2007年重庆市区县消费者购买力市场调研分析报告.doc

重庆市区县消费者购买力市场调研分析报告报告单位：重庆铭腾地产顾问有限公司报告时间：二七年九月第一部分 调查介绍及基本结论本次调查针对“已在重庆主城区购房、并且作为购房决策者的区县消费者”，进行了问卷面访。所有样本均经过严格的问题甄别、判断抽样，所在访问均在督导培训与指导基础上，由访问员进行现场定点拦截面访。本次共计定量访问问卷250份。由于样本具有典型代表性，因此，定量分析信息量充足，能够客观反映消费市场现状。以下结论是通过250名被访者调查结果进行的统计分析基本结论：1. 调查结果显示，样本有74.6%的来自“一小时经济圈”，18%的来自渝东北，5.6%的来自渝东南。2. 选择第一购房目的提及率排名前四的依次为：工作调动后，便于工作；改善居住环境，自住用；为子女将来教育作准备；看好重庆楼市的升值空间。再从职业目的的第一、第二、第三选择的综合来看，绝大多数区县消费者当前在主城区购房的主要目的是“工作调动后，便于工作和改善居住环境自住用”。因此，产品设计的方向主要以生活功能为主。3. 区县消费者置业时最关心的因素，从选择楼盘决定因素的第一、第二、第三综合来看，从重要程度的排名依次为：环境绿化、楼盘 价格、地段和区域发展、户型结构、交通便捷性、名校教育、生活配套、升值空间、品牌房地产、综合性价比、物业服务.消费者当初选盘的第一因素是环境绿化的，但随着年龄的变化，消费者对环境绿化的偏好并不一致，31-40岁这个年龄段的消费者对环境绿化的偏好最弱。4. 区县消费者选择的户型，主要以二室二厅和三室二厅居多。从消费者年龄群与选择户型的相关性看出，二室二厅主要是受到25-30岁的消费者的青睐；三室二厅主要的追捧者是31-40岁的消费者。5. 区县消费者普遍接受51-80、81-100、101-120三种类型的房屋，并且对居住面积的需求随年龄的增长而加大。6. 对于房价，提及率最多的是购房建面单价为2000-2500元区县消费者。随着房屋单价的上涨，对购房的需求应该减少，但对建面3501-4000元房屋需求却增大，说明区县消费者还是有一定的高价房购买能力。7. 大多数的区县购房者采用银行按揭付款，但是也有一部分比重不小的区县消费者喜欢采用一次性付款。 8. 绝大多数的区县消费者当时购房资金的主要来源是个人积攒，但有一部分主要来源于父母资助。9. 区县消费者当初购房的主要信息渠道按提及率的排名依次是报纸、宣传资料、亲朋好友推荐和房交会10. 对小区的整体满意度，64.4%的区县消费者对小区整体较为满意，大于主城消费者40%的满意度。11. 区县消费者对小区内部的不满之处提及率最高的依次是物业服务质量、小区生活配套和观景维护。12. 区县消费者对小区最不满之处提及率最高的是物业服务质量。13. 对于物业联合的教育品牌产地，绝大多数区县消费者希望是重庆本地名校品牌，说明消费者对重庆教育发展的信心很足，对重庆教育寄予很高的期待。14. 大多数的区县消费者认为教育品牌在置业时所起的作用占50%以上，年龄越大，教育品牌在置业中的作用越明显。15. 绝大多数的区县消费对小区配套学校等级要求为重庆市重点名校。可见，若是在小区内配套学校，则学校等级选择则是非常重要。16. 绝大多数消费者希望小区引进的教育配套为幼儿园、小学和中学。说明家长对高中以前教育非常重视其便利性，一般而言，孩子在成长初期，家长的工作都比较繁忙，对孩子教育投入时间比较少，因此对孩子就近受到良好教育的欲望非常强烈。17. 消费者对小区内配套需求，从高到低依次是：健身场所、小型超市、医疗保健室、休闲娱乐场所、游泳池、图书阅览室、会所、咖啡馆/餐馆。18. 消费者对购置物业小区周边配备要求的三项必要设施分别为大型超市、公共交通中心和农贸市场，其中消费者更希望周边地区配备有大型超市。19. 对小区综合信息服务的要求上，消费者更希望获得社区休闲娱乐信息、商场购物信息、社区公告板、同步教育和市民求助信息,而对远程医疗诊断的要求比较少.20. 