2010房地产物联网智能小区建设项目可行性报告.doc

房地产物联网智能小区建设项目可行性报告房地产物联网智能小区建设项目可行性报告目 录第一章 房地产物联网智能小区建设项目背景-21.1 物联网和物联网智能小区概念-21.2 物联网快速发展及趋势，信息化提升社区生活品质-31.3 国家高度重视物联网发展，我国处于国际领先水平-41.4 重庆和两江新区建设“智能城市”带来的机遇-4第二章 房地产物联网智能小区建设内容-62.1 高度的居住安全-62.2 舒适的社区生活-82.3 便利的沟通方式-102.4 综合的信息服务-112.5 智能化家居管理-12第三章 房地产物联网智能小区投资效益分析-133.1 社区智能化开发建设投资收益分析-133.2 社区物业运营效益分析-14第四章 多方联合共同打造重庆物联网智能小区示范项目-154.1 政府推手对房地产品牌建设等综合竞争力的推动作用-154.2 中国移动物联网智能小区建设技术对楼盘营销等宣传推广效益-154.3 房地产企业推进物联网智能小区建设，抢占市场高地-154.4 强强联合、多方联手的整合行销效果评估-16第五章 房地产物联网智能小区建设项目综合结论-17第一章 房地产物联网智能小区建设项目背景1.1 物联网和物联网智能小区概念。物联网的英文名称为“the internet of things（简称：iot）”，即“物物相连的互联网”，以先进的互联网为基础进行网络延伸与扩展，让用户终端实现任何物品与物品之间，进行信息交换和通信，以实现智能化识别、定位、跟踪、监控和管理的一种网络。物联网是现代信息技术发展到一定阶段后出现的一种聚合性应用与技术提升，将各种感知技术、现代网络技术和人工智能与自动化技术聚合与集成应用，使人与物智慧对话，创造一个智慧的世界。物联网智能小区是以物联网技术原理，集合其网络技术，居民工作、生活需求要素，建筑开发、物业管理要素，将各种综合资讯进行细分，进行客户需求匹配，具有全面感知、可靠传送、智能处理三大特征，达到按需满足，从而实现“行于外，家就在你身边，居于家，世界就在眼前”。物联网智能小区是“智能城市”、“智慧地球”建设的基础。1.2 物联网快速发展及趋势，信息化提升社区生活品质。 物联网被称为信息技术的第三次革命性创新，在美欧等发达国家，物联网广泛应用于智能交通、环境保护、政府工作、公共安全、平安家居、智能消防、工业监测、环境监测、老人护理、个人健康、花卉栽培、水系监测、食品溯源、敌情侦查和情报搜集等多个领域。2008年底，ibm向美国政府提出“智慧的地球”国家战略，强调传感等感知技术的应用，提出建设智慧型基础设施；2009年6月，欧盟启动“物联网行动计划”，具体而务实，强调rfid的广泛应用，注重信息安全；日本在2009年8月启动i-japan战略，在u-japan的基础上，强调电子政务和社会信息服务应用。物联网使物品和服务功能都发生了质的飞跃，这些新的功能将给使用者带来进一步的效率、便利和安全，由此形成基于这些功能的新兴产业。到2020年之前，全球接入物联网的终端将达到500亿个，我国是全球互联网大国。2008年11月在北京大学举行的第二届中国移动政务研讨会“知识社会与创新2.0”上，专家们提出移动技术、物联网技术的发展带动了经济社会形态、创新形态的变革，推动了面向知识社会的以用户体验为核心的下一代创新（创新2.0）形态的形成，创新与发展更加关注用户、注重以人为本。2009年8月启动“感知中国”的物联网国家建设战略。物联网的信息化、智能化，将改变传统生活理念、方式，打造低碳经济，实现“科技服务生活、科技创造生活”。目前我国的手机上网用户有1亿多人次，这个庞大的用户群体必然会催生出更多适合无线互联技术发挥优势的应用业务。美国权威咨询机构forrester预测，到2020年，世界上物物互联的业务，跟人与人通信的业务相比，将达到30比1，物联网智能小区让居民生活更加自由、便捷，社区生活品质得到质变性提升。