【商业地产】2009年5月长春整体住宅房地产市场研究报告-84DOC.doc

2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789键入文字长春整体住宅市场调研报告北京协成房地产经纪有限责公司2009年5月目 录第一篇 长春总体概况41.1自然地理位置41.2 气候41.3城市面积、人口51.4经济发展61.5基础设施61.6科学教育81.7旅游资源8第二篇 长春市宏观经济态势122.1 全市gdp总量及增长速度122.2 固定资产投资及房地产投资额122.3 居民可支配收入132.4 三大产业比例变化142.5 社会消费品零售总额142.6 居民消费品价格总指数15第三篇 主要政策回顾及影响163.1 国家政策163.1.1 金融政策163.1.2 行政政策183.1.3 土地政策203.1.4 小结213.2 长春市颁布主要相关政策22第四篇 长春市房地产市场分析254.1土地成交概况254.2 长春市历年住宅供需264.3 住宅均价增长趋势284.4 各区域住宅均价294.5长春市场小结30第五篇 各区县市场概况315.1朝阳区、南关区发展现状及市场特征315.1.1区域规划315.1.2区域市场325.1.3典型案例365.2净月、新城区发展现状及市场特征35.2.1区域规划35.2.2区域市场55.2.3典型案例75.3二道、经开区发展现状及市场特征115.3.1区域规划115.3.2区域市场125.3.3典型案例155.4宽城区发展现状及市场特征165.4.1区域市场165.4.2区域小结205.4.3宽城区未来发展趋势225.4.4典型案例225.5绿园区、一汽区发展现状及市场特征245.5.1区域市场245.5.2绿园、汽车区域小结：265.5.3两区未来发展趋势275.5.4典型案例275.6高新区305.6.1区域规划315.6.2区域市场特点分析315.6.3典型案例33第六篇 市场总结及预测356.1土地市场进入深度调整期356.2交易继续低走366.3房价走势看平366.4小户继续扎堆366.5“刚需”释放，“改善”观望37第七篇 协成机构简介38公司简介38过往排名38近年业绩39公司架构39具体服务内容39资源支持平台40过往服务项目41代表项目介绍41第一篇 长春总体概况1.1自然地理位置长春市是吉林省省会，全省的政治、经济、文化和交通中心。位于北半球中纬地带，欧亚大陆东岸的中国东北松辽平原腹地，居北纬43 0545 15；东经124 18127 02。幅员20604平方公里。西北与松原市毗邻，西南和四平市相连，东南与吉林市相依，东北同黑龙江省接壤。截至2008年3月，总人口868.72万人，其中市区人口487.6万人，居住着汉、满、蒙、回、朝鲜、锡伯、壮等46个民族。长春位于东部低山丘陵向西部台地平原的过渡地带。平原面积较大，台地略有起伏，地势平坦，便利交通。长春地区除东部有小面积的低山丘陵，绝大部分为台地，第二松花江（西流松花江）、饮马河、伊通河纵贯其间，沿河两岸则为平坦的冲积平原。地势平坦，方便交通。四通八达的自然区位，对发展长春经济十分有利。长春地区自然区有两个特点：一是地势起伏小。地表相对高差不超过40米至50米，地面坡度不超过4度至5度，有利于发展城市交通运输。二是地耐力比较好。长春地区的地质基础比较稳固，地耐力为15吨至20吨/平方米，有利于城市基础设施建设。1.2 气候长春市气候宜人，素有“北国春城”的美誉，冬季比同纬度地区气温高2-3度，夏季又比同纬度地区气温低3-5度。无论从哈尔滨南下还是从沈阳北上都会感觉到气温的细微变化，冬日无干冷，夏日无酷热是长春最大的气候特点，所以长春是名副其实的“春城”。长春市地处中国东北松辽平原腹地，市区海拔在250-350米之间，地势平坦开阔。属大陆性季风气候区，在全国干湿气候分区中，地处湿润区向亚干旱区的过渡地带。气温自东向西递增，降水自东向西递减。春季干燥多风，夏季湿热多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷漫长，具有四季分明，雨热同季，干湿适中的气候特征，为人类开发和利用大自然提供了良好的气候环境。由于地理位置、地形结构与大气环流相配合的作用,具有如下基本特征： 四季分明。春季较短，干燥多风；夏季温热多雨，炎热天气不多；秋季气爽，日夜温差大；冬季漫长较寒冷。季风显著，雨热同季。冬季在强大的蒙古高压控制下，气候寒冷而干燥。夏季西太平洋副热带高压常与东南移动的贝加尔湖的冷空气交汇于此，降水丰沛而集中。长春市年平均气温4。8c，最高温度39。5c，最低温度-39。8c,日照时间2,688小时。夏季，东南风盛行，也有渤海补充的湿气过境。年平均降水量522至615毫米，夏季降水量占全年降水量的60%以上；最热月（7月）平均气温23。秋季，可形成持续数日的晴朗而温暖的天气，温差较大，风速也较春季小。1.3城市面积、人口长春吉林省省会，全省政治、经济、文化和交通中心，中国最大的汽车工业城市，中国建成区面积和建成区人口第九大城市，东北地区中部最大的中心城市，地处东北平原中央，是东北地区天然地理中心，市中心南北距离217.5千米，东西长227千米，总面积20604平方千米，市区面积4906平方千米，四环内建成区（核心建成区）面积379.94平方千米，五环内建成区面积660.19平方千米（五环-绕城高速以内）。截至2008年5月，长春六大主城区、四大开发区总人口487.6万（四环路以内）， 其中三环以内户籍人口368万。