2012年房地产估价师资格考试《房地产开发经营与管理》全真模拟试题及答案（八）.doc

2012年房地产估价师资格考试房地产开发经营与管理全真模拟试题及答案（八）一心试题库版权所有，编制，答案附后题目一二三四总分一、单选题 （共 35 题，第小题 1 分）1、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在（）下的估价结果具有近似性。a.同一估价原则、同一估价时点b.同一估价目的、同一估价方法c.同一估价目的、同一估价时点d.同一估价原则、同一估价目的2、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括()。a移动平均法b指数平滑法c市场因子推演法d简单平均法3、某房地产开发项目采用20的折现率计算出韵项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率（）。a小于20b满足目标收益率要求c大于20d不满足目标收益率要求4、()的建筑规模一般都在3万以上，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。a市级购物中心b区购物商场c居住区商场d邻里服务性商店5、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7，土地资本化率为6，建筑物资本化率为8，则该宗房地产的土地价格为（）万元（收益可视为无限年）。a30b40c50d606、某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万m2，2002年未完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2003年竣工的房屋建筑面积为80万m2那么，该市房屋均平均建设周期为（）年。a0.5b1.5c2d37、商业中心往往位于地价高昂的()a.黄金地段b.边缘地段c.落后地段d.一般地段8、产生房地产价格泡沫的主要诱因是（）。a土地稀缺b城市化进程快c竞争充分性d交易复杂性9、由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括()。a租金调整条款b代收代缴费用条款c装修费用条款d折让优惠条款10、有效毛收入乘数是估价对象房地产的（）除以其有效毛收入所得的倍数。a、售价b、租金c、潜在毛收入d、净收益11、收益法适用的条件是房地产的（）。a、收益能够量化b、风险能够量化c、收益或风险其一可以量化d、收益和风险均能量化12、现有某待开发项目建筑面积为3850m2，从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50，半年和一年后分别售出其余的30和20，出售的平均单价为28507元m2，若折现率为15，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为()万元。a、766b、791c、913d、104613、土地使用者因使用国有土地而需按规定每年支付给政府的费用是（）。a土地使用权出让费b土地使用费c土地使用权转让费d毛地价14、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额增长率为0.2，则该购房者在第5年第6个月的还款额为（）元。a2277.4b2281.9c2728.8d2741.915、一套建筑面积为100m2，单价为2000元/m2的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31，则该套住宅的（）。（提供）a实际单价为2000元/m2，实际总价为30.16万元b实际单价为1950元/m2，实际总价为20万元c实际单价为2000元/m2，实际总价为20万元d实际单价为2000元/m2，实际总价为30.16万元16、通常房地产开发投资利润率的计算基数为（）。（建设工程教育网原创）a土地取得成本+开发成本b土地取得成本+开发成本+管理费用c土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用d开发完成后的房地产价值17、“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（）等设施或条件以及场地平整。a给水、排水、电力、通信b给水、排水、燃气、热力c排水、电力、通信、燃气d排水、电力、通信、热力18、以下对假设开发适用条件表述最为准确的是()。a、新开发房地产项目b、用于出售用途的房地产项目c、具有投资开发或者再开发潜力的房地产d、用于投资或者再开发的房地产19、剩余法在评估待开发土地中运用得()a.最少b.最为广泛c.最难d.最一般20、房屋的商品租金构成因素是()a.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费b.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租c.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润d.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租、利润21、某房地产开发项目的占地面积2万m2，土地总价16000万元，如果房屋开发成本为3000元/m2，预测销售价格为8000元/m2，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（）。a1.4b1.5c1.6d1.822、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同的（）。a20b30c40d5023、房地产项目的盈亏平衡分析由临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于（）。a变动成本的设置b销售收入的不同c固定成本的设置d平衡点的设置24、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的（）。a最低价格b平均价格c出让地价d标定地价25、某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2006年9月的价格。