2011年未来20年我国城镇住宅建设发展空间.doc

2011年度reico专题未来20年我国城镇住宅建设发展空间reico工作室北京 2011.11关于“reico工作室”“reico工作室”由全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟（中城联盟）共同支持建立。支持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益。“reico工作室”独立开展房地产市场研究，“自主超然、格物致知”，研究结论及倾向独立于政府意图及商界立场。“reico报告”的撰稿人，由工作室根据专题研究需要聘请。研究团队每年会随选题不同而发生变化。撰稿人来自不同大专院校、研究机构，以个人身份参与研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见。撰稿人被要求遵守学术道德，引用观点、文献、数据等必须符合学术规范，对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责。本报告的完成人为：呈先、岳国强、任荣荣。reico report 2010-2011目 录我国城镇住宅建设发展状况回顾 2国际比较研究 5从需求角度分析我国城镇住宅建设发展空间 13主要结论 211我国城镇住宅建设发展状况回顾城镇住宅建设投资较快增长1998-2009年我国城镇住宅建设投资年均实际增长17.1%住房制度改革以来，我国城镇住宅建设投资取得较快发展，住宅总量快速增加。城镇住宅投资额由1998年的4310.8亿元增加到2009年的30512.7亿元（见图1），年均增长19.5%，扣除价格因素，年均增长17.1%，比同期gdp增速高近7个百分点。与此同时，城镇住宅投资在gdp中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我国住宅建设投资的统计中包含土地费用，与国外统计口径不同，若采用相同口径，则2009年我国城镇住宅建设投资/gdp约为7.2% 2002年以来，土地购置费用在房地产开发投资中所占比重基本在19%左右。我们采用这一比例对估计城镇住宅投资中的土地费用。图1 1998-2009年我国城镇住宅投资情况数据来源：中国统计年鉴。1998-2009年我国城镇住宅竣工面积年均增加5.1%城镇住宅竣工面积由1998年的4.76亿平方米增加到2009年的8.21亿平方米（见图2），年均增加5.1%，其中，“十五”期间和“十一五”期间城镇住宅年均竣工量分别为5.9亿平方米和7.2亿平方米；城镇住宅竣工面积在城镇住房存量中所占比重在5%左右。从住房生产方式来看，房地产开发成为居民住房供给的重要渠道，在城镇住宅建设投资中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以来该比例基本稳定在83%以上），房地产开发住宅竣工面积在城镇住宅竣工面积中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以来该比例基本稳定在70%以上）。图2 1998-2009年城镇住宅竣工面积数据来源：中国统计年鉴。房地产业对经济增长做出重要贡献2009年房地产业增加值/gdp达到5.5%自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在gdp中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。图3 1998-2009年房地产业增加值在gdp中所占比重数据来源：中国统计年鉴，按2009年不变价计算。1998-2009年房地产开发投资对经济增长的贡献率平均为10.4%以2009年不变价计算，1998-2009年，房地产开发投资对经济增长的贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点（见图4）。其中，在2008年国际金融危机爆发的情况下，房地产业对经济增长的贡献率仍高达10.6%，拉动经济增长1.03个百分点；而在克服危机冲击最为关键的2009年，房地产业对经济增长的贡献最高，砥柱中流，贡献率达到19.4%，拉动经济增长1.77个百分点。图4 1998-2009年房地产开发投资对经济增长的贡献数据来源：中国统计年鉴，按2009年不变价计算。居民住房条件不断改善城镇居民人均住房面积稳步上升伴随着房地产行业的发展，我国城镇居民的住房条件得到了明显改善，人均住房面积稳步上升。