天津中新生态城研究报告.doc

研发技术部.市场研究室 中新生态城研究报告 中新生态城研究报告一、 中新生态城的发展背景1.1中新生态城的上层意识2007年4月，国务院总理温家宝在会见新加坡国务资政吴作栋时，共同提议在中国合作建设一座资源节约型、环境友好型、社会和谐型的城市。2007年7月，吴仪副总理访问新加坡，与新方进一步探讨了生态城选址和建设原则。随后，国家有关部委对天津等多个备选城市进行反复比选和科学论证，在征求新加坡国家发展部的意见后，于9月底初步认定生态城选址在天津滨海新区。2007年11月18日，国务院总理温家宝和新加坡总理李显龙共同签署中华人民共和国政府与新加坡共和国政府关于在中华人民共和国建设一个生态城的框架协议。国家建设部与新加坡国家发展部签了中华人民共和国政府与新加坡共和国政府关于在中华人民共和国建设一个生态城的框架协议的补充协议。协议的签订标志着中国新加坡天津生态城的诞生。 按照两国协议，中新天津生态城将借鉴新加坡的先进经验，在城市规划、环境保护、资源节约、循环经济、生态建设、可再生能源利用、中水回用、可持续发展以及促进社会和谐等方面进行广泛合作。为此，两国政府成立了副总理级的“中新联合协调理事会”和部长级的“中新联合工作委员会”。中新两国企业分别组成投资财团，成立合资公司，共同参与生态城的开发建设。新加坡国家发展部专门设立了天津生态城办事处，天津市政府于2008年1月组建了中新天津生态城管理委员会。至此，中新天津生态城拉开了开发建设序幕。胡锦涛主席：生态城建设体现了全面、协调、可持续的科学发展观。李光耀资政：生态城将把新中长期合作推向一个新高点。吴作栋资政：新方希望同中方共同推动天津生态城建设。温家宝总理：生态城建设起点要高，设计要高瞻远瞩，符合人民节约资源、能源和保护环境的愿望，成为留给后人的一笔财富。新加坡总理李显龙：生态城是新中合作一个新的里程碑，生态城的构想是打造一个社会和谐、重视环保和讲求资源节约的城市。1.2中新生态城的发展目标与意义1.1.1发展目标建设科学发展、社会和谐、生态文明的示范区；建设资源节约型、环境友好型社会的示范区；建设体现天津地域文化特色和时代特征的、生态宜居的国际化滨海新城。1.1.2意义中新天津生态城是中国、新加坡两国政府战略性合作项目，是继苏州工业园之后两国合作的新亮点。生态城市的建设显示了中新两国政府应对全球气候变化、加强环境保护、节约资源和能源的决心，为资源节约型、环境友好型社会的建设提供积极的探讨和典型示范。中新天津生态城的启动是天津腾飞的标志，是天津作为环渤海经济中心的标志和国际地位的象征，总之将进一步提升天津国内外的地位和知名度。1.3中新生态城的选址情况1.3.1选址位置中新天津生态城确定在中国东部、环渤海地区的中心、京津城市发展轴的北侧、天津滨海新区内海滨休闲旅游区内，距离滨海新区核心区15公里、距离天津中心城区45公里、距离北京150公里、距离唐山50公里。规划范围为东至汉北路规划的中央大道，西至蓟运河，南至永定新河入海口，北至规划的津汉快速路，总面积约30平方公里。选址周边临近滨海新区产业功能区，具有良好的交通和基础设施配套条件，可为生态城提供水、气、电、热、通讯等基础设施保障，有利于生态城在短时期内取得发展成效。1.3.2场地条件生态城范围用地现状三分之一为盐田，三分之一为水面，三分之一为荒滩，土壤盐渍化程度高，属于水质性缺水地区。在较差的自然条件下高标准建设生态城，进一步提升了生态城建设的示范意义。生态城所在地目前还有两座村子：五七和青坨子村，村民总计约2000人。天津建设局局长李东说，当局已向村民提出拆迁方案。另按照生态城规划要求，生态城对原住民回迁保障率要达到100%，并提供就业保障。 1.4中新生态城的市场吸引力中新生态城所申请的政策优惠涉及到诸多部委，包括国家发改委、住房和城乡建设部、科技部、国土资源部、商务部、环境保护部、财政部、海关总署等。如税收方面，未来中新生态城内涉及到节能环保、循环经济等技术研发以及应用推广等方面，能否享受到一定的税收优惠，能否获得相关部委专项资金的扶持；为解决生态城建设资金问题，能否允许中方投资公司独立发企业债券，以拓宽融资渠道，缓解资金压力；企业资格审批方面，部分原属国家审批的事项能否将审批权下放到地方等。 此外将探索住房制度改革，创新金融、财政等公共政策，优化住房资源配置，建立科学、合理的住房建设和消费模式，形成“多层次、多元化”的住房供应体系。其中，硬性规定：政策性住房比例不低于20；妥善安置原有农村居民，回迁保障率100，并提供就业保障。二、 中新生态城开发主体的组织结构与合作模式2.1组织实施中新生态城的行政部门与服务机构2.2政府的组织结构与职能2.2.1组织结构关系管委会分设：办公室、建设局、商务局、环境局、财政局、法制局、民警办办公室分设：综合科、文秘科、人事科、外宣科、公关部建设局分设：规划科、工程科、土地科、住房科、总工室商务局分设：产业科、项目科、审批登记科、商业科环境局分设：环保科、水务科、公用事业科、环卫科财政局分设：预算科、国库科、财务科、企财科法制局分设：研究科、法务科民警办2.2.2各局科的职能1.