2012年房地产估价师资格考试《房地产开发经营与管理》全真模拟试题及答案（四）.doc

2012年房地产估价师资格考试房地产开发经营与管理全真模拟试题及答案（四）一心试题库版权所有，编制，答案附后题目一二三四总分一、单选题 （共 35 题，第小题 1 分）1、某地区商品住宅价格自19972002年分别为3100元m2、3260元m2、3440元m2、3620元m2、3800元m2、3980元/m2，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为（）元m2。a4120b4149c4184d42162、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标建筑面积，属于（）。a单元估算法b单位指标估算法c概算指标法d工程量近似匡算法3、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（）元/m2。a.2139b.2146c.2651d.26594、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元，则该项目的速动比率是（）。a80b120c171d2005、基准地价是城市中均质区域内的土地（）。a最低价格b最高价格c平均价格d成交价格6、下列费用中，不属于企业财务费用的是（）。a审计费b利息c外汇、汇兑净损失d融资代理费7、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是（）。a.待开发房地产开发建设开始时的具体日期b.待开发房地产建设发包日期c.取得待开发房地产的日期d.房地产开发完成并投入使用的日期8、回顾性房地产估价，其股价对象状况和房地产市场状况常见的关系是（）。a估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在b估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在c估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去d估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去9、甲写字楼购买价格为100万元，年净经营收入为30万元，年还本付息额为15万元；乙写字搂购买价格为200万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为10万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资之现金回报率的关系为（）。a.甲乙b.甲乙c.甲=乙d.无法判断10、银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于（）风险。a信用b管理c法律d操作11、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是（）年。a37b40c60d6312、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75和80，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的（）风险。a市场b财务c政策d经营13、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（）分析。a财务盈利能力b清偿能力c资金平衡情况d营运能力14、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按（）计算的。a综合利率b贷款利率c折现率d机会成本15、银行为某家庭提供了年利率为6、按月等比递增偿还、期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为0.2，首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月的还款额是（）元。a1843.86b1847.55c2279.87d2291.2716、现有某待开发项目建筑面积为38.50m2，从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50，半年和一年后分别售出其余的30和20，出售的平均单价为28507元/m2，若折现率为15，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为（）万元。a.766b.791c.913d.104617、某宗土地面积2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（）。（提供）a建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2b建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为5000m2c建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2d建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m218、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5，则购房者的首次还款额是（）元。a204.08b356.72c508.91d666.6719、某宗房地产的受益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8，则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。a280b285c290d29520、已知某投资项目折现率为11时，净现值为1700万元，折现率为12时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是（）。a1112b1136c11661d129521、某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为（）元/m2。（提供）a849b865c882d91522、对开发商而言，在下列合同形式及补充条款中，风险最大的是（）。a固定总价合同，采用按日计价的增价条款b固定总价合同，采用重大增价条款调整c固定总价合同，采用延期增价条款d成本加浮动酬金合同23、由城市规划管理部门核发的（），主要规定了用地性质、位置和界限。