2010-2011年烟台房地产市场调研报告.doc

烟台市市场调研报告目 录前 言3第一章 烟台市宏观环境31.1 烟台市概况31.2 经济运行情况91.3 发展规划141.4 小结18第二章 烟台市房地产发展状况182.1 烟台房地产市场运行情况182.2 房地产开发投资额182.3 房地产开发土地供应情况202.4 商品房施工与竣工面积212.5 商品房销售状况232.6 小结24第三章 商业市场状况253.1 商业背景状况253.2 商圈及商业中心253.3 特色商业街263.4 大型商业项目调查表333.5 专业市场353.6 商业小结36第四章住宅市场状况374.1 烟台住宅市场概述374.2 板块分析384.3 住宅市场现状454.4 小结46第五章 经典楼盘住宅产品分析585.1 住宅产品分析585.2 城市商业产品分析805.3 经典楼盘分析总结87第六章 广告媒体状况886.1 概况886.2 描述886.3 特征分析936.4 小结94第七章 问卷调查947.1 烟台市消费者调查问卷947.2 问卷部分94第八章 深度访谈分析998.1 深度访谈目的998.2 深度访谈分析998.3 客户访谈辑录103参考资料及文献110协作者名单110 112前 言我司于2010年7月19日派出了包括由市场研究、产品研究、前期策划、招商部等人员共8人的调查组赴烟台市展开为期七天实地调研。在发展商的协助下，经过每人7个工作日，每日上下午两个时段，对烟台市主要在售楼盘、商业项目、商业街进行实地考察及相关资料收集。共调研24个楼盘、5个商业项目、5条商业街、1个专业市场，并与多位餐饮老板、当地中高收入者体进行定向深度访谈和问卷调查，完成了本次实地市调工作。第一章 烟台市宏观环境1.1 烟台市概况1.1.1 城市概述烟台是中国古代早期文明发祥地之一，具有悠久的历史和文化。在1398年,为防倭寇,在今烟台山设了狼烟墩台,烟台由此得名。烟台是一个海滨城市，下设的12个县市区就有11个临海，海洋渔业自然丰富。烟台现有三大港区：蓬莱港区、西港区、芝罘港区。多年来烟台极力打造一流的城市品牌和投资环境，烟台濒临黄渤二海，是中国唯一的双海之城，中国首批14个沿海开放城市之一，中国环渤海经济圈的重点城市。机械制造，电子信息，食品加工，黄金加工已发展成为烟台四大支柱产业。除此之外烟台还有其他的名牌企业，如张裕酒业，还有三环锁具、北极星钟表、烟台啤酒等。烟台是著名的水果之乡，是中国北方重要的水果生产基地。烟台也有著名海滨旅游度假胜地的特质，全市共有旅游区（点）60多处。图1.1 烟台市市容1.1.2区位 烟台市地处山东半岛中部，东连威海市，西接潍坊市，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大连隔海相望，共同形成拱卫首都北京的海上门户。图1.2 烟台市区位图（一）图1.3 烟台市区位图（二）1.1.3行政区域和人口概况烟台市总面积为13746.5平方公里，其中市区面积2722.3平方公里。烟台市现辖芝罘、福山区、牟平、莱山4个区，一个国家级的经济技术开发区及长岛县，代管龙口、莱阳、莱州、蓬莱、招远、栖霞、海阳7个县级市。 街道办事处48个，镇94个，乡6个，居委会467个，村委会6315个，自然村6880个。2009年末户籍户数为231.63万户，人口为652万人，人口增加3162人，增长0.05%，其中市区人口179.24万人。 福山区图1.4 烟台市行政区划图1.1.4交通网络1、铁路交通 目前，烟台境内有蓝烟与青烟威荣城际、龙烟三条铁路。蓝烟铁路的终点在烟台，目前有到青岛、日照、枣庄、济南、北京、西安、石家庄、金华、徐州、广州、佳木斯等方向的旅客列车。蓝烟铁路电气化改造工程于2009年顺利推进，主体工程基本完工；青烟威荣城际铁路已通过国务院批准，预计2012年完工，客车可直达北京、上海、广州、南京、济南、青岛、石家庄、徐州、佳木斯、西安等城市，并可中转全国各大城市；龙烟铁路 是山东省烟台市境内的一段重要铁路，为一级地方铁路，连接龙口市与烟台市，全长123.4公里，总投资12亿元。