2011年重庆两江新区·宝科·鱼嘴项目项目定位报告(55页).doc

鱼嘴项目定位报告两江新区宝科鱼嘴项目项目定位报告重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司tel：（023）63808631 fax：（023）63801008网址：二零壹壹年伍月目 录第一部分 项目定位分析4一、项目概况4二、项目swot分析6（一）swot矩阵列表6（二）项目可利用的机会点分析7三、项目初步定位指向8第二部分 项目定位9一、定位原则9（一）差异性9（二）适应性9（三）独特性10二、项目总体定位10三、项目档次定位10四、项目形象定位11五、项目客户定位11（一） 客户主体特征11（二） 客户需求特征11（三） 客户的偏好12六、物业类型定位12（一） 定位说明12（二） 物业类型定位13七、项目价格定位15（一）住宅定价15（二）商业定价16（三）项目经济测算16第三部分 项目产品定位17一、总体规划设计要求17二、建筑风格建议18三、总体规划设计建议20四、单体设计建议21五、户型设计建议21（一）产品户型设计原则21（二）户型设计依据22（三）小高层户型配比建议22（四）高层户型配比建议23（五）高层、小高层户型设计要求23（六）参考户型图24六、园林景观建议28（一）园林打造原则28（二）园林主题定位29（三）植物配置30（四）园林风格主题33（五）园林打造建议33七、其他设施建议36（一）配套设施建议36（二）人性化设施建议37（三）小区入口建议38（四）入户大堂设计建议39（五）门窗设计建议40（六）建筑节能设计建议40（七）物业管理建议41七、商业规划建议43（一）商业定位43（二）商业规划原则43（三）商业布局建议44（四）商业的打造44八、车库配置建议48第一部分 项目定位分析一、项目概况项目位于两江新区鱼嘴镇新城区边缘区域，毗邻移民小区，地块周边道路体系相对完善，商业、学校、医院等配套成熟；建设用地37135，容积率不大于2.98。项目地块北临高速公路，噪音抗性较大；南面靠还迁房用地，高层可远观江；西边紧邻还建房，景观视野较差；东面临湖，是重点利用的自然资源。场地内最大高差约6m左右，沿街面较窄，现状场地高出周围道路较多。【项目周边环境】项目至鱼嘴新城商业中心、行政中心、文体中心步行距离只有2分钟，政府在该区域打造辐射周边区域的大型商业中心，为项目配套提供了强有力的支撑。工业园区距离项目步行距离12分钟，车程距离3分钟，为本项目提供了客户源的可能。二、项目swot分析（一）swot矩阵列表1、项目优势分析strength（1）区域优势鱼嘴镇是两江新区新兴的城市区域，东部新城核心部分，是全国100个重点镇和重庆市确定的100个经济强镇之一，区域优势明显。（2）环境优势东面临湖，利于景观利用；南面可远观长江，可用观江看湖概念；且周边没有拆迁及其他建筑，便于打造。（3）地段优势项目距离新城中心近，生活便利，交通便捷。（4）商业优势拥有集中式商业、湖滨风情商业街，商业业态丰富，档次较高。2、项目劣势分析weakness（1）噪音劣势地块北面紧邻高速公路，噪音污染严重，客户心理抗性较大。（2）环境劣势目前鱼嘴处于开发初期，项目周边城镇化建设未大面积铺开，可利用的环境资源较少。（3）昭示性劣势其位置处于鱼嘴镇新城边缘，客户心理距离较远。3、项目机会分析opportunity（1）区域发展鱼嘴属于两江新区东部新城重点组团，城市发展运营带来的拆迁及安置，城市进程促进了项目的开发。（2）市场契机鱼嘴片区房地产市场处于空白期，本项目入市即能成为代表区域内的较高端产品，必能引人关注。（3）消费群体重点工业、物流发展组团，三大企业入驻，数万人进驻就业，为项目提供了具备消费能力的客户群。4、项目威胁 threat （1）政策影响调控性的政策陆续出台，未来政策方面因素不确定。（2）区域竞争周边巨龙35万方项目的开发必然成为本项目最大的客源竞争；和韵家园36万方安置房项目的开发，去化了当地部分置业客户。（二）项目可利用的机会点分析结合对本项目swot分析，中原认为本项目可利用机会点主要体现在以下几方面：1、区域发展潜力优势的运用在两江新区规划前，江北渝北等地区已经是重庆发展重心。政府机构、各大中型优质企业、重点院校等开始向该区域搬迁。区域人口快速增长，随之商业也发展迅猛，隐隐成为重庆市的政治经济和商业中心。两江新区成立后，更大的政策倾斜、产业布局、优惠政策等必将加快区域发展步伐。十年产值赶万亿的规划，重点工业、物流发展组团，三大企业入驻，增加区域就业机会带动区域消费能力再加上城市化进程的加速而涌入的大量农村人口，将为新区带来购房需求。所以，两江新区房产升值空间大。 因此，项目应加强区域发展潜力的宣传，吸引刚需及投资客户，树立区域发展形象。