2012年房地产估价师资格考试《房地产开发经营与管理》全真模拟试题及答案（十七）.doc

2012年房地产估价师资格考试房地产开发经营与管理全真模拟试题及答案（十七）一心试题库版权所有，编制，答案附后题目一二三四总分一、单选题 （共 35 题，第小题 1 分）1、房屋的商品租金构成因素是()a.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费b.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租c.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润d.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租、利润2、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉。该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5和3，则该宗房地产交易的正常成交价格为（）万元。a27.6b28.2c29.0d29.93、对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是（）。a保本点分析b敏感性分析c现金流量分析d统计试验分析4、客观成本是指假设重新开发建设时()的一般花费。a、大多数房地产开发商b、个别房地产开发商c、估价对象开发商d、可比开发商5、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在（）下的估价结果具有近似性。a.同一估价原则、同一估价时点b.同一估价目的、同一估价方法c.同一估价目的、同一估价时点d.同一估价原则、同一估价目的6、“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（）等设施或条件以及场地平整。a给水、排水、电力、通信b给水、排水、燃气、热力c排水、电力、通信、燃气d排水、电力、通信、热力7、购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后下一年开始有租金收入，年净租金收入为20万元。现金收支均发生在年初，目标收益为10，则该项目的动态投资回收期（）。a小于5年b在56年之间c在67年之间d在78年之间8、某城市居民人均月收入自2006年3月1日至2006年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为（）。a.036b.122c.2.78d.3259、通常房地产开发投资利润率的计算基数为（）。（建设工程教育网原创）a土地取得成本+开发成本b土地取得成本+开发成本+管理费用c土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用d开发完成后的房地产价值10、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是（）。a市场需求容量调查b消费者行为调查c市场营销因素调查d竞争情况调查11、某房地产投资项目的表面收益率为16，计算后得到该项目的实际收益率为12，银行的贷款利率为5.44，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是（）。a3.57b4.00c6.56d10.5612、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（）。a成本导向定价法b购买者导向定价法c竞争导向定价法d市场导向定价法13、运用市场比较法评估房地产价格，在因素修正时需要具有丰富经验的估价师来确定()a.土地还原利率b.各有关修正系数c.如何计算容积率修正d.如何计算土地使用年期修正14、银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于（）风险。a信用b管理c法律d操作15、估价时点应与（）的日期相一致。a、签订估价合同b、开始估价作业c、完成估价报告d、估价结果所属16、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是（）。a土地购置贷款b土地储备贷款c土地开发贷款d建投贷款17、某写字楼的建筑面积为8万m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15，则该写字楼出租单元内建筑面积是（）万m2a5.2b6.4c6.8d7.618、某套住宅的套内建筑面积价格为2600元/m2，已知使用面积为58m2，套内建筑面积为67m2，应分摊的共有建筑面积为6m2。该套住宅的建筑面积价格为（）元/m2。a、2600.00b、2386.30c、2832.84d、3003.4519、下列关于路线价法的表述中，不正确的是（）。a路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理b路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价c运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐d路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街用地求其平均价格20、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元、投资者权益增加值为2200元、店铺市场价值增长率为2，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（）。a7.1b12.0c13.1d19.121、银行为某人提供期限为10年、年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是（）元。a1005.56b1010.56c1110.56d1115.5622、因为利润计算的基数不同，选取的利润率不同，所以计算出的利润()。a、不同b、相同c、不确定d、视具体情况而定23、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（）。a.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在b.市场上能找到充分的房地产历史价格资料c.房地产市场在过去无明显的季节变动d.