办公室管委会综合事务管理、服务、协调部门，协助管委会领导开展工作，完成管委会领导交办的任务。主要负责综合事务管理、文秘、人事、外宣及公关接待等工作。 综合科主要负责：行政事务管理及后勤保障；重要会议及活动保障；办公用品的采购；办公环境及工作纪律管理；印鉴的保管和使用；相关规章制度的制定和监督实施。 文秘科主要负责：起草行政公文、会议纪要、工作简报、工作动态、工作总结、工作汇报、领导讲话和大事记等文字工作；机要文件印制、管理及收发；文件、档案管理；每月、每周的会议和工作安排以及督察、督办；重要会议及活动的安排。 人事科主要负责：管委会机关人事管理的规章制度建设；各类人员编制管理；人员调配管理；办理请销假、停薪留职、离职、辞职等事宜；年度考核管理；劳动合同管理；人事档案管理和人事统计报表等工作。 外宣科主要负责：开展对外宣传，联系新闻媒体，接待来访记者；宣传文件起草及制作；政府网站内容的管理与更新；围绕外界和媒体对生态城的报道和评论，对生态城的公众形象进行信息整理、评估和统筹。 公关部主要负责：公关接待制度的制定；重要会议、活动接待方案的制定和落实；联系有关部门办理出境出国的事务；各种日常接待工作；其他对外联络事务。2.建设局生态城城市建设综合行政管理部门。主要负责生态城的规划管理、建设管理、土地管理、住房管理等工作。 规划科主要负责：贯彻执行国家城乡规划法、土地管理法等，编制和审定生态城各级各类规划；市政管线、厂站、工程的规划管理；建设工程用地规划可证、建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证的办理；建设工程方案设计审查；地名、街区的命（更）名管理。 工程科主要负责：贯彻执行国家有关建筑市场管理和施工现场管理的政策、法规；制订市政、能源、绿化建设计划，组织、协调市政公用基础设施建设；依法核发生态城内建设工程施工（临时施工）许可证；监督管理进入生态城的建设单位和施工企业，核定房地产开发企业的开发资质和施工企业资质；监督管理生态城建筑市场和建设工程招标投标活动；监督、保障生态城内建筑工程质量 、施工安全；评定和申报生态城内建设工程的质量等级，组织处理工程质量事故。 土地科主要负责：贯彻执行国家土地管理法以及相关法规、政策；管理生态城内土地的产权产籍，并颁发相关的权属证明；组织土地勘丈，制定生态城的年度土地征用及出让计划，组织、制定、落实生态城土地出让方案及报批手续；依法登记和管理生态城内土地使用权的转移和抵押，监控土地市场。 住房科主要负责：策划和制订生态城住宅开发和管理的政策、策略；核定住宅建设年度计划；核发各类房地产权属证书；依法管理房地产的产权确定、产权转移和产权抵押；监控和指导房地产交易行为，规范房地产交易市场；组织和指导和检查监督物业管理；管理生态城内的房屋拆迁等工作。 总工室主要负责：组织各种建设及工程规范标准的研究、制定、调研工作；生态城的基础地理信息系统的建设、应用、维护及延伸开发利用工作；城市建设综合统计分析。3.商务局生态城国际经济及区域经济合作的行政管理部门。主要负责生态城内产业布局规划和管理；生态城的招商；外商投资企业审批；生态城的工商行政管理；生态城商业设施、网点的规划管理等工作。 产业科主要负责：研究生态城产业发展战略，提出产业结构改革意见；拟订产业的布局规划，推进产业结构调整；拟订生态城基础产业中长期发展规划和年度计划，并组织实施；监测分析相关行业发展状况，提出对策和建议；行业重大项目的规划布局和项目的核准、备案、申报。 项目科主要负责：制定招商工作计划和方案；区域内投资项目的谈判与促进；来区投资企业（内资、外资）的准入及产业政策的核准认定；策划、组织在国内外重点投资来源地区招商活动，建立、维护招商渠道；与招商和商务活动相关的信息档案的搜集、编纂、使用和管理；招商网络、客户资料库、在谈项目库的建立和维护；招商中介代理机构及顾问团的建立及协调。 审批登记科主要负责：生态城的内、外资企业的工商登记和管理；组织监督管理市场交易行为，依法查处垄断、不正当竞争等违法行为；组织保护消费者合法权益；监督管理各类市场和商业展销活动；监督管理商标、广告等经营活动；监制和推行合同示范文本，查处利用合同进行的违法行为；管理企业档案和基础数据信息，并对社会提供服务。 商业科主要负责：贯彻执行有关商贸的法规和政策；商品流通的行业管理，研究指导流通体制改革；拟定工贸结合和促进商品流通业发展的政策措施；协调、整顿和规范生态城内市场经济秩序；生态城区域内商业设施、商业网点规划、布局的研究；掌握、分析市场建设发展情况；商业设施的招商和运营管理；企业后期运营服务和管理。4.环境局生态城环境治理、保护与城市管理、维护的行政管理部门。主要负责生态城的环境保护、水务、公共事业与环境卫生的管理等工作。 环保科主要负责：贯彻执行关于城市环境保护的方针政策、法律法规；编制生态城环境保护中、长期发展规划；组织开展生态城环境保护研究；制订环境污染整治与修复年度计划；根据实际需要，制订环境保护的规范性文件；实施环保行业管理及行政执法；综合性环境宣教工作；环境保护的行业信息统计；国际交流与合作。 