2008年7月达州房地产市场调研报告.doc

2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789达州房地产市场调查报告合富锦绣（重庆） 地产顾问有限公司2008年7月21日第一部分 达州简介达州地处川渝鄂陕四省市结合部，是重庆、成都、武汉、西安四大名城交汇辐射的中心地带，素有“川东明珠”之美誉。幅员面积1.66万平方公里，总人口646万。达州资源富集，交通便捷，旅游文化丰富，发展势头良好，开发潜力巨大，是四川省的人口大市、农业大市、工业重镇，是秦巴地区交通枢纽、商贸物流和文化旅游中心，特色农产品生产加工基地，冶金建材基地、中国西部天然气能源化工基地。以达州为地理中心形成了广安、南充、巴中、汉中、安康、十堰、万州、涪陵9个市（区）在内的秦巴经济发展圈是革命老区，国家实施西部大开发战略的重点地区，位于该地区中心的达州市当然地承担起了带动和辐射周边地区城市的重任，具备成为川渝鄂陕结合部中心大城市基本条件。达州市已被四川省作为全省重点发展的十大城市之一，随着达州天然气被探明，大规模能源的开发和利用，达州城市规划和建设已顺势走上了跨越式发展的快车道。为适应城市化进程不断加快的新形势，去年我市及时修编了城市总体规划，城市性质确定为：“中国西部天然气能源化工基地，秦巴地区交通枢纽和物流中心，川渝鄂陕结合部区域性中心特大城市”；远景规划控制面积884平方公里，城市空间布局以州河为轴心，形成“一城五片”的结构形态。到2010年，中心城区建成区面积为60平方公里，人口80万人；到2020年，中心城区建成区面积为189平方公里，人口约180万人。城市空间布局：发展建设老城组团、西外组团、北外组团、南外组团“四大组团”。同时，加快罗江、河市、复兴、蒲家、双龙等卫星城镇建设。根据“老城重在疏解整容，西外、南外、北外三大版快加快建设拓展，罗江、复兴、河市、蒲家、双龙等城市组群提速发展”的城市发展方向，全面实施西、南、北三向空间拓展战略。即向北支持通川区加快北外新区开发建设，向南支持达县积极推进天然气能源化工产业区建设，向西着力加快西外经济开发区建设。市委、市政府按照“规划先导、构建框架，组团开发、市区（县）联动，市场运作、分步实施，完善功能、突出特色”的思路和“高起点规划，高标准设计、高质量建设、高效能管理”的方针，全面打造大城市，高起点规划四川省特大城市。城市发展将以西城为城市中心，以南城和老城为城市副中心，沿州河发展轴展开，形成“一城五片”的功能分区。重点建设全市城市干道、区域干线及县际公路网络，形成“三纵四横两环”格局，加速建设达州城市环线是重中之重,将有效构建达州作为大城市的基本骨架。第二部分 宏观经济状况城市经济发展状况2007年全市生产总值510.41亿元，增长14.5%。地方财政一般预算收入15.8亿元，增长38.1%。规模以上工业增加值135.02亿元，增长34.2%。全社会固定资产投资306.6亿元，增长35.6%。社会消费品零售总额175.21亿元，增长17.8%。工业上，以能源、化工、冶金、纺织、医药、建材为主体的工业体系基本形成。随着达州天然气被探明，大规模能源的开发和利用，达州城市规划和建设已顺势走上了跨越式发展的快车道。下面是一些反映达州经济发展的数据。如图：合富观点：从上面这些数据我们可以看到，达州建设由于受到本市天然气资源的发现步入了一个快速发展的通道里面，整个城市在居民收入以及消费能力上都有了突飞猛进的提升。潜在的房地产购买力已经逐渐在形成并逐步释放。因此在整个国家房地产市场行情不太好的情况下，达州本地楼盘在销售上也要较周边城市略好一些。房地产发展状况近两年来达州房地产市场有了突飞猛进的发展，房地产交易价格一路攀升。由2005年的1200-1500元到2008年的3000元左右的均价，整个城市房价也感受到了达州城市大发展带来的利益。下面是近几年的房地产开发投资的一些数据，如图：合富观点：根据市中心城区住房及人口状况调查，2007年末，市中心城区实有房屋建筑面积为1898.57万平方米，其中住宅面积1304.00万平方米，私有住宅面积915.81万平方米，成套住宅套数13.09万套。市中心城区居住人口为54.24万人，18.10万户，人均居住面积为24.04平方米。目前整个达州县城房地产开发才刚刚起步，老城区90%房屋在房龄上超过10年，因此结合上面的这些数据我们可以得出这样一个结论，达州市目前驱使人群购房的主要因素是城市居民想改善现有居住环境。加之达州在经济上的跨越式发展，给达州房地产开发带来了前所未有的机遇，开发投资增长迅速。第三部分：市场政策1、关于印发节能减排综合性工作方案的通知注解：国务院于2007年6月3日发布关于印发节能减排综合性工作方案的通知。该通知提出，要对新建建筑实施建筑能效专项测评，节能不达标的不得办理开工和竣工验收备案手续，不准销售使用。