长春地区总人口868.72万，四环内实际居住人口超过500万，其中外来和流动人口约为120万。长春是一座开放的国际都市，市区内居住着大约30万的国际友人。长春是全国15个副省级城市之一，国家卫生城市，国家园林城市，获得绿化最高荣誉国家绿化模范城市，国家环保模范城市，最具人情味的城市。1.4经济发展2008年预计地区生产总值完成2588亿元，增长16.5%。全口径财政收入完成370亿元，增长30%。固定资产投资完成1890亿元，增长40%。社会消费品零售总额完成945亿元，增长21.4%。外贸进出口总额完成85亿美元，增长22.5%。这些主要经济指标增幅在副省级城市中均位居前列。在长投资的世界500强企业达到51户。与13户中央企业合作取得实质性进展，37户外资企业增资扩股，全年实际利用内外资均增长20%以上。努力扩大对外出口，出口总额实现17亿美元，增长12.6%。机电产品和高新技术产品分别增长33.4%和32.3%，出口结构进一步优化。内陆港建成投入使用，长春拥有了方便快捷的出海通道。1.5基础设施公路长春市公路交通网络健全，全市共有公路564条，总里程达6815.5公里。其中国道6条、672.5公里；省道7条，总里程达398。9公里；县道28条、1420.5公里；乡道515条、4288。1公里；专用车道8条、35.5公里。在公路总里程中，高级次高级路面3565.37公里、有路面里程6740.78公里、晴雨通车里程6552.93公里。在等级公路中，高速公路达279.3公里，一级公路达225.1公里，二级公路达510.6公里。三级达2204.3公里。全市公路网密度达33.1公里/百平方公里。目前，长春通往周边主要城市和各县（市）区基本用高等级公路相连，市区主要公路出口全部达到一级公路标准。100%乡镇实现乡乡通油路。一个城乡相连，四通八达的公路网络基本形成，有力地促进了全市经济的发展。铁路铁路贯通东西南北，四通八达。长春的铁路位处京哈线铁路大动脉上，贯通南北，连接东西，通达国内各大城市，现已开通直达北京、广州、西安、上海等地的特快、直达列车。有长春至大连、哈尔滨、白城、图们、4条铁路干线的交汇点。日发送旅客6万多人次。航空长春龙嘉国际机场为4d级，开辟了39条国内外航线，使长春的对内对外交往更加高效便捷。国际上已开通长春至汉城、仙台、东京、香港、俄罗斯新西伯利亚；国内航线已开通长春至北京、上海、成都、昆明、厦门、西安、桂林等主要城市。公共交通长春市区交通十分便利。市区公交车网发达，截止2007年5月，包括国有公共汽车线路、小公共汽车、专线小公共汽车和交线公共汽车共计近300条公交线路。公共出租交通长春的出租车行业高度发达，出租汽车总量、人均出租车占有量以及出租车行业对经济贡献率均居于全国前列，其中人均出租车占有量居全国第一位。长春的出租车司机热情好客，服务态度热诚，长春“的哥的姐”全国闻名高速公路长春市的高速公路建设发展迅速，目前，已经开通了长春四平、长春吉林、长春营城子、长春扶余高速公路。长春四平高速公路是国家公路主干线，是黑龙江同江至海南三亚高速公路的重要组成部分，该线全长133公里，设计时速120公里，路宽26米，双向4条车道。1996年9月竣工，为吉林省内第一条高速公路。这条路还与辽宁高速公路连接，可直达沈阳、大连、北京。长春吉林高速公路，是国家“两纵两横”公路干线同江至三亚公路长春至珲春支线的重要路段，是通往图们江下游经济开发区的黄金通道，该路段全长83.55公里，设计时速120公里，按6条车道布设路基，全立交，全封闭道路。这条高速公路的建设，促进了长春、吉林两市经济一体化健身，并以此为轴心形成东北亚工业经济走廊。1.6科学教育长春市是中国科技文化名城，是新中国汽车工业、光电子技术、生物技术、应用化学的摇篮。拥有著名的中国科学院长春光机与物理研究所、长春应用化学研究所、长春地理研究所、卫生部长春生物制品研究所，以及吉林大学、东北师范大学等。 全市有科研院所98个，高等院校27所，国家重点科研开放实验室19个，中国科学院和工程院院士26名，各类专业技术人员60万人，科研实力在全国大中城市中名列前茅。在光学、精密仪器、生物制品、汽车等方面的研究开发居于国内领先地位。1.7旅游资源森林城长春是一座风光秀美的城市。作为中国首批优秀旅游城市之一，旅游开发上也形成了一定的特色。长春市是一座“森林城”，城市绿化率已经达到78%，居于亚洲大城市之冠。不仅市区绿树成荫,就连城市周边也是绿色的海洋,环城高速公路两侧90公里长、550米宽的绿化带，是城市一道美丽的风景。距市区9公里、面积478.7平方公里的净月新区和“净月潭森林公园”，拥有亚洲最大的人工森林，宛如长春一片巨大的“肺叶”，使长春人就像生活在森林中一样，这里有最好的阳光、空气和水。长春还有很多著名的人文景观，农安辽代古塔，许多日伪时期的遗迹，有中国现存三大帝王宫殿之一的伪满皇宫和八大部。冬季冰雪旅游更是长春的热点，在这里不但可以滑雪、溜冰、参加雪地汽车拉力赛，还可以欣赏冰雕、雪雕等各类冰雪艺术品。净月潭森林公园净月潭位于长春市东南12公里处，是一处群山环抱，森林茂密的水库游览区，因其与台湾的日月潭相对应而得其名。八十年代末被林业部批准为国家级森林公园。是国家aaaa级旅游区。净月潭风景区具有冬雪夏爽，集湖、林、山、田为一身的独特风貌。潭水面积有4.3平方公里，水面宽阔且清澈似镜，整个景区可分为月潭水光、潭北山色、潭南林海、潭东田舍四个部分。长春动植物园长春动植物公园位于长春市东南部，人民大街东侧500米，距市中心人民广场3公里远，占地面积74公顷。公园始建于1938年的日伪时期，1940年第一期工程结束，当时以其面积之大，展出的动植物品种之多，号称“亚洲第一”，兴盛一时。