1.3 国家高度重视物联网发展，我国处于国际领先水平。2009年8月7日，温家宝总理在江苏无锡调研时对物联网技术予以高度关注，指出“要早一点谋划未来，早一点攻破核心技术”；12月27日，温家宝总理在接受新华社记者采访时，再次把物联网提到“占领新型产业的制高点，决定国家未来”的高度； 2010年3月温家宝总理在政府工作报告中，将“加快物联网的研发应用”明确纳入重点产业振兴。2009年9月21日，工信部在贯彻落实十七届三中全会精神的会议中明确提出：“进一步研究建设物联网、传感网，加快传感中心建设。”随着温总理的讲话及cctv-1/2频道的推动，进来中国股市中和物联网有一个关系股票，急速上升，推动了“物联网”的加速发展态势。2010年4月8号，由中关村物联网产业联盟发布的物联网产业发展研究（2010）报告阐述中国物联网产业发展的路线图：从现在起的十年里，中国物联网产业将经历应用创新、技术创新、服务创新三个关键的发展阶段，成长为一个超过5万亿规模的巨大产业。围绕物联网产业链，在政策市场、技术标准、商业应用等方面重点突破，打造全球产业高地。目前，物联网被正式列为国家重点发展的战略性新兴产业之一。物联网产业具有产业链长、涉及多个产业群的特点，其应用范围几乎覆盖了各行各业。 目前，我国北京、上海和无锡等江苏发到城市展开物联网研究和应用，在无锡设有物联网国家级开发区；2010年7月1日，我国启动三网融合，旨在打破行业壁垒，为物联网国家战略铺路。国家中长期科学与技术发展规划(2006-2020年)和“新一代宽带移动无线通信网”重大专项中均将传感网（物联网核心技术）列入重点研究领域，目前我国的技术研发技术水平已处于世界前列，并在传感器、网络应用和元器件研发等方面处于国际领先水平。中国与德国、美国、英国、韩国等国一起，成为国际标准制定的主要国家之一。1.4 重庆和两江新区建设“智能城市”带来的机遇。2009年12月8号，无锡物联网产业研究院与重庆邮电大学正式签署协议，共同在我市建立了中国西部首个物联网研究中心，目前中心已经承接了国家新一代无线移动通信网、重大专项中三项关于物联网传感器的研究项目。2010年6月，国家工信部决定在重庆建立国家物联网产业基地，大力发展宜居通、数字城市等物联网项目。重庆物联网基地的建设和发展，将主要在发展物联网应用，建设“智能城市”。坚持“技术引领、开放合作、资源整合、产用联动”的方针，围绕“技术为支撑、应用为牵引、政府为引导、示范为带动”的发展思路，到2015年把物联网培育成上千亿元规模的重庆市战略性新兴产业。重庆两江新区作为全国三个国家级开发区，拥有“先行先试”的权利，在推进“智能城市”建设领域，特别是智能小区建设上，黄奇帆市长和市经信委党组书记、副主任沐华平明确表示将先从北部新区试点，进而向全市推广，“将享受小区内外智能交通、智能电器、智能防盗等多样的信息化生活（沐华平语）。” 2009年5月31日，重庆市人民政府下发重庆市推进高新技术产业化若干规定中明确“着力构成信息、生物、节能减排等重点领域主题产业链”、“加快培育信息、等高技术产业”。两江新区享有全国最优惠的政策，对创新性项目给予财政、税收、优惠政策等各方面支持，加强管理服务。两江新区以低碳经济、自主创新为方向，积极发展物联信息产业，打造具有战略意义的新兴产业：一是可再生能源，二是以传感网、物联网为基础支撑的信息技术产业；三是新型材料产业；四是以生命科学为核心的生命医药产业和农业。1.5 中国移动领军物联网发展，布局重庆，推进技术应用转化。中国移动是中国唯一专注于移动通信运营的运营商，拥有全球第一的网络和客户规模，客户总数超过4.5亿户，每月净增客户数超过700万户。中国移动重庆公司以“创无限通信世界，做信息社会栋梁”的为使命，坚决实施以信息化带动工业化、推进国民经济和社会信息化的战略决策，树立了移动信息专家形象。积极致力于移动通信事业的技术创新、业务创新和服务创新，庞大的通信网络已基本实现了全重庆市的立体覆盖和无缝隙覆盖。