2、周边景观资源的充分利用项目东临湖景，南面可远观江景，拥有稀缺的水景资源，是项目的硬性优势，是提升项目产品附加值的重要因素。因此，项目在产品设计方面充分发挥景观资源优势，使项目更具竞争力。3、市场契机的利用目前，鱼嘴片区的房地产市场处于空白期，本项目入市即能成为代表区域内的较高端产品，必能引人关注。因此，产品必须有特色，注重细节和品质，树立区域标杆楼盘形象。4、企业团购客户及主城区客户的激发周边巨龙35万方项目的开发与和韵家园36万方安置房项目的开发，去化了当地部分的置业客户，也会成为项目未来客户源的主要竞争对手，未来必须主动寻求企业团购客户及主城区客户，积极去化项目。5、特色景观资源的打造目前鱼嘴房地产市场处于空白期，在充分利用项目景观优势的基础上，打造项目的特色亮点，如屋顶花园、临湖观景平台、慢跑道等，因此，项目景观走差异化，打造简约、现代、有特色的中式风情园林，体现体验营销的特色，树立消费者对项目的信心。6、品质物业管理的引进物业管理是房地产项目的重要组成部分，是提升项目产品附加值的重要因素。现在越来越多的开发商注重项目品质细节。故项目引进品质物管，树立中高端项目形象，有利于后期的销售。三、项目初步定位指向鱼嘴镇是全国100个重点镇和重庆市确定的100个经济强镇之一，是重庆市东部新城的核心部分，两江新区核心重镇，规划发展规模60平方公里，50万人，未来市场潜在供应大，发展潜力巨大。 本项目位于两江新区鱼嘴镇新城区边缘区域，毗邻移民小区，地块周边道路体系相对完善，商业、学校、医院等配套成熟；项目自然资源丰富，东面有水库，利于景观利用，南面可远观长江，可用观江看湖概念，周边没有拆迁及其他建筑，便于打造，距离新城中心近。项目核心价值点项目初步定为指向：打造高性价比的中高端的观湖高层和小高层第二部分 项目定位一、定位原则项目定位应基于发展战略基础之上，遵守市场竞争规律和客户需求的基础之上体现项目本身的特征,在以下的客户定位、产品定位和价格定位中都将结合企业、项目以及市场竞争情况三者来分析本项目具体的定位，充分体现了战略与定位之间的紧密联系。（一）差异性项目定位应该具有一定的差异性，这种差异性主要从目前的整体供应特征之中，寻找一种与众不同的建筑产品和居住环境，以区别于区域市场或整体市场的其他形象，以免陷入同质化竞争的恶性泥潭。（二）适应性项目的定位应该结合企业战略、项目属性、竞争市场的特征等其他要素，提出最适合本项目的定位，而并非刻意的寻求创新，只有结合项目的实际情况，提出的定位，才是最合适的，哪怕这种定位缺乏所谓的“创新”元素。（三）独特性独特性可以表现在具体的产品，亦可表现在独特的楼盘形象概念，她是一种具有鲜明特色的形象识别，是一种区分与市场同类产品的有效手段。二、项目总体定位两江新区，花漾新城定位解析：“两江新区”：鱼嘴作为两江新区的核心板块，地域优势明显，未来城市发展潜力巨大。 “花漾”：即项目的卖点优美的湖景资源和以花为主题的园林景观。“新城”：凸显本项目将打造成为目前鱼嘴区域的精品住宅生活区的典范。三、项目档次定位政府对鱼嘴的定位及规划为重庆新城重要商业副中心，为鱼嘴带来了巨大改变，加速了本区域融入主城通道，短期内的区域影响力将逐渐扩散，外区投资客及置业需求者将逐渐转移到本区域，为项目的投资价值带来了较大机会点，区域未来发展潜力巨大。铁山坪区域、海尔路区域与项目距离较近，而价格已经融入主城价格，对本区域价格存在置业的巨大诱惑，中高端项目总价与主城其他区域对比也具有明显优势。项目档次定位：中高端精品居住区四、项目形象定位两江新城，湖岸优品两江新城：地产价值层面，两江新区的重点版块，有较强的标识性，强调项目城市价值。湖岸优品：产品价值层面，湖是硬性卖点，“优品”既是强调项目的相对高品质，也是说明我们的目标客户群体对生活品味的追求。五、项目客户定位（一） 客户主体特征主力客户年龄：25-50岁之间，中青年消费者是购房的主力群体；家庭结构：两口或三口之家； 文化程度：高中（含中专、中技）和大专；目标客户群：鱼嘴本地居民、三峡库区移民、外来务工人员、企业搬迁员工；目标客户群区域：两江新区职业背景：公务员、教师、个体户、务农、普通职员、企业蓝领； 家庭月收入：3000-6000元之间；目前鱼嘴的主力客户群是中青年购房者，以两口或三口之家为主，鱼嘴当地居民是购房的主力人群。（二） 客户需求特征置业目的：首置刚性需求与改善性客户为主，纯投资客户为辅；关注内容：价格、户型、社区配套、物业管理、公共配套等。购房目的：为自己家人长期居住所用置业因素：户型结构，其次是交通状况和社区配套；购房总价：31-50万客户的需求以首次置业和改善性居住为主，看重项目的价格、户型及社区配套等，能接收到购房总价在31-50万。