长春解放前夕遭到严重破坏，解放时已成为一片废墟。解放后，政府多次拔专款修建基础设施，1984年开始全面恢复建设，1987年9月15日正式开园。 公园内地型复杂，人工湖将公园分成三个自然部份。园的西部以高30米的人工山为主体，山上栽植了产于长白山的树木；东部以动物展区为主；北部以大型游乐园和花卉温室生产区为主。 长春世界风景园长春世界风景园位于长春市二道区劝农山镇，占地138公顷。园内汇集了世界上近四十个国家、近百个著名人文、自然景观，是东北地区唯一的微缩景观公园。 “游一园之景、观世界风光”，在这里游客可以欣赏到古代与现代、蛮荒与文明、东方与西方风格各异的景观与建筑，感受到人类历史发展的轨迹、领略到世界各地的秀美风光。在这里四季都有美景可赏，春踏芳草地，夏游碧波池，秋赏长娥月，冬登风雪楼。长春世界雕塑公园长春世界雕塑公园占地92公顷，位于市区主干道人民大街南端，园内地形起伏，11公顷湖水更添灵气，西方造园学说与现代规划理念结合，自然与人文的和谐统一，使公园别具神韵与风采，雕塑公园作为一个独立项目获得了第三届全国城市雕塑建设成就展特别奖。由叶毓山、潘鹤、程允贤、王克庆、曹春生共同创作完成的大型组雕友谊和平春天，主雕高29.5米，造型精美，气势壮观。荣获第三届全国城市雕塑建设成就展优秀作品奖。七届雕塑展的全部作品，永远在园内展出。这些作品有反映爱斯基摩文化、玛雅文化、毛利文化、印度文化、东方文化的，也有写实的、抽象的、现代的以及后现代主义的，整个雕塑公园以其作品涵盖面之广、风格之多样、材质之丰富，充分展现其独有的个性世界性，并在国内外产生着广泛的影响。长春电影城长春电影城始建于一九九一年，九二年七月初步建成开放，九四年七月形成规模。规划面积三十六公顷，它是以电影文化艺术为主要特色的旅游场所和影视拍摄基地，为长春市的改革开放和建设国际性城市服务。长春电影城隶属于长春净月潭旅游发展集团。东方好莱坞，长影世纪城借鉴美国好莱坞环球影城和迪斯尼游乐园的精华，长春电影制片厂在位于长春市净月潭风景区西侧，毗邻国家森林公园的地方，建造一个集世界上最先进的各种特效电影于一园，为世界独有、令人称奇的电影主题公园长影世纪城。世纪城一期工程已于2003年4月23日开工，占地30公顷。长影世纪城是我国首家电影制片工业与旅游业相结合的电影主题公园，堪称东方好莱坞。最后的皇宫伪满皇宫博物院伪满皇宫博物院是在清朝末代皇帝爱新觉罗溥仪充当伪满州国傀儡皇帝时的宫廷遗址上建立起来的一座宫廷遗址型博物馆，现已成为全国优秀的爱国主义教育基地，国家aaaa级旅游景区。长春旅游景点大全净月潭 亚洲最的人工森林公园；伪满皇宫博物馆；长春世界雕塑公园；南湖公园；长影世纪城 东方好莱坞；长春电影城；般若寺；吊水壶风景旅游区；长春电影宫；农安古塔；长春动植物公园；莲花山滑雪场；卡伦湖；伪满洲国国务院旧址；净月潭滑雪场；德惠观光；旧八大部；长春世界风景园 东北最大的微缩景观公园；双阳湖；九台冰灯大观园；宽城兰家度假村；世纪城娱乐园；胜利公园；新立城水库；百国兴隆寺；辽黄龙府遗址；长春以马内利大教堂；长春书山广场。特色餐饮长春美食融南北大菜，东西风味，集川、鲁、京等各大菜之精华，尤以本地山野风味最具特色，而深受国内外旅游者的青睐。长春的名菜多以长白山的人参、鹿茸、熊掌、飞龙、雪蛤、松茸蘑等珍稀产品为原料，经科学配膳，精工烹调而成，药膳结合，颇负盛誉。其中长白山珍宴、雪衣豆沙、梅花鹿宴、翡翠人参茅台鸡、红花熊掌等最负盛名。第二篇 长春市宏观经济态势近几年来，长春市的经济发展快速平稳，城市建设的成果显而易见，2003-2009年，经济的增长幅度保持在14%-16%的高增长率。2009年虽受国际经济危机影响，但gdp增长率仍达16.1%，这其中除汽车、高新等产业以外，房地产业的发展也和经济的快速发展产生良好的互动。2.1 全市gdp总量及增长速度2009年一季度长春市生产总值751亿元，比去年同期增长了16.1%。分析：受全球金融危机影响，全市生产总值增幅虽有小幅回落，但总体经济形势依然保续稳定的增长势头，这为长春房地产市场奠定了坚实的发展基础。2.2 固定资产投资及房地产投资额2009年，全市固定资产投资完成548亿元，比去年同期增长41%，其降幅较之前趋缓，房地产开发投资487亿元。分析：长春市房地产开发投资虽受经济危机影响，但仍继续大幅增长，使房地产市场的供应量充足，同时也表现出长春市房地产市场的健康发展趋势。2.3 居民可支配收入2004年以来，长春市人均可支配收入快速增长，基本保持在12%-14%的增长速度。居民生活水平得到显著提高，2009年一季度人均收入达到4100元。分析：可支配收入的不断增加，在很大程度上增强了居民的购买力和实际支付能力。对于房地产市场来说经济的发展使居民的生活质量得到了明显的改善，相应的也增加了对住房的需求。为房地市场提供了有效的需求市场，进而推动了房地产市场的稳步发展。2.4 三大产业比例变化第二产业、第三产业在gdp中所占的比例相当，说明生产性行业和服务性行业处于平衡位置。根据城市发展规律，城市辐射性要想增强，第三产业须占主导地位。而长春工业性质明显，经济增长主要靠工业（一汽）拉动这一现状在短期内还无法改变。分析：第三产业不够发达说明城市新贵数量有限，居民还未有提升居住环境的意识，中低档楼盘将有很大的发展空间。2.5 社会消费品零售总额2009年一季度，长春市社会消费品零售总额完成292亿元，比去年同期增长23.6%。分析：此组数据不仅反映出居民生活、消费品购买能力有了明显的提高，也从侧面反映出其居民人均收入的增加，一定程度上提高了对房地产市场的需求。