新标准的实施将使目前节约30%的标准提升至65%，节能标准的提高将对住宅的居住品质、交房标准以及销售价格等有极大的提升，但同时也会加大住宅的建筑成本投入。2、关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知注解：今年对于土地市场的“深层次”管理，财税手段的多次使用无疑是划时代的。如自2007年1月1日起，土地出让收支纳入地方基金预算管理并实施收支两条线管理，使得土地出让金不再是地方政府的“小金库”。与此同时，国务院关于修改中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例的决定公布，修改后的城镇土地使用税税额标准，将每平方米年税额在1988年暂行条例规定的基础上提高了2倍，征收范围也扩大到外商投资企业和外国企业。3、关于加大闲置土地处置力度的通知注解：回顾2007年，土地市场的整治，特别是加大闲置土地的清理、处置一役打得非常艰苦。经过去年“国六条”后半年多的房地产调控，闲置土地问题一度有所缓和。以致于2007年4月，国土资源部在下达2007年全国土地利用计划时，更多地强调“严格控制新增建设用地总量”。但实际情况是，全国各地的土地闲置问题依然严重。在2007年9月，国土资源部不得不下发了关于加大闲置土地处置力度的通知，要求加大对闲置土地特别是房地产开发领域土地闲置的处置力度。根据该通知的要求，各地要严格按照闲置土地处置办法和关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知等文件中有关闲置土地处置的规定，加快处置利用闲置土地。如土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收；依法可以无偿收回的，坚决无偿收回；对于违法审批而造成土地闲置的，要在今年年底前完成清退等。另外根据要求，各地要在2008年6月底之前，将闲置土地清理处置情况上报国土资源部。 而2007年10月，国土资源部再次作出指示，要求各地控制单宗土地供应规模，以增加土地供应宗数，吸引更多中小开发商参与竞争，防止部分房地产开发企业凭借其资金实力“圈占”大面积土地，形成“垄断”。同时国土资源部强调，开发商付清全部出让价款后才能领取国有建设用地使用权证书。并且，国土资源部负责人再次强调，各地要保证并优先安排用于解决城市低收入家庭住房困难的用地；对没有完成廉租房、经济适用房年度供地计划的，第四季度不得供应其他商品住宅用地；对收回的闲置土地，也要优先安排用于廉租房、经济适用房建设。上述一系列的通知要求，让今年各地闲置土地清理、处置的力度不断加大。无形之中，给那些仍在囤地的开发商带来巨大压力。随后，2007年1月25日，国税总局出台关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，拉开了土地增值税清算的序幕。上述三道“紧箍咒”不仅收紧了开发商的资金链，还收紧了政府的钱袋子，对于土地市场的健康发展不言而喻。4、房贷新政:央行收紧房贷的信贷管理通知注解：对于房地产金融市场而言，影响最大的政策莫过于央行收紧房贷的信贷管理通知，新政要求，已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。此外，要求各商业银行严格规范房地产开发贷款管理，对项目资本金比例达不到35%或未取得相关证件的项目不得发放贷款，对囤地、囤房的企业不得发放贷款；严格规范土地储备贷款管理，不得向房企发放专门用于缴交土地出让金的贷款。业内人士分析，央行六次加息、第二套房首付提高、物业税试点等一系列政策是导致此轮楼市阴天的影响因素，但各地楼市境况不同，一些地区可能在观望结束和刚性需求的刺激下，于2008年再现楼市“艳阳天”。对此，易居房地产研究院的结论则是，2008年楼市基本面将与今年相仿，现有调控政策的落地执行仍是主基调，但因为周期性影响，楼市调控效果真正显现还有待时日。5、央行6次加息9次上调存款准备金率注解：由于自2004年10月以来10次加息，2007以来6次加息，对于普通消费者来说，累计增加成本开始明显。在这种情况下，两年前已经贷款的消费者，提前还款的意愿将会随着加息愈发增强。从目前央行持续对存贷款加息的情况来看，未来不排除继续加息的可能。这将给地产商和消费者的资金带来更大的压力。目前银行利息已处于高位运行，虽然后期仍会有加息可能，但加息频率会放缓，同时以提高首付标准，控制贷款条件（特别是对个人多套住房及开发商的贷款严控）等方式取代单一的加息。受加息影响的不止购房者，大批仍然没有摆脱银行依赖的房地产开发企业正在面临越来越大的还贷压力，以及信贷收紧环境下的资金紧缺。合富观点：就达州市场的特性而言，2007年至今国家实施的各项房地产调控政策中对达州市场影响最深的因该有以下几条：. 