（三） 客户的偏好面积区间：面积约在70-90 ，喜欢实用两房和小三房户型；功能房的选择：儿童房间、花园露台和书房；客厅面积：消费者偏爱26-30客厅较宽敞的房屋；客厅层高：消费者喜欢舒适、不压抑，层高3.3米的客厅；客厅开间：消费者喜欢开间在4.2米较适中的客厅，对大开间客厅偏好程度较低；客厅面积：客厅15-25是消费者比较喜欢的面积区间；阳台要求： 86%的消费者明确表示需要阳台；建筑风格：消费者比较偏好现代风格的建筑；当地客户比较偏好实用两房和小三房，偏爱宽敞的客厅，喜欢阳台和露台、书房等功能房。六、物业类型定位（一） 定位说明物业形态定位是在项目开发建设过程中建筑产品形态的定位，直接关系到项目开发过程中的建筑类型。中等规模的项目开发，产品线应当丰富，而不应过于单一，这样便于扩大客户群，提供更多的市场选择，规避市场风险。（二） 物业类型定位1.定位依据从项目区域位置来看，要综合考虑还建房和巨龙项目的影响，充分利用湖景、长江等资源，避开高速公路的噪音污染。在排布上，从使用和销售的角度来综合考虑，首要把握好项目的景观资源，因此，东南面成为本项目重点布局的方向。从居住舒适度来考虑，应减少西北向噪音和朝向景观较差的布局。 2. 物业类型定位小高层+高层通过该布局方式，初步统计，约30%户数可观中庭，约15%户数朝高速路，约10%户数看还建房区域，约45%户数临湖观湖；小高层形成屏障将社区与马路分开，有效降低了噪音污染；靠近还建房的区域打造广场或前期示范区，其广场可将商业及项目的价值进行附加，该规划能最大限度的规避项目地块自身劣势。3. 定位优劣势分析定位优势： 建筑密度较低，保证了居住的舒适度； 中庭景观利用最大化，湖景资源充分利用； 小高层形成屏障，有效降低了小区噪音； 天际线高低错落有致，整体均好性较强； 集中式商业展示性强，能有效增强项目的好感度；定位劣势： 全高层产品无法提升项目的居住品质七、项目价格定位（一）住宅定价1. 成本推导定价根据目前的市场情况，估计项目的均价在4800-5400元/之间。建面均价（元/）净利润（万元）净利润率48009723.3118.58%500011109.2321.86%520012495.1525.14%540013881.0728.42%560015266.9931.70%房地产项目的净利润率在30%左右，从上表对比看出，均价5000元/以下，不能实现项目的利润最大化。均价在5400元/左右可以实现项目的净利润率。2.区域房地产价格情况目前鱼嘴的房地产市场处于空白期，价格可以参考区域内的二手房市场：房源建面装修情况总价价格（元/平方米）移民小区3*2*2133.82平米中装67万5007移民小区2*1*183.35平米清水40万4799移民小区3*1*1101.2平米简装50万4941金鑫花园3*2*2156.8平米清水63万4018盛世大楼3*2*2156平米简装60万3846棠富园（划拨性质）1*152平米简装17万3269奇奥电梯房2*1*280平米清水40万5000金鑫电梯房4*3*2142平米精装74万52112009年鱼嘴镇二手房建面均价在3500元/平方米左右，受两江新区正式挂牌影响到2011年5月，中原市调数据显示，目前鱼嘴镇二手房报价在5000元/平方米左右。 目前调控性的政策陆续出台，未来政策方面因素不确定。故建议项目价格采用低开高走的策略，谨慎入市。因此，建议项目在入市之初均价在5400元/左右，既能保证项目的利润收益，也能与二手房和周边小区形成品质差异，但具体价格应视当时的市场情况而定。（二）商业定价1. 商业的投资回报率根据鱼嘴当地的租金情况，计算投资回报率，推导项目的商业价格。层数租金（元/月）月份投资回收期预计售价（元）1f701215126002f50121590003f3012155400根据项目的投资回报率，初步预估项目的商业价格在10000元/左右。2. 区域商业市场情况房源建面装修情况总价价格（元/平方米）移民小区商铺50平米精装72万14400移民小区商铺29.5平米清水27万9153根据当地商铺的市场情况，在8000-14000元/左右，由于项目打造的是鱼嘴湖滨休闲商业街，业态比较丰富，品质相对较高，因此，预估项目商业价格在10000元/左右。（三）项目经济测算1. 测算前提u 地价按总地价1.2亿元计算，小高层、高层的建安成本在1500元/平米左右，地下车库成本1400元/平米、商业成本1400元/平米。u 结合区域发展态势和房价走势，目前房地产价格走势处于政策高压期，中原预计本项目预售价格与现在市场价格相当，小高层、高层销售均价5400元/平米，商业均价在10000元/平米左右。u 车库造价计入计算，收益不纳入预算范围。2. 