2.6 居民消费品价格总指数2008年长春市居民消费品价格指数为102.3%，比去年同期上回落1.4%。分析：cpi指数的降低预示着经济形势增长幅度略有减缓，但总体均在3%这一可控范围内，总体来说经济发展趋势是较为健康的。第三篇 主要政策回顾及影响3.1 国家政策在整个2008年中，全国房地产市场经历了一次“拐点”。从政府、金融机构表现而言，政策的转向在一定程度上表明，政府有救市的倾向和决心。但市场的观望情绪在短时间内还不可能立即结束，而且前期成交低迷导致的存量供应，也需要相当长的时间来消化。而且受世界经济危机的影响，整体市场的复苏将会是一个相对漫长的过程。3.1.1 金融政策 利率变化 存款准备金率变化货币政策逐步放宽，刺激经济增长。 提高第二套住房贷款首付及房贷利率中国人民银行、银监会2007年9月27日发布通知明确，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，房贷款利率提高10%。提高第二套住房首付比例，同时提高房贷利率，提高了购买第二套住房的购买门槛，从而稳定住宅市场的正常需求，减少过多的投资性需求。 央行公布经济适用住房开发贷款管理办法（1）、开发经济适用房，房地产开发企业的贷款利率可以下浮10%以内；（2）、开发经济适用房，房地产开发企业的建设项目资本金不低于项目总投资的30%，比35%的常规要求有所降低；（3）、开发经济适用房，房地产开发企业的贷款期限一般为3年，最长不超过5年，比常规2年的还款期限有所延长 降低开发商开发经适房的贷款利率、建设项目的自有资金比例和贷款期限，这明显反映出国家给予房地产行业稳定和发展以很大支持，和以扩大内需、促进消费为主的经济战略调控思路。 十项政策扩大内需，2010年底前投资4万亿通过十项系列工程建设实施上述工程建设，到2010年底约需投资4万亿元。为加快建设进度，会议决定，今年四季度先增加安排中央投资1000亿元，明年灾后重建基金提前安排200亿元，带动地方和社会投资，总规模达到4000亿元。加快民生工程、基础设施、生态环境建设和灾后重建，提高城乡居民特别是低收入群体的收入水平，促进经济平稳较快增长。 住房和城乡建设部落实国务院决策，部署5方面工作一、加大廉租住房和经济适用住房建设规模；二、加快市政基础设施和公用设施建设；三、积极配合有关部门做好林区棚户区、农垦危旧房和农村危房改造及重点流域水污染防治工作；四、加快推进建筑节能工作；五、稳定房地产市场和规范市场秩序进一步保障房地产市场健康稳定发展，借机推动以往计划已久而久未实施的政策措施，特别是保障性用房和公用设施建设。 2008年中央经济工作会议提出明年经济工作的5项重点任务会议提出要加强和改善宏观调控，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，保持资本市场和房地产市场稳定健康发展。2008年的中央经济工作会议确立了2009年将实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，可以预期，为提振内需以补足外需，在2009年金融机构贷款基准利率仍具有下行可能，从而有助于降低房地产开发企业的融资难度。而在会议中，政府高层领导明确提出要保持房地产市场稳定健康发展，从而为房地产市场带来更多行政和信贷方面的利好预期。 存量房贷可申请7折利率减轻购房者还贷压力、减少银行存贷差3.1.2 行政政策 征收土地增值税自2007年2月1日起，正式向转让房地产并取得收入的单位和个人征收30%-60%的土地增值税。土地增值税的收取，降低部分投资者及炒房者的利润，对抑制炒房有一定作用。 严格清算土地增值税国税总局发布关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，房地产开发企业在进行房地产项目结算时将面临严格和全面的土地增值税清算。严格并全面的清算土地增值税，使企业面临利润空间减少，流动资金不足的局面。但消费者也同时面临“羊毛出在羊身上”的房价上涨的压力。 增加二手房的个人所得税； 讨论物业税的征收；物业税的征收，会使人们出现买房容易养房难的心理。据了解，物业税的征收会有一定的标准线，且物业税主要针对投资盈利性的物业，而对自住性的物业则影响不大。 自2007年8月15日起，将储蓄存款利息所得个人所得税的适用税率由现行的20%调减为5%。降低个人存款利息所得税，意在增加居民储蓄所的利息收入，从而加大居民储蓄意愿，增加储蓄，减少货币流动性。 关于进一步加强土地整理复垦开发工作的通知本条政策是为防止大面积进行地产开发而损害耕地现象，提倡节约集约利用土地，把土地复垦与生产建设同步规划，同步实施。 关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知住房和城乡建设部发布关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知(建质2008133号)(以下简称为通知)，指出要完善扶持政策，推广全装修房。国家引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式。要根据本地实际，科学规划，分步实施，逐步达到取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房，避免擅自改变房屋使用功能、损坏房屋结构等情况发生，给人民生命和财产安全带来很大隐患 国务院颁布中华人民共和国房产税暂行条例国务院总理温家宝签署国务院第546号令，废止城市房地产税暂行条例。