2012楚雄佳通世纪广场融资报告67p.doc

楚雄佳通世纪广场 融资报告一、项目的基本情况1、项目背景楚雄市地处滇中，是楚雄彝族自治州政治、经济、文化中心和改革开放的窗口，是省会昆明通往滇西各地州及南亚和西亚各国的交通要塞，具有得天独厚的区位优势和重要的地理位置，素有“省垣门户、迤西咽喉”之称，又因楚雄城郊万家坝出土了世界迄今为止发现最早的铜鼓、编钟，而被誉为“铜鼓之乡”。1983年撤县建市，1986年国务院批准为国家乙类开放城市，1992年被列为滇中优先发展的重点城市，并于同年经省政府批准成立楚雄经济技术开发区。全市辖国土面积4433平方公里，耕地面积34.74万亩。近年来，楚雄市加快了新经济技术开发区的打造和投入，城市建设如火如荼。而老城区因历史形成的原因开发规模有限，没有太多的发展空间，因此老城区的房地产开发也显得较为温和，开发大多是见缝插针，未形成大片区的升级改造及规划。但由于老城区商业氛围浓厚，生活配套齐全，文化底蕴厚重，具有优越的地理位置适合商业购物、生活居住、文化休闲娱乐，加之人们的生活习惯和情感使然，老城区的改造和城市现代化建设较新区而言备受人们的关注和青睐。本项目就属于老城区旧城改造、推进城市现代化建设的重点项目之一。2.4.2楚雄城市发展及规划（主要依据楚雄市城市总体规划20042020）（1.） 规划期近期 2006-2010 年，远期 2011-2020 年。并对2010年以后的城市远景规划提出规划构想。将楚雄市主城规划区面积由原规划的49.8平方公里拓展为120平方公里。（2.） 城市性质滇中城市群西翼中心城市，滇中特色大城市，滇中城市群的内核圈层，彝族文化名都，云南天然药城，滇中物流基地，适宜人居的山水园林城市，楚雄彝族自治州州府所在地，滇中经济圈新的增长极和全国30个民族自治州中最具活力的自治州之一。（3.） 城市人口规模近期 2010 年，全州总人口达到 265 万人左右，城镇化水平达到 32% 以上；楚雄市市区人口规模发展到22万。远期 2020 年，全州总人口达到 280 万人左右，全州城镇化平均水平达到 50 % 以上，州域城镇人口规模达到 149 万人。楚雄市向大城市迈进 , 市域城市人口规模发展到85 万人左右。（4.） 城市总体布局楚雄市总体的城市空间拓展原则是“东进、西联、南优、北控、中聚”，即空间东进，产业西联，农业南优，生态北控，功能中聚，城市空间发展重点方向是东进，城市产业与南华联合互动。建立中心城市经济区。对具备较好的优先开发条件，具有较强的经济、人口集聚能力的区域，以鹿城、东瓜两镇为中心的50平方公里区域，确定为优化开发区。它是楚雄市乃至全州政治、经济、文化中心于一体，具有较好的区位环境优势的区域。正在进行的规划建设片区有：东南新城、开发区、桃园片区、城北片区、西河片区；u 东南新城位于楚雄市东南方，包括东南片区和富民片区，东至鹿城镇李家庵、尹旗屯，西至雄宝路、州职教园区，北起鹿城东路延长线，南至富民中村，规划面积21.7平方公里。东南新城是以大型商业、特色商业、行政办公、文化活动、居住、科教园区、烟草及轻工业为主要功能的区域，是楚雄当前和今后一段时期内城市建设发展的主要方向之一。规划通过“二纵四横主骨架，一心一带五组团”（即：二纵：至南北向60米准快速路和40米城市主干道；四横：指东西向鹿城东路、阳光大道、9号路和11号路；一心：指位于东南新城中部的彝海公园；一带：指贯穿南北青龙河水系及绿化带；五组团：指北部和南部的居住组团，东部的工业组团，西南部的教育组团和中部的公共设施组团）。规划区内居住人口约为21万人。u 开发区即上世纪90年代初以来建设起来的楚雄经济技术开发区，位于龙川江以北，沿江带状延伸。这里聚集了一批以天然药业等新兴产业为代表的现代制造业企业，并具有现代商贸服务、对外交通、行政办公、居住等多种功能。u 西北片区位于开发区西北，结合楚雄铁路线路、站场的规划调整，西北片区今后将建设物流园区，成为楚雄综合物流体系中的重要组成部分。u 桃园片区位于城区东北，是以化工、冶金为主的工业区，在楚雄市第二产业中地位重要。西河片区从西山、灵秀湖（尹家嘴水库）到其西侧的河全小河一带，是大致呈南北走向的两列山峦与溪谷，山明水秀，植被茂密，景致清幽，点点农宅、村舍坐落在山水之间。紧靠楚雄现状城区，已结合其优良的自然环境条件和地方特色植物优势，规划了大面积茶花园和莲藕种植，以形成“十里荷塘”和“茶花谷”风貌，成为集绿色生态景观与旅游观光为一体的城市新型功能区。根据楚雄市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要，“十一五”时期，楚雄市年均经济增长速度为12%以上，高于全国、全省、全州平均水平。市政府把加速推进新型工业化、农业化、城镇化和固定资产作为经济的工作重点，着力解决居民增收、住房、饮水、就业、社会保障等民生问题。在这样的有利环境下，楚雄的房地产投资仍保持较快发展速度，价格将会稳中有升。