经济估算预售项目利润估算表序号项 目计算公式 金额（万元） (1)销售收入64750.88(2)开发成本41277.52(3)销售费用建安成本3%586.90(4)销售税金及附加6475.09(5)财务费用建安成本2%399.44(6)利润总额(1)-(2)-(3)-(4)-(5)16011.93(7)所得税(6)25%4002.98(8)净利润(6)-(7)12008.95(9)投资利润率利润/总投资37.89%(10)投资净利润率净利润/总投资28.42%经过初步估算，按照住宅建面5400元/计算，整个项目可实现净利润为1.2亿左右，净利润在28.42%。第三部分 项目产品定位一、总体规划设计要求1. 根据开发意向，须重点体现小区住宅“人无我有、人有我优”的特点，形成差异化竞争，激发市场购房的欲望。2. 根据地块自身地形地貌及周边城市环境等制定项目的规划设计方案，以形成项目的风格和形象。3. 项目人行主入口设置在地块西北角，叠水景观处。4. 尽量减少单体间的干扰，加大楼间距，确保私密性和视野的开阔性。5. 在平面布置方面注意户户有景，户户均好的通风采光效果。6. 项目住宅产品考虑由小高层和高层组合，考虑到客户的区隔性，应形成相对独立的组团。 7. 景观设计要求绿化率尽可能增加至30%以上，园林打造原则：以草坡为设计蓝本，辅以大面积的鲜花小径，灌木点缀，宅间的设计富有层次感。8. 户型设计上既要注重“可变空间”的运用（如空中院馆、入户花园、超大阳台等），也要从目标客户实际需求出发，注重“可变空间”功能的实用性。9. 控制成本同时，适当增设优于当地小区的安保智能化系统（如：门禁卡、可视电话、无线网络、指纹锁等），突出差异化和高品质。10. 建筑布局时充分考虑重庆气候条件，尽量避免西晒。11. 入户大堂精装。12. 注重项目内部人车分流，设置慢跑道。13. 水、电要求：供水设自来水变频供水加压泵。小区配套供水设施设置在地下层，供配电设施置于地下层，视片区及小区内用电分布选择适当位置。14. 满足小区内住宅最低车位比，尽量增加的车位数量，地下车库面积控制在2.1万平米；15. 合理考虑项目周边商业布局，项目商业规模控制在9千平米左右，临街商业层数控制在1层，集中式商业层数控制在2层左右，局部控制在3层。二、建筑风格建议目前两江新区没有对建筑外立面风格的具体规定，根据重庆市规划局关于城市空间环境和建筑景观规划的暂行规定中的要求：建设项目建筑外立面设计应注重突出重庆地方传统风格，体现重庆个性特色风貌，外立面造型应简洁大气、大方、朴实、适用，避免过分烦琐、夸张、不切实际的造型设计。因此从营销角度建议本项目采用：现代简约建筑风格现代简约建筑风格在本项目的外立面打造中为重中之重，本项目为展示两江新区的门户形象，外立面采用外墙漆，打造具有完整和统一感的建筑外立面。 在建筑色彩方面，根据重庆市规划局关于城市空间环境和建筑景观规划的暂行规定中的要求：建设项目在色彩选用上同一组建筑主体色调要统一，一般总共不超过两种主体颜色为宜，颜色的明度、彩度不能过分强调自我，应充分考虑与周边建筑相协调。在此基础上，根据项目的实际情况，建议建筑色彩采用白色和咖啡色的基调，大气、沉稳。整体建筑风格参考协信城立方，城立方是协信精心规划的融现代风格的新古典主义高层，不管从建筑风格还是外立面颜色都大气沉稳，是目前值得借鉴的产品。【协信城立方示意图】三、总体规划设计建议本示意方案共3栋16f高层，5栋30f高层。如下图示意：（图片仅做示意，不能指导设计）项目综合经济技术指标：一、规划用地面积：37135二、总建筑面积：132405.42其中a、地上总建筑面积：111974.771、住宅总建筑面积：102660.642、公建总建筑面积：9314.13其中商业总建筑面积：8824.08物管及配套用房：490.05b地下总建筑面积：20430.651、车库建筑面积：20430.65三、容积率：2.97四、绿化率：30%五、建筑密度：25%六、停车位数：地下：676个（按现行最低标准）四、单体设计建议景观居住高层以现代简约风格为主，应凸出标志性、城市化、公建化、品质化。住宅公建化就是按照公建的标准打造产品，尽量避免马赛克、瓷砖等材料的使用，如公建的外立面有些会要求做统一的封闭式阳台，统一的玻璃材质等。为减少高层物业的抗性，增大其舒适程度，高层户数尽量不多于6户，小高层为4户板式，电梯配置至少2部。结合建筑外立面双侧设计集中空调室外机位，冷凝水集中排放。建筑物的主要外立面无突出的设备管线。厨卫、设备管线尽量靠建筑物内侧设置，保障建筑立面美观整洁；考虑立体绿化的设计，从地下停车库、地面、空中花园、屋顶花园全方位引进休闲绿化设计，提高业主接触机会，增加邻里交往，从不同空间形式多层次体现生态、人性化住宅设计。 高层在满足限高条件下可考虑设置架空层，主要在对景观和活动区有阻隔的地方设置局部或全架空。架空层主要功能为景观绿化延续。公摊率尽量控制在22%以内。