2012年07月西安房地产市场月报 2012-25页.doc

2012年07月西安房地产市场月报2012.08目 录2012年07月0西安房地产市场月报0第一部分 国家2012年7月房地产市场概况2一、2012年07月国家政策研究21、2012年07月房地产政策重要事件汇总22、地方政策：着力扩内需、调结构，地方稳增长措施相继出台53、 政策展望：政策稳定为主，市场回升有度6二、全国房地产市场表现情况61、全国市场62、地方市场8观点：7月十城出让金徒增三成8第二部分 西安市房地产热点追踪8第三部分 2012年7月西安房地产市场概况11一、土地市场111、土地供应概述112、供应地块结构分析113、供应土地区域分析12二、商品房市场16三、个案情况211、2012年7月普通住宅成交面积排行：212、top10榜单分析：21第四部分 未来房地产市场预警24观点一：“价格”“政策”双双见底 房价反转风险加大24观点二：未来政策将更坚定 坚持调控不动摇24 第一部分 国家2012年7月房地产市场概况一、2012年07月国家政策研究1、2012年07月房地产政策重要事件汇总表1-1 2012年07月中央政府关于房地产行业政策2012年7月房地产政策汇总日期重要事件关键内容2012.07.02国土资源部政策法规司司长王智接受中国证券报记者采访国土部将继续加强与证监会、银监会的联动，从土地市场动态监测与监管系统中提取部分房地产土地闲置的情况，并抄送给银监会、证监会等部门。 对于涉嫌土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，银监会将在新开发项目贷款的发放上给予限制，证监会将在其上市、再融资和重大资产重组的审批上给予限制。2012.07.05中国人民银行决定下调金融机构人民币存贷款基准利率下调金融机构人民币存贷款基准利率个人住房贷款利率。金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房 。2012.07.07温家宝在江苏省常州市调研一要继续坚决抑制投机投资性需求，防止变相放松购房政策，防止不实信息炒作误导。要把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施。加强市场监管，对涉及违规骗取购房资格的开发企业、中介机构和个人，要严肃查处。二要采取有效措施，积极引导和支持房地产企业调整产品结构，增加普通商品房供给，满足合理的自住性需求。 三要继续稳步推进保障性安居工程建设，尽快形成有效供给。2012.07.11国务院关于印发国家基本公共服务体系“十二五”规划的通知“十二五”时期，政府基本住房保障建设目标：增加廉租住房不低于 400 万套，新增发放租赁补贴不低于150万户；增加公共租赁住房不低于 1000 万套； 改造棚户区居民住房不低于 1000 万户； 改造农村危房 800 万户以上，基本完成 24.6 万户游牧民的定居任务。2012.07.12国土资源部公布2012年上半年房地产用地供应情况上半年房地产用地供应量同比有所回落，地价涨幅逐季收窄，流标流拍宗地数量较大，总体上市场呈量跌价滞局面。上半年房地产用地供应 5.97 万公顷，同比减少 15%。其中，住房用地供应 4.08 万公顷，同比减少 21.7%。下半年，坚定不移贯彻中央关于房地产市场的调控政策，积极配合相关部门，继续做好土地供应与市场调控工作。2012.07.13国家统计局新闻发言人就上半年国民经济运行情况答记者问房地产调控不能放松，调控房地产虽然说短期对经济增长产生影响，但是更有利于国民经济更持续健康地发展，特别是对防止房地产泡沫化对经济的长期发展的冲击很有好处。所以我们要进一步完善房地产调控的政策，进一步巩固房地产调控的成果。2012.07.18住建部发言人接受记者专访继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作。 严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。2012.07.14李克强在湖北考察要继续实施保障性安居工程，帮助中低收入住房困难家庭解决基本住房问题。这有利于降低城镇化门槛、促进城镇化持续健康发展，进而发挥城镇化拉动消费、扩大和优化投资、改善民生的多重效应2012.07.14珠海楼市松绑一夜叫停有消息称珠海市住房和城乡规划建设局召开会议，决定在全市范围内取消限价，且部分地区取消限购。