水务科主要负责：贯彻执行关于水务的方针政策、法律法规；编制生态城水务的中、长期发展规划；制订水务工程建设和设施养护年度计划；根据实际需要，制订水务的规范性文件；实施水务的管理及行政执法；水务的行业信息统计；国际交流与合作。 公用事业科主要负责：参与制订市政、能源、园林绿化专业规划；参与审核市政、能源、绿化建设项目；参与制订公用事业价格；组织开展市政、能源、绿化相关工程运营、养护；实施公用事业行政执法；公用事业的行业信息统计；国际交流与合作。 环卫科主要负责：贯彻执行关于市容环境卫生的方针政策、法律法规；编制生态城市容环境卫生的中、长期发展规划；审核市容环境卫生作业年度计划；根据实际需要，制订规范性文件；实施市容环境卫生的管理及行政执法；市容环境卫生行业信息统计；国际交流与合作；生态城市容卫生等行业科技促进工作。5.财政局生态城的经济综合行政管理部门，主要负责资金配置、财政收支、财政监督、财务核算、会计事务管理等工作。 预算科主要负责：组织开展生态城开发建设投入、产出分析；协调处理与生态城开发有关的财税关系；组织财政收入；安排支出预算；基本建设投、融资；国有资产管理；财政监督等工作。 国库科主要负责：财政预算内、外的会计核算工作；对外提供各种报表；生态城内土地出让金、配套费和行政性收费的组织入库工作；各种收费的认定和收费票据的管理。 财务科主要负责：制定财政资金的管理办法；管委会日常会计核算、财务报销审核，经费执行情况分析及决算；办理财政集中支付业务，管理区内行政事业单位银行账户；医疗保险手续和有关资金的办理。 企财科主要负责：区内企业财务管理及会计事务管理。6.法制局管委会政策研究、法制工作部门，协助管委会制定相关法规、政策。主要负责完成管委会交办的相关规范性文件草案的组织起草和审查修改；对生态城法制工作进行规划、协调、监督、服务；开展综合性研究工作，为制定生态城的发展战略、发展规划、发展策略服务。下设： 研究科主要负责：研究管委会政策法规工作的普遍情况与主要问题，提供研究报告，提出政策及立法建议，为管委会提供决策参考；承办上级立法机构交办的法律、法规和规章草案征求意见工作；编制管委会规范性文件的制定、起草计划，并组织起草或审查修改管委会规范性文件草案。 法务科主要负责：对法律、法规、规章、规范性文件的执行和落实情况进行监督检查；各种重大行政处罚决定和各部门规范性文件的合法性审查及备案；负责行政复议案件的受理，并代表生态城管委会参与行政诉讼案件的应诉工作；生态城行政复议、诉讼、处理案件的统计报表工作；受理侵犯企业经营权的投诉案件，并依照程序开展查处工作；为管委会及相关职能部门提供法律顾问服务；调查、处理人民群众对行政机关不当执法行为的投诉，监督管委会各职能部门的行政执法行为；协调各部门在执行有关法律、法规、规章及管委会规范性文件中的矛盾和争议；法规规章和规范性文件的汇编和清理工作；开展政府法制理论研究及与相关机构的法制工作交流；协同有关部门开展法制宣传教育，提供法律咨询服务。7民警办2.3主要人员及主管方向2.3.1崔广志中新天津生态城管委会党组副书记副主任中新天津生态城管委会副主任全面负责管委会工作，分管办公室2.3.2蔡云鹏中新天津生态城管委会党组副书记副主任分管征地、土地利用及管理工作2.3.3张彦发中新天津生态城管委会党组副书记副主任分管城市建设工作和商务局，协助蔡云鹏副主任推进征地工作，负责联系协调各区县局2.3.4蔺雪峰中新天津生态城管委会党组副书记副主任分管规划工作和环境局，负责联系协调新加坡和市各部委办局、国家各部委2.4投资公司的基本情况2.4.1投资公司的职能与作用中新天津生态城投资开发有限公司和新加坡吉宝集团共同出资成立的中新合资公司，注册资本40亿元，中新双方各占50%。同时，中方投资公司联合新方优秀企业还共同组建了生态城能源、建设、市政、环保等四个专业公司。2.4.2中方投资联合体中方投资联合体由天津泰达投资控股有限公司牵头组建，国家开发银行、天津市房地产开发经营集团有限公司、天津塘沽城市建设投资公司、天津市汉滨投资有限公司、津联集团（天津）资产管理有限公司参加，注册资本30亿元。2.4.3新方投资联合体新加坡吉宝置业牵头的新方股东还未最终确定。但此前由新加坡国际企业发展局、腾飞集团、新加坡吉宝置业已签订外包服务园区合作备忘录。并且腾飞集团（ascendas group）透露，公司正在积极接触有关方面，谋求能在中新天津生态城的建设中发挥作用。腾飞集团是新加坡最大的工业房地产开发商之一。另外传闻凯德置地也将参与生态城的开发，并且该公司在天津已成立分公司。卡塔尔投资局有可能将参与生态城开发。新加坡吉宝集团主席林子安在多哈与卡塔尔投资局（qia）董事会成员侯赛因阿里阿卜杜拉签署了邀请qia作为权益投资者（equity investor）参与中国天津中新生态城开发的谅解备忘录。林子安表示，qia是参与中新生态城投资银团的第一家外国投资方。2.4.5各投资联合的基本介绍1.