2009北京市大兴区榆垡镇居住区A组团土地一级开发项目申请报告.doc

中管网房地产频道中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 北京市大兴区榆垡镇居住区 a 组团土地一级开发 项目申请报告 报告申报单位：北京市土地整理储备中心大兴区分中心 报告编制单位：北京方恒基业工程咨询有限公司 中管网房地产频道中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 项目报告编制单位： 北京方恒基业工程咨询有限公司（证书编号：工咨甲 10120070013） 总 经 理：张德山 编制负责人：张雨廷 编 制 人：谭宏 许松 姬云飞 审 核 人: 刘敬民 中管网房地产频道中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 目目 录录 第一章第一章申报单位及项目概况申报单位及项目概况6 一、项目申报单位概况6 二、项目概况6 三、报告编制依据10 第二章第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析发展规划、产业政策和行业准入分析12 一、发展规划分析12 二、产业政策分析15 第三章第三章 资源开发及综合利用分析资源开发及综合利用分析18 一、资源开发方案18 二、资源利用方案18 三、资源节约措施19 第四章第四章 节能方案分析节能方案分析20 第五章第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析建设用地、征地拆迁及移民安置分析21 一、项目选址及用地方案21 二、土地利用合理性分析22 三、征地拆迁和移民安置规划方案23 第六章第六章环境和生态影响分析环境和生态影响分析27 一、项目建设环境27 二、环境保护28 三、地质灾害影响分析30 四、特殊环境影响分析30 第七章第七章 经济影响分析经济影响分析31 一、经济效益测算31 二、经济费用测算31 三、经济分析38 四、区域经济及宏观经济影响分析38 第八章第八章社会影响分析社会影响分析39 一、社会影响效果分析39 二、社会适应性分析39 三、社会风险及对策分析40 第九章第九章 结论及建议结论及建议42 一、结论42 二、建议42 中管网房地产频道中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 附表： 项目投资估算表 附图： 项目控规图 第一章第一章 申报单位及项目概况申报单位及项目概况 一、项目申报单位概况一、项目申报单位概况 单位名称：北京市土地整理储备中心大兴区分中心 单位地址：北京大兴区黄村镇兴政街 29 号 单位性质：全额拨款事业单位； 法人代表：朱德良 机构设置：规划综合部、土地整理部、土地储备开发部、市场交易部； 业务职能：受北京市土地整理储备中心委托承担本区范围内土地的收购、整理、储备、 一级开发及经营性用地入市公开交易的管理工作，其主要职能如下： 土地整理方面：承担土地后备资源调查、土地开发整理专项规划编制等专项技术任务； 参与本市土地开发整理年度计划编制；负责土地开发整理项目立项踏勘、可研、规划设计 及预算的初审；负责土地开发整理项目实施期间的指导、监督、检查，参与项目的竣工验 收；参与土地开发整理有关政策研究。 土地储备方面：参与土地储备开发有关政策研究；组织编制全市年度土地收购储备计 划；负责市中心为主体的储备开发实施工作；负责市中心储备土地的期间管理工作；负责 储备、一级开发、入市交易土地规划意见书申报。 开发管理方面：负责全市土地一级开发管理及一级开发招投标组织工作；编制年度土 地一级开发计划；参与土地一级开发管理有关政策研究；负责储备开发土地验收工作。 市场交易方面：负责市土地交易市场招标拍卖挂牌业务咨询、业务组织及后期协调工 作；参与土地市场交易有关政策研究。 二、项目概况二、项目概况 1项目名称：北京市大兴区榆垡镇居住区 a 组团土地一级开发项目 2项目建设背景： 大兴区地处北京市南郊，永定河冲积平原上，总面积 1039.12 平方公里，总人口 75.3 万人。大兴区东与通县相连，南与河北省廊坊市、固安县等相通，西隔永定河与房山区相 望，北接丰台、朝阳二区。 经过十几年的建设，大兴区基础设施已比较完善，尤其是北京经济技术开发区达到了 高标准的“七通” 。伴随北京市政府近年来对南城的政策引导和投资力度的加大，南六环、 南五环东西贯穿该地区，使这些区域的基础设施更趋完善，具有了系统的供电、供水、供 暖、供气网络和雨污水排放管线，交通四通八达，电讯设施十分齐全。 榆垡镇位于北京市最南端，隔永定河与河北省交界，处于北京“两轴两带多中心” 发展格局中的“西部生态带”范畴，是多中心中的重要一点，距北京市区 35 公里，距大兴 新城 23 公里。素有“京南第一镇”美誉。镇域南北长约 11 公里，东西宽约 20 公里，镇域 总面积约 136 平方公里。依据总体规划，榆垡镇是北京市西南部重要门户，是集农业、新 技术产业、生态旅游业为一体的综合型重点发展城镇。 