房地产市场研究报告 2007年霸州市胜芳金属玻璃家具产业园项目项目可行性研究报告.doc

胜芳金属玻璃家具产业园胜芳金属玻璃家具产业园 项目可行性研究报告项目可行性研究报告 目目 录录 第一章第一章 项目总论项目总论4 1.1 项目概况.4 1.2.项目可行性研究结论.5 1.3.主要技术经济指标表.7 第二章第二章 环境分析环境分析8 2.1 宏观经济环境 8 2.2 产业政策环境 10 2.3 胜芳区位环境分析 13 第三章第三章 市场分析市场分析14 3.1 国内家具产业发展状况 14 3.2 环渤海区域家具产业发展状况 16 3.3 胜芳家具产业发展状况 17 3.4 家具市场需求 17 第四章第四章 项目开发的客观需求和意义项目开发的客观需求和意义19 4.1 迎接产业转移 19 4.2 促进区域家具产业集群升级发展.19 4.3 促进区域经济发展.19 4.4 满足市场需求，占领市场份额.19 第五章第五章 项目建设条件项目建设条件20 5.1. 地理区位及交通条件 .20 5.2. 自然条件 .20 第六章第六章 项目工程建设方案项目工程建设方案22 6.1.项目用地概况.22 6.2.项目建设内容.22 第七章第七章 项目实施进度项目实施进度24 7.1.项目建设周期.24 7.2.项目实施进度安排.24 7.3.项目实施进度表.26 第八章第八章 投资估算投资估算27 8.1.基础建设投资估算.27 8.2.项目预计总投资额及投资计划.28 第九章第九章 融资方案融资方案29 9.1. 项目融资主体 .29 9.2. 项目资金来源 .29 9.3. 融资方案分析 .29 第十章第十章 财务分析财务分析31 10.1.经营收入预测.31 10.2.利润预测.31 10.3.财务评估.31 10.4.财务分析结论.31 第十一章第十一章 经济社会效益评价经济社会效益评价32 11.1 经济效益评价 32 11.2 社会效益评价 32 第十二章第十二章 节能、环保与安全生产节能、环保与安全生产34 12.1.节能.34 12.2.环境保护.34 12.3.安全生产.35 12.4.消防.35 第十三章第十三章 研究结论与建议研究结论与建议36 第一章第一章 项项目目总论总论 1.11.1 项目概况项目概况 .1.1.项目名称项目名称 项目名称：胜芳金属玻璃家具产业园 .1.2.开发单位概况开发单位概况 开发商：廊坊富沃德实业有限公司 公司法定代表人：王新颖 公司性质：股份有限责任公司 公司注册资本：1亿元 公司地址：胜芳镇开发区工业大道三经路东 公司业务范围：钢铁、家具、贸易等相关产业。 .1.3.项目主管部门项目主管部门 霸州市胜芳经济协作区管理管委会 .1.4.报告编制单位报告编制单位 廊坊富沃德实业有限公司 .1.5.项目拟建地点项目拟建地点 霸州市胜芳经济协作区 .1.6.可行性研究报告编制的依据可行性研究报告编制的依据 （1）廊坊市政府廊坊市产业发展规划 （2）霸州市政府霸州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 （3）国家发展改革委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）； （4）计划委员会投资项目可行性研究指南（试用版）； （5）中华人民共和国工业建筑设计规范； （7）国土资源部工业项目建设用地控制指标（试行）（2004年）； （8）胜芳经济协作区发展规划。 .1.7.开发单位基本情况开发单位基本情况 廊坊富沃德实业有限公司是一家集钢铁、家具、贸易为一体的综合性实业公司，拥有重 型750五机架连轧机组一套；720重型可逆轧机2套；650重型可逆轧机2套；罩式光亮退火炉 20台套；800双拉双矫机组一套，单拉单矫机组2套；静电涂油设备一台及水平钢化炉、木工 精密锯、铣边机、多轴机床等先进设备，拥有铁工、木工、钢化玻璃、沙发及喷涂五条家具 生产线，是专业生产冷轧带钢、高频焊管及各种高档钢管、钢玻、板式家具的综合厂家，年 产冷轧带钢50万吨，各种家具100多万套。公司设备和产品质量已达国内先进水平，现产品 已达到国内先进水平，现产品已覆盖全国各地和欧美、东南亚地区。 公司占地面积600余亩，拥有净资产3亿元人民币，下属公司霸州市东升冷轧带钢有限公 司、廊坊富沃德金属制品有限公司、天津市丰业隆金属材料销售有限公司。 公司拥有一支高素质的员工队伍，其中专业技术人员600 多名，高级管理技术人员96名。 公司信奉“严格要求、雷厉风行”的管理哲学，坚持“创造完美、服务社会”的经营理念， 着力实施富沃德品牌战略，为地方经济建设作出了积极贡献，具有良好的社会信誉。 .项目可行性研究结论项目可行性研究结论 .2.1.项目建设内容项目建设内容 项目名为胜芳金属玻璃家具产业园，项目规划用地2000亩，基本建设包括生产区、商 务区、物料供应区和其他配套设施四大部分。其中：生产区将以完善胜芳区域家具产业链条 为目标，引进家具、材料、配件等生产企业以及相关配套企业，全部建设标准厂房；商务区 规划包括科技研发中心、产品检测中心、电子资讯中心、人力资源服务中心、行政管理中心、 营销服务中心以及园区客户管理中心等；物料供应区包括辅料、配件供应中心以及物流仓储 中心。 .2.2.