2012养老地产设计方案书 P43.doc

养老地产设计方案书编制：日 期： 2012.11.25 1 养老地产基础概述41.1养老地产的起源和发展41.2 养老地产的概念41.2.1 养老地产定义41.2.2 比较一般房地产项目51.2.3 比较一般住宅51.3 老年住宅分类及特点51.3.1 按项目及服务类型划分51.3.2 按用地性质划分72. 养老地产的特征72.1 养老地产的开发模式72.1.1 老年住宅的建筑设计分析72.1.2 老年社区的配套资源分析92.1.3 老年住宅的特征102.1.4 老年住宅产品形态102.1.5 养老地产价值链112.2 养老地产的盈利模式122.2.1 养老地产的盈利模式分析122.2.2 国内主要养老地产的赢利模式122.3 养老地产的经营模式132.3.1 住宅建设与社区管理相结合的经营模式132.3.2 住宅建设与社区管理相分离的经营模式142.4 养老地产的产品打造142.4.1构建开发商、投资商、运营商角色分离的金融生态142.4.2 核心要素142.4.3 设计原则152.5 目标客户群152.5.1 消费特征152.5.2 消费方式152.5.3 住宅功能需求分析153. 中国养老地产的现状及发展163.1 我国老龄化现状及趋势163.2 老龄化特征173.3 老年群体的生理、心理需求分析173.4 我国养老地产现状173.4.1 地产产业现状173.4.2 国内养老地产开发现状193.5 我国养老地产发展环境分析203.5.1 老年人/空巢家庭增长速度快203.5.2 老年消费者收入提高，消费能力增强。213.5.3 国内养老地产的开发供应量不足213.5.4 政策的支持，“适居养老”概念的提出213.5.5 市场不成熟，商业模式仍需探索 ，创新赢得先机213.6 我国养老地产未来发展趋势224. 常州养老地产市场224.1 常州老龄市场现状分析224.2 常州养老地产项目225. 老年住宅的室内设计235.1 设计规范235.1.1出入口235.1.2 过厅和走道235.1.3 楼梯、坡道和电梯235.1.4居室235.1.5厨房245.1.6卫生间245.1.7阳台245.1.8门窗245.1.9 室内装修255.1.10 设备与室内设施255.2 设计原则255.2.1 以老年人核心的原则255.2.2 安全性原则255.2.3 舒适性原则255.2.4 提供社会交往的原则265.3 设计依据265.3.1 人体工程学265.3.2 老年人的生理特征265.3.3 老年人的心理特征265.3.4 老年人的行为特征265.4 设计要点265.4.1 门厅265.4.2 起居室275.4.3 卧室275.4.4 厨房设计315.4.5 卫生间设计355.4.6 阳台设计405.4.7 餐厅设计405.4.8 电气设计405.4.9 照明设计415.4.10 色彩设计415.4.11 材料选配及细部设计416. 设计服务书426.1 公司简介426.2 服务计划421965年法国成为第一个老龄化的国家之后是瑞典、英国、美国等一些发达国家相继步入老龄化国家的行列。我国在1999年也步入了此行列虽步入老龄社会较晚但由于我国的人口基数大老龄化速度快如今已经成为全球老年人口最多的国家。 伴随着政府对房地产市场的一轮又一轮调控“回落”、“拐点”等词频现，房地产市场似乎在一夜之间辉煌不再，开发商的日子也似乎远不如以往“滋润”。随着老龄社会的到来，尤其是老龄人口的急剧膨胀，养老地产这种新兴的房地产开发模式正被越来越多的开发商视为新的利润增长点。 1 养老地产基础概述1.1养老地产的起源和发展养老地产的起源：它最初诞生于上个世纪70年代的北欧，目前在发达国家已盛行，如美国、加拿大、瑞典、荷兰、日本都有不少规模的老年公寓。在国外，通常是具有一定经济实力的中老年人才能消费得起。养老地产发展：1.2 养老地产的概念1.2.1 养老地产定义由于开发、经营模式有多种类型，相关政策法规尚不完善，关于养老地产的概念尚不统一。以目标客户或目标市场作为定义的标准，即养老地产是以老年人为目标客户群体并进行针对性设计、配套和服务的房地产开发。它是既体现老年人养老居住，又能享受到各方面社会化服务的住宅；属于商业房地产范畴，具有“福利性事业、市场化经营”的特点。 根据国际标准，65岁以上的人为老年人，中国内地的标准为60岁。养老地产定义为住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体，可以称为房地产混合开发模式。养老地产接近于高端住宅产品，但又有所不同，养老地产的标准更高，功能和设施更全，可以根据老年人的需要，从居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面量身设置。1.2.2 比较一般房地产项目老年公寓项目投资额大、资金回收期长，但变动成本少。