天津生态城投资开发有限公司基本情况（1）住所：天津市汉沽区一纬路25号；（2）企业类型：国有企业；（3）法定代表人：刘惠文；（4）注册资本：300,000万元人民币；（5）主营业务：土地开发与整理，基础设施的投资与建设，房地产业、产业及娱乐服务业的投资，房地产开发与经营，市政工程园林绿化的设计施工；（6）股东组成天津泰达投资控股有限公司 105,000.00 35%国家开发银行 60,000.00 20%天津市房地产开发经营集团有限公司 45,000.00 15%天津市汉滨投资有限公司 30,000.00 10%天津市塘沽城市建设投资公司 30,000.00 10%津联集团（天津）资产管理有限公司 30,000.00 10%2.新加坡吉宝组合工程公司（1）企业类型：有限公司（2）注册地：1 harbourfront ave, #18-01, keppel bay tower, singapore098632（3）法定代表人：蔡志伟（4）注册资本：10,000万元新加坡元（5）业务范围：工程设计、管理及监督；创新工艺科技、科技配套与设备供应、科技研发；工厂运行管理、优化组合、工艺改进；长期工程运作服务、dbob（设计建设自主运行模式）、bot及boot。2.3开发商如何介入中新生态城的土地先转让给中方国有公司，再作价入股双方合资公司，双方各占一半股份，实际是一级开发，不受“两年未开发土地使用权无偿收回”的限制，责任在中方，主动权在新方。天津生态城投资开发有限公司是生态城土地整理储备的主体，负责对生态城内的土地进行收购、整理和储备。中新天津生态城管委会、中新天津生态城投资开发有限公司、吉宝集团共同签署的商业协议，规范了生态城管委会和开发公司之间的关系和作用。三、 中新生态城的规划与分析3.1中新生态城的指导思想深入贯彻落实科学发展观，坚持改革开放和自主创新，借鉴国际先进理念、方法和技术，积极应对全球气候变化，在社会主义市场经济条件下，立足特有环境资源约束条件，创新发展方式，探索经济蓬勃、社会和谐、环境友好、资源节约，“能复制、能实行、能推广”，符合生态文明的城市发展模式。3.2中新生态城的规划原则为了突出生态特色，建设环境优美、和谐宜居的生态新城，规划坚持生态保护优先的原则，尊重本地自然生态条件，采取适宜的生态修复和重建手段，恢复自然水系、湿地和植被，构筑以多级水系、绿色网络为骨架的复合生态系统。以蓟运河和蓟运河故道围合的区域为生态核心区，建设六条生态廊道，加强生态核心区与外围生态系统的连接，形成开放式的生态空间格局，积极推进区域生态系统一体化。 3.2.1坚持区域协调，突出生态经济，发展与滨海新区各功能区优势互补的特色产业，率先建设生态宜居的国际化新城；3.2.2坚持生态优先，立足保障区域生态格局，注重生态修复、加强生态建设，促进自然生态环境与人工生态环境和谐共融，建设生态文明；3.2.3坚持以人为本，建设宜居环境，完善公共服务设施和社会保障体系，构建和谐社会；3.2.4坚持节约集约用地，注重统筹兼顾，形成以绿色交通为支撑的紧凑型城市布局模式；3.2.5坚持能源资源节约与循环利用，发展循环经济，加强节能减排，构建资源节约型、环境友好型社会；3.2.6坚持科技创新，鼓励采用先进适用的科学技术，充分借鉴国际先进经验，探索生态城市规划、建设、管理的新方式。3.3中新生态城的开发规模与开发强度3.3.1开发规模1.用地规模2020年总建设用地为25.0平方公里，生态城内规划项目基础设施用地不占用生态城规划的30平方公里土地用地指标。人均城市建设用地控制在75平方米以内。生态城的用地规划中，住宅用地占40%，商业、公建、公共用地占60%。2.人口规模2020年生态城常住人口规模控制在35万人左右。同时能够容纳外部就业人口6万人和内部暂住性消费人口3万人。3.投资规模预计生态城总投资将超过500亿元人民币，中新双方各占50%股权。3.3.2开发强度规划用10-15年时间建成，其中住宅建筑面积将达到1500万平米。起步区规划面积3平方公里，位于生态城南部，规划人口8万人左右，住宅面积280万平方米，预计3-5年时间建成。 注：参照中新生态城起步区已挂牌成交的土地各项指标，对生态城余下地块的用地指标具有一定的参考价值。已成交地块（天津生态城投资开发有限公司获取）：土地总面积为261.09992公顷，总建筑面积335.822万平米，成交总价为18.6655亿元，楼面价为556元/平米。该地块明细见下： 居住用地用地面积155.21公顷，平均容积率不大于1.65，建筑密度、绿地率及建筑限高以批复的天津生态城起步区控制性详细规划为准； 公共设施（其他商服）用地用地面积11.07公顷，平均容积率不大于2.7，建筑密度、绿地率及建筑限高以批复的天津生态城起步区控制性详细规划为准； 一类工业用地（含科技研发、中试、服务外包、创意等产业用地）用地面积41.53公顷，平均容积率不大于1.2，建筑密度、绿地率及建筑限高以批复的天津生态城起步区控制性详细规划为准。3.3.3中新生态城的发展周期近期2008-2010年，中期2011-2015年，远期2016-2020年。3.4中新生态城的总体规划要点分析整个生态城的规划理念是：应对全球气候变化、加强环境保护、节约资源和能源的决心。生态城应实现人与人和谐共存、人与经济活动和谐共存、人与环境和谐共存。