房贷新政:央行收紧房贷的信贷管理通知.关于加大闲置土地处置力度的通知.关于印发节能减排综合性工作方案的通知这三条调控政策实际上主要针对的都是房地产开发企业，目的在于快速提高市场房屋供给量从而达到抑制房价快速上涨。在针对消费环节着通过提高消费者购房首付比例，提高房贷利率等手段达到抑制投资性购房的目的。需求减少、供给加大从而实现国家对房屋价格快速上涨的调控。达州房地产发展到现在还处于起步阶段，无论是开发水品、消费心理、房屋价格都处于一个较为初级的阶段。就这样一个市场而言虽然房贷新政对达州购房者的冲击不大，但是消费者的购房心理却更多的会因为周边市场的变化而发生改变。近期出现了很大一部分客户持币观望的情况，主要原因就是因为成都市区房价波动造成的影响。第四部分：消费者分析2007年末，市中心城区实有房屋建筑面积为1898.57万平方米，其中住宅面积1304.00万平方米，私有住宅面积915.81万平方米，成套住宅套数13.09万套。市中心城区居住人口为54.24万人，18.10万户，人均居住面积为24.04平方米。下面是我们对达州市民进行的一项调查：1、已购房消费着的住房现状调查分析图表一：现有住宅性质住房性质商品房房该房私房集资房人数8683比例32%25%32%11%图表二：居住区域居住区域北外市内南外西外人数61054比例25%40%20%15%图表三：现有住宅面积面积范围50-8080-9090-120人数1663比例64%25%11%合富观点：目前达州市居民住宅性质多为商品房及私房，岁占比例为32%和32%（见图表一），调查区域为南外，北外，市内，西外，分别占调查人数的比例为20%、25%、40%、15%（见图表二），住宅面积在 50-80平方米之间的占了64%（见图表三），由此可见西外已经成为开发的主要战场南外次之。在居住区域上新城区居民较少，主要原因还是因为新城区配套缺乏、生活不便。2、消费者购房意向调查分析图表一：您打算什么时候购房？年数1-33-51-5人数8125比例32%48%20%图表二：计划购房区域和能够承受的最高单价交易综合表承受价格2000-24002400-27002700-3500总数南外2518西外35210市内2327总数712525图表三：消费者购房目的居住区域改善环境投资地段教育其他人数104425比例40%16%16%8%20%合富观点：从本次调查我们可以看到购房者对绝大部分推迟了现有购房计划，由于市场转冷大部分购房者打算持币观望一段时间。在价格接受上大部分客户对现有价格表示价格偏高，普遍能接受的价格在2400-2700左右。在购房过程中绝大部分人以改善生活为购房的主要目的。3、消费者购影响因素向调查分析图1：消费者购房影响因素表图2：消费者购房关注的主要因素表合富观点：从本次调查来看影响消费者选择楼盘的主要因素还是以价格为主，小区环境以及周边配套上都是客户重点考虑的因素。我们可以看出达州消费者对楼盘品质以及性价比非常关注，综合品质好的楼盘将成为未来达州房地产市场里最受欢迎的产品。4、消费者对住房的要求调查分析图1：顾客对建筑形式和户型的要求表户型总数一室一厅二室一厅二室二厅三室一厅别墅116以下13267-11441911层以上5329总数1129425图2：顾客对面积的要求面积范围50-8080-9090-120人数11104比例44%40%16%合富观点：由图可知，（44）%以上的消费者趋向小高层建筑形式，对户型的理想形式是二室一厅的占（4）%二室二厅和三室一厅的分别占（36）%（16）%，而且消费者逐步趋向与更大的住宅面积，特别是以80-120平方米的为主。5、消费者对媒体接触习惯调查分析图1：购房信息来源途径图途径报纸电视户外亲友其他人数721051比例28%8%40%20%4%合富观点：见图可知，消费者购房的主要来源于报纸、户外、亲友介绍等途径 ，这也与区县市场的传媒特点相符合，购房人群多以工薪阶层为主，日常获取信息的途径较为单一。因此我们在投放广告的时候因该注意这些特点有针对性的投放。第五部分：竞争楼盘分析片区规划：楼盘分析：区域：西外通锦国际新城一期b区销售时间：2006-12-31销售价格：2800均价项目地址：达州市西外新区金龙大道 总套数： 1086套总面积： 144411.32可售总套数： 1082套可售总面积： 144092.93已售总套数： 724套已售总面积： 93743.48当前可售套数： 358套当前可售面积： 50349.46天悦名居：销售时间：2007-11-2销售价格：2700均价项目地址：通川区西外南北干道南延线东侧 总套数： 448套总面积： 61718.32可售总套数： 448套可售总面积： 61718.32已售总套数： 100套已售总面积： 10819.12当前可售套数： 348套当前可售面积： 