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格24、在估价中选取4个可比实例，甲成交价格4800/m2，建筑面积100m2，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2，成交时一次付清；丁成交价格4760元/m2，建筑面积110m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为（）。a甲乙丙丁b乙丁甲丙c乙丙甲丁d丙乙丁甲25、由城市规划管理部门核发的（），主要规定了用地性质、位置和界限。a选址规划意见通知书b规划设计条件通知书c建设用地规划许可证d建设卫程规划许可证26、个人住房抵押贷款期限可长达()年。a10b20c30d5027、某置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（）。a0.21b1.23c2.01d3.2328、销售税金及附加不包括()。a、营业税b、城市维护建设税和教育费附加c、印花税、交易手续费d、契税、土地增值税、企业所得税29、某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。理论上应补地价（）万元。（提供）a78b882c1210d127230、某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为（）。（建设工程教育网原创）a8.0b5.6c5.0d0.731、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为（）元m2。a1667b1765c1875d200032、对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算项目财务分析等进行的预可行性研究，属于（）阶段。a投资机会研究b初步可行性研究c详细可行性研究d项目的评估和决策33、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是()。a商用房地产风险更高b商用房地产的收益更高c商用房地产的价值更高d商用房地产的增值潜力更大34、投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、（）等。a规划设计方案b投资估算c资源条件d投资权益35、下列选项中，不计入收益性物业经营费用的是（）。a抵押贷款还本付息b管理人员工资建设工程教育网c公共设施维修费建设工程教育网提供d保险费二、多选题 （共 15 题，第小题 1 分）题目123456789101112131415答案1、估价中的最高最佳使用具体包括（）等。a最佳用途b最佳位置c最佳规模d最佳环境e最佳集约度2、房地产产品功能定位是在市场分析的基础上，具体规定拟提供的房地产产品的()。a价格水平b销售对象c基本功能d地理位置e辅助功能3、现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是（）。a资金运动的时间始点b日历年度的年初c某一基准时刻d既不能现金流出也不能有现金流入的时间点e既可有现金流入也可有现金流出的时间点4、在划分路线价区段时，应符合的条件包括（）。a形状相似b在同一条街道上只有一个路线价区段c面积接近d地块相连e可及性相当5、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（）等引起。a、交通建设b、市场供求变化c、人口素质变化d、所在地区衰落e、城市规划的指定与修改6、在实际中计算地租量的方法有（）。a、从房租中分离出地租b、由地租求出地租c、采用比较法求出地租d、由土地开发成本求出地租e、采用类似假设开发法的方法求出地租7、从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产得类型主要有（）。a商住楼b土地c在建工程d写字楼e建成后的物业8、在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的有（）。a买地-建房-卖房b买房-经营c买房-出租-转售d买房-出租e买地-开发-转让9、路线价法估价时需要用路线价再配合（）计算出待估宗地的价格。a、深度百分率b、资本化率c、收益率d、物价指数e、其他价格修正率10、区位理论除成本学派外，还有()a.市场学派b.价格学派c.行为学派d.竞争学派e.交易学派11、剩余法估价开发商购买土地时，确定该土地的最佳使用，有关部门对该土地规定了()a.地块限制条件b.法律法规限制c.资源条件d.社会条件e.经济条件12、金融机构进行项目贷款审查时，要进行(）工作。a客户评价b项目评估c担保方式评价d贷款综合评价e环境评价13、建筑物区分所有权包括（）等。a按份共有所有权b专有部分所有权c共同关系成员权d共同部分持份权e长期使用和租赁14、在实际估价中，运用架设开发法估价结果的可能性，关键取决于()。a、房地产具有开发或者再开发的潜力b、将预期远离作为理论依据c、正确判断了房地产的最佳开发方式d、正确量化了已经获得的收益和风险e、正确预测了未来开发完成后的房地产价值15、开发商向城市规划管理部门申请建设用地规划许可证时，须提供的材料主要有（）。a建设工程规划许可证b选址规划意见通知书c项目设计方案的总平面图d城市计划部门批准征用土地的计划任务提供e1/2000或1/500的地形图三、判断题 （共 15 题，第小题 1 分）1、商用房地产抵押贷款是开发商以销售的房地产作为抵押担保向金融机构申请的贷款。()2、如果房地产开发公司想树立高价格形象，则应采用奇数定价策略。（）3、若建筑物的实际寿命超过其法定耐用年限，则其价值所剩无几。（）4、收益性房地产投资分析中，抵押贷款还本付息属于经营费用。（）5、在房地产抵押贷款时，银行确定的抵押贷款成数越高，则贷款人获得的贷款金额越多。（）6、开发商成本利润率是开发经营期利润率，且年成本利润率不等于成本利润率除以开发经营期的年数。（）7、服务市场是指已经购买了某种产品，需要提供后续服务的消费者集合。（）8、在估价报告中，签署估价师声明是为说明估价是以客观公正的方式进行的，同时对委托人也是一种警示。（）9、某市2004年经济适用住房的平均价格上涨了5，其需求量下降4，则该类经济适用住房的需求富有价格弹性。（）10、路线价法中的单独深度价格修正率随着临街深度的递进而增大。（）11、虽然开发商以在建工程作抵押在某银行办理了开发建设贷款，但该在建工程在竣工验收前仍可以被销售。（）12、某城市路线标准深度为8m，划分为三个等分，从街道方向算起，各等分单独深度价格修正率分别为50、30、20。则临街12m的矩形土地的平均深度价格修正率为120。（）13、在基准地价修正法中进行交易日期调整，是将基准地价在估价时点时的值调整为其基准日期时的值。