中国政府关于生态城建设的“四项要求”：一是必须突出资源节约和环境友好型；二是要符合中国有关法律法规和国家政策要求；三是要有利于增强自主创新能力；四是要坚持政企分开。中新生态城确定了8大产业发展方向：包括节能环保、科技研发、教育培训、文化创意、服务外包、会展旅游、金融服务以及绿色房地产等低消耗、高附加值产业。生态城凭借其生态、环保、节能、自然、宜居、和谐的建设理念和能复制、能实行、能推广的独特定位，受到了海内外相关行业的高度关注。3.4.1发展目标规划对选址范围内的土地进行生态适宜性分析和建设适宜性评价，将用地划分为禁建区、限建区、已建区和可建区四类空间区划。方案清晰勾勒了中新生态城未来的发展轮廓，其建成后将在环境治理、生态修复、节能减排、空气质量、水环境、人均绿化面积等方面指标位居全国前列；将坚持生态保护优先的原则，尊重本地自然生态条件，采取适宜的生态修复和重建手段，恢复自然水系、湿地和植被；将建立覆盖范围广阔的绿廊系统，构建“水库河流湿地绿地”多层次的生态网络格局种种措施和目标，都是为了契合中新生态城的建设宗旨生态、环保、节能、自然、宜居、和谐。3.4.2城市定位、经济职能1.城市定位我国生态环保、节能减排、绿色建筑等技术自主创新的平台，国家级环保教育研发、交流展示中心和生态型产业基地，参与国际生态环境发展事务的窗口；生态宜居的示范新城。2.经济职能 国际生态环保理念与技术的交流和展示中心； 国家生态环保技术的试验室和工程技术中心的集聚地； 国家生态环保等先进适用技术的教育培训和产业化基地； 国际化的生态文化旅游、休闲、康乐区。3.4.3区域生态格局根据天津市城市总体规划确定的生态格局，保留西南侧水系入海口的大面积生态湿地，形成咸淡水交错的复合式水生态系统；预留七里海湿地鸟类迁徙的驿站和栖息地，保障了“大黄堡七里海”湿地连绵区向海边的延续；完整保留蓟运河故道，保障北部蓟县自然保护区通往渤海湾廊道的畅通，形成以河流为脉络的区域生态网络。在生态城内部，沿河道、湿地建设楔型绿地，形成与区域联系的生态廊道；在蓟运河、津汉快速路等河道和对外通道两侧设置防护绿带，为生态城提供生态屏障。结合自行车道系统和步行系统，建立覆盖范围广阔的绿廊系统；构建“水库河流湿地绿地”的多层次的生态网络格局。本地植物指数不低于0.7。水生态修复：规划提出要实施区域协作，加强对蓟运河流域排放控制。采取多种措施，对蓟运河故道和现状污水库水体及底泥进行治理。蓟运河故道及人工河道采用生态岸线，以减少人类对生态环境的干扰。结合现状水系和人工河道，形成自然强化循环、人工强化循环和自循环相结合的水循环系统。规划以节水为核心，注重水资源的优化配置和循环利用，建立广泛的雨水收集和污水回用系统，实施污水集中处理和污水资源化利用工程，多渠道开发利用再生水和淡化海水等非常规水源，提高非传统水源使用比例。建立科学合理的供水结构，实行分质供水，减少对传统水资源的需求。建立水体循环利用体系，加强水生态修复与重建，合理收集利用雨水，加强地表水源涵养，建设良好的水生态环境。人均生活用水指标控制在120升/日，人均综合用水量320升/日，非传统水资源利用率不低于50%。3.4.4土壤改良因地制宜，采用填土、挖沟排碱、生物改良等方式对盐碱化土壤进行处理，修复滨海滩涂生态系统，建立以本地适生植物为主的植物群落，创造丰富的绿地景观，在盐碱地生态修复与生态建设方面发挥国家级示范作用。同时，恢复建设鹦鹉洲和白鹭洲两处鸟类栖息地及永定洲生境演替区。3.4.5空间布局规划对选址范围内的土地进行生态适宜性分析和建设适宜性评价，将用地划分为禁建区、限建区、已建区和可建区四类空间区划。在此基础上，通过对区域生态、交通的分析以及对绿色交通、邻里单元、生态社区模式的研究，确定了生态城“一核一链六楔、一轴三心四片”的空间布局结构。天津方还特别答应新方，基础设施用地不占用生态城规划的30平方公里土地用地指标。未来生态城各个开发商应服从参照生态城的标准，而现存的开发项目按照生态城的标准进行合理升级。3.4.6生态居住理念居住格局吸取欧美block和新加坡街区理念。规划注重实现公共资源的平等分配和共享，完善社会保障体系。加强体育、休闲等公共服务设施建设，为居民提供便利、舒适的生活条件。关注弱势群体，健全基本养老、医疗、失业、工伤和生育保险等制度，改革收入分配制度，发展公益事业，提高居民福利水平。优化住房资源配置，建立科学、合理的住房建设和消费模式，形成多层次、多元化的住房供应体系。混合安排多种不同类别住宅形式，满足不同群体居住需求，建设适宜不同收入群体和境内外人员居住创业的和谐社会。政策性住房比例不低于20。妥善安置原有农村居民，回迁保障率100，并提供就业保障。规划结合绿色交通理念和新加坡“邻里单元”理念，根据生态型规划理念和我国社区管理的要求，形成了符合生态城示范要求的“生态社区模式”，包括基层社区、居住社区、综合片区3级。1.基层社区由约400米400米的街廓组成，以城市机动车道围合形成，内部包含完整的步行和自行车道路。基层社区中心服务半径200300米，服务人口约8000人，满足社区居民就近获得日常医疗卫生、文化体育、商业服务的需求。2.