同时，自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，将与内资企业享受“无区别待遇”，依照中华人民共和国房产税暂行条例缴纳房产税。这预示着国家对外资投资房地产的限制正在逐步放松。当前宏观经济整体低迷，该举措是想通过适度的放松避免外资抽逃导致房地产市场震荡，但效果如何，还需看此后有无更为松动的政策出台。城市房地产税是对属于中外合资经营企业、中外合作经营企业、外国企业和外商的房屋、土地，按照房价、地价或租价向房地产所有人或使用人征收的一种税，其征缴对象主要是在华拥有房屋产权的外国侨民、外国企业和外商投资企业。 关于促进房地产市场健康发展的若干意见为进一步贯彻落实党中央、国务院关于进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的决策部署，根据国务院的要求，住房城乡建设部会同国家发展改革委、财政部、人民银行等十余个部门，在前期调查研究、充分听取各方面意见的基础上，形成了关于促进房地产市场健康发展的政策建议。12月17日，温家宝总理主持召开国务院第40次常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。12月20日，国务院办公厅正式印发了关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发2008131号，以下简称意见），主要提出了六方面政策措施。国家对研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施，是以房地产作为拉动经济增长的战略调控的表现。 缩短个人住房转让免营业税时限主要内容为缩短个人住房转让免征营业税时限、鼓励居民改善住房条件和调整房屋租赁税收管理方式，支持个人出租非住房，简化境外个人在京购房手续。为支持居民改善居住条件，对因此购买二套房贷款的，比照执行首套房贷的政策。 卖经适房购商品房可减契税 按差额计征为鼓励居民改善住房条件，本市对居民将经济适用住房，以及按照经济适用住房管理的危改回迁房、集资建房、安居房、康居房等房屋上市出售后1年内，该户家庭再按照市场价购买商品房的；或者上述已购住房上市出售前1年内，该户家庭已按照市场价购买商品房的，均可按购买商品房与出售已购住房成交价的差额计征契税。此前，此类居民购买商品房需按商品房全款交契税。通过减免税收和缩短缴税时限的方式来刺激内需提振经济，支持鼓励购买改善型住房。3.1.3 土地政策 土地分小宗出让； 严厉查处闲置土地； 整顿市场次序打击捂盘惜售等； 工业用地禁建宾馆、专家楼2008年2月15日，国土资源部新修订的工业项目建设用地控制指标发布实施。其中明确提出，严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套实施。新修订的控制指标由投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率五项指标构成。根据新规，工业项目所需的行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7；工业项目的建筑系数应不低于30。 物权法：住房满70年后，使用权自动续期；小区车位、车库应首先满足业主需要；露台出让不得损害他人利益；会所依约定确立权属；小区绿地由业主共有；物业服务用房由业主共有；物权法的核心问题是确立权属，这对开发商私自更改规划或占用绿地有一定的抑制作用，同时也加大了拆迁难度。 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定“土地分期拿证”叫停；土地开发期限不得超过三年；单宗土地出让规模受控制；实行净地出让；土地闲置费按20%；“土地分期拿证”叫停：防止了开发商在没完全交清土地出让金之前取得土地使用证使用土地。同时也防止开发商在取得小面积土地后抵押给银行用来融资，大大降低了银行的风险。土地开发期限不得超过三年、单宗土地出让规模受控制、土地闲置费按20%收取：在有效打击开发商囤地、防止土地资源浪费的同时，缩短了土地开发周期，加大了土地供给、加剧了开发商之间的竞争。规定的颁布，提高了房地产开发的准入门槛，只有具备完全支付能力的开发商才能参与土地竞标，中小房地产开发商获得土地难度加大。 中共中央纪委、监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部联合公布，违反土地管理规定行为处分办法 国土资源部和国家工商总局制定的新版土地出让合同这两条政策反映出国家对于房地产行业的规范和加大行业内违法乱纪行为的查处力度，引导房地产行业向更健康的方向发展。 国土资源部公布2009年五大工作重点国土资源部1月17日公布了2009年五大工作重点。同时表示，要全力促进经济平稳较快发展，健全和落实严格规范的农村土地管理制度，加快推进重点领域和关键环节的改革发展。并据此提出五项措施。 单位gdp和固定资产投资增长的新增建设用地消耗考核办法办法即将被国土部推行，并以此对地方政府实行4万亿的投资进行考核。办法将创新使用封闭运行，就是指全国用地计划和规模都要在保障18亿亩耕地红线的原则内进行。为了确保经济增长，国土部还适时灵活地调整了工业用地出让最低价标准，取消了一些禁止、限制类用地闲置，鼓励项目投资，对工业用地地价标准适当进行了调整。为了防止地方政府借政策创新不依法行政，国土部强调2009年土地政策创新要封闭运行。