随着国家重大基础设施可能落户大兴，为区域临空经济的发展提供了机遇 大兴新城规划中预留有发展备用地，为城镇发展预留了空间，为打造首都概念新市镇 创造了条件，也为结合重大基础设施进行规划定位调整奠定了基础。 通过本项目的实施，完成项目用地的征地拆迁以及市政道路建设和地下管网的敷设， 使项目用地达到“七通一平”建设条件，并对一级开发后具备条件的经营性建设用地以公 开招标、拍卖或挂牌方式组织上市交易。 3项目建设内容： 本项目土地一级开发实施的主要内容包括：前期手续的办理、拆迁补偿的实施、市政 方案的咨询与市政建设、验收入市交易及相关后续事项。本项目拆迁涉及民宅拆迁总共 16 户，建筑面积 4000 万平方米；本项目涉及非住宅拆迁建筑面积 1639 平方米，为集体企业 拆迁。 4项目位置： 该项目位于榆垡镇镇区西边，北起榆平路，南至榆纬四路，西起通和路，东至今荣大 街。项目区位优势和交通优势明显。 5建设用地规模： 本项目总用地面积 14.6236 公顷，建设用地面积 11.2307 公顷，代征道路 3.277 公顷， 代征绿地 0.1159 公顷。 6建设方案： 本项目总用地面积 14.6236 公顷，建设用地面积 11.2307 公顷，代征道路 3.277 公顷， 代征绿地 0.1159 公顷；新建面积 17.85 万平方米，其中居住用地建筑面积 7.12 万平方米， 安置用房 a-039 的建筑面积 8.96 万平方米，商业用地建筑面积 1.79 万平方米，容积率为 1.6，绿化率 30%，建筑高度 24 米。本项目用地内需拆除旧有建筑 5639 平方米。 8项目开发周期：本项目计划 2009 年 4 月开始实施，2010 年 10 月具备上市条件， 至 2011 年 4 月完成全部土地一级开发。 本项目开发周期为两年。 第一阶段：从 2009 年 3 月至 2009 年 5 月，完成前期手续（规划意见书、建设项目用 地预审、一级开发立项、建设用地规划许可证、制定拆迁工作方案等）的申报工作。 第二阶段：从 2009 年 4 月至 2009 年 6 月，完成征地工作。 第三阶段：从 2009 年 6 月启动民宅拆迁,9 月完成民宅拆迁。 第四阶段：从 2009 年 10 月至 2010 年 10 月，完成基础设施建设。 第五阶段：2010 年 10 月至 2011 年 4 月，申请一级开发验收，入市交易及后续事项。 9项目投资及资金筹措： 本项目总投资 19722 万元，由北京市土地整理储备中心及大兴区分中心负责项目资金 的筹措。 10经济预测 a 组团用地范围 通通 和和 街街 今今 荣荣 大大 街街 榆榆 平平 路路 榆榆 纬纬 四四 路路 经预测，本项目总投资项目预计投入 19722 万元，预计收入 15848 万元，预计亏损 3874 万元。 11项目进展情况 目前，本项目正在同步办理项目规划意见书、项目交通影响评价、项目环境影响评价 等前期手续，拆迁的前期准备工作已准备就绪，拆迁工作于今年展开。 12项目招标 本项目管理体制实行项目责任制、施工监理制，并对相关专业工程等采用相应的招标 方式。 本项目建设过程中所涉及的招标内容主要包括：拆迁招标、拆除招标、市政工程和其 他专业工程招标。本项目的招标工作应按照北京市规划委员会关于印发北京市规划委员 会建设工程勘察设计招投标备案程序暂行规定的通知 、 北京市工程建设项目招标范围和 规模标准规定 （北京市人民政府第 89 号令） 、 关于印发北京市工程建设项目招标方案核 准办法的通知 【京发改（2006）664 号】等文件的规定执行，确保本项目在工程质量、实 施进度、安全管理、成本控制等各方面按规范实施。 13. 项目运作模式 13.1 开发主体 市、区两级中心作为组织主体，负责项目资金的筹措监管和项目各项手续的办理。由 区分中心确定项目管理单位，负责项目的征地、拆迁及市政基础设施建设等具体事务性工 作。 13.2 资金配置 原则上市、区两级中心按 8：2 的比例投入项目开发所需资金，具体到本项目来说由 市中心负责征地、拆迁费用以及征地过程中发生的相关税费，共计 15778 万元；由区分中 心负责前期费用、市政建设及公益设施资金等其它费用，共计 3944 万元。 13.3 资金的监管 13.3.1 按签订的各项协议，由市、区二级中心按协议约定的资金数额支付给协议的乙 方，即第三方支付原则。 13.3.2 项目所需资金由区分中心将签订的协议（征地协议、拆迁补偿安置协议等）报 送市中心，市中心审核批准后，属市中心投资部分由市中心将资金直接拨入相应的账户， 属区中心投资部分由区中心将资金直接拨入相应的账户。 13.3.3 由市财政局确定项目资金的审计形式和审计机构。 13.4 工作分工 13.4.1 市中心负责 筹集由市中心负责筹措的资金； 协调解决项目实施过程涉及到市级各委、办、局的问题； 审核区分中心报送的协议； 项目的验收； 土地入市交易及地价款的监管。 13.4.2 区中心负责 筹集由分中心负责筹措的资金； 编制、完善土地一级开发实施方案； 申报土地联席会，办理立项、规划、征地等相关手续； 监管项目的管理单位，保障项目按实施方案确定的进度、成本实施； 与二级开发单位的土地交接； 配合完成市中心负责的工作。 