图1.5 山东省铁路规划2、航空客运 烟台市现有莱山机场和正规划山东烟台潮水国际新机场。烟台莱山机场位于烟台市南15公里，为军民两用机场。现属于二类4d级机场，一类航空口岸，可起降波音767以下飞机，各种基础设施，通信、导航及指挥系统的现代化程度在中国同类机场中处于领先位置。烟台潮水国际新机场工程一期规划目标年为2020年，可满足旅客吞吐量650万人次、货邮吞吐量9万吨的要求。工程拟建设一条长3400米、宽45米的跑道和等长的平行滑行道；航站楼8万平方米，43个机位的停机坪以及配套公用和辅助设施。新机场建在蓬莱潮水将与烟大铁路轮渡、龙烟铁路、烟台八角港和威乌高速、206国道相互依托，进一步完善烟台立体货运通道和物流中心。本案距离莱山机场为41.2公里。 烟台莱山机场本案绕城高速公路图1.6 烟台市莱山机场区位示意图3、公路交通 烟台市公路交通近期情况如下：同三高速福山立交桥和绕城高速莱山立交桥已建成通车。烟台港西港区疏港高速公路、莱州港区疏港高速公路工程进展顺利；龙口港区疏港高速公路压矿路段调整方案已经确定。烟台海阳高速公路项目工程许可报告和初步设计已通过专家评审；龙口青岛高速公路已完成工程许可报告的编制。 同三高速威乌高速公路绕城高速公路图1.7 山东高速公路网 4、水运交通 在烟台市沿海有9个港口，年吞吐量达2300万吨。其中，烟台港和龙口港、蓬莱港、莱州港是国家批准的对外开放一类口岸。烟台港年吞吐量1250万吨，是全国十大商贸港口之一，同100多个国家和地区直接通航，成为中国北方的枢纽港。龙口港是中国最大的地方港口，年吞吐量达850万吨。码头方面，西港区通用码头、油品码头和20万吨级航道等工程进展顺利，芝罘湾港区三突堤集装箱码头主体基本完成，2号泊位投入试运营；龙口港区10万吨级航道工程和通用泊位工程已经竣工。 烟台港烟台八角港蓬莱港莱州港龙口港图1.8 烟台市部分港口区位图1.1.5气候条件气候属暖温带季风型大陆性气候，四季变化和季风进退都比较明显。温度较温和，雨水较充沛。具有冬无严寒，夏无酷暑气候特点。因受海洋调节，与本省同纬度地区比较，具有温度适中，空气较湿润，降水量较多等特点。气温：烟台年平均气温11.612.9, 但是地域差异较大，一般表现为， 沿海高于内陆。福山、芝罘区、莱州市年平均气温为12.512.9，是境内高温区；莱阳、栖霞均为11.6，是境内相对低温区；其它县市区年平均气温在12.012.2之间。 降水：全市年平均降水量为627.6毫米。地域分布极不均匀， 海阳年平均降水量最多达694.5毫米； 长岛年平均降水量最少为541.1毫米；其他县市区在581.2684.9毫米之间。降水量年际变化较大， 全市年降水量平均变率为19。日照： 全市年平均日照时数为2656.2小时。按时间分布，月份日照最多， 全市平均为277.6小时；12月最少，只有169.2小时。年日照百分率平均为59。 1.1.6烟台市自然资源旅游资源：烟台旅游资源丰富。全市拥有旅游区点120多处，其中国家a级旅游区点15个，蓬莱阁和龙口南山旅游区为国家首批aaaa级旅游区（点）；设蓬莱、金沙滩、养马岛、海阳四个省级旅游度假区。1998年烟台成为首批54座“中国优秀旅游城市”之一。水资源：市域内，河网较发达，中小河流众多，其中流域面积300平方公里以上的河有五龙河、大沽河、大沽夹河、王河、界河、黄水河和辛安河7条。主要河流以绵亘东西的昆嵛山、牙山、艾山、罗山、大泽山所形成的“胶东屋脊”为分水岭，南北分流入海。矿产资源：烟台市矿产资源丰富，矿种较多，截止到2005年全市已发现矿种68种，占山东省已发现矿种144种的51.4，发现矿床1182处。查明储量的40种。列全省第一位的矿产有：金、银、铜、锌、钼、滑石、菱镁矿、透辉岩，也是我省的优势矿产。