今年起，国土资源部就增加城乡建设用地增减挂钩周转指标，加大闲置土地清理处置力度。3.1.4 小结 2009年宏观调控效果显现2007年至今，政府为了进一步控制快速上涨的房价、保持房地产市场平稳的运行，政府从控制供给、引导需求和打击炒房等几个方面加大了宏观调控的力度，加息、提高存款准备金率、征收土地增值税、打击囤地、打击捂盘等措施已初显成效。 2009年宏观调控效果显现数据显示，居民消费指数的居高不下，流动性紧缩的局面开始出现。预计，加息等金融措施会继续实施，同时存款准备金率也将有下浮的空间，各种促进房地产稳定的相关政策也会相继出台。3.2 长春市颁布主要相关政策 住宅层高超4.8米一层算两层近年来，规划设计中出现通过增加建筑层高达到扩大建筑空间和变相突破规划许可容积率的问题，一些开发企业利用此办法规避土地出让金，少缴城市配套费,针对此现象，本月，长春市规划局出台了关于进一步明确城乡规划管理中建筑层高和容积率关系计算规则通知，通知规定对住宅层高4.8米以上算两层，写字间层高5.4米以上算两层，商铺层高6.3米以上算两层。 近期长春市非普通住宅价格出台近日，长春市税务局公布了2008年长春市非普通住宅价格。具体标准如下：地 段非普通住宅价格线（元/平方米）一级地段6880二级地段5628三级地段4906四级地段4557五级地段4890六级地段3976七级地段3193八级地段2581八级以外地段（净月）2120长春市非普通住宅价格标准是根据该地段房屋前半年实际交易价格的1.2倍确定的，每半年更新一次。价格超过该标准的，则界定为非普通住宅，需按总房款的3交纳契税。另有，如住宅小区建筑容积率在1.0以下（不含1.0）的或单套建筑面积在144平方米以上（不含144平方米）的住宅，都为非普通住宅，契税都按总房款的3征收。 长春今年起环线内停建大型超市日前，在长春市商务工作会议上获悉，从2008年起，长春市外环路以内原则上停止审批大型超市建设。同时，再开5000平方米以上超市要召开联席会，在2010年以前，同一业态在本商业规划期内只允许开3家大型超市连锁店。 4月1日起“复式”房打夹层需报批自4月1日起，长春市城市房屋安全管理条例实施细则将正式施行。明确规定，从4月1日起，“复式”房打夹层需要报批。2008年5月1日开始施行。 城市规划行政许可业务流程办理建设工程规划许可证只需经过长春市发改委、环保局、国土资源局的会签即可取得，再经消防等相关指标达标后，可取的证件。缩减城市规划部门的审批时间，分区设立规划处，将有利于城市规划想更好更快方向发展。 长春继续向棚改回迁户发放公积金贴息贷款为了保证回迁安置户的及时回迁，在公积金中心办理贷款的回迁户可以享受贴息贷款，棚户区的回迁居民在选择回迁房时，成本价格和商品价格两部分都可以用公积金来实现。政策有力的保障困难回迁户及时回迁，体现政府建立和谐社会的思想，也为房地产商开拓思路，参与开发回迁项目，赢取市场份额。 关于改善群众住房条件，促进房地产市场健康发展的实施意见长春市出台的意见中规定，居民为改善住房条件转让原有住房缴纳的个人所得税，对转让人给予所得税额省、市、区留成部分等额的财政补贴，所得税是成交价的1%。此次政策调整，长春市规定职工购买普通住房的公积金贷款额度可突破40万元限制，公积金贷款暂未设上限，并延长贷款年限。减轻交易环节税费，同时提高公积金贷款限额和年限等措施的政策组合，对长春的房地产市场成交将会产生极大的促进作用。 长春市人民政府：第四个百万平米回迁工程将启动2009年1月13日长春市人民政府召开会议制定了长春市2009年民生行动计划。其中2009年房地产市场的重要工作，即以政府保障与市场运作相结合的方式，加快政府保障型住房建设，加大棚户区和危旧房改造力度，建立多层次住房保障体系；建立市、区、街道、社区居委会“四级”物业管理工作体制，提高服务水平；通过减免税费、政府补贴、简化审批手续等方式支持居民购买住房，不断提高住房保障水平。计划中强调了今年房地产市场的工作重点，一是加大保障性住房的建设力度，二是刺激房地产市场交易量的上升。 长春市房地产管理和住房保障局：长春无籍房可办产权证2009年1月20日，长春市房地产管理和住房保障局宣布：1999年之前的330.6万平方米约4万户无籍房于本月21日起可以办理产权证。本次无籍房确权办理将针对3种情况区别对待：主体资格存在的单位自建房屋、主体资格消失的单位（包括开发公司）、主体资格存在的开发公司。无籍房的确权工作有利于长春市房地产市场的健康发展。无籍房确权之后，将对二手房市场的发展有一定的促进作用。 长春市物业维修资金管理中心：物业维修资金今年刷卡就能用2009年1月20日，长春市物业维修资金管理中心宣布，今年开始长春市的各个小区将开始安装刷卡系统，给业主发放使用卡，业主可以像使用银行卡一样随时了解缴存物业维修资金的使用情况，同意使用这笔钱刷卡即可。此举可以将强物业维修资金使用的透明度，加强了业主对资金使用单位的监管力度，使物业维修资金的使用更有效力。第四篇 长春市房地产市场分析4.1土地成交概况2008-2009年，长春土地出让面积增长幅度较为缓慢，2006年因棚户区改造导致土地突然放量，大幅度上涨。2007年，棚户区改造工程继续实施，土地供应面积继续走高，但总成交额有小幅下降。09年一季度土地成交09年一季度土地供应 自08年下半年开始土地市场不活跃，单幅土地出让面积小、流拍现象、底价成交等出现与销售不畅、开工量大等导致开发商资金链紧张密切相关。09年第一季度土地均被本地开发商所取得，外埠开发商07年存储大量土地无触及土地市场。