去年以来，房地产市场供销两旺，价格上升到了一个新的水平，预计“十一五”时期，楚雄房地产业将保持年均10%以上的速度发展，商品房价格也将保持较高的增长速度。盘活存量资产解决企业发展问题，在解决企业发展问题同时，通过改造旧城使城市基础设施、环境升级，一举二得，吻合楚雄市城市发展规划，得到政府对该项目的支持成为必然。项目建成后，必将对楚雄的商业布局、居住条件、城市形象起到积极的促进作用。楚雄市要谋求更大、更快、更好、更优的发展，除了改善“内因”之外，最重要的，就是充分借助外力，借助楚雄市的旅游资源和强大的商业消费潜力，借助地缘优势，借助外来资本对楚雄市老城区的深入、长期的投资开发。2、项目主办单位简介项目土地拥有方为云南省楚雄交通运输集团有限公司（下简称：楚交集团），楚交集团于1999年实施分立式改制，原国有企业楚雄运输经贸总公司和股份制企业楚交集团并存。经贸总公司经多次变革，目前已经没有了主体经营业务，存量资产主要属国有划拨土地；楚交集团2001年兼并楚雄州内12户运输企业（其中10户股份合作制企业，2户个人控股的私营企业），加之原自身资产情况，组建形成了由企业内部国有、股份合作、民营多种经济成分并存的混合所有制性质的区域性交通运输集团。虽经历相关改革，但由于历史形成的多种原因，改革不够深入，企业仍延续原国有企业的管理体制，难以建立有效的经营激励机制，企业发展业务单一，参与市场竞争的能力薄弱。另外，由于企业改制前的生产经营设施至今已近50年历史，公司大部分生产经营单位的厂房（约20,000平方米）属上世纪六七十年代的建筑物，现已老旧，大部分生产经营单位的设施、设备落后，满足不了现代市场和工艺流程的需要，急需更新换代、改造升级。鉴于此，目前企业发展面临极大困难：一是负担沉重，资金短缺，生存和发展空间狭小。二是楚交集团虽列出了近期发展规划，但规划实施所涉及的投资总额高达2亿多元，若仅靠企业经营的微利和银行贷款将无法解决企业发展所需的资金问题，盘活现有的存量资产以解决企业资金的需要，成为楚交集团疏通瓶颈，拓宽下步发展通道的途径。3、主办单位之合作意向为深入贯彻党的十七大、十七届三中、四中全会精神，认真落实楚雄州委州政府的各项决策部署，进一步盘活资源，在赢得自身发展机遇的同时，积极响应楚雄市政府加大招商引资实施旧城改造的安排，楚交集团经多次研究，结合自身实际引入合作方云南佳邑投资有限公司，由云南佳邑投资有限公司投资成立子公司，对楚交集团总部74.47亩土地及地上附着物作改造、开发，在实现进一步解决楚交集团多年来历史遗留问题的同时，增强企业发展后劲。对旧区域的改造、开发，加强基础设施建设，完善功能，优化环境，提升品位，也将为楚雄市突出民族文化，着力改善民生，促进社会和谐，积极提升城镇化建设水平作出贡献。楚交集团在实施盘活存量资产的相关工作中，得到了集团主管部门的支持，得到了政府各级部门的大力支持。4、主要技术经济指标主要技术经济指标序号项目名称单位技术经济指标备注一建筑设计方案指标1项目总用地49646.91(约74.47亩)2建筑用地19362.33总建筑面积2599703.1地下建筑面积231863.2地上建筑面积2367844容积率4.95建筑密度%396车位数个584(23186)二建设投资1项目总投资万元74233.322土地投资万元11511.203可研、设计费投资万元1255.764基础设施投资万元946.075建安工程投资万元41137.346管理、财务、税费、营销费万元11292.597其他间接费用万元8090.36项目定位项目swot分析优势（s）劣势(w)地理优势高知名度优质景观商业氛围弱噪声影响机会（o） 威胁（t） 超大规模辉煌前景市场需求底密度、大景观地标建筑不动产投资价值洼地在售项目分流客户高层接受度风险（1） 优势（s） 地理优势。地处老城片区和东南新城交汇的重要节点，区位优势辐射整个东南片区，位于连接东南片区与老城区的枢纽地段，人气旺，无论生活还是消费购物都十分便利，未来东南新城区城市发展和商业消费的核心区域。 高知名度。绝对的地理优势在本地市民心目中拥有相当高的认知程度，为后续商业经营提供最坚实的基础。 优质景观。临青龙河具备天然的水资源及沿河自然景观绿化带资源。（2） 劣势(w)商业冷清。目前片区形象相对差，商业氛围相对薄弱。噪声影响。地处楚雄东客运站旁，有一定的噪声。（3） 机会（o） 超大规模。中央商务区（cbd）,全业态，集购物、休闲、娱乐、餐饮、办公、居住为一体，规划建筑面积约60784平方米。辉煌前景。政府对本项目给予了大力支持，在楚雄市2010年8月24日由市委副书记、市人民政府市长、开发区管委会主任袁鹏主持召开的政府重点项目办公会上，将本项目立为六个重点项目之一。本项目被立为“十二五”规划政府实施旧城改造推进城市化进程的重点龙头项目。政府对该区域的重点关注和该区域的迅猛发展，将为该项目带来不可估量的上升空间。市场需求。在城市发展及旅游业的带动下，市场不会满足仅有零散而小规模的商业业态，对更先进更大型的综合性商业广场的渴求将会急剧加深对项目的投资意向，最终形成市场强有力的支撑和需求。