其中岩金保有资源储量居全国首位，菱镁矿居第二位，钼居第四位，滑石居第五位。海岛资源：烟台全市海岸线长达909公里，市北、西北部濒临渤海，东北和南部临黄海。有大小基岩岛屿63个，像一颗颗灿烂的珍珠镶嵌在大海之中。面积较大的有芝罘岛、南长山岛、养马岛，有居民的岛15个，分别为长岛县的南长山岛、北长山岛、大黑山岛、小黑山岛、庙岛、砣矶岛、大钦岛、小钦岛、南隍城岛、北隍城岛，龙口市的桑岛，芝罘区的崆峒岛，牟平区的养马岛，海阳市的麻姑岛、鲁岛。 1.1.7风土人情民间乐班烟台乡间各地从前都有民间乐班，俗称“鼓乐班”或“鼓乐房”，主要活动在农村。他们大都以近亲、家族搭班组成，遇到婚丧、喜庆等场合，应邀演奏。 民间吹打演奏的乐器有吹管乐器和打击乐器两类，以吹管乐器为主，其中主要有：大杆号，唢呐，管子，笛子(梆笛)，笙，闷笛，口哨，把攥子等；打击乐器有二乐鼓、扁鼓、板鼓、小镲、手锣、云锣、大锣、汪锣、梆子、点子、吱子、钹等。图1.9 烟台民间乐班毓璜顶庙会春节期间，烟台最热闹的要数正月初九的毓璜顶庙会了。旧时，民间传说这正月初九一天是玉皇大帝生日，每逢庙会，烟台周边村镇的老百姓，当地的“善男信女”，便扶老携幼，呼朋唤友登山入殿，顶礼膜拜，共同为玉皇大帝拜寿，祈求神明的保佑，而烟云缭绕的玉皇阁则给人一种神秘的氛围。图1.10 毓璜顶庙会情景水果之乡烟台市地处北纬37度的独特地理和气候环境，使之成为是中国乃至世界享誉盛名的“水果之乡”，一年四季瓜果不断。其出产的“烟台苹果”已成为中国苹果的代表，远销日本、韩国等十几个国家和地区。烟台大樱桃号称北方春果第一枝，全国闻名。图1.11 山东烟台大樱桃亚洲唯一的“国际葡萄葡萄酒城” 1987年06月15日，烟台市宣布成为“国际葡萄葡萄酒城”，并获得了一枚“1987年国际葡萄葡萄酒年”的纪念章。也在这一天，国际葡萄葡萄酒局决定在烟台举行国际葡萄酒和白兰地品评讨论会。会前，专家们先后参观了张裕公司的葡萄基地和葡萄酒、白兰地生产线。烟台大片的葡萄园和良好的葡萄长势给专家们留下了极深刻的印象。鉴于张裕公司在葡萄基地建设和葡萄酿酒方面对世界所做出的贡献，有33个会员国的国际葡萄葡萄酒局作出决定烟台市成为中国唯一的“国际葡萄葡萄酒城”。图1.12 山东烟台酒庄实景1.2 经济运行情况1.2.1经济总量（gdp）2009年烟台市生产总值完成3728.68亿元，同比增长13.5%。 数据来源：烟台市05-09年统计公报 图1.13 烟台市05-09年年经济总量增长趋势图 数据来源：山东省08年统计公报 图1.14 山东省2008年各城市gdp增长趋势图 数据来源：山东省09年统计公报 图1.15 2009年山东省各城市gdp增长趋势图1.2.2人均gdp2009年，烟台市人均gdp达53066元，同比增长13.2%。 数据来源：烟台市05-09年统计公报图1.16 烟台市2005-2009人均gdp增长趋势图 数据来源：山东省08年统计公报图1.17 山东省2008年各市人均gdp增长趋势图 数据来源：山东省09年统计公报图1.18 山东省2009年各市人均gdp增长趋势图1.2.3产业结构2009年，烟台市地区第一产业实现增加值285.9亿元，增长3.6%；第二产业实现增加值2255.22亿元，增长13.8%；第三产业实现增加值1187.55亿元，增长15.3%。 数据来源：烟台市05-09年统计公报图1.19 烟台市05-09年各产业比例图 数据来源：烟台市09年统计公报图1.20 烟台市09年三大产业增加值比例1.2.4 工业经济2009年，烟台市全部工业实现增加值2328.65亿元，增长16.1%。 数据来源：烟台市05-09年统计公报图1.21 烟台市05-09年规模以上工业增加值增长趋势图 数据来源：山东省08年统计公报图1.22山东省2008年各市规模以上工业增加值增长趋势图数据来源：山东省09年统计公报 图1.23 山东省2009年各市规模以上工业增加值增长趋势图1.2.5 财政收入根据烟台市统计公报的相关信息，2009年，全市完成财政收入189.12亿元，同比增长13.2%。 