2009年长春证大光明城四期商业研究可行性报告(doc 47).doc

tjhj研展部2009.12.18证大光明城四期商业研究可行性报告2009年12月18前 言 目前长春房地产市场异常火爆，在住宅市场一房难求的局面下，商业地产也悄然走俏，随着客户对长春商业认可度的不断提升，长春房产市场正在进入一个全新的时代。在宽城区，以证大光明城为代表的一些项目，经过近两年的发展，逐步形成了区域市场氛围。宽城区各项配套逐步走向完善，生活氛围也越来越浓厚，区域商业也初具规模与市场影响力。值此时机，证大光明城项目推出四期商业。考虑到目前宽城区域的商业现状以及商业发展所依托的商业地段价值和经营特色等要素；为更好的做好四期商业，目前我们更需要知晓的是证大光明城项目在面临着何种状况的商业环境；在目前的商业现状下，本项目适合做多大体量的商业既能保证项目的安全性，又可以有达到企业利润最大化；做何种业态商业更能适合本地市场的认可与去化。于是，便有了本次长春市场的商业调研与探析。我司人员带着以上众多问题与思考，在经过长达20天的市场调研与各类访谈，从宏观的角度，针对长春市的政治、经济、人文、历史等方面进行了细致的了解，并从微观的角度，针对长春市特别是宽城区的地产项目特别是相关商业物业进行了详细调研。希望可以通过前期大量的调研分析与过往成功商业项目操案经验，从而很好的解决本次的问题所在。目 录1 长春市宏观经济简述51.1 长春市gdp发展趋势（2005-2009）51.2 人均收入及人均消费支出51.3 2000年-2009前三季度社会零售总额62 长春市商业发展概况62.1 长春市消费市场预期62.2 商业发展概述72.2.1商业业态虽较齐备，但布局上有待发展72.2.2 商业街环境有待提升72.2.3 商业氛围成熟度不够72.2.4 商圈分布集中，商业发展不均衡72.3 商业圈简述72.4商圈分析82.4.1 商圈分布82.4.2 各商圈发展现状及定位82.4.3 成熟商圈发展趋势分析92.4.4 新兴商圈的发展趋势102.4.5 商圈发展进程总结借鉴102.5 长春零售市场分析112.5.1零售业设施类型以现代商业发展为主导112.5.2商业零售设施业态设置需进一步完善122.6 商业研究主要结论132.7 长春市商业市场未来发展预期133 宽城区经济发展概况143.1 宽城区区域gdp发展143.2 宽城区人均收入143.3 宽城区人口153.4 宽城区商业零售业概况153.4.1 全区社会消费品零售额153.4.2 消费品零售总额的结构变化163.5 宽城区发展趋势163.6宽城区区域发展不足183.6.1 旧城改造，生活环境欠佳183.6.2 公路发达，公交出行还有待改善183.6.3 生活配套设施不是很完善184 宽城铁北地区商业区现状194.1 区域内主要商圈分布194.2柳影路商圈204.2.1商圈范围204.2.2商圈特点204.2.3商圈建筑形式204.2.4商圈内相应配套214.3长新街商圈234.3.1商圈范围234.3.2商圈特点234.3.3商圈建筑形式234.4一匡街商圈244.4.1商圈范围244.4.2商圈特点244.4.3 商圈建筑形式254.5商圈发展总结264.5.1商业设施混乱，层次不一264.5.2街铺居多，多以餐饮业为主264.5.3辐射范围小，影响力不大264.5.4经营状况参差不齐，局部区域商业氛围浓厚，多以长期持有为主264.5.5新兴商业发展潜力大，商业氛围的培养需要2-3年的时间274.6 区域内商业分布274.6.1 已建成商业分布 274.7.1 在售商业分布284.7.2 未来规划商业供应量284.8 现有大型超市、综合市场分布294.9区域商业体量总体预估295 项目立地条件分析315.1 项目位置及交通315.1.1地理位置315.1.2周边道路315.1.3公共交通315.2项目可见性315.3商业氛围325.4 项目周边项目325.5项目swot分析335.5.1优势335.5.2劣势335.5.3机遇335.5.4威胁336 项目周边商业状况346.1周边竞争对手分析346.1.1周边竞争对手分布346.1.2竞争对手现状346.2 项目商业发展小结367 项目体量测定377.1 人均商业拥有量377.2 区域商业面积人均拥有量对比377.3 项目周边新项目入住时间及人口统计387.4 本项目商业体量建议387.4.1人均商业拥有量387.4.2项目基地指标和地段优势，做到充分利用387.4.3项目周边或区域内的商业设施类型，做到差异化或空白填补397.4.4项目所在区域的发展需要，考虑项目未来的成长398 