实质上，我国老年住宅的模式大体上可以划分为三种：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；护理和医疗型老年住宅或机构（个人支付或政府和社会资助）。目前，中国各大城市的住宅产业已是风起云涌，商业地产、工业地产、教育地产也是各方称霸，但惟独作为夕阳产业的养老地产却成为了遗忘的角落。实际上，中国有着数以亿计的老年群体，养老地产势在必行，有希望工程就应该有银发工程，养老地产理应受到最大程度的重视和政府扶持。1.2.3 比较一般住宅消费群的专一性它是“针对老年人提供的住宅产品”；产品设计的特殊性住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等符合老人的生理特点；社区活动的广泛性在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要。故，养老地产又被称为“银色住宅”、“乐龄住宅”、“关怀住宅”。 1.3 老年住宅分类及特点1.3.1 按项目及服务类型划分养老地产分很多种形式：比如供退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，仅需少许监护和帮助的健康老人住宅；提供全天监护和最低限度的服务和设施的健康老人住宅；专为体力虚弱而智力健全，不需要护理和监护的老人住宅；专为体力尚健而智力衰退并需要个人生活照料和监护的老人住宅；专为体力和智力都衰退并需要个人监护和护理的住宅；专为体力和智力衰退并患有疾病、受伤等的老人入住的注册医疗机构。不同的养老地产项目，所需要的配套设施和建筑标准均有不同。比如有的小区内需要配备专为老年服务的公用建筑的设置：如护理室，护理与日常监护活动基地；机能回复训练室；医务室，包含日常健康管理、咨询、诊察、配药的设施。1、老年公寓如敬老院、养老院、托老所、护理所等。概括起来，主要有3种类型： 第一种是独立型老年公寓，主要供有自理能力的老人居住，造价较低，与城市社区服务设施距离较近，交通便捷。 住独立型的老年公寓和住家里相比有以下不同：一是住房面积较小，二是没有了大量室内外劳动，三是做饭方便，四是医护规范。第二种是集合型老年公寓，有专门的服务人员为老年人提供除医疗、护理外所需的服务，住宅内有方便、安全的社交娱乐场所和公共食堂等各类设施，并有完备的保卫和报警系统。 第三种是护理型老年公寓，该类公寓提供全日制的护理和医疗服务，建筑按无障碍设计，卧室卫生独立，起居室和厨房共用。 按照适于老年人居住的要求来设计和建造，由社会投资按照市场化运作的商品住宅，专供老人集中居住的，采用居家养老和社区养老服务相结合模式的住宅。分析：在城市商品住宅小区中，规划部分比例按老年住宅设计，并配套相关护理服务，2、养老社区主要是大规模的老年居住区，或老人村，包括独栋别墅、双拼别墅、高档公寓、一般老人住宅等多种建筑形态，邮局、超市、护理机构、银行等相关配套一应俱全。这种社区由于规模大、配套设施完善而备受老年人的青睐。如美国的太阳城中心，太阳城中心坐落于佛罗里达西海岸，从1961年开始开发建设，现已成为全美最好的老年社区。 3、普通自住型老年住宅老年人不用搬入老年公寓或老年社区，而是将自己原有的屋舍改造而成的老年住宅，国内通常称为“居家养老”。这种方式适合各种各样的老年人，尤其是夫妇俩人健在，身体健康的老人。 居住普通住宅的老人由社会福利机构或者社区居委会提供看护、帮助和其他服务，这种服务主要包括三种：一是保健服务。定期上门进行身体检查和其他保健服务，包括小病或不严重的慢性病上门治疗等，有重病可以及时送医院；二是家庭生活服务。帮助老年人解决年老体弱的困难，如室内外的清洁卫生，代购生活用品等；三是大力发展适宜老年人的文化、体育、教育、交流等方面的事业。例如，西方国家城市里许多街道都有健身俱乐部，白天主要是老年人来活动。有了以上比较全面的安排，老年人有了特殊问题又能及时处理，就能使多数老人放心地住在家里，安享晚年。这种模式在英国极为普遍，现在正慢慢的被各个国家仿效。1.3.2 按用地性质划分 随着老龄化程度的加深，亦有可能派生出香港“老年住宅用地”模式，政府低价出让住宅用地，开发商按老年住宅要求进行设计，并定向出让给符合条件的老年人。2. 养老地产的特征2.1 养老地产的开发模式2.1.1 老年住宅的建筑设计分析老年住宅在设计理念上应遵循“以人为本”的原则，做好人性化设计和开发。本着“长寿住宅、可发展住宅、通用住宅”的要求，为老年人营造一个安度幸福晚年生活的温暖空间。由于老年住宅与普通住宅存在一定的差异性（见下表），所以在老年住宅项目选址、规划设计、智能设计等方面都在体现出对老年人细微关怀的特点。老年住宅与普通住宅相比的特殊性特殊点老年住宅普通住宅地理位置远离市中心，对空气质量、自然环境的要求排在第一位对交通便捷性的要求排在第一位产品的专一性专门针对老年居住者设计，符合老年人的生理、心理特征针对健康人的通用设计配套设施社区医疗规格高，运动设施符合老年人的生理需求一般配置社区文化以实现人生第二次价值为目的，开展符合老年人兴趣的社区文化活动满足居住者的一般文化娱乐需求1、选址要求由于老年人离开了工作岗位，与外界的接触逐渐减少，因此住宅地段优势不再是他们考虑的首要因素，而居住环境和生活质量则跃升到首位。