数据来源：烟台市05-09年统计公报图1.24 烟台市2005-2009年财政收入增长趋势图 数据来源：山东省08年统计公报图1.25 山东省08年各城市财政收入增长趋势图 数据来源：山东省09年统计公报图1.26山东省09年各城市财政收入增长趋势图1.2.6 固定资产投资2009年，烟台市固定资产投资2222.17亿元，同比增长25.1%。 数据来源：烟台市05-09年统计公报 图1.27烟台市2005-2009年固定资产投资增长趋势图 数据来源：山东省08年统计公报图1.28 山东省08年固定资产投资增长趋势图数据来源：山东省09年统计公报图1.29 山东省09年全社会固定资产投资增长趋势图1.2.7城镇居民收入2009年，烟台市城镇居民人均可支配收入21125元，增长9.2%。 数据来源：烟台市05-09年统计公报图1.30 烟台市05-09年城镇居民人均可支配收入增长趋势图数据来源：山东省08年统计公报 图1. 31山东省08年各市城镇居民人均可支配收入增长趋势图数据来源：山东省09年统计公报图1.32 山东省09年各市城镇居民人均可支配收入增长趋势图 1.2.8社会消费品零售总值2009年，烟台市实现社会消费品零售总额1219.96亿元，增长19.2%。 数据来源：烟台市05-09年统计公报图1.33烟台市05-09年社会消费品零售总额增长趋势图数据来源：山东省08年统计公报 图1.34 山东省2008年各市社会消费品零售总额增长趋势图 数据来源：山东省09年统计公报图1.35山东省09年各市社会消费品零售总额增长趋势图1.3 发展规划1.3.1 山东半岛蓝色经济区域城镇体系规划1.3.1.1规划范围范围南起日照市，北至滨州市，包括青岛、烟台、威海、潍坊、日照、东营和滨州七市以及临沂市莒南、淄博市高青、德州市乐陵、庆云四县市的全部行政区范围，在此范围内共有城镇467个，城市化水平为52、3%。山东半岛蓝色经济区在地域空间上将形成青岛日照潍坊、烟台威海、东营滨州三个城镇组团。逐步形成以三个城镇组团为主体形态，大中小城镇相结合，空间布局合理，城镇职能协调的半岛城镇群。青岛将被培育成国家级中心城市，成为山东省和黄河流域经济社会发展的“龙头”城市；烟台、威海、日照、潍坊、东营和滨州等区域中心城市的地位和作用将被强化，成为蓝色经济区发展的重要战略节点。烟台威海组团1.青岛日照潍坊组团东营滨州组团图1.36 山东半岛蓝色经济区三大组团示意图1.3.2 烟台城市发展规划1.3.2.1 城市总体规划时期与范围城市规划时期近期（20052010年）、远期（20102020年）以及远景（2020年以后）。规划范围城市规划区总面积为1880平方公里，范围西北至平畅河，西至规划的疏港高速路、门楼水库汇水边界，南至桃村、高陵水库的汇水边界，东至牟平的外环路，北至黄海岸线，另外还包括崆峒岛、养马岛。 1.3.2.2城市定位城市定位为前沿城市、核心城市、港口城市、魅力城市。在全球化和区域化条件下，烟台市成为我国与外部世界“对接”的前沿城市。烟台是山东半岛的副中心城市，也是环渤海的核心城市之一。环渤海将成为我国北方地区的“长三角”。使其地位突变，从“副中心”上升为“核心城市”。在经济全球化与东北亚经济的迅速发展背景下，烟台港的崛起势在必然，烟台将成为重要的“国际性港口城市”。烟台市“山海城市特色、人文历史背景、前沿区位条件”为发展“国际化的、多元文化交融的、富有活力和魅力的城市”奠定了基础。 总体规划将把烟台市建设成高效的区域中心城市、建设宜居的生态城市并创建富有魅力的城市形象，以先进制造业、现代服务业，山海特色旅游和国际性港口为主要职能，以生态、人文、山海为特色的富有魅力、宜居的滨海城市。 1.3.2.3人口规划到2010年，市域总人口为720万人。