项目业态建议398.1 商业物业的分类以及标准398.1.1 商业物业自身价值体现392.1.2 商业投资价值的体现398.1.3 以铺养 “铺”价值体现398.1.4 关于两种商业类型的价值对比研究408.1.5 商业操作的可行性研究408.2 本项目适合商业类型408.3 项目业态的确定408.3.1 社区商业的定义408.3.2 社区商业类型划分418.4本案商业类型判断418.5 长春市社区商业业态配比418.6 从社会零售总额消费结构分布分析428.7 住户对商业需求的渐进性分析428.8项目适合业态439 项目定位分析449.1 宽城区首个一站式购物街区449.2 终端消费客户定位：整个铁北地区，追求优质生活群体449.3 目标客户群体定位449.3.1 商业物业自身价值体现449.3.2层面划分459.3.3客户特征459.4 档次定位45第一篇 长春市整体商业房产市场研究1 长春市宏观经济简述1.1 长春市gdp发展趋势（2005-2009）2005年-2008年长春市gdp的平均增幅达到18.5%；2009年前三季度实现gdp总值1994亿元，同比增幅12.8%，预计全年能达到2900亿元左右。雄厚的工业基础、边境贸易的发展、以长春为中心的城市群体的形成都将助推长春市经济快速发展。1.2 人均收入及人均消费支出从城市人民生活及消费情况来看，城市居民的人均收入不断提升，消费支出也保持了较为快速的增长，为地区经济的持续稳定发展提供了基础。2009年前三季度，人均收入及人均消费性支出同比均有近8%的增长水平。1.3 2000年-2009前三季度社会零售总额注：09年为前三季度数据从长春市商业零售市场的潜在需求来看：长春市的社会消费品零售总额自2000年以来保持了约年均13%的递增速度，特别是近几年受到宏观经济发展态势良好，人民生活水平不断提升等因素的推动，社会消费品零售总额增幅有所加大。总体来看，长春市的消费市场需求潜力较大，商业零售市场发展将保持较为繁荣的发展态势。目前长春市经济发展势头良好，人均收入与人均消费大幅提高，商业市场消费潜力巨大，为商业地产发展提供了良好的契机与支撑。2 长春市商业发展概况2.1 长春市消费市场预期长春市收入水平在东三省的省会城市中处于中游的位置，人均可支配收入与哈尔滨、沈阳两市相差无几，但人均消费性支出明显高于哈尔滨、沈阳两座城市，列东北省会类城市之首，说明长春的消费市场有较大的潜力。另外，作为吉林省的省会，长春也吸引着越来越多的知名企业及大型连锁机构前来投资。2.2 商业发展概述2.2.1商业业态虽较齐备，但布局上有待发展商场和超市等服务性的业态联系不够紧密，出现纯商场，或纯超市这样不契合，缺乏一站式的服务理念；未来一站式消费正是趋势所在。2.2.2 商业街环境有待提升目前长春商业街环境比较杂乱，多分布在直向街道两旁的商铺，业态具有较大的随意性，无景观小品等配备，没有一个优越舒适的商街环境。商街的形成也并非有意识、有规划的引导，只是由于长时间自发形成，因此在业态、规模、档次上参差不齐，没有形成一个有规模有档次的商街。2.2.3 商业氛围成熟度不够虽然目前长春存有众多各类商业，但整体缺少成熟的商业氛围。如环境优雅的休闲、娱乐街，一般都是比较零散分布的。即便在桂林路附近有一条酒吧街，但也是和当地的零散商业聚集一起，环境较差。缺少具有档次及品味的一站式商街。2.2.4 商圈分布集中，商业发展不均衡长春现有商圈主要分布在城市的中部，而在长春宽城区却缺少服务于本区域居民的商业中心。2.3 商业圈简述自上世纪90年代，长春市商业逐渐形成以重庆路、站前、红旗街、桂林路、大马路等五大商业集聚区，并逐步开始向中心商贸区转变，尤其是重庆路、站前、红旗街、桂林路四大商圈表现尤为突出。 站前商圈形成以国商、华正为核心店，成为中低档小商品的集散地； 桂林路商圈以各类专业店、专卖店、餐饮业为主体，独具特色； 红旗街商圈以欧亚商都、巴黎春天百货等为支撑，众多餐饮店相配合，人气呈上升趋势； 重庆路商圈目前聚集了长百、卓展、万达购物广场、沃尔玛、百盛等多家大型零售店及国际大厦等商务设施以及证券公司、保险公司、银行等金融服务设施。另外,长春市通过现有商业网点设施的改造、扩充和调整，力争构建成一套以大型商业网点为龙头、综合批发市场为依托、特色商业街和中小商业网点互补的城市商业体系。预计未来会形成以各大商圈为依托，外向辐射，形成各具特色的不同商业网点。2.4商圈分析2.4.1 商圈分布长春拥有四个主要的商业区, 即重庆路商圈、红旗街商圈、桂林路商圈和站前商圈。