2012年房地产估价师资格考试《房地产开发经营与管理》全真模拟试题及答案（十九）.doc

2012年房地产估价师资格考试房地产开发经营与管理全真模拟试题及答案（十九）一心试题库版权所有，编制，答案附后题目一二三四总分一、单选题 （共 35 题，第小题 1 分）1、某块临街深度为50m、临街宽度为30ft的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150ft，临街宽度为15ft，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为（）万元。a.23.4b.28.6c.33.4d.46.82、已知某笔贷款年利率为12，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是（）。a12.35b12.55c12.68d12.933、房地产项目的盈亏平衡分析由临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于（）。a变动成本的设置b销售收入的不同c固定成本的设置d平衡点的设置4、下列选项中，不计入收益性物业经营费用的是（）。a抵押贷款还本付息b管理人员工资建设工程教育网c公共设施维修费建设工程教育网提供d保险费5、在房地产市场的分类中,二级市场是指()a土地使用权转让市场b新建商品房租售市场c土地使用权出让市场d土地使用权出让和新建商品房租售市场6、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。a10.2b11.0c11.3d11.57、同类房地产的市场价格之所以相互牵制，是因为相互间有一定的（）。a、互补性b、权益差别c、替代性d、外部环境差异8、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是()。a解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布b蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理c解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上d蒙特卡洛法主要用于解决不多于23个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题9、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为（）。a房地产平均价格b房地产中位数价格c房地产价格指数d房地产同质价格10、某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，资本化率为9%。该房地产目前的价值为（）万元。a、923b、1111c、1353d、187211、土地使用者因使用国有土地而需按规定每年支付给政府的费用是（）。a土地使用权出让费b土地使用费c土地使用权转让费d毛地价12、房地产开发企业税后利润应首先用于（）。a弥补企业以前年度的亏损b提取法定盈余公积金c提取公益金d向投资者分红13、现有某待开发项目建筑面积为38.50m2，从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50，半年和一年后分别售出其余的30和20，出售的平均单价为28507元/m2，若折现率为15，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为（）万元。a.766b.791c.913d.104614、某房地产开发项目的占地面积2万m2，土地总价16000万元，如果房屋开发成本为3000元/m2，预测销售价格为8000元/m2，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（）。a1.4b1.5c1.6d1.815、某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的（）。a位置固定性b不一致性c适应性d相互影响性16、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地主市场自然周期的()。a第一阶段b第二阶段c第三阶段d第四阶段17、下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是()。a设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业b知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长c百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分d营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高18、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是()。a市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因b可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫c房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性d金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成19、房地产估价中的价值，一般是指（）。a、使用价值b、交换价值c、投资价值d、账面价值20、房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为（）。a合同协议书、投标书及其附件；图纸、工程报价单或预算书b图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书c合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸d图纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书21、银行为某家庭提供了年利率为6、按月等比递增偿还、期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为0.2，首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月的还款额是（）元。