中心城区建成区人口175万人，用地规模210平方公里，人均120平方米人；2020年市域总人口为790万人。中心城区建成区人口255万人，用地规模280平方公里，人均109平方米人。 1.3.2.4市域空间结构、产业空间规划体系市域空间结构市域空间结构规划体系总体可形成“两带、两轴、一岛”结构。两带包括“北部滨海城市带”和 “南部滨海发展带”；两轴主要是沿同三高速，联系中心城、栖霞、莱阳三城市，形成“烟青联系轴”；连接龙口、招远、莱阳、海阳形成龙莱海的发展轴。一岛即打造长岛县为海岛型城市。 烟青联系轴龙莱海的发展轴一岛-长岛县两带-南部滨海城市带本案图1.37 市域空间布局规划市域产业空间布局市域产业空间布局为“一中心三带三板块”。“一中心”：强化烟台开发区作为半岛制造业基地核心区的引导作用，使其成为山东半岛制造业基地的核心之一。“三带”：北部沿海产业带、南北产业带和中部产业带，是与城市发展轴心相呼应的重要支撑轴线。“三大板块”：以中心城区为核心的高新技术板块，以龙口为核心的临港产业板块，以莱阳为核心的农产品加工产业板块。 三板块：临海产业板块三板块：农产品加工产业板块一中心：烟台开发区三板块：高新技术板块三带：北部沿海产业带三带：中部产业带三带：南部产业带本案图1.38 市域产业空间布局规划1.3.1.4市域交通市域交通规划依托区域和城市交通体系的有机衔接，形成全市“906030”的三级交通圈层。即90分钟市域交通圈，60分钟都市交通圈，30分钟核心交通圈。 1.3.3福山区城市发展规划1.3.3.1福山区规划范围福山区位于烟台城区西部，东邻芝罘区、莱山区；北接开发区，并与之共同形成以机械加工、电子、信息产业为主导的西部产业中心，同时也是烟台市最适宜居住的后花园。福山区划范围北起同三高速，南至门楼水库，总用地约65平方公里，其中可建设用地约43平方公里。规划人口规模约30万。1.3.3.2福山区发展规划未来福山区的城市发展战略是： 按照“园区化带动工业化、推进城市化、建设新型工业化河滨市区”的总体发展思路，坚持“加快与中心市区融合”的城市发展方向，立足区位优势、资源特点和经济社会发展趋势，以夹河生态景观带为主轴线，完善提升北部工业区，加快改造中部老城区，重点沿夹河流域向南拓展新城区，努力构建产业特色鲜明、交通物流便捷、“山河城岛”相拥、人居环境优美、具有现代气息的新型工业化河滨市区。根据福山分区规划和中心城区整体城市设计，福山总体城区布局呈现为：一心、二轴、五区的空间结构。即以福山老城区为中心，由夹河生态景观带和福海路引导出两条主要的城市空间发展轴，串联起北部工业区、中部老城区、夹河岛生态旅游区、南部高新产业区和仉村综合新区五颗闪亮的明珠。夹河、福海路城市空间发展轴本案北部工业区中部老城区南部高新产业区仉村综合新区福山老城区夹河岛生态旅游区图1.39 福山总体城区布局示意图1.4 小结1. 烟台是一个海滨城市，下设的12个县市区就有11个临海，海洋渔业自然丰富。2. 烟台市地处山东半岛中部，东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大连隔海相望，共同形成拱卫首都北京的海上门户。3. 烟台市现辖芝罘、福山区、牟平、莱山4个区，一个国家级的经济技术开发区及长岛县，代管龙口、莱阳、莱州、蓬莱、招远、栖霞、海阳7个县级市。4. 烟台果业发达，素有水果之乡的美称。5. 烟台旅游资源丰富。全市拥有旅游区点120多处，其中国家a级旅游区点15个。6. 2009年，烟台市安排交通基础设施项目和计划总投资均创下历年新高。7. 2009年,烟台市生产总值完成3728.68亿元，同比增长13.5%。8. 2009年，烟台市人均gdp达53066元，同比增长13.2%。9. 2009年，烟台市固定资产投资2222.17亿元，同比增长25.1%。10. 2009年，烟台市城镇居民人均可支配收入21125元，增长9.2%。11. 山东半岛蓝色经济区在地域空间上将形成青岛日照潍坊、烟台威海、东营滨州三个城镇组团。