重庆路商圈及红旗街商圈具备较大规模的商业体量。红旗街商圈桂林路商圈重庆路商圈站前商圈从长春市的商圈分局及发展情况来看： 长春市四大商圈均集中于城市的核心区域内，商业空间分布较为密集、商业集中度较高。 随着巴黎春天、西武百货等项目的入住，预计未来几年内长春市将会形成以重庆路商圈和红旗街商圈为核心向外辐射。 随着各大商圈地位的确定与加强，核心商圈的市场竞争亦会日趋激烈。2.4.2 各商圈发展现状及定位从商圈的发展现状和市场定位来看，四大商圈均为综合性商圈并呈现了不同程度的业态混杂发展特征；从商业档次和主要消费人群进行分析，已经基本覆盖了所有可能的商业档次和主流消费人群。重庆路商业区红旗街商业区桂林路商业区站前商业区定位中档至高档中档偏高中档中低档目标客群以长春市及周边城市的中高档消费者为主以长春市特别是西部、南部的中偏高收入人群为主主要以学生为主的年轻消费群体以长春市北部及吉林省内周边县市的中的消费者为主商业类型以百货商店形式及沿重庆路的专业店为主，配以电子卖场和大型超市以百货商店形式为主及沿红旗街少量的专业店为主，配以电子和it卖场以沿街的服饰专业店、餐饮为主，休闲娱乐功能所占比例较高属于批发零售商圈，以批发市场、大型超市为主代表商业卓展，亚泰富苑，长百欧亚商都，巴黎春天各专卖店国商，华正批发租户类型国际一线品牌中高档品牌中偏高品牌多为国内品牌中档品牌品牌渗透低中低档品牌多为无品牌商品参考租金150-600元/月150-800元/月150-400元/月100-150元/月参考售价3.5-6万元/14-3万元/1-2万元/1-1.5万元/注: 参考租金为各商圈百货店出租商铺的租金，楼层和位置差异较大。桂林路商圈租金为街铺租金。参考售价为首层临街商铺的成交价格。2.4.3 成熟商圈发展趋势分析 成熟商圈的核心地位仍将持续四大成熟商圈主要集中在城市中部区域，地理位置优越，商业气氛浓厚，未来商业中心区的核心地位还将进一步巩固。 业态向多元化的趋势发展现有四大商圈内的代表性商业设施多为百货业、超市和商业街，业态较为单一。未来商圈业态发展将向集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的综合性购物中心方向发展，多元化发展趋势明显。 商业市场将呈现“白热化”竞争态势目前几大商圈内或周边区域新建商业项目及潜在商业地块较多，未来供应规模可观。预计长春四大核心商圈的竞争将更加激烈，优胜劣汰的局势将会更加明显。2.4.4 新兴商圈的发展趋势随着长春整体外围城区的重新规划以及大量住宅的开发入住，人口导向必将引起商圈的的变化，特别是一些具备大量人口与消费力的商圈将会慢慢崛起，从而使长春整体的商业布局发生改观。 南部新城商圈南部新城开发如火如荼，大量住宅项目热销，未来人口将不断涌入南部新城地区。另外净月区高档项目的不断增加，旅游资源的深入开发，将大力拉动南部地区的商业发展，南部商圈的呈现将成为趋势。 西客站引发西部商圈商业发展所具备的要素之一，交通网络发达。随着西客站的开建，在引发西部地区房地产热潮的同时，也必将会形成西站商圈。 北部新城的建立随着证大集团打响北部新城第一枪后，众多开发商陆续进驻北部城区。目前，北部新城的商圈雏形已经基本呈现，随着项目的发展和人口入住，商业氛围将逐渐浓厚，并形成真正的北部商圈。2.4.5 商圈发展进程总结借鉴 差异化业态多元化是商业发展的关键因素重庆路众多百货商场生存状况良好，主要是因为其同业集中与异业集中度高，减少顾客的交通成本和信息成本，同时增加“比较购物”机会，加上商业成行成市，所以客流量比较大，从而众多的百货集中商业都能够生存。在新区域做集中商业存在较大风险，集中不同于街铺，其对人流量的要求较高，否则就难以生存。因此新兴的集中式大体量商业要做到差异化定位，同时业态将向集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的综合性购物中心方向发展并适度引导市场及消费者。 交通网络发达是商业发展的基本条件红旗街、重庆路商圈主要是因为处于交通主干道而发展起来的，目前的新商圈的形成很大程度上依赖交通的便利程度，对于交通极为便利的新兴集中式商业，具备发展区域级商圈的基本条件。 经营特色是商业发展的立足之本在目前商业大格局基本框定的情况下，新型商业区如何有效的吸纳人流从而生存下去，就必须考虑特色化经营的问题。 人流量和消费能力的积聚是商业发展的根本无论是红旗街、重庆路等传统商圈受功能、交通、土地各方面的限制影响力减弱，还是西站等未来新商圈将成为成为投资重点，商业的发展都离不开最基本的前提，即是人流量的聚集和消费能力的积聚反应。