卓越集团长三角发展战略与投资规划0301.doc

卓越集团长三角发展战略与投资规划卓越集团长三角发展战略与投资规划 目录目录 目录目录 1 管理层摘要管理层摘要.3 第一部分第一部分 卓越战略发展模式与产品定位建议卓越战略发展模式与产品定位建议.9 1.1 卓越集团战略布局模式与产品发展规划卓越集团战略布局模式与产品发展规划.9 1.1.1 区域布局模式9 区域布局的两种类型9 两类区域布局的房地产企业特点分析及代表企业成长情况.9 卓越集团在长三角的区域布局模式建议.20 1.1.2 产品模式.21 长三角主流城市百强项目交易情况21 百强项目集中于沪杭等一二线城市24 长三角百强项目过半由房地产百强企业开发25 长三角区域百强项目以中高端、普通、非装修商品房为主27 上海市场别墅项目和装修项目比重相对较高29 1.2 卓越集团在长三角的产品模式建议卓越集团在长三角的产品模式建议29 主流房企在长三角的产品模式29 1.2.3 卓越集团长三角产品模式建议50 卓越集团产品线情况与竞争力分析.50 .卓越产品模式建议53 第二部分第二部分 长三角城市投资吸引力与重点城市进入选择建议长三角城市投资吸引力与重点城市进入选择建议.54 2.1 长三角房地产市场外部环境长三角房地产市场外部环境 .54 2.1.1 长江三角洲概述54 2.1.2 长三角经济发展环境数据分析55 2009年长三角16个城市部分经济数据的分析55 2010年一季度长三角地区发展态势分析59 2.1.3 长三角地区经济发展前景60 2.2 长三角房地产市场整体发展情况长三角房地产市场整体发展情况.62 2.2.1 长三角房地产市场投资分析.62 2.2.2 长三角房地产市场供给分析.64 2.2.3 长三角房地产市场需求分析.68 2.2.4 长三角房地产市场供求对比分析.69 2.2.5 长三角房地产市场成交价格分析.71 2.2.6 长三角土地市场分析.72 2.3 长三角城市房地产市场投资潜力排名长三角城市房地产市场投资潜力排名 75 2.3.1 长三角各城市分类指标情况.75 市场规模.75 潜在需求.76 价格表现77 成长速度.78 供求对比.79 2.3.2 长三角各城市分类指标评分.79 2.3.3 进入城市筛选.86 筛选思路.86 区域筛选苏中地区为首选87 城市筛选.91 第三部分第三部分 卓越集团卓越集团 2013 年发展目标与投资建议年发展目标与投资建议 .96 3.1 卓越集团长三角发展现状与卓越集团长三角发展现状与 2013 年发展目标设定年发展目标设定96 3.1.2 卓越集团长三角布局战略与当前扩展阶段96 3.1.2 卓越集团 2013 年销售目标97 3.1.3 卓越集团长三角发展目标分解99 3.2 卓越集团长三角战略布局理论体系与扩张路径建议卓越集团长三角战略布局理论体系与扩张路径建议 战略与城市进入建议战略与城市进入建议100 3.2.1 卓越长三角战略布局的理论体系100 3.2.1 长三角的扩张路径101 3.3 战略进入目标城市分析战略进入目标城市分析103 3.3.1 镇江城市进入分析103 3.3.2 南通城市进入分析133 3.3.3 南京城市进入分析153 3.4.4 扬州城市进入分析169 3.2.2 战略进入城市建议186 3.4 土地储备结构与土地储备资金需求分析土地储备结构与土地储备资金需求分析186 3.4.1 土地储备结构建议186 3.4.2 土地储备周期与资金需求分析187 管理层摘要管理层摘要 一、一、标杆与竞争：重点企业多以上海为中心布局长三角，产品趋向中高端。标杆与竞争：重点企业多以上海为中心布局长三角，产品趋向中高端。 1 1、以重点企业在长三角的战略布局来看，主要有两种方式：、以重点企业在长三角的战略布局来看，主要有两种方式： (1)(1)以上海为中心的辐射型以上海为中心的辐射型 绝大多数房地产企业在发展初期基本采取了上海为中心的辐射型布局。绝大多数房地产企业在发展初期基本采取了上海为中心的辐射型布局。如万科 1992 年进入上海， 2001 年开始扩张，进入了长三角的第二个城市南京。2004 年前万科在长三角的重点一直是上海，以其为 中心向周边扩张。中海 1992 年进入上海，2003 年开始以上海为中心，向浙江、江苏二线城市辐射。较晚 进入长三角的企业绝大多数依然把上海作为公司在长三角布局的必争之地,如 2007 年进入上海的龙湖地产,上 海不仅是其实施“长三角战略”的重要堡垒，同时还承担着向周边新区域区公司输出技术和人才等的任务。 (2)(2)长三角散点布局型长三角散点布局型 散点布局是指没有明确重点城市的布局方式，采用该布局的企业多是布局较为完善、处于后期扩张阶 段的大企业。这类企业主要是已经基本完成了布局，区域布点较为均衡，企业在已进入城市的市场地位较 为巩固。如世茂 2000 年进入长三角，2004 年已进入了 4 个城市，2005-2009 年散点布局进入了 9 个城市; 此外,也有一部分企业由于布局长三角较晚、面临较高进入壁垒等原因,而没有把上海作为中心城市.如恒 大集团、雅居乐等。 2 2、以重点企业扩张的特点看：、以重点企业扩张的特点看： （1 1）路径趋势明显：以点线面的形式，沿上海）路径趋势明显：以点线面的形式，沿上海沪宁、沪甬沿线沪宁、沪甬沿线长三角全面布局。