仅数小时后，该局主要负责人向媒体透露，由于种种原因，“双限令”松绑计划被叫停，珠海楼市双限政策维持不变2012.07.16国土资源部部长徐绍史在国土资源厅局长座谈会上讲话要把握国土资源管理的大势，切实增强加快制度供给的信心。坚持房地产调控政策不动摇，应保尽保保障房用地，增加普通商品房用地供应，坚持和完善招拍挂制度，关注异常交易，打击囤地行为。2012.07.19国土资源部、住房城乡建设部关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知坚持房地产市场调控不放松，密切配合做好各项工作，不断巩固调控成果，坚决防止房价反弹。下半年各地要密切跟踪市场形势，切实把握好土地出让节奏、时序和价格，防止出现商服和住宅高价地，扰乱市场预期，破坏市场稳定。各地要严格执行房地产市场调控政策，不得擅自调整放松要求。已放松的，要立即纠正。2012.07.24国务院专项督查房地产市场调控政策措施落实情况针对近期房地产市场出现的新情况、新问题，为进一步推动房地产市场调控政策措施落实，坚决抑制投机投资性需求，巩固房地产市场调控成果，国务院决定从 7 月下旬开始，派出 8 个督查组，对 16 个省（市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。2012.07.25财政部部长谢旭人在全国财政厅（局）长座谈会上严格实施差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，抑制投机投资性购房需求。2012.07.27银监会主席尚福林在 2012年年中监管工作会议及2012 年第二次经济金融形势通报分析会上讲话坚决贯彻国家房地产市场调控政策，严格控制过热地区和高负债房地产企业贷款规模；积极支持保障房等合理住房信贷需求，重点支持以省级平台为主开展的公租房、廉租房、棚改房等三类保障房建设，支持中低价位、中小套型普通商品房建设，优先办理居民家庭首套真实自住购房按揭贷款。2012.07.31中共中央政治局召开会议研究经济形势和经济工作坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹，增加普通商品房特别是中小套型住房供应，抓好保障性安居工程建设，满足居民合理的自住性住房需求。观点一：中央及相关部委密集强调房地产调控不放松。7 月7日，温总理常州调研，首次强调要把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策；7 月19日，央行、住建部、国土部、财政部等相关部委均强调坚持房地产市场调控不放松；此外，国务院决定，派出8个督查组对 16 个省（市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查；7月31日，中共中央政治局召开会议研究经济形势和经济工作，指出：坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹。在整个7 份，从中央到相关部委如此密集强调房地产调控不放松，前所未有，表明政府对房地产调控的坚定决心，同时也表现出政府对当前房地产形势的担忧。观点二：我国基本住房保障制度进一步健全，将外来务工者纳入保障范围。7月11日，国务院印发国家基本公共服务体系“十二五”规划4指出，“十二五”时期，政府增加廉租住房不低于 400 万套，新增发放租赁补贴不低于 150万户；为城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和城镇稳定就业的外来务工人员提供公共租赁住房，增加公共租赁住房不低于 1000 万套；改造棚户区居民住房不低于 1000 万户；改造农村危房 800 万户以上。中央政府把住房保障纳入基本公共服务体系，维护公民居住权利，逐步满足城乡居民基本住房需求，实现住有所居。该规划的发布实施，完善了基本住房保障体系，把外来务工人员纳入住房保障对象，符合社会发展趋势，体现了公平正义。2、地方政策：着力扩内需、调结构，地方稳增长措施相继出台在经济下行压力之下，地方稳增长措施相继出台。宁波市和南京市分别下发文件，在清费减税、扩大投资、调整结构、旅游经济、会展经济、电子商务等多方面给予政策性支持和加大政策性投入，以稳定和促进经济增长。