2.5 长春零售市场分析长春零售市场主要由数个分布于不同区域的购物区组成，以百货公司、街铺、及专业市场的零售业态形成经营，基本上已达至一定的发展水平。各种不同类型和形成机制的商业街区各有其特色。但纵观现时大部份的零售商业项目，无论在经营模式、设计布局及销售商品方面，仍主要以传统旧式模式为主，虽现有商业项目都有成功的因素，但相对于很多国外的购物中心，现有商业项目在动线设计、购物环境及商品选择方面都未如理想。长春商业区的特点有以下几个方面： 多集中在交通便利的是中心区域，辐射力强； 一般以某个或几个大百货商店为龙头，在附近或所在的街道两旁形成许多商店，吸引大量顾客和上下班的人流以及众多的流动人口； 多由各自独立的零售商构成，专业店占多数且格局特色。虽然现有的主要商业区能基本满足消费者日常所需，但是随着社会得进步，消费者需求水平的提高、城市空心化现象等变化情况，新型商业圈将逐渐兴起，并且传统业态内部业在进行着局部的更新，商业、餐饮、休闲、娱乐等的交融更为明显。2.5.1零售业设施类型以现代商业发展为主导从现代商业零售业发展趋势来看，随着长春市地区经济的不断发展。商业零售设施的主流发展趋势将从传统的以百货、超市和专业市场为核心逐步转变为以购物中心、精品专卖店等多元化的现代商业业态为主导的发展方向。长春市商业零售设施的主要类型 商业零售业主导形态变化趋势人均gdp4655.8美元/2008年 欧美经济发展与商业业态的对应中东新天地购物公园 百货卓展购物中心欧亚商都巴黎春天亚泰富苑国际商业中心超市沃尔玛家乐福恒客隆专业市场国美电器苏宁电器东方家园欧亚卖场人均gdp城市化水平主导商业形态1100美元一下25%以下地摊,集贸市场1100-2000美元45%以下百货商场,商业街,批发市场2000-4400美元45%-70%大型购物中心,超市,专卖店,等规模化现代商业4400元以上70%以上shopping mall， shopping center等综合商业形态经济发展轴（人均gdp/美元）2.5.2商业零售设施业态设置需进一步完善从商业零售设施的主要业态构成来看，消费者日益多元化的消费需求难以得到满足。长春市现有代表性商业项目的业态构成基本以商业零售为主，配置少部分的餐饮，少有集零售、餐饮、休闲娱乐为一体的综合性商业服务场所。新天地则是目前长春市比较具有典型性代表的集零售、餐饮、休闲娱乐为一体综合性服务场所。零售业为主7f美食广场b1美食城国际商业中心6f美食城米兰长廊巴黎春天亚泰富苑新天地9f风味美食10f美容摄影b1美食广场欧亚商都长百大楼餐饮休闲娱乐b1美食街4f特色餐饮、游乐场、电影院2.6 商业研究主要结论通过对于城市宏观经济发展概况及城市商业之研究，对于本项目宏观市场环境主要结论如下： 从目前来看，长春市的商业比较发达，稳定的商圈分布，商圈内现有的 商业设施类型及业态基本能满足消费者消费需求。 城市经济的快速发展将会有利于消费者可支配收入的不断增加，而这必 然引发消费者消费需求的升级趋势和多元化趋势。 在城市商业以零售功能为主导，以百货、超市、专业市场为主要供给的情况下，同质化倾向将较为明显，新增商业项目将会直接导致现有商业零售市场竞争的日趋激烈。 在消费者需求升级和多元化发展、商业零售市场竞争日趋激烈的背景下， 商业零售设施的升级和多元化发展将会成为商业项目面对未来挑战的必由之路。 而集购物、餐饮、休闲娱乐等多元化功能为一体的大型购物中心将势必 成为未来长春商业零售业发展的主流。2.7 长春市商业市场未来发展预期近两年商业用房总供应量和历年新增供应量均呈现上升趋势，随着商业供应量的大幅增加，增幅远远大于同期需求的增幅，供大于求的态势日益明朗，存量商业用房进一步增加，后市运行不容乐观。据统计，2007年底，长春市共有商铺已达到700万平方米，加上约100万平方米的百货商场以及近两年新上市的商业体量，总量巨大，人均商业占有量将超过1平方米/人。 第二篇 宽城区整体商业房产市场研究3 宽城区经济发展概况3.1 宽城区区域gdp发展近几年宽城区的gdp逐年提升，特别是2008年提升幅度巨大。gdp的提升将直接反映该地区经济发展迅速，经济的飞速发展将提升宽城区区域地位，将会吸引更多的人口进驻及商家投资。3.2 宽城区人均收入宽城区的人均收入水平不断提升，将直接提高居民的消费需求及消费档次，有利于宽城区内商业市场的发展和商业升级。3.3 宽城区人口近几年宽城区人口增长速度缓慢，基本维持在37-38万人之间。2008年人口与2007年相比不增反减，这对宽城区的商业零售业的发展十分不利。