长三角全面布局。 在 13 个重点企业中，万科、中海、世茂、招商地产、华润置地、龙湖、合创、雅居乐、富力、金地 这 10 家企业不约而同的把进入长三角的第一站选择了上海。在扩张的第二个城市上，很多企业选择了南 京。 较早进入长三角的企业，区域扩张也较早，通常在 2002-2004 年就开始了区域扩张，如中海、万科、 招商、华润置地等。进入长三角稍晚的企业，一般在 2006 年也开始了长三角区域的扩张，如合创、明发 和金地。更晚进入长三角的企业，市场留下的城市深耕空间已经不大，在快速扩张的导向下，基本呈现散 点快速扩张，如佳兆业、合景泰富和富力，但多数依然将上海作为必争之地，如富力在多方努力后依然进 入了上海。 多数企业扩张都是点到线的布局，走的更远的万科、世茂开始点线面全面布局。在扩张的路径选择上， 多数企业选择了沪宁、沪甬沿线，沿线城市经济发达，购买力较强，又拥有交通的便利，房地产市场有较 大潜力。多个知名房企在这些城市的竞争，也帮助了当地房地产市场较快成熟。 （2 2）从进入城市看：江苏多于浙江）从进入城市看：江苏多于浙江 总体来看，以上 13 个企业全部进入了上海，江苏的平均进入城市数为 3.31 个，浙江的平均进入城市 数为 1.46 个，江苏明显多于浙江。以企业来看，也只有金地和合创进入浙江的城市个数多于江苏的城市 个数。 表表 1-161-16：进入上海、江苏、浙江平均城市个数：进入上海、江苏、浙江平均城市个数 上海 1.00 江苏 3.31 浙江 1.46 资料来源：资料整理 （3 3）从市场的战略地位看：多数发展良好企业已将长三角区域作为主要市场）从市场的战略地位看：多数发展良好企业已将长三角区域作为主要市场 较早进入长三角的企业，通过多年发展形成了较为均衡的布局，长三角成为重要的市场。世茂的二分 之一左右的收入来源于长三角，万科、合创、金地等企业三分之一的收入来源于长三角，中海、龙湖四分 之一的收入来源于长三角。 比较引人注目的是龙湖，2007 年底才拿下长三角第一块地，2010 年长三角区域的销售额已经达到集 团销售额的四分之一，并且在多个城市进入销售排行榜单。从拿地到销售不到一年的快速反应时间，使得 龙湖的版图与市场地位不断扩大。另一家扩张势头较猛的企业是佳兆业，借助资本市场的成功运作，拿地 加码，2010 年在上海周边城市拿下三个项目，而同年佳兆业销售首次突破百亿。 3 3、长三角主要项目产品总体趋向中高端，主要呈现出如下几个特点：、长三角主要项目产品总体趋向中高端，主要呈现出如下几个特点： （1 1）百强项目集中于沪杭等一二线城市）百强项目集中于沪杭等一二线城市 百强项目多集中在沪杭等一二线城市，以成交金额为例，一线城市、二线城市和三线城市所占比例分 别为 76.98%、22.35%和 0.67%。 上海百强项目数量高达 53 个，成交总金额占据百强项目一半的份额，反映了上海作为长三角领头城 市的地位，为长三角楼市的第一梯队；杭州为 21 个，位居第二梯队。两地百强成交金额占比接近 8 成， 成交面积占比近 7 成，成交均价分别达到 25337 元/平方米和 23922 元/平方米。 由于上海、杭州两地项目的市场表现过于抢眼，其他城市显得相对弱势，苏州、宁波、南京三市在百 强项目榜中分别占据 10 席、8 席和 5 席，无锡、徐州和温州三市均只有 1 席。 （2 2）百强项目门槛值）百强项目门槛值 10.310.3 亿，主流项目单价超过亿，主流项目单价超过 2 2 万元万元/ /平米。平米。 长三角主流城市百强项目主流单价超过长三角主流城市百强项目主流单价超过 20000 元平方米元平方米 2010 年，长三角百强项目共成交 65421 套、790.76 万平方米，交易总额达到 1763 亿元。长三角主流 城市百强项目平均成交单价为 22290 元/平方米。 表表 1-17：长三角主流城市百强项目总体成交情况：长三角主流城市百强项目总体成交情况 成交金额（亿元）成交金额（亿元）成交套数成交套数(套套)成交面积成交面积(万平方米万平方米)平均成交单价（元平均成交单价（元/平方米）平方米） 1762.5965421790.7622290 数据来源：creis 中指数据、 百强项目门槛值为百强项目门槛值为 10.34 亿元，最高值超过亿元，最高值超过 40 亿元亿元 2010 年长三角百强项目门槛值为 10.34 亿元，为上海复地北桥城项目。成交额最高的项目为杭州滨 江城市之星项目，成交金额达到 44.42 亿元。榜首项目成交额为榜尾项目成交金额的 4.3 倍。百强项目 平均成交金额为 17.63 亿元，销售额中位数为 14.80 亿元，单个项目的交易额高。 表表 1-18：长三角主流城市百强项目交易额分布：长三角主流城市百强项目交易额分布 门槛值（亿元）门槛值（亿元）中位数（亿元）中位数（亿元）平均值（亿元）平均值（亿元）最高值（亿元）最高值（亿元） 10.3414.80 17.63 44.42 数据来源：creis 中指数据、 （3 3）长三角区域百强项目以中高端、普通、非装修商品房为主）长三角区域百强项目以中高端、普通、非装修商品房为主 百强项目以均价在百强项目以均价在 1000030000 元元/平方米的中高端项目为主万元以下的项目稀缺平方米的中高端项目为主万元以下的项目稀缺。