消费者对智能化服务的要求，提及率排前三位的是：防盗系统、三表数据自动采集与传输功能、可视对讲。21. 大多数区县消费者对小区距离商业中心路程的接受度为2公里以内。22. 消费者对重庆品牌房地产商的认知度排名前三甲的依次为龙湖地产，98%、金科地产，90%、华宇地产，89.6%23. 消费者对于品牌地产的认识途径主要是通过报纸、宣传资料、亲朋好友推荐和房交会。24. 消费者对龙湖地产的了解程度还是比较高的。在250份问卷中，64份消费者周围有熟人是龙湖业主， 133份是听说过龙湖地产，且对龙湖有好感；只有1份是没有听说过龙湖地产的。25. 再次置业时选择品牌开发商项目的区县消费者，对品牌开发商的认可度在80.8%，可见区县消费者对高品质楼盘需求占大多数。26. 14.4%的区县消费者再次置业时选择龙湖地产旗下楼盘的可能性很大，且主要集中于家庭月均收入20000元以上的消费者；60%的被访者较有可能选择龙湖楼盘，主要集中于家庭月均收入1000020000元的消费者，因此龙湖地产因充分挖掘这个消费群体。27. 多数区县消费者的再次购房时间会在2012年以后，说明区县已购房的消费者欲再次购房的时间会很长。近五年再次置业高峰期的出现会在2010年。28. 江北区是区县消费者再次置业的热点，其次是九龙坡和渝中区。29. 不包括装修费用在内，区县消费者再次置业计划用于购房的总价主要集中在25-70万。家庭月收入与计划购房资金成正比，既随着消费者收入的提高，消费者计划用于购买住宅的资金也是不断增加的。家庭月收入在6000元以下的，主要计划购买25-35万元的住宅；家庭月收入在6000元以上的消费者，主要计划购买55-70万元。同样，随着消费者年龄的增长，由于计划购买住宅的资金会逐渐上升。30. 区县消费者对未来商品房单价认识主要集中在3501-4000元/平米。随收入的提高，选择单价在40015000元/平米的区县消费者比例呈递增趋势。区县消费者已经认可了重庆主城区的一线房价，在本次调查中我们发现区县消费者有一定的购买力，对于高品质的楼盘有一定的消费力。31. 区县消费者再次置业还是主要倾向于购买小高层和高层。在区县消费者收入水平和可能购买住宅建筑形态的相关性中，4000-10000元的区县消费者购买高层的比率随收入的增加而下降。20000元以上的区县消费者主要选择高层和花园洋房，可能一方面用于居住，一方面用于投资。32. 选择平层结构的区县消费者还是占到了多数。当然，错层和跃层结构还是有一定需求的。只是夹层结构暂时还不被大众区县消费者接受。调查发现，随着收入的提高，消费者选择跃层的趋势在上升。33. 区县消费者再次置业对住房面积的需求一般在81-140平米，准备购买81-100平米的消费者达28%，购买101-120平米的达24.8%。50岁以下的消费者，随着年龄的增加，对101-120平米的需求在逐渐增加，对121-140平米的需求在减少。34. 区县消费者再次置业对三室两厅和两室二厅这两种户型仍然比较青睐，随着收入水平的提高，区县消费者对两室二厅这一种户型的需求逐渐减少，对三室两厅的需求逐渐增加。可以看出，高收入消费者追求的是比较宽敞、舒适的户型结构。35. 区县消费者比较青睐的建筑风格依然是现代风格和中式风格，但对异域风格也有一定的需求。36. 区县消费者再次置业普遍都希望同时拥有生活阳台和景观阳台，其中消费者认为景观阳台是必须的。消费者在精神层面上的要求也比较高，希望在自己的房子设计一个书房，方便充实自己，提高自己的人生修养。37. 大多数区县消费者普遍接受了重庆房价还会上涨的事实。38. 认为房价会回落的区县消费者当中，近一半的区县消费者认为降幅在200元以内。39. 预期房价上涨的区县消费者当中，半数以上的区县消费者预期半年内上涨200-500元。40. 半数以上的区县消费者认为影响重庆房价的主要原因是由于重庆城市整体发展带动房价上涨，也有一部分区县消费者认为是外地投资者涌进重庆，投资炒房拉高的房价。