13.4.3 管理单位负责 协助编制土地一级开发实施方案，协助办理立项、规划、征地等相关手续； 完成项目范围内地上物拆迁、安置工作，完成市政基础设施建设工作； 开发完成后至交地前的土地管理工作； 二级开发单位的市政接用； 配合完成市、区中心负责的工作。 13.5 资金的回收 13.5.1 开发完成后由市中心组织入市交易，交易完成后，由市中心收取开发补偿费， 扣除市中心投入的资金及资金成本后，其余的返还分中心。 13.5.2 分中心取得剩下的开发补偿费后按下列顺序进行分配： 区财政出资的本息偿还； 支付项目管理单位的管理费用（暂定 2%） ； 计提。 三、报告编制依据三、报告编制依据 1、建设部 2000 年发布的“房地产开发项目经济评价方法” ； 2、国家计委、建委 2006 年发布的“建设项目经济评价方法和参数” ； 3、投资项目可行性研究指南（2002 年版） ； 4、北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度 意见的通知（京政发20024 号） ； 5、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（中华人民共和国国务 院令第 55 号） ； 6、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（中华人民共和国国土资源部令第 11 号） ； 7、北京市土地交易市场管理暂行办法（京国土房管出2002716 号） ； 8、关于印发北京市招标拍卖挂牌出让国有土地使用权暂行规定的通知（京国土市 2005302 号） ； 9、关于印发北京市土地储备和一级开发暂行办法的通知（京国土市2005540 号） ； 10、关于印发北京市收回企业国有土地使用权补偿办法的通知（京国土用2005 534 号） ； 11、北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知（京政发 200232 号） ； 12、关于印发北京市征收城市基础设施建设费暂行办法的通知（京计投资字 20021792 号） 。 13、北京市制定的其他与土地开发整理相关的法规和规章； 14、规划指标相关数据； 15、 榆垡镇居住区 a 组团普通测量成果及成果图 ； 16、 榆垡镇居住区 a 组团勘测定界成果及成果图 ； 17、编写人员实地踏勘资料、市场调查资料及其他相关资料。 第二章第二章 发展规划、产业政策和行业发展规划、产业政策和行业 准入分析准入分析 一、发展规划分析一、发展规划分析 1本项目的实施符合北京城市总体规划（2004 年2020 年） 的要求 1993 年以来，经国务院批准的北京城市总体规划（1991 年2010 年） 在指导首都 建设和发展方面发挥了重要作用，规划确定的 2010 年的大部分发展目标已经提前实现。随 着经济社会的快速发展，北京进入了新的重要发展阶段。为紧紧抓住本世纪前二十年重要 战略机遇期，充分利用好城市发展的良好机遇和承办 2008 年夏季奥运会的带动作用，实现 首都经济社会的持续快速发展，解决城市发展中面临的诸多矛盾和问题，迫切需要为城市 未来的长远发展确定新的目标，开拓新的空间，提供新的支撑条件。 为了适应首都现代化建设的需要，2002 年 5 月北京市第九次党代会提出了修编北京城 市总体规划的工作任务，根据 2003 年国务院对北京城市空间发展战略研究的批示精神， 以及 2004 年 1 月建设部请尽快开展北京市城市总体规划修编工作的函 ，特编制北京 城市总体规划（2004 年2020 年） 。2005 年 1 月 27 日，国务院关于北京城市总体规划做 出了批复(国函20052 号)，同意了总体规划的实施。 北京城市总体规划（2004 年2020 年） 中对北京的人口规模作了规划，2020 年， 北京市总人口规模规划控制在 1800 万人左右，年均增长率控制在 1.4%以内。其中户籍人 口 1350 万人左右，居住半年以上外来人口 450 万人左右。 2020 年，北京市城镇人口规模规划控制在 1600 万人左右，占全市人口的比例为 90% 左右。 考虑到影响城市人口聚集的多方面因素及其不确定性，为适应首都城市经济社会的快 速发展，根据对城市实际发展速度的动态监测，适时调整城市基础设施建设及城市空间布 局，积极应对各种发展状况，始终保持城市规划对城市发展和建设的调控作用，统筹人口、 资源与环境，实现协调发展。考虑到人口流动以及其它不确定因素，本次规划的城市基础 设施等相关指标暂按 2000 万人预留。 北京城市总体规划（2004 年2020 年） 中对城镇建设用地规模进行了规划， 2020 年，北京市建设用地规模控制在 1650 平方公里，人均建设用地控制在 105 平方米。 其中中心城城镇建设用地规模约 778 平方公里，人均建设用地控制在 92 平方米；新城城镇 建设用地规模约 640 平方公里，人均建设用地控制在 112 平方米；镇及城镇组团城镇建设 用地规模约 212 平方公里，人均建设用地控制在 120 平方米以内。 