根据决策资源房地产研究中心的深入调研得知，几乎所有的已入住老年社区的老人都表示，良好的生活环境是他们购买住宅的主要诱因。这种从城内向郊区，从繁嚣到宁静，从地段到环境的转变，决定了老年住宅项目的选址应以优美的自然环境、良好的空气质量、恬静的生活环境作为第一衡量指标。项目的选址可以从以下几个方面进行考虑：环境质量良好，环境符合老人心理上的需求，对老人有较强的吸引力；交通便捷，老人外出或是与子女、友人往来都十分方便；场地周边活动安全，不应以主要交通干线为界，保证购物、逛公园等一般室外活动不必穿过城市主要街道；场地不宜直接邻近学校、儿童游乐场或为青年与成年人活跃出入的娱乐区；生活气息浓郁，使老人们与各年龄段的居民们有各种各样的相互交往机会，避免产生与社会相隔绝，被社会所遗弃的消极心理；地块应有足够面积，以满足开展户外活动的要求。2、设计要求 规划设计要求在老年住宅的规模上，组团级老年公寓以200户左右为宜，分散配置在居住区，最好与居住区同步建设；小区级老年公寓，以1000 户左右为宜。还应该从老年住宅的特点出发，满足自然环境、人文环境、生活环境等方面需求。在进行规划时可以考虑以下几点：住宅区和活动区分离，保证生活空间不受干扰；建筑布局应确保朝向、采光、通风和景观等为老年人提供优质的生活空间；居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少；设置坡道联系室内外空间，方便轮椅的使用；处理好合设或邻设的其他设施与住宅之间的关系，既提供公共交往空间，利于老人开展体育活动，又方便生活；基本的生活配套齐备，以保证老人生活需求在社区内就可得到满足；设置有一定规模力量的医疗保健中心，而且与生活区靠近，并有通畅的道路系统以应付紧急情况，为老人的身体健康提供有力保障。 公共交往空间在老年住宅的设计中，应尽可能多地为老年人考虑相互之间的交流空间，减少孤独感和寂寞感。一般在设计中可考虑结合门厅、过厅、电梯厅等设置各种公共交往空间，如“谈话角”、“休憩角”等，适当安排桌椅，为老人们提供休息和增加互相交流的公共交往空间。在设计专住型时，可考虑将公共交往空间扩展到合设或邻近的其他设施之中，在混住型住宅中则考虑将共用部分作为公共交往空间，同时在小区的整体规划中，还应考虑有机地布置公园、广场、散步道等室外公共空间。 单体设计要求单体设计以别墅、多层为主，主要是从老年人行动不便的生理特征考虑，楼高不宜超过5 层，而且多层一般应设置电梯，方便老人的上下。另一方面，在单体设计上，应该为老年人提供充足的室外空间，使居住者足不出户就能享受到阳光和新鲜空气；其次，要具有利于交往的公共空间，为和谐邻里关系的形成提供必要条件。 室内设计要求在户型设计上，应以一室一厅的小户型为主。太大的房间反而有大而无当的空旷与冷清，会使老年人感觉到不如小一点来得紧凑和温馨，老年人历来崇尚节约的消费心理会使他们觉得住大房子是一种资源和金钱浪费，由此还可能对产品销售带来负面影响。除开别墅产品外，老年公寓的户型应分三个档次(配比)：单室户(5%)、一室一厅(70%)、二室一厅(25%)。无论哪种房型，均应有独用的厨、卫，室和厅的面积不需太大，装修不必豪华，电话通信、宽带网络、电梯、分户空调以及应急求救报警系统等设施要齐全，并安装水、电、煤分户计量的表具。同时在设计中，从构造的角度出发还应注意以下几点：住宅入口处面积要适当增大，门的宽度要适当增加，地面力求平坦，便于轮椅通过，并在老人经过处预留安装扶手的埋件；厨房及卫生间面积要适当加大，便于坐凳或坐轮椅使用；老人容易失禁，卫生间应靠近卧室，并设长明灯；老人身高会缩短，有时高达67cm，因此，开关、门铃和门窗把手应适当降低安装位置；老人容易摔倒,地面和浴池底都应防滑,浴池、厕所、楼梯及走廊两侧应设扶手,改变方向和高度的地方应用明显色彩；老年人视力下降，易患各种眼疾，应提高房间照明度，并抑制眩光，据日本分析，照明度需提高2 倍；老人体温低于常人，采暖地区应考虑提高供暖温度；厕所宜用推拉门，不用平开门；厨房内洗涤及灶台和卫生间洗面台下应凹进，以便老人可坐下将腿伸入操作；老人听力降低，应提高报警响，各种设施上的文字说明应加大，以利老人识别。 环境景观设计新世纪老年人居住环境的设计应体现“养老社会化、居住亲情化”，真正使老年人“老有所居、老有所养、老有所医、老有所为、老有所乐”。因而在环境景观设计上，首先要为老年人的人身安全着想，应避免大坡度和路面溜滑的设计。由于老年人爱好钓鱼的特点，可设计一个以大鱼塘为中心景观的园林格局，辅以晨练、晨跑的场所。条件允许者，每户安排小块菜地，让老年人（尤其是从农村来的）参加适度的体力劳动，使他们在劳动中怡情娱性消磨时光，有益于老年人健康长寿，同时还可以增加产品卖点。 