档次错开、门类齐全，形成具有休闲、旅游、购物为一体的特色商业氛围。该商圈服务于海拉尔及周边旗、市群，日客流量争取达到万人次以上。2.2 明确三角地商业区设置导向。三角地商圈将结合区位特点，提高商业聚集度；借助地下通道及商场等设施的开发利用，使商业中心立体化，减少人流对城市交通的影响；开拓延伸新的经营领域，完善经营服务功能，形成以新型业态为主的现代化商业中心。设置特色百货店（现有百货店改造，体现中、高档化，强调差别化经营）、专业店、专卖店、餐饮网点、文化娱乐设施。业态布局强调精品化，中、高档化，适度设置超市、便利店、自动售货机、大型专业店。形成综合百货店和专业店相辅相成的互补格局。2.3 加强三角地中心商业区各专业街的建设。友谊大厦改扩建和地下商城项目建设将在2007年完成，并全部投入使用，提升全区商业在软硬件方面再上水平，要完成环三角地广场各大窗口单位的立面改造工作，使其成为更加现代化、更加和谐的崭新商业区。“十一五”期间，在原有地下步行街的基础上，通过扩建，贯穿和连接开发区商城、友谊大厦及正在规划中的其它商业项目，加大提升力度，改造成一个以购物为主，集游览、休闲、观赏于一体的多功能综合性步行商业街。桥头街、西大街、中央街商业街是连接三角地商业中心的主要商业街道，要重点建设沿路两侧购物环境，如交通隔离带、小品、绿化、座椅、广告设施等。要尽量在同一街道设置同类型专业店、专卖店，形成专业街，增加吸引力和影响力。中央街要以信息产业、手机、电脑为主，家具，手饰为辅，桥头街要以体育用品为主，日用百货为辅；西大街以美容美发、图书音像、餐饮、保健品等生活综合服务为主，提供更完善的服务。二、可类比项目专案调查分析通过对三角地商圈各大商业项目的调查，针对其业态布局及相应基本情况作归纳总结，辨析项目区域的商业发展现状及趋势，为项目定位提供市场依据。1、龙凤大厦龙凤大厦在海拉尔地区已经经营了十来年，总经营面积在1.2万左右，主要经营服装、家电和家具。一层主要以经营男女服装，二层经营女装 ，三层是龙凤家电市场、四层为黑天鹅电器城，五楼家具城，地下层为龙凤电脑城。1.1 基本情况项目面积售价租金开间层高过道单铺面积年营业额经营类型内容184811400元/1817元/3.2m3.5m2.5m约2210多万中年服饰1.2 一、二楼层服装业态所占的面积比例业态男装女装裤类饰品童装音响制品面积（）1321254286882266所占比例7.10%67.80%15.40%4.70%1.10%3.50%2、北斜步行街北斜步行街位于龙凤大厦与步森商城之间，步行街宽12米，长100米左右，是海拉尔区主要的商业步行街之一，沿街商家林立，主要经营业态为品牌男女装、休闲装及工艺品等。2.1 基本情况项目经营面积售价租金开间层高单铺面积年营业额经营类型内容13208750元/1241元/4m2.8m4020多万休闲服饰2.2 服装业态所占的面积比例业态男装女装婴幼休闲工艺品鞋箱包面积（）80808064028012040所占比例6%6%6%48.40%21.20%9%3%3、三角地对面的底商本市场位于中央大街的东面，是一些位于住宅下面的底商，连接友谊大厦与步行街的主要街道。商业气氛很浓厚，拥有很深的商业底蕴。主要经营成熟典雅高贵的男女装服饰。3.1 基本情况项目经营面积售价租金开间层高单铺面积经营类型内容43233000元/4964元/3m2.8m24正装服饰3.2 各个业态所占的面积比例业态男装女装化妆品休闲药店珠宝 鞋面积481442448724848所占比例11.60%33.30%5.50%11.10%16.60%11.10%11.10%4、友谊步行街本步行街东临友谊大厦，以沿街底商两层形式为主，铺位面积相对较大，经营业态主要以男女服装为主。