2012年房地产估价师资格考试《房地产开发经营与管理》全真模拟试题及答案（十）.doc

2012年房地产估价师资格考试房地产开发经营与管理全真模拟试题及答案（十）一心试题库版权所有，编制，答案附后题目一二三四总分一、单选题 （共 35 题，第小题 1 分）1、已知年利率为6%,如果季计息，则实际利率为()%。a、6b、1.5c、6.13d、5.132、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及（）。a相应配套的基础设施b土地的形状c组合完成的功能d立体空间3、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额增长率为0.2，则该购房者在第5年第6个月的还款额为（）元。a2277.4b2281.9c2728.8d2741.94、影响房地产价格的环境因素不包括（）。a大气环境b声觉环境c卫生环境d治安环境5、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则住宅每平方米建筑面积的建筑价格为（）元。a2400b2580c2607d27606、商业中心往往位于地价高昂的()a.黄金地段b.边缘地段c.落后地段d.一般地段7、为评估某住宅2004年10月1目的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1目到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（）元/m2。（提供）a3790b4238c4658d46638、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于（）。a、物质折旧b、功能折旧c、经济折旧d、会计折旧9、通过使用年期修正，可以消除对不动产价格造成的影响因素是()a.土地的估价期日b.土地的使用期限不同c.土地在不同时期的基准地价不同d.土地在不同时期的路线价不同10、一宗2000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950元/m2，理论上应补地价（单价）为（）元/m2。a、552b、3519c、4293d、484511、当某开发商的成本费用和产品质量与市场领导者相比具有竞争优势时。可以采用的定价法是（）。a领导定价法b挑战定价法c随行就市定价法d渗透定价法12、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5，则购房者的首次还款额是（）元。a204.08b356.72c508.91d666.6713、从理论上讲，效用相等的房地产经过市场的竞争，其价格()a.最终会基本趋于一致b.最终会扩大差别c.可能趋于一致，也可能扩大差别d.由有关部门确定14、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为（）。a10.0b11.1c11.9d12.515、下列关于房地产投资信托基金（reits）特征的表述中，不正确的是（）。a由专业投资管理者负责经营管理b收入现金流的重要部分分配给了股东c分为权益型和抵押型两种形式提供d投资流动性好16、不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值（）。a下降b上升c不变d不能确定17、房屋的商品租金构成因素是()a.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费b.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租c.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润d.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租、利润18、下列风险中属于系统风险的是()。a比较风险b市场供求风险c未来运营费用风险d持有期风险19、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标建筑面积，属于（）。a单元估算法b单位指标估算法c概算指标法d工程量近似匡算法20、当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以（）进行估价。a、保持现状前提b、装修改造前提c、转换用途前提d、重新利用前提21、银行为某家庭提供了年利率为6、按月等比递增偿还、期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为0.2，首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月的还款额是（）元。a1843.86b1847.55c2279.87d2291.2722、房地产投资信托按()的不同,可以分为伞型合伙和多重合伙。a权益类型b抵押方式c投资业务d信托性质23、研究机构对居民需求住宅户型抽样调查结果表明，70%以上的家庭认为()平米建筑面积的户型较为合适，过大的面积容易形成重复的不必要功能。a60-80b80-100c80-120d100-14024、己知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8的价格为4000元/m2：若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6，则其价格最接近于（）元/m2。a.3816b.3899c.4087d.492025、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是（）。a城市或区域产业结构与布局b人口数量与结构c土地资源状况d建筑技术进步26、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元，则该项目的速动比率是（）。a80b120c171d20027、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同的（）。a20b30c40d5028、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（）状况为参照系进行的。