已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，966，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上个月为基数100），则该房地产2006年9月的价格为（）元/m2。a.2700.8b.2800.1c.2800.8d.2817.726、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（）。a.房地产投机b.物价变动c.财政收支状况d.居民收入水平27、房地产投资决策分析主要包括（）和项目财务评价两个部分。a价格分析b市场分析c产品分析d成本分析28、已知年利率为14，则按季度计息时的实际年利率为（）。a12.55b12.68c14.75d15.0129、通过使用年期修正，可以消除对不动产价格造成的影响因素是()a.土地的估价期日b.土地的使用期限不同c.土地在不同时期的基准地价不同d.土地在不同时期的路线价不同30、实行施工总承包的房地主开发项目，施工现场的安全应由()负责。a开发商b监理单位c分包单位d总承包单位31、标准深度是指标准宗地的()a.街道宽度b.临街深度c.街道长度d.街道曲度32、房地产的()是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而存在，就是强调了位置对房地产投资的一个重要性。a适应性b对专业管理的的依赖性c位置的固定性d相互之间的影响性33、某笔笔资金按单利计息，n个周期末的本利和为()ap(1+i)nbp(1+i*n)cp*n*ida(1+i)n34、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为（）。a资本化率=安全利率+投资风险补偿一投资带来的优惠b资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿一投资带来的优惠c资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿一投资带来的优惠d资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿一投资带来的优惠35、某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用（）估价。a、比较法b、成本法c、假设开发法d、长期趋势法二、多选题 （共 15 题，第小题 1 分）题目123456789101112131415答案1、债务融资的资金融出方所获得的报酬有（）。a项目投资形成的可分配利润b协议中所规定的贷款利息c协议中规定的有关费用d租售收益e股息2、城市土地开发和供应计划，一般由（）按城市总体发展要求、土地开发潜力以及城市规划的要求制定。a土地管理部门b规划管理部门c市场管理部门d设计管理部门e计划管理部门3、建筑物重置价格的求取方法有（）等。a单位比较法b工料测量法c指数调整法d分部分项法e成新折扣法4、在下列费用中，属于债务融资成本的有()。a承诺费b手续费c担保费d利息e税费5、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在（）。a第一阶段b第二阶段初期c第三阶段初期d第三阶段e第四阶段6、对收益性物业来说，空置率提高将会导致()等后果。a租金收入减少b附加支出增加c物业资本价值下降d运营成本下降e租客要求更大的租金折扣7、某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。银行贷款年利率为5.58。则下列说法中正确的有（）。a.该房地产的实际价格等于名义价格b.该房地产的名义价格为50万元c.该房地产的实际价格高于50万元d.该房地产的实际价格为50万元e.该房地产不存在名义价格8、甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为506元/m2，容积率为1.5，土地使用年限为50年。乙地块土地单价为820元/m2，容积率为24，土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8，则下列表述中正确的有（）。a乙地块比甲地块贵b甲地块的70年使用权楼面地价低于341.67元/m2c甲地块与乙地块的楼面地价相等d甲地块比乙地块贵e乙地块的70年使用权楼面价高于340元/m29、下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有()。a资产负债表b投资计划与资金筹措表c借款还本付息估算表d资金来源与运用表e损益表10、假设开发法中，按传统方法需要计算利息的项目有（）。a待开发房地产的价值b开发成本和管理费用c销售税费d投资者购买待开发房地产应负担的税费e开发利润11、从某种意义上讲，房地产价格是（）。a、个别人的价值判断b、估价人员的主观定价c、由市场力量决定d、市场参与者集体竞价的结果e、由交易双方委托经纪人确定12、影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有（）。a自然特征，如山地和河流等b细分市场c人口密度的大小d该区域发展的类型和范围e竞争性项目的区域13、成本法中的“开发利润”是指（）。a、开发商所期望获得的利润b、开发商所能获得的最终利润c、开发商所能获得的平均利润d、开发商所能获得的税后利润e、开发商所能获得的税前利润14、投资项目可行性研究的根本目的包括()。a减少或避免投资决策的失误b提高项目开发建设的经济效益c提高项目开发建设的社会和环境效益d为项目决策提供依据e为项目后期的经营决策提供依据15、影响房地产价格的区位因素有（）等。（提供）a建筑规模b临路状况c楼层d建筑窖积率e繁华程度三、判断题 （共 15 题，第小题 1 分）1、房地产市场自然周期的第三阶段始予供求转折点，此时房地产空置率低于合理空置率。（）2、名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越小。（）3、假设开发法主要估价新建房地产的价值。4、当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出售、出租或经营时，其投资均属于长期投资。（）5、人们在房地产上享有的权利不是绝对的、无条件的，但一般是排他的。（）6、在房地产抵押贷款时，银行确定的抵押贷款成数越高，则贷款人获得的贷款金额越多。