低密度、大景观。周边无低密度，高绿化率大景观住宅，项目建成后将对人居理念产生颠覆性的影响。地标建筑。周边无地标性建筑，本项目建成后，在项目规模和空间形态上将为楚雄市呈现出一道亮丽的城市风景线，将形成现代化楚雄的标准性建筑群落。不动产投资价值洼地。滇中城市群落中，楚雄房价偏低，随着滇中城际铁路列车的实施和开通，从昆明至楚雄只需半个多小时，必将对楚雄不动产形成价值投资的洼地。（4） 威胁（t）目前城西的商业综合体项目会分流部分商业客户，东南片区的大力建设会分流部分住宅客户。 高层接受度风险。受居住习惯、居住观念等因素影响，人们对高层住宅的心理接受度低，可能会影响高层住宅的销售，需要策划周密的营销手段和推广方案。3.4.2.1产品定位（1） 物业形态住宅:低密度高层建筑为主，小高层为辅。商业：高档住宅区周边以小面积底商为主，1带3商业为辅；商业区为集中商场式商业。办公楼：地标性的高层5a智能建筑。酒店式公寓：地标性的5星级商务酒店。（2） 社区环境住宅:低密度建筑，高绿化率，大社区，大景观，一流物业管理服务，智能化系统。商业：高档、舒适、特色的购物环境。办公楼：现代化的智能写字楼，优质物业管理服务。酒店式公寓：温馨、舒适、特色的酒店。（3） 户型、面积住宅: 三室二厅和四室二厅的为主，二室为辅，面积以80-140平方米为主，60-80平方米及150平方米以上为辅。商业：高档住宅区周边以小面积底商为主，面积在30-60平方米，1带3商业为辅，面积在150-250平方米；商业区为集中商场式商业，面积在60-150平方米为主，30-60平方米及150平方米以上为辅。办公楼：灵活分割组合。酒店式公寓：一室一厅及二室一厅为主，标间为辅，面积40-60平方米为主，20-30平方米为辅。3.4.2.2目标客户定位（1） 市场嗅觉灵敏的外地投资客；（2） 本地商户、中小企业主；（3） 本地经济情况良好的家庭或个人；（4） 周边村镇中家境殷实的家庭或个人；主力消费群体：住宅:公务员、效益好的大型国企、有一定经济实力的个体经营户、家庭经济较好的城镇居民。商业：有良好经商经历的个人及公司、收入稳定具备投资能力的政府及企事业单位人员、具备投资能力的其他人群。办公楼：经济效益好的大型企业、发展前景好的小型企业、收入较稳定的私营小公司及事务所等。酒店式公寓：注重资产保值升值、风险承受能力相对较强的人群。潜在消费群体周边县份上经济收入较好的公务员，企事业单位人员，个体经营户，及有较强投资意识的人群；在外地工作的原楚雄市人；昆明有投资意识的人群；未来希望在楚雄居住的人群。3.4.2.3价格本项目区位在商业方面的优势明显，环境在住宅方面优势明显，首先在考虑成本投入和利润产出的时候，结合楚雄当地的经济状况和消费承受能力，同时要考虑当地周边的市场行情和物价。所以必须结合市场情况，拟定相应的价格策略。该项目拟采取的销售方式，按照国家相关政策的规定执行。3.4.3市场营销3.4.3.1市场营销采取多种积极有效的营销策略，充分发掘楼盘卖点，尽快实现销售，最大限度的减少项目的市场销售风险，实现住房、商铺销售和利润合理化。（1） 围绕客户需求建设楼盘产品。对房地产市场进行深入调查研究，对目标市场、商铺面积、住房面积、户型、客户群体进行准确定位，建设适应客户需求的产品。（2） 广告宣传及公关策略。利用“报纸、电视、户外广告牌、dm、短信、系列讲座、招商会、产品发布会、3d”等行之有效的广告方式，及时地将楼盘信息传递给购房客户。积极主动与客户进行交流和沟通，提高顾客对所开发产品的认知度和认可度。（3） 为客户提供优质的售房服务。要在激烈的市场竞争中赢得客户，必须强化服务，为客户提供优质完善的售后服务。选择采用一次性付款、银行按揭等付款方式，既可以促销，又减少资金回收风险。（4） 价格策略。在目前高尚品质住宅少、该区域商业稀缺的形势下，将本项目的品质从高位推向市场，吸引客户的关注，形成良好的市场氛围，形成争相抡购的市场氛围，给客户以“增值”的信息，坚定购房客户的信心。3.4.3.2销售计划项目地上住宅为159073，商业为53950，酒店式公寓10654，办公楼13107；地下层车位为584个，预计销售期4年实现95%。其中第一年（至2012年）实现销售20%；第二年（至2013年）实现销售30%，第三年（至2014年）实现销售25%，第四年（至2015年）实现销售20%，第五年（2015年后）实现销售5%。销售时间进度计划表：3.5项目规划建设3.5.1建设条件3.5.1.1社会环境条件（1） 市政基础设施相对完善。周边配套设施相对齐全，项目位于旧城区辐射东片区桥头堡位置，交通便捷，距主城区中心桃源湖广场800米，地处连接东南新城和市中心的结合部，是将来连接老城区和新城区起承接作用的纽带，具备交通枢纽型城市商业综合体发展条件。（2） 卫生、生活、购物、金融、教育等公共服务设施优良。