50899.2翰墨苑销售时间：2007-11-15销售价格：2700均价项目地址：达州市通川区西外白塔路 总套数： 241套总面积： 32224.32可售总套数： 241套可售总面积： 32224.32已售总套数： 214套已售总面积： 26386.83当前可售套数： 27套当前可售面积： 5837.49天和苑销售时间：2007-2-9项目地址：通川西外镇四合头总套数： 244套总面积： 20164.20可售总套数： 229套可售总面积： 18019.57已售总套数： 111套已售总面积： 10246.26当前可售套数： 118套当前可售面积： 7773.311罗浮知天下销售时间：2007-4-11销售价格：2850均价项目地址：通川区西外新东西干道东段南侧 总套数： 386套总面积： 55241.19可售总套数： 386套可售总面积： 55241.19已售总套数： 365套已售总面积： 44802.40当前可售套数： 21套当前可售面积： 10438.79盛世宏升华泰花园销售时间：2007-3-6项目地址：通川西外镇蒲家嘴风火湾 总套数： 411套总面积： 47097.95可售总套数： 401套可售总面积： 45982.77已售总套数： 387套已售总面积： 42085.97当前可售套数： 14套当前可售面积： 3896.801书香雅筑4#8#楼销售时间：2007-10-15销售价格：2800均价项目地址：通川西外新达一中侧 总套数： 204套总面积： 16404.39可售总套数： 204套可售总面积： 16404.39已售总套数： 155套已售总面积： 14069.42当前可售套数 49套当前可售面积： 2334.971迎宾园销售时间：2008-1-16项目地址：通川区西外塔石路88号 总套数： 195套总面积： 23271.26可售总套数： 195套可售总面积： 23271.26已售总套数： 174套已售总面积： 18043.50当前可售套数： 21套当前可售面积： 5227.76宏宇花园（二期）销售时间：2007-2-15项目地址：达州市西外新凤凰大道 总套数： 371套总面积： 70155.86可售总套数： 371套可售总面积： 70155.86已售总套数： 259套已售总面积： 34702.85当前可售套数： 112套当前可售面积： 35453.01区域：老城区滨江名都城销售时间：2007-12-16销售价格：3200均价项目地址：达州市通川中心广场步行街 总套数： 501套总面积：69804.80可售总套数： 480套可售总面积：65158.15已售总套数： 87套已售总面积：7992.70当前可售套数 393套当前可售面积：57165.45滨江风景销售时间：2008-1-23项目地址：通川张家湾健民路115号 总套数： 811套总面积： 93328.77可售总套数： 811套可售总面积： 93328.77已售总套数： 603套已售总面积： 68656.19当前可售套数： 208套当前可售面积： 24672.59恒阳骊都销售时间：2006-12-8销售价格：电梯2600均价 多层2900均价项目地址：通川区阳平90号 总套数： 599套总面积： 75963.87可售总套数： 599套可售总面积： 75963.87已售总套数： 415套已售总面积： 45979.35当前可售套数： 184套当前可售面积： 29984.52丽水翠苑销售时间：2007-7-10项目地址：通川区东城胡家坝社区东巷100号 总套数： 356套总面积： 31542.23可售总套数： 230套可售总面积： 21036.11已售总套数： 179套已售总面积： 18990.95当前可售套数： 51套当前可售面积： 2045.16丽江明珠销售时间：2007-8-20项目地址：通川区黄马湾66号 总套数： 1129套总面积： 141938.81可售总套数： 1064套可售总面积： 136144.35已售总套数： 574套已售总面积： 58783.05当前可售套数： 490套当前可售面积： 77361.3“丽江明珠”位于州河上游素有“城市氧吧”之称的达州通川野茅溪片区，小区总占地近90亩，建筑面积近20万。总投资1.78亿，规划户数约为1448户，绿化达41.75%。该小区主要由9幢12-30层高层和6幢多层建筑组成。整个项目分两期开发建成，现在正建设的是一期工程，廖项目建成后是达州市老城区规模较大的一个临河建筑群。“丽江明珠”整个建筑设计由重庆市得森建筑（甲级）设计研究院具有多年国内外设计经验的罗宁博士亲手设计。该小区的规划设计坚持以人为本、善待自然，崇导向性；围而不合，散而不乱的组团式布局；“一中心、一轴线、一绿带”的环境、景观设计；人车分流，方便快捷的交通；充分考虑日照、通风、采光的户型结构. 泰达户地产千万巨资打造近2万的园林景观，使得热爱绿色的人们更加有福了。