a1843.86b1847.55c2279.87d2291.2722、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为34万元，其中支付银行利息15万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是()。a107b147c207d33323、新开发区内可出售土地的平均售价()a.不包含整个开发区的所有开发成本b.应当是把整个开发区的所有开发成本分摊到可出售土地面积上c.包含开发区内的基础设施建设费，但不含服务设施建设费d.包含开发区的服务设施建设费，但不含基础设施建设费24、房地产开发活动可从()两个方面进行考察。a投资资金量和预期收益资金b资金流通方式和对策c出租、出售或经营形态d物质形态和货币形态25、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为e甲1500万元，e乙=1800万元，e丙=2200万元；净现值的标准差分别为万甲=890万元，乙=910万元，丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是()。a乙丙甲b甲乙丙c丙甲乙d乙甲丙26、某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元（不含利息），在建设期内均匀投入全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6。按季计息。则该项目建造成本的利息是（）万元。a755.54b772.84c1400.88d1433.9027、市场比较法中，如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价格，则在将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格的公式中()a.其中分母小于100b.其中分母大于100c.其中分母等于100d.不成立28、一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面(如增加广告预算、加强促销活动等)却不予理会。这种竞争者属于()竞争者。a从容不迫型b选择型c凶猛型d随机型29、下列风险中属于系统风险的是()。a比较风险b市场供求风险c未来运营费用风险d持有期风险30、一套建筑面积为100m2，单价为2000元/m2的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31，则该套住宅的（）。（提供）a实际单价为2000元/m2，实际总价为30.16万元b实际单价为1950元/m2，实际总价为20万元c实际单价为2000元/m2，实际总价为20万元d实际单价为2000元/m2，实际总价为30.16万元31、某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取（）年。a、35b、45c、48d、5032、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于（）年。a.15b.16c.17d.2033、当供给增加量小于需求减少量时，则（）。a均衡价格下降，均衡交易量增加b均衡价格下降，均衡交易量减少c均衡价格上升，均衡交易量增加d均衡价格上升，均衡交易量减少34、在投资项目的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项目是()。a固定资产购置支出b企业所得税c固定资产折旧d贷款利息35、确定估价对象及其范围和内容时，应根据（），依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。a.估价原则b.估价目的c.估价方法d.估价程序二、多选题 （共 15 题，第小题 1 分）题目123456789101112131415答案1、在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有()。a空置量b房地产价格指数c平均建设周期d吸纳率e失业率2、区位状况比较修正的内容包括（）修正。a、繁华程度b、临街状况c、容积率d、使用年限e、周围环境3、制定租售方案的工作内容主要包括（）。a租售选择b宣传手段选择c租售进度安排d广告设计及安排e租售价格确定4、写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的()。a商业信誉和财务状况b面积需求大刁c租金支付方式d物业服务需求e与写字楼业主的关系5、在市场经济条件下，利率的高低主要取决于（）等因素。a行业基准收益率b政府政策c通货膨胀率d内部收益率e投资者的目标收益率6、确定路线价时，选取标准宗地应符合（）等的要求。a一面临街b两面临街c土地形状为矩形d土地形状为正方形e容积率为所在区段具有代表性的容积率7、甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为506元/m2，容积率为1.5，土地使用年限为50年。乙地块土地单价为820元/m2，容积率为24，土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8，则下列表述中正确的有（）。a乙地块比甲地块贵b甲地块的70年使用权楼面地价低于341.67元/m2c甲地块与乙地块的楼面地价相等d甲地块比乙地块贵e乙地块的70年使用权楼面价高于340元/m28、前期工程费用主要包括（）。a拆迁安置补偿费b规划费用c设计费用d可行性研究费用e“三通一平”费用9、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有（）。a.功能落后b.功能缺乏c.环境污染d.交通拥挤e.正常使用的磨损10、在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格（）卖者所愿意接受的最低价格时，交易才会成功。a高于b等于c低于d不高于e不等于11、利用间接成本法求取建筑物重新建造成本的前提是()a.