随着家庭月均收入水平的提高，消费者对由于重庆城市整体发展带动房价上涨的主要原因逐渐看淡，对由于外地投资者涌进重庆，投资炒房拉高房价的主要原因的看法，主要是20001元以上的高收入人群。.第二部分 样本来源分析本次调查选取了阳光华庭、加州花园、巴蜀城、金科花园、紫都城、绿韵康城、华宇名都、金砂水岸、回龙湾、融侨半岛、华宇江南枫庭、海棠晓月、鲁能星城、渝州新都、广厦城、海兰云天、松藻小区、东海长州、东和春天、北国风光、御景天城、阳光国际新城、竞地花园和国宾豪庭等共计24个小区进行问卷访问。被访者覆盖重庆市“一小时经济圈”和渝东北、渝东南三个经济区域的31个区县。（一小时经济圈包括的区县：万盛、双桥、长寿、江津、合川、永川、南川、綦江、潼南、铜梁、大足、荣昌、璧山、涪陵；渝东北：梁平、城口、丰都、垫江、忠县、开县、云阳、奉节、巫山、巫溪、万州；渝东南：黔江、武隆、石柱、秀山、酉阳、彭水）。 250个样本在三个经济区域的分布情况为“一小时经济圈”191份，渝东南14份，渝东北45份。可见，“一小时经济圈”内的区县消费者置业能力非常强，渝东南由于经济基础差而购买力也非常有限。样本在各小区和三大经济区域的交叉分布情况见下图： 第三部分 消费者调查分析一、 重庆市主城区住宅区县消费者结构特征1、 消费者年龄结构数据显示,2530岁的被访者占31.6%,3140岁的被访者占29.2%.这两个年龄段的被访问者对房子需求欲望比较强烈,说明中青年消费者是购房的主力群体。2、 消费者家庭居住常住人口特征调查数据显示,家庭居住常住人口主要以夫妻二人与一子女居住居多，占了39.6%；其次是夫妻二人居住占32.4%。表明家庭结构以3口之家为主。项目在产品设计的时候，应重点考虑3口之家的生活形态而进行人性化设计。3、 消费者的职业结构 数据表明，有购房需求的消费者主要分布行业是：教育/文化/卫生/体育业、事业单位、自由职业者和其他行业。4、 消费者目前的工作区域 从图中可以看出,工作地在渝中区的消费者占39.2%,工作地在九龙坡区的消费者占23.2%，工作地在江北区的消费者占12.4%。这三个区域的工作人数总共占了74.8%，是大多数消费者的工作区域。5、 消费者目前的家庭月平均收入当前,74%的消费者家庭月均收入在4000元以上，这体现了目标消费者的家庭整体收入水平，同时也间接体现了目标消费者的消费水平, 其中40016000元家庭收入水平最多，占36%，说明大众消费者的家庭收入都在40016000元之间。6、 被访者的教育程度 数据显示，消费者文化教育程度主要集中在三个层面： 高中/中专/职高、大专和本科。其中本科最多，约为38%。二、2001年2007年消费者置业因素1、消费者过去在当地居住的房屋类型 消费者过去在当地居住的房屋类型，商品房占33.6%，自建房占30.8%，这两种居住房屋的类型共占64.4%，说明消费者所在区县的生活条件相对比较富裕，已持有不动产。2、消费者选择在重庆主城区域置业的目的 从置业目的的第一、第二、第三选择的综合来看，59.6%的消费者选择在主城区置业的目的有工作调动后，便于工作，50.8%的区县消费者有改善居住环境，自住用，可见，除了便于工作的因素外，更多的区县消费者为改善居住环境而在主城区置业，说明区县消费者的生活水平已经提高到有足够的资本选择居住地的高度。3、消费者选择在主城区置业第一目的数据显示，选择第一购房目的提及率排名前四的依次为：工作调动后，便于工作；改善居住环境，自住用；为子女将来教育作准备；看好重庆楼市的升值空间。50%的消费者在主城区置业的第一目的是工作调动后，便于工作，属于消费性置业。因此，产品设计和营销推广时，应多考虑生活功能，特别要注意生活中的一些不可忽视的小细节，一切以舒适、节能、便利为主要目标来设计产品。随着年龄结构的变化，消费者置业的目的也随之发生变化，随年龄的增大，消费者购房改善居住环境的比例逐渐缩小，因为第一次置业之后，自住型的第二次置业不会在短期内出现，但在41-50岁的消费者再考虑到自住的方面又快速的上升，因为这个年龄段的消费者积蓄增加了，会重新购房。