楚雄州内医疗条件较好的州第二医院、市医院距离本项目步行在15分钟路程；和瑞福综合市场距离本项目步行在12分钟路程；项目周边具备较好的金融配套工行、交行、农村信用社距离本项目步行5分钟路程；步行5分钟可到达楚雄市内较好的气象幼儿园，东兴小学，步行5分钟可到达楚雄市内较好的东兴中学、北浦中学。（3） 本地块处于旧城片区，自然及人文环境都非常优越，使这快土地的开发有了一个良好的基础。3.5.1.2场址现状项目建设地点位于位于楚雄市规划区东部片区内，东临青龙江，西靠雄宝大酒店，南面临鹿城东路（楚雄东西向主干道），北面临规划道路，在地块的东西方向及南北方向各有一条规划道路。规划地块总面积49647平方米，为74.47亩。地块内标高起伏不大，地势平坦，地块规整，地质基础好，适宜建设永久性建筑工程。3.5.1.3交通，供水，供电，通讯条件项目地区处于旧城区，道路，给排水、供电、通讯等基础设施在市政城区位置，为项目提供了便利的条件。项目的供水、供电得到充分保障的。项目周边生活配套商圈图3.5.1.4项目建设原材料供应条件楚雄生产的红砖、水泥、石料、河沙能充分满足项目所需。钢材、铝合金等材料可由当地及昆明等地市场购买。3.5.1.5项目前期工作进展情况目前项目详细规划已经全部完成，并通过市规委咨询会和市重点项目办公会，资金分期到位，可以立即开工建设。总之，项目场地地形地质状况良好，交通、给排水、供电、通讯等基础设施完善，原材供应有保障，前期工作进展快，完全具备开工建设的条件。3.5.2建设规模（1） 项目总用地49646.91平方米；约74.47亩。（2） 总建筑面积259970平方米。（3） 建筑占地面积19362.3平方米。（4） 地块技术经济指标序号项目名称单位技术经济指标备注1项目总用地m249646.91（约74.47亩）2建筑用地m219362.33总建筑面积m22599704容积率4.95建筑密度%396车位数个584二、项目投资环境和市场研究1、楚雄市概况及经济发展基本情况楚雄市社会经济情况（1）地理位置楚雄位于云南省中部偏西地区，属亚热带季风气候区，气候温和湿润，冬无严寒，夏无酷暑，年均气温15.6，年平均湿度71%，年均降水量816.4毫米，年均日照2422小时，无霜期242天，风向以西南风为主；“气候宜人，山水小城，充满彝乡彝地彝文化韵味”成为楚雄市独有的特征。在地理位置上，楚雄市区地处滇中腹地，东距昆明146公里，西至大理164公里，距攀枝花284公里，东接禄丰、昆明，西连南华、大理，南与双柏县接壤，北与牟定县相连，西南与景东县比邻；昆楚、楚大高速公路、320、108国道和成昆铁路、广大铁路纵横全境，是省会昆明通往滇西各地州及南亚和西亚各国的交通要塞，不仅是滇中经济区与滇西经济区的连接点，也是中国通往缅甸和澜沧江流域南下东南亚的门户。东得昆明中心城市辐射之利，北有攀枝花市带动之便，西为滇西交通枢纽，具有得天独厚的区位优势和重要的地理位置，素有“省垣门户、迤西咽喉”之称。（2）资源情况立体垂直亚热带季风气候。鹿城地处楚雄坝子，总的气候特征是：气温垂直变化，气候温和湿润，冬无严寒，夏无酷暑；气温日差较大，年差较小；干湿分明，雨热同季；日照充足，霜期较短；降水偏少，春旱严重；年日照时数2422小时，平均日照6.6小时,年日照率为56%,全年约有晴天210天、无霜期242天。气温年平均为15.7，历年最高气温30.4（出现于7月），最低气温-3（出现于1月），1820度之间的气温占3个月以上。年平均降雨量813.8毫米，一般从5月开始，集中于610月间。空气相对湿度平均68%。生物资源种类多。楚雄州生物资源非常丰富，植物种类繁多，有6000多种。其中中药材资源尤为突出，全州共有中药材资源243科1381种，约占云南省中药材种类的40%，占全国的24%。此外，野生动物近百种，鸟类380余种。水能资源丰富。楚雄市境内的河流主要有金沙江一级支流龙川江、红河水系一级支流礼舍江，其中龙川江在境内流长60公里，径流面积为1010平方公里，主要支流有紫甸河、西静河 、河前小河、寨子小河 、青龙河、苍岭小河等占全市总面积的22.82%；礼舍江主要支流有马龙河、三街河、密者河、白依河、五街河、邑舍河、碧鸡河、自雄河等，在市境内的径流面积为3415平方公里。地表水资源量(包括过境水量)8.99亿立方米，占77.2%，地下水资源量2.66亿立方米，占总量的22.8%，水能理论蕴藏量为16.076万千瓦，可开发量为2.55万千瓦，现已开发0.4767万千瓦。楚雄矿资源丰富，尤以铜、铁、煤、盐著称，已探明铁矿石储量2.7亿吨、煤10亿吨、铜130万吨，盐11亿吨，质优易于开采。旅游独具魅力。其特点是“三古一民一生态”，即古生物、古人类、古文化、民族风情、优美生态。境内有举世闻名的禄丰腊玛古猿头骨化石博物馆，国家一级保护单位元谋人化石产地，禄丰、元谋两县有大量中生代白垩纪恐龙、恐龙群化石出土，这在全国都少有。此外，尚有建于唐代的大姚白塔、明代大姚石羊孔庙及全国唯一保存完好的孔子铜像，建于明初的珍贵古迹姚安德丰寺。因此，楚雄州堪称天然人类历史博物馆和古生物宝库。