长三角主流城 市百强项目中，万元以下的项目仅有 2 个；成交均价在 1000030000 元/平方米的中端项目达 66 个；成 交均价在 3000050000 元/平方米的中高端项目有 23 个；而成交均价在 50000 元/平方米以上的豪宅项目 也达到了 9 个。 （4 4）上海市场别墅项目和装修项目比重相对较高）上海市场别墅项目和装修项目比重相对较高 上海市场别墅项目和装修项目比重相对较高。长三角区域百强项目中，上海市场别墅项目和装修项目 数量都是 23 个，占比为 43.40%。总体而言，上海市场的别墅项目和装修项目的绝对数量要高于其他城市。 4 4、重点企业长三角战略布局对卓越的启发与建议、重点企业长三角战略布局对卓越的启发与建议 卓越集团进入长三角较晚，2007 年进入杭州，2009 年通过股权收购方式进入了上海，2010 年 12 月竞 得奉贤南桥新城项目，这是卓越在上海的首个综合体项目。目前卓越已经入了上海和杭州这两个长三角重 要城市，但与同行企业以及长三角自身经济楼市地位相比，布局的广度和深度不够、长三角收入占集团的 比重小。选择下阶段的区域拓展目标已十分重要。 参照上文所提到的进入长三角的企业的扩张路径，对卓越的建议如下： 在区域战略布局方面在区域战略布局方面：一，上海区域龙头地位不可动摇，且卓越已有一定的发展基础，因而主要可结 合卓越集团的主导产品线特征寻找综合体、商业地产等合适项目继续发展。二，卓越进入长三角的时间晚、 布局速度慢，未来在保持城市扩张的持续性、关注已进入城市的基础上，需要积极拓展新兴城市、加大长 三角布局力度。三，在区域选择上，一方面可参考主流拓展路径，优先考虑江苏城市，尤其是苏中或苏南 地区，另一方面，可以考虑跳过常规的地级市，直接进入部分条件具备的县级市。 在产品发展方面在产品发展方面，基于长三角百强项目的特点和重点企业的产品线发展情况，我们建议卓越集团在上 海、杭州等一线城市重点发展卓越的商务系列产品，以中等规模和分别于区域中心位置为宜。住宅项目方 面，大型居住社区，即“蔚蓝”系列从现状看几无机会，但中小型别墅、高端公寓等项目可以择机发展。 苏州、宁波、南京等二线城市与上海相比，在商务产品线和大型居住社区方面具有的机会相对更多， 可分别在城市中心或区域中心寻找商务产品机会，在城市郊区或新区寻找大型居住社区项目机会。 长三角经济和城市建设较为发达的中等规模城市和县级市，比如镇江、南通、江阴、张家港等市，可 在中心城区寻找商务产品线和中小型高端居住社区机会，在城市边缘或新区“蔚蓝”系列应该有一定机会， 但考虑到这些城市需求总量限制和投资规模问题，应控制在建筑面积四十万平方米为宜，以多样性的物业 类型和中高端甚至高端定位吸引当地需求。 二、二、长三角主要城市投资吸引力与卓越集团的区域扩张建议长三角主要城市投资吸引力与卓越集团的区域扩张建议 根据中国指数研究院城市投资吸引力评价体系，利用因子分析的方法长三角两省一市共 25 个城市 2009 年商品房销售额、开发投资额、地区生产总值、常住人口、商品房销售价格、销售额与投资额之比和 2006 年至 2009 年间地区生产总值增速、商品房销售额增速等各项指标的对比，分市场规模、潜在需求、 价格表现、成长速度、供求对比五大项对 25 个城市进行评分，最终将所有城市分为当前重点关注城市、 中期重点成长城市和长期重点潜力城市三组。 第一组包括上海、杭州、南京等当前热点城市。第二组包括嘉兴、湖州、镇江、南通、扬州等 8 个城 市，大部分城市在各项指标上处于中等水平，已经有部分国内知名房企进入，但总体上开发门槛不高，竞 争相对不太激烈，为当前进入重点考虑范围。第三组包括泰州、连云港、台州等城市，作为远期考虑备选 城市。 在客观指标评价的基础上，我们重点结合城市定位与产业发展、城市房地产发展现状、企业竞争以及 卓越在长三角当前发展阶段特征等因素对评分和分组结果进行进一步的筛选。在区域筛选环节中，拥有镇 江、南通和扬州的苏中地区在第二组中脱颖而出，成为进入区域首选，而拥有湖州、嘉兴和舟山的浙北地 区成为次选；在城市筛选环节，镇江、南通和扬州各有优势，其中镇江以突出的交通和区位优势、商品房 价格和居民财富水平背离和目前市场处于启动而非过热阶段而成为首选，出于互补考虑，规模、价格全面 占优，且未来连接上海但目前竞争已较为激烈的南通成为次选，并建议两市作为组合一并考虑。 三、三、卓越集团长三角的发展目标与土地储备卓越集团长三角的发展目标与土地储备 卓越集团致力于打造中国领先的综合地产运营商，成长于珠三角的卓越集团目前已经制定了较系统的 战略发展规划，在区域开发战略中，卓越集团将以深圳为核心的珠三角区域作为优先拓展区域，而长三角 和环渤海地区被视作战略要点，应投入资源发展，而武汉、长沙地区则应凭借先行优势攫取利润，培养区 域管控体系。目前卓越的战略规划正在付诸实施，在三大经济区域均在积极拓展项目。 卓越集团 2009 通过收购方式进入上海市场，而进入杭州同样也是采取收购方式，2010 年卓越在上海 奉贤南桥竞一个综合体地块，目前卓越集团在长三角主要储备了 3 个项目，目前正在加紧推进长三角拓展。 