12.烟台市城市定位为前沿城市、核心城市、港口城市、魅力城市。13.福山区未来城市发展按照“园区化带动工业化、推进城市化、建设新型工业化河滨市区”的总体发展思路发展。第二章 烟台市房地产发展状况2.1 烟台房地产市场运行情况2009年烟台市固定资产投资额为2222.17亿元，比2008年增长13.7%。数据来源：烟台统计信息网图2.1 烟台市2005-2009烟台固定资产投资额状况2.2 房地产开发投资额2009年烟台市房地产开发投资额为271.2亿元，比2008年增长2.8%。2009年烟台市住宅投资额为197.13，比2008年下降了4.8%。2009年烟台市住宅投资占房地产开放投资为72.7%，比2008年减少5.9%。2009年烟台市福山区房地产投资额为40.7亿元，比2008年减少17.8%。数据来源：烟台统计信息网图2.2 烟台市2005-2009烟台房地产开发投资情况图数据来源：烟台统计信息网图2.3 烟台市2005年-2009年住宅投资状况数据来源：中国统计信息网图2.4 烟台市2005-2009年住宅投资与房地产开发投资对比图数据来源：中国统计信息网图2.5 福山区2008和2009年房地产开发投资额状况2.3房地产开发土地供应情况2009年烟台土地平均价格为704.58元/平方米，其中住宅地价最高，为2341.9元/平方米，商服地价为1023.47元/平方米，商住地价为955.66元/平方米，工业地价为208.28元/平方米。数据来源：中国土地市场网图2.6 2009年烟台市市区土地价格情况2009年烟台市土地市场共计交易210宗，合计成交面积9533254平方米，总成交金额65.92亿元。其中住宅用地共成交24宗，成交面积994129.12平方米，成交额232815.34万元；商服用地共成交12宗，成交面积269529.15平方米，成交额27585.45万元；商住用地共成交40宗，成交面积2923943.91平方米，成交额291125万元；工业用地共成交134宗，成交面积5167651.6平方米，成交额107630.23万元。 数据来源：中国土地市场网图2.7 2009烟台市区年各用途土地出让面积情况 在居住用地和商住用地供应方面，芝罘区都占首位，远远超出其他区的供应量，福山区均居第二位。工业用地和商服用地方面，福山区占首位。09年12月11日，万科9.48亿取得芝罘岛西海岸南侧31万的土地使用权，越秀投资收购价为2.6亿元拍得芝罘区（南至凤凰台路，西至楚凤六路，北至只楚路，属市区核心老城区）一地块。两家公司的土地面积相当于于全年烟台出让居住用地面积的38.8%，成交额相当于全年烟台出让土地金额的51.9%。其中万科3地块起拍价8.48亿元，溢价11.2%，地块价格为3042.23元/平方米，比09年烟台住宅土地均价高29.9%；越秀城建地块起拍价2.19亿元，溢价11.9%，地块价格为3524.42元/平方米。2.4 商品房施工与竣工面积2009年烟台商品房施工面积3760.57万，增幅为83.7%，住宅施工面积为1025.72万平方米，比2008年下降38.4%，住宅施工面积占商品房总施工面积的27.28，比2008年减少54.05%。而2009年福山区商品房施工面积为111.9万平方米，占烟台市总施工面积的2.98%。商品房竣工面积41万平方米，占烟台市总竣工面积的6.03%。数据来源：烟台房地产网图2.8 烟台市2005-2009年商品房施工面积状况 数据来源：中国统计信息网图2.9 烟台市2005-2009年住宅施工面积情况数据来源：中国统计信息网图2.10 烟台市2005-2009年商品房施工面积与住宅施工面积对比状况数据来源：中国统计信息网图2.11 福山区2008和2009年商品房建筑施工面积状况2009年烟台市商品房竣工面积为679.97万平方米，比2008年增长了50.15%。