长沙市对外宣布，2012年重大推介项目195个，总投资额达8292亿元，以期推动经济结构调整，激活潜在市场需求。此前，广东、安徽、甘肃、陕西、河北、四川等省市出台促进经济增长的相关措施。此次地方政府促进增长的措施与2008年有明显不同，2008 年地方政府救市如杭州、南京等主要是出台“房地产新政”，通过刺激房地产市场发展以促进经济增长，而此次地方出台的措施中不在依赖房地产，加大基础设施建设，着力投资，依靠扩内需、调结构促进经济增长。 表1-2：地方政府相继出台维稳政策措施时间文件主要内容2012.07.03广东省政府出台了关于促进稳增长调结构惠民生工作的若干意见切实减轻企业负担；加大对中小微企业的扶持力度；努力扩大消费需求；大力扶持发展电子商务；深入开张“三打两建”行动；促进外经贸转型发展；推动粤港澳更紧密合作；加快推进重大项目建设；积极鼓励民间投资；加大金融支持力度；努力稳定物价总水平；切实保障和改善民生；加快转变政府职能；加强经济运行调节。2012.07.16浙江省宁波市下发了市政府关于推进工业经济稳增长调结构促转型的若干意见一、充分认识推进工业经济稳增长调结构促转型的重要性和紧迫性；二、切实减轻企业税费负担；三、加强工业有效投资；四、调整优化产业结构；五、推进企业科技创新；六、强化资源要素保障；七、营造良好发展氛围。2012.07.19三亚市关于2012年促进经济平稳叫跨发展财政补贴政策的决定一、加大航空企业补贴力度，优化航空旅游市场；二、实施项目贷款财政贴息，加快重点旅游项目建设；三、积极引进总部经济落户；四、加快金融产业发展，提升金融业竞争力；五、奖励海棠湾新开业酒店，加快海棠湾开发建设；六、扶持动漫产业发展，加快构建我市现代产业体系。2012.07.23江苏省南京市发布市政府关于进一步扩大内需拉动消费的若干意见一、积极发挥投资对拉动内需的作用；二、促进房地产消费；三、大力促进汽车消费；四、大力存进旅游休闲消费；五、大力促进文化体育娱乐消费；六、大力促进教育消费；七、大力促进健康消费；八大力促进会展消费；九、大力促进节假日和新型方式消费。2012.07.26湖南省长沙市重大项目推介2012年重大推介项目195个，总投资额达8292亿元，以期推动经济结构调整，激活潜在市场需求。据介绍，总投资3748亿元的“四十”重大项目包括“是大片区建设”、“十大基础设施”、“十大中心镇”和“十大产业项目”，涉及民生、综合交通体系、城市设施体系、新型城市化布局、产业发展等领域。3、 政策展望：政策稳定为主，市场回升有度我们依然坚持之前的判断：“政策稳中趋紧，市场回升有度”。稳增长背景下，不会有更加特别严厉的政策措施出台，以防止房地产投资增速深度下滑，影响宏观经济增长。7 月 31 日，中共中央政治局召开会议指出坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹，此次会议为下半年的房地产政策定了调-房地产调控坚定不移，政策维持从紧态势。政策形势决定市场走势，政策稳中趋紧，下半年市场回升速度也将会放缓。另外，近期国务院派出督察组对全国 16 省市房地产政策执行落实情况进行督察，我们认为此举意在强调切实落实既有政策措施，特别是限购等。二、全国房地产市场表现情况1、全国市场观点一：7月百城住宅均价显著上涨 根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2012 年7月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为 8717 元/平方米，环比再次上涨，涨幅达 0.33%，较上月扩大 0.29 个百分点。同比仍保持下跌趋势，跌幅为 1.77%，比上月缩小0.13 个百分点。连续降息、降准，对刚需及改善性需求均起到一定程度的刺激作用，除刚需市场成交情况大幅好转，高端市场也逐渐回暖。一方面，开发企业对市场预期乐观，主观调高价格；另一方面，高端市场成交量回升，拉高整体水平，使得7月百城价格再次上涨，且涨幅扩大。观点二：7月份重点城市住宅成交同比仍保持增长，但环比下降。数据显示，北京、上海成交量仍在百万平米以上，与去年同期相比，一线城市除深圳下降 14%外，其余增幅均在两位数以上，典型二三线城市同比增幅超七成；环比来看，上海环比增长 9%，其余一线城市和典型二三线城市环比出现下降，其中深圳降幅达 22%。