以卓越集团计划在 2013 年进入上海销售三十强目标为基础，估算了其 2013 年上海 15 亿销售额增量 和上海以外区域 10-15 亿元销售额的目标。通过对销售目标的拆解，卓越集团需要在 2011 年上半年在镇江 斩获第一块土地，规划建筑面积应介于 20-40 万平方米之间，2012 年下半年预计进入预销售期，在当年可 贡献 3 亿元左右的销售收入；2013 年达到 6 亿左右。第二个地块，卓越集团需要在 2012 年上半年以前完 成，考虑到量入为出，以及卓越加速开发进度，第二个地块的拿地时间可以适当放宽到 2012 年第三季度， 需要为卓越集团 2013 年贡献 4 亿元左右的销售额，合计实现 10 亿销售目标，具体城市可在镇江或南通、 扬州、南京，甚至下辖优势百强县中选择。 基于城市投资吸引力、企业竞争和卓越集团的发展阶段，研究院应用系统决策体系，提出了卓越集团 长三角的扩张路径。主要以沪宁（首先占据镇江） 、沪甬和申苏浙皖路方向推进。据图图示如下： 在江苏中部的几个城市中，我们重点研究了镇江、南通、南京、扬州等 4 的城市的宏观环境与房地产 行业发展现状，我们认为进入镇江和南通是进军苏中的首选组合，之后基于立足城市深耕苏中，在战略上 可北上苏北徐州等地、西进安徽合肥、芜湖等重要城市。 土地储备上我们建议卓越在 2011 年积极进入苏中拓展，并获得优质的中等规模的综合地块或住宅地 块；2012 年上下半年，可各自投资两幅地块，可基本保证 2013 年达到 10 亿销售额，2014 年起有望突破 15 亿亿。总体上在二三线城市力求打造本地高端产品，享受品牌溢价。 第一部分第一部分 卓越战略发展模式与产品定位建议卓越战略发展模式与产品定位建议 1.1 卓越集团战略布局模式与产品发展规划卓越集团战略布局模式与产品发展规划 1.1.1 区域布局模式区域布局模式 区域布局的两种类型区域布局的两种类型 目前进军长三角的外地企业，在区域布局上大体可分为以上海为中心的辐射型与长三角散点布局两类。 根据卓越集团的业务特点,中国指数研究院选取了万科、中海、富力、雅居乐、合景泰富、金地、招商、 合生创展、世茂、华润、龙湖、明发、佳兆业这十三家企业进行长三角区域布局模式分析。 (1)(1)以上海为中心的辐射型以上海为中心的辐射型 绝大多数房地产企业在发展初期基本采取了上海为中心的辐射型布局。绝大多数房地产企业在发展初期基本采取了上海为中心的辐射型布局。如万科 1992 年进入上海， 2001 年开始扩张，进入了长三角的第二个城市南京。2004 年前万科在长三角的重点一直是上海，以其为 中心向周边扩张。中海 1992 年进入上海，2003 年开始以上海为中心，向浙江、江苏二线城市辐射。较晚 进入长三角的企业绝大多数依然把上海作为公司在长三角布局的必争之地,如 2007 年进入上海的龙湖地产,上 海不仅是其实施“长三角战略”的重要堡垒，同时还承担着向周边新区域区公司输出技术和人才等的任务。 (2)(2)长三角散点布局长三角散点布局 散点布局是指没有明确重点城市的布局方式，采用该布局的企业多是布局较为完善、处于后期扩张阶 段的大企业。这类企业主要是已经基本完成了布局，区域布点较为均衡，企业在已进入城市的市场地位较 为巩固。如世茂 2000 年进入长三角，2004 年已进入了 4 个城市，2005-2009 年散点布局进入了 9 个城市; 此外,也有一部分企业由于布局长三角较晚、面临较高进入壁垒等原因,而没有把上海作为中心城市.如恒 大集团、雅居乐等 两类区域布局的房地产企业特点分析及代表企业成长情况两类区域布局的房地产企业特点分析及代表企业成长情况 (1)(1)万科长三角模式万科长三角模式 当前的全国房地产知名企业中，万科是较早布局长三角的一家。1992 年万科正式启动其在上海的第一 个项目位于闵行七宝的万科城市花园，长三角布局拉开帷幕。经过近二十年的发展，长三角已经成为 万科重要的业绩区域。 万科在长三角的发展经历了由上海到江苏再曲线进入浙江的历程。1992 年万科正式进入上海，此后多 年着力于在上海立稳脚跟，先后开发了城市花园、华尔兹花园、假日风景等项目。2001 年万科长三角扩张 发力，在先后拿下上海闵行金丰项目、宝山新城项目、浦东曹路项目后，并于 3 月进入南京市场。随后万 科在江苏市场加速扩张，2002 年镇江公司成立，2004 年进入苏州、无锡、昆山等城市。在浙江市场，万 科则于 2005 年通过收购南都房产进入了杭州，次年进入了宁波，开始了浙江市场的发展。2010 年新进入 了扬州、温州、嘉兴、南通等城市，至此万科的长三角布局已经非常深入和均衡。 万科作为最早布局长三角的外地房地产企业，其发展演变非常具有代表性。其一，万科始终看重长三 角的战略地位。2009 年长三角的业务收入达到 151 亿元，占万科总业务收入之比超过 30%，与万科的发源 之地华南区域几已并驾齐驱。其二，万科进入长三角的轨迹经历了由点到线进而铺开至面的变化,初期万 科以上海为中心，逐渐辐射到南京、杭州、苏州等城市，而目前则已形成深入到三线超过十个城市的广泛 分布。其三，作为长三角的龙头城市，上海始终占据长三角布局的重要位置，近年来万科上海销售额稳居 上海房企前三甲，在万科自身业务城市中也位居前列，目前的管控体系中也位居长三角区域公司龙头地位。 