2012年房地产估价师资格考试《房地产开发经营与管理》全真模拟试题及答案（十八）.doc

2012年房地产估价师资格考试房地产开发经营与管理全真模拟试题及答案（十八）一心试题库版权所有，编制，答案附后题目一二三四总分一、单选题 （共 35 题，第小题 1 分）1、容积率是指地块上的建筑面积与()a.总面积之比b.地块面积之比c.地下面积之比d.绿化面积之比2、实行施工总承包的房地主开发项目，施工现场的安全应由()负责。a开发商b监理单位c分包单位d总承包单位3、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使权手续，出让年限为50年（自补办之日算起）。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为（）年。a.45b.50c.52d.554、甲写字楼购买价格为100万元，年净经营收入为30万元，年还本付息额为15万元；乙写字搂购买价格为200万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为10万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资之现金回报率的关系为（）。a.甲乙b.甲乙c.甲=乙d.无法判断5、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是()。a商用房地产风险更高b商用房地产的收益更高c商用房地产的价值更高d商用房地产的增值潜力更大6、某笔笔资金按单利计息，n个周期末的本利和为()ap(1+i)nbp(1+i*n)cp*n*ida(1+i)n7、某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万m2，2002年未完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2003年竣工的房屋建筑面积为80万m2那么，该市房屋均平均建设周期为（）年。a0.5b1.5c2d38、当某开发商的成本费用和产品质量与市场领导者相比具有竞争优势时。可以采用的定价法是（）。a领导定价法b挑战定价法c随行就市定价法d渗透定价法9、评估某宗房地产开发用地2005年10月16日的价值，要将在年末的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需要将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价为()万元。a、2526b、2241c、2135d、298510、某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取（）年。a、35b、45c、48d、5011、某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元（不含利息），在建设期内均匀投入全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6。按季计息。则该项目建造成本的利息是（）万元。a755.54b772.84c1400.88d1433.9012、房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是（）。a专家打分法b“三项预测值”法c解析法d蒙特卡洛模拟法13、银行为某家庭提供了年利率为6、按月等比递增偿还、期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为0.2，首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月的还款额是（）元。a1843.86b1847.55c2279.87d2291.2714、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10，银行贷款利率为6，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是（）。a52b58c62d6815、房地产估价中的价值，一般是指（）。a、使用价值b、交换价值c、投资价值d、账面价值16、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是（）。a单元估算法b单位指标估算法c工程量近似匡算法d概算指标估算法17、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2。a、100b、300c、600d、90018、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为e甲1500万元，e乙=1800万元，e丙=2200万元；净现值的标准差分别为万甲=890万元，乙=910万元，丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是()。a乙丙甲b甲乙丙c丙甲乙d乙甲（15000（1+5）=4410万元2）住宅楼开发成本及管理费折现值：28350.5/(1+10)0.5+0.5/(1+10)1.5=2580.13万元3）写字楼开发成本及管理费用折现值：44100.5/(1+10)1.5+0.5/(1+10)2.5=3648.76万元4）项目开发成本及管理费用折现值：2580.13+3648.76=6228.89万元（4）住宅楼销售税费及折现值。