从1998年到2006年，城市人均住宅建筑面积从18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增长分别达到了1.05平方米，远高于房改之前（19781998年）年均0.60平方米的增长水平。初步推算，目前我国城镇人均住宅建筑面积约为30平方米（见图5）。并且，居民住房设施条件也得到明显改善，城镇住宅工程质量、功能质量、环境质量和综合配套水平明显提高，2004年以来城镇住房成套率超过80%。从总体上看，我国已经告别住房严重短缺的时代。图5 1998-2009年城镇人均住宅建筑面积数据来源：中国统计年鉴，2007-2009年数据通过趋势外推得到。国际比较研究尽管某一截面上不同国家的经济发展水平、人口结构特征、住房市场状况等诸多方面业存在差异相差较大，但从相似发展阶段（按人均收入水平计量）来看，各个国家通常会表现出类似的经济社会发展特征。因此，从国际比较的角度，可以选择相似发展阶段的其他国家房地产业发展历程，来对我国房地产业未来发展趋势进行分析。相似发展阶段的判断从经济发展水平看，我国20102020年大致经历 美国19401970年、英国19551985年、日本19651985年、韩国19852000年的增长过程图6显示了中国与主要国家经济发展历程，以1990年国际元为基准，我国目前的经济水平大致与美国40年代、英国50年代、日本60年代中后期、韩国80年代中后期的发展水平相当。按照人均gdp年均增长7%的速度保守推算，则20102020年我国人均gdp大约为700015000国际元（以1990年为基准，下同）。而从图9的统计数据中看，将大致经历美国19401970年、英国19551985年、日本19651985年、韩国19852000年的增长过程。单从经济发展水平的角度来看，我国在2020年将达到美国70年代、日本和英国80年代中期、韩国2000年左右的收入水平。图6 中国与主要国家经济发展水平的比较注：图中为按购买力平价计算的数据，以1990年国际元为基准；中国20102020年的人均gdp按照年均7%的增长率推算得出。资料来源：the world economy: historical statistics.我国城镇化水平远远落后于同等经济水平下发达国家的城镇化进程从城镇化的发展过程来看，2009年我国城镇化率为46.6%，与日本50年代初期和韩国70年代中期的城镇化水平大致相当（见图7）。“十二五”期间以至2020年，我国仍处于城镇化快速发展阶段，按照“十一五”时期城镇化发展速度推算（年均增加约1个百分点），到2020年我国城镇化率将提高到58%，相当于日本50年代中后期、韩国80年代初期的城镇化水平。而美国和英国在60年代基本完成了快速城镇化的进程，美国在1920年城镇化率超过50%，而英国早在1850年左右城镇化率超过50% 数据来源：王前福等，世界城镇化发展趋势，经济要参，2002。综合经济发展与城镇化水平指标，我国城镇化水平远远落后于同等经济水平下的美国、英国、日本、韩国。日本和韩国在我国目前经济发展水平时的城镇化率均超过65%，在我国2020年经济发展水平时的城镇化率均超过75%。图7 中国与主要国家城镇化率水平的比较数据来源：世行数据库，日本数据根据日本统计年鉴数据进行修正。中国2015年和2020年城镇化率水平为预测值。我国的城镇化水平低于国际上同等经济水平下城镇化发展的平均水平，约低14个百分点我们利用2004年世界160个国家和地区城镇化率与人均gdp（购买力平价）的统计数据，模拟得出二者之间的函数关系，如图8所示。城镇化率与经济水平之间呈现出对数函数的形式，这与世界银行有关专家对城镇化相关研究的发现一致。从图9的结果中可以看出，我国的城镇化水平低于国际上同等经济水平下城镇化发展的平均水平，约低14个百分点。假定我国在未来十年在制度和政策方面不做出调整，到2020年我国的城镇化水平相对于国际标准的差距将进一步扩大到16个百分点。图8 世界各个国家和地区城镇化水平与人均收入之间的关系（2004年）数据来源：世行数据库。发达国家城镇化发展历程表明：通常在高速发展的3040年间，城镇化率可从25%提高到70%80%。如果按照我国目前的城镇化速度（城镇化率每年上升1%），到2020年城镇化率仅为58%，2030年城镇化率仅达到70%。我国城镇化进程远远滞后于经济发展进程。主要发达国家不同阶段房地产市场的发展特征从住房部门产出（housing outcomes）的角度，进行房地产业发展阶段特征比较时，通常选取以下两方面的指标：一是居住水平指标，包括住房面积、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行业发展指标，包括住房新建规模、住房投资规模等。