2012湖北汉川金鼓城家具辅料市场可行性报告.doc

金鼓城家具原辅料交易市场可行性研究报告 金鼓城家具原辅材料交易市场可行性研究报告2012年5月28日目 录 第一部分：家具业宏观发展形势第二部分：省内典型家具产业园项目简介第三部分：金鼓城家具产业园项目综合分析第四部分：金鼓城家具原辅料市场发展构想第五部分：项目经济效益测算第六部分：开发风险性因素分析第七部分：项目可行性分析综合结论第一部分：家具业宏观发展形势一、中国家具业进入全面调整期 从2011年开始，家具业将面临新的发展环境。国家经济政策发生变化，劳动力和土地成本在不断提升，外贸出口面临挑战，尤其是伴随着国际经济形势和国内市场的变化，各地区域经济、产业结构的调整，中国家具行业在经过多年的积累和发展后，站在了大整合和重组的前夕，进入全面调整期。 早在2007年7月，国家商务部和海关总署联合出台的新一批加工贸易限制类目录规定，将包括家具在内的共计1853个的劳动密集型产业的商品列为加工贸易限制类商品，并对其实行银行保证金“台账实转”管理。值得注意的是，此次加工贸易限制类商品政策调整对东部和中西部地区实行差别政策。中西部地区的相关加工贸易企业，不受此次限制目录影响。二、中西部加速承接家具加工贸易产业大转移在政策层面，国家鼓励中西部地区承接东部地区加工贸易转移的导向显而易见，为家具业的调整给予政策支持。在我国东部和南方沿海发达地区，建设初期起了巨大作用的劳动密集型企业，如家具产业纷纷面临渐渐退出的命运。这也成了催生家具业南资北移的关键因素。2010年用工短缺，工资上涨风潮在珠三角、长三角刮起，随着成本的上升，更是对劳动密集型家具行业南资北移起了助推剂的作用。 “一地生产、全国销售”是中国家具产销的传统模式。生产的集中给销售带来中转的不便，南产北销、北产南销都会增加运输成本。打破传统模式，由产地销向销地产的转变成为企业在市场竞争中至关重要的选择。身处内地的河北、湖北、四川和河南等地政府都在加快立项，建设大型家具工业园，来承接这一产业自珠三角、长三角的迁移。三、湖北家具行业的机遇与挑战 改革开放三十年，中国家具行业高速发展，其发展速度在世界家具发展史上也是绝无仅有的。起初我国的家具企业出口的只有两千多家，全国的家具出口大概在2000万美元左右。现在全国家具企业有5万多家，从业人员有500多万人，在2009年之前中国家具行业连续五年都以30%的速度增长，而在2009年中国家具行业却经历了不平凡的一年，2009年我们家具产值达到了7300亿，出口额达到了259.83亿，比08年下降6%，但其中规模以上的3800家企业完成了3400亿元，同比增长13.5%，而2010年，家具行业规模以上企业累计完成工业总产值4487.65亿元，同比增长32.43%，全行业完成工业总产值8700亿元同比增长19.18%。同年，家具行业累计出口337.24亿美元，同比增长29.95%。随着沿海家具产业转移，中部家具产业建设的迅速崛起，湖北家具行业迎来前所未有的机遇与挑战。而武汉城市圈因其良好的基础优势和消费环境，更将在这场大机遇中扮演桥头堡和领头羊的核心角色。四、湖北家具行业的发展现状和特点十一五期间，湖北家具业发展态势较好，每年增速在20%以上，已在消费品工业中成为不可忽视的产业之一。二oo九年实现工业产值约90亿元，出口交货值约4亿元（人民币），全省家具销售额在250亿元左右。全省家具企业约3000家，从业人员超过15万人。目前，我省家具生产企业分布：武汉大约700余家，其次荆州区域约有400余家；再次宜昌、襄樊、孝感、黄冈、咸宁等地。