北京城市总体规划（2004 年2020 年） 在北京市域范围内，构建“两轴两带 多中心”的城市空间结构。 （1） 两轴：指沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴。 （2） 两带：指包括通州、顺义、亦庄、怀柔、密云、平谷的“东部发展带”和包括 大兴、房山、昌平、延庆、门头沟的“西部发展带” 。 （3） 多中心：指在市域范围内建设多个服务全国、面向世界的城市职能中心，提 高城市的核心功能和综合竞争力，包括中关村高科技园区核心区、奥林匹克中心区、中央 商务区（cbd） 、海淀山后地区科技创新中心、顺义现代制造业基地、通州综合服务中心、 亦庄高新技术产业发展中心和石景山综合服务中心等。 本项目位于北京市大兴区榆垡镇地区，处在“两带”的西部发展带上，项目的建设符 合北京城市空间发展战略的要求。 2本项目的实施符合大兴新城规划（2005-2020） 的要求 大兴是北京与周边城市协调发展的重要门户和通道，大兴东部的京津塘高速公路、西 部的京开高速公路都是城市重要的城镇发展走廊；尤其京津城镇发展走廊更是未来京津冀 区域城镇协调发展的核心地区，大兴将从面向区域的城镇协调发展中获得有力的发展支撑。 北京市域空间发展格局为大兴的发展提供了难得的区域机遇，大兴在北京市域格局中 占据了“联结一轴、横跨两带、关联多中心”的重要地位，不仅是北京城市中轴线的延伸， 也是北京唯一横跨东西两带的行政区域，与首都城市中心区和多个职能中心保持了高度紧 密的空间协调关系。 大兴新城规划（2005-2020） 对大兴的城乡空间布局规划为：立足大兴区发展基础， 把握未来发展方向，按照城乡统筹、区域协调整体发展原则，实施带状布局，片状发展， 绿化隔离渗透，宜居宜业结合的模式，突出发展特色和风格，构筑“中部一体、东西两翼、 产业集群、城镇组团、生态融合”的城乡空间格局： （1） “中部一体”位于北京南中轴延长线，是奥运文化、历史文化和现代文化的传承 与延伸，与首都功能核心区联结成为一个有机文化整体，是中轴线的延承与发扬区域。 （2） “东西两翼”指位于大兴区东西两侧、贯穿南北的京开城镇发展带和京津塘城镇 发展带，分别是北京东部、西部发展带的承接和拓展。 （3） “产业集群”是指以北京经济技术开发区和北京生物工程与医药产业基地为主要 依托，以各个产业功能区为中心，实现特色产业的空间聚集和规模发展。 （4） “城镇组团”则是分别在南中轴延长线和京津塘高速路沿线、京开高速路沿线形 成六个城镇组团，以大兴新城、亦庄新城为龙头，各个重点镇为节点，聚合各类要素和资 源，打造产业高度发展、人口居住相对集中、人文景观特色突出的功能新区，充分发挥支 撑北京城市空间战略转型以及辐射带动全区发展的战略作用。 （5） “生态融合”是指以绿化美化、生态产业穿插于新城、组团之间，融合于道路两 侧和园区之中，避免城镇空间的无序蔓延，实现产业发展、人居环境与生态环境的有机结 合，打造宜居宜业的新大兴。 大兴新城规划（2005-2020） 的区域划分：按照“中部一体、东西两翼”的城乡空 间结构，为统筹经济社会、资源和生态环境的协调和可持续发展，根据不同区域的现状发 展特征、资源禀赋及生态环境承载能力划分区域，通过对各个区域的限制条件、开发强度、 开发模式和管理模式的分类指导，实施分区域的发展策略。 （1）西部城镇发展区（京开城镇发展带）：包括黄村镇、西红门镇团河路以西部分、 庞各庄、北臧村、榆垡镇及礼贤部分。 （2）中部生态型发展区（生态型发展带）：包括西红门及黄村镇团河以东部分、安 定镇、魏善庄镇及礼贤镇部分等。 （3）东部城镇发展区（京津塘城镇发展带）：包括亦庄镇、长子营镇、榆垡镇、瀛 海镇、旧宫镇、青云店镇。 大兴新城规划（2005-2020） 的分区策略： （1）中部生态型发展区位于北京南中轴延伸区域，是北京城市中轴线的延伸、传承， 是北京总规明确要求建设并保护好的重要绿色开敞空间。中轴线是北京城市发展的脊梁， 是城市重要的文化功能轴线，南中轴延伸区将是首都面向区域的重要节点，必须按照总体 规划的要求建设并保护好中部区域。要将大兴中部区域作为北京中轴线的有机延续，必须 强调中部区域的文化功能，同时大幅提高其发展进入门槛，在高水平发展的基础上保护好 生态空间和团河行宫等文物，规划引入面向未来、以知识经济为特征的文化创意型产业， 以产业合理的高端发展整备区域空间。中部地区是北京面向未来发展的重要载体，魏善庄 则是这一地区的核心，负有带动辐射中部区域发展的重要任务。 空间上，五环以北纳入中心城区或新城规划范围统一考虑，而在五六环之间原则上应 控制建设规模，保证第二条绿化隔离带的生态安全保育功能；六环至房通路区域在保证生 态环境、提升建设标准的前提下，整合中轴沿线用地。 （2）西部城镇发展区是北京西部发展带的重要组成部分，是大兴区两大人口、产业 集聚地区之一，中心城辐射区域的主要通道。以大兴新城为核心，沿京开高速由北向南辐 射延伸。在促进永定河生态环境改善、风沙治理、建设沿河绿化防护林带的前提下，积极 引导生物医药、旅游休闲、商业物流、文化教育等生态友好型的产业向该地区集聚。