对上述指标的比较分析表明，主要发达国家房地产市场发展历程表现出以下特征：快速城镇化进程完成之前，住房建设规模呈现持续增长态势日本在19551972年的17年间，住房建设呈现持续快速发展的态势，住房建设量年均增速为12%（见图9），新建住房规模在1972年达到峰值，接近200万套，占当年住房存量的比例超过6%。而这一期间，也是日本城镇化进程较快的阶段，城镇化率年均增加1.1个百分点，其中，19551960年期间城镇化率年均增加1.46个百分点。图9 日本历年住房建设情况数据来源：日本统计网站。韩国在19801990年的10年间，住房建设处于快速发展期，住房建设量年均增速为17%（见图10），新建住房规模在1990年达到峰值，超过75万套，占当年住房存量的9.8%。这一期间，是韩国经济增长和城镇化快速发展阶段，城镇化率年均增加1.7个百分点。1990年之后，韩国城镇化速度明显减小。图10 韩国历年住房建设情况数据来源：中金研究报告。60年代以来，美国和英国已结束快速城镇化进程，其住房建设量没有表现出持续快速增长的态势（见图11），美国年均私人住房新开工量基本在150万套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英国19601975年间新建住房规模年均在35万套左右，之后年均住房建设规模基本在20万套左右。图11 美国和英国历年住房建设情况美国英国数据来源：各国统计网站。住房建设投资/gdp在城镇化进程完成阶段达到峰值9%左右从日本和韩国的发展历程来看，住宅建设投资在gdp中所占比重与经济发展水平之间呈现明显的倒u型关系。从图12中可以看出，60年代以来，日本住宅建设投资/gdp一直呈现上升态势，于1973年达到峰值9.1%；韩国住房建设投资/gdp于1991年达到峰值8.9%。峰值出现的时点均为快速城镇化进程基本完成阶段。而美国自60年代以来，住宅建设投资占gdp比重规律性变化趋势不明显，基本在4%左右。从住宅建设投资在固定资产中所占比重来看，日本在70年代期间住宅建设投资/固定资产投资较高，在24%左右，其余多数年份在20%左右；平均来看，19602004年日本住宅建设投资在固定资产投资中所占比重为19.3%。美国住房建设投资在固定资产投资中所占比重多数年份也在20%左右，最高达到25%；平均来看，19602008年美国住宅建设投资在固定资产投资中所占比重为20.4%。图12 主要发达国家住房建设投资及其在gdp中所占比重日本住房投资/gdp韩国日本美国数据来源：各国统计网站；韩国数据来源于文献“housing and korean economy.”。 人均住房面积随着收入水平的提高而增加以同样具有“人多地少”特征的国家日本为例（见图13），其套均住房面积与人均住房面积均随着经济社会的发展而呈现增加的态势。在90年代套均住房使用面积超过90平方米（折合建筑面积 以0.8的系数折成建筑面积。约为112平方米）之前，住房面积增加幅度较大，1968-1993年间套均住房建筑面积每年增加0.9平方米，其中，1978-1983年间住房面积增幅最大，每年增加建筑面积1.4平方米。总体来看，日本套均住房使用面积由1968年的73.86平方米（折合建筑面积约为92平方米）增加到2008年的94.34平方米（折合建筑面积约为118平方米），与此同时，人均住房面积由18.7平方米（折合建筑面积约为23平方米）增加到36.3平方米（折合建筑面积约为45平方米）。目前，日本套均住房使用面积基本稳定在94平方米，折合建筑面积约为118平方米。图13 日本住宅面积的变化数据来源：日本统计局网站。图中住宅面积指的是住宅的使用面积，不含公摊。房地产市场进入相对成熟阶段，户均住房套数在1.1左右户均住房套数是反映住房充足程度的一个指标。在城镇化基本完成，城镇人口稳定下来的条件下，户均住房套数超过1，意味着住房市场不存在总体性供应短缺的问题。从图14来看，日本户均住房套数于1968年超过1.0，80年代中期户均住房套数超过1.1，之后则基本保持稳定。韩国户均住房套数于2002年超过1，目前该值达到1.08。美国1965-2009年间，户均住房套数基本稳定的1.12左右。英国自60年代以来户均住房套数超过1，80年代该值达到最高为1.08。图14 主要发达国家户均住房套数美国英国日本韩国数据来源：各国统计网站。