“丽江明珠”的绿化设计，不但做到了户户有景观，使得热爱绿色的人们更加有福了。“丽江明珠”的绿化设计，不但做到了户户有景要赏的特点，而且精心的园林设计大师为了整个小区更有生气，在单元入口处设计了入户水渠和动态景观亭。“丽江明珠”小区地型有一定的地型高差，设计师利用这一优势使整个小区的林园绿化具有立体感。 “丽江明珠”小区设有游泳池、背景音乐广场和健身休闲广场、儿童游乐场、羽毛球场、独具特色的生态停车场、时刻监控的电子摄像防盗系统伴以专业物管中心等各类完善的配套设施，并由取得国家资质的专业化物管公司全方位服务，其人性化的呵护和全天的保安、保洁服务，让每一位“丽江明珠”的业主尽享安全、舒心、悠闲自然的居家生活。 选择“丽江明珠”就是选择自然，选择健康，选择珍稀，选择增值。连绵不绝的凤凰山叠翠峰峦，100年只有依然悠闲远观；一望无际的达州秀美风光，100年不变的山城俊美，100年不变的首度风景，烙下您一生的荣耀。凤栖苑销售时间：2007-7-16项目地址：通川东城南岳村一组二岩坡 总套数： 414套总面积： 36543.80可售总套数： 338套可售总面积： 30304.41已售总套数： 288套已售总面积： 27657.63当前可售套数： 50套当前可售面积： 2646.779合富观点：各楼盘月均销售：楼盘名销售时间月均销售楼盘名销售时间月均销售通锦国际新城2006-12-31约36套/月宏宇花园2007-2-15约15套/月天悦名居2007-11-2约13套/月滨江名都城2007-12-16约10套/月翰墨苑2007-11-15约26套/月滨江风景2008-1-23约100套/月天和苑2007-2-9约6套/月恒阳骊都2006-12-8约21套/月罗浮知天下2007-4-11约24套/月丽水翠苑2007-7-10约15套/月盛世宏升华泰花园2007-3-6约24套/月丽江明珠2007-8-20约52套/月书香雅筑2007-10-15约17套/月凤栖苑2007-7-16约24套/月迎宾园2008-1-16约29套/月单就现有数据来看，从各楼盘2007年以来的月均销售量来看，达州房地产销售速度上个楼盘基本维持在25套左右的销售数度。部分高品质楼盘如滨江风景、丽江明珠在销售上表现出较好的销售势头，这也与达州目前的城市现状及人民目前住房状况相符合。总体而言进入2008年以来，达州市房地产销售较2007年有了较为明显的回落，周边大型城市房价下调以及国家宏观调控政策对达州市房地产销售的影响巨大。目前达州市个区域楼盘在销售价格上维持在均价2800左右，西外片区均价2800元/平方，通川城区中心位置3000元/平方米；虽然目前达州市还未出现大面积的楼盘价格下跌，但是在国家宏观调控的进一步影响下部分楼盘已经出现加大折扣力度，赠送礼品的变相降价行为。2000年以来，达州房地产走过了近10年的开发历程，2000年至2005年共修建商品房606万方，2006年全年修建168万方，2007年修建260万方。整个达州房地产进入了开速增长的通道。就目前市场状况而言，楼市放量已经表现出供大于求的局面，一边是加大投入快速开发加大放量，另一面却是消费者的持币观望，在这样的情况下市场行情表现出了向下的趋势。面对宏观调控的新形势，2007年以来，达州房地产业仍保持了良好发展态势，但也出现了一些新情况和新问题。 一、发展亮点（一）房地产开发投资快速增长，投资总量已居全省第三位2000年以来，达州房地产投资年均增长率53.8%，呈现出快速增长的良好发展态势。2007年达州房地产开发投资39.54亿元，比上年增长74.6，投资总量在全省各市州中跃居第三。今年一季度，全市房地产开发投资8.39亿元，居全省第五位，同比增长41.4%，居全省第九位，仍保持较快发展势头。（二）商品房销售持续旺盛2007年商品房销售面积较2000年扩大了10.85倍。但由于2007年国家出台多项宏观调控政策和措施后，对居民购房的心理预期产生了较大影响，居民持币观望，致使商品房销售受阻，全市商品房销售面积206.61万平方米，比上年下降1.0，今年一季度，全市商品房销售面积20.57万平方米，同比下降38.3%。从销售额看， 2007年商品房销售额32.56亿元，为2000年的21.82倍。今年一季度销售额3.71亿元，同比下降18.4%（三）商品房供应量不断扩大，商品房空置面积下降较快1、商品房竣工面积持续扩大。近年来，达州市商品房竣工面积持续扩大，从2000年的17.7万平方米，迅速增加到2007年末的139.09万平方米，增长了6.86倍，年均增长34.2%。2001年商品房竣工面积的增速为97.2，从2002年开始，除2004年、2007年较上年有所下降外，其余年份增速均保持在20以上，尤其是2003年的增速高达1.42倍。今年一季度商品房竣工面积16.27万平方米，同比增长1.1倍。