楼宇智能设计在楼宇智能设计上，为了满足老年人的特殊生活习惯，考虑在楼宇对讲系统上设置户与户之间的对讲功能，以便于老年人的相互沟通；同时，还应设置每户与中心控制室之间的呼叫和对讲功能，以处理突发事件的发生。漏电自动预警报警装置、煤气泄露报警装置等先进智能化系统的配备，可以更大地提高老年人的生活安全系数，同时又能够增加产品附加值，从而提高楼盘档次。2.1.2 老年社区的配套资源分析据调查，老年人的生活中最需要的是精神寄托，满足这方面的需求需要多方面的配合：1、最基本的服务设施 医疗护理老年人身体虚弱容易生病，所以医疗护理是老年社区必不可少的配套设施，社区可以选择与大型医院合作设立医疗护理中心，或者引进专业的私人护理机构、私人诊所等。 家政服务中心独立居住的老年人大多都需要日常生活照料方面的服务，如洗衣、做饭、打扫卫生等等，一般情况下，老人都能够接受和家政服务市场价格差不多的收费标准。 老人再就业中心一些老人在离退休以前所从事的工作属于技术型工作，退休后仍然有单位愿意聘请他们，而这些老人通常也希望能够继续工作，社区可以提供有偿的中介服务。 旅游服务有稳定的退休工资、有儿女赡养，没有生活压力的老年人，通常希望能够到处走走增加见识，结交新朋友，因此特别喜欢旅行，希望社区能够提供旅游服务。 房屋置换服务一类是孤寡老人居住，过世后的空置房屋；二类是过世老人的儿女比较年轻，暂时不来居住想把房屋出租或出售的；三类是老人怕孤单，希望出租房间寻找合租人的等等。这些情况都让老年住宅直接面临二手房的处置问题，社区的房屋置换服务更能让老人安心。 婚介中心空巢老人的增加使得“黄昏恋”成为时下比较多的现象，为孤寡老人介绍对象，是安抚老人的最佳方式。2、社区配套的比重据调查，老年业主认为最重要的配套设施依次是“社区医院”；其次是“综合超市”；再次是“菜市场”和“健身场所”；另外老年业主认为“安全设施”、“银行”对于他们的日常生活也比较重要；部分配套设施目前还没有，比如“理发店”，这种日常生活必须的配套设施一旦缺乏，会影响基本的生活秩序。总而言之，目前老年业主认为比较重要的配套设施还主要局限于和健康以及日常生活相关的方面，对于其他深层次的需求还比较少，这从一个方面说明老年人对老年住宅的消费观念还不成熟。2.1.3 老年住宅的特征 私密性：老年人需要一个属于自己，不被干扰的空间。 社会交往：应为老年人提供一个进行社会交往的公共空间。 可选择性：应为老年人提供多种可选择性，并有控制的能力。 清楚的方向性和明确的标志系统：它为记忆力减退的老年人提供活动上的方便。 安全感和安全性：为活动能力减退的老年人提供活动的安全性，使他们有安全感。 可达性（无障碍）和易操作：供老年人活动的空间应有很好的可达性（即无障碍）。常用设施（如门、窗、家电）应易于操作。 适度刺激性和挑战性：一个有适度挑战性的环境将促进老年人的经常活动。 适度的声光环境：它将大大方便视力和听力已经减退的老年人的活动。 环境的熟悉性和连续性：环境的设计应有一定的地方传统，并成为往日生活的延续，使老年人不感到陌生。 尺度适宜的细部：它可以使老年人处处感到方便和愉快。2.1.4 老年住宅产品形态备注：持续性照顾退休社区它的英文全称是continuous care retirement communities持续照护退休社区。ccrc起源于美国教会创办的组织，至今已经有100多年的历史。其核心是集娱乐、酒店式服务、生活护理和医疗护理为一体，提供自最初的退休享乐到最后的临终关怀这样一站式的终生退休养老服务。ccrc是一种复合式的老年社区，适合身体健康、现在可以独立生活且希望今后每一个阶段都得到照料的老人。通常一个典型的ccrc由三部分组成：独立生活住宅、辅助生活住宅以及护理之家。 在美国,老人们的生活环境在提高。现在越来越多的是持续照料退休社区(ccrc)。照料退休社区包括自理(il)、助理(al)、护理(nh)一体化的设施。居住在同一个地区的居民可接受不同的服务,即使他们的身体状况可能变好或是变糟。一般说来,社区有一个游泳池、网球场、文化娱乐中心和学校项目。 ccrc以持续护理社区（ccrc）模式为代表的现代养老社区将健康、医疗及护理服务与养老保险结合，以规模化、人性化的社区为中心，形成一个解决养老筹资和专业医疗、护理服务问题，体现退休人群现代生活方式的完整服务体系。 ccrc社区彻底颠覆了传统养老院，创造了体现人文关怀的老年生活方式 共享模式大幅降低社区入住成本，创造了多数人可承受的服务模式。 通过规模经济和流程创新，降低社区运营和医疗成本，保证服务品质。 市场化运作，创新经营模式。2.1.5 养老地产价值链 配套与条件是根本 选址是规划的先决条件选址决定了房地产产品的自然环境、人文环境、经济环境。由于老年人生理与心理的特殊性，选择环境质量良好、交通便捷的场地，是规划的先决条件。配套设施体现关键功能由于老年人群生理、心理需求的特殊性，医疗、休闲等配套设施是否完备极大程度上影响着老年人的购买决策以及入住之后的满意度。 