（）14、名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越小。（）15、房地产市场预测中的定性预测方法主要用于短期预测。（）四、计算题 （共 2 题，第小题 10 分）1、某写字楼套间建筑面积1,000平方米，使用年限30年，该写字楼每月租金2.5万元。据调查，该写字楼造价为3,000元/平方米，家具设备原值10万元，耐用年限10年，残值率2%。据有关规定，房地产税为年租金的12%，管理费为年租金的5%，修缮费为房屋原值的2%，保险费为房屋原值的3，资本化验室率为12%。试估算该写字楼的价格。1、有一宗地块，经可行性分析，认为受规划条件限制，开发成房地产后，预估实际销售最高价为1,000万元，而开发成本(含税费)最低为500万元，开发商期望利润为200万元。试用剩余法求取该地块最高价格为多少?2、据房地产市场资料，租金水平在该类不动产中，未来月租金纯收益是建筑面积每平方米300元，该类不动产的资本化率为8%，总建筑面积5,000平方米，出租率80%。求开发该不动产的总价是多少?2、某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2，总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年，总投资为13500万元（不包括贷款利息）。项目第l年投资8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款：项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款；甲银行贷款年利率为9.0，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为7.0，按年付息、到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的70，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10。预计购物中心的出租率为95，年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35。开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。请回答下列问题：1、若开发商要求的自有资金目标收益率为20，则购物中心的年最低基础租金为多少元，m2（精确到个位）?2、在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13，求项目全部投资的内部收益率是多少（精确到小数点后2位）?（12分）2012年房地产估价师资格考试房地产开发经营与管理全真模拟试题及答案（十七）一心试题库版权所有，编制，答案附后（试题答案）一、单选题 （共 35 题，第小题 1 分）1、c2、b3、b4、a5、c6、a7、d8、c9、b10、c11、a12、b13、b14、a15、d16、b17、a18、b19、d20、d21、d22、b23、a24、c25、a26、c27、b28、d29、d30、c31、d32、b33、a34、c35、a二、多选题 （共 15 题，第小题 1 分）1、ace2、ce3、ace4、de5、ae6、abce7、bce8、cd9、ae10、ac11、ab12、abcd13、bcd14、ce15、bde三、判断题 （共 15 题，第小题 1 分）1、x2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、四、计算题 （共 2 题，第小题 10 分）1、某写字楼套间建筑面积1,000平方米，使用年限30年，该写字楼每月租金2.5万元。据调查，该写字楼造价为3,000元/平方米，家具设备原值10万元，耐用年限10年，残值率2%。据有关规定，房地产税为年租金的12%，管理费为年租金的5%，修缮费为房屋原值的2%，保险费为房屋原值的3，资本化验室率为12%。试估算该写字楼的价格。1、有一宗地块，经可行性分析，认为受规划条件限制，开发成房地产后，预估实际销售最高价为1,000万元，而开发成本(含税费)最低为500万元，开发商期望利润为200万元。试用剩余法求取该地块最高价格为多少?2、据房地产市场资料，租金水平在该类不动产中，未来月租金纯收益是建筑面积每平方米300元，该类不动产的资本化率为8%，总建筑面积5,000平方米，出租率80%。求开发该不动产的总价是多少?2、1、解法一：叙述法一、设最低基础租金为x，求最低基础租金（1）计算各年自有资金净现金流量1）第1年年初净现金流量=-5400万元2）第2年年初：投资=-5400万元；甲银行贷款5400万元净现金流量=-5400+5400=0万元3）第3年年初：归还甲银行贷款=2700（1+9）2+5400（1+9）=9093.87万元乙银行贷款=9093.87万元净现金流量=-9093.87+9093.87=0万元4）第3、4年年末：还本付息=9093.877=636.57万元营运成本=（1.57095x+1000010）35=（0.9975x+1000）35万元经营收入=1.57095x+1000010=（0.9975x+1000）万元净现金流量-（0.9975x+1000）65万元5）第5年年末：还本付息=636.57+9093.87=9730.44万元营运成本=（0.9975x+1000）35万元经营收入=（0.9975x+1000）万元转售收入=（0.9975x+1000）659.5万元净现金流量=（0.9975x+1000）65+（0.9975x+1000659.5-9730.44=（0.9975x+1000）6510.5-9730.44万元（2）求基础租金2、计算全投资内部收益率firr（1）计算各年净现金流量1）第1年年初投资=8100万元2）第2年年初投资=5400万元3）第3年、4年年末：经营收入=0.99751915+1000=2910.21万元经营成本=2910.2135=1018.57万元净现金流量=2910.21-1018.57=1891.64万元4）第5年年末：经营收入=43.99751915+1000=2910.21万元经营成本=2910.2135=1018.57万元转售收入=2910.21659.5=17970.55万元挣现金流量=2910.21+17970.55-1018.57=19862.19万元（2）计算内部收益率设i 1=13，则有：解法二：图表法一、列出自有资金现金流量表（年来），设计出租金为x二、求最低租金水平下的全部投资内部收益率，列表：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 ut2apodfxxc02gybk