总结万科在长三角的布局战略，第一持续加大长三角扩张力度，第二从点带线再到面逐步发展，第三总结万科在长三角的布局战略，第一持续加大长三角扩张力度，第二从点带线再到面逐步发展，第三 上海的战略地位稳固。上海的战略地位稳固。 表表 1-11-1：万科：万科 进入城市时间表进入城市时间表 1992 年上海 2001 年南京 2002 年镇江 2004 年苏州、无锡、昆山 2005 年杭州 2006 年宁波 2010 年扬州、温州、嘉兴、南通 资料来源：公开资料整理 (2)(2)中海长三角模式中海长三角模式 中海地产 1992 年进入长三角，和万科一样是异地扩张进入长三角较早的企业之一,但比较而言，中凯 更偏向“精品”路线，进入的 6 个城市中有 5 个区域中心城市，例外的江阴也是区域龙头。目前长三角区 域在中海的全国布局中处于重要地位，2009 年长三角区域销售额占比达到 24%，与发源地华南地区销售额 比重十分接近。 中海地产 1992 年率先进入上海，首个项目中海海华花园于 1995 年竣工，随后开发了海兴广场、海丽 花园、和平花苑、翡翠湖岸别墅、御景熙岸等十余个项目。在上海深耕 10 年后，中海开始了长三角区域 扩张步伐，于 2003 年进入南京，2004 年进入苏州，2005 年进入宁波，2006 年进入杭州，2011 年 1 月中 海拿下江阴市新桥镇商住地块，首次进入三线城市。 总结中海在长三角布局的特点：一是上海深耕；二是重点布局区域核心城市总结中海在长三角布局的特点：一是上海深耕；二是重点布局区域核心城市, ,呈点状而非面状发展。呈点状而非面状发展。 表表 1-21-2：中海地产进入城市时间表：中海地产进入城市时间表 1992 年上海 2003 年南京 2004 年苏州 2005 年宁波 2006 年杭州 2011 年江阴 资料来源：公开资料整理 (3)(3)世茂房地产长三角模式世茂房地产长三角模式 世茂房地产进入长三角的时间虽然较晚，但近年来通过快速布局，已成为进入城市数量方面的佼佼者。 10 余年时间，世茂房地产进入了长三角 13 个城市，实现一二三线城市均衡布局。 2000 年世茂率先进入上海，第一个项目世茂滨江花园引入当时先进的各种理念，精心打造一炮而红， 由此开辟了世茂的滨江模式。三年后世茂的长三角战略正式拉开序幕，与很多企业走出上海的路径一致， 世茂第一站选择了南京，摘得当时地王下关宝善地块。2004 年世茂获得常熟中央商务区逾千亩土地， 2005 年昆山的世茂蝶湖湾正式启动。随后借助在资本市场的成功运作，世茂扩张提速，2006 年进入了绍 兴、嘉兴、常州等城市，2007 年进入了徐州、泰州和杭州；2008 年进入苏州与宁波；2009 年进军无锡。 截止 2011 年 1 月，世茂进入了长三角 13 个城市，除上海、南京、苏州、杭州、宁波等重要城市外，世茂 把触角伸向了绍兴、嘉兴、常州、泰州、常熟等三线城市。世茂在项目的选择上以大体量、综合项目居多， 特别是在二三线城市以商业、酒店的引入营造滨海、滨江特色新城。 表表 1-31-3：世茂长三角项目：世茂长三角项目 城市城市项目项目城市城市项目项目 上海上海世茂滨江花园苏州苏州世茂运河城 世茂国际广场无锡无锡交通世茂项目 世茂皇家艾美酒店常州常州世茂香槟湖 世茂佘山庄园徐州徐州世茂东都 外滩茂悦大酒店泰州泰州世茂河滨花园 世茂新体验杭州杭州世茂江滨花园 世茂爱马尚郡 世茂滨江项目 1 及 2 南京南京世茂外滩新城 世茂余杭项目 昆山昆山世茂蝴蝶湾 世茂下沙商业项目 世茂东一号新城 世茂余杭项目 2 世茂华东商城绍兴绍兴世茂迪荡新城 宁波宁波世茂世界湾嘉兴嘉兴世茂世纪公园 世茂春晓滨海新城常熟常熟世茂世纪中心 资料来源：公开资料整理 长三角持续占据世茂布局的主力位置, 2009 年末世茂 3240 万平方米的权益土地储备中长三角占到 54.90%，占据半壁江山。世茂在长三角的重点城市为上海和杭州，在这两个城市均有 5 个以上的项目，双 核布局凸显。 7.00% 15.30% 22.70% 54.90% 长三角环渤海中国西部其他 资料来源：公开资料整理 图图 1-11-1：世茂房地产：世茂房地产 20092009 年土地储备年土地储备 总结世茂房地产的长三角布局特点，一是形成了上海、杭州双核模式；二是一二三线城市广泛布局；总结世茂房地产的长三角布局特点，一是形成了上海、杭州双核模式；二是一二三线城市广泛布局； 三是扩张迅速。三是扩张迅速。 表表 1-41-4：世茂进入城市时间表：世茂进入城市时间表 2000 年上海 2003 年南京 2004 年常熟 2005 年昆山 2006 年绍兴、嘉兴、常州 2007 年徐州、泰州、杭州 2008 年苏州、宁波 2009 年无锡 资料来源：公开资料整理 (4)(4)招商地产长三角模式招商地产长三角模式 招商地产 2003 年进入长三角，但扩张较保守，目前仅进入上海、南京、苏州三个城市。 2003 年，招商地产进入上海，以 1.61 亿拿下松江区沪亭北路 1 号地块，即现九亭依云郡，为低密度 别墅项目。2004 年，招商地产进入苏州，3.39 亿获得相城区元和镇阳澄湖东路北、徐阳路西地块（依云 水岸），也是别墅项目。