2、商品房空置面积下降。20012007年达州市的商品房空置面积除2001年、2003年、2005年较上年增长外，其余年份均呈逐年下降的态势，尤其是到2006年末全市商品房空置面积为16.9万平方米，较上年下降了26.6。2007年末达到14.08万平方米，较2006年又下降了16.5。今年商品房空置面积较2007年底略有回升，3月末，达到 14.14万平方米，同比增长3%。（四）房地产开发企业的集中度提高，实力明显增强2007年末，全市房地产开发企业共有124家，比上年增加9家，比2000年增加了94家，其中一、二级企业由2000年的1家发展到2007年的28家，其完成的投资额为19.35亿元，所占比重达到49.0%。（五）房地产业在国民经济和社会发展中的地位和作用日益突出1、房地产业已成为全市新的经济增长点。2007年，达州房地产开发投资拉动全市全部固定资产投资增长7.4个百分点，拉动gdp增长1.1个百分点。2、房地产业的发展对于改善人居环境和城市功能发挥了重要作用。达州城镇居民人均住房建筑面已达到27.8平方米。3、房地产开发投资占全社会投资的比重大幅提高，拉动作用日益增强。从2000年到2007年，达州房地产开发投资比全社会固定资产年均增速快22.8个百分点，占全社会固定资产投资的比重由2000年的4.9上升到2007年的12.9，在城镇投资中的比重更高，2007年达到18.0%。二、突出矛盾以上数据表明，达州房地产市场总的发展形势良好，但也存在着一些值得注意和不容忽视的问题，主要表现在房价持续上涨且涨幅较高和商品房供应结构性矛盾还比较突出两个方面，影响和制约着房地产市场的进一步健康发展。（一）商品房价格持续上涨，住宅价格涨幅较高1、商品房销售均价近年来呈节节攀升之势。从2001年到2007年，除了2002年较2001年下降13外，其他年份都是呈上涨态势，尤其是2005年到2007年的环比增速都保持在两位数，2001年上涨了1.1，涨幅最高的年份是2005年达到29.6，2006年房价涨幅有所回落，2006年为11.9，比上年回落17.7个百分点。进入2007年以来，虽然国家出台了一系列的宏观调控政策和措施，商品房价格的增幅仍然保持了较高的增长势头，至12月末，商品房平均销售价格同比增长17.0%，房价增速太大，给购房者很大压力。2、达州市商品住宅销售价格基本延续去年的趋势继续上涨，全市住宅价格一路高涨，且呈愈涨愈烈之势，2007年，全市住宅销售价格增幅高达26.5%。在全市7个县市区当中，除了达县的商品住宅销售平均价格与上年持平外，其余县市区都有不同程度的增长，尤其是大竹县和通川区，其商品住宅销售平均价格较上年分别上涨了1.42倍和61.8。究其原因，主要是土地价格上升较快，全市本年土地购置面积较上年仅长4.7%，而本年土地成交额就较上年增长了72.6，从成交土地均价来看，每平方米的单价同比增长了65.1。土地价格的大幅度增长成为房价涨幅过大的主要原因之一，其它如钢材、水泥等主要建材价格上涨，节能和环保新产品的大量运用，人员素质提高职工工资增加，小区环境改善楼盘档次提升，房地产企业高垄断利润、开发商捂盘惜售等都是房价持续上涨的主要推动因素。（二）住房供应结构不尽合理，结构性矛盾还比较突出全市通过加大经济适用房和廉租房建设投入力度，商品房供应结构不合理状况有所改观，但由于长期积累的矛盾，目前商品房供应结构性矛盾还比较突出，短时间内还难以得到根本解决。结构性矛盾主要体现在90平方米及以下商品房所占比重仍然较低。从期房销售面积来看，全年住宅期房销售面积达157.14万平方米，而90平方米及以下住宅期房销售面积仅21.67万平方米，占全部住宅期房销售面积的13.8%；从施工面积和新开工面积来看，全市90平方米及以下商品房施工面积107.38万平方米，占全部住宅施工面积的19.4%，其中新开工面积42.26万平方米，占住宅新开工面积的比重仅为21.8%。三、趋势判断根据全市房地产市场发展的情况和趋势，2008年达州市房地产业仍将继续处在调整期运行。经过调整和发展，达州的房地产业发展将更加成熟、更趋理性，将继续保持稳定快速增长态势。一是国民经济的高位运行，将继续推动房地产的快速发展。二是房地产业的快速发展，已成为全市经济新的增长点，尤其是房地产业已成为各级政府财税收入重要来源和渠道，将受到各级政府的特别关注和成为扶持的目标。三是经过宏观调控的洗礼，房地产企业的市场竞争意识、市场的适应能力、竞争能力以及经济实力有了很大的提高，后发优势正在逐步体现。四是达州正打造“一枢纽、两中心、三基地”，努力建成秦巴地区经济文化强市和规划建设特大城市，居民购房需求旺盛，房地产仍有很大的发展空间。