基于国际比较的我国城镇住宅建设发展空间分析发达国家经济社会和房地产市场发展的阶段性特征，可以为分析我国未来房地产业发展空间提供以下参考：在快速城镇化结束之前，我国住房建设投资规模将保持快速增长城镇化进程是影响住房新建规模的一个重要因素，在城镇化较快进程完成之前，住房建设投资规模呈现持续快速增长的态势。如日本在19551972年间，住房建设量年均增速为12%，1972年新建住房占当年住房存量的比例超过6%。这一期间，日本城镇化率从56%增加到72%左右的水平，城镇化率年均增加超过1个百分点；韩国在19801990年间，住房建设量年均增速为17%，1990年新建住房占当年住房存量的比例接近10%，这一期间，韩国城镇化率由57%增加到74%，城镇化率年均增加1.7个百分点。并且，日本和韩国住房投资的变化验证了世行的经验发现，即住房建设投资在gdp中所占比重与经济发展水平之间呈现倒u型的关系。如日本住宅建设投资/gdp于1973年达到峰值9.1%，这一阶段，日本的城镇化率在74%左右；韩国住房建设投资/gdp于1991年达到峰值8.9%，这一阶段，韩国的城镇化率也在74%左右。我国1998-2009年间，城镇新建住宅竣工面积的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韩国快速城镇化阶段的住房建设量。2008年以来，我国城镇住宅建设投资在gdp中所占比重超过8%，但由于我国住宅建设投资中含有土地开发投资，因此，跟国外的统计结果缺乏完全可比性。初步估计“十二五”期间以至2020年我国城镇化率将处于从超过50%向70%发展的轨道，城镇化进程仍处于快速推进阶段，按照发达国家的经验，在城镇化超过70%之前，我国住房建设规模将保持快速增长。对于我国未来20年住宅投资的规模与增速应有充分的估计，不宜频频产生“过热”的惊诧和恐慌。图15 各国住房建设投资规模高峰阶段的比较数据来源：各国统计网站。在户均住房套数接近1.1之前，我国住房存量将保持较快增加户均住房套数是反映住房存量充足程度的一个重要指标。户均住房套数达到1，是解决总体性住房短缺的最基本要求。发达国家的经验表明，在城镇化基本完成后，户均住房套数通常会经历从超过1向1.1左右发展的过程，成熟稳定的房地产市场中，户均住房套数基本稳定的1.1左右。如日本1968年户均住房套数超过1，在70年代中期城镇化率超过70%阶段，户均住房套数约为1.05，80年代中期户均住房套数超过1.1，之后则基本保持稳定。英国在60年代初期户均住房套数超过1,80年代达到1.08。户均住房套数从1发展到1.1左右大约需要20年左右的时间。由于我国目前尚缺乏住房存量的准确调查数据，因此，我们采取以下方法进行估算：按照图2中对城镇人均住宅建筑面积的推算，2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右，即使考虑“90/70”政策实施以来，由于住房供应结构的调整而带来住房面积增速的减缓，因此估计2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右。按照2010年我国城镇人口约为6.3亿估算，则2010年末我国城镇住房存量约为190亿平方米。按照户均住房面积90平方米计算，2010年末我国城镇住房总量约为2亿套，相比于2亿多城镇家庭而言，基本处于户均住房套数在1左右，参照国际经验，住房存量尚有较大的发展空间。特别应注意的是，我国尚处于快速城镇化进程中，未来城镇人口仍将保持较快的增速，户均住房套数可能是一个动态的、极不稳定的指标。未来仍需要保持适当住宅建设规模，避免出现城镇化进程中的住房短缺，拖曳城镇化进程和影响社会稳定。24从需求角度分析我国城镇住宅建设发展空间预测思路从长期看，居民对住宅需求的多少取决于居民收入水平的高低，收入水平越高，对居住条件改善的要求也越高。就城镇总体来说，城镇住宅总需求，除受收入水平的影响外，还应受城镇人口规模的影响，城镇人口规模越大，对住宅的需求也就越大。因此，未来城镇住宅建设发展空间的大小取决于，城镇居民收入水平和城镇人口的增长速度。预测流程图如下：城 镇 人 口经济发展水平人均可支配收入人均居住水平城 镇 住 宅 存 量城镇住宅增量住宅折旧量净新建住宅量“农转非”住宅量“农转非”比例城镇新建住宅量城镇住宅建设投资折旧率建安造价城镇住宅建设发展空间的预测思路是：第一步，根据经济增长速度估计城镇居民人均收入的增长速度，由居民人均收入增速可推算出预测期各年的人均收入水平；第二步，根据城镇人均居住水平与人均收入水平的关系，估计出预测期各年的城镇人均居住水平，再根据未来城镇总人口推算出预测期城镇住宅总量，从而可进一步估计出预测期各年的住宅增加量；第三步，根据城镇住宅增加量与住宅投资的关系，计算出预测期各年的城镇住宅投资额。