随着区域的发展，新住宅项目对人口的导入，未来人口将会呈上升趋势。3.4 宽城区商业零售业概况3.4.1 全区社会消费品零售额消费品零售总额的连续增加，除物价上涨因素外，居民收入增加带来的消费支出的增加为最主要因素。因此，该区域的消费基础良好，如何引导居民消费理念及消费习惯的改变，是区域内商业发展的总要前提。3.4.2 消费品零售总额的结构变化从居民消费支出的用途结构比例来看，基本符合衣、食、用的排列顺序。由此可见，区域居民比较注重衣着，对穿着的消费需求较大，其次为饮食。目前宽城区经济发展状况良好，人均收入和人均销售有较大提升，为区域内商业发展提供良好的市场环境，但由于人口增长缓慢，特别是流动人口等导入过少，制约了区域内商业的进一步发展。3.5 宽城区发展趋势l 宽城区规划本案宽城区将会建设成为长春市北部的现代中心城区，未来的主要任务是：建设“一个新城”、构筑“三大板块”、发展“五大产业”、打造“五园两区”、突出“六个亮点”。 一个新城打造长春北部现代中心区 三大板块中心区东部的工业板块，中心区南部的商贸板块和中心区西部的综合板块 五大产业现在制造业、商贸服务业、现代物流业、农副产品加工业、房地产开发也 五园两区兰家工业园、兴华组团工业园、环铁商贸园区、东北亚物流园、兰家生态农业园、北湖生态中心区、城市服务中心区。 六个亮点人民大街南北贯通、长春精品商贸城、宽城区行政中心、森林公园、北湖临水景观、光复路旅游文化区。本案位于宽城区的行政中心和未来的城市服务中心区之间的核心位置。未来的城市服务中心区将会是全区的文化、生活等服务设置中心。证大光明城项目优越的地理位置将为项目商业创造了巨大的潜力。l 区政府迁移，宽城区向更北发展随着区政府的北移，政府周围区域的房地产市场发展迅速，该区域成为长春市主要供给板块之一，整个宽城区其供给量已在某些方面达400万平方米左右。目前宽城地区的房价为全市最低，而价格洼地区域应是开发潜力最大地区。目前，区域房价虽然有所提升，相信随着相关配套设施的不断完善，还会有很大的提升空间。l 未来“北城”，发展前景好随着北部新城建设的开展，更多的开发商抢住北部城区，目前在售项目十余个。环城公路两侧及向外更远的区域待开发土地充足，未来将会有更多的开发展进入进行开发。从宽城区总体规划来看，未来的宽城区将是农业、工业、现代物流、服务业、生态旅游发展的区域，发展前景无限。l 政府支持，开发商政府协力打造“北部新城”是政府支持的一整体规划。一个区域的形成，离不开城市运营商的出现。而我国目前能担当起这个角色的有两类组织集团，一是政府，二是大型的开发商。如今的“北部新城”的中心区域已初具规模。新城区将以政府所在地和中心公园为中心，向周边辐射。l 扩大宅区建设，平衡区域趋向功能 “北部新城”的建设，是长春市发展需要，“南部新城”、“北部新城”、“西部城区”与“中心城区”的平衡发展是未来长春发展的关键。随着长春楼市的发展，“北部城区”的开发已进入品质时代，现在的考量标准是“房子好不好，性价比高不高”。而高楼盘优化标准，可以概括为各种环境要素通过开发商的有机组合形成最优化组合物。3.6宽城区区域发展不足3.6.1 旧城改造，生活环境欠佳目前宽城区正处于旧城改造拆迁阶段，很多项目和地区处于在建、在拆和待拆阶段，过往工程车辆较多，环境嘈杂。3.6.2 公路发达，公交出行还有待改善区域内有多条主干道路，如亚泰大街、凯旋路和待贯通的北人民大街等，同往市中心车程只需要十分钟左右的时间，区域内的道路宽阔，方便出行。但目前该板块的公交线路还不是很多，目前尚能够满足基本需要。一些新建项目周边的公交线路比较贫乏，有待改善。3.6.3 生活配套设施不是很完善由于北部新城开发的时间比较短，生活配套设施方面还不是很成熟。但随着这一区域的不断开发，一些新项目的建设，板块内的生活配套设施将会逐步完善。目前已经有个别的生活配套设施，基本能够满足区域内居住人群的需要。生活配套设施多以中小型的为主，一些新项目周边的生活配套比较缺乏。4 宽城铁北地区商业区现状4.1 区域内主要商圈分布123商圈1：柳影路商圈租金：0.461.92元/天售价：58007000元/商圈2：长新街商圈租金：0.611.52元/天售价：78008200元/商圈3：一匡街商圈租金：0.821.49元/天售价：685011000元/目前在宽城铁北地区有三个商业设施相对集中，商业氛围比较浓厚的区域，分别是以柳影路为中心的柳影路商圈；以长新街扶贫市场为中心的长新街商圈；钻石礼都、耀江五月花苑、中岳花园形成的一匡街商圈。