（）7、成本法是根据估价对象房地产在建造时的购建价格，然后扣除折旧，以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。（）8、不确定性分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率为已知条件下的风险数据。（）9、确定开发方案必须满足合法化原则及最高最佳使用原则。10、一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制筹因素构成的一个系统。（）11、假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。（）12、房地产空间市场的供求关系直接决定了房地产租金的水平。（）13、假设开发法所计算的各种必要及合理的费用(成本)与成本法一样，所有两者本质上没有不同()。14、房地产空间市场上的需求者就是房地产资产市场上的供给者。()15、在求取整体房地产价值时，期末转售收益是指在房地产持有期末转售房地产并扣减抵押贷款余额之后的收益。（）四、计算题 （共 2 题，第小题 10 分）1、某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地，并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m2。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元（建设期为2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可视为年中集中投入），管理费用为建安成本的3%，年利率为6%，销售税费为90万元，开发利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；假设残值均为零。试计算该宗房地产现时的价格（土地资本化率为8%）。 2、某开发商于2000年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为0.8万元/m2。2002年8月1日王某以1.1万元m2的价格购买了其中50m2的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2003年8月1日开发商交房时，王某又支付了11.5万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为6.5，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人订了一份为期10年（2003年8月1日至2013年7月31日）的租赁台同。合同规定，第一年租金为每月150元/m2，此后租金按每年2的比率递增，每年年来一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率迭到12，试计算届时最低转售单价（计算时点为2003年8月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元）。（12分）2012年房地产估价师资格考试房地产开发经营与管理全真模拟试题及答案（八）一心试题库版权所有，编制，答案附后（试题答案）一、单选题 （共 35 题，第小题 1 分）1、c2、c3、c4、a5、c6、b7、a8、c9、d10、a11、d12、d13、b14、a15、c16、b17、a18、c19、b20、c21、c22、b23、d24、b25、d26、a27、b28、c29、b30、d31、b32、c33、b34、d35、c二、多选题 （共 15 题，第小题 1 分）1、bc2、ab3、abcd4、abcd5、ab6、ace7、de8、de9、ade10、abd11、ce12、acde13、ce14、abc15、bce三、判断题 （共 15 题，第小题 1 分）1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、x15、四、计算题 （共 2 题，第小题 10 分）1、（1）运用成本法计算公式为：房地产价格=土地重新取得价格+建筑物的重新购建价格建筑物折旧（2）求土地的重新取得价格：因该土地使用权为40年，已过去了5年，故要求土地使用权为35年的价格为：v35=v40k35/k40=20002000(1+8%)40-35(1+8%)351/(1+8%)401=390.94万元（3）计算建筑物的重新购建价格：建安成本=600万元管理费用=6003%=18万元投资利息=(600+18)40%(1+6%)1.51+(600+18)60%(1+6%)0.51=33.54万元销售税费=90万元开发利润=120万元建筑物的重新购建价格=600+18+33.54+90+120=861.54万元（4）计算建筑物的折旧额：门窗、墙面等损坏的折旧额=8万元装修部分的折旧额=1401/53=84万元设备部分的折旧额=1001/103=30万元长寿命项目的折旧额=(861.548140100)1/383=48.44万元建筑物的折旧总额=8+84+30+48.44=170.44万元该宗房地产的现时价格=390.94+861.54170.44=1082.04万元 2、（1）现金流入现值：a租金收入现值：a1/(i-s)1-(1+s)n/(1+i)n=1501250/(12-2)1-(1+2)10/(1+12)10=54.6765万元b转售收入现值：/(1+12)10（2）现金流出现值：a定金：5(1+12)=5.6万元b追加首付款：11.5万元c贷款偿还：总房价：501.1=55万元贷款额（p）：55-(5+11.5)=38.5万元年还本付息额：a=pi/1-(1+i)-n=38.56.5/1-(1+6.5)-105.3555万元折现值：p=a/i1-(1+i)-n=5.3555/121-(1+6.5)-10=30.2598d.出租成本：a/i1-(1+i)-n=3/121-(1+12)-10=16.9507万元装修费用：6(1+12)-10=1.9318万元（3）转售单价：令净现值为0，则有：54.6765+/(1+12)10-5.6-11.5-30.2598-16.9507-1.9318=0因此，=35.9216万元转售单价为：35.9216/50=0.7184万元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