此外尚有楚雄市紫溪山自然保护区、禄丰恐龙山风景区、武定狮山风景区、永仁方山风景区、牟定化佛山风景区、大姚县昙华山风景区、双柏白竹山风景区和元谋土林风景区这“七山一林”八个省级风景名胜区。彝族人民勤劳勇敢、民风纯朴、风情浓郁。全州传统的民族节日和集会多达57个。著名的有“火把节”、牟定“三月会”、大姚“插花节”、楚雄“马樱花节”、永仁“赛装节”、禄丰高峰“花会”、武定“花山节”、双柏鄂嘉“老虎笙节”等。其中,每年农历6月24日的“火把节”最具特色，最为隆重，是全州性的重大民族传统节日。此外，新建的“中国彝族十月太阳历文化广场”更是古老而神奇的彝文化的一个象征。是云南旅游新的亮点。（3）行政区划及人口楚雄市辖鹿城镇、东瓜镇、吕合镇、紫溪镇、子午镇、东华镇、苍岭镇、八角镇、三街镇、中山镇、新村镇、大过口乡、西舍路乡、树苴乡、大地基乡等15个乡镇和楚雄经济技术开发区。居住着22种民族，人口较多的是汉、彝、回、白、纳西、傣。2009年楚雄市总人口约56万，楚雄市区人口约21.3万人，城市人口密度为4420人/平方公里，城市化水平为38，人口自然增长率4.1，城镇居民人均住房面积23平方米，人均公共绿化地面积8.56平方米。（4）社会经济2009年全市实现生产总值140.49亿元，增长12.2；财政总收入17.86亿元，增长16.6，其中地方一般预算收入8.31亿元，增长12.9；全社会固定资产投资61.91亿元，增长30.3；社会消费品零售总额49.95亿元，增长21.1；农民人均纯收入4029元、城镇居民人均可支配收入15501元，分别增长14.2和8.3。（5）城市基础设施现状“十一五”时期，楚雄紧紧围绕建滇中天然药城、滇中物流基地、彝族文化名都、滇中特色大城市的目标和城市总体规划的要求，坚持高起点规划、高标准建设、高效能管理的原则，在加强旧城改造的同时，积极拓展新区开发，多渠道、多形式筹措建设资金，着力强化给排水、道路、供电、通讯、垃圾处理等基础设施、配套设施建设及环境绿化整治，实施了龙飞巷、半城巷排水改造及路面恢复、龙升农产品批发市场建设、青龙河景观带建设、城区美化绿化亮化等一批与人民生活密切相关的重大市政工程。同时，一批社会事业发展项目相继建成并投入使用，城市商贸、房地产、交通运输等服务业迅速发展，城市的综合服务辐射能力大大增强，人口迅速增长，在全州经济社会等发展中的龙头带动力明显增强。2009年末，城市建城区面积已达35.1平方公里，城镇人口24.74万人，城镇化率44.5。开展国家卫生城市创建活动并通过国家爱委会的检查验改，人居环境进一步得到改善。近年来，楚雄市加快了新经济技术开发区的打造和投入，城市建设如火如荼。而老城区因历史形成的原因开发规模有限，没有太多的发展空间，因此老城区的房地产开发也显得较为温和，开发大多是见缝插针，未形成大片区的升级改造及规划。但由于老城区商业氛围浓厚，生活配套齐全，文化底蕴厚重，具有优越的地理位置适合商业购物、生活居住、文化休闲娱乐，加之人们的生活习惯和情感使然，老城区的改造和城市现代化建设较新区而言备受人们的关注和青睐。本项目就属于老城区旧城改造、推进城市现代化建设的重点项目之一。2.4.2楚雄城市发展及规划（主要依据楚雄市城市总体规划20042020）（5.） 规划期近期 2006-2010 年，远期 2011-2020 年。并对2010年以后的城市远景规划提出规划构想。将楚雄市主城规划区面积由原规划的49.8平方公里拓展为120平方公里。（6.） 城市性质滇中城市群西翼中心城市，滇中特色大城市，滇中城市群的内核圈层，彝族文化名都，云南天然药城，滇中物流基地，适宜人居的山水园林城市，楚雄彝族自治州州府所在地，滇中经济圈新的增长极和全国30个民族自治州中最具活力的自治州之一。（7.） 城市人口规模近期 2010 年，全州总人口达到 265 万人左右，城镇化水平达到 32% 以上；楚雄市市区人口规模发展到22万。远期 2020 年，全州总人口达到 280 万人左右，全州城镇化平均水平达到 50 % 以上，州域城镇人口规模达到 149 万人。楚雄市向大城市迈进 , 市域城市人口规模发展到85 万人左右。（8.） 城市总体布局楚雄市总体的城市空间拓展原则是“东进、西联、南优、北控、中聚”，即空间东进，产业西联，农业南优，生态北控，功能中聚，城市空间发展重点方向是东进，城市产业与南华联合互动。建立中心城市经济区。对具备较好的优先开发条件，具有较强的经济、人口集聚能力的区域，以鹿城、东瓜两镇为中心的50平方公里区域，确定为优化开发区。它是楚雄市乃至全州政治、经济、文化中心于一体，具有较好的区位环境优势的区域。正在进行的规划建设片区有：东南新城、开发区、桃园片区、城北片区、西河片区；u 东南新城位于楚雄市东南方，包括东南片区和富民片区，东至鹿城镇李家庵、尹旗屯，西至雄宝路、州职教园区，北起鹿城东路延长线，南至富民中村，规划面积21.7平方公里。东南新城是以大型商业、特色商业、行政办公、文化活动、居住、科教园区、烟草及轻工业为主要功能的区域，是楚雄当前和今后一段时期内城市建设发展的主要方向之一。