空间 上鼓励城镇以向西发展为主，建设并控制好永定河沿岸地区，鼓励农村居民向发展走廊附 近城镇或中心村聚集。 榆垡镇地区属于“西部生态带”的规划范畴，而本身又处于未来北京大七环的交通结 点地区，是“多中心”的“中心”地区之一。榆垡镇从规划建设开始，正是遵循“既发展 经济又守住一块净土”的原则，形成了人与自然统一的区域特色。 榆垡镇辖区内人口为 4.7 万，而榆垡新市镇发展目标未来可容纳常住人口为 1520 万，无疑将成为化解中心城市人口负荷过重的重要承载地。良好的自然环境、迅速发展的 产业支撑体系，日益繁荣的旅游市场和完善的现代新市镇综合配套系统和广茂的田野林苑， 将为这里发展二产、振兴三产产生强大的聚集效应，从而增加大量的就业机会，并最终创 造出这里更为“宜居”的自然、社会、人文环境。 二、产业政策分析二、产业政策分析 1土地一级开发政策 为了规范土地储备和一级开发行为，更好地实施城市总体规划和土地利用总体规划， 确保有计划地供应土地，根据中华人民共和国土地管理法 、 中华人民共和国城市房地 产管理法 、 国务院关于深化改革严格土地管理的决定 （国发200428 号）和北京市 国有建设用地供应办法（试行） （京政发20056 号）等有关规定，北京市国土资源局、 市发展和改革委员会、市规划委员会、市建设委员会共同制定北京市土地储备和一级开 发暂行办法 。 北京市土地储备和一级开发暂行办法所称土地储备和一级开发，是指政府依法通 过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达 到土地供应条件的行为。 北京市国土资源局负责北京市土地储备开发管理工作，并委托土地储备机构组织实施。 北京市发展改革、规划、建设、财政和审计等行政主管部门按照各自职责，做好相应工作。 土地储备开发坚持以政府主导、市场化运作的原则，可以由土地储备机构承担或者通 过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业承担。储备开发后的土地，按照年度土 地供应计划和供地政策，有计划地向市场供应。 北京市土地储备和一级开发暂行办法对土地一级开发主体、土地储备开发计划、 开发实施方式、开发程序等做了相应的规定。 本项目的实施是在符合北京市土地储备和一级开发暂行办法的条件下进行的，符 合北京市土地一级开发的产业政策要求。 2大兴区国民经济和社会发展相关产业政策 北京市大兴区人民政府关于大兴区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要的报 告中对国民经济与社会发展的主要思路和工作任务指出： 要以“新北京、新奥运”为契机，加强城镇建设与管理，构建现代化城镇体系，创造 良好的产业载体和理想的工作生活空间，核心在于科学规划，关键在于城市建设和城市管 理并举，重点在于形成特色。 按照组团发展的思路做好城镇发展布局。紧密结合北京城市总体规划，统筹考虑发展 条件和因素，以大兴新城和亦庄新城为核心，以重点镇为基点，加快发展六个城镇组团， 即：大兴新城组团，主要包括黄村镇、西红门镇和北臧村镇北部；亦庄新城组团主要包括 旧宫镇、亦庄镇、瀛海镇、青云店镇；庞各庄组团主要包括庞各庄镇和北臧村镇南部；榆 垡组团主要包括榆垡镇和礼贤镇南部；安定组团主要包括安定镇、魏善庄镇和礼贤镇北部； 榆垡组团主要包括榆垡镇和长子营镇。通过深化各组团规划，加快编制控制性详细规划， 推进项目建设，促进组团的形成。 全面推进城镇建设。坚持规划先行，高标准编制完成各项规划，为高质量建设奠定良 好基础。创新城镇开发建设机制和模式，吸引有实力的建设主体，提高城镇开发建设水平。 按照北京城市总体规划要求，大兴新城规划面积 65 平方公里，60 万人口，未来五年，必 须积极促进大兴新城承担中心城区疏解功能，全面提升辐射与带动能力，建设高标准、相 对独立的具有综合性区域服务功能的“京南绿色新城” 。加快启动大兴新城核心区建设，以 新城开发和旧城改造促进城市功能完善，不断提供满足现代化城市生活需要的文化、体育、 商业、休闲等公共场所和设施。继续建设结构合理、设施完善、管理规范的住宅小区，加 快推动危旧小区和城中村改造。充分利用资源和政策优势，加快庞各庄、榆垡、榆垡和安 定四个重点镇发展步伐，提升城镇现代化建设水平。扶持一般镇发展，逐步改善镇域面貌， 增强自我发展能力。抓好中心村建设，改善生活环境和条件，引导农村人口适度聚集。 北京市大兴区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中提出要加快重点镇建 设，抓紧完成各城镇组团内镇域规划的调整编制，以榆垡镇、庞各庄镇、榆垡镇、安定镇 等建设为重点，加速城镇化进程。 榆垡镇做为重点镇要重点建设国家级农产品加工业示范基地，以万亩生态旅游区为基 础，以北京野生动物园和其他娱乐项目为核心，结合永定河绿色生态带，发展会展、休闲、 娱乐、康体等休闲旅游娱乐业，完成北京育才小学榆垡分校等公共配套设施建设，建设京 南旅游休闲生态新镇。同时，辐射带动礼贤镇南部发展。 