旧建筑物所在地区有类似建筑物实际建设的各种费用的数据及明细b.旧建筑物同一供需范围内有类似建筑物实际建设的各种费用的数据及明细c.根据旧建筑物特点计算间接工程费d.根据旧建筑物特点计算直接工程费e.以估价时点旧建筑物所在地区的各种单价为基础，求得标准建造费12、在下列费用中，属于债务融资成本的有()。a承诺费b手续费c担保费d利息e税费13、从一段较长时间来看，房地产价格上涨率要高于（）。a、一般物价上涨率b、餐饮业利润率c、国内生产总值增长率d、特殊物业投资收益率e、土地开发利润率14、在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有（）。a、农用地改为非农建设用地b、在写字楼旁新建大型游乐场c、住宅区内道路禁止货车通行d、在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路e、常常遭受洪水威胁15、路线价估价法四三二一法测中，标准深度100英尺土地价值第二、四个25英尺土地分别是路线价的()a.20%b.30%c.8%d.10%e.40%三、判断题 （共 15 题，第小题 1 分）1、估价报告应用有效期是从估价报告出具之日计算，而不是从估价时点开始计算。（）2、通货膨胀对房地产投资只有负面影响。（）3、当某房地产投资项目的基准收益率大于银行贷款利率且该项目在经济上又是可行的，那么其资本金的内部收益就大于全投资内部收益率。（）4、房地产投资分析中的敏感性分析是在风险因素发生的概率可以确定的情况下的风险分析。()5、在成本法中，只有贷款计算利息，而自有资金则无需计算利息。6、建筑物在估价中的折旧基数是估价时点该建筑物的固定资产帐面原值。()7、在房地产开发过程中，开发商只能委托有资质的监理机构负责工程项目管理。（）8、房地产空间市场决定房地产租金，资产市场诀定房地产价格。（）9、房地产企业债券可以按照约定转换为企业的普通股。（）10、房地产空间市场的供求关系直接决定了房地产租金的水平。（）11、就建筑物的重新购建价格而言，一般情况下，重建价值高于重置价格。（）12、在房地产开发项目的前期评估阶段，容积率和建筑面积属于不确定性因素。（）13、开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，而不是个别房地产开发商最终实际获得的利润，也不是个别房地产开发商所期望获得的利润。14、当房地产市场自然周期处在谷底并开始向第一阶段运动时，市场上的投资者将迅增加。（）15、长期趋势法适用对象是价格有明显季节波动的房地产，适用的条件是拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料必须真实。（）四、计算题 （共 2 题，第小题 10 分）1、张某于2000年1月1日以50万元购得一套住宅，购房款中60来自银行提供的年利率为6、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现张某拟于2005年1月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从2005年1月1日至2014年12月31日，年利率为6，按月等比递增式还款（月等比递增比率为0.2）问李某在新还款方案下的首次月还款额多少？ 2、某宗房地产建成于2002年3月1日，此后收益期限为39年；2003年3月1日至2006年3月1日分别获得净收益为90万元、92万元、95万元、97万元；预计2007年3月1日至2009年3月1日可分别获得净收益98万元、100万元、103万元，从2010年3月1日起每年可获得的净收益将稳定在105万元；该类似房地产的报酬率为9%。述资料测算该宗房地产2006年3月1日的收益价格。2012年房地产估价师资格考试房地产开发经营与管理全真模拟试题及答案（十九）一心试题库版权所有，编制，答案附后（试题答案）一、单选题 （共 35 题，第小题 1 分）1、c2、b3、d4、a5、b6、c7、c8、d9、c10、c11、b12、a13、d14、c15、d16、c17、d18、d19、b20、c21、a22、c23、b24、d25、a26、d27、a28、b29、b30、c31、a32、b33、b34、a35、b二、多选题 （共 15 题，第小题 1 分）1、abd2、abe3、ace4、abd5、abc6、ace7、de8、bcde9、ce10、ab11、ab12、abcd13、ac14、bde15、bd三、判断题 （共 15 题，第小题 1 分）1、2、3、4、x5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、四、计算题 （共 2 题，第小题 10 分）1、第一种解法：已知：i=6i=6/12=0.5s=0.2n=1512=180m=512=60（1）抵押贷款额p=5060=30万元（2）张某月还款额第二种解法：已知：p=5060=30万元i=6/12=0.5n=1512=180（1）张某月还款额：a=pi(1i)n(1i)n-13000000.5%（1+0.5%）180（1+0.5%）180-1=2531.57（2）张某5年共还款：（3）2005年1月1日李某共欠银行款额：f2=p(1+i)n=300000(1+0.5)60=404655.06元f3=f2-f1=228027.34元（4）略（同原答案）第三种解法：已知：p=5060=30万元i=6/12=0.5n=1512=180（1）张某月还额：api(1i)n/(1i)n-1=3000000.5%(1+0.5%)180/(1+0.5%)1801=2531.57（2）张某5年共还款额：a=2531.57元i=0.5n=125=60（3）张某拭欠银行贷款额：p2=(300000-p1)=169053.12元f1=169053.12(1+0.5）60=228027.33元（4）略（同原答案）2、解：该宗房地产2006年3月1日的收益价格测算如下：a198万元a2100万元a3103万元a105万元y9%n=39435年t=3年将上述数字带入公式中计算如下：万元。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 ut2apodfxxc02gybkskcww97mrqqwhoj5tl15zt6jipyytycummtarp3v1n5luizi3xh3bhwyreko8d9g7nmzqowpjetldrw08gvs8dsdqq