每个户型尽量都带实用的赠送空间，如二变三户型可考虑空中院馆、标准三房户型可考虑入户花园等方式。小高层可考虑采用花廊式电梯采光前室，即采用花台等包装电梯前室，形成景观式的公共空间。【商业用房】商铺的设计要求与项目整体风格保持一致的情况下，具有鲜明的时代感、国际性和个性特色，公建化特色突出，并尽可能提出创新理念。主入口两侧商业要考虑主力商家的特殊要求采取定制。商业街要充分考虑到分零销售和后期运营的合理兼顾。一楼主要以销售为主，单个面积控制在40-70平米，开间4-5米，进深12-15米，考虑到门面业态调整的灵活性，建议每个门面设置烟道、上下水通道。二楼以销售为总原则，不排除有以租代售的形式，单个面积控制在150-500平米之间。五、户型设计建议（一）产品户型设计原则 满足客户重点需求：看重室内外赠送空间尤其是室外空间，特别是景观阳台、庭院设计。 遵循市场畅销户型特征：洋房产品主要是面积较大，舒适度较高、赠送花园面积大，所有主功能空间尺寸舒适；高层主要是功能空间合理、无朝向、采光等硬伤，动静分区、干湿分区、动线等合理。 遵循户型设计基本原则：主要功能空间布局合理；别墅退台式处理；扩大室内与室外自然环境过渡的空间面积，如阳光房、庭院等；突出强调关注景观面：观景阳台、露台、凸窗、大面积窗户。（二）户型设计依据市场调查的结果显示，消费者买房的主要目的为自住，选择两房的占52%，三房的占40%，追求的是能满足一家人居住的两房和三房。而在面积的选择上89%的消费者欲购买90 以下的房子，消费者喜欢实用两房和小三房户型。因此，根据市场调查的结果，户型配比以两房和三房为主，建筑面积100以下的户型配比也占到了80%，建筑面积100以上的户型只考虑临湖面，配比仅占20%。户型配比建议：产品户型户型格局建筑面积（）套内面积（）公摊面积（）内部比例小高层+高层两房舒适两房70-8557-7013-1545%两房可变85-10070-8215-1845%三房标准三房100-12082-9818-2210%备注：由于建筑设计的新防火要求，商品房住宅的公摊率有所提高，上述套内面积按照公摊率22%计算。（三）小高层户型配比建议户 型两房两厅两房变三房空间形式平层平层建筑面积（）70-8585-100套内面积（）57-7070-82户数比例5050说明可带院馆依据 工业园区蓝领需求及投资客需求； 本区首次置业需求 拆迁安置户三口之家需求； 蓝领在本区域安家需求； 首改需求（四）高层户型配比建议户型两房两厅两房可变三房三房两厅空间形式平层平层平层建筑面积（）70-8585-100100-120套内面积（）57-7070-8282-98户型比例33%33%33%说明可带院馆入户花园依据 工业园区蓝领需求及投资客需求； 本区首次置业需求 拆迁安置户三口之家需求； 蓝领在本区域安家需求； 首改需求 高级蓝领及投资需求； 首改需求（五）高层、小高层户型设计要求注重户型的居住舒适度，增加配置的功能空间如：多阳台、露台，主卧衣帽间，卧室配阳光书房或阳台等。增加赠送空间，如入户花园、空中院馆、结构加板、飘窗等赠送手法。2房设计要求：u 客厅：开间不低于3.9米。u 卧室：主卧室开间不低于3.6米，；次卧室开间不低于3.3米u 厨房：开间不小于2米，面积在6-8平方米。u 阳台：双阳台，阳台进深不小于1.5米。生活阳台开间不小于1.5米。u 卫生间：主卫开间不小于1.8米，次卫生间开间不小于1.6米。功能2.5房设计要求：u 客厅：开间不低于3.9米。u 卧室：主卧室开间不低于3.6米；次卧室开间不低于3.3米；可变空间改造后开间不低于3米。u 厨房：开间不小于2米，面积在6-8平方米。u 阳台：双阳台，阳台进深不小于1.5米。生活阳台开间不小于1.5米。u 卫生间：主卫开间不小于1.8米，次卫生间开间不小于1.6米。3房设计要求：u 客厅：开间不低于4.5米。u 卧室：主卧室开间不低于3.9米；次卧室开间不低于3.3米；书房或儿童房开间不低于3米，可变空间改造后开间不低于3米。u 厨房：开间不小于2米，面积在7-10平方米。u 阳台：双阳台，景观阳台进深不小于2米。生活阳台开间不小于1.5米。u 卫生间：双卫设计，主卫生间开间不小于2.2米，次卫生间开间不小于1.8米。功能房套内面积建议：户型面积（）主卧次卧次卧主卫次卫可变空间客厅厨房餐厅生活阳台景观阳台二房57-7012-138-9无4-6无无15-174-64-64-66-770-8213-148-9无4-64-54-517-185-65-64-66-7三房82-9816-1810-128-94-64-6无18-206-76-74-66-7（六）参考户型图 整体户型设计可参考龙湖郦江和中冶重庆早晨，该楼盘户型面积区间相近，户型紧凑。