4.2 长春市历年住宅供需近年长春市商品住宅新增供应情况近年长春市商品住宅成交情况近两年长春市商品住宅新增供应量走势较平稳。2008年成交商品住宅358.5万，同比下降21%。由于受国家经济政策及土地政策等方面的影响， 一线城市房地产市场低迷，从而对长春市的房地产市场产生了一定的影响，使多数购房者开始持币观望。2008年商品住宅月度成交均价都保持在3700元/以上。自2008年3月起，受国家一线城市房地产降价的影响，市场观望情绪加大，而同时近几个月受棚户区改造项目集中大量上市的影响，房价增幅相对较缓。近两年各月供求分析09年1-3月新增供应量同比08年09年1-3月新增成交量同比08年 受2007年整体供不应求的影响，2008年的供应量较2007年提前释放。整体来看2008年各月商品住宅市场主要呈现供过于求态势，2008年下半年成交市场相对活跃。受到“冬歇期”的影响，以及开发商对于市场预期尚不明朗，09年上半年新增供应市场仍较为冷清，但随着刚性需求的进一步释放以及项目的开工建设，新增供应量将会随之增加，这也将进一步促进市场成交。4.3 住宅均价增长趋势从上图可以看出，07、08年长春市房价增长幅度较大。预计原因如下： 棚户区改造带来刚性需求 长春高校数量较多，自扩招以来，每年都有大量的毕业生留在长春，需要解决住房问题 大量房屋房龄较高，居民居住条件有待改善 部分投资者在房价上涨过程中获利，引来大量跟随人群 部分消费者看好长春市场，原本无购房意向的居民也开始加入购房大军长春市历年商品房住宅销售价格从长春市商品住宅价格走势来看，2008年3月前呈现出稳步增长态势，至08年上半年，市场均价达到约4000元/。从价格历年涨幅来看，2007年前总体呈现出逐年上升的基本特征。自2008年开始，价格涨幅有所下降，至下半年，受到市场观望情绪的影响，均价总体呈小幅下滑走势，平均降幅为1.7%。n2009年初，商品住宅成交均价仍保持平稳走势。4.4 各区域住宅均价从各行政区域住宅均价来看，长春住宅整体走势为由城市中央向四周递减，但因净月开发区离市中心较远，宽城区常年与市中心处于隔离状态，因此房价相对较低。由此可以证明：地段是影响楼盘价格的首要因素。4.5长春市场小结 2008年商品住宅市场供略高于求，全年供求比为1：0.73 商品住宅市场新增供应量基本呈现“倒u形”走势 传统的销售旺季并未出现，08年7月达到成交高峰 2008年下半年起，商品住宅成交均价开始显现下滑势头 2008年至今，价格波动幅度较小，整体成交均价呈现平稳态势 土地市场依然强势，交易量平稳上升 外来企业确立主导地位，万科、中海、保利、香江等企业纷纷拿地，挖掘市场潜力，树立企业形象 政策频出，但本地市场影响不大，依然平稳发展，呈现量、价双升态势 小户型产品加大放量，逐步成为市场主流 郊区的中低档楼盘开始逐步展现在消费者面前 土地市场依然强势，交易量平稳上升 外来企业确立主导地位，万科、中海、保利、香江等企业纷纷拿地，挖掘市场潜力，树立企业形象 政策频出，但本地市场影响不大，依然平稳发展，呈现量、价双升态势 小户型产品加大放量，逐步成为市场主流 郊区的中低档楼盘开始逐步展现在消费者面前第五篇 各区县市场概况5.1朝阳区、南关区发展现状及市场特征5.1.1区域规划 朝阳区规划摘要：发展定位：朝阳区承担的主要城市职能：长春市城市商业服务中心；长春市行政办公中心；长春市科研文教中心；长春市重要的城市历史风貌保护区；长春市环境优良的城市居住区；长春市南部生态和水源保护区；长春市旅游基地。规划特色：分区规划突出了三个商圈的规划，包括重庆商圈、红旗商圈、桂林商圈；此外，欧亚卖场、同志街、红旗街均为区级商业服务业用地；规划也进行了重点设计；区内还规划了十条特色商业街路，对沿街地块分别给出了导则指引。南关区规划摘要：发展定位：以现代服务业和传统服务业为特色的城市商贸金融、行政办公、文化娱乐中心和商业中心；城市现代风貌集中体现区；现代化城市住区。规划特色：南关区北段的建设重点将以保护城市总体格局为基础，同时启动高品质的城市更新。逐步迁出部分行政办公、金融保险、居住等城市职能，重点发展传统商贸零售业；规划期内应加强历史街区、文物保护单位保护，适当控制建筑密度、建筑高度，延续现有城市小路网格局及景观肌理。深入挖掘可建设空间，空地、棚户区、搬迁单位等可建设空间作为特殊用途区，做精、做细、做美，提高城市品位；创建分区特色，使北部老城区真正成为有滋有味、有故事、有品位的城市空间。中段西部城区应重点加强公共服务设施、公共绿地、基础设施、支路的建设，深入改善城区环境，构建层次合理的公益性设施体系；并提出对可能置换用地性质的用地作为特殊用途区。结合南湖大路周围搬迁地段的开发，建设分区中心。对房地产行业影响：后续开发用地不多，今后将以以改造开发为主，本区域具有极强的历史、人文气息，因此具有城市历史文化及人文气息的居住理念将逐步成为主流。未来趋势：区域产品像两个方向分化，一类是区域资源依赖性特征明显，拥有自然、人文资源，另一类是拥有核心功能辅助资源的居住类产品5.1.2区域市场（1）供应稳定，蓄客开盘进入2009年，整个区域的楼盘开发档次仍旧引领着长春房地产市场产品趋势，预计销售起价将在4500元/平方米左右。毋庸置疑，2009年的房地产市场硝烟依旧弥漫，两城区将会有北京棕榈泉、大唐、保利等大庄纷纷看地，这块自长春有史以来首个定位为“都市经济开发区”的区域，将带动老南关，引领长春其他开发区域的发展步伐。