借助高质量的无线网络和信息技术，中国移动已经在开发物联网的建设方面迈出了大步。中国移动开发的一整套拥有自主知识产权的机器到机器通信（m2m）解决方案，已在智能楼宇、路灯监控、动物溯源、手机钱包、环境监测、电梯安全管理等方面得到广泛应用。 中国移动借助td-scdma技术尤其是无线城市的发展，加快推进物联网产业应用。2009年11月，中国移动与无锡市政府就“共同推进td-scdma与物联网融合”签署战略合作协议，在环境监测、要地防入侵、智能交通、智能电网、智能家居等多种应用示范项目上进行了前瞻规划。2010年2月，中国移动与苏州市政府签订合作协议，重点开展td-scdma与物联网融合的应用开发和推广，在政务公开、城市管理、民生工程、工农业、服务业等领域的物联网信息化建设中开展广泛合作。中国移动在重庆成立“中国移动物联网基地”，重庆公司将肩负起中国移动基于m2m技术的物联网应用的全方位运营管理职责，这是中国移动着眼于未来发展的重要战略举措。按照中国移动总裁李跃针对物联网工作提出的“开发产品、创新模式、规模发展、集中管理”十六字指导方针，中国移动物联网基地定位于：一是物联网标准应用模板收集、整理、优化，形成标准应用模版白皮书，支撑营销推广；二是全网标准产品的运营支撑，实现跨省支撑，承担物联网专网的运营支撑、二级客服等工作。 中国移动推出了“宜居通”、“一卡通”、“电梯卫士”、“车务通”、“集群通”、“小区无线局域网”、“综合信息服务平台”等一系列物联网应用产品和业务。 当前国际上最新的流行趋势就是crossover领先品牌跨行业合作。比如，范思哲兰设计博基尼内饰，prada与lg合作推出联合品牌手机等。 而当前3g应用、物联网建设已经成为社会高度关注的热点，随着中国移动大力推广以及成熟的技术研发、建设优势，携手中关村实业，通过领先品牌之间合理可行的“跨界”合作，有效的提高双方品牌项目知名度和美誉度，增加双方品牌新的利益点，开创社区整合物联智能建设的先河。打造重庆首个、全国示范性“物联网智能小区”，将是本土乃至全国房地产业发展的里程碑。第二章 房地产物联网智能小区建设内容2.1 高度的居住安全 让业主感知到： 远程信息交互平台 构建居所安全 安装便捷，无需布线 开放设计，功能可拓展让物业感知到： 报警与物业联动 语音、短信、网络查看报警 报警数据统计，有效提高安保 产品终端样式，图-1（上图）2.1.1 宜居通 业务功能性描述 安防传感器接入、短信/语音报警 ussd/wap远程操作 wifi无线路由器 智能家电远程控制 多媒体播放 td无线座机功能 支持手机、pc查看实时无线视频监控 与物业管理系统形成联动2.1.2 基于手机终端 一卡通 模式：1）移动用户不需要更改电话号码，直接手机刷卡，方便快捷。2）采用13.56m的ic卡，可为非移动客户提供服务以及临时服务。应用特点和优势： 多卡合一：在每张sim卡内可设置多张“卡片”，供客户多场景使用； 管理灵活：业主可选择增加删除不需要的“卡片”功能应用模式，图-2管理系统功能： 管理系统实现小区内部一卡通业务的管理，包括：终端机具管理、本地发卡管理、门禁、内部消费的应用管理。 管理系统与中国移动一卡通业务系统连接，通过移动侧系统授权实现卡内应用开通，以及后续的本地发卡、写入个人数据等功能。一卡通企业端管理系统图，图-3（右图）2.1.3 电梯卫士 是中国移动推出的电梯安全信息化管理产品，它通过安装在电梯外围的传感器采集电梯冲顶、蹲底、停电、关人等故障以及电梯维保信息，并通过无线通信网络传输模块将数据传输到电梯运行管理系统平台，从而由平台实现电梯安全管理的各种功能，帮助电梯安全管理部门、电梯厂商、维护单位和使用单位实现电梯安全监控的信息化管理，极大的提高了电梯安全性及电梯安全管理效率，保障人民的生命财产安全。功能及使用价值： 保障运行安全：高效维保，降低故障率。