居住社区由4个基层社区、约800米800米的街廓组成。通过步行和自行车系统连成网络。居住社区中心服务半径400500米，服务人口约30000人，主要为居民提供日常医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电等服务。3.综合片区由45个居住社区组成，结合场地灵活布置。步行和自行车系统同样连成网络。片区中心结合轨道站点配置更高一级的管理、服务设施和公共绿地。服务半径为800米。3.4.7用地规划分析1.用地的限制为突出生态城在滨海新区内的优势地位，新方还特别提出了对生态城周围限制开发其他住宅区的要求，天津方面原则同意了在生态城的启动阶段5公里范围内不再建设大规模住宅项目。高中低档房都要建。这座生态城将由中方和新加坡方面组成联合体，作为开发机构承担开发建设任务，建设高、中、低档商品住宅。在商品房的建设方面，会考虑借鉴我国经济适用房和新加坡组屋的建设经验。在这里，高端人才和蓝领人群将和谐相处。经济适用房、廉租房占本区住宅总量不小于20%，并要求在2013年前完成。3.4.8公共设施公共设施构建“生态城中心生态城次中心居住社区中心基层社区中心”4级公共服务中心体系，切实安排好关系人民群众切身利益的教育、医疗、体育、文化等公共服务设施，为居民提供舒适便利的服务，满足居民不断增长的物质文化需求，促进各项社会事业均衡发展。未来的生态城将包括一批产业、住宅、超市、商场医院、大学、中学、小学、幼儿园，大大小小的公园、湖面，一处处的中央绿地等。这里的产业以高端服务业为主；重工业不会在生态城里建设；这里的学校将会有国家乃至世界一流的大学，有本市的顶级中学；这里的公园不仅分布位置合理，而且从城北到城南都会由一条“公园生态廊道”贯通。淡化海水可以饮用。生态城里还将采取集中供热的方式，确保冬季供暖期里人们温暖过冬。这里还会采用海水淡化技术，由配套电厂生产的20万吨淡化海水，将是满足生态城中饮用淡水的一个有效渠道。预计在10年左右的时间里，整座生态城将全面建成。在生态城里生活的人们将有非常高的“幸福指数”。生态城的机动车尾气等总碳量的排放，将不到一般城市的一半。中新生态城在规划当中，坚持生态优先的原则，探求城市可持续发展之路。规划保留了一片生态保护湿地，湿地周边的区域将被划分成四个片区，每个片区都将成为城市的副中心。城市的主中心位于蓟运河故道的南岸，主要用于商业、文化和休闲设施。规划贯彻生态经济、生态文化的理念，整个生态城将由一条南北方向横穿生态城的“生态谷”、一条连接主要交通节点的生态廊道和居住区建成的若干“生态细胞”构成。1.商业金融业设施：结合轨道站点和各级服务中心设置商业金融业设施，全面实现商贸流通现代化。城市中心将营造舒适的购物环境、方便幽雅的休息场所，成为人们购物消费心理上和观念上的首选中心地。片区级公共设施中心重点发展商业和贸易金融业，为迅速形成生态城形象，聚集人气，保持生活正常运转提供有力保障。社区内部生活生产服务配套的商业中心，分散布置在各居住社区和产业区内。2.文化娱乐设施：规划建设艺术展馆、歌舞剧表演场馆等大型文化活动场所，重点分布在城市中心和生态片区内。每个居住社区设立青少年文化活动场所和老年文化活动馆，建立生态城、生态片区、生态社区三级图书场所。大学与科研基地中的图书馆向社会开放，实现资源与设施共享。在蝴蝶洲建设生态展示、教育基地；在国际生态论坛南侧建设蓟运河博物馆和文化园。3.体育设施：提倡公共化与社会化，实现一馆多用、一场多功能。国际生态科技大学和中小学体育场馆设施对公众开放。蓟运河博物馆西侧地块开发时应安排一定规模的体育运动设施。各居住片区结合需求设置康体设施。4.医疗服务：建立完善的医疗体系、预防保健体系和卫生监督体系，保障生态城和谐健康发展。在北部片区东侧安排市级综合医院；在蓟运河故道北侧滨水地区适当安排疗养、保健、康体设施。注重加强疾病预防控制，适应现代突发公共卫生事件应急体系的要求。5.教育设施：与生态环保研发、产业化功能相结合，安排重点科研机构和实验室，在起步区北部建设国际生态科技大学（暂名）。完善社区教育网络，提高优质教育资源的供给能力。南开大学、天津大学、新加坡国立大学和新加坡南洋理工大学达成初步意向，在生态城内设立以环境保护和水处理为主要研究领域的综合性联合研究院，采用“411”模式，即四所大学、生态城管委会和企业界共同参与。依托联合研究院，培养硕士、博士研究生，建立博士后工作站，并探讨联合颁发学位证书。6.污水处理设施：生态城选址内规划一座日处理能力10万吨的污水处理厂，一期工程已启动建设，预计明年投入使用，每日可生产5万吨的再生水。选址区域周边已经建立了较为完备的市政管网系统，给水、燃气主干管网已经铺设到生态城周边，可为生态城提供水、气、电、热、通讯等基础设施保障。7.发电设施：生态城选址东侧的北疆电厂，是国家级循环经济示范区，一期工程2009年投入使用，可形成“发电、海水淡化、制盐、节约土地资源、废弃物资源化再利用”的循环产业链。北疆电厂循环经济可以为生态城提供多种支撑。电厂为生态城的建设提供电源；发电的余热，一部分可直接为生态城供热，一部分可用于海水淡化，为生态城提供淡水；利用海水淡化产生的浓盐水制盐，节省22平方公里的土地；发电的废渣可以生产建筑材料。