3行业准入分析 北京市土地整理储备中心大兴区分中心是实施市区政府土地整理储备的办事机构，有 能力承担该项目的开发工作。 综上所述，本项目符合北京市规划要求及大兴区功能规划和定位，是促进大兴区综合 经济和社会全面发展的需要，北京市土地整理储备中心大兴区分中心可以承担本项目的建 设。 第三章第三章 资源开发及综合利用分析资源开发及综合利用分析 土地资源、矿产资源、水资源等自然资源是人类赖以生存的基础，是经济社会可持续 发展的物质保证。本项目主要涉及土地资源的开发及利用。 我国人多地少的基本国情决定了土地资源的紧缺性，因此高效集约的土地利用是贯彻 落实科学发展观，构建和谐社会，实现人口、资源、环境可持续发展的重要前提。在城市 化进程中，通过对于土地的利用、土地宏观调控政策与微观政策、土地资源优化配置等方 面的研究，力求寻找集约利用土地资源的途径，以实现宏观经济平稳运行，为全面建设小 康社会，建设资源节约型、环境友好型社会提供保障。 北京市的年度土地供应计划是根据本市的国民经济和社会发展计划、产业政策、土地 利用总体规划和城市近期建设规划坚持总量控制、结构合理的原则而制定的，是落实国务 院对北京城市总体规划批复意见，促进首都经济社会又快又好发展，保证北京市国民经济 和社会发展“十一五”规划、北京城市总体规划、北京市土地利用总体规划的有效实施。 一、资源开发方案一、资源开发方案 本项目位于榆垡镇镇区西边，北起榆平路，南至榆纬四路，西起通和街，东至今荣大 街。项目区位优势和交通优势明显。 北京市大兴区土地储备中心作为本项目的实施主体，具体负责本项目土地前期手续办 理、拆迁、市政规划设计等土地一级开发工作，使项目用地达到很好的建设条件。 二、资源利用方案二、资源利用方案 按照项目规划方案，本项目总用地面积 14.6236 公顷，建设用地面积 11.2307 公顷， 代征道路 3.277 公顷，代征绿地 0.1159 公顷；新建面积 17.85 万平方米，其中居住用地建 筑面积 7.12 万平方米，安置用房 a-039 的建筑面积 8.96 万平方米，商业用地建筑面积 1.79 万平方米，容积率为 1.6，绿化率 30%，建筑高度 24 米。本项目用地内需拆除旧有建 筑 5639 平方米。 三、资源节约措施三、资源节约措施 建设用地合理的容积率是满足城市经济发展和环境建设的需要，过高的容积率带来人 口的密集、环境的影响、市政及交通的负荷加大等问题，过低的容积率又会阻碍经济的发 展，本项目的二级开发将在满足规划要求的前提下，通过合理布局，有效提高土地的利用 率。另外，在二级开发工程实施时注意做到合理利用能源和节约能源。 第四章第四章 节能方案分析节能方案分析 节约能源是我国经济和社会发展的一项长远战略方针，也是当前一项极为紧迫的任务。 为推动全社会开展节能降耗，缓解能源瓶颈制约，建设节能型社会，进一步转变经济 增长方式，加快建设节约型社会，促进经济社会可持续发展，实现全面建设小康社会的宏 伟目标，必须大力推进经济建设工作中的节能工作，这有利于缓解我国经济发展的资源瓶 颈制约，有利于循环经济的形成，是促进资源永续利用，保障经济安全，减轻大气污染， 减少温室气体排放，实现全面建设小康社会和率先基本实现现代化的战略选择。 本项目属于土地一级开发项目，为保证做到合理利用能源和节约能源，必须在本项目 的二级开发过程中按国家公共建筑节能设计标准 gb 50189-2005 和北京市公共建 筑节能设计标准 （dbj 01-621-2005） 、建筑设计防火规范 gb 50016-2006、 办公建筑设 计规范 （jgj 67-2006） 、 民用建筑热工设计规范 （gb50176-1993）等相关规范进行节能 设计。同时，在项目的建设过程中，还应注意以下几方面： 贯彻执行国家能源政策：节约能源，提高能源利用效率和经济效益，保护环境，保障 国民经济和社会的发展，本项目的建设将采用各种节能措施以降低能源消耗。 绿化环境：绿化设计改善项目的使用环境和区域气候条件。 总体规划布局：项目的设计尽量采用南北朝向布局，充分利用自然采光、冬季日照、 夏季遮阳及自然通风。 围护结构：外墙采用高效保温材料；玻璃及幕墙采用低辐射镀膜 low-e 中空玻璃，以 减少太阳辐射，保证室内的热舒适与视觉舒适的目的；加强户间的隔热以适应不同用户的 空调标准。 选用节能型产品：各专业均选用节能型的设备、材料、机械和产品。 用能系统：采用合理的变电室、换热站、泵站、中水站等各种站房的布局，为优化设 计和节能运行创造条件。 计量配置：水、电、采暖、燃气、供热等均设置符合节能政策的计量装置。 系统控制和运行管理：为达到节能运行，系统设置满足根据不同气候条件、不同时段、 不同区域，能够自动调节或手动调节控制。满足节能运行管理的各种模式。 第五章第五章 建设用地、征地拆迁及移民安建设用地、征地拆迁及移民安 置分析置分析 一、项目选址及用地方案一、项目选址及用地方案 1建设地点 本项目位于北京市大兴区榆垡镇镇区西边，北起榆平路，南至榆纬四路，西起通和路， 东至今荣大街。 2建设用地现状 本项目规划用地面积为 14.6236 公顷（合 219.35 亩） ，用地性质为集体土地，其中农 用地 12.11 公顷，建设用地 2.52 公顷。