民营企业占99%。湖北家具在崛起中形成了自己的特点与特色。2010年湖北家具行业已经开始引起行业的较大关注，汉口北中国家具cbd已经形成相应的规模。潜江的华中家具产业园截止目前已经有十几家企业入驻动工，招商工作进展顺利，部分企业年内有望投产建设。中国金鼓城“中部家具产业集中发展区”也已经整装待发，建设的如火如荼，仅汉产家具企业建设面积已经达到1500亩左右。黄冈的金凯蒂家具工业园也于去年8月奠基动工。还有荆州的大批家具企业也在打造森工科技产业园，襄阳市临江家居生产基地的建设。十二五期间，湖北家具行业的产业园将一步依托沿海产业向中部地区转移和武汉地区企业向周边城市转移的机遇，环武汉地区的家具产业带格局初步形成。在最近几年发展中，湖北家具企业在也形成了自己的特点与特色。一是产业规模逐年扩大，形成了门类较齐全的产业体系；二是产品质量大幅度提升，中高档家具的生产能力不断提高，部分企业获得“中国名牌”、“湖北名牌”“湖北省著名商标”“武汉名牌”等称号；第三、管理水平大幅度提高；第四、家具物流业升级，家具市场建设异常火爆；第五、出口产品有了好的发展势头；第六、积极引进行业人才，湖北家具产业有巨大的发展潜力，产业振兴指日可待。第二部分：省内典型家具产业园项目简介湖北省家具产业“十一五”规划提出，要“以集群园区为依托，培育新的经济增长点”，要“按家具工业专业化工业园区和产业集群内在发展要求，从建立技术创新平台入手”，“充分利用地方政府给予工业园区建设的优惠政策，加大引进项目、引进资金、引进品牌、引进人才的力度，发挥综合优势，引导家具企业向园区和集群地区集中，形成一批销售收入过20亿元的集群和园区”。目前，湖北家具产业园投资迈出了大的步伐，投资在建的大型家具产业园及商贸流通项目，具有一定代表性的有汉口北金马凯旋家具cbd、潜江华中家具产业园、汉川金鼓城家具产业园和红安融园家具产业园。一、金鼓城中部家具产业园中国金鼓城中部家具产业集中发展区位于汉川经济开发区城北工业园。园区总规划面积9.6平方公里，按照“大制造、大物流、大商贸”的规划设计理念，计划用6-8年时间将园区打造成为集商贸、物流、制造和园区社会于一体的新兴家居产业园，形成新型工业化、集约化、配套化、商贸物流一体化的综合园区，最终在汉川北部建设一座总投资276亿元、年产值476亿元、年利税64.92亿元。二、红安融园家居产业园红安融园家具产业城位于黄麻高速红安出口，总规划面积13.3平方公里，约20000余亩，共分四期建设，总投资200亿元人民币。项目按照“产业聚集，特色突出”的先进理念，规划分为家具制造基地区、家具原辅材料交易区、家具配套产品加工区、仓储物流集中管理区以及生活配套区共5大功能版块和1个汉产家具品牌孵化基地，吸引众多国内外家具名企及汉产家具实力企业入驻，形成完整的产业链优势以及产业集群优势。2011年7月该项目招商工作正式启动，1、2期8000亩已提前告罄，吸引了千川木业、品上家居、金都家私、品茗都市、金凤凰家私、鸿锦家私、主一家私等众多知名家具厂商以及武汉建设乡家具产业基地、四川家具湖北商会会员企业、江西家具协会会员企业等社会组织组团签约入驻，随着众多企业的陆续开工、建设、投产，湖北（红安）融园家具产业城作为中部地区规模最大的世界家具产业基地与汉产家具孵化基地已初具规模，作为中国家具产业最具影响力的产业集群以及中国家具产业第5极的先锋代表迅速崛起。