监督功能可以对监督维保人员定期对电梯进行维护情况，最大程度的降低电梯事故发生率；准确全面记录故障，有效消除安全隐患。 提高工作效率：故障监控及实时分级告警可使相关人员及时发现并处理电梯故障，提高故障处理效率；系统自动记录故障记录，维保记录并自动发送维保提醒，大大提升了记录的准确性；利用维保监督和实时监控功能，对维保人员进行监控，无需再派专人进行监督验收，大大提高了维保及验收效率。 节约运营成本：实时监控，故障管理及维保监督可较大的减低工作人员的工作量，从而节约大量人力成本；及时提醒电梯维保并监督电梯维保情况，可减低电梯因故障而产生的零件更换及其他意外支出。2.1.4 小区视频监控 系统应用：视频质量选择用户可根据接入网络情况，选择普通画质（qcif）或清晰画质（qvga），清晰画质只在3g网络环境下有效。手机号码登录用户可利用手机号码作为认证信息，通过客户端登录界面“一键登录”按钮，实现业务登录。实时视频浏览通过手机终端（包括客户端）进行远程实时浏览各监控点视频图像，提供开始浏览、停止浏览、退出浏览等功能。云镜控制在视频实时浏览状态下，用户可通过手机终端可对监控点的云台、镜头设备进行各种控制。视频截图在视频实时浏览状态下，用户可通过手机终端抓拍当前播放视频的图像，并可以配置存放路径。手机录像在视频实时浏览状态下，用户可进行手机本地录像，并回放本地录像。主动休眠当某监控点长时间无人观看时，前端设备主动向平台发送休眠信息，进入休眠状态，释放无线资源。短信唤醒对处于休眠状态的前端设备，当客户端有视频请求时，可通过发送短信激活前端设备。多码流针对客户的监控客户端类型（pc型、手机型），前端设备输出多种匹配的码流。小区视频监控拓扑图-4(右图)2.2 舒适的社区生活2.2.1 小区路灯管理系统建设：是对城市路灯运行数据实时采集，可远程控制路灯开关状态，并对路灯故障进行告警的信息化系统。管理软件主要功能： 路灯控制：可用手机或系统平台对路灯开关状态进行周期设置，也可以根据实际情况进行个性化的设置，远程控制路灯开关状态。 数据采集：系统按规定的周期采集诸如电流、电压、有功、无功等路灯运行的关键参数。 统计查询：对路灯状态、外部环境参数进行查询分析。终端主要功能： 参数采集； 远程控制2.2.2 自动售货机方便社区生活： 移动电话自动售货机是利用gsm移动通讯技术和自动控制技术的产品，它作为移动电子商务的典型代表，可实现手机支付购物和“积分”换购商品。消费者可通过手机拨号实现轻松购物，给人以时尚的新体验写意生活，轻松掌握。2.2.3 车务通：中国移动“车务通”为企业提供针对车辆高效运营管理的全面解决方案 ，它利用卫星定位和基站定位技术，对企业车辆进行定位、监控、调度、防盗及管理的一套综合信息系统 。车务通能为客户带来什么？ 降低车辆运营成本； 降低车辆安全风险；提高车辆管理效率。基本功能: 车辆定位； 紧急救助； 轨迹回放； 车载电话； 手机查询；管理功能: 实时调度； 统计报表； 警情处理； 超速报警； 图像采集。2.2.4 智能小区物联网应用产品：中国移动从接入平台、终端监控、业务集成、日常运营等方面着手，建立了专业的物联网运营支撑中心，组建了专业的的物联网管理服务团队，搭建了国内唯一平台，制定了完善的服务流程。中国移动的物联网中心就在重庆移动。 2.3 便利的沟通方式 重庆移动平均每年投资约10亿用于铺设光缆，截止2008年年底，重庆移动已经建成了干线光缆约2320公里、本地网光缆约22310公里、通信管网约1600公里，光纤网络已100%到达重庆市各乡、镇。 传输网络形成多层环网保护，确保网络的安全可靠。2.3.1 基于手机终端的集群呼叫系统搭建中国移动新开发的ipt（ip trunk over gprs）是基于移动公网gprs技术的集群产品，实现具有数字集群对讲功能的面向个人及团体客户市场的移动数据增值服务。 