1）、舒适两房(双阳台、飘窗) （仅作示意，不能指导设计）2）、两房变三房（双阳台、双飘窗、院馆）（仅作示意，不能指导设计）3）、舒适三房：（双阳台、入户花园、飘窗、双卫）（仅作示意，不能指导设计）六、园林景观建议（一）园林打造原则本案定位为具备前卫的、主题性非常明显的现代风情，景观绿化功能上本项目按照以下三个方向为设计指导前提： 生态环境功能，保持灌木、花类植物的多样性； 休闲活动功能，小区绿地提供户外活动交往场所，创造尽可能多的活动空间，结合人性化的设计，体现休闲、娱乐、交流、景观的功能，增加本案的表现力和创造力。 景观文化功能，通过园林空间、花卉的多种配置、小品雕塑、中庭和叠水景观处设置高大乔木等提供视觉景观享受和文化品位享受。再根据地块的地质条件，利用湖景资源，建议可考虑设置观景平台或者沿湖慢跑道。 【观景平台示意图】 【慢跑道示意图】 特色景观功能，利用小高层和高层的高差，设置小高层屋顶花园；在广场入口两边的商业顶楼设置屋顶花园，形成项目独特的风景线。 【小高层屋顶花园示意图】 【商业屋顶花园示意图】（二）园林主题定位多彩缤纷，花满香庭（三）植物配置随着建设生态住宅、绿色住宅呼声的日益高涨，许多房地产开发商开始在住宅小区建设的同时进行园林绿化，试图为住户营造优美的居住环境，而植物配置是其中的一项重要内容。住宅小区的园林植物配置应突出空间层次、富有地方特色、色彩鲜明多彩和具有鲜明的个性，从而发挥最佳的生态、社会和经济效益。突出景观的层次感：主要是对竖向空间的合理安排。通过花卉、灌木、亚乔木、乔木等的不同高度，打造丰富的竖向空间：高：以乔木为主。可考虑香樟、广玉兰、白玉兰、梧桐、马褂木等。乔木冠高大、枝叶茂密，种植在小区出入口的主路，成为一条林荫大道。中：以灌木为主。可考虑桂花、紫薇、碧桃、红枫、花石榴等。采用形状各异的花坛，对小灌木密集栽植进行绿化美化，形成花镜、花台，产生不同的视觉效果。低：以草坪为主。用多年生矮小草本植株密植，并经修剪的人工草地，设置在屋前、广场、空地和建筑物周围，供观赏、游憩或作运动场地之用。u 植物景观不要单调，注意同周边物体色彩搭配。银杏：高大、珍贵。春、夏季节为绿色，到秋季树叶会过度到金黄色，一种天生的富贵。紫叶李：常年树叶深紫色，与银杏灰色的枝干、绿色及金黄色的树叶形成天然的反差与和谐。颜色的搭配产生视觉的冲击。红瑞木：观干植物，鲜红的枝干与翠绿的叶子相得益彰、相映成趣。到冬季又与小叶黄杨配合的协调美观。三季有花，四季常青：可以春夏秋冬四季景观配置，春季配置樱花、红叶碧桃、云南黄素馨；夏景配置紫薇、广玉兰、石榴；秋景配置桂花、银杏、红枫、枫香等；冬景栽植雪松、竹子、梅花、腊梅等，根据四季常青植物丰富社区和庭院的景观生机。（四）园林风格主题现代中式风情现代中式园林风格，既有鲜明的中式风情特点，又与整个项目的现代建筑风格相呼应。整体的园林景观效果参考华宇春江花月，该项目是华宇精心打造的新中式园林景观社区，不仅有中式园林元素也有现代风格的演绎，是高层中式园林景观值得借鉴的典范之作。【华宇春江花月景观示意图】（五）园林打造建议1.多层次立体绿化项目的景观设计要满足人们对绿色环境的要求，达到景观环境在视觉效果上的清新、优雅、舒适、宜人，调节小区的气候环境，改善小区的空气质量，维持小区内环境的生态平衡。满足小区布局各层次对绿化的要求，从人行主轴线到中心花园，从中心花园到宅间绿地，从主景观团到次景观团，层次分明，步步有景。【景观组团示意图】保证长年见绿，力求四季有花。以绿色植物为主，适当点缀部分落叶植物和秋冬季有色彩、林相变化的植物，使人在小区能充分感受到季节的变化，表现出不同季节的园林美。要注意突出软景的特色，打造立体的景观。硬质铺装不宜过多，要与软景紧密结合，降低生硬感。通过引入水系、加强绿化等一系列的生态绿化标准，来打造“微气候”的生态概念。2.多重的安全考虑注意满足无障碍要求，具体包括：残疾人无障碍，如有台阶的地方同时设置坡道，使轮椅可通达。老人无障碍，如台阶高度适宜，方便老人行走。儿童无障碍，提供大量的儿童游乐设施和活动场所，并考虑儿童活动的安全性，如游乐设施增加保护装置，防止儿童摔伤、撞伤、夹伤、刺伤；水景深度适宜，可供儿童嬉戏，又可防止儿童溺水。运动无障碍，提供大量的运动场地，所有设施都考虑方便运动，如路肩做成园弧形。3.节点景观入口以景观休闲广场和叠水景观入户，突出项目特色与归属感，宅间丰富的灌木花卉给业主美的感受，同时可减轻心理上的压力。4.主景观主景观以现代中式风情园林为主，辅以少量的水景。七、其他设施建议（一）配套设施建议 根据地块面积、地形及小区楼栋的排布，在小区设置半个篮球场，1个羽毛球场，健身器械、休闲水景凉亭及小区儿童乐园等运动设施。同时应合理布局运动场所位置，最大限度减少对住宅的干扰。 