4、消费者现在所居住的房屋户型消费者选择的户型，主要以二室二厅和三室二厅居多。从消费者年龄群与选择户型的相关性看出，消费者追求的是比较宽敞、舒适的两室两厅或是三室两厅户型。从表中可以看出两室两厅主要是受到25-30岁的消费者的青睐；三室两厅主要的追捧者是31-40岁的消费者。5、消费者现在居住的房屋面积 从上图可以看出，消费者普遍接受51-80、81-100、101-120的房屋，并且对居住面积的需求随年龄的增长而加大。6、消费者当时购房的单价 38.8%的区县消费者当初购房的建面单价是2000-2500元。一般而言，随着房屋单价的上涨，对购房的需求应该减少，但在图上却呈现出对建面3501-4000元房屋需求的增大，说明区县消费者还是有一定的高价房购买能力。7、消费者当时购房采取的付款方式 从图上可以看出，55.2%的购房者采用银行按揭付款，可见，银行按揭是大多数消费者付款方式的首选，但是也有一部分人，35.2%的区县消费者，采用一次性付款。 8、消费者当时购房资金的主要来源 数据显示，74.4%的消费者当时购房资金的主要来源是个人积攒，占绝大多数，其次是主要来源于父母资助，占16%，而主要来源于亲朋好友相借、卖掉部分资产等的比较少。9、消费者当初购房的主要信息渠道 消费者当初购房的主要信息渠道是报纸和宣传资料，说明具有滞留时间长和传阅率高的印刷品广告是房地产商的重要营销渠道，同时也说明重庆几大主流媒体在区县仍有很大的影响力。亲朋好友推荐和房交会也是消费者购房的主要信息渠道，所以房地产商要建立良好的口碑和做好服务项目。10、消费者当初选择楼盘的决定因素 从选择楼盘决定因素的第一、第二、第三综合来看，消费者当初选择楼盘时的决定因素主要有环境绿化、价格、地段和区域发展规划；在250份问卷调查中消费者选择的频数分别是136次、125次和85次。11、消费者当初选择楼盘的第一因素 数据显示，消费者当初选择楼盘的第一因素提及率排名前四的依次为；环境绿化，价格，地段和区域发展规划，户型结构。消费者当初选盘的第一因素主要是环境绿化，但随着年龄的变化，消费者对环境绿化的偏好并不一致，31-40岁这个年龄段的消费者对环境绿化的偏好最弱。三、消费者对配套的需求1、消费者对现在居住的小区整体满意度64.4%的区县消费者对小区整体较为满意，大于主城消费者40%的满意度。2、消费者对小区内部不满意之处数据显示，区县消费者主要对小区内部物业服务质量、小区生活配套和观景维护不满意。3、消费者最不满意的一项消费者最不满之处是物业服务质量，50岁以下，随着年龄的增长，对物业服务质量的不满增加。对小区生活配套最为不满的主要是51岁以上的人群。4、消费者希望所置物业联合的教育品牌产地对于物业联合的教育品牌产地，82.4%的被访者希望是重庆本地名校品牌，10.8%的被访者希望是北京一带名校品牌，而对国外名校品牌、沿海一带名校的接受度不是很高。可见与外地名校品牌相比，重庆本地名校品牌更易被消费者接受。5、教育品牌在消费者置业时起的作用从图中很容易看出，64.4%的被访者认为教育品牌在置业时所起的作用占50%以上，年龄越大，教育品牌在置业中的作用越明显。6、消费者对小区配套学校等级要求数据显示，78.4%的被访者对小区配套学校等级要求为重庆市重点名校，16%的要求为重庆市一线联招学校。可见若是在小区内配套学校，则学校等级选择则是非常重要。7、消费者希望小区引进的教育配套数据表明，72%的被访者希望小区引进教育配套为幼儿园、小学和中学，20%的被访者希望小区引进教育配套为幼儿园和小学，而对小学的教育配套和小学加中学的教育配套要求的被访者很少。8、消费者希望购置物业小区内部配套的必要措施调查表明，小区在设施配套中消费者希望配备的而且最重要的是健身场所、小型超市、医疗保健设施；其次是休闲娱乐场所、游泳池、图书阅览室、会所；最后是咖啡馆/餐馆，说明消费者注重基本的生活之需，然后对于生命更加看重，日常的康体、医疗得到重视。