规划通过“二纵四横主骨架，一心一带五组团”（即：二纵：至南北向60米准快速路和40米城市主干道；四横：指东西向鹿城东路、阳光大道、9号路和11号路；一心：指位于东南新城中部的彝海公园；一带：指贯穿南北青龙河水系及绿化带；五组团：指北部和南部的居住组团，东部的工业组团，西南部的教育组团和中部的公共设施组团）。规划区内居住人口约为21万人。u 开发区即上世纪90年代初以来建设起来的楚雄经济技术开发区，位于龙川江以北，沿江带状延伸。这里聚集了一批以天然药业等新兴产业为代表的现代制造业企业，并具有现代商贸服务、对外交通、行政办公、居住等多种功能。u 西北片区位于开发区西北，结合楚雄铁路线路、站场的规划调整，西北片区今后将建设物流园区，成为楚雄综合物流体系中的重要组成部分。u 桃园片区位于城区东北，是以化工、冶金为主的工业区，在楚雄市第二产业中地位重要。u 西河片区从西山、灵秀湖（尹家嘴水库）到其西侧的河全小河一带，是大致呈南北走向的两列山峦与溪谷，山明水秀，植被茂密，景致清幽，点点农宅、村舍坐落在山水之间。紧靠楚雄现状城区，已结合其优良的自然环境条件和地方特色植物优势，规划了大面积茶花园和莲藕种植，以形成“十里荷塘”和“茶花谷”风貌，成为集绿色生态景观与旅游观光为一体的城市新型功能区。根据楚雄市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要，“十一五”时期，楚雄市年均经济增长速度为12%以上，高于全国、全省、全州平均水平。市政府把加速推进新型工业化、农业化、城镇化和固定资产作为经济的工作重点，着力解决居民增收、住房、饮水、就业、社会保障等民生问题。在这样的有利环境下，楚雄的房地产投资仍保持较快发展速度，价格将会稳中有升。去年以来，房地产市场供销两旺，价格上升到了一个新的水平，预计“十一五”时期，楚雄房地产业将保持年均10%以上的速度发展，商品房价格也将保持较高的增长速度。盘活存量资产解决企业发展问题，在解决企业发展问题同时，通过改造旧城使城市基础设施、环境升级，一举二得，吻合楚雄市城市发展规划，得到政府对该项目的支持成为必然。项目建成后，必将对楚雄的商业布局、居住条件、城市形象起到积极的促进作用。2.5项目建设的必要性2.5.1楚雄市国民经济和社会发展的指导思想及总体思路楚雄与全省一样，在改革开放以来的经济社会发展中已经取得了巨大的成就。可是，与楚雄经济发展战略规划相比，目前的经济发展还没有达到理想状态，即使是楚雄比较有优势的旅游产业、矿物资源、生物资源开发产业等，目前也不尽如人意。这是城市发展中遇到的“瓶颈”，是很正常的，说明楚雄城市发展还有很大空间和潜力，这让我们看到楚雄市的经济发展速度、经济发展的后劲是非常强劲的。楚雄市国民经济和社会发展的指导思想及总体思路是：紧紧围绕加快楚雄城区经济发展这个中心，充分发挥资源、区位两大优势，坚持实施科教兴市、可持续发展、旅游带动三大战略，走好农业兴市、工业强市、商贸活市、旅游旺市四条路子，培植能源、冶金、化工、旅游、商贸、特色农产品加工六大产业，努力打造滇中特色大城市，把楚雄建设成为经济发展、生态优良、环境优美、社会和谐、独具特色的山水特色旅游城市。经济社会发展奋斗目标是：到2010年全市生产总值达到124亿元，人均生产总值比2000年翻一番，人均达22142元，财政总收入年均增长8以上，到2010年达到7.1亿元。2、楚雄市房地产发展及市场的基本情况a、 房地产开发企业发展概况楚雄市房地产现状分析3.2.1楚雄市房地产发展特点（1） 发展速度明显快于同期经济增长水平 “十五”期间房地产投资年均增长46.3%，gdp年均增长9.5%，房地产业发展远远快于经济增长。“十一五”时期楚雄市房地产行业在打造滇中特色大城市的规划下，房地产行业呈现加速发展的趋势。（2） 市场供需两旺 “十五”时期是楚雄市房地产市场最为活跃的时期，五年累计建成商品房65.1万平方米，销售76.8万平方米。2005年是一个高峰期，商品房竣工面积达到22.3万平方米，销售面积达到39.1万平方米。“十一五”时期楚雄市房地产市场需求在200万平方米左右，相当于“十五”时期的3倍多，住房成为今后需求的热点。（3） 住房价格稳中有升近几年来，住房价格上涨过快已成为国内一些大城市房地产发展的一大问题，楚雄市不可避免地会受到一些影响。但从统计数据看，楚雄市房价基本保持稳中有升，缓步上扬的良性态势，受宏观经济变化的影响并不十分突出。楚雄市商品房销售价格在“十五”头三年基本稳定在1300-1400元/平米之间，后两年稳定在1800元/平米左右，商品住房价格年均上涨4.6%。“十五”期间楚雄市生产总值年均增长9.5%，城镇居民人均可支配收入年均增长9.5%，商品住房价格上涨幅度低于经济增长和城镇居民人均可支配收入的增长。2005年以来，楚雄市房地产业处于一个特殊的发展时期，国家先后出台了一系列政策，从资源、资金、税收等方面对房地产市场进行了力度较大的宏观调控，有效扼制住了恶意炒房现象。