北疆电厂与生态城项目配套建设，将形成一个资源利用最大化，废物排放最小化，经济效益最优化的典型生态新城，实现经济、社会和环境效益相统一。3.4.9公共交通1.外部交通周边规划有京津唐城际铁路、津秦高速铁路、津滨轻轨延长线直线，以及京津塘高速公路二线，海滨大道、津汉快速公路、中央大道和汉北公路，构成连通生态城与中心城区、滨海新区、北京市及周边城市的快捷的交通网络。生态城东北两公里处设置城际铁路车站，这一计划已列入天津“十一五”规划项目。天津至唐山段城际铁路，将根据滨海新区、唐山等地发展需要，积极向国家争取尽早开工。津滨轻轨北延已确定，津滨北延线从东海路向北引出，经北唐、中新生态城、滨海旅游度假区、航母到达汉沽城区并预留通到宁河的能力。14公里双向8车道的海滨大道将于08年开工建设。中央大道北起汉沽区南外环，穿过汉沽区、塘沽区、大港区地界，南至大港区海景大道，与世纪大道相接，道路宽度为60米，路线全长约53.5公里，主线设计车速60公里/小时。汉沽区至滨海新区中心商务商业区的交通贯通，2009 年大港区至滨海新区中心商务商业区贯通。中新生态城将探索建立新型交通体系。 中新生态城的高铁津秦客运专线即将开工建设。生态城的交通总体规划赋予环境友好的绿色出行交通形式和非机动车优先权。与传统城市交通规划不同，生态城将尽量减少城市立交和车辆左转弯。一条南北向贯穿生态城的轻轨线路会成为交通的主要形式，起辅助作用的公交系统以现代导轨电车为运营主体。 2.生态城内部交通规划生态城内部规划机动车道路系统和慢行道路系统，其中高密度的慢行道路系统，串联大部分居住、产业和公共设施，结合绿地系统营造环境宜人的慢行空间，使慢行方式逐步成为居民出行首选，实现人车友好分离、机非友好分离和动静友好分离。与传统城市交通规划不同，生态城将尽量减少城市立交和车辆左转弯。一条南北向贯穿生态城的轻轨线路会成为交通的主要形式，起辅助作用的公交系统以现代导轨电车为运营主体。积极建设由“轨道交通、城内公交骨干线、公交支线”构成的三级公交服务体系，不同层级的公交线路之间、公交线路与慢行交通系统之间形成良好的分工和衔接，满足片区之间及与外围邻近地区的公交快速联系；结合各级中心和生态社区设置公交站点，为生态城各片区提供高可达性的公交服务。以轨道塘汉线沿线50米宽的开放空间串联4个综合片区和生态核，与两侧居住、绿地以及公共设施紧密联系，不仅成为生态城内部的主要公交走廊，更融合交通、生态、观光、休闲、购物、安全等功能为一体，形成生态谷，成为生态城综合功能主轴。 公共交通规划图 慢行交通规划3.4.10绿化规划为了更好的突出生态特色，规划明确土地开发强度从轨道站点往周边梯度递减，外围低强度开发地段与自然环境有机交融，形成疏密有致的空间形态和起伏有序的天际轮廓线。同时，规划尊重地区既有的自然环境，优化城区环境品质，突出和强化“水、绿、城、文”4个方面主题，对水环境、绿化开敞空间、城市轮廓线、城市街景、夜景照明、建筑风貌、建筑色彩和城市雕塑等多方面进行系统优化和完善，突出生态城特色和地域特色，塑造人工环境与自然环境相协调、地方特色与现代科技文明相交融的城市景观风貌。3.4.11能源利用生态城综合利用风能、太阳能、地热能、垃圾发电等绿色能源。这里的生活处处体现环保：绿化覆盖率50%，内部公交出行比例50%，再生水50%。其建成后，在环境治理、生态修复、节能减排、空气质量、水环境、人均绿化面积等方面的指标将位居全国前列。规划按照建设资源节约型、环境友好型社会的要求，积极推广新能源技术，加强能源梯级利用，促进能源节约，提高能源利用效率，大力发展循环经济，推行清洁生产和节能减排，构建安全、高效、可持续的能源供应体系。单位gdp碳排放强度不高于150吨/百万美元。1.优先发展可再生能源，形成与常规能源相互衔接、相互补充的能源利用模式。可再生能源使用率不低于15%。2.促进高品质能源的使用，禁止使用非清洁煤、低质燃油等高污染燃料，减少对环境的影响。清洁能源使用比例为100%。3.充分应用建筑节能技术，生态城内建筑全部按照绿色建筑标准建设。4.积极应用热泵回收余热、热电冷三联供以及路面太阳能收集等技术并合理耦合，实现对能源的综合利用。5.建立固体废物分类收集、综合处理与循环利用体系，推进再生资源综合利用产业化。3.4.12环境保护和环境卫生规划将提升环境质量、保障环境安全作为生态城科学发展的重要支撑点，建立健全各项环保政策。建立项目审批与环境管理相结合的建设项目环境准入制度，建设覆盖全区的环境监控网络，严格管理施工项目。控制污水处理达标排放、提高污水处理设施的建设标准、严格监管，保障水环境达标。科学分区、加强对各类适用区域管理以及噪声防治监管，保障声环境达标。完善环境卫生设施建设，建立生活垃圾分类收集、综合处理与循环利用体系，积极探索气力输送系统收集生活垃圾等先进环卫技术，逐步实现废弃物的减量化、资源化、无害化，科学管理固体废物。通过建立统一、高效、协调的环境保护长效机制，逐步实现生态城空气质量全面达标、水环境质量明显改善。