集群通，通天下，手机带着对讲机覆盖广，延迟低，语音质量特别好走专网，高等级，应急调度真奇妙 专业性，可定位，专业平台远程调 辐射小，电量足，终端三防达美标要加密，专网传，定点接入安全保2.3.2 小区无线局域网(wlan)应用覆盖 无线局域网（wlan）技术于20世纪90年代逐步成熟并投入商用，既可以作传统有线网络的延伸，在某些环境也可以替代传统的有线网络。无线局域网具有以下显著特点： 简易性：wlan网桥传输系统的安装快速简单，可极大的减少敷设管道及布线等繁琐工作； 灵活性：无线技术使得wlan设备可以灵活的进行安装并调整位置，使无线网络达到有线网络不易覆盖的区域；室内覆盖：室内ap采用与td室分合路方式。 室内覆盖架构拓扑图-5(下图)室外覆盖：覆盖热点区域,诸如社区公园、会所等。2.4 综合的信息服务2.4.1 百事易：百事易是短信交换平台，智能小区业主物管信息可以在该平台统一发布交互，具有“菜单可定制、号码可定制”的特点，诸如： 业主查询： 水电气费用 社区信息 物业查询： 业主信息 考勤信息 用户操作示意图-6(右图)2.4.2 社区led广告信息发布：通过无线方式向社区的led屏幕push文字信息，led屏幕滚动显示信息，实现信息发布与广告宣传。业务前景：重庆本地接入量约5000点，全国各省会等一线城市接入总量约10万点，全国各地市接入总量超过100万点。业务特点：远程更新；精确投放；无线连接。2.4.3 家庭终端实现屏：具有门禁安防、智能家居、生活娱乐、社区服务、空中超市、信息查询等功能，通过在家实现飞机、火车、文化演出等票务预订、酒店预订、旅游咨询等，实现社区的订餐、会所预订、家政服务等，以及在线购物消费，缴纳各项费用，如水电气费、电话费等。 家庭智能终端显示屏操作界面图-7(右图)2.5 智能化家居管理 通过对家庭窗帘、电灯、电热水器等日常生活需求进行智能化管理，实现远程开关，根据需求进行分配，具有精确、高效、便捷的特点优势。智能家居界面图-7(左图)第三章 房地产物联网智能小区投资效益分析3.1 社区智能化开发建设投资收益分析。 投入项目1：物联网小区建设内容投资概算：10000.00元/户。 包括室内系统设计各终端机具（家庭客户终端设备、宜居通、一卡通等室内终端机具，以及相应后台系统建设投入各项软件服务项目，如社区服务、空中超市建设等）。 投入项目2：设备工作间设置（房地产物业公司投入，具体根据建设方案确认）及相应系统设备投入，包括硬件设备和软件设备等；合计投资概算：100万元。项目若以中型小区，按2000户计算（具体投入以实际设计户数进行投入），总计需投入：2100万元。房地产物联网小区投资收益估算1、 项目若以中型小区，可销售面积30万方左右（以下以30万方为评估分析）；2、 物联网智能小区建设概念产生附加值提升收益预估：持续创新是房地产企业的生存之道：在房地产业严重同质化的今天，惟有创新才能在市场上具有竞争优势，形成企业发展的核心利润点（备注：土地资源、资本规模等房地产企业的先天因素不在讨论范围之内）。房地产创新主要包括五方面：市场创新、产品设计思路创新、营销创新、管理创新、技术创新。通过技术生产和应用来实现的房地产创新，如：建筑智能化技术创新；建筑及结构技术创新；建筑材料和设备技术创新；建筑安装施工技术创新。 物联网智能小区概念对地产楼盘销售价格推升拉动作用平均5个点（中国香港例），以无锡市“初级版”物联网小区新安花苑为例，推动该小区二手房价上涨2-3万元/套。在不考虑楼盘知名度、交通位置、社区环境、建筑品质、设计理念、广告效应和营销策略情况下，预期，房地产项目完全版、最新技术版智能小区，对楼盘销售价拉动将达到500+元/平方米。 房地产物联网小区建设投资收益估算：“项目可销售面积【30万方】”“单位面积销售价格提升【500元/平方米】” “项目智能化建设投资成本【2100万元】”=投资收益【1.29亿】 房地产物联网智能小区建设，将提升项目品质，推进楼盘量价扩大效益化，从整体投资收益上，将带来附加值，实现投入与收益最大价值化。