a选址规划意见通知书b规划设计条件通知书c建设用地规划许可证d建设卫程规划许可证24、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6，按月等额还款。如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少（）元。a544.10b555.10c1776.32d2109.3825、某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2，用直线法计算文具建筑物的成新率为（）。（提供）a80b82c83d9226、某城市2004年存量商品住房的吸纳率为40，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是（）。a0.4月b2.5月c0.4年d2.5年27、剩余法在评估待开发土地中运用得()a.最少b.最为广泛c.最难d.最一般28、某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25；该类房地产的报酬率为10。该商铺的价值为（）万元。a.521b.533c.695d.71129、在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4计，管理费率和开发利润执行国家有关规定，该幢经济适用住房的最高基准价格为（）元/m2。（提供）a1067b1070c1087d114130、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5缴纳有关税费，买方按正常价格的3缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（）元/m2。a2427b2500c2575d263231、对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是（）。a保本点分析b敏感性分析c现金流量分析d统计试验分析32、在物业管理中，市场化、社会化程度最高，管理最为复杂的是（）物业。a收益性b工业性c居住性d特殊性33、某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元。平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为（）万元。a.400b.628c.656d.70034、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则住宅每平方米建筑面积的建筑价格为（）元。a2400b2580c2607d276035、路线价估价法是一种评估大量土地的()a.迅速估价方法b.较慢估价法c.简易法d.延迟法二、多选题 （共 15 题，第小题 1 分）题目123456789101112131415答案1、确定路线价时，选取标准宗地应符合（）等的要求。a一面临街b两面临街c土地形状为矩形d土地形状为正方形e容积率为所在区段具有代表性的容积率2、在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有()。a空置量b房地产价格指数c平均建设周期d吸纳率e失业率3、房地产的用途可以分为大类用途和小类用途。下列不是大类用途名称的是()a.百货大楼b.普通住宅c.办公楼d.旅馆e.仓库4、新建成的建筑物价值包括()。a、取得土地的成本；b、建筑物建设成本；c、管理费用、销售费用；d、投资利息、销售税费；e、开发利润。5、收益乘数有（）。a毛租金乘数b利润乘数c净收益乘数d销售收入乘数e潜在毛收入乘数6、下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有()。a资产负债表b投资计划与资金筹措表c借款还本付息估算表d资金来源与运用表e损益表7、投标价格如果出现单项报价之和不等于总报价时，符合规定的处理方法有（）。a以总报价为准b以单项报价之和修正总报价c以单价为准，重新计算总报价d双方可以重新商议价格e该投标报价无效8、下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，正确的有（）。a房地产同时具有经济寿命和自然寿命b自然寿命一般要比经济寿命长c如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命d房地产的经济寿命与使用性质无关e房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间9、在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有（）。a基准收益率b目标收益率c出租率或空置率提供d毛租金收入e运营成本10、评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括（）等。a环境景观b离市中心距离c朝向d城市规划限制条件e地势11、选取可比实例时，应符合的要求包括（）等。（提供）a可比实例与估价对象所处的地区必须相同b可比实例的交易类型与估价目的吻合c可比实例的规模与估价对象的规模相当d可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格e可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同12、在实际估价中，运用架设开发法估价结果的可能性，关键取决于()。a、房地产具有开发或者再开发的潜力b、将预期远离作为理论依据c、正确判断了房地产的最佳开发方式d、正确量化了已经获得的收益和风险e、正确预测了未来开发完成后的房地产价值13、利用期望值法判断投资方案的优劣时，可选择的方案有（）。a期望值相同，标准差小的方案b期望值相同，标准差大的方案c标准差系数小的方案d标准差系数大的方案e标准差相同、期望值大的方案14、估价中的最高最佳使用具体包括（）等。a最佳用途b最佳位置c最佳规模d最佳环境e最佳集约度15、建筑物区分所有权包括（）等。a按份共有所有权b专有部分所有权c共同关系成员权d共同部分持份权e长期使用和租赁三、判断题 （共 15 题，第小题 1 分）1、在现金流量图上。横坐标轴上“0”点所表示的只能是资金运动的时间始点，而不是当前时点。（）2、个人住房抵押贷款不属于购房者的消费性贷款。（）3、地役权是指土地所有人或使用人不允许他人在自己土地通行的权利。（）4、交易税费非正常负担的房地产交易，其成交价格比正常价格可能偏高也可能偏低。（）5、在成本法中，只有贷款计算利息，而自有资金则无需计算利息。6、在房地产资产管理中，资产管理和设施管理以运行管理为主，物业管理和投资组合管理以策略性管理为主。（）7、当房地产市场自然周期处在谷底并开始向第一阶段运动时，市场上的投资者将迅增加。