/柳影路商圈长新街商圈一匡街商圈商圈范围东至菜市北街，南至扶余路，西至农安街，北至宋家路长新街扶贫市场周边一匡街、天光路及中间亚泰大街段商业设施类型大量街铺配以少量综合市场及大型超市街铺及大型商场和超市街铺和综合市场主要客群万龙第五城，乐嘉茗园等周边小区居民奋进乡居民钻石村，中岳花园，耀江五月花苑等周边小区居民主要业态餐饮，药店， 理发店，超市，综合市场大型超市，餐饮，商场，理发店，药店餐饮，药店，银行，综合市场主要业态餐饮，超市，服饰，医药卫生，其他餐饮：商场：超市：其他餐饮：超市：综合市场：其他街铺面积段40-20060-25040-3000参考租金0.46-1.92元/日0.61-1.52元/日0.82-1.49元/日参考售价5800-7000万元/7800-8200万元/6850-11000万元/4.2柳影路商圈4.2.1商圈范围商圈范围以柳影路为中心，冬至菜市街，南至扶余路，西至农安街，北至宋家路的一片区域构成了柳影路商圈。4.2.2商圈特点 社区商业为主，旧的商业设施逐步被大量新建的社区底商和集中商业所取代 餐饮为该商圈的主要业态，其次为服饰、超市和医疗卫生机构 商业设施类型众多，包括街边简单旧商铺、新建小区社区底商、老综合市场、新型中等规模超市等 商业分布较为分散 主要以服务周边社区居民为主，人流量相应一般4.2.3商圈建筑形式 沿街底商 扶余路商业 农安街商业 柳影路商业 宋家路商业近两年随着万龙第五城、美景天城和华泰小区等新项目的建成入住，单层和双层的沿街底商大量出现，并成为商圈内的主要商业形式。4.2.4商圈内相应配套 综合市场 嘉乐综合市场 市场内部形式 新月综合市场 市场内部1 市场内部2 市场内部3商圈内有2个综合市场，面积在4000-4500。两个综合市场内部装修简单，设施简陋，卫生条件较差，所售商品为低档次百货和肉类等食品。 大型超市 欧亚超市 地下扶梯 超市区域分布 超市内部专柜欧亚超市为商圈内唯一大型超市，位于万隆第五城柳影路底商的地下一层，09年8月份开始正式营业。由于周边的饭店、超市、水果店等比较多，顾客分流较严重，因此欧亚超市内的顾客目前并不很多。4.3长新街商圈4.3.1商圈范围长新街商圈以天元扶贫大市场为基础逐步发展起来的，目前已形成以广源时代广场，满客隆等超市和商场为主的小商业群，以满足奋进乡居民购物需求。4.3.2商圈特点 发展迅速，大型商业设施逐步取代原始小型商业 商业业态以百货、餐饮为主 商业层次差别大。长新街商圈目前有现代购物商场、沿街商铺、原始露天市场等共存。 衍生新的商业中心点。新生的广源时代广场即将成为该商圈的中心商业点，并对本案的商业构成一定的威胁。4.3.3商圈建筑形式 新生商业设施 广源时代广场 内部专柜形式 包豪斯欧亚超市 包豪斯底商包豪斯欧亚超市也已经正式营业，从其顾客日流量来看，长春市民对欧亚超市比较认可。包豪斯的商业构成的商业氛围对本案的商业有一定的促进作用，但同时也带来了一定的威胁。另外，华大天朗国际社区也将引进一个3000左右的欧亚超市，预计2010年底正式营业。 沿街商铺 原始商业 满客隆超市为该区域在营业的大型超市之一，超市管理混乱，卫生条件较差，顾客较少。预计在长新街对过的美家福超市营业后会给满客隆造成巨大冲击，甚至是关门停业。4.4一匡街商圈4.4.1商圈范围一匡街商圈主要是由钻石礼都、温馨花园一期、耀江五月花苑和中岳花园的商业及延伸构成。4.4.2商圈特点 依托亚泰大街，建筑形式以街铺为主且部分面积较大，配以综合市场 商业业态以餐饮娱乐为主 由于商业单体面积古过大，招商经营有难度，指使众多新建小区商业仍处于瓶颈期 新兴商业比较多，未形成浓郁的商业氛围4.4.3 商圈建筑形式 沿街商业 耀江五月花苑商业 中岳花园商业 钻石礼都商业 温馨花园商业 综合市场 天波路农贸市场 市场内部 中远农贸市场 市场内部形式该区域内无大型超市；有两家大型农贸市场，分别为天波路农贸市场和中远农贸市场，二者经营范围基本相同，其中天波路农贸市场还在招商中，商家并未完全进驻，而中远农贸市场经营多年，经营状况一般。4.5商圈发展总结4.5.1商业设施混乱，层次不一铁北地区各商圈内的商业设施杂乱，旧商铺和新建商铺，老综合市场和新建综合市场并存，均处于新建商业取代旧商业的过渡时期。4.5.2街铺居多，多以餐饮业为主铁北地区的每个商圈内的商业设施均以街铺为主，其中柳影路商圈和一匡街商圈的街铺与住宅区混合在一起，分布相对集中。各商圈的业态以餐饮为主，特别是柳影路商业区，街边商铺的入住商家几乎全部为小型餐馆。一匡街的业态也是以餐饮为主，但增加了网吧、ktv等娱乐场所。