策划和政策是优势 面对我国进入老年化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。国家民政部及地方各级民政部门鼓励开发商从事老年人住宅的开发。 采用养老服务机构建设用地可划拨；多项税费可减免；贷款条件放宽、利率优惠等政策鼓励开发商开发老年住宅地产。 运营与管理是关键老年地产不同于一般住宅地产，出售的不仅是住宅，还包括医疗、养生、教育等一系列配套服务，这些配套服务才是老年人群对老年住宅的关键需求，也是开发商的卖点所在。因此，销售完毕后还需要长期的运营管理，这关系着大量配套设施与服务能否良好运作，所以至关重要。老年地产的运营与管理需要强有力的人力资源的支撑，是对地产商管控能力的一大考验。2.1.6 养老地产产业链竞争焦点2.2 养老地产的盈利模式2.2.1 养老地产的盈利模式分析为了确保老年地产开发的合理利润率，老年地产最好实行“一低二高”的运作策略：低容积率、高比例公建设施、高水平社区服务。低容积率意味着人口密度低，这与高比例公建设施、高水平社区服务存在矛盾。因此其公建设施和服务资源在充分满足社区内老年人需求的同时向公众提供服务，这样一方面可实现长期以低廉价格向社区内老年人提供高品质服务的承诺，另一方面还可最大限度地发挥公建设施和服务资源效能。 通常建设老年地产投入的成本比普通住宅的投入成本高出一倍左右，因此决定着老年地产租售方式比普通住宅更为复杂。老年地产需根据老年人的市场需求采取灵活多变的销售模式。1、一次性收入 美国太阳城现有来自全美及世界各地的住户1.6万，且一直处于持续增长的态势。美国太阳城的老年地产中连体别墅中的一套住宅价位从9万美元到20万美元不等，并且可以选择全部、部分或不需公共维护保养的住宅。如一次性收入的组团别墅有：“太阳城中心”（独立家庭别墅）、“国王之殿”（连体别墅）、“湖中之塔”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）以及“自由广场”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）等。2、长期性经营收入 配套设施收入 在太阳城中心，每人每年享用综合会所的费用为140美元。享受的康乐设施包括室内和室外游泳池、网球的推圆盘游戏场、草地保龄球、健身和娱乐中心、会议室和一个1万平方英尺的剧场。 租赁项目的出租收益 美国太阳城中心的收益主要来源于一次性销售收益以及长期性收益包括公寓出租收益及配套设施的使用收益。值得指出的是，太阳城中心的长期性收益是太阳城中心的重要组成部分，仅以每年配套设施的收益为例： 即每年这两项配套设施的收入就达1000多万美元，相当于卖掉50多套别墅（按均价17.5万美元计），并且这两种设施是对社会公开经营，这部分收入还未计入，因此这种长期性收益是太阳城中心的重要收益来源。2.2.2 国内主要养老地产的赢利模式1）“长期持有”在养老住宅持有运营阶段，目前主要形式是采取会员制发售，购买居住权，其他如护理费用另算，这使得专业化服务管理显得更加重要，也是决定养老社区可持续性发展的关键因素。持有运营也是很多开发商想法。养老社区将来是只租不售，并不是建房子卖给老年人。因为养老社区像发了一个长期债券，而保险资金目前正缺少10年或更长时间投资产品。 2）“出售”“出售”模式的老年住宅建设和住宅的管理服务是分开的。开发商完成上一期的销售任务即可转入下一期项目的开发，投资回收期比较短，风险相对小。这种“出售”经营模式的老年住宅，可以建在普通商品房旁边，使得购买老年住宅的父母和购买普通商品房的子女能够互相照顾，在住宅产品的设计上应符合老年人的使用习惯，具有老年住宅产品的使用价值。但“出售”模式与普通商品房的经营方式并无二异，并没有将老年住宅与老龄人口所享受到的社会福利结合起来。因此它并不能纳入真正的“养老地产”范畴。物业服务多为维护开发品牌服务，利润极少，养老住宅的开发以住宅产品的销售为主要利润，盈利模式即是以产品销售为重中之重。3）“出售与长期持有相结合”；“出售”与“持有”相结合的经营模式则与美国老年地产的商业运营模式有些类似，它将老年住宅销售与物业配套服务相结合，打造成为功能比较完整的老年社区。其中，开发商的利润不仅来源于住宅的销售，也来源于配套的物业管理服务（例如医疗、娱乐和护理服务）带来的增值效应。居住在这样的老年社区，老人能够便捷地享受到医疗设施和娱乐设施，与同龄人交流信息而不致孤独。有条件的社区甚至可以邀请当地诗画名家，满足老人的文化艺术需求。但是此种模式下的住宅开发，会面临更多的复杂情况和更大的投资风险。它需要的资金规模比较大，投资回收期比较长，大约是10 年至15 年，中国老龄科学研究专家也指出它的年回报率一般不超过10%。开发商除了面对销售的压力，对配套的物业经营管理也担有风险 养老住宅的开发不能像住宅产品以销售为主要利润，物业服务多为维护开发品牌服务，利润极少。养老住宅开发需要社区的可持续性，盈利模式就需要产品销售和物业经营服务二者并重。 