（）8、在房地产开发中，开发商所投入的资金大部分以固定资产形式存在于房地产商品中。所以对开发商来说，不论其开发模式如何，其投入开发的资金大部分均不属于流动资金的性质。（）9、不确定性分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率为已知条件下的风险数据。（）10、对于投资者认为经济可行的房地产投资项目，其投资的财务内部收益率肯定要大于银行贷款利率。（）11、如果房地产市场越稳定，假设开发法估价结果越可靠。12、开发商成本利润率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比。（）13、物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。（）14、在非线盈亏平衡分析中，有可能出现多个盈亏平衡点。（）15、某房产年折旧率为1.6，有效经过年数为12年，按直线法折旧该房产应属完好房。（）四、计算题 （共 2 题，第小题 10 分）1、某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地，并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m2。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元（建设期为2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可视为年中集中投入），管理费用为建安成本的3%，年利率为6%，销售税费为90万元，开发利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；假设残值均为零。试计算该宗房地产现时的价格（土地资本化率为8%）。 2、某房地产开发项目的占地面积为8000m2，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2，地下车位230个（10000m2）。项目建设期为3年，总投资额为35000万元（不包括贷款利息），其中自有资金占35，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金；第三年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年末全部售完；服务用房在第五年开始出租，出租率为90，租金为3000元/m2年，运营成本为租金收入的20；服务用房的残值为20万元。提供假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10、投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25。在贷款利息最少条件下，求：1、该项目的借款计划和还款计划。2、该项目全部投资内部收益率。3、该项目自有资金财务净现值。2012年房地产估价师资格考试房地产开发经营与管理全真模拟试题及答案（四）一心试题库版权所有，编制，答案附后（试题答案）一、单选题 （共 35 题，第小题 1 分）1、c2、c3、d4、a5、c6、a7、c8、c9、a10、a11、a12、b13、a14、d15、a16、d17、c18、b19、a20、c21、c22、a23、a24、b25、d26、d27、b28、a29、c30、d31、b32、a33、c34、a35、a二、多选题 （共 15 题，第小题 1 分）1、ace2、abd3、ab4、bcde5、ace6、ade7、ab8、abc9、bcde10、abc11、bcde12、ce13、ace14、ace15、bcd三、判断题 （共 15 题，第小题 1 分）1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、四、计算题 （共 2 题，第小题 10 分）1、（1）运用成本法计算公式为：房地产价格=土地重新取得价格+建筑物的重新购建价格建筑物折旧（2）求土地的重新取得价格：因该土地使用权为40年，已过去了5年，故要求土地使用权为35年的价格为：v35=v40k35/k40=20002000(1+8%)40-35(1+8%)351/(1+8%)401=390.94万元（3）计算建筑物的重新购建价格：建安成本=600万元管理费用=6003%=18万元投资利息=(600+18)40%(1+6%)1.51+(600+18)60%(1+6%)0.51=33.54万元销售税费=90万元开发利润=120万元建筑物的重新购建价格=600+18+33.54+90+120=861.54万元（4）计算建筑物的折旧额：门窗、墙面等损坏的折旧额=8万元装修部分的折旧额=1401/53=84万元设备部分的折旧额=1001/103=30万元长寿命项目的折旧额=(861.548140100)1/383=48.44万元建筑物的折旧总额=8+84+30+48.44=170.44万元该宗房地产的现时价格=390.94+861.54170.44=1082.04万元 2、自有资金投入总额=3500035=12250万元第一年初投入9000万元；第二年初投入13250万元，其中3250万元为自有资金，10000万元贷款；第二年末收入7750万元，全部与第三年初投入，因此第三年初贷款额=12750-7250=5500万元；第三年末收入12600万元，全部与第四年初用于偿还贷款；第四年末收入21650万元，足以偿还剩余贷款，并有余额；第五年末开始每年收入3000905000(1-20)=1080万元租金；第四十年末，最后一年收入租金后，剩余残值20万元。1、第四年初偿还贷款时，贷款本息合计10000(1+10)2+5000(1+10)=17600万元还款12600万元，仍需偿还5000万元。第五年初偿还剩余贷款5000(1+10)=5500万元因此借款计划为第二年初借款10000万元，第三年初借款5000万元。还款计划为第四年初偿还12600万元，第五年初偿还剩余5500万元。2、制作全部投资现金流量表0123456740+12600216501080108010801100-9000132505000npv-9000-13250-500012600216501080108010801100当i1=15时，当i2=16时，i1npv2=-398.6448用插值法求的firr=15.533、制作自有资金现金流量表0123456740+12600216501080108010801100-90003250126005500npv-9000-325000161501080108010801100按25报酬率计算，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