上半年楼市成交持续回暖，政府多次表态坚持调控不放松，随着前几个月的市场消化以及价格的持续上扬，本月成交增长乏力，也验证了我们此前的判断“市场回升有度”。2、地方市场观点：7月十城出让金徒增三成地产市场研究部发布统计数据，北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、成都、沈阳、武汉等10个主要城市住宅用地总成交量出现小幅回落，但价格不降反升，7月成交土地出让金为265.3亿元，环比增加33.2%。住宅用地出让金额再创年内新高，并连续两个月增长。7月全国300城共成交土地2259宗，成交面积8364万平方米，环比减少19%，同比减少28%。其 中，住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)584宗，成交面积2497万平方米，环比减少12%，同比减少29%。第二部分 西安市房地产热点追踪序号行业动态主要内容观点1全省共开工保障性安居工程40.58万套，占目标任务的100.2%。截至6月25日，全省共开工保障性安居工程40.58万套，占目标任务的100.2%，竣工8.55万套，占目标任务的28.5%，新增租赁补贴发放3.12万户，占目标任务的100.6%，完成投资272亿元。在市县配套资金落实方面，11个市区的资金已经到位。从房屋类型看，廉租房、公租房、限价房、经适房、城市棚户区、工矿棚户区均已全部开工，林业棚户区开工84%。从开工率、完成投资、分配、工程质量、管理及政策6个方面看，我省上半年保障性住房工作总体良性健康发展。2国务院督查组突击查房价 地方主官应答控房价国务院从7月下旬开始，派出8个督查组，对16个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。房价变“稳”了，但近期市场有异动3伪飘窗将全部计入建筑面积29日，市住建委印发关于规范房屋面积测算工作有关问题的通知，规范了房屋面积的测算方法，并将于下月1日起实施。其中规定，窗体未凸出于外墙的窗、当窗体部分层高在2.2米及以上时，将不视为飘窗，要计算全部的建筑面积。 这意味着目前不少楼盘采用的“伪飘窗”今后将全部计算建筑面积。4闲置近10年 秦岭41处独栋建筑被拆8月在秦岭户县段优胜美地项目工地，70多名工作人员在4台劈裂机、2台装载机、5辆运输车的帮助下，将41栋4层高的“拥挤”建筑群拆除.总面积达到了12万平方米，企业拆除费用就达到了9000万元。巨额的拆迁费用遭来质疑声音，但拆迁的举措遭到大多数人的赞成。5国土局强抓重点项目建设 配建廉租房已动工438套截至目前，全市供应各类建设用地20170亩，配建廉租房已动工438套，超额完成市政府400套配建任务，供应保障性安居工程用地269亩，并向汉城湖、文景山公园、北客站、棚户区改造等重点项目拨付建设资金5.05亿元，超额完成市政府下达的融资4.29亿元年度任务。廉租房建设完成的好，能落到实处，让真正需要的人们享受到实惠才是王道。6社保基金投资保障房10亿元信托贷款项目11日签约全国社会保障基金投资无锡保障房10亿元信托贷款项目11日签约，这也意味着全国社保基金已先后通过信托贷款方式投资保障房建设超过160亿元。各方都来积极支持各地的保障房建设，才会把保障房做好做强。7地铁1号线明年9月通车试运营 3号线2015年通车西安市地铁二号线开通后，日均客运量达到15万人次，地铁一号线将于明年9月开通试运营，西安市加快推进地铁三号线建设，争取于2015年底通车运营。四、五、六号线，总长101公里，总投资595亿元。四号线南起航天产业基地，北至草滩，今年试验段开工，明年全线开工建设，2016年建成通车。六号线南起三星电子城，东至纺织城，计划2013年开工建设，2017年建成通车。五号线一期工程西起和平村，东至纺织城火车站，计划2014年开工，2018年建成通车。地铁的陆续开通不仅加快西安国际化大都市的进程，也让西安越来越多的楼盘有了价值依托。87月西安商品房库存量大 售完至少需18个月7月，西安市商品房新批预售面积为144.45万平方米，环比上涨15.8%，同比更是高达64.31%。而从近期西安楼市的供应情况来看，今年上半年，西安商品房月均批售面积达到了160.9万平方米，该数值远远高于2011年全年月均109.7万平方米。