2007年末全市个人住房贷款余额16.88亿元，比上年末净增5.96亿元，居民贷款的绝大部分用来购房；再从目前居民的居住条件来看，全市居民人均拥有的住房建筑面积和使用面积离小康目标和现代化目标仍有一定差距，对住房仍将保持较旺的需求。五是达州的房价仍将趋于上升区间，但涨幅可能会有所回落。 为了促进达州房地产市场的健康发展，我们认为：第一，有关部门要认真制定和抓紧实施住房建设规划制度，进一步完善房地产开发土地供应办法，合理控制城镇房屋拆迁规模和进度，将调整住房供应结构、稳定住房价格的各项任务落到实处，促进房地产市场又好又快发展。第二，各房地产开发企业应抓住当前宏观调控的有利发展机遇，进一步苦练内功，在提高质量、强化服务、降低成本、提升品牌形象等多方面下大力气，做大做强企业，千万不要因当前较好的发展形势而忽视企业内在素质的提升。第三，要千方百计采取措施稳定房价，建立健全房地产市场信息发布制度，提高市场透明度，规范房地产市场秩序，正确引导居民理性消费，改善心理预期是至关重要的。第四，对房地产市场信息的宣传报道要客观、公正。关于达州市房地产市场现状及态与分析一、房地产市场供需状况（一）房产市场供大于求。一是商品房供应量较大。2006年商品房施工面积510万平方米，比上年增长4.7%；商品房竣工面积168.5万平方米，比上年增长40.5%。去年，商品房施工面积达到670.7万平方米，比上年增长24.5%；商品房竣工面积141.20万平方米，同比下降16.1%。二是商品住房销售量明显下降。去年一季度以来，一些楼盘几乎有三分之一没有脱手，全市全年销售商品房206.61万平方米，同比下降2.2%。三是商品房空置率较高。2006年商品房空置面积16.85万平方米、2007年商品房空置面积14.08万平方米；四是房型购买比差大。实用型住宅仍是消费者的首选，90130平方米占70%以上。 （二）房产价格有所回落。20052007年上半年房价持续攀升，去年下半年至今受大环境影响及市民购买力的大幅下降，房价开始回落。因地段价位不一，目前，一般价位约2000元/平方米，最高价约30003400元/平方米。（三）二手房交易走势不佳。去年以前，因大型工程项目建设、农村人口向城镇转移、旧城改造、政府机关迁移等原因，加之新建商品房价格日益趋高，致使二手房市场得到迅速发展，房价逐年升高。目前，受新建商品房价影响和购买者的观望，卖势看差。（四）房地产商筹资能力增强。目前，我市房地产开发商对金融企业的依赖程度较往年有所减小，自筹资金已成为房地产开发的主要资金来源，基本上占总量的63.5%。（五）非住宅商业房逐步回落。随着商贸流通市场的日益完善、饱和，商业经营性用房、库房、车库等房地产市场有所趋冷。二、房产市场存在的问题（一）开发企业竞争力不强。目前，达州市房地产开发企业单位平均开发总量偏小，融资水平仍然较低，有的开发项目靠预售款和个人按揭贷款来推进，加之缺乏高素质管理人才，致使多数房地产开发企业竞争能力不强。截至去年，达州市共有119个房地产开发企业，其中，一级资质3个，二级资质25个，三级资质76个，四级和暂定资质15个。（二）投资比例不均衡。近年来，虽然我市房地产行业呈现出强劲的发展势头，投资总量也逐年大幅度增长，但在投资结构上存有失衡现象。20052006年，全市住宅投资28.06亿元，占总投资的66.4 %；办公楼及商业用房投资8.44亿元，占总投资的19.9 %；经济适用房投资0.2亿元, 仅占总投资的0.5 %。（三）物业管理滞后。过去，达州市住宅小区开发大多是开放式、松散型模式，没有物业管理；目前仍配套设施不健全、管理不规范的问题比较突出。 （四）住宅区内商铺空置较多。除较为繁华的黄金地段外，很多住宅区内的商铺尤其是西外新区近80 %的商铺难以销售或出租，即便是出租出去的商铺也主要是小型的食杂店、维修收购点，租金收益效果不佳。 （五）政府投入偏少。一是土地供应投入不足，大多未经整理，按现状供地。二是经济适用房、廉租住房建设投入不足。2005年以来，全市经济适用房竣工面积12932平方米，仅占商品住宅竣工面积的4.8%。三是水、电、气等配套设施投入不足。 （六）涉房纠纷增多。据初步统计，2006年以来，全市共受理征地拆迁、不按期交房、一房多卖、不按时按质安装水电气等房地产开发方面的问题927批3075人次，并呈现出逐年增加的趋势。三、房产价格涨幅原因目前，达州房价虽有回落，但与市民实际消费水平和购买力相比，仍然偏高。其原因有七：（一）经济持续增长。2006年、2007年，我市经济社会发展较快，地区生产总值增长速度分别达到12.8%、14.5%，金融机构储蓄存款余额增长速度分别达到16.0%、11.1%，城镇居民人均可支配收入增长率保持在10.2%、18.7%；城镇居民人均消费性支出2006、2007年分别比上年增加7.2%、15.9%，经济快速发展带动了房价上涨。（二）城市人口增长。随着城市化进程加快，外来流动人口增加，居民对住房的需求也日益增加，导致我市整体房价的上涨。