4.5.3辐射范围小，影响力不大各商圈的范围较小，并且缺少能够吸引全区消费者的大型综合性商业设施，因此各商圈的消费者几乎全部以商圈内的居民为主要消费群体，商圈间的联系较少，顾客资源共享度差。4.5.4经营状况参差不齐，局部区域商业氛围浓厚，多以长期持有为主目前各商圈中的大部分街铺进驻率达到85%以上，如中岳花园和包豪斯国际社区。局部区域内商业氛围浓厚，如柳营路万龙第五城、耀江五月花苑亚泰大街一侧等。目前，各商圈内的租金整体较低，基本在1-1.2元/日/平方米，升值潜力较高，因此大部分人选择持有。4.5.5新兴商业发展潜力大，商业氛围的培养需要2-3年的时间通过对宽城区商业物业的调研及区域规划可见，未来宽城铁北区将会以原有的三大商圈为核心继续发展，特别是随着证大光明城、金质融城、上台花园、吴中印象及上台新村等政府周边的几个新型社区的上市，长新街商圈将会有更大的发展潜力，预计未来将会成为整个铁北区域的商业核心。预计未来2-3年内，随着新建各项目的商业部分的入住，项目交房使用。区域内大量的人口导入及外部流动人口的增加，消费需求将会大量增加，商业氛围将会得到很大程度的提升。4.6 区域内商业分布4.6.1 已建成商业分布 项目名称商业形式经营业态体量估计（万平方米）华泰世纪新城沿街1-2层底商餐饮，娱乐2乐嘉茗园沿街1-2层底商餐饮，百货1金质融城集中商业、底商百货、餐饮4万龙第五城地下商场，沿街底商百货、餐饮，医药1包豪斯沿街底商百货、餐饮、娱乐0.8耀江五月花苑沿街4层商业，底商餐饮，娱乐、服务1.5温馨花园沿街2层裙房商业餐饮、娱乐、百货0.5钻石礼都1层底商，沿街4层商业餐饮、娱乐、百货2.5合计13.3青年城4.7.1 在售商业分布项目名称商业形式预计经营业态体量估计（万平方米）吴中印象沿街1-2层底商餐饮，百货0.6华大天朗国际沿街1-2层底商，集中商业餐饮，百货、服务2.5青年城集中商业、沿街1-2底商百货、餐饮3马塞公寓沿街2层底商餐饮、百货0.25合计6.354.7.2 未来规划商业供应量项目名称商业类型预计体量（万）预计上市时间华大天朗国际四期2层底商+集中商业12010年中上台花园沿街2层底商2.52010年下半年兆丰嘉座沿街2层底商12010年上半年金质融城沿街底商12010年下半年吴中印象沿街1-2层底商0.62010年上半年青年城集中大型商业20未定合计26.14.8 现有大型超市、综合市场分布新月市场嘉乐综合市场广源时代购物广场华大 欧亚超市万龙第五城欧亚超市万龙第五城欧亚超市天波路农贸市场台北商贸大厦万龙第五城欧亚超市4.9区域商业体量总体预估通过调研走访，对铁北地区的现有商业体量及未来规划商业体量的初步判断如下： 已建成商业体量 13.3万平方米 在售商业体量 6.35万平方米 未来2-3年上市体量 26.1万平方米 原有的老综合市场及现有的个别独立综合市场 3万平方米 初步估计未来2-3年后铁北地区的商业总量将达到 48.75万平方米通过宽城区已售已建、在售、未来规划商业分布来看，目前宽城区商业基本是以社区商业为主体，整体的商业氛围一般，除个别商业氛围浓郁。整体商业的供应量比较充足，人均商业面积可达到1：1.2，（原有零散商业未计算）整体商业竞争比较大。第三部分 项目自身分析5 项目立地条件分析宽府路庆丰路长新街亚泰大街九台路凯旋路北人民大街北环城路5.1 项目位置及交通5.1.1地理位置523满客隆仓储超市中远农贸市场扶贫市场本案商业位于亚泰北大街与庆丰路交口523电台旁。5.1.2周边道路拥有亚泰大街、北人民大街、凯旋路等多条城市主干道及宽府路、庆丰路和长新街等区域主干道，外部交通网络便捷。5.1.3公共交通目前项目周边仅有8路，118路公交，内部交通有待改善。5.2项目可见性项目位于亚泰大街与庆丰路交汇处的西北角处，交口的四个放射方向均具有较高的可见性。5.3商业氛围在以扶贫市场为基础及包豪斯和广源时代广场的现行入市，形成了以长新街为主的商业地带，本项目则处于该商业带的边缘，具备一定的商业氛围。随着未来本案及周边几个项目商业部分的逐渐兴起，本案和广源时代广场将会作为区域内较大规模的商业设施将共同构成该区域的商业中心区，同时竞争加大。宽府路庆丰路长新街亚泰大街九台路凯旋路北人民大街北环城路长新街商圈5.4 项目周边项目随着宽城区政府的迁入，本案周边地区成为铁北地区房地产发展的最重要区域。目前周边在售及已入住的新小区有9个，预计未来项目周边的人口将会达到8万人，具有较高的消费潜力。