而2009年烟台市住宅竣工面积为207.52，比2008年减少47.3%，占2009年商品房竣工总面积的30.52%。2009年福山区房地产竣工面积为41万平方米，比2008年增长131.6%数据来源：中国统计信息网图2.12 烟台市2005-2009年商品房竣工面积状况数据来源：中国统计信息网图2.13 烟台市2005-2009年住宅竣工面积状况数据来源：中国统计信息网图2.14 烟台市2005-2009年商品房竣工面积与住宅竣工面积对比状况数据来源：中国统计信息网图2.15 福山区2008和2009年房地产竣工面积状况2.5 商品房销售状况2.5.1 商品房销售面积情况2009年烟台市销售面积为694万平方米,同比增长14.5%2009年福山区商品房销售面积为31.5万平方米，占烟台市总销售面积的4.54%。 数据来源：烟台房地产网图2.16 烟台市2005-2009年销售面积状况数据来源：中国统计信息网图2.17 福山区2008和2009年商品房销售面积状况2.5.2 商品房销售金额情况2005-2009年烟台商品房销售金额一直呈上升趋势，2009年销售总额为270.2亿元，同比上升30.2%；商品房销售单价为3893元，同比上升13.7%。 数据来源：烟台房地产网图2.18 烟台市2005-2009年销售金额状况数据来源：中国统计信息网图2.19 烟台市2005-2009年销售均价状况2.6 小结1. 2009年，烟台市建筑业总产值为402.25亿元，增长率为21.5%。2. 2009年烟台市房地产开发投资额为271.2亿元，增长2.8%。2009年福山区房地产投资额为40.7亿元，下降17.78%。3. 2009年烟台商品房施工面积3760.57万，增幅为83.7%，商品房竣工面积为679.91万，增幅为50.1%。4. 2009年烟台市销售面积为694万平方米，增长14.5%。销售总额为270.2亿元，同比上涨30.2%；销售单价为3893元，同比上涨13.7%。第三章 商业市场状况3.1 商业背景状况2009年，烟台市实现gdp 3728亿元,在山东省排第二，仅次于青岛市。2009年，烟台市社会消费品零售总额达1220 亿元，在山东省排第三，仅次于青岛市和济南市，充分展示了烟台市商贸业发展的良好态势。随着消费者对商品的需求日益增加、对购物环境的要求不断提高，众多大型商业网点汇集于烟台城市中心区，逐渐形成了以海港路、南大街为核心的烟台市市级商圈，其商业经营规模不断扩大、经营商品品种日益齐全、经营环境不断改善，商业辐射力逐渐向四周延伸。目前，烟台市已进驻的大型商业企业，除本地的振华集团外，还有沃尔玛、百盛、大润发和家家悦、国美、苏宁、五星电器等国内外知名企业。3.2 商圈及商业中心烟台市中心区以海港路商圈为市级商圈，以黄务区级商业中心和幸福区级商业中心为区域商业中心。海港路商圈海港路商圈覆盖了南大街以北、青年路以东、北马路以南、海港路两侧区域。区内有振华、百盛等知名零售企业，有中心大酒店、亚细亚、铁道大厦等星级宾馆，有工商银行、华夏银行等金融机构，有西大街、海港路、北大西街、时代广场等商业街，商业功能齐全。黄务区级商业中心黄务区级商业中心位于烟台市中心区的南部，以汽车交易广场、海尔物流园、东方家园、现代果蔬水产品批发市场等为载体，是专业市场群和物流业发展的密集区。幸福区级商业中心幸福区级商业中心以幸福路、幸福中路为中心，汇聚了九隆广场（九隆商业街）、振华广场、家世界、家家悦超市、肯德基等知名商贸餐饮企业。图3.1商圈及商业中心分布图商圈及区域商业中心主要商场海港路商圈振华商厦、振华购物中心、百盛、南大街购物城、阳光国际购物广场、大润发、沃尔玛等黄务区级商业中心汽车交易广场、海尔物流园、东方家园、现代果蔬水产品批发市场等幸福区级商业中心九隆商业街、振华广场、家世界、家家悦、肯德基等表3.1 烟台市商圈及商业中心情况表3.3 特色商业街特色商业街是指由一定数量沿街道布置的商业服务设施组成，商业聚集度高，同一行业的专业店、专卖店高度集中，为消费者提供某一大类或几大类商品、专业服务，具有购物、餐饮、休闲、旅游、文化和娱乐等特色功能的区域性商业集群。