三、汉口北金马凯旋家具cbd 汉口北金马凯旋家具cbd于2008年5月20日开始建设，项目总建筑面积260万平方米，总投资52亿元人民币，分三期5年建成。2009年9月首期开业。今年8月底推出了总规模30万平方米的家居产业集群上游市场源头项目家具原辅材料市场，引来众多业内投资客户。目前，国际批发城及名店街曲美、耀邦、芝华仕、富运、亿美旗舰店相继成功开业，总运营面积达120万方。随着汉正街整体搬迁、堤角至汉口北轻轨开建，金马凯旋家居cbd价值再次得到突显，经过成熟稳健的经营，其旗下项目正处于集体上市的前期，在未来短时期内，价值将得到集中释放。四、潜江华中家具产业园 华中家具产业园位于武汉市城市圈潜江市，于2010年10月19日全面开工，项目瞄准未来黄金十年，总规划占地面积30000余亩，分三期建设，园区内设有四个基地、五大中心、一个市场。现在园区一期工程正在有序建设中，将建成一个20万平方米的家具展示中心及一个20万平方米的原辅材料中心。园区内设有四个基地：低碳家具生产基地、创业孵化基地、家具产业创意研发基地、企业总部基地；五大中心：产品展销中心、商业服务配套中心、现代物流中心、废水废料处理中心、人力资源培训中心；一个市场：30万m2家具建材装饰市场。一期占地10000亩，目前已有四川好迪、南方、千川和广东汉淇、金天拓、春晓等39家企业正式签约入园，占地4558亩，并都已开工建设，计划2012年上半年全部投入生产。首期39家企业投产后，年生产家具50多万（套）件，可实现销售收入50亿元，利税10亿元，安置就业人员5万人。带动上下游产业实现收入60亿元。第三部分：金鼓城家具产业园项目综合分析一、项目启动背景金鼓城家居产业园位于具有众多资源优势的中部地区，处于汉水的重要港口节点。围绕家居产业园建设已经做了很多工作，而真正推动的原因是国际金融危机使沿海家居产业开始由出口转内销，同时家居市场在中部地区存在空缺，二者对于在中部发展家居产业无疑产生了深远的影响，甚至对这一时期国家战略的实现也将是意义重大。 金鼓城家居产业园的发展正是在这一背景下展开的。毫无疑问，金鼓城家居产业园的建设对于“中部崛起”是一个千载难逢的机会，它使中部地区在沉寂多年之后又回到历史的舞台上，成为关注的焦点。二、项目发展前景规划中国金鼓城中部家具产业集中发展区以承接东部沿海和湖北本地家居产业转移为契机，将立足“1+8”武汉城市圈，以汉川为圆心，覆盖中部地区500公里半径范围内3亿人口、3000亿以上的庞大消费市场，发展成为中部家居区域板块的生产制造中心、物流集散中心和商业贸易中心。三、项目和武汉城市圈的关系“武汉城市圈”的建设有利于汉川进一步拓展对外交流通道，延伸经济腹地，成为中国经济向西梯度推进的首选。武汉城市圈的建设改变了行政经济的格局，拉近了金鼓城家居产业园与区域中心城市武汉的心理距离。四、项目与汉川及刘家隔镇区的关系1、与汉川市区、经济开发区的关系金鼓城家居产业园、汉川市区、汉川市经济开发区在人流、物流、信息流、水系景观、产业链上均一一对接，未来会形成一个不可分割的整体，成为“三点成面”的大汉川市经济开发区。2、与刘家隔镇区的关系金鼓城家居产业园目前属于刘家隔镇的行政区域范围。基于家居产业园发展的新要求，产业园的管理与刘家隔镇分开，政府在产业园成立了专门的园区管委会，对园区实施综合管理。 五、项目辐射范围金鼓城家居产业园立足于中部家居产业集群，主要经济辐射方向为：向北辐射中原城市群，向南辐射“长株潭城市群”，向西辐射宜昌大都市区，向东辐射皖中城市群及皖江经济带。六、项目交通条件近范围看，金鼓城家居产业园与周边的联系主要依赖武荆高速公路、川刘公路和虾民路。