a可比实例房地产b估价对象房地产c标准房地产d类似房地产29、已知某投资项目折现率为11时，净现值为1700万元，折现率为12时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是（）。a1112b1136c11661d129530、新设项目法人的资本金筹措渠道不包括（）资金。a政府政策性b资产变现c企业入股d个人入股范围31、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年。建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命为（）年。a40b43c47d5032、下列关于房地产市场特性的表述中。说房地产市场具有（）是不正确的。a供给非同质性b需求多样性c竞争充分性d交易复杂性33、在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为（）阶段。a租金增长率上升b新增供给小于新增需求c新开工项目增加d租金增长率下降34、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是()。a解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布b蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理c解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上d蒙特卡洛法主要用于解决不多于23个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题35、下列说法不正确的是()a利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1。b偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2。c在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上d一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%一45%。二、多选题 （共 15 题，第小题 1 分）题目123456789101112131415答案1、开发商的主要合伺关系通常包括（）等。a保险合同b分包合间c销售合同d勘察设计合同e加工合同2、金融机构对开发商的贷款项目进行评估，主要审查方面包括()。a企业资信等级b项目基本情况c市场分析结果d财务评价指标e贷款担保方式3、在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于（）。a.卖方实际得到的价格/（1-应由卖方缴纳的税费比率）b.卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费c.买方实际付出的价格-应由买方负担的税费d.应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率e.买方实际付出的价格/（1-应由买方缴纳的税费比率）4、成本法中的“开发利润”是指（）。a、开发商所期望获得的利润b、开发商所能获得的最终利润c、开发商所能获得的平均利润d、开发商所能获得的税后利润e、开发商所能获得的税前利润5、在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格（）卖者所愿意接受的最低价格时，交易才会成功。a高于b等于c低于d不高于e不等于6、收益乘数有（）。a毛租金乘数b利润乘数c净收益乘数d销售收入乘数e潜在毛收入乘数7、写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的()。a商业信誉和财务状况b面积需求大刁c租金支付方式d物业服务需求e与写字楼业主的关系8、评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括（）等。a环境景观b离市中心距离c朝向d城市规划限制条件e地势9、财务评价的辅助报表包括()a损益表b总投资估算表c资产负负债表d经营成本表e借款偿还表10、在下列费用中，属于债务融资成本的有()。a承诺费b手续费c担保费d利息e税费11、房地产开发企业的经营成本主要包括（）。a土地转让成本b经营管理费用c配套设施销售成本d商品房销售成本e房地产出租经营成本12、如果某类房地产需求富有价格弹性，则该类房地产的需求价格弹性系数有可能为（）。a0.5b1.0c1.5d2.0e3.013、估价中的最高最佳使用具体包括（）等。a最佳用途b最佳位置c最佳规模d最佳环境e最佳集约度14、权益是房地产中无形的部分，包括（）。a、权利b、权力c、利益d、收益e、利润15、从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产得类型主要有（）。a商住楼b土地c在建工程d写字楼e建成后的物业三、判断题 （共 15 题，第小题 1 分）1、预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。（）2、房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物2m之外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。()3、用收益法估算某大型商场的价值时，其净收益为商场销售收入扣除商品销售成本、经营费用、销售税金及附加、管理费用、财务费用后的余额。（）（提供）4、在进行房地产估价时，对房地产市场情况的分析始终应针对估价时点时的状况。（）5、在房地产开发中，开发商所投入的资金大部分以固定资产形式存在于房地产商品中。所以对开发商来说，不论其开发模式如何，其投入开发的资金大部分均不属于流动资金的性质。（）6、房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的是房地产的理论价格。（）7、房地产投资分析中的敏感性分析是在风险因素发生的概率可以确定的情况下的风险分析。()8、某宗可比实例房地产2006年1月30日的价格为500美元/m2，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7，假设人民币与美元的市场汇率2006年1月30日为1美元=7.98元人民币，2006年9月30日为1美元=7.95元人民币，则将该可比实例调整为2006年9月30日的价格约为3758元人民币/m2。