4.1 基本情况项目经营面积售价租金开间层高过道 单铺面积经营类型内容137413300元/1971元/6m2.8m7m60休闲服饰4.2 各个业态所占的面积比例业态男装女装化妆品休闲童装婴幼 食品面积（）288534602761084860所占比例20.90%38.80%4.30%20%7.80%3.40%4.30%5、新丰批发市场新丰批发市场成立于1999年4月18日，也被称为418商城。经营面积约为3500，一层为服装批发零售，二层为鞋帽和女装，三层主要经营针织品（内衣），由于建筑比较早，市场内部没有电梯等设备，硬件设施比较落后，经营业态以中低档商品为主。5.1 基本情况项目经营面积售价租金过道开间层高单铺面积 年营 业额经营类型内容31841万/1496元/2.5 m4m3.5m10、12、273万中低档服饰5.2业态布局及比重业态商 铺 面 积一层二层三层男装23041家商铺，主要经营内衣和童装混搭在一起，经营面积在1100左右女装340560童装100裤业170饰品150鞋类252箱包70内衣100帽子405.3 一层各个业态所占的面积比例一层业态男装女装童装裤类面积（）230340100170所占比例27.30%40.40%11.90%20.20%5.4 二层各个业态所占的面积比例二层业态鞋箱包帽饰品内衣女装面积（）2527040150100560所占比例21.50%5.90%3.40%12.70%8.50%47.70%6、金龙地下街金龙地下街于2007年1月1号开业，共有铺位270余间，位于海拉尔商业中心及交通要道下面，共有9个通道口与各个商场紧密的连接在一起，很有效的带动了人流量。主要经营服装、装饰品等为主。6.1 基本情况项目经营面积售价租金过道开间层高单铺面积过道经营类型内容621612000元/876元/2m4m3.8m222m综合6.2 各个业态所占的面积比例业态男装女装化妆品箱包饰品鞋业珠宝裤业其他面积（）6382332662643081981103961650所占比例10.70%39.10%1.10%4.40%5.10%3.30%1.80%6.60%27.60%7、温州商城温州商城为两层商业，经营时间较长，硬件设施一般，项目开始以销售为主，目前则主要向商城或业主租赁为主，商城主要为休闲定位，针对消费人群多为当地学生。7.1 基本情况项目售价租金开间层高过道 单铺面积经营类型内容6000元/1642元/4m3m2m12m休闲类7.2 各个业态所占的面积比例业态男装女装综合饰品裤业其他面积（）56015601200225462840所占比例11.50%32.10%24.70%4.60%9.50%17.30%8、俄罗斯商城针对一层商铺：项目经营面积租金售价层高 单铺面积经营类型内容19201241元/1万/3m40、80俄蒙工艺品同类型市场项目对比总结：一、关于上述几个市场的各个业态所占的总比例业态男装女装裤类鞋类饰品帽童婴装针织品休闲工艺品箱包其他面积197668041314618811424110096421003744046（）所占9.6%33.1%6.4%3%3.95%2%5.35%4.7%10%1.8%19%比例二、各个市场的布局结构对比分析 面宽 进深 层高单铺面积 过道龙凤大厦3.273.522.42.5北斜步行街4102.840三角地对面底商682.848友谊步行街682.848新丰批发市场（一）523.5102.5新丰批发市场（二）623.5122.5新丰批发市场（三）5.553.527.52.5金龙地下街45.52.822.24温州商城433122俄罗斯商城（小）3132.8404俄罗斯商城（大）6132.8804三、各个市场的售价与租金对比分析商业项目销售价格分析（元/）租金分析（元/年）每平方每年租金回报率%俄罗斯商城10000124112.4金龙步行街120008767.3龙凤大厦11400181715.9温州商城6000164227.3新丰市场10000149614.9北斜步行街8750124114.1友谊步行8三角地对面街铺33000496415.0各个商场的市场分析1、友谊大厦友谊大厦是海拉尔区最高档的购物商场，主要由超市和商场构成，消费中高档，硬件配套设施完善，但商场内空间布局有待提升，商场已有十多年经营历史，形成了稳定的顾客群，具有一定的市场知名度，大厦层高3.5米，通道宽度为1.8米，铺位主力面积在15-20左右。