用地范围内现有涉及需要拆迁的民宅 16 户，建筑 面积 4000 平方米；土地种植部分主要为小麦等农作物；项目地块范围内没有古树和文物设 施。 2.1 区域分析 榆垡镇位于北京市最南端，距北京市区 35 公里，距大兴新城 23 公里。素有“京南第 一镇”美誉。镇域南北长约 11 公里，东西宽约 20 公里，镇域总面积约 136 平方公里。依 据总体规划，榆垡镇是北京市西南部重要门户，是集农业、新技术产业、生态旅游业为一 体的综合型重点发展城镇。 榆垡镇隔永定河与河北省交界，处于北京“两轴两带多中心”发展格局中的“西 部生态带”范畴，是多中心中的重要一点。 2.2 交通情况 有京开路从镇区中部穿过，规划京开高速南延长线从镇区西侧穿过，规划南部货运通 道从镇区北部穿过，发达的高速路网络丰富了区域对外联系的渠道。 2.3 规划条件优势 规划中预留有发展备用地，为城镇发展预留了空间，为打造首都概念新市镇创造了条 件，也为结合重大基础设施进行规划定位调整奠定了基础。 3用地方案 本项目用地控制性指标如下： 项目规划指标表 总用地面积(公 顷) 14.6236 建筑面积 (万 m2) 17.85 建设用地面积11.2307居住7.111.6 代征道路面积3.2770商业1.791.5 代征绿地面积0.1159安置房8.95 容积率 1.6 规划 情况 其他0其它0高度(m)24 编号类 别 用地 性质 用地规模 （平方米） 总建筑面积 （平方米） 容积率建筑 高度 （米） 建筑 密度 （%） 绿地率 (%) 备 注 a- 039 br255916. 4 89466.241.6183030安 置 房 a- 040 br244475.6171160.9 76 1.6183030 a- 030 bc211915. 75 17873.6 25 1. 5 2 4 3 5 30 a- 038 ag1586.43000010 0 a- 033 ag 1 572.64000010 0 代征 32769. 道路55 二、土地利用合理性分析二、土地利用合理性分析 本项目符合土地利用规划，占地规模合理，符合集约和有效使用土地的要求。具体的 规划意见书等法律文件正在办理过程中。建筑规划要求如下： 建筑使用性质：住宅、商业 总建筑面积：17.85 万平方米 本项目实施后的土地具体利用方案将在二级开发中体现。本项目二级开发必须严格按 照规划要求，注意通过合理布局，符合土地利用规划，符合集约和有效使用土地的要求。 三、征地拆迁和移民安置规划方案三、征地拆迁和移民安置规划方案 1. 征地方案 1.1 征地政策 1.1.1 按照北京市建设征地补偿安置办法 （北京市人民政府令第 148 号）文件的规 定执行。 1.1.2 补偿标准 根据北京市建设征地补偿安置办法 （市政府 148 号令） “征地单位支付的征地补偿 费包括土地补偿费和安置补助费。涉及青苗和其他土地附着物的，还应当向所有权人支付 青苗补偿费和其他土地附着物补偿费” （1）征地补偿标准 根据目前该地区集体土地征地补偿的一般情况及榆垡镇与土地中心签订的协议价格， 结合兴创公司开发经验，对涉及榆垡镇域范围内的农用地补偿价格暂定为 6 万元/亩（含土 地补偿、安置补助，含地上物及青苗补偿费用） 。 （2）征地相关税费 在征地过程中需缴纳的相关税费主要包括防洪费、耕地开垦费、耕地占用税等。其中： 防洪费：根据北京市人民政府令（1994）第 21 号北京市征收防洪工程建设维护管 理费暂行规定 ，防洪费征收标准为 20 元/平方米。计费基数为用地范围内建设用地面积。 耕地占用税：根据北京市人民政府北京实施中华人民共和国耕地占用税暂行条例 的办法自 2008 年 1 月 1 日起施行，规定大兴区耕地占用税为 40 元/平方米。 耕地开垦费：根据中华人民共和国土地管理法第四章第三十一条规定，国家实行 占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由 占用耕地的单位负责开垦与所占耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的 耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦 新的耕地。通过估价人员的实地调查，根据北京市土地整理储备中心大兴区分中心提供的 数据和估价对象所在区域的实际情况，该区域开垦新耕地的费用大约为 1.8 万元/亩。 1.2 征地实施 本项目范围内总用地面积 14.6236 公顷（合 219.35 亩） ，全部为集体土地。 1.3 土地取得成本 按照上述征地补偿标准，土地取得费为 2297 万元，本项目土地取得成本见下表： 征地成本构成表 序号费用名 称 数量计费标 准 补偿金 额（万元） 备注 1土地补偿费219.4 亩6 万元/ 亩 1316含安置补助 费及青苗补 偿 2复垦费151.1 亩1.8 万元/亩272 3耕地占用税121057 平方 米 40 元/平方 米 484 4防洪费112307.8 平 方米 20 元/平方 米 225 5合计2297 1.4 费用支付方式 征地单位将征地补偿费专户存储，接受土地行政主管部门的监管，依法支付。 