7月，在住宅物业持续放量的背景下，市场上可售房源量相比6月增加了22.92万平方米，按上半年月均销量计算，1333.38万平方米的总量，仍需近18个月的时间才能被市场消化。各房企仍将去化库存当做首要目标，减少运营风险。9房地产投资疲软 前7月增速持续回落17月，全国房地产开发投资36774亿元，同比名义增长15.4%，增速比16月回落1.2个百分点。其中，商品住宅投资25226亿元，增长10.7%，增速回落1.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.6%。单从7月份来看，房地产开发投资6164亿元，同比上涨9.6%，环比下降27%。商品住宅投资4347亿元，同比上涨4%，环比下降24.8%。今年以来，房地产投资累计增速持续回落，单月来看，房地产总投资和其中的商品住宅投资也呈现出同比增幅回落、环比大幅下降的情况，说明房企投资意愿仍然低迷。10龙湖地产7月销售额同比增两成全国龙湖地产7月单月实现合同销售金额30.7亿元，环比下降32.4%，同比增长20.4%。1月7月公司累计实现合同销售金额205.3亿元。龙湖地产有关负责人表示，未来两个月，重庆龙湖将集中供应千套洋房，沈阳、上海、西安及青岛等地也将有一批刚需型新产品集中入市。在当今市场，即使品牌，获得热销的也以刚需和改善型置业为主11两地产龙头7月销售量环比大降保利房地产（集团）股份有限公司和金地（集团）股份有限公司披露了7月销售简报。从同比来看，两家公司的签约面积和金额均有所增长；但环比来看，保利地产和金地集团均出现了大幅下滑，其中保利地产的销售面积和销售金额均下滑逾四成，而金地集团下滑逾两成。万科此前披露的7月份数据亦是销售面积和销售金额环比分别下滑21.57%和22%。不过必须提到的是，这三大公司6月份的销售面积和销售额均创下年内新高。12商品房销量略降 婚房学区房成置业焦点7月西安住宅销售面积为81.05万平方米，环比6月下降18.85%；住宅成交均价6771元/平方米，几乎与6月持平。西安普通住宅市场实际交易中，30-35岁年龄段占比最大，占23.99%。从各年龄段占比情况来看，25-45岁年龄段占据了交易市场的主力，占78.6%。众多“小两室婚房”、“三室学区房”仍为刚需置业者关注的焦点。第三部分 2012年7月西安房地产市场概况一、 土地市场1、土地供应概述7月西安土地挂牌出让共计29宗，相比6月份增加15宗。出让面积为107.23万平米，同比减少37.62%，而环比增长达152.07%，环比增幅较大主要由于上月土地供应面积基数相对较低。从本月供应土地用途来看主要以商业及住宅用地为主，供应区域主要集中在临潼区、城东区浐灞板块以及城南区曲江板块。从近几月土地月度供应量整体走势来看，土地供应开始呈现出逐渐放量态势。2、供应地块结构分析从本月供应土地用途来看：住宅用地占到34%，其次为商业用地所占比例为28%，工业用地供应占比为21%。其中住宅用地位供应主力类型，单一的住宅用地更受到开发商青睐，利于规划，符合市场主流需求。商住综合类用地也是开发商关注的另一类用地，项目配套功能渐渐成为置业者购房的增值服务，更成为了置业者选择项目的主要参考条件，此类用地的供应也是完善区域配套发展区域经济的所需。 3、供应土地区域分析从本月土地供应区域来看：供应地块主要集中在临潼、浐灞、经开板块其中浐灞占到了35%、临潼所占比例为21%而经开为17%。外围区域供应增幅明显。城市扩大建设，发展城市经济，房地产市场起到关键的做用，随着市中心的饱和开始不断向外扩展外围地块供应大量增加新兴区域不断崛起。政策的配合鼓励开发商拿地，开发项目吸引外来人才入住，加快城市发展。2012年7月西安土地 招拍挂信息：2012年6月西安土地 招拍挂 信息汇总地块名称时间位置规划用途土地面积规划建筑面积备注bq2-19-252012-7-27灞桥区灞河西路以西，灞丰二路以东，灞科路以北住宅用地48967.56171386.5未成交qj15-(2)-12012-7-27临潼区华清路以北、快速干道以南、东环路延伸线以西、商服用地65353.9348971.91未成交bq4-1-11-12012-7-27灞桥区洪庆街道办事处，东、西、南、北均临规划道路工业用地36680.2 