2011-2030年住宅建设发展空间预测2011-2030年城镇居民人均收入水平预测改革开放以来随着收入的增长，我国城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面积从1985年的人均10米提高到了2006年的人均27.1米 来源：中国统计年鉴2009。，年均增长4.9%（见图16）。图16城镇居民家庭人均可支配收入和居住水平的关系数据来源：中国统计年鉴统计数据显示，1985年以来城市居民人均住宅建筑面积与城镇居民家庭人均可支配收入之间存在着很明显的相关关系（见图17），用回归分析可得出具体估计方程：ps = -77.244 + 11.078 * log (pi) (2.75) (0.32) r2=0.98式中：ps为城市人均住宅建筑面积；pi为城镇居民家庭人均可支配收入。图17城镇居民家庭人均可支配收入与人均居住水平的关系1985-2009年间，城镇居民家庭人均可支配收入年均增长7.4%，同期人均gdp年均增速为8.8%，比城镇居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分阶段看，两者之间的差距在缩小，1985-2002年两者之间的差距较大，2003-2009年两者之间的差距有所缩小，人均gdp年均增速（10.4%）比城镇居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我国经济保持年均7.8%的增速，人均gdp增速约为7.4%，2011-2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入年均增长将达到6.9%，到2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入将达36189元（2009年价）；2021-2030年gdp增速按5.5%估计，城镇居民家庭人均可支配收入年均增速估计为5%，2030年城镇居民家庭人均可支配收入将达58764元（2009年价）。根据上述估计方程计算，2020年城市人均住宅建筑面积将达到38平米，2030年达到43.4平米 由于建设部公布的城镇人均住宅建筑面积指标的统计口径是城镇国有土地上的住宅以及相应的户籍人口，不包括城中村等非国有土地上的住宅和居住者，以及农民工。2005年1%人口抽样调查数据显示城镇人均住宅建筑面积为28.7平米，城市人均住宅建筑面积为27.8平米（统计口径为城镇土地上住宅和常驻人口），2005年建设部城镇人均住宅建筑面积为26.1平米，从2005年的数据看，后者有些低估。（见表1），2011-2030年年均增速为1.7%。表1：城镇住宅存量预测年份城镇人均住宅建筑面积（平米/人）城镇家庭人均可支配收入（元/人）200929.817175201030.718660201131.520124201534.726822202038.036189202540.947008203043.4587642011-2030平均增速1.7%5.9%注：城镇家庭人均可支配收入为2009年价。2011-2030年城镇新建住宅面积和套数估计1978年我国总人口为96259万人，其中，城镇总人口为17245万人，2009年总人口发展到了133474万人，其中城镇人口62186万人，1978-2009年总人口年均增长率为1.06%，城镇人口年均增长了4.2%，城镇化率从1978年的17.9%上升到了2009年46.6%（见图18）。1996-2009年总人口和城市人口增速呈下降趋势，2004-2009年总人口增速下降幅度有所趋缓（见图19）。根据社科院人口所蔡昉的研究 蔡昉，“被世界关注的中国农民工论中国特色的深度城镇化”国际经济评论2010年第二期。，到2030年总人口将停止增长，2030年我国总人口将达峰值，14.04亿左右。按“十一五”期末我国城镇化进程的速度推算，估计2030年我国城镇化率将达到70%，快速城镇化进程将基本完成。按此趋势推算，2030年城市人口将达到98792万人，2011-2030年城市人口增速降幅趋缓，每年降低0.025个百分点。如果我国城镇化进程按国际经验发展，2020年前后我国城镇化率应达到70%，2030年达到80%左右。上述按我国以往发展轨迹预期所达到的城镇化水平比按国际经验发展要晚10年左右。