楼层业态布局一层化妆品、国际香水、珠宝饰品、钟表眼镜、精品皮具、超市二层男仕正装、商务休闲、男裤区、衬衣区、超市三层少女装、淑女装、贵妇装、纹胸内衣、羊毛、流行饰品四层男女鞋、运动休闲、床上用品、童鞋五层精品电脑、名品家具、文化用品2、友谊商城友谊商城是由友谊集团统一管理经营的商场，主要经营商品以中档为主，与友谊大厦形成错位经营。紧临友谊大厦和新丰批发市场，商业气氛浓厚，商城层高为3.5米，过道宽度为2米，铺位主力面积为 25。楼层业态布局一层化妆品、包、流行饰品、丝绸二层男装三层女装3、步森百货步森百货集购物、餐饮、休闲于一体的综合性商业物业，功能齐全，在三角地商圈极具代表性，商场业态丰富，超市、餐饮等功能形态的规划，有效吸引消费人群的汇集，观光电梯的设置也为商场增添了亮色，商场整体定位符合当地市场，经营情况良好。楼层业态布局一层金银珠宝、化妆品、箱包、小百、钟表眼镜、照相器材、民族工艺、玩具、音箱二层男装等三层羽绒服、羊绒衫、羊毛衫、t恤、休闲女衫、运动服、羊绒围巾、羊毛裤、家用电器四层品牌机、兼容机、电脑配件、电脑耗材、软件、网络工程、电脑桌椅、办公用品、文体用品五层美食城六层家俱城4、伊仕丹购物广场伊仕丹购物广场位于桥头街，定位档次较高，经营面积约为6000，该广场采用商场式空间设计，硬件设施等较为完善，但其定位偏离当地市场消费，人流量稀少，经营状况差。楼层业态布局一层男装、佩饰、眼镜二层箱包等三层高级女士时装、内衣、袜品四层女装、羊绒、裘皮五层名品鞋业5、华联商厦项目华联商厦地理位置胜利大街与诺敏路交汇处，东临成吉思汗广场。定位集购物、餐饮、文化、娱乐、休闲、办公于一体建筑形态由主体商场、商铺、商业步行街和临街店铺等四合楼群组规划设计设计立柱距离为8米，规划400的室内中庭硬件设施2部观光电梯，6部扶梯，6部超市坡梯，4部客货梯，中央空调，10000停车场，销售策略项目一、二层及沿街商铺对外销售，三、四层针对大商家租赁，内铺全部划分成经营面积为3出售，采取售后返租的销售方式，由华联商厦经营公司统一经营管理，总回报期限为10年，前三年年租金回报率为8%，第一年回报直接冲抵总铺款，第二、三年的回报款在年终支付给业主，第四年起，业主可自主经营或继续委托经营管理，管理公司将向业主提供不低于8%的回报率，开发商可以返购，返购期限为一年。业态布局一层珠宝玉器、金银首饰、化妆品、名表、眼镜、现代工艺品、民族工艺品、皮具箱包、超市二层女时装、职业装、少女装、淑女装、牛仔装、女裤、儿童服装、休闲服饰、女士内衣、针织用品、超市三层男鞋、女鞋、床上用品、羊绒、羊毛、超市四层美食广场、图书音像、体育服饰、体育器材、健身器材、家电广场、超市发展商呼和浩特市华联（集团）有限责任公司呼伦贝尔市联华房地产开发有限责任公司商业管理呼伦贝尔华联商厦有限公司建筑设计中国建筑设计研究院售楼地址海拉尔区成吉思汗广场西侧销售热8279999华联商厦一层价格表 单位：元/区域开盘价格现价格商铺980012000精品屋980012000华联商厦二层价格表 单位：元/区域开盘价格现价格商铺8700900080008200精品屋80008200沿街底铺价格 单位：元/区域编号开盘价格现价格a区a-41600016800a-71680017600b区b-1b-61480015800b-9b-151300015000c区c2-765007200d区d-5 d-956007200e区e1-168007200e1-656007200e1-7 e1-91280014800注：开盘时间为2006年8月。