9、消费者希望购置物业的小区周边配备的必要设施消费者对购置物业小区周边配备要求的三项必要设施分别为大型超市、公共交通中心和农贸市场，其中消费者更希望周边地区配备有大型超市。10、消费者对小区综合信息服务的要求对小区综合信息服务的要求上,消费者更希望获得社区休闲娱乐信息、商场购物信息、社区公告板、同步教育和市民求助信息,而对远程医疗诊断的要求比较少.11、消费者对小区智能化配套的需求消费者对智能化服务的要求，提及率排前三位的是：防盗系统、三表数据自动采集与传输功能、可视对讲。12、消费者对距离商业中心路程上的接受度数据显示，50.4%的被访者对小区距离商业中心路程上的接受度为1公里范围内，23.6%的被访者对小区距离商业中心路程上的接受度为2公里内，可见，距离商业中心2公里范围内的小区都是消费者比较愿意接受的。四、消费者对重庆品牌地产商的认识1、消费者对重庆品牌房地产商的认识数据显示，消费者对重庆品牌房地产商的认知度排名前三甲的依次为龙湖地产，98%、金科地产，90%、华宇地产，89.6%。2、消费者对于品牌地产的认识途径消费者对于品牌地产商的认识主要通过三种途径获得：报纸、宣传资料、亲朋好友推荐。在250份问卷中消费者选择的频数依次是165份、134份、128份。 开发商到区县的巡展会、广播电台节目、电视楼市专题、灯箱路牌和机场、车站广告的利用率都不上20%,但在这些宣传方式上灯箱路牌的广告宣传相对较好达到14.8%。3、消费者对龙湖的了解和认识 消费者对龙湖地产的了解程度还是比较高的。在250份问卷中，64份消费者周围有熟人是龙湖业主， 133份是听说过龙湖地产，且对龙湖有好感；只有1份是没有听说过龙湖地产的。4、消费者再次置业时对品牌开发商项目的购买态度数据表明，再次置业时选择品牌开发商项目可能性很大的占31.6%，较有可能性的占49.2%，即对品牌开发商的认可度在80.8%。五、2008年2012年消费者置业因素1、消费者再次置业时对龙湖地产旗下楼盘的购买态度数据上显示，14.4%的被访者再次置业时选择龙湖地产旗下楼盘的可能性很大，且主要集中于家庭月均收入20000元以上的消费者；60%的被访者较有可能选择龙湖楼盘，主要集中于家庭月均收入1000020000元的消费者，因此龙湖地产因充分挖掘这个消费群体。2、消费者预计再次置业的时间数据显示，48.4%的消费者预计会在5年内购房，其中，60%的家庭月均收入20001元以上的消费者预计会在2008年购房，2009年再次置业的主体是家庭月均收入1000120000元的消费者。51.6%的消费者选择2012年以后购房，说明区县已购房的消费者欲再次购房的时间会很长。 3、消费者未来再次置业区域由图表易见，江北区是消费者再次置业的热点，占50%，接下来的就数九龙坡区、渝中区。4、不包括装修费用在内，消费者计划购买住宅总价不包括装修费用在内，消费者计划用于购房的总价主要集中在25-70万。20000元以下的消费者随着收入的提高，计划用于购买住宅的资金也是不断上升。5、消费者预算内最高房屋单价 消费者预算最高套内面积单价在3501-4000元/平方米的最多，达30.4%。 家庭月均收入10000元以下的消费者大多数预算最高单价为3501-4000元/平米，而20000元以下的消费者预算最高单价为4001-4500元/平米的比重随着收入的增加而上升。6、消费者最可能购买住宅的建筑形态 消费者最有可能购买的住宅建筑形态，其中，小高层和高层的选择率最高，两者合计达78.4%；其次是花园洋房，达19.6%,说明这部分消费者对高端产品的需求量小。 在消费者收入水平和可能购买住宅建筑形态的相关性中，4000-10000元的消费者购买高层的比率随收入的增加而减少。10001-20000元的消费者更多选择小高层，且比率比较高，可能用于投资。20000元以上的消费者主要选择高层和花园洋房，可能一方面用于居住，一方面用于投资。7、 消费者准备购买住房的户型结构 消费者购买房屋的结构，以选择平层为主，其次是错层和跃层。对于夹层的选择比较少。50岁以下的消费者随着年龄的增长对错层的青睐程度不断加深，对于