1）住宅楼销售税费：75006=450万元2）住宅楼销售税费折现值：450/(1+10)3=338.09万元（5）所能支付的最高土地价格=(总价值住宅楼销售税费开发成本及管理费用)(1+3)=(12005.15-338.09-6228.89)/(1+3)=5279.78万元第二种答案：（i）项目总建筑面积：1.2100002.5=30000m2其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积15000m2（2）房地产开发项目总价值及折现值。1）住宅楼价值：500015000=-7500万元2）写字楼价值写字楼年租金收入=1201500070(120)12=1209.6万元写字楼押金：1209.630=362.88万元写字楼押金运用年收益：362.883=10.89万元有关税费和经营管理费用：1209.630=362.88万元租赁净收入：1209.6+10.89-362.88=857.61万元写字楼价值：3）项目总价值折现值：7500+8478.86=15978.86万元（3）项目开发成本、管理费用及其折现值。1）住宅楼部分：180015000（1+5)=2835万元写字楼部分：280015000(1+5)=4410万元2）住宅楼开发成本及管理费折现值：28350.5(1+10)2.5+0.5(1+10)1.5=3434.25万元3）写字楼开发成本及管理费用折现值：44100.5(1+10)1.5+0.5(1+10)0.5=4856.51万元4）项目开发成本及管理费用折现值：3434.25+4856.51=8290.76万元（4）住宅楼销售税费及折现值。住宅楼销售税费：75006=450万元（5）所能支付的最高土地价格。1）4年末地价=（总价值住宅楼销售税费开发成本及管理费用）=15978.864508290.76=72381万元2）贴现：7238.1/(1+10)3=5438.09万元3）地价款=5438.09/(1+3)=5279.70万元2、1、解：(1)运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：v=a/y1-1/(1+y)n(2)各层建筑面积40006/24=1000m2/层(3)计算1层商铺收益价格：年净收益=1000(1-60)75906012=19.44万元v1=19.44/101-1/(1+10)50-3=192.20万元(4)计算23层商场收益价格：年净收益：1000270600=84万元v23=84/101-1/(1+10)50-3=830.48万元(5)计算4层酒楼收益价格：年净收益：1000705012-80000=34万元v4=34/81-1/(1+8)50-3=413.59万元(6)计算510层办公楼收益价格：年净收益：62018001280(1-10)=186.62万元v510=186.62/71-1/(1+7)50-3=2555.13万元(7)计算1124层住宅价格：v1124=1000144000=5600万元(8)计算房地产价格：v=v1+v23+v4+v510+v1124=192.20+830.48+413.59+2555.13+5600=9591.40万元2、解：(1)选取可比实例，实例b误差太大，实例d成交时间与估价时点相隔一年以上，故实例b和实例d不作为可比实例。选取实例a、c、e作为可比实例。(2)计算公式：估价对象价格=可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数房地产状况修正系数。(3)交易情况修正系数为：可比实例a：100/(100+2)=100/102可比实制c：100/100可比实例e：100/(100-3)=100/97(4)交易日期修正系数为：可比实例a=(1+1)4可比实例c=(1+1)4可比实例e=(1+1)3(5)房地产状况修正系数为：因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同，故设三方面的因素的权数相同均为1/3，则有：可比实例a=100/1001/3+(100-2)1/3+(100-4)1/3=100/98可比实例c=100/(100+3)1/3+(100+2)1/3+(100-2)1/3=100/101可比实例e=100/1001/3+(100-1)1/3+(100+1)1/3)=100/100(6)计算比准价格：比准价格a=5100(100/102)(1+1)4(100/98)=5309.20元/m2比准价格c=5200(100/100)(1+1)4(100/101)=5357.57元/m2比准价格e=5000(100/97)(1+1)3(100/100)=5310.83元/m2(7)将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有：估价对象价格(单价)=(5309.20+5357.57+5310.83)/3=5325.87元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 ut2apodfxxc02gybkskcww97mrqqwhoj5tl15zt6jipyytycummtarp3v1n5luizi3xh3bhwyreko8d9g7nmzqowpjetldrw08gvs8dsdqqygc3ce7moo2tlf0jf1gk74iuxybmtivr97ckrfvqult5fn2t6mpjr6rbzvpsortzvij5nb5ndvvsr4iwr1twlfkglspzuhrjq3cmzu98euouijdlszqpmvrw9zkupxf8wfug9l2g9277g2rtipa1ypczeuqxpkbhtvdcooqozxuz3vjrzmocijym62zchmeootyes8ebmm932tbz2yo09rtszeys8zrd2yktj8l6jeazvajnfbtrylvsm6ofbftoxvrffn7owiygjlamkunxjybz5rrb7r4vsur