大型综合性养老社区的成功建设与后期运营，亦为项目立体开发提供了支撑，包括住宅、购物中心、酒店、度假旅游、医院、康体娱乐等。 故养老住宅的开发，特别是大盘项目切入养老住宅，需要建立综合性的盈利模式，即：“居家养老住宅销售+养老住宅持有经营+综合性商业租售运营”，形成一个完整的产业体系。经营模式收益实现方式收益水平及结构长期持有房产出租以产品出租的长期收益为主，以配套产品经营收益为辅。出售产品出售随着老年地产产业的不断发展，投资收益水平将不断接近房地产业平均投资收益水平。收益中绝大部分为产品出售获得的一次性收益，极少一部分为配套产品经营获得的收益。出售与长期持有相结合收益有通过产品出售获得一次性投资收益和产品出租获得长期稳定收益两种实现方式平均收益水平在行业发展初期高于房地产业平均收益水平。 收益结构为一次性收益与长期稳定收益相结合，两种收益方式的收益比例因项目定位中产品配比的不同而不同。2.3 养老地产的经营模式2.3.1 住宅建设与社区管理相结合的经营模式 优势：利润来源点多，多种产业复合经营 这种经营模式的优势在于，开发商通过经营老年社区而拓展出一种立体的开发经营模式，住宅与服务、医疗、旅游、度假等等全方位多形式的复合地产模式。它的利润来源点不止是产品方面，还有完善的配套服务与全面的经营可以为物业带来增值效应。 劣势：投资大、回收期长、管理难度大 这种经营模式资金投入比单纯的住宅开发要大，投资回收期相对较长；除了面对投资风险开发商还要面对自己经营管理的风险。经营管理风险在于老年社区的管理大大提升了对开发商的专业要求。老年住宅属于综合型的社区，所引入的社会资源种类繁多。开发商必须要能够协调各种资源为老年人服务，例如医疗护理中心、人才交流中心、婚姻介绍所、旅游公司等服务机构。 适用对象 此种模式适合有物业管理优势且社会资源整合能力强的开发商。 2.3.2 住宅建设与社区管理相分离的经营模式 优势：投资回收期短、投资风险小 这种住宅建设与管理相分离的经营模式使开发商的工作相对单纯，只要完成产品的销售，开发商就可以收回投资获取利润，转而进入下一阶段的投资工作，投资回收期相对较短、投资风险相对较小。 劣势：利润来源点单一 这种运作模式的利润来源点仅仅在于产品本身。 适用对象 住宅建设与管理相分离的经营模式适合没有物业管理优势的开发商。 2.4 养老地产的产品打造2.4.1构建开发商、投资商、运营商角色分离的金融生态中国养老地产持有经营要考虑资金风险，经营收益不足10%，开发与经营的截然分开势在必行。其发展需要把开发商、投资商、运营商的角色进行分离，促使养老地产金融生态的发育，并逐步构建这一生态链资金成本最低、规模化速度最快、抗冲击能力最强的优势。问题的核心是如何对养老地产的风险收益进行合理分配，实现整个系统的低成本平稳运行。2.4.2 核心要素项目选址：环境良好，交通便捷，场地周边活动安全，生活气息浓郁。规划设计：应该从老年住宅的特点出发，满足自然环境、人文环境、生活环境等方面需求。单体设计：单体设计以别墅、多层为主，主要是从老年人行动不便的生理特征考虑。色彩规划：稳重和谐，但忌过于沉闷；不同组团应采用不同的色彩，利于老人辨认。 户型设计：保证有良好的采光、通风，为老年人提供一个健康的生活环境。室内设计：从墙地面装修、厨卫产品选择到色彩设计、电器照明设计，乃至门窗的选择等等细节上都应体现出对居住者的细腻关怀。2.4.3 设计原则2.5 目标客户群2.5.1 消费特征阶段阶段：绝大多数的老年人在退休后就成为纯消费者。时限特征：老龄纯消费人口比低龄纯消费人口有着更加漫长的纯消费年数。行为特征：自主消费思想特征：消费观较为成熟，冲动型热情消费和目的不明的盲目消费少。质量特征：老年消费对商品质量和服务质量的要求高于一般消费。内在特征：休闲性消费与服务性消费所占比例大。2.5.2 消费方式“以租换租”的形式社区帮助老年人将原有住房出租，所得租金来支付老年人租住独立型老年公寓的费用；“以旧换新”的形式即老年人的现有住房与老年公寓的住房进行交换，如果老年人去世之后，收回公寓住宅再将原置换房折旧返还其子女。利用这些“差价养老”的方式，老年人不仅可以实现人住，还能为自己或后代提供了一定的社会保障，可谓一举两得。 “倒按揭”在发达国家中是一种普遍的做法。退休后的老年夫妻买下或者用原有住宅交换老年公寓中的住宅后，与银行与保险公司签订一份合同，在相关机构评估公寓价值和测算人均寿命之后，银行与保险公司每月支付老年夫妻一定的生活费，直到其故世，届时，该住宅归银行等处置。这种“倒按揭”的做法实际上还含有人寿保险的意义。 2.5.3 住宅功能需求分析根据老年群体的生理、心理需求，调查分析得出：老年住宅八大功能不同类型养老地产对应的功能侧重点不同，见下表：居住康复交流亲子娱乐教育休闲度假投资成本型康复型交流型富豪型休闲型3. 中国养老地产的现状及发展3.1 我国老龄化现状及趋势 我国1999年成为老年型的国家，是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一。