物联网智能小区建设的低碳效应、安全保障、生活品质感给业主带来生活品质化，得到尊崇感！3.2 社区物业运营效益分析3.2.1 物联网智能小区建设降低物业管理成本，提升物业服务品质。智能小区将整个社区通过智能化的方式集成起来，使现代住宅建设上升到一个新的高度。智能小区可以将智能家庭连接起来，拓展智能家居的实用功能，让物业管理变得更轻松，更人性化。资源共享：社区平台（管理中心、交换器、门口终端机等组成）把智能家居的硬件控制部分与地产开发、物业管理等部分集成起来，实现数据共享，资源利用。如物业可将最近几天的天气情况发送给用户，让用户提前准备等。门禁的单户操作、车库的全面保护等等，让公共设施更加安全便捷。沟通方便：让业主和小区保卫室互动联系，也可以在户与户之间实现对话，让近邻不再陌生。社区可将用户的三表信息通过终端发送给住户，让住户方便浏览。社区的其他公共信息业可以发送到住户的室内终端机上，用户可以自行查看。 报警联动：小区重点监控、消防、煤气、车库等设施的报警也进行联网，让您的生活有安全的保障。通过监控、安防等设施的综合利用，提高效率，增强安全性能。和谐安宁：在小区内，巡更系统、停车场系统、门禁系统和消费系统等集成在一起，可以实现车辆、人员出入控制与综合收费。电子抄表服务，节省了时间，减少了对业主的打扰，方便快捷。背景音乐、紧急广播等系统的实施，播放优美动听的音乐，调节气氛，创造一个舒适安逸的居住环境。 物联延伸：智能家居生活的扩展与延伸，将自己置身于物联网的世界，达到物与物的连通、人与物的沟通、人与人的互动。真正的智慧家居生活、真正的智能化管理，促进小区和谐发展，提供最根本的物联网基础服务。第四章 多方联合共同打造重庆物联网智能小区示范项目4.1 政府推手对房地产品牌建设等综合竞争力的推动作用。物联网在国内的大力推广更多是在机场、大型场馆、电力、交通系统等领域，国家对智能小区的具体建设标准没有实施细则，通过房地产的物联网智能小区建设，作为重庆的样板工作，全国性示范工程，为我国物联网智能小区建设探索出一条符合我国实际、业主满意、物业支持的标准化体系，为相关政策细化、深化进行政策的争取，从而加快我国物联网的应用和普及。依据重庆建设“智能城市”的总体思路，通过房地产物联网智能小区建设应用，争取政府层面的支撑支持，争取科技主管部门、信息化管理部门的指导扶持，对房地产项目的品牌价值提升将起到推动作用。主要争取形式和展示内容：争取成为重庆市物联网智能小区建设第一个示范项目；争取成为重庆“智能城市”建设试点项目。以及可行的其他政策、资金、财税扶持。4.2 中国移动物联网智能小区建设技术对楼盘营销等宣传推广效益。通过中移动拥有的中国自主研发的td技术，实现小区3g、4g网络技术，让入住小区业主、来往宾客充分享受无线网络带来的便捷，实现自由、随时随地的网络服务，在家庭中实现网络到户、网络到屋，让业主感受生活的品质感和享受感。中国移动凭借拥有的核心技术优势和产品业务优势，将通过设置在房地产销售部、样板房等的物联网展示设备等充分展示物联网智能信息化给业主带来的全新生活体验，在房地产楼盘整体营销中，提供技术性资料支撑，配合房地产楼盘开展营销宣传，达到宣传有点、实践成线、推广成面的立体化营销效果。中国移动与重庆市政府将于年内共同举办“物联网发展研讨会（展）”，“房地产项目”通过在重庆移动的立项，成为重庆移动示范性工程，集中优势力量，打造完全意义上的智能小区，对中国移动在重庆建立全国性物联网研发应用基地具有重要的积极意义。4.3 房地产企业推进物联网智能小区建设，抢占市场高地。房地产企业凭借在房地产开发中形成的设计理念、建筑品质、以及营销定位，在全面引入物联网智能小区概念，形成楼盘宣传卖点、营销亮点，实现附加值的提升。本合作项目是物联网在智能小区建设中的示范性小区，必然吸引行业领域（地产、通信）、媒体领域的广泛关注，进一步形成社会关注、形成社会消费力。