点评：1、较低的总价是该项目的主要优势，众多置业者都是由于低总价而下单；2、该项目采用的“返购”营销策略存在一定的不确定性；3、项目位于河东板块，区域以生活居住功能为主，商业氛围淡薄，后续能否经营成功具有一定风险性；4、项目出售经营面积3，不能办理单个铺位产权，容易引起日后产权纠纷；5、过小铺位面积划分，一次性付款销售方式，开发商目的仅在于快速回笼资金，对后续经营未作充分准备。6、海拉尔商业步行街项目海拉尔区建设步行商业街进度已通过发改委审核备案，拆迁尚未完成，预计07年7、8月份开盘，2008年10月至元旦开业项目总投资9600万元经济指标总建筑面积59945，其中住宅16500，商业用房34880，地下停车场及仓储库8565。规划业态布局负一层6000大型超市一层珠宝、服装、箱包二、三层男女服装、床上用品等四层引进国美、苏宁电器五层餐饮、娱乐开发商呼伦贝尔华汇置业有限公司联系电13561076588评：1、该项目与本案较近，将成为主要竞争项目之一；2、该项目虽尚未完成拆迁，但据规划局负责人介绍，相关手续已办妥，所以本案开发建设必须与其抢夺时间优势；3、该项目规划的体量是目前海拉尔区商业项目中最大的，针对区域消费人群和能力的有限性，其具有相当大的体量风险。总结：1、三角地商圈商业物业集中，体量较大，商业定位以中端档次为主；2、商业物业功能单一，综合性物业较少；3、区域商业正处于快速发展阶段，新兴商业不断崛起，老牌商业凭借知名度占据市场较大份额，竞争日趋激烈；4、近期内，新增商业体量过大，将对供求平衡造成一定的冲击；5、商业经营户中浙商占据较大比重，并且得到当地市场的认可；6、消费群体主要为城区居民，随着生活水平提升，旗县居民的消费能力逐渐提高，客观上促进区域商业的蓬勃发展；7、区域内的商业业态主要以男女服装为主，裤业、箱包、鞋类、童装等商品的比重逐渐增加，珠宝、化妆品、时尚饰品、工艺品等业态丰富了区域商圈的产品结构；8、投资客和经营户对商业物业的价格最为关注，相应地对物业地段、发展前景、回报率等因素不够重视，而且随众心理极强，不够理性，有待进一步提升。第三部分：项目分析1、项目优势分析 区位优势：项目位于桥头街和草市路的交汇处，三角地核心商圈，区域内商场云集，商业氛围浓厚，人流量密集，濒临中央桥，交通便利。 规模优势：项目总体规模相对较大，具有规模优势，有利于形成规模效应。 规划优势：项目尚处于规划设计阶段，可塑性较强，可整合各种资源为项目开发成功奠定良好的基础。 地块性质优势：项目地块已完成七通一平，待方案确定可以快速启动，抢占时间优势。2、项目劣势分析 体量较大：城区人口少，购买力有限，增强了项目的销售难度3、项目机会分析 发展潜力：海拉尔区的经济发展较快，商业消费未来增长的潜力较大 政府支持：项目作为当地政府招商引资项目，得到政府相关部门的鼎立支持，有利于项目的成功开发。 消费机会：当地消费者的消费能力较强，而消费观念及模式有待更新，为项目提供了良好的发展空间。4、项目威胁分析 商业供应量过大：三角地商圈2006年新增商业开发面积约为30万，供应量过大，区域商业超大容量为本案的去化造成巨大压力 竞争威胁：位于项目西南侧的海拉尔商业步行街项目已通过审批，即将启动，将分流部分目标客户第二篇章 市场定位与规划建议第一部分：市场定位1、项目主题定位1.1 定位目的通过准确而符合市场需求的定位，赋予项目灵魂，体现特色，增强竞争力，指引项目的发展方向，促使后续工作的顺利开展，增强投资者和经营者的信心。