它不仅能满足人们消费购物需求，而且对反映城市风貌、繁荣商业气氛、发展城市旅游事业等具有重要作用。3.3.1 滨海广场国际商业步行街滨海广场国际商业步行街位于原广仁路十字街一带，全长800余米，建筑面积4.6万平方米。它结合目前景区历史建筑景观和别具匠心的建筑风格，以风味小吃、日韩料理、西餐、高档饮品及咖啡为主，满足更为广泛和多样的消费群体需求。建筑一般是两层，目前租金水平为500-1000元/平方米/年。图3.2 滨海广场国际商业步行街实景图图3.3 滨海广场国际商业步行街平面图分类目前经营商家餐饮娱乐荷院（泰菜馆）、山亭台菜馆、杨树下粤菜、品尚豆捞（澳门火锅）、金福酒楼、清水金海岸、糖果餐厅、鲁参舫、好伦哥、燕浓轩、芭诺客意大利小咖啡店、英爱咖啡、帕斯达、圣唐酒吧、外滩88号酒吧、天福茗茶、龙地、琉璃时光、观澜会所、名门润秀、锦澜之谜抗衰养生会馆、1862酒店零售商业丝路金驼、25时便利店、北极星钟表、芬妮屋、咏美鲜花园服务业世茂集团、宏源证券、招行、1862咏虹广场、久发食用菌股份有限公司、咏美国际贸易、华纳轲投资顾问有限公司表3.2 目前经营商家详表图3.4 滨海广场国际商业步行街业态构成比例图3.3.2 上夼西路美食街上夼西路美食特色街位于环山路以南、红旗中路以北，以上夼西路为轴线，沿街区东西两侧分布。总长度约800米，目前商铺有120多家，其中餐饮所占比例为54%。该特色街以餐饮、美食及各种地方小吃为主，以ktv、洗浴、休闲娱乐、酒吧等为辅。目前有川菜、东北菜、粤菜、鲁菜等菜系。美食街集中的各地的特色美食，除了体现烟台地方特色的饭馆三合园、双和盛、渤海渔村、黄家烧饼以外，还有体现全国其它特色的餐馆，如：济南一九烧烤、牟平本土的鸡焖鱼店等。一间面积为7平方米的商铺年租金为1万，折合约1450元/平方米/年。分类商铺数餐饮64家休闲娱乐16家其它40余家表3.3 目前商铺经营详表图3.5业态构成比例图图3.6 上夼西路美食街实景图3.3.3 总站美食广场总站美食广场位于烟台汽车客运总站对面，一期为海产品美食街，店面已售完，二期将要发售。海产品美食街店面租金为500-600元/平方米/年，总站美食广场二期店面租金1200-1300元/平方米/年。二期最大店面100平方米左右，业态主要是来自全国各地的特色餐饮。图3.7 总站美食广场二期实景图图3.8 总站美食广场一期实景图图3.9 一期商铺平面图图3.10 二期商铺平面图3.3.4 朝阳历史文化街朝阳历史文化街西起海关街与广东路，东至东太平街，北抵海岸街，南至北马路，街区包括朝阳街、海关街、海岸街三条街道。朝阳街全长400余米，路面比较狭窄，配套设施比较陈旧。根据烟台市城市服务业发展规划，规划将朝阳历史文化街打造成以油画创作和展销为主，兼顾酒吧、咖啡、旅游纪念品等特色的休闲文化街区。一间面积为30平方米的商铺年租金为1.4万，折合约480元/平方米/年。图3.11 朝阳历史文化街实景图3.3.5 福山家电一条街福山家电一条街位于福山区城里街，街道总长度1000米，现有经营商铺110余户，绝大部分从事以家电为主的批发零售业务。商铺开间集中在3-3.5米，进深集中在8.5-12米，面积100平方米的商铺年租金3-4万元，折合约300-400元/平方米/年。图3.12 福山家电一条街实景图3.4 大型商业项目调查表项目名称振华购物中心详细地址烟台市南大街78号所属商圈海港路商圈投 资开 发振华集团代 理 商无开业日期2003年10月经营范围购物中心经营档次中高档物业现状现房租售状态出租总建筑面积7万平米电梯数量28部双向扶梯、3部直梯层数11车位数量300多个楼层分布地下两层为智能化停车场；地上一层为量贩超市；二层为百货、鞋帽商场；三层为少女少男休闲和运动休闲服饰商场；四层为女装、针织品商