2005 年，招商地产进入南京，以 3.41 亿元拿下栖霞区仙林大学城仙林大道南、 仙霞路西地块（依云溪谷），仍为别墅项目。 招商地产 2003 年拿了上海第一个项目后三年在闵行颛桥拿下第二个项目，2007 年拿下上海奉贤项目。 2004 年招商地产在苏州拿第一个项目，2007 年拿下苏州两个项目。2005 年招商地产拿下南京第一个项目， 2009 年拿下第二个项目，2010 年拿下第三个项目。招商地产在长三角地区的土地储备不多，基本保持了招商地产在长三角地区的土地储备不多，基本保持了 每年拿地每年拿地 1-21-2 块的速度。块的速度。 表表 1-51-5：招商地产长三角项目：招商地产长三角项目 城市城市项目项目 南京河西南河西侧 a1-2 地块 栖霞区马群中山门大街以北 南京国际金融中心 招商依云溪谷 上海招商南桥 1 号 招商臻邸 (海德花园 ) 招商雍华府 招商海廷 佘山珑原 苏州招商小石城 雍景湾 资料来源：公开资料整理 总结招商地产长三角布局特点，一是以上海、南京、苏州的散点格局总结招商地产长三角布局特点，一是以上海、南京、苏州的散点格局, ,未形成明显的上海中心；二是未形成明显的上海中心；二是 区域扩张速度相对保守。区域扩张速度相对保守。 表表 1-61-6：招商地产进入长三角时间表：招商地产进入长三角时间表 2003 年上海 2004 年苏州 2005 年南京 资料来源：公开资料整理 (5)(5)华润置地长三角模式华润置地长三角模式 华润置地 2002 年进入长三角，随后快速扩张，迅速建立了规模化、均衡化的布局。长三角区域逐渐 成为华润置地的重要市场，华润全国布局的 26 个城市中长三角占到 9 个。 2002 年华润置地全国发展战略正式实施，5 月拿下上海滩项目进入上海市场。2005 年华润扩张加速， 以 11 亿拿下杭州江干区钱江新城综合地块，进入了杭州市场，同年进入无锡。2006 年华润置地斥资 7.16 亿人民币竞得宁波东钱湖寨基地块，同年以挂牌方式成功竞得苏州市平江区阀门厂地块，进入苏州市场。 2009 年华润置地进入常州、南通、南京，2010 年华润进入扬州。目前华润置地已经进入上海、无锡、苏 州、南京、杭州、宁波等一二线以及常州、南通、扬州等三线城市。 华润置地在长三角布局较晚，多数城市还处于投入期，销售额波动较大。2009 年来自长三角区域的销 售额占到华润置地的 25.5%，其中上海占比 9.80%，杭州占比 0.50%，无锡占比 5.80%，宁波占比 7.90%， 苏州占比 1.50%。2010 年上半年长三角区域的销售额占比有所下降，降至 18.24%，其中上海占比 3.60%， 无锡占比 2.70%，宁波占比 10.50%，苏州 1.44%。 总体来说总体来说, ,华润置地在长三角的布局较晚华润置地在长三角的布局较晚, ,但扩张迅速但扩张迅速, ,已形成较均衡的散点布局。已形成较均衡的散点布局。 表表 1-71-7：华润置地进入城市时间表：华润置地进入城市时间表 2002 年上海 2005 年杭州、无锡 2006 年宁波、苏州 2009 年常州、南通、南京 2010 年扬州 资料来源：公开资料整理 (6)(6)龙湖地产长三角模式龙湖地产长三角模式 龙湖地产长三角区域拓展较晚，2007 年才进入，但迅速树立了在进入城市的市场地位，成为长三角区 域扩张的后起之秀。 龙湖 2007 年 11 月以 15.42 亿拿下青浦区赵巷镇特色居住区 8 号地块（龙湖滟澜山），这是龙湖在长 三角的首个项目。借助龙湖成功上市获得资金支持，2009 年龙湖扩张提速，进行了一系列的大手笔拿地动 作。2009 年 8 月，龙湖以 6.44 亿元竞得无锡市太湖国际科技园地块，年底又以 20 亿拿下新区和锡山两幅 土地，同年 12 月以 35.7 亿元高价拿下东杭州中心金沙湖畔四幅地块，宣告龙湖正式进军杭州，2010 年 1 月以 22.85 亿元拿下常州恐龙园南侧地块。目前龙湖进入了上海、无锡、杭州、常州四个城市，各城市的 项目数量与体量较为均衡。 龙湖的快速开发模式帮助龙湖在进入城市迅速建立了市场地位。青浦区赵巷地块拿下地块后 11 个月 后即进入预售。2010 年龙湖在上海的销售额达到了 32 亿，进入了上海销售前 20 强。在 2009 年底进入的 无锡和 2010 年初才进入的常州，2010 年龙湖以 19 亿元、20 亿元的销售额分别位列当地市场第二名和第 三名。从 2009 年 12 月进入杭州到 2010 年 11 月龙湖滟澜山面世，拿地到销售不到一年，2010 年该项目销 售额超过 10 亿。龙湖进入长三角两三年时间里，2010 年区域销售额已提高到 81 亿,占全年集团销售的比 重达到 25%左右，龙湖的环渤海、长三角和西部三大百亿圈均衡发展格局基本形成。 总结龙湖地产长三角布局的特点，第一是进入晚，扩张快；第二是集中在中心城市重点连续拿地；第总结龙湖地产长三角布局的特点，第一是进入晚，扩张快；第二是集中在中心城市重点连续拿地；第 三是快速开发模式，迅速建立市场地位。三是快速开发模式，迅速建立市场地位。 