22374.92未成交qj8-7-22012-7-26曲江新区五典坡路以南、新开门南路以东、唐华路以北、31号路以西住宅、商业用地51803.18215410.0未成交qj6-5-22012-7-26曲江新区植物园东路以北、三环路以南住宅、商业用地66052.71369211.0未成交qj3-8-142012-7-26曲江大道以西、西安市市区机关房产管理所以南、西安市雁塔区曲江动物卫生工作站以东住宅、商业用地13494.262229.0 未成交qj8-7-42012-7-26金羊路以北、新开门南路以东、唐华路以南、青羊路以西住宅、商业用地41204.92171614.0 未成交cb2-7-9132012-7-19西安浐灞生态区北辰大道以东商服用地（加油加气站）2712.651356.33 未成交cb3-1-742012-7-19西安浐灞生态区欧亚大道以北住宅用地9934.24 28312.58 未成交lh9-2-1502012-7-19大兴新区永兴路以东，红庙坡村第四、第十村民小组以西，规划路以南，陕西人民出版社、红庙村村民宅基地以北居住用地12055.0348099.57 未成交gw3-(12)-22012-7-19西安国际港务区港务大道以东、港务南路以北 商服用地20959.63115277.97未成交lh3-1-28-12012-7-19大兴新区西安市国土资源局大兴新区管理办公室储备用地以东、陕西天朗实业有限公司用地以南、陕西天朗实业有限公司用地以西、大兴东路以北居住用地3826.3112626.82 未成交jk1-1-462012-7-18经开区皂河以西、尚稷路南侧工业用地249333.3299200.0 未成交jk1-4-1532012-7-18经开区草滩四路以西、尚稷路南侧工业用地19432.27 31091.63 未成交jk1-1-472012-7-18经开区皂河以西、尚稷路南侧工业用地57333.02 68799.62 未成交bq3-6-42012-7-16纺织城综合发展区浐河东路以东、东三环以西、东月路以北住宅用地53805.2188318.2已成交bq1-7-192012-7-16纺织城综合发展区坊西街以东、纺三路以北、西安东方新城置业有限公司以南、陕西唐华纺织印染集团有限公司以西商业金融用地2389.6311709.19未成交ht01-（14）-22012-7-12航天基地飞天路以南、雁塔南路以东、航天中路以北、神舟三路以西科教用地36279.9256959.47未成交wy10-11-522012-7-10西安市未阳纸箱包装有限责任公司、陕西省金叶万润置业有限公司用地以东，规划绿地以西，代征路以南，陕西省金叶万润置业有限公司用地以北商务金融用地3873.9815108.52未成交wy10-12-53-12012-7-10大兴新区综合改造未央办公室用地以东、原大白杨村属道路以西、规划绿地以北，大白杨西村、西安华岳冶金设备有限责任公司用地、wy10-33-210j地块以南其他普通商品住房用地13921.7454990.87未成交cb2-7-9182012-7-9浐灞生态区浐灞一路以北、浐灞二路以南、赵围东路以东其他普通商品住房用地26499.2758298.39未成交bq4-12-52012-7-9纺织城综合发展区纺园二路以南、纺园三路以北、陕沪高速以西、西安市灞桥区纺织城地区开发建设公司以东工业用地32987.8849481.82未成交lt1-（99）-4292012-7-9临潼区快速干道以北、斜口街办岳沟村耕地以南、规划路以东工业用地55967.263802.61未成交cb4-1-12012-7-9浐灞生态区留园路以南其他普通商品住房用地15841.1227405.14已成交lh9-14-2712012-7-3位于lh9-12-260地块以东，陇海铁路线、规划路以南，三民村火车站用地、lh9-2-87地块以西，规划路（立信路）以北其他普通商品住房用地50597.69164442.5未成交lh7-8-17-62012-7-3北大街以西、西华门十字西南商业用地1265.514452.01已成交lh9-2-86-12012-7-3西户铁路保护绿带以东，三民村第五村民小组用地（翰林院）、陇海铁路保护绿带以南，规划路（仁义路）以西其他普通商品住房用地77263.78264242.1未成交二、 商品房市场在7月楼市传统销售淡季到来之时，西安商品房市场销量开始回落。7月7日，央行再次对存贷款基准利率进行了调整，银行的再次加息使得贷款成本不断增加，对于按揭群体来说是一笔较大的负担，在高房价与高房贷面前，不少首次置业者不会一次性付清房款，这就迫使部分购房者推迟购房。