在宏观政策的引导下，房地产市场呈现健康、有序的发展势头。至2007年6月，楚雄州有房地产开发企业79家。房地产业已成为推动城市化进程和经济发展的支柱型产业。2008年的金融危机对地产市场带来不小的震动，但也为不少项目带来机会。至 2009年通过之前一年多的观望和等待，迎来量价齐升的一年。楚雄市商品房销售价格2001年至2003年在1300-1400元/平米之间， 2004年至2005年在1500-1800元/平米左右，2006年上升到1800至2000元这个价位区间。2007年上升至2000-2300元间，2008年上升至2300-2600间，2009年上升至2600-2900元间。2010年上升至2900-3300元间，连续9年保持年增长额200-300元左右的趋势，进两年增长额有所提高，呈现加速上升的趋势，市场价格运行平稳有序，整体呈稳定的“理性增长”态势。高于同期经济增长的发展速度，供需两旺的市场，理性增长的价格，都在反映着楚雄市的房地产行业目前正处于发展的上升阶段。3.2.2土地供给分析（1） 土地供应区位2009年供地9宗。其中四宗在楚雄市经开区，供应量为68亩的住宅用地；一宗在城西，离城更远的楚雄市冬瓜镇观音山，供应量为84.2亩的住宅用地；一宗在城南，处于城边区位的楚雄市鹿城镇灵秀路尹家嘴村，供应量为63.46亩的住宅用地。一宗在阳光大道延长线北侧，鹿城镇松树地小组旁，供应量为208亩的批发零售用地；一宗在阳光大道延长线北侧，鹿城镇松树地小组旁，供应量为294亩的住宅用地；及楚雄市东兴路70- 71号，供地量为21亩的住宅用地。2010年以来供地情况：桃源湖北侧、市文化宫旁，供应量为3.38亩的商业用地；楚双公路东侧、彝都酒店旁，供应量为1.78亩的商业用地；楚雄市鹿城西路西端头北侧、市加油站旁，供应量为20.73亩的商业、住宅用地；楚雄市阳光大道北侧与17号规划道路西面、青龙河东面与17号规划道路中段西侧、青龙河东侧与17号规划道路南段西面的三宗土地，供应量为247亩的商业、住宅用地；楚双公路西侧、紫云酒店后，供应量为6.77亩的住宅用地；开发区团结路延长线南侧（永盛花园东侧），供应量为10.8亩的住宅用地；楚雄市鹿城东路延长线南侧、3号规划道路北面，供应量为100亩的住宅用地；楚雄市老城区西小山路与环城西路交叉口处，供应量为27.9亩的商业、住宅用地。2011年以来供地情况：彝海公园南侧、17号规划道路西侧，供应量为57.4亩的商业、住宅用地；彝海公园南侧、9号规划道路旁，供应量为78亩的商业、住宅用地；楚雄市环城西路与灵秀路交叉口，供应量为26亩的商业、住宅用地；紫溪镇前进村委会黑泥坝七组，供应量为10亩的商服用地；鹿城镇双胞营，供应量为469亩的商业、住宅用地；（2） 土地供给量与项目特点近几年来楚雄市土地供应量结合城市扩张的需要呈现一定的放量，2009年土地供应以离城较远的开发区和新区为主，2010年以来老城区土地供应量明显较少，主要为旧城区内小范围的升级改造，而东南新区的土地有一定的放量，2011年土地供应主要集中在新开发区。2009年出让的土地至2011年上半年，市场房源基本完成销售，和本项目错开了销售的时间点，对本项目的销售影响较少；而2010年出让的东南新区土地和2011年出让的新开发区土地，会分流部分消费群体，但因地处离城较远的新区，和本项目地块有着不一样的客户需求群体，对本地块项目的影响会较小；地处鹿城西路西端头北侧、市加油站旁的地块项目以西城区商业综合体的形态出现，则会对本项目形成一定的市场竞争。而在城区出现的其他的小地块项目，为体量较小的项目，和本项目的竞争可不考虑影响。小结： 土地供应大量集中在离城较远的开发区和东南新区，老城区旧城改造项目则成为稀缺资源，必将带来极大的市场机会。3.2.3楚雄楼市发展分析（1） 开发量及特殊点楚雄房地产市场在过去几年中，发展较快，在“十一五”时期楚雄市房地产市场供给和需求基本在200万平方米左右，相当于“十五”时期的3倍多。之前开发项目有轻纺城、商业城、新龙江广场、楚雄新天地、盛世购物广场、彝人古镇等一批功能型、特色型的专业市场项目，住宅项目以多层为主，少量的小高层和高层，之前因住宅价格较长时间在一个低位运行，小区的绿化、景观等品质相对较差。随着土地资源的稀缺性及规划部门低密度高容积率要求的执行，小高层、高层将会越来越多的出现。城市整体住宅品质的提高以及居民住宅消费观念的提升，随之带来的是高品质、高品位的高端产品的市场认可度和接受度的提高，必将带来更多低密度、高绿化率、大景观、大社区的高端物业。（2） 老城区80%左右的城镇家庭居住在90年代建的房改房中，由于当时受住房标准及建筑设计水平的限制，住房面积小，功能不全，在小区内绿化、景观及物业管理几乎看不到，已不能满足需要。但老城区因其人口密集度高、商业经济发达、市政配套完备、都市生活便利等诸多优势因素仍是房地产开发投资，居民购房置业的首选之地。（3） 开发区及新区大社区，相对较好的绿化、景观，配备全面的物业管理，但因其属于城市郊区，人口较少、商业经济不发达，市政配套不完备，交通不便等因素的制约，较少当地居民选择到该区域购房置业。