区域在售重点住宅项目供应量统计项目名称入市时间规模（万）总套数金坐标2009.33近300湖畔诚品2009.39近900亿隆富贵名苑2008.413.5近1000秋实e景二期2009.519近2000中海金域中央2008.618近1200中海南湖一号2008.58.6291龙泰富苑2008.316.4近1000天伦中央区2008.810近1100万晟现代城预计2008.9191600湖畔诚品22008.4171000中金名筑2008.45.4600壹克拉公寓预计2008.83.3/高格蓝湾2007.1221.982000长影世纪村42008.52.3200大多数项目采取蓄客的销售策略与当下许多长春知名大盘的平开快销策略形成了鲜明的对比，充分表明中心城区的市场供需结构上明显有别与其他区域，那就是中心城区仍存在着一定的市场需求量。尤其是08年、09年新近开发的项目，由于其70/90的产品优势，更是看好区域的市场发展形式。（2）销售情况区域在售项目价格统计项目名称销售均价（元/）整体销售率销售速度（套/月）中海金域中央640060%40左右中海南湖一号1000090%50套左右龙泰富苑480085%25套左右天伦中央区4300/万晟现代城450030%20套左右湖畔诚品23780起95%35套左右中金名筑480090%40套左右壹克拉公寓5000-600030%20套左右高格蓝湾370080%40套左右长影世纪村4750080%25套左右金坐标350010%35套左右秋实e景二期70000%0套左右湖畔诚品378010%25套左右亿隆富贵名苑390010%25套左右区域内整体价格水平基本维持在45005000元左右，处于较高水平，市场有个别高端楼盘的市场销售均价高达700013000元/平米。区域的整体销售情况较好，多数在售项目都是去年上半年入市的项目，且销售表现不俗，基本都达到了80%的销售率。（3）依托环境，主打品牌区域整体可供直接开发的土地相对较少，直接导致当前区域开发的重点转向资源密集的区域，中心城区具有配套优势，而边缘区域则有大片绿化、河湖等稀缺上，这样可使项目跳脱产品竞争，实现差异化。结合前面对区域市场分析可看出，诸如南湖公园旁边的中海南湖一号、湖畔诚品以及伊通河沿岸的高格蓝湾等项目的快速销售足以证明这一点。但从产品本身而言，除南湖一号外，其他所谓高端项目均无明显的自身特色可言。房地产品牌效应表现的明显，如同区域的中海金域中央和龙泰富苑在销售价格上相差了1700元/平米，但销售速度却一样，从中海金域中央与龙泰富苑开盘情况的对比来看，甚至中海金域中央的销售情况要略好于龙泰富苑。具体分析两个项目，从居住环境、交通状况、建筑形态以及生活配套上看，两个项目差别不大，甚至中海要略低于龙泰。（4）小户型纷热销区域在售项目产品统计项目名称产品形态容积率主力面积建筑风格中海金域中央小高层、多层1.890现代中海南湖一号多层、小高层1.32160-300英式龙泰富苑小高层、高层2.790现代天伦中央区小高层、高层3.2780-90现代万晟现代城高层3.840-64现代湖畔诚品2小高层1.940-80现代中金名筑小高层、高层3.060-70现代简约壹克拉公寓高层430-50现代高格蓝湾小高层、高层2.090-100现代长影世纪村4电梯洋房1.1120-170欧洲现代简约金坐标高层3.337-72现代秋实e景二期高层 小高层2.97110-150欧洲现代湖畔诚品高层1.988-150现代简约亿隆富贵名苑高层3.2670-80现代中央城区可以是普通购房者有能力可选择区域，09年以来，中心城区新近入市的项目多以70/90政策后的“新格局“产品以及小户型精装公寓产品为主。小面积、低总价是区域当前及未来一段时间的供应主流。同时，开发土地的局限性也使区域的新地产项目向高的容积率方向转变。（5）客群分析客群结构：中心城区的客群具有相当的共性，主要以老城区居民、企事业单位人员为区域市场的主要吸引力量，两类客群合计购买套数和消费面积均占区域总量的八成以上。购买特征：对城市核心的功能及配套有着强烈的依赖性；对开发品牌及建筑质量等方面显得尤为重视；对未来发展充满信心且逐渐增强了投资意识。（6）区域未来发展趋势空间格局：格局将有目前的资源占有型向功能引领型转变，不再强调一些固有的、成型的、可直接利用的资源，而是通过项目自身的功能以及主题来引导和引领市场，通过整合和再开发来实现土地的最大价值，所以从格局上看，不是被动依托形式而是自主引领形式。产品品质：高端是毋庸置疑的，但要考虑城市核心区的整体功能定位和实际的未来发展主题，单就目前的市场状况来看，强调资源优势的普通类居住产品在一定时期内仍将是区域的主流。产品主流：通过对一些一线城市发展历史的了解和以往的经验来看，城市核心区的改造和发展都必将伴随着一些城市综合体的出现，加之当前的政策导向，未来区域中高端的两极化产品将逐渐成为市场需求的主流。5.1.3典型案例中海南湖一号项目评价1、中海南湖一号项目是中海地产的豪宅产品，借助中海地产的巨大品牌优势及项目不可复制的绝佳区位，入市之初备受关注。2、中海地产在南湖一号项目入市之前，采用了中海品牌宣传+绝版地段宣传+中海老业主客群挖掘的营销手法，取得了很好的效果，08年4月27日开盘，当日销售102套的佳绩，加之5月的持续热销，两个月销售额出破3个亿。3、随着市场环境的改变，南湖一号的销售情况也出现了一定的困难。6-10月销售情况一般，每月走量6套左右。4、随着该项目样板示范区的开放，11、12两月销售情况稍有好转，每月销售超过10套，截止到2008年12月14日，中海南湖一号项目共计销售212套，销售率达到70%，销售金额5.1个亿，为长春顶级豪宅项目开了一个先河。项目概况2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！