在购房者置业热情减低的同时，开发商也开始逐步为“金九银十”月蓄水，市场销售热度已经有所下降。7月，西安商品房市场销量应声而落。1、7月西安楼市批售面积环比涨15.8% 市场供给逐步趋稳统计数据显示：7月，西安市商品房新批预售面积为144.45万平方米，环比上涨15.8%，同比更是高达64.31%。而从近期西安楼市的供应情况来看，2012年上半年，西安商品房月均批售面积达到了160.9万平米，该数值远远高于2011年全年月均109.7万平米。西安上半年楼市的 “回暖”使得开发商更有信心推盘放量，市场供应量同比一直处于较高位的运行状况，面对即将到来的三季度销售旺季，预计下半年的西安市场供给仍会处于高位运行状态，伴随着楼市调控政策的持续作用，购房者更理性化的置业选择，楼市供应也将呈现平稳释放的态势。2、 重申调控后西安商品房销量略降 市场出现“疲态”西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：2012年7月，西安商品房销售面积为 97.17万平方米，较6月环比下降17.89%，同比下降6.88%。本月末，中央政府派遣督查小组，显示了对房地产市场调控不动摇的决心，但面对经济形势的下行的压力，调控政策也被很多人认为“雷声大、雨点小”，而部分地方政府为拉动经济的救市举措苗头开始出现;从市场层面上来看，各房企在经过上半年“以价换量”的销售拉动下，市场呈现出一片回暖的迹象。同时，西安住宅均价小幅反弹，而刚需新一轮的观望随之产生，上半年良好的局面有可能再度被打破，西安房地产信息网数据研究中心认为，下半年楼市将会重新步入市场和政策的博弈期，房地产行业的走向将会更加复杂。3、 上半年“5连涨”终结 西安住宅成交量环比跌18.85%7月份，西安普通住宅市场销售面积为81.05万平方米，环比6月下降18.85%，同比去年6月下降11.62%。本月楼市影响政策呈现多样化对冲表现，7月6日晚央行第二次下降贷款利息对刚需置业带来一定激励，而另一方面面对部分城市回暖房价呈现回涨中央再度重申调控政策不放松，且传出有可能采取措施遏制这种上扬势头，此外部分呈现受经济压力影响频传地方版救市信号。种种不确定因素的再度涌现，使得原本逐渐“回暖”的市场一时间变得扑朔迷离，刚需者面对上涨的房价和对调控的观望仍在持续。4、 房价趋稳四个月 7月呈现出回落表现2012年7月，西安普通住宅成交均价6771元/平米，已经连续四个月维持稳定态势，但从半年来看，西安普通住宅成交均价还是自2月以后出现小幅反弹的走势。从本月成交典型楼盘来看，全市住宅成交前十名中，除第一名中铁铂丰尚都城属单位集资房集中备案外，其余如万科金域华府、天伦御城龙脉等大型在售项目销量稳定，且均价并未发生大的变化。可以说，目前全市房价处于一种持续走稳的态势。5、6500-7000元/平米价格段成主力 占全市总量的13.4% 从本月全市普通住宅各价格区间段成交分布情况分析得出：7月，5500-7000元/平米依然是主力成交价格区间段，占到全市成交总量的40%。其中，全市各成交价格段主要集中于6500-7000元/平米，这个价格段占全市住宅成交总量的13.4%。另外，6000-6500元/平米及5500-6000元/平米成交套数也比较多，分别占全市住宅成交总量的13.4%和13.3%。从本月住宅价格区间变动来看，主力价格区间为6500-7000元/平米，正好本月成交均价就在这个范围内，这也充分说明了西安楼市销量仍以“刚需”为主，全市房地产市场价格分布趋稳。保量依然是解决问题的根本。用途6月可售面积 （万）7月可售面积（万）普通住宅1111.71333.38商品房1952.82140.12 从上表数据可以看出，7月份商品房结转可售量相比6月增加了47.28万平米，依然维持高位运行，可以说如何去化库存依然是房企面临的首要难题。反观住宅市场方面，7月，在住宅物业持续放量的背景下，市场上可售房源量相比6月增加了22.92万平米，按上半年月均销量计算，1333.38万平米的总量仍需近18个月的时间才能被市场消化，各房企仍将去化库存当做首要目标，减少运营风险。市场小结：1、以“刚需”为支撑的市场 快速反弹基无可能 从本月住宅成交价格区间来看，西安楼市的主力价格区间为6500-7000元/平米，和本月全市6771元/平米的均价吻合。