小结：产品供应呈现大社区化，远离老城区的趋势；产品比较集中在开发区、新区的多层物业上，老城区因地块的稀缺性会大量出现高层、小高层物业。别墅和酒店式公寓物业会占有小比例市场。目前能够满足地处老城区、生活配套便利齐全、大社区、大景观、高绿化的物业存在大量的市场需求空间。3.2.4楚雄市市场调查分析（1） 供应市场业态：之前的市场以多层为主，少量的花园洋房及别墅，目前和将来的产品供应在老城区将以高层和小高层为主，开发区和新区则以多层产品为主，适量的花园洋房和别墅。功能：开发区和新区以三室和四室的居所较为多见，老城区以二室、三室为主。面积：开发区和新区面积多在130-180平米期间，老城区面积在80-120平米期间。单/总价：开发区和新区多层物业单价在2600-2800元/平方米，总价在34-50万/套，城边位置的小高层、高层物业单价在2900-3300元/平方米，总价在25-38万/套，精装修酒店式公寓单价在5000元/平方米，总价在20-32万/套，商铺单价在10000-35000元/平方米，总价在20-150万/套。（2） 消费市场业态：因居民构成以一般工薪族居多，故仍以多层、小高层、高层需求较大。别墅物业存在少量需求，投资型精装修酒店式公寓物业也存在一定的市场需求空间。功能：以三室二厅和四室二厅的自住需求为主，二室的投资需求为辅。面积：多层、小高层、高层以80-100平方米的经济型三房需求最多，120-140平方米的改善型需求次之，对投资型产品面积多在40-60平方米，联排别墅的需求空间220-260平方米间，独栋别墅需求在300平方米以上。单/总价：在对消费者的调查了解中，商品房心理价位分别为24002600元/平方米的中间值和26002900元/平方米的高位值，从该心理价位来看，结合经验分析可知对单价的承受能力可考虑在2950-3300元/平方米之间。对总价的承受能力多层、小高层、高层经济型物业在25-35万/套，多层、小高层、高层改善型物业在35-50万/套，投资型精装修酒店式公寓物业在20-32万/套。（3） 客户特点本土客户购买自住房的当地居民。此类人群有稳定经济收入，已经拥有住房，企图通过二次置业提高生活质量。加之原本的住房具有一定市场价值，辅以多年的积蓄，已经具备了购买新房的能力。是目前市场中购买经济型和改善型物业的主力，对投资型精装修酒店式公寓物业也存在一定的需求空间。外地客户：收入可观的外地生意人，楚雄州辖区县份的党政机关及国有垄断大公司领导及普通职员，昆明的投资型客户。该部分客户重视物业的未来升值潜力，是投资型精装修酒店式公寓物业消费群体的重要组成部分，该部分潜在消费人群对二室、三室的紧凑型物业也存在大量的需求空间。团购客户：经济效益好的单位和党政机关是团购的主力队伍。（4） 目前楼盘情况项目名称占地面积面积区间（平米）销售均价（元/平米）户数（户）销售状态业态畅销户型（平米）滞销户型（平米）备注金福园90亩66-124精装公寓4000，多层2700，商业6500-15000596尾盘多层12062一期已入住，二期有少量户型彝都明珠1456-136260022898%小高层13179.07万鼎中央骊城2670-193住宅220060095%小高层70-114135以上商业1.5万阳光橙8.960-124住宅2380，商业1.2万230尾盘小高层80-90124封盘西辰一品1257-1392750约370尾盘高层+小高层90-110鑫茂时代广场9.550-120商业1层3.3万，2层2.2万三层6500约161售罄小高层+商铺因拆迁问题未推售公务员小区多层1350，别墅19003000未公开销售多层、别墅源泰瑞景花园住宅2900，商铺5600在售小高层90-140永安小学旁丽景花园77-343住宅2500，商铺4000售罄多层西山美墅127-3052500-3700在售别墅锦都花园80-2000商铺5000-30000在售商业龙江路10号罗马庄园212-426别墅5000在售别墅纯欧式别墅b、 房地产开发工作量增加概况c、 商品房的销售概况d、 房地产开发企业经济收益概况e、 对楚雄市房地产市场的展望经过调查，有购买意向的人群以自住为主，投资为辅；绝大多数都是为了改善居住条件，升级换代；在对购房的时间计划在3年内有直接购房需求的占30%，有意向购房的部分占39%，总体表现出整个房地产市场有很大空间。在未来一、两年内楚雄房价是否会上涨还是下跌时，看涨的占到了绝大多数，56.8%的被访者认为“会涨一点”，但也有二成以上的人即25%的被访者认为会下跌很多。在对高层建筑的理解中，41.9%的被访者认为是现代化标志；38.7%认为是城市形象的标志。这样的理解和认识，高层对市场的记忆度及楼盘今后的知名度提升是毋庸置疑的。购房敏感因素中，区域规划是消费者最为看重的，其次是价格，第三是生活的便捷性，项目的整体规划和周边配套设施是否完备，对今后项目的开发建设是一个重要启示。小结：城市