20世纪80年代以来，60岁以上的老年人口平均每年以3%的速度持续增长，更为突出的是，80岁以上高龄老人已高达1100万，并以年均5%的速度递增。本世纪中叶，60岁以上的老年人口将达到4.4亿左右，约占亚洲老年人口总数的36%，占世界老年人口总数的22.3%。中国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。2011年第六次人口普查显示，60岁及以上人口为1.77亿人，占13.26%，比2000年上升2.93%。预计到2020年，60岁以上人口将达2.4亿，占当时总人口的15.2%，进入老龄化高潮。中国人口年龄构成及发展预测(%)年 份195319641982199020002020204020500-14岁36.2840.7033.5927.6226.1020.6019.6019.8015-59岁56.4053.2258.7863.8063.8064.2058.3058.8060岁7.326.087.638.5810.1015.2022.1021.40 3.2 老龄化特征 中国老龄化的基数大；第六次人口普查：60岁及以上人口为177648705人，占13.26%，其中65岁及以上人口为118831709人，占8.87%。 中国老龄化增速快；同第五次人口普查相比，60岁及以上人口的比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.91个百分点。 空巢老人数量增多。随着计划生育政策的实行，独生子女组合成家庭，“421”甚至“4421”的模式在城市中已经越来越普遍，一对夫妇需要同时承担赡养4 到8 位老人的现象已发正常，家庭养老模式越来越弱化，引发养老模式的重新认识与思考。全国现在大概是4亿个家庭，其中家里面有老人的有1.21亿户，不到1/4的家庭里面有老人的，1个、2个、3个都有可能。所以说所有的家庭里面有老人的占30.6%。有老人的家庭里面有1个老人的占58.9%，有2个老人的占40.13%，有3个老人的家庭占0.96%。一共有1824万的老年人生活在空巢家庭里面。生活在2人户里面的有4千多万的空巢家庭。除了这两种形式还有上面讲的将近1%，他们家里面有3个老人，还有一部分比例是老人和孙子住，中间没有儿子这一代。 与西方发达国家不同，我国是在尚未实现现代化，经济尚不发达的情况下进入老龄社会，未富先老矛盾突出，老有所养远没有覆盖到绝大多数人群、基础设施也未到位。 中国人口红利的渐行消失。3.3 老年群体的生理、心理需求分析 对家庭的依恋和亲情关爱需求。老人既需要来自晚辈的关怀和照顾，更不愿意在生活上给子女增加更大的负担，然而，正常的亲情交往是保持老人身心健康的良药。 社会和邻里交往需求。增加社会交往是老年人减少孤独和寂寞的重要方式，除家庭成员之间的交流外，老人还需要朋友、同事、邻里甚至素不相识者之间的交往和交流。与社会背景及生活经历相近的同龄人交流可满足老人的怀旧心理；和天真烂漫孩子之间的交往可激发老人对生活的热爱；而邻里之间的相互照顾，不仅应验“远亲不如近邻”的老话，又可使老人保持社会责任感。由此可见，适宜的交往空间是老年居住环境的重要组成部分。 精神文化的需求。晚年后，老人有了较多的空暇时间从事兴趣爱好和娱乐活功，以满足过去的遗憾和不足，如上老年大学、演唱京剧、练习书法绘画、进行体育活动以及棋牌娱乐等。在住区设计中，应为老年人提供满足精神文化需要的场所，充实老年人晚年的精神生活。 安定感的需求。由于老人对安定感的需求和怀旧心理，使其对久居的环境产生依恋，熟悉的人群、房屋、街道和树木都会给老人带来安定感。因此，有的老人宁愿住在条件不好但自己熟悉的居住环境而不愿迁移。但是，这个老年人重要的心理特征也是最容易被忽略和不容易满足的需求。 安全感的需求。安全感来自治安、交通、环境及管理等诸方面。随着老人年龄增大、身体机能衰退，使他们对环境的不安全因素更为敏感，住区环境开敞陌生、交通道路混乱、人员嘈杂都会使老人感到恐慌，而安全、宁静的居住环境会使老人心态安宁，利于身心健康。3.4 我国养老地产现状3.4.1 地产产业现状随着社会的发展,物质生活和精神生活不断提高,老年人的需求也在不断提高。老年人生活要求已从过去的养儿防老、穿暖吃饱、身体健康等物质需求层面发展到了更高的自我价值认定的精神需求层面。 老龄化社会的步入 我国1999年开始步入老龄化社会。目前中国是全世界老年人口最多的国家，人口老龄化将伴随整个21世纪始终。按照联合国标准，一个国家的老年人占人口总数10%时便正式步入老龄化社会。根据第六次全国人口普查数据，60岁及以上人口约为1.78亿人，占13.26%，其中65岁及以上人口约为1.19亿人，占8.87%。同2000年第五次全国人口普查相比，60岁及以上人口的比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.91个百分点。 