到规划中期，水质达标率100%、噪声达标区覆盖率100%、垃圾无害化处理率达到100%，生活垃圾回收利用率不低于60%。3.4.13数字化城市充分利用数字化信息处理技术和网络通信技术，科学整合各种信息资源，将生态城建设成为高效、便捷、可靠、动态的数字化城市。建立统一的生态城基础数据平台，实现政府内部信息资源高度共享，提升电子政务建设水平。建立城市信息化管理平台，通过网格化、立体化管理，对城市部件、事件实施全时制、全方位、全过程的监控、处理和反馈，实现城市管理的科学化、现代化、规范化。未来将在区域范围内实现全方位、多等级、虚拟化的电子商务系统，建设智能化的交通系统，实现数字化社区管理。加快通信工程建设，遵循宽带化、智能化、综合化的原则，构建布局合理、汇接灵活、安全便捷的信息化综合服务网络，实现区域范围内无线城域网覆盖率100%。3.4.14城市安全系统规划遵循以人为本的原则，坚持平战结合、平灾结合，预防为主，防、抗、避、救相结合，优先保障人的生命安全。通过采用先进的通信系统，建立灾害预警系统、地面沉降预警系统，综合提高防洪防潮能力，建设结构合理、技术先进、稳定可靠的防空设施，整合单一灾害防救系统，建立完善的综合防灾减灾体系。同时要加强公共安全、灾害自救互助教育，提高广大市民自救意识，以达到提高城市公共安全水平、减轻灾害损失的目标。深入进行地质勘察，采取有效措施防治砂土液化、地下水（土）对建筑物的腐蚀以及地裂缝等地质灾害。在生态城内，合理设计疏散救援道路和防灾避难疏散场地。生态城西侧沿河岸进行微地形处理，结合景观设计，构筑符合防洪标准的生态型自然防洪堤。结合防潮闸工程建设防波堤，与滨海大道一起构成生态城的防风暴潮岸线。建设防灾指挥中心，建立完善的防灾体系，利用现代信息网络，推进区域应急联动系统建设，及时高效处置应急突发事件，为公众提供完善的公共应急服务，保障公共安全。四、 中新生态城的市场研判4.1市场发展机遇分析4.1.1外资大举进入中国地产市场提供了顶级模版。外资企业长期以来一直想介入中国房地产市场，尤其是对土地一级开发市场，但由于受中方限制外资投资房地产领域、工业用地招拍挂等一系列从紧的土地政策。而中新生态城的管理模式，将为外资正式挺进中国房地产市场提供了有利的支持平台。同时，境外的机构投资者与当地或国内大型开发商合作，既能降低他们的投资风险，开发商也拓宽了融资渠道，双向利好。4.1.2带动本区地价飚升，进而带动天津滨海新区、天津市、乃至整个环渤海的投资热度加大。中新生态城规模、支持力度庞大，且为生态项目，毕竟会带动区域升温。所以，中新生态城带动地价飚升、房价提升是必然的，而不是相反。4.1.3随着中新生态城确定落户滨海新区，汉沽房地产市场将成为人们关注焦点。生态城的城市环保和可持续发展以及环保产业化的合作主题，今后可能成为引领汉沽房地产的标准概念，同时借助生态城带动辐射区域升温优势，汉沽市场将会吸引大批开发商挺进。4.1.4由于生态城各种建筑定位为100%的绿色建筑，因此绿色房地产业有着广阔的发展前景。与以往房地产业不同的是，生态城的绿色房地产业要从建筑的用地、材料、施工、使用等各个环节确保节地、节能、节材、环保、零排放，并逐步探索标准化、产业化的住宅建设新路，由此也将形成一条新的产业发展链条，衍生出新的商机。4.1.5生态城房地产投资将达500亿元，带动相关投资达到2900亿元。为各行各业尤其是房地产业提供极大的市场机会。4.2市场发展风险判断中新生态城土地先转让给中方国有公司，再作价入股双方合资公司，双方各占一半股份，实际是一级开发，不受“两年未开发土地使用权无偿收回”的限制，因此生态城的土地责任在中方，而主动权在新方。此外对于开发商来讲，在空前的中央政策支持下，中新生态城会进入一个快速发展期，在此过程中，居住市场的分化，商业中心的兴起，为各类物业提供了大量的市场机遇；而大规模的新城建设为企业进入带来现实的机会。但也要注意的是，中新生态城这种大规模的快速式造城发展模式前所未有，对产业、人口、资源的争夺不但面临环渤海区域城市之间的竞争，也面临周边辐射各区县之间的竞争，前景与现实之间尚有较大距离；如此大规模的区域客群导入，尚需时间效应，且也极大影响未来城市发展与土地供应节奏。企业在看到机会的同时，也要特别注意判别市场风险，尤其是长期发展规划与短期开发效应的差异。4.3中新生态城能对社会和市场所能产生的重大影响4.3.1新型城市建设模式的探索和试点中国经济多年来快速发展，gdp保持高位增长，但是伴随而来资源浪费、环境污染等问题逐渐显露，人与自然、人与环境的矛盾日益突出，经济和城市粗放型发展方式向集约型转变势在必行。中国政府提出“转变经济增长方式”，以代替过去的“转变经济发展方式”。从追求gdp增长到探索新型城市化发展道路。生态城市的建设，既是国家新的发展理念的具体体现，又是城市发展模式革新的迫切要求。选择在一片土地盐渍、淡水匮乏的荒滩建设生态城，无论从环境、经济还是示范推广等方面，都具有重要的现实意义和战略意义。中新天津生态城将侧重环境保护和资源节约兼顾环保、经济发展与社会和谐三大目标，体现了创建和谐社会的思想，同时也力求在中国其他地方推广与复制，有望成今后中国城市发展的“样本”