图18 城镇人口和城镇化率变化趋势数据来源：中国统计年鉴图19总人口和城市人口增速变化数据来源：中国统计年鉴表2：城镇住宅存量预测年份总人口（万人）城镇人口（万人）城镇住宅存量建筑面积（亿平米）200913347462186185.13201013411763727195.58201113473265291205.84201513688971764249.08202013888680322305.42202514007189353365.64203014042198793428.692011-2030平均增速0.2%2.2%4.0%若2030年城镇人均住宅建筑面积达到43.4 平米计算，2030年我国城镇住宅存量将达到428.7亿建筑平方米，是2009年住宅存量的近2.3倍，平均每年增长4%（见表2）。城镇住宅存量的计算公式为：（1）式中：为t年城镇住宅存量；为t年城镇人口；为t年城镇人均住宅建筑面积。由上面估计出的城镇住宅存量可以计算出每年城镇住宅新增量，但它并不等于城镇新建住宅量，因为，在城镇化过程中，由于行政区划的改变，有些农村住宅直接转为了城镇住宅，因此，在估计城镇新建住宅量时，应将“农转非”的住宅增加量从城镇住宅增量中扣除。另外，城镇新建住宅量中还包括折旧部分 这里的折旧是指旧房改造或旧房拆迁部分。，因此，城镇住宅增量、城镇新建住宅和住宅折旧之间存在如下关系：（2）式中为t年城镇住宅增量；为t年城镇新建住宅量；为t年住宅折旧量；为t年“农转非”住宅量。若将城镇新建住宅量减去住宅折旧称为城镇净新建住宅量，即：（3）其中，为t年城镇净新建住宅量，则城镇住宅增量与城镇净新建住宅量有如下关系：（4）因此，得到预测期各年的城镇住宅增量后，要估计出城镇新建住宅量，还需估计出各年的“农转非”住宅量和住宅折旧量。对住宅折旧量的估计有两种方法，第一种是通过住宅折旧率-住宅折旧量占住宅存量的比率-来推算每年的折旧量，即，假定每年住宅的折旧量与住宅存量之间有如下关系：（5）其中，为t年住宅折旧率。第二种方法是通过旧房拆迁量占城镇新建住宅量的比例来推算。现有统计资料对这两种估计方法都不提供支持，因此，只能对住宅折旧量进行大致估算。这里我们采用的方法是，先给出旧房拆迁占城镇新建住宅量的比例，计算出每年的折旧量，然后再计算出住宅折旧率、折旧量和农转非量，看其是否合理。调查数据显示，目前的每年的旧房拆迁量大约1.3亿平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期间农转非住宅量占每年城镇住宅增量的35%。如果按折旧率0.75%，推算出的“十一五”期间农转非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本与调查结果相当。按住宅70年寿命推算的折旧率应为1.5%。目前我们的折旧率有些偏低。2011-2030年折旧率按1%推算每年的折旧量或拆迁量 日本1977-1993年间住宅折旧率在0.7%左右。2002-2009年“农转非”住宅量占住宅增量的比重呈显著下降趋势，从2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我们按此下降速度估计2011-2030年的农转非住宅比重及规模。城镇住宅增量、净新建住宅量和“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例之间存在如下关系：（6）其中为t年“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例。根据上面估计出的每年城镇住宅存量、净新建住宅占总增量的比例和折旧率，由式（3）-（6）就可计算出每年的城镇新建住宅量。2009年我国城镇兴建住宅建筑面积为8.21亿平米，估计2020年将达到13.34亿平米，2030年上升到18.69亿平米。2011-2030年城镇新建住宅建筑面积年均增长4.1%。表3: 城镇新建住宅面积预测 （亿平米）年份城镇新建住宅面积城镇净新建住宅面积折旧量20098.216.821.3920108.376.901.4720119.117.052.06201511.258.762.49202013.1610.113.05202515.0211.373.66203016.5512.264.292011-2030平均增速3.5%2.9%5.5%统计局住户调查数据显示，我国城镇户均人口逐渐下降，1985年为3.89人/户，2009年下降到了2.89人/户。从趋势上看，1985-2009年城镇户均人口的变化与时间呈现显著的对数关系（见图20）。按此趋势推算，2020年城镇户均人口估计为2.76人/户，2030年为2.68人/户。