养老地产的特点养老地产是老龄化时代到来所形成的特有的概念，它结合养老这一社会主体和地产的商业概念所形成的，是“养老+地产”的一种开发模式复合地产。复合地产意味着房地产开发模式的集约化和主题化，以及传统地产项目服务价值链条的验身。养老地产和传统的住宅地产有很大的不同，养老地产是针对于老年人的特点，建造符合老年人居住需求的居住建筑。这个居住建筑是指老年人长期生活的，能得到经济供养、生活照料、精神慰藉三个基本内容的居住场所，它包括:老年住宅，老年公寓、老年社区、养老院、托老所等，也包括普通住宅中供老年人居住和使用的部分。 现有机构的不足相关数据显示，预计到2050年，中国的老年人口总量将超过4亿，占总人口的1/4以上。但现阶段，我国养老产业和养老服务的发展还相对滞后。目前中国每千名老年人拥有的养老机构床位数只有11.6张，即只有1.16%的老年人能入住养老机构。与发达国家平均每千名老人占有养老床位数5070张水平相差甚远。2010年，我国养老市场需求近1万亿元，但每年为老年人提供的产品还不足500亿。现有的养老模式已不能满足老年人的需求，国内对于老年住宅还停留在传统的居家式养老、养老院、敬老院、老年公寓等，对老年人需求来说，极不完善。无障碍设计，明确的标志系统，医疗保健中心，齐全的老年交流场所，老年运动场所等都没有考虑老年人的需求，更谈不上老年人所需要的健康居住环境，因此目前这种传统的居家型养老模式存在较大缺陷。 政策制度的保障2011年2月，民政部发布了社会养老服务体系建设“十二五”规划（征求意见稿）指出，到2015年，“基本建设形成制度完善、组织健全、规模适度、运营良好、服务优良、监管到位、可持续发展的社会养老服务体系”。同时，提出了“9037”的养老引导方针，即90%的老年人在社会化服务协助下通过家庭照料养老，7%的老年人通过购买社区照顾服务养老，3%的老年人入住养老服务机构集中养老。政府在发布养老服务体系建设规范和提出引导方针外，缺少保证硬件设施和加强软性服务的扶持力度。可以制定符合老年人生理心理特点的健康社区住宅规范和技术要求，发达城市推出了社区居家养老服务规范地方标准，为老年人的老有所养、老有所乐提供了保障。建立相关的法律法规，规范管理养老地产及服务，为我国养老地产的健康持续发展打下了基础。 社会观念的转变中国传统的养老概念是“养儿防老”，宣扬的是长辈年老不能照顾自己的时候有儿孙绕膝、身心愉悦，不会面临孤独终老的状况。但随着生育状况、西方生活方式的影响以及人口结构的改变，已经有越来越多的子女选择离开父母独立生活，很多老年人也更愿意与同龄人结伴成群。从观念趋势上看，老年人的生活观念和态度正在发生着变化，更多较高学历和高收入的老年人开始建立自立、自信、自理的生活态度。据调查，中高收入的老年人希望与子女同住的只占10%的比例,不希望与子女同住的占40%的比例，希望和子女为邻的占50%的比例。目前,中国的养老院、敬老院以孤寡老人养老为主,带有政府、社会福利性,居住环境不完善、生活设施不齐全、专业护理水准欠缺,老年人没有家庭亲情感,大部分老年人不愿意去居住。同时,由于社会观念影响,子女也不愿把自己的长辈送到养老院、敬老院。因此目前养老院、敬老养老,也难以成为社会主流。 养老市场的前景现在在中国一些城市和地方出现的老年公寓,多为房地产泡沫时滞销楼盘的烂尾商品房改建而成,且大多在城市偏远地段。没有经过专业的养老方面的规划定位,规模小、配套设施不完善,多为企业经营,收费亦不低。这样的养老模式,无法满足老年人对生活方便、居住环境优美、生活亲情化、精神生活丰富的需求。中国的养老地产市场长期处于供不应求的状态。无论是面向中端的老年公寓，还是近些年出现的高端老年别墅，一经推出市场就一枪而空。同时，这一开发状态早已成为了国际投资机构的关注焦点。上世纪90年代中期，随着美国众多房地产公司纷纷涉足老年公寓的开发，华尔街也似乎于一夜之间“迷恋”上了这一全新的领域。众多投资者相信，老龄化的人口会热衷于购买新的退休物业。中国庞大的老龄化人口，日益增强的消费能力以及良好的投资环境正是国际资本市场看好国内市场的重要原因。3.4.2 国内养老地产开发现状 三种模式：主要分布区域：目前，以北京、上海的养老地产发展最为成熟 大都市郊外模式： 以上海、北京、深圳、成都为代表的大城市，近郊开发模式成熟，市场潜力巨大。 古镇开发模式 以周庄、同里等江南古镇及丽江等西南古镇为代表。 山地养老模式 以黄山、武夷山、庐山为代表。 热带、亚热带避寒模式： 三亚独特的模式。 企业营利型养老地产开发现状：目前国内开发的养老地产项目较少，且开发比较成功的更是凤毛麟角项目名称占地（万）总建（万）产品形式运营模式北京东方太阳城23370一期产品:公寓（点式、板式、连廊），联排别墅二期产品:在已有的一期产品中增加独栋别墅租售+持有北京太阳城4230一期产品：假日公寓（租售），多层、小高层、联排别墅，独栋别墅租售+持有上海亲和源老年公寓8.378.6多层为