土地一级开发单位按照北京市征地补偿政策的相关规定，将土地补偿费中的交纳保险 部分直接拨付给区社会保险经办机构，劳动力安置费由相关部门按照安置方案进行处理， 地上物补偿费、征地补偿费除用于人员安置费外支付给村民委员会。 2.拆迁方案 根据对项目拆迁工作的摸底调查，本项目涉及拆迁面积共计 5639 平方米，包括民宅 16 户，建筑面积约 4000 平方米；涉及非住宅拆迁建筑面积 1639 平方米，为集体企业拆迁。 本项目具体拆迁实施办法如下： 2.1 执行货币补偿政策 本项目征地拆迁移民方案全部为货币补偿，不涉及回迁。采用先进行现状调查、评估 测算制定拆迁补偿政策，确定对各原用地居民和单位的补偿价格。 2.2 拆迁预算编制说明： 2.2.1拆迁费用 房屋拆迁费用包括：房屋拆迁补偿、非住宅类房屋拆迁费。 2.2.2间接拆迁费用包括：拆除清运费、评估服务费、拆迁服务费。 2.3拆迁实施计划 2.3.1 计划准备阶段：2009 年 6 月-2009 年 7 月 主要做好项目启动前的各项准备工作，包括：确定拆迁公司和评估公司，现场办公室 的布置，各种资料的印刷和准备，各环节工作人员到位并落实工作流程和岗位职责，向居 民宣传工作流程和拆迁政策，动员居民做好搬家和签协议的准备，为正式启动拆迁工作打 下基础。 2.3.2 计划启动阶段：2009 年 8 月- 2009 年 9 月 前期工作基本就绪后，先启动解危排险。按照档案管理要求完成拆迁资料的归档工作， 完成项目前期的费用结算。 2.4项目拆迁组织安排: 2.4.1 组织领导：成立拆迁指挥部实施本项目拆迁。 2.4.2 组织安排：指挥部下设办公室，具体负责拆迁范围内被拆迁居民的入户调查摸 底、收取相关证明材料，商谈拆迁事宜，签订拆迁协议书，解释拆迁政策。监督被拆迁居 民的搬家腾房及整理居民档案工作。办公室下设居民拆迁小组负责拆迁范围内被拆迁居民 的入户调查摸底，签订协议等工作，并监督、实施对房屋的拆除以及渣土清运工作。另设 安全稳定纪检监察组，负责本次拆迁工作中对拆迁居民的政策解释、说服工作，及时化解 拆迁中发生的矛盾、问题；负责被拆迁居民协议书、困补资金的审计、监察、审核工作， 对被拆迁居民的拆迁补偿工作进行全程监督。 2.5拆迁方案和进度计划保证措施 实施拆迁任务的过程中，严格按照拆迁政策法规实施拆迁工作，深入细致地开展群众 工作，拆迁动员形式多样，思想政治工作有针对性，不激化矛盾。 2.5.1 入户调查细致严密。严格核实被调查户的住房、户口、家庭结构、婚姻状况等 情况，务求准确，不得疏漏。 2.5.2 科学合理地编制安置补偿方案。严格按照入户调查获取的资料编制安置补偿方 案，力求所编制方案真实合理，达到最理想的经济状态，最大限度控制搬迁成本。 2.5.3 群众工作深入扎实。深入细致地开展群众工作，广泛宣传拆迁政策；拆迁谈话 严肃认真，坚持原则，补偿协议表述明确，数字准确。 2.5.4 拆迁资金使用方向准确，严格执行补偿款发放程序。 2.5.5 严格拆迁现场的安全保卫工作。高度重视拆迁现场的消防安全和治安工作，保 证良好的拆迁工作环境。配备充足的消防器材以保证拆迁工地的安全；及时发现并处理危 及拆迁现场的治安事件。 2.5.6 拆迁资料归档及时，档案不遗漏、不丢失。 本项目的拆迁补偿方案依据北京市集体土地房屋拆迁管理办法 （北京市人民政府 124 号令） 、 北京市城市房屋拆迁管理办法 （北京市人民政府第 87 号令） 、 关于印发的通知 （京国土房管拆2002646 号） 、 大兴区集体 土地房屋拆迁补助标准有关规定的通知 （京兴政发20042 号）等相关政策法规文件及拆 迁评估中适用的部分实际费用标准，并考虑到本地区的实际拆迁价格因素和开发进度因素， 对拆迁补偿方案进行了适当调整，本项目的拆迁补偿方案较为合理。 第六章第六章 环境和生态影响分析环境和生态影响分析 一、项目建设环境一、项目建设环境 1气象条件 本项目属北温带大陆性半干旱季风气候区，冬春多西北风、北风；夏秋多东南风、南 风。春季少雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥。该区年平均风速为 2.4m/s，全年无霜期约 200 天；年均气温为 11.5。7 月最热，月平均最高气温为 30.8；1 月最冷，月平均最 低气温为-10。多年平均相对湿度为 60.2%，7、8 月份最高为 7080%。 该区多年平均地面蒸发量为 450mm/年，水面蒸发量为 2204.3mm/年。最大冻土层厚度 约 70cm。多年平均降水量约为 580mm/年，年降水量的 80%以上集中在 69 月。 北京年日照时间约 2700 小时，年总辐射约 5350 兆焦耳/平方米/年。冬季气温较低， 且风力较大，应尽量避免冬季室外作业。 2水文地质状况 该区为永定河冲洪积扇中下部，系地表河流冲洪积而成，第四系松散层厚度为 100200m。该区表层土岩性为砂土、粘土、砂粘、粘砂等，厚度为 10m 左右，地表渗透性 不大