各种管线：合理布局的水、电、气、电信等市政及专管线的接口，处理好小区今后的智能化、供水、供电、排水、排污、排洪、电视、等管线的布置问题，设计预留一定空间，便于今后施工接口。 环卫设施：充分考虑环卫设施（垃圾站、公厕等）的合理数量及位置，即便与小区内业主的日常生活及运动，又便于小区物业管理及相关部门的管理。 智能化设施：遵循技术先进、经济适用的原则，建议设置周边防范报警系统、门禁及小区巡逻系统、有线电视系统、停车库管理系统、电梯运行监控系统、物业管理系统等智能化子系统。建议考虑电梯刷卡入户的特色方式，小区业主只有在刷卡后才能达到权限限定的楼层，大大提高居住的安全性，也能享受到私家电梯的便捷性。（二）人性化设施建议注意满足无障碍要求，具体包括：残疾人无障碍，如有台阶的地方同时设置坡道，使轮椅可通达。老人无障碍，如台阶高度适宜，两端有扶手，方便老人行走。儿童无障碍，提供大量的儿童游乐设施和活动场所，并考虑儿童活动的安全性，如游乐设施增加保护装置，防止儿童摔伤、撞伤、夹伤、刺伤；水景深度适宜，可供儿童嬉戏，又可防止儿童溺水。运动无障碍，提供大量的运动场地，所有设施都考虑方便运动，如公共设施无锋利棱角。（三）小区入口建议小区主入口应具有现代气息，外观时尚、大气，能突显项目品质。体现项目叠水景观的独特性。 水景的运用可根据项目实际情况而定，图片仅作示意。【合川蓝滨一号大门示意图】（四）入户大堂设计建议入户大厅打造成宽敞、大气的现代风格，墙面采用普通实材，搭配布艺沙发，并在大厅设置专属的信件报刊寄送位置。同时，在大厅不同位置，可摆放一些盆栽，实现园林的小区景观与入户大厅的现代风格很好地结合。建议大堂层高设置在四米左右。（五）门窗设计建议门窗的设计能体现一个项目的品质，为建筑外立面增彩。彩色塑料门窗主要依靠的是所用的原材料pvc塑料型材的彩色化，但相对于白色pvc型材制作的塑料门窗，其具有新颖、易协调好搭配、表面纹理多样等优点。因此，彩色塑料门窗受到很多用户的青睐和喜爱。【彩塑门窗示意图】（六）建筑节能设计建议在一二线城市中，房地产低碳概念和住宅科技化的探索已经是企业未来的核心竞争力 ，本案作为区域内的中高端楼盘，将低碳的概念首先引入鱼嘴，也能体现本项目的产品和优质生活方式的核心价值点，故针对本案中原提供几种方向的建议：一、建筑设计方面：售楼部对太阳能、风能的运用，比如在水系方面，通过雨水的收集、生活用水和景观用水的转换从而减少对水资源的浪费；在用电方面，通过对自然界的太阳能利用，达到省电的效果，在小区的景观灯和污水处理上运用部分科技概念。二、建筑立面：采用新技术、新材料，像外墙外保温技术、墙体屋顶保温层和门窗等节能技术从而减少室内空调暖气的使用，达到节能减排的效果。三、车库方面：采用灯光声控系统，达到节能省电的效果。（七）物业管理建议优秀的物业管理是房屋保值增值的重要因素，越来越多的开发商已经意识到物业管理的重要性。因此，建议邀请品质物管公司提供小区的物业务，为业主提供人性化的服务。同时在项目销售前期便提倡一切以客户满意为核心的服务理念，让客户在初步接触项目时便感受到物业无微不至的服务。树立客户对产品及开发商的信任和认同。物业管理公司品牌的软性支撑尤为重要。因此，物业管理除本身的品牌号召力以外，还应注重企业诚信度、物管服务的规范性，以人为本，体现人文关怀。品质的提升在于服务细节的执行物业管理服务内容一览表分类服务具体内容接待服务问询及留言服务/失物招领/信件报刊收发、递送服务/个人行李搬运寄存服务、代办托运/出租车预约服务/旅游活动联系、接洽服务/代购车、船、机票服务/酒店预定服务/定餐、送餐服务/花卉、水果代购递送服务/供应日用品、小食品、送餐/会议、庆祝等/房屋出租及转让信息服务。清洁卫生服务电梯清洁保养/公共区域空调机房、风室风口的清洁/消防系统及其设备的清洁/供水、排水、泵房系统及其设备的清洁/楼层及公用垃圾房的清洁/绿化、美化保养/停车场清洁/公共区域地面清洁服务/其他清洁服务。工程维修服务电梯24小时维护保养/消防系统及其设备维护保养/公共照明系统的巡视检查及维修保养更换/给排水系统的巡视检查及维修保养/变配电系统维护保养/公共电器维修服务和保养/装修、审批提供装修公司介绍服务/装修期间的保安清洁监管服务/其他。保安服务门户保安服务/内部保安巡逻服务/外围保安巡逻服务/停车场保安交通指挥服务/消防系统监控检查/消防培训服务。物业管理的前期介入（1）察看工程建设现场u 前期物业管理的目的是为以后的管理创造良好的条件，因此，物业管理企业应根据物业管理要求，对物业的规划设计及建筑施工提出合理建议。 审视工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备安装的合理性。重点察看消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、通讯设备、给排水设备、空调设备、车库及公用泊位设备、电力设备、交通运输及电梯设备、服务设备等。