表表 1-81-8：龙湖地产进入城市时间表：龙湖地产进入城市时间表 2007 年上海 2009 年杭州、无锡 2010 年常州 资料来源：公开资料整理 (7)(7)合生创展长三角模式合生创展长三角模式 合生创展 2001 年进入长三角，经过 10 年的发展，已形成以上海为中心辐射的布局，长三角区域已成 为合生创展重要的收入来源地。 2001 年，合创进入上海，先后开发了珠江香樟园、合生城邦等知名项目，成功树立了在上海的市场地 位。2006 年 11 月合创以 7.2 亿的代价拿下宁波镇海新城核心区北侧六幅土地，进军宁波市场。2007 年， 合创进入杭州。2009 年，合创以 13.65 亿元获得浙江慈溪 36 块、共 153.06 万平方米的土地，开始了合创 在杭州湾的造城运动。2010 年合创以 7.74 亿的价格获得昆山周市镇地块，首次进入江苏。与其他企业比， 合创以浙江为主的布局较为异类。 合创在长三角的布局以上海为核心，2010 年合创上海销售额达到 37 亿，位列上海市场第 12 位。合创 2009 年年报数据显示，当年长三角收入占到集团收入的 32.8%，在全国布局中占据重要地位。 总结合创在长三角布局特点，一是上海为核心辐射；二是除上海外总结合创在长三角布局特点，一是上海为核心辐射；二是除上海外, ,重点布局浙江市场。重点布局浙江市场。 表表 1-91-9：合生创展进入城市时间表：合生创展进入城市时间表 2001 年上海 2006 年宁波 2007 年杭州 2009 年慈溪 2010 年昆山 资料来源：公开资料整理 (8)(8)雅居乐地产长三角模式雅居乐地产长三角模式 雅居乐 2007 年进入长三角，时间较晚，发展也较慢，布局了上海、南京和常州三个城市。雅居乐主 要在南京发展，是少有的不把上海作为重点城市的企业。 2007 年 3 月一度停工的金昌摩尔大厦被雅居乐地产以 17.53 亿元人民币的价格收入囊中，被改名为雅 居乐国际广场，但至今仍未开业。同年 11 月雅居乐以 7 亿竞得秦淮区门东长乐渡地块，进入了南京。 2009 年雅居乐在常州市中心竞得龙城大道地块。2010 年雅居乐在南京拿下了三幅地，开始深耕战略，南 京成为其目前在长三角布局的重点。 总结雅居乐长三角布局特点，一是进入城市少，呈散点布局；二是把南京而非上海作为重点城市；三总结雅居乐长三角布局特点，一是进入城市少，呈散点布局；二是把南京而非上海作为重点城市；三 是扩张较慢。是扩张较慢。 表表 1-101-10：雅居乐进入城市时间表：雅居乐进入城市时间表 2007 年上海、南京 2009 年常州 资料来源：公开资料整理 (9)(9)佳兆业长三角模式佳兆业长三角模式 佳兆业成功上市以及在资本市场的再融资加快了其扩张步伐，2010 年下半年企业曾创下了一天内拿下 9 宗土地的纪录。2008 年佳兆业进入江阴和上海，在上海发展奉贤珊瑚湾项目，在江阴发展水岸新都项目； 2010 年佳兆业以 4.76 亿取得太仓科教新城利民社区项目。目前佳兆业的在长三角项目最多的城市是江阴， 项目数量达到了 3 个。佳兆业进入长三角的首站选择了上海，随后选择了江阴、太仓等城市，从上海跨越 至长三角富裕三线城市，略过了其他房企常规选择的二线城市，路径具有一定特殊性。 总结佳兆业长三角布局特点，第一布局上海及上海周边三线城市，第二散点快速布局。总结佳兆业长三角布局特点，第一布局上海及上海周边三线城市，第二散点快速布局。 表表 1-111-11：佳兆业进入城市时间表：佳兆业进入城市时间表 2008 年上海、江阴 2010 年太仓 资料来源：公开资料整理 (10)(10)合景泰富长三角模式合景泰富长三角模式 合景泰富 2007 年进入长三角，经历了苏州到上海，再以上海为发展中心的曲线布局路线。 合景泰富 2007 年 2 月以 5 亿代价获得苏州相城区渭塘地块，拉开了进军长三角的序幕，同年 10 月， 以 1.88 亿拍得苏州昆山项目。2010 年合景泰富进入上海，通过招拍挂方式拿下嘉定区伊宁路以南、云谷 路以东地块以及浦东新区 es2 单元 14-1 地块，并与富力地产合作收购了新江湾城项目。 合景泰富进入长三角的首站是苏州，2010 年把重心转向了上海，即企业所谓“从苏州出发，以上海为 中心”战略。截至 2010 年 10 月 20 日，合景泰富在上海和苏州的土地储备达到集团总储备的 16%，从 07 年的零到 10 年的 16%，实现了巨大跨越。特别是从 2010 年在上海的动作，可以看出合景泰富对长三角区 域的野心。 8% 5%3% 16% 21% 47% 广州成都苏州+上海天津北京海南 资料来源：公司官方网站 图图 1-31-3：合景泰富土地储备分城市（截至：合景泰富土地储备分城市（截至 20102010 年年 1010 月月 2020 日）日） 总结合景泰富长三角布局，第一逐步加大长三角布局比重，第二苏州、上海两个城市散点布局，第三总结合景泰富长三角布局，第一逐步加大长三角布局比重，第二苏州、上海两个城市散点布局，第三 以上海为中心的思路将逐步体现。以上海为中心的思路将逐步体现。 表表 1-121-12：合景泰富进入城市时间表：合景泰富进入城市时间表 2007 年苏州、昆山 2010 年上海 资料来源：公开资料整理 (11)(11)富力地产长三角模式富力地产长三角模式 富力地产 2007 年进入长三角，已布局上海、昆山、南京等城市，形成了以上海为中心的布局。