20052007年，全市城镇人口每年比上年增加9万多人。其中，2007年全市城镇人口163.74万人，达州中心城市（含达县南城）常住人口52万人，流动人口21万人。（三）建筑成本增加。1建材上涨。近年来，钢材价格居高不下，水泥、沙石等价格不断上涨，加上使用价格较高的新型材料，一定程度推动了房地产价格的上涨。地价上涨。土地使用权的“招、拍、挂”，加之地上附着物拆迁量大、流动资金利息上扬，致使土地价格一路走高，导致房产价格不断上涨。2001年以来，商品房开发用地每亩上涨了90余万元。收费过多。目前，房地产开发企业承担的税收11项、规费21项，占到房价的20%左右。部分税费如城市建设配套费、多高层房设计费提高等。审批环节过多。房地产开发从立项、规划、征地到开工一般要经过多道审批手续，延长了建设周期，加大了开发成本。资金成本增大。国家紧缩信贷“阀门”，银行贷款难度大，大多数企业在民间融资，利息高低不等，月利息多则10%，少则2%，增加了资金成本。配套设施的投入增大。住房周边“三通一平”及水、电、气安装的成本支出也比以往有了较大增加。容积率减少。近年来，新建小区的绿化占地一般控制在3040%左右，与过去相比容积率下降，造成建设成本上升。8建造品质提升。房屋建筑质量、技术标准提高，新建小区配套设施日益齐全，建设成本相对增加。8广告策划成本加大。市场竞争和成品房积压，开发商不得不反复加大广告宣传力度。此外，人力、管理及成品房积压造成的资金利息等成本也不断提高。（四）城市环境改善。随着城市面貌、城市综合实力、城市生态环境的较大改善，住房周边公益设施的不断完善，吸引了大量的外地人购房，间接地拉高了房价。（五）房型结构改变。2000年前建成的住宅，主要是低档 “温饱型”住宅，功能不全，设计陈旧，环境不佳。由于居民审美理念的改变和收入的增加，要求通过二次置业，改变房型结构、改善居住条件的愿望日益迫切，刺激了房价上涨。（六）银行按揭消费的拉动。随着消费理念的转变，居民按揭贷款购房集聚增加，从而拉动了房价的走高。2005年，全市个人住房按揭贷款8.4亿元，同比增长51.1%；2006年，达到10.4亿元，同比增长23.8%；去年同比增长33.5%。（七）人为因素影响。由于房价飞涨，部分居民投资房地产，一些开发商借势炒作，加之人们“买涨不买跌”的心理，对房价上涨均产生了重要影响。四、未来三年走势未来3年，达州市房地产需求仍将旺盛，房价高位运行还将持续，但涨幅的空间不大，速度不快。今年达州城区房价一般在2000元左右，最高可达3500元/平方米、住房均价可达2200元/平方米，预计，2009年一般在2500元左右，达州中心城市最高房价可达3700元/平方米，到2010年商品住房最高价将不超过4000元/平方米。（一）从城市化进程来看，住房潜在的需求量大。到2010年，中心城区建成面积60平方公里以上、常住人口80万人以上，全市城镇化率34%以上；2020年将建成特大城市，城镇人口约180万人，城镇化率约55% 。将新增30100余万城镇人口，需要解决住房问题。同时，城市的集聚效应和随着一些大型项目的落户、开工建设，将有大量搬迁居民需要解决住房问题，扩大了对商品房的需求量。（二）从改善居住条件来看，住房潜在的需求量大。到2010年，全市将有20%的城镇家庭需要改善住房条件，按照每户增加20平方米计算，住房需求总量约为217.6万平方米。（三）从城镇居民恩格尔系数来看，住房潜在的需求量大。2006、2007年达州城镇居民恩格尔系数为41.9%、43.9%，农村居民恩格尔系数为53.5%、56.5%，根据恩格尔系数与住宅指数的关系，即恩格尔系数为50%55%，住宅支出比重一般为11.2%以上；恩格尔系数为40%50%，住宅支出占消费支出比重在12%以上，城乡镇居民购房实力增强，住房需求量增大。五、建议与对策（一）加强舆论宣传。营造住房梯度消费、合理消费理念，倡导建设小户型住房、购买二手房、租赁住房，鼓励开发建设租赁型普通商品住宅，避免盲目购买新房、好房，反对超前消费和过度消费。 （二）健全信息体系。重点监控土地、投资、价格、空置率、供求状况等指标，及时准确地向社会发布房地产信息，为企业理性投资和居民理性购房提供服务。（三）规范土地市场。制定新增住房用地计划和存量住房用地供给计划，合理有效地配置利用土地资源；供给一定数量的低价土地，定位建设中低档次普通商品房；抓好闲置土地清理和存量土地的利用，提高土地利用率；在限套型、限房价的基础上，重点发展适合城镇居民需要的中、低档普通商品房；完善政府土地储备制度，规范土地市场，打击土地投机行为，解决低价供地、无序竞争等问题。 （四）加大政府投入。加快经济适用房和廉租房建设步伐，满足中、低收入家庭的基本需求；尽量供应净土地，解决开发商与群众之间因房屋拆迁安置等问题发生纠纷；加强道路、水、电、气等基础设施