对施工现场提出符合物业管理需要的建议方案，磋商解决办法。在施工现场做好日后养护、维修的要点记录，图纸更改要点记录。参与工程验收，进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、铭牌检查，并按整改计划督促整改（2）配合销售现场前期物业管理的目的是为以后的管理创造良好的条件，但由于项目还未销售完毕，所以需为销售工作做好配合工作。 安排保安做好入口处，接待问询及留言服务等服务。 安排保安做好看房车辆的停放指挥和保卫工作。 安排清洁人员做好售房部的清洁和保洁工作。 让每个保洁人员都成为潜在的置业顾问，通过周到的服务和比较全面的楼盘知识掌握来随时为客户提供超越预期的服务。 拟定业主公约的初步方案 做好业主对物业的设施、设备疑难问题的解释工作等。八、商业规划建议（一）商业定位结合鱼嘴商业现状分析和鱼嘴商户调研分析结果，我司建议项目商业定位如下：“湖滨风情休闲娱乐美食街”休闲、娱乐、美食、购物、生活于一体，升级鱼嘴原有消费观念，将备受现代消费者的关注。（二）商业规划原则在商业部份的功能布局上，首先应能满足业主的日常生活配套；其次商业应灵活分割，便于销售，为开发商实现资金回笼，目前区域商业以底商为主，档次较低，不能吸引主力店、品牌连锁店的入住，物业定位低端。故我司建议项目商业布局以湖为核心，形成较高档次的湖滨休闲娱乐美食街。同时应需充分考虑其商业业态的规划之后，从商业互动和商业业态补充的角度来确定本项目后期商业定位及规划。最后，商业属项目的整体配套，其打造需符合项目中高档次的整体定位，要坚持商业定位不影响整体档次形象的原则。（三）商业布局建议 充分利用湖滨资源优势：打造湖滨特色休闲娱乐为主，最大化的利用项目的商业价值。 临街商铺：临街商铺，设置以社区配套为主的临街商业。主力面积控制在40-70为宜，既便于总价控制，又便于根据不同的需要连通使用。 集中式商业：该区域昭示性较好，且集中式商业在前期能良好的提升项目档次，并能有效带动周边人口前来消费，其存活率及溢价能力高。（四）商业的打造现代质感立面，一楼主要以销售为主，单个面积控制在40-70平米，并能灵活组合，二楼单个面积控制在150-500平米之间。业态以精品店、餐饮娱乐、休闲娱乐为主。主力商业可以考虑引进重百、新世纪等中小型超市，规模控制在1000平米左右，其能带动整个项目的商业发展及区域对本项目商业价值的认同。【商业体量示意图】【商业整体分布示意图】1.集中式配套商业社区配套商业，主要为超市、便利店、干洗店等，只需配备水、电及排污管道。2.湖滨商业湖滨休闲商业，主要为特色餐馆、酒吧、茶楼等，需配备水、电、气、烟道及排污管道。茶楼、咖啡馆商业等可考虑在二层采用退台式设计，进深在6-8米之间。【湖滨商业退台设计示意图】3.北边商业北边商业，主要为大型洗浴中心、特色量贩式ktv、汽车美容等，需配备水、电、气、烟道及排污管道。从上述各种商业业态来看，建议全部设置烟道。有如下两点原因：一、烟道设置的主要成本在于排烟处理器，费用已投入大部分，管道设置所占用成本比例较低。二、从使用者角度考虑，商业全部设置烟道，可增加商业使用灵活性，便于业主后期租售。 商业功能空间尺度建议表 ：层高开间面积1f层高5.1米，2f层高4.2-4.5米，3f层高4.2米进深控制在1:3门面可自由组合 商业功能空间建议表 ：业态分布百货日杂店、超市、药店、服装店、家居店、干洗店、美容美发、大型洗浴中心、特色量贩式ktv、汽车美容、咖啡馆、酒吧、茶楼、棋牌室、特色餐馆等九、车库配置建议 采取开挖地下车库形式，在满足项目车位比的最低要求下，按照每个30计算，地下车库总规模控制在2.1万平米左右。 建议在满足最低车位比同时，尽量控制地下车库层数。 小区设置地下车库，内部实现人车分流。 同时地下停车库的位置要均衡设置，车库的出入口不宜布置在人流交通密集的方位，以免出现交通险情。并且，规划设计时要注意采用无障碍的设计，注重老、弱、病、残的需要。 打造景观车库或阳光车库，改变地下车库昏暗、简陋的形象，满足客户的高端需求。【地下车库效果示意图】 根据项目的实际情况，确定地下车库的位置。（图片仅作示意，不指导设计）【地下车库位置示意图】第四部分 营销推广总体思路一、项目营销总述目前鱼嘴房地产市场处于空白期，房地产项目在营销策略、推广方式上比较匮乏。但同期启动的巨龙项目，必定在营销推广上大造声势，对项目造成一定的竞争威胁。因此，本项目的入市之初，除广告轰炸、关键营销节点的活动（以开盘活动居多）等为主的常规手法外，还需要走差异化的营销道路，如突出项目性价比、湖景优势等，与竞争项目形成差别。二、总体营销目标1、在市场上塑造良好的项目品质形象，为后期销售创造良好的基础项目位