上台新村兆丰嘉座香槟小镇金质融城包豪斯学士园上台花园华大吴中印象宽府路庆丰路长新街亚泰大街九台路凯旋路北人民大街北环城路5.5项目swot分析5.5.1优势 周围交通便捷，位于显著位置，可见性较强 处于宽城区规划的行政和服务中心，有利于商业的发展 周围住宅项目较多，未来居住人群大量增加，消费潜力大 靠近523电台，该旅游资源为商业聚集人气5.5.2劣势 项目位于目前区域商圈的边缘地带，消费需要引导 周边无老居住社区，原住居民较少，没有大型消费的基础 距离区域内其他商圈较远，人流共享度差 距市中心较远，消费人群主要依靠周边居民5.5.3机遇 区域经济快速发展及规划导向，为项目发展提供保证 周边项目增多，居住人群大量导入，创造消费潜力 周围商业档次较低，易于确立中心形象 项目多元化业态可满足消费者不同需求，吸引消费者5.5.4威胁 区域商业氛围不浓，需要长期培养 目前项目周边居住人群较少，需要时间等待本案及周边项目人群导入 一公里范围内大型超市过多，竞争十分激烈 广源时代广场先行入市，先于本项目树立形象6 项目周边商业状况6.1周边竞争对手分析亚泰大街九台路长新街庆丰路宽府路小南街兆丰嘉座华大欧亚包豪斯广源时代吴中上台花园6.1.1周边竞争对手分布6.1.2竞争对手现状 吴中印象商业目前吴中印象商业主要集中在一期（二期未建），已售的庆丰路一侧的单层底商，面积较小，为40-80，目前已有部分商家进入。未售的亚泰北大街一侧为双层底商，面积较大多为200左右。据了解，项目二期也会有部分商业，预计仍为沿街底商的形式。该项目的商业对本案的商业冲击不大。 华大天朗国际该项目商业以单层和2层底商为主，目前已经售出四分之三，大部分商家已经进入。靠近火车道的四期会有约3000的集中商业，届时欧亚超市将会在2010年底进驻，这势必将会对本案商业的客户产生分流。 上台花园该项目在沿街住宅规划了大量双层底商，但没有规划集中商业。由于亚泰大街有绿化带，并且车速较快，对顾客穿行不利，影响对面顾客到本案商业进行购物，因此上台花园的商业产生一部分截流。 包豪斯商业包豪斯的商业是本案周边比较成功的商业，目前商家已经基本住满，并引进了欧亚超市。由于距离较近，若本案也引进大型超市，二者竞争将会十分激烈。 兆丰嘉座该项目的商业规划为沿街2层底商，没有集中商业，项目位于包豪斯的对角处，其商业对本项目的商业冲击很小。 广源时代广场广源时代购物广场规划为集购物、休闲为一体的综合性大型商场，上下共有5层，其中地下1层为大型超市，地上4层为百货商场，建筑面积约3万，是目前铁北最大的综合性购物商场。商场投资达1亿元，以经营中档商品为主，主要经营项目包括日用百货、服装、鞋帽、首饰珠宝等商品，并提供休闲场所。提倡一站式购物、一站式休闲。该项目无论从建筑体量还是招商业态与本案又具有很强的相似性，加上距离很近，未来二者的竞争将会十分激烈。该商场将于2009年12月22日举行开幕仪式，所有柜台和精品店以只租不售的形式几乎全部招商完毕。商场内全部划分为10-20的专柜，月租金为50-80元/月/。6.2 项目商业发展小结通过对以上几个方面的初步分析得出以下几个结论： 项目周边道路较为通畅，但是公共交通条件还不够发达。 本案的商业将处于该区域的中心地段。位于两条干道交汇处，项目的可见性 和展示性较好，对商业未来的发展十分有利。 项目周边的商业氛围将会逐渐浓厚，特别是随着周边几个项目的发展，部分 项目商业的逐渐上市，为后期区域商业的发展带来有利条件。 本案处于铁北房地产发展的腹地，周边项目林立，将会有更多人群进驻项目周边，创造无限消费潜力，为商业做好铺垫。 同时本案周边强大的市场竞争力与目前人口导入不足等再次证明本区域内 目前区域内建造大体量商业，风险会比较大。第四篇 项目定位分析7 项目体量测定通过现有宽城区域内商业的发展看，目前宽城区商业发展成熟度不够，形成了部分初具规模的商圈，但本项目仅处于商圈的边缘地带。同时从已售已建、在建、未建的各项目的商业体量看，目前在宽城区域内建设大体量商业具有一定的风险性。本案适合做多大体量的商业可通过以下几种理论推倒得知。7.1 人均商业拥有量据统计，2007年末，长春全市拥有商铺存量约700万平方米，大型商场及超市等商业设施体量约100万平方米，未来3年内的商业规划体量约100万平方米。那么可以预见截至2010年底，全市的商业总体量约为900万平方米。目前长春市人口约750万人，则商业的人均拥有量为1.2平方米/人。铁北地区2010年底预计人口近40万人，而商业总体量将达到49万平方米，人均拥有量为1.225平方米/人，高出长春市整体水平。7.2 区域商业面积人均拥有量对比地区人均面积商业拥有量（平方米）北京0.9上海1.