（）9、本着平等互利的原则，经建设部、人事部、商务部和国务院港澳事务办公室同意，2003年11月4日中国房地产估价师学会与香港测量师学会签署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书。（）10、人们在房地产上享有的权利不是绝对的、无条件的，但一般是排他的。（）11、不确定性分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率为已知条件下的风险数据。（）12、房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。（）13、通货膨胀对房地产投资只有负面影响。（）14、服务市场是指已经购买了某种产品，需要提供后续服务的消费者集合。（）15、市场法中的房地产状况调整可以分为区位状况调整、交易情况调整和权益状况调整。（）四、计算题 （共 2 题，第小题 10 分）1、估价对象为一写字楼，土地总面积1000m2，于2001年9月底获得50年使用权。写字楼总建筑面积4500m2，建成于2004年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5m，没有电梯，需评估该写字楼2006年9月30日的价值。搜集有关资料如下。（1）搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示：实例交易价格（元/m2）交易情况交易日期房地产状况a2200正常2006年3月30日比估价对象劣3%b2050正常2006年12月30日比估价对象劣8%c2380比正常价格高3%2006年5月30日比估价对象优5%（2）当地征收农地的费用等资料如下：级别一二三四五六七八地价是次级土地的倍数1.31土价是最差级土地的倍数10.547.535.383.842.742.001.501在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要5732万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/m2，土地开发费用、税金和利润等为120元/m2，以上合计为城市边缘土地使用权年限50年熟地的价格。该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级，而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示：（3）在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1800元/m2，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重新购建价格为140万元，经济寿命为5年：设备的重新购建价格为100万元，经济寿命10年：建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为80，月租金为38元/m2。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85，正常月租金为40元/m2。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35。如果在估价时点重置具有电梯的类似写字楼.则需电梯购置费用60万元，安装费用40万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层商要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为20万元。试用成本法评估该写字楼2006年9月30日的价值。土地重新购建价格要才用市场法和成本法综合求取。土地报酬率为5，房地产报酬率为7（如需计算平均值，请采用简单算术平均法，小数点后保留两位）。（12分）2、某家庭购买了一套90m2的商品住宅，售价为4000元/m2该家庭首付了房价总额的30，其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。住房公积金贷款和商业贷款的利率分别是4.5和6.8，贷款期限为15年，按月等额偿还。其中住房公积金贷款的最高限额为10万元。如果该家庭以月收入的35用来支付抵押贷款月还款额，那么此种贷款方案要求该家庭的最低月收入为多少？假设该家庭在按月还款3年后，于第4年初一次性提前偿还商业贷款本金5万元，那么从第4年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多少？2012年房地产估价师资格考试房地产开发经营与管理全真模拟试题及答案（十）一心试题库版权所有，编制，答案附后（试题答案）一、单选题 （共 35 题，第小题 1 分）1、c2、c.3、a4、d5、a6、a7、d8、c9、b10、c11、b12、b13、a14、c15、c16、a17、c18、b19、c20、d21、a22、d23、c24、d25、a26、a27、b28、c29、c30、b31、b32、c33、a34、d35、a二、多选题 （共 15 题，第小题 1 分）1、cd2、bcd3、abd4、ce5、ab6、ace7、abd8、abc9、bde10、abcd11、acde12、cde13、ace14、acd15、bce三、判断题 （共 15 题，第小题 1 分）1、2、3、4、5、6、7、x8、9、10、11、12、13、14、15、四、计算题 （共 2 题，第小题 10 分）1、（1）求取土地价格：1）市场法求取土地单价：2）成本法求取土地单价：城市边缘地价的求取：征地补偿和安置等费用=573200/66667=85980元/m22、（1）p1=10万元p2=25.2-10=-15.2万元（2）n=1512=180i1=4.5/12=0.375i2=6.8/12=0.57(0.567，0.5667)a1=p1i1(1+i1)n/(1+i1)n-1=100000.375%(1+0.375%)180/(1+0.375%)180-1=764.99元a2=p2i2(1+i2)n/(1+i2)n-1=1520000.57%(1+0.57%)180/(1+0.57%)180-1=1352.66元（按照0.57%）=1349.62元（按照0.567%）=1349.31元（按照0.5667%）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