武荆高速公路从产业园北部通过，其出入口位于产业园西北部，其连接线向西接川刘公路，由川刘公路向南接汉川城区及荷沙公路。园区内东西向的虾民路连接川刘公路和园区东面正在规划的汉孝（蔡孝）一级公路。远范围看，金鼓城家居产业园通过汉川与武汉的公路网可在半小时内进入武汉市三环；到汉川火车站，武汉市内的三个火车站、天河机场与阳逻港的交通都十分便利；通过汉川及武汉的公路、铁路网可通往北京、上海、合肥等城市。此外，规划中的武天城际铁路线路为：武汉（汉阳）汉川天门，建成后将大大缩短汉川及家居产业园到武汉及各地的时间距离。第四部分：金鼓城家具原辅料市场发展构想一、金鼓城家具原辅料市场区位金鼓城家具原辅材料交易市场位于金鼓城项目的北端，由汉北路、创业路、金凤路、民乐大道合围而成，规划占地447亩。项目地理条件优越，基地目前以农田为主，无拆迁问题。二、金鼓城家具原辅料市场综合定位 项目发展定位：中部地区品类最齐、配套设施最完善的原辅材料市场 项目功能分区：布艺区、皮革区、五金区、玻璃区、油漆涂料区、板材区、石材区、原木区、钢材区、化工区、木工机械区、生活配套区、餐饮服务区、综合服务大楼等。三、项目前期开发规划项目占地447亩，按0.8的容积率，规划总建筑面积23万方。建议金鼓城家具原辅料市场项目分三期开发，其中首期开发120亩，建筑面积约65000，涵盖布艺皮革、油漆化工、五金玻璃、板材木线、机电机械、餐饮生活配套等主要功能。建筑形态建议为单体门面，一栋二层，保证低公摊、高使用率，同时具备“市场商铺 + 街铺”的双重属性，使其更易于被商户及投资者接受。在完备前期土地使用手续后，工程可于2012年下半年正式动工，同时开始外围招商及营销预热，2013年底前市场可正式营业。（规划布局示意）四、金鼓城家具原辅料市场的综合意义金鼓城家具原辅料市场的开发建设，于内于外，均具有多重积极意义，主要如下：1、作为大型原辅材料集散地，优化供应链优势，实现家具企业原辅材料采购物流零成本，提升工业园及入驻企业的核心竞争力。2、以全面、专业的原辅材料配套优势，实现强有力的对外辐射力，打造中部地区家具产业知名上游交易市场品牌。3、东西湖吴家山、黄陂滠口、武湖等零散的老式家具原辅料市场因其地块性质、规划落后等问题，将被逐步淘汰已成定局。金鼓城家具原辅料市场，将为此类商户提供更为优良的经营场所，并促进产业链资源的进一步集约优化配置。4、作为中国金鼓城中部家具产业集中发展区不可或缺的重要组成部分，在强化自身功能的同时优化金鼓城项目品牌，又进一步相互促进，将共同打造整体的明星品牌。5、武汉城市圈是湖北省家具产业“十一五”规划的重点区域，而其中尤以汉川金鼓城项目为代表；而金鼓城要真正打造成“生产、销售、材料、研发、博览、服务”等于体的集中发展区，原辅料交易市场在其中的功能举足轻重，无论于内于外本项目都将起到极大的支点作用。第五部分：项目经济效益测算1、主要技术经济指标序号项目名称单位合计1项目总建筑面积m2980152占地面积亩4473容积率0.84商业面积（可售）m260000配套物业面积（不可售）m380155整体销售均价元/m32006项目贷款年利率%7.38%7预计贷款万元70002、销售收入表 （按90%销售率计）收入名称元/面积总额（万元）商业销售320026000083200合计（100%）8320095%销售率790403、成本费用估算表序号项目名称标准设定值合计（万元）备注（一）开发成本估算1土地成本20万/亩89402青苗补偿费用1500元/亩67按水田征地年产值3、工程前期费用40元/1193包括规划勘测设计、三通一平、报批报建等费用4、建安成本900元/29815含建设、监理费用5机动费用成本3%1200按1-4项总和3%计小计41215（二）开发费用估算1管理费用开发成本估算总和x 3%1236为组织和管理项目的开发经营活动而发生的各项费用2营销推广费用销售收入x 2%15813财务费用（利息）年限（3年）2835贷款7000万, 预估贴现率为12%，其中考虑贷款利率7.38%，再累加年均通货膨胀因素3%,项目风险及不可测因素1.62%。 小计5652开发成本估算+开发费用估算46867单方平均成本1803元/4、静态利润指标表序号项目名称计算依据合计（万元）1总收入790402总成本费用468673税金(1)*5.75%45454税后利润(1)-(2)-(3)276285全部投资净利润率(4)/(2)58.9%5、静态盈亏平衡时销售率当：销售收入销售税金=成本费用总和时，可达到静态的盈亏平衡。销售税金 = 销售收入x 5.75%成本费用总和 = 46867 (万元)计算可知: 销售收入为51412万元时,即可达到盈亏静态平衡。而总销售额为：83200万元故静态盈亏平衡时销售率为：51412 / 83200 = 61.8% 6、投资测算小结 由上述计算可知：项目静态总收入为：79040万元（按95%出售率计算）；项目静态总成本费用为：46867万元；项目投资净利润率为：58.9%当销售率达到61.8%时，即可达到静态盈亏平衡。楼面地价为：299.9元/项目单方平均成本为：1803元/项目整体销售均价为：3200元/从上述财务分析可以看出，本项目的静态赢利能力较高，净利润率为58.9%，；在财务分析中的相对可销售面积销售率是假设90%，如市场变化或操作不当，赢利水平可能会有所下降。 从盈亏平衡分析看，本项目平衡点在61.8%，抗风险能力较强。项目前期销售运作资金需求较大，存在建设投资资金能否及时到位的风险；本项目规划分三期开发，前期的资金运作情况将对后期的运作存在很大的影响。故项目前期操作极为关键。第六部分：开发风险性因素分析在面临较多利好及机遇的同时，从客观的角度，金鼓城家具原辅料市场项目亦面临一定的发展风险，分析归纳主要如下几点：一、宏观大环境的瓶颈问题从更长的时间维度来看，中国经济经过了30多年快速的增长，之前数十年积累的大量需求，已经在市场容量急剧扩张中逐步消化，无论是房地产行业还是家具行业，未来的市场仍在，但那种整体的高速增长可能已经成为了“过去式”。二、家具产业园的市场容量风险就整个湖北看，除汉川、汉口北、红安、潜江这四大典型家具工业园及流通项目外，还有黄冈的金凯蒂家具工业园、荆州森工家具工业园、鄂州汀祖国际家居产业园等亦呈一拥而上之势。是否是跟风潮，是否存在一定的重复建设，是否会造成产能过剩对此我们须持谨慎关注的态度。三、家具卖场表面繁荣的背后隐患湖北省家具销售端主要是集中的家具卖场和散布的零售商，家具卖场销售占整个家居市场的份额高达70%。目前，湖北家具营销总面积近200万平米，其中武汉市占90万平米，大型家具卖场27家，分布在汉口、汉阳、武昌、徐东四大家具卖场商圈。但家具卖场的不断扩容，并不意味着家具消费总量的同步增长，尤其在目前楼市发展受限的情况下。另一方面，家具年生产总量的增长导致去化的不均衡，又将反过来制约家具产业园的良性发展，这也将成为我们深思的一个重要问题。四、原辅料交易市场项目受金鼓城本身的制约从规划性质而言，原辅料交