富力 在长三角仍处于点式布局阶段，且并未对公司业绩形成重要贡献。 2007 年 4 月，富力在昆山以 6 亿元收购了建筑面积约 40 万平方米的住宅项目，拉开了该集团进入长 三角的序幕。2007 年 5 月，富力高调进入上海，并刊登广告寻求地块合作，7 月终以 5.4 亿元获得青浦项 目。2007 年富力初步定下的两年内在华东地区 100 亿元买地的目标，上海与其他华东城市约 7：3 的比例。 从后来实际情况看，富力扩张华东的目标显然未完成，两年间没有新拿项目。富力在长三角发展缓慢的原 因主要有四：一是在地价高峰拿地，二是在金融危机中推盘，三是产品地段受限，四是华东战略定位不明 晰。直至 2010 年底富力在长三角才再度活跃起来，12 月拿下麒麟科技创新园科技研发综合体地块，进入 了南京，2011 年 1 月联手对合景泰富完成了上海新江湾城 c5 地块的收购。 2010 年上半年，富力在长三角的两个项目销售 4.5 亿，仅占集团销售额的 4%；截止 2010 年 6 月底， 富力在长三角的土地储备为 64 万平方米，仅占集团土地储备的 3%。可以说富力在长三角仍处于初级的点 式布局阶段，长三角的业绩远未成为集团的重要支撑。 总结富力在长三角布局特点，一是点式布局，二是在长三角发展缓慢，还未成为集团的重点区域；三总结富力在长三角布局特点，一是点式布局，二是在长三角发展缓慢，还未成为集团的重点区域；三 是有加大长三角布局的趋势。是有加大长三角布局的趋势。 表表 1-131-13：富力地产进入城市时间表：富力地产进入城市时间表 2007 年昆山、上海 2010 年南京 资料来源：公开资料整理 (12)(12)金地集团长三角模式金地集团长三角模式 金地 2002 年进入长三角，不到 10 年时间长三角区域销售额突破了 100 亿，长三角成为金地的重要区 域。 2002 年 12 月，金地获得上海嘉定区 2100 亩项目开发经营权，并签约嘉定西门项目，从而进入上海。 2005 年金地获得宁波公交四公司 101 亩土地，迈出了长三角区域扩张的第二步。2007 年金地以 8.4 亿元 总价竞得南京河西市中心地块，进驻南京；同年拿下杭州三墩 42 号地块，进驻杭州。2009 年金地进入绍 兴，以 13.66 亿价格竞得绍兴柯桥地块。2010 年金地以 15.46 亿拿下飞龙生活区地块，进入了常州。截至 目前，金地进入了上海、宁波、杭州、绍兴、南京、常州 6 个城市，2005 年后平均一年进入一个城市，稳 扎稳打的作风明显，同时金地进入的浙江城市多于江苏城市，拓展浙江市场较为成功，与合创类似,这是 外地进入长三角扩张企业中较为少见的。 2010 年上半年，金地上海公司营业收入达到 28.11 亿元，占集团收入的 32%。2010 年长三角区域销售 额达到 101.99 亿，首次突破 100 亿元，占集团销售额 283.38 亿的 36%，成为公司布局的重点区域。目前 金地集团正在进行产品结构转型，商业地产和豪宅市场是未来发展重点；在布局选择上，高铁沿线的苏州、 无锡、常州、镇江、南京以及浙江的嘉兴等将是布局的重点。 总结金地进入长三角特点：第一，以上海为中心，沿沪宁、沪甬布局，由点到线，第二，持续加大对总结金地进入长三角特点：第一，以上海为中心，沿沪宁、沪甬布局，由点到线，第二，持续加大对 长三角的投入，使其成为金地重要市场；第三，布局稳健性突出。长三角的投入，使其成为金地重要市场；第三，布局稳健性突出。 表表 1-141-14：金地集团进入城市时间表：金地集团进入城市时间表 2002 年上海 2005 年宁波 2007 年南京、杭州 2009 年绍兴 2010 年常州 资料来源：公开资料整理 (13)(13)明发集团长三角模式明发集团长三角模式 明发集团发源于厦门，2002 年进军长三角，目前已进入了上海和江苏多个城市。明发在商业地产领域 积极布局，南京、扬州、无锡以及上海都有明发商业广场项目。 明发 2002 年进入南京，总建筑面积达 200 万的明发滨江城的成功开发使其在南京树立了市场地位。 随着明发业务从住宅向商业的转型，2003 年后明发在长三角主要开拓商业地产。2006 年明发集团进入扬 州，2007 年进入了无锡，2008 年进入了镇江，2010 年进入了淮安。2002 至 2010 年明发基本以南京为中 心，在南京及周边三线城市发展。2011 年初明发进入了上海，以 3.87 亿元拿下嘉定区高台路商办地块。 目前明发在长三角的主要商业项目为南京明发商业广场、扬州明发商业广场、无锡明发商业广场以及目前 位于上海嘉定的项目。从目前销售收入来源和项目个数看，明发在长三角以南京为中心的布局明显。 总结明发布局特点，第一，以南京为中心辐射江苏；第二，进入上海，开始谋求商业地产布局的突破。总结明发布局特点，第一，以南京为中心辐射江苏；第二，进入上海，开始谋求商业地产布局的突破。 表表 1-151-15：明发集团进入城市时间表：明发集团进入城市时间表 2002 年南京 2006 年扬州 2007 年无锡 2008 年镇江 2009 年淮安 2011 年上海 资料来源：公开资料整理 卓越集团在长三角的区域布局模式建议卓越集团在长三角