1.2 定位建议海城商业正处于日趋饱和的阶段，特别是三角地商圈，商业体量激增，各商业项目竞争日益激烈，同质化趋向日益严重，我们在实地市调过程中详细感受到必须跳出以往用“产品导向”的角度来进行市场定位，而应该深入当地消费群体，从消费需求的角度来看产品，确定本项目的整体市场定位，只有赢得消费者的心智，才能促使业主取得真正的成功，而业主的趁工恰恰是本项目核心竞争力的体现，是本项目价值的提升的有效保障。通过对海城商业地产的详细分析和对本项目优劣势的深入剖析，结合当地消费群体的消费需求和消费心理，我们建议将本项目定位为：主题性的商场，直接瞄准特定消费群体的核心消费需求进行整体业态划分、营销推广，跳出海城商业同质化竞争，形成独特鲜明的品牌形象，从而取得市场主导地位。1.3定位诠释：一、主题性商场的概念：所谓主题性商场是指从特定消费群体或者特定消费需求出发，以经营某一大类商品为主，并且具备有丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态。主题性商场模式与其它商业模式相比，主要在于目标客户群以及满足需求上的区别。它不局限于某个行业，在商品种类上不具备占绝对优势的市场平台，但它的目标客户群却是一定的，或是某一文化层次、或是某一性别、或是某一经济群体等等。对于这些群体来说，主题商场能够尽可能的满足他们的异质化需求和个性化心理诉求，针对性强，在市场竞争日益竟列的今天，主题性商场越来越显示出其强大的市场竞争力，正成为未来大型商业发展的主流。主题商场成功案例参考：深圳女人世界、男人世界、儿童世界、免税珠宝世界、顺电家居广场、华强电脑世界，广州的南方名酒交易中心、美居中心等二、定位主题性商场的作用与价值：通过将本项目定位为主题性商场，有利于明确其功能特色，使项目整体规划布局更符合市场需求，具首创性和独特性，同时赋予它作为购物公园，可形成多种业态并存的商业物业，在综合素质上全面提升，引领海拉尔商业发展方向，通过此定位体现出项目的主题特色，强化差异性优势，吸引更广泛的投资层面，从而在较大程度上增强项目去化能力。1.4主题建议通过对海城消费群体的分析与商业业态的分析，我们可以明显看出女性服装在海城商业中占33.1%，处于消费需求主导地位，但是海城却没有以女性服装为主题消费的场所，女性服装依旧只是作为商场的组成部分，雷同而又混杂的业态分布使得海城的商业项目缺乏自身显著特色，所以我们建议可以抓住这是市场先机，从女性消费群的需求出发，定位“女人天地”，以女性服装为主体业态，打造出极富女性色彩的主题性商业场所。为了提升项目的可行性，我们建议将四、五楼剥离开来，进行整体销售，配合女人天地，引进日常生活性业态，比如：大型超市、餐饮娱乐等，不但有利于迅速回收项目成本，而且还可以提升项目的整体商业氛围，促进经营。通过对主题的确定，我们再从明确清晰、富有特色的主题出发进行业态划分，以下是以“女人天地”为主题进行的整体业态划分：楼层楼层定位楼层经营业态建议一层商铺时尚流行馆时尚女装、休闲女装、个性服饰、流行皮件、时尚女性服装饰品等女性服装业态二层商铺青春淑女馆针对青春少女消费群体，以经营青春、靓丽的女性服装为主三层商铺品牌馆针对都市白领消费群体，以经营精致、典雅的女性中高挡品牌服装为主四、五层商铺超市建议引进具有品牌影响力的大型超市3、铺位面积划分建议铺位面积划分作为商业项目的主要关键因素之一，对项目前期销售和后续经营管理具有重要意义，是考量商铺价值的重要评判标准，根据区域市场现有铺位的面积范围，结合项目定位,提供以下铺位面积划分建议。商铺形态面积建议开间进深层高沿街底铺60-806-9m10 m3m商场内铺20-304 m7 m3 m4、目标客户群定位目标客户群定位客户含盖群体定位依据经营性客户群体个体商户、私营企业、品牌代理商该类客户主要用于自主经营，是本案的重要目标客群，商业经验丰富，消费心态上为得旺铺不惜一掷千金。其多为选购一层底铺，购铺预