根据上面的估计，目前我国城镇户均住房套数在1左右，按此比例，以及人均居住水平和户均人口可推算出目前城镇住宅套均面积。2010年我国城镇住宅套均面积接近90平方米。图20城镇户均人口变化数据来源：国家统计局国际经验表明，随着收入水平的增长，城镇居民住宅套均面积逐渐提高。2000-2009年我国房地产开发住宅套均面积（住宅竣工面积与住宅竣工套数之比）总体呈上升趋势，2000年为96.3平米/套，2009年上升到107.5平米，平均每年上升1.2%。2011-2030年随着收入的增加，城镇住宅套均面积将逐渐提高，年均增速按1.2%估计。这样，我们根据上述2011-2030年城镇新建住宅面积和套均面积推算出2011-2030年城镇新建住宅套数（见表4）。结果显示，2020年我国城镇新建住宅1336万套左右，2030年达到1492万套左右，2011-2030年平均每年新建城镇住宅1296万套左右。2020年城镇户均住房套数将达到1.03左右，2030年达到1.05左右。表4: 城镇新建住宅套数预测 （万套）年份城镇新建住宅套数城镇净新建住宅套数折旧量2009964801163201095879016820111030797233201512139442682020133610263102025143710873502030149211053862011-2030平均增速2.2%1.7%4.3%各因素对城镇住宅需求增加的贡献根据公式（1）、公式（3）和公式（6），城镇新建住宅量（）与城镇人口（）、城镇人均住宅建筑面积（）和住宅折旧量（）之间的关系可表示为： （7）根据因素分解法可将城镇新建住宅量分解成城镇人口增加、城镇人均住宅面积的增加，即改善性需求，以及住宅折旧量的贡献。我们可进一步将城镇人口增加的贡献分解为，城镇人口自然增加的贡献和由农村迁入城镇的新城镇人口增加，即城镇化对城镇住宅需求的贡献。城镇人口自然增加和城镇化人口的推算方法是，在预测期总城镇人口既定的条件下，城镇自然人口以2009年实际城镇人口为基期，假定其按预测期全国人口增速而增长，推算出2011-2030年城镇自然人口规模；总城镇人口与城镇自然人口之差即为新城镇人口，或称为城镇化人口。各因素对城镇住宅需求增加的贡献的计算结果见表5，结果表明，在未来20年城镇新增住宅需求中，城镇化进程所拉动的住宅需求是第一位的，平均约占城镇新增住宅需求的41%；其次是城镇居民对居住条件的改善需求，平均约占32%；再次是城镇住宅折旧，约占24%；城镇居民自然增长所形成的住宅需求份额最小，平均约为3%，远远低于前三者。表5: 各因素对城镇新增住宅需求的贡献 （%）年份城镇自然人口城镇化改善性需求折旧量20116.830.440.222.620155.533.938.522.120203.839.133.923.220251.943.130.624.320300.046.827.225.92011-2030平均3.340.631.924.22011-2030年城镇住宅投资估计得出城镇新建住宅量后，如果能够得到住宅单位建筑平米所需要投资额，或称为城镇住宅建安造价（不含土地购置费），就可以估计出预测期每年的住宅投资。计算公式如下；（8）式中为t年城镇住宅投资额；为t年城镇住宅建安造价。城镇住宅建安造价可以通过相关的统计指标和数据估计出来。中国统计年鉴提供了1985年以来的城镇新建住宅面积，从有关统计资料中我们可以计算出1985-2009年城镇住宅建设投资额，但其中包含了土地购置费，还需将其从投资额中剔除。现有统计资料提供了房地产开发1997年以来的土地购置费、房屋竣工面积和住宅竣工面积，我们采用住宅竣工面积占房屋竣工面积的比来推算住宅土地购置费，再将其从城镇住宅投资中扣除。除房地产开发以外的住宅投资中土地购置非的比例较小（房地产开发住宅竣工面积占城镇新建住宅的72%左右），可忽略不计（受统计资料限制，该部分很难估算）。这样，我们就可以计算出1997-2009年城镇住宅建安造价（剔除价格因素）。数据表明1997-2009年城镇住宅建安造价基本上呈上升趋势，这主要是由于每年新建住宅的质量和技术标准在逐年提高而引起的。考虑到未来住宅的质量和技术要求还会逐年有所提高，因此，未来城镇住宅建安造价也会不断提高。假定2011-2030年城镇住宅建安造价年均增长3.4% 取波动性较小的2000-2002年房地产开发住宅造价平均增速（3.4%）。，估计到2030年我国城镇住宅建设投资达到104000亿元左右(2009年价)，2011-2030年平均年增长7%（见表6）。图21城镇住宅建安造价变动趋势数据来源：中国