伴随着西安楼市上半年的销量上升，各房企的优惠力度也越来越小甚至取消，而紧接而来的7月下行的销量走势以及中央对于限购措施的不放松说明了未来西安楼市销量仍以“刚需”为主，而以“刚需”为支撑的房地产市场，相对比较理性，房地产市场很难出现大幅反弹。2、调控升级 价格上涨 观望蔓延 今年二季度以来，全市住宅销量持续走高，开发商“以价换量”的策略吸引大批首置刚需入市。而伴随着销量的回升，部分房企开始“坐地起价”;新一批刚需者数量难以维持大涨，同时对悄然上涨的房价刚需者对于购房成本十分敏感，从各周走势来看，7月初受到国家降息等政策影响，7月前三周住宅销量逐步上升，但随着开发商优惠政策的减弱甚至取消，购房者面对上升的房价，产生的观望也会更加严重。且月末，国务院派出8个督查组，重点检查限购政策，又使得目前市场上观望情绪加剧。预计西安楼市已形成的回暖局面，有可能在八月份再度被打破。所以我们认为，目前各房企应仍以”走量“为主，不要为了追求短期利益，而造成市场波动。3、气候炎热致购房者出行艰难8月份作为西安最热的月份，其气温之高是显而易见的。在此大环境下，更多购房者更愿意在家避暑，而不是去看房。三、 个案情况1、2012年7月普通住宅成交面积排行：排行城区楼盘名称成交套数成交面积（）1城南中铁铂丰尚都城30233884.152城北万科金域华府29327789.613城南天伦御城龙脉27525364.584高新美寓华庭17016446.495城东东城新一家14314504.866高新莱安逸珲12114202.627城北华远君城16313989.478城南绿地乐和城7713874.779城东绿地国际生态城五湖名邸9313862.7410高新天朗蓝湖树13213710.232、top10榜单分析：1、城东上榜楼盘：东城新一家、绿地国际生态城五湖名邸项目图片项目名称成交面积（）开发商名称项目点评东城新一家14504.86陕西东城新一家置业有限公司东城新一家位于西安东部灞桥区新市商圈核心地段，坐拥地铁一、六号线始发站和新城东客运站绝版交通枢纽位置，总占地面积160余亩，总建筑面积约64万平方米，是集智能生态住宅、全功能精装公寓、潮流商业综合体、概念酒店、创业基地、未来泛会所和限量版时代公馆为一体的城东未来中心区地标性综合建筑群。绿地国际生态城五湖名邸13862.74绿地集团由绿地集团开发，是绿地国际生态城二期作品，紧邻一期别墅。位于西安“富人区”曲江新区东面，浐灞生态区南端，浐河上游西岸，北至新兴南路，东临浐河西路，南临南三环，西接曲江二期，同时拥享浐灞与曲江的生态和生活，规划用地约17万方，建筑面积约51万方，总户数3894户，由极具西班牙官式建筑风格的14栋33层高层、40栋联排别墅、42栋三合院别墅和6651方商业组成。2、城南上榜楼盘：中铁铂丰尚都城、天伦御城龙脉、绿地乐和城项目图片项目名称成交面积（）开发商名称项目点评中铁铂丰尚都城33884.15西安中铁铂丰置业有限公司中铁铂丰尚都城位于西安市雁塔区内，临近电子正街延伸段。项目占地225亩，共建设25栋楼房。内部配套完善，健身房、超市、幼儿园、小学、中心水系景观一应俱全。交通便利，已经可以直接抵达项目的公交线路有408、706、704、525路。根据政府规划，电子正街打通后，预计公交5、205路通达。地铁2号线与5号线近在咫尺。天伦御城龙脉25364.58陕西天伦置业开发有限公司天伦御城龙脉雄踞西安城市金腰带南二环核心地段，分南北两区。40万新中式高层群落建筑，中式水景坡地、中式园林规划打造南二环首席大型主题社区，产品规划40-170多款户型，项目位于城南成熟生活圈，置身繁华畅享完备市政生活配套。西安交通大学、西铁一中等名校林立，稀缺地段成就价值高地所在。绿地乐和城13874.77绿地集团绿地乐和城位于南二环金腰带与雁塔中轴的黄金焦点，是绿地集团斥巨资打造的复合型时尚商业中心，以时尚和生活为主题，涵盖餐饮、娱乐、休闲、文化、百货等多种商业形态，在产品建筑规划中包含两大商业独栋，两栋精装公寓、三大主题步行街，以对城市发展的前瞻性把握，构筑集国际化、多元化、生态化为一体的综合商业体。3、城北上榜楼盘：万科金域华府、华远君城项目图片项目名称成交面积（）开发商名称项目点评万科金域华府27789.61西安万科置业有限责任公司项目是万科继城南新地城、金域曲江、万科城之后，进入城北的第一个高品质居住区，隶属万科产品系列中的金色系，而“金域”系是金色系列中最出