项目建设规模项目建设规模 项目规划用地约130万平方米，建筑面积约115万平方米。主要基础工程建设项目包括 工业园内标准厂房、物料供应中心、配套附属建筑；园内市政设施；园内道路、绿化等。 .2.3.投资估算投资估算 项目基础工程建设总投资12.7亿元人民币，总投资约21亿元人民币。 .2.4. 项目建设进度项目建设进度 项目建设期为三年,分三期建设。第一期基础工程建设投资约1.29亿元人民币。二期工 程建设投资约4.79亿元人民币，其余部分在第三期完成。 .2.5.项目财务和社会评价项目财务和社会评价 项目建成后，产业园将每年实现约50亿元人民币的营业收入，每年利税将超过7.5亿元 （其中：所得税按15%测算）。项目的投资回报率约15%。项目建成后，预计6.4年就会收回 投资成本。项目财务指标较好。 本项目建成后除了促进家具产业升级和区域经济发展，还直接的扩大区域就业机会。根 据生产能力规划，解决就业机会约20000余个。 从区域经济竞争力、财政收入、社会效益等各方面都有很大的贡献。 .2.6.项目综合评价结论项目综合评价结论 项目符合国家宏观经济政策的需要，符合胜芳家具产业集群发展的需要和我国家具市 场发展变化趋势，符合胜芳经济协作区的发展规划要求；项目发展前景广阔、市场空间很大， 机遇很好；项目发展商廊坊富沃德实业有限公司拥有雄厚的资金实力、有丰富家具产业运营 经验，有良好的客户资源和优秀的运营管理团队；项目创税额高、预测财务指标较好，并能 安置大量的就业。项目分析结果表明，项目是必要的，也是可行的。 .主要技术经济指标表主要技术经济指标表 指标类型指标数值备 注 项目规划用地 130万单位：平方米。下同 项目建筑面积 115万 项目投资总额 21 单位：亿元人民币，下同 其中：基础工程建设投资 12.7 引进生产商设备投资 8.3 项目建设周期 3 单位：年。分3期建成 建筑密度 44% 容积率 0.89 投资回报率 15% 投资回收期 6.4 单位：年 第二章第二章 环环境分析境分析 2.12.1 宏观经济环境宏观经济环境 .1国内生产总值（国内生产总值（gdpgdp）、国民收入较快增长）、国民收入较快增长 改革开放后，我国国内生产总值持续保持高速增长， 2006年我国的gdp的增长速度超过 10%。国内整体经济运行形势良好，经济发展的前景较好。 近年来，我国经济形势良好，国民收入得到了较快增加，平均每年的工资增长水平都保 持在14%以上。我国城乡居民的恩格尔系数由1978年的57.5%和67.7%分别下降到2006年的 35.8%和43%，居民的消费结构正在升级。 .2 京津冀区域经济发展京津冀区域经济发展 中国自改革开放以来，经济增长重心自南向北有过两次明显转移。上世纪80年代初， 珠江三角洲成为中国经济增长重心；90年代初，长江三角洲继珠三角后，成为又一经济发展 重心；随着南资北移，中国经济呈现出新的发展格局，环渤海经济圈正逐步形成。依托原有 的产业基础，环渤海经济圈成为中国经济增长的第三极是必然的趋势。 而随着北京与天津在政治与经济范围上的划分，京津冀地区成为当之无愧的环渤海领 头羊。京津冀一体化的发展正在呈现由快到好、由低级到高级的良好发展态势。从上个世纪 80年代起，京津冀一体化的发展速度就不断加快，发展模式也从最初的更多的是民间组织和 企业的联合与合作，发展到政府间的协作与交流； 2005年，京津冀经济一体化正式列入国 家“十一五”规划，这标志着京津冀区域经济发展进入了一个新的里程碑。北京、天津两市 和河北省都在制定“十一五”发展规划时进行了充分研究，着眼于把京津冀作为一个经济整 体，进行统筹协调、统一规划，分别提出了有针对性的发展思路和举措，这必将使京津冀一 体化发展更为理性，合作更为紧密，能够进一步增强京津冀区域发展的综合竞争能力。 随着京津冀经济一体化发展，区域产业重新布局成为必然，根据已完成并即将提交全 国人大审议的京津冀区域发展规划，区域内将规划成“一轴三带”京津发展轴、滨海新 兴发展带、山前传统发展带及燕山太行山山区生态文化带。其中：北京将以高新技术工业 为主导；天津以高新技术型工业和重化工工业并重；河北省发展资本密集型重化学工业，并 利用自身劳动力优势承接京津地区的产业转移，发展家具、纺织、服装等劳动力密集型产业。 根据规划，河北将成为传统工业发展区，承接京津产业转移。 2.22.2 产业政策环境产业政策环境 .1 廊坊产业政策廊坊产业政策 1.1. 产业区域规划产业区域规划 廊坊市根据产业空间布局现状、京津产业空间布局规划和我市交通干线规划情况，在加 快发展廊坊、燕郊等 10 大开发区（园区）的同时，“十一五”期间再规划开发胜芳、扬芬 港、淑阳、牛驼等 10 个新的园区，加快构筑 “两带一轴一中心”的发展格局。“两带”， 即依托固安、龙河、廊坊、香河、大厂、燕郊六个开发区和工业园区，沿涿密高速公路建设 环北京产业带；依托留各庄、东阜、左各庄、胜芳、扬芬港、东沽港、里澜城等园区，沿廊 泊公路建设环天津产业带。“一轴”，即依托永清、霸州、文安、大城等工业园区，沿规划 建设的廊沧高速公路建设特色产业轴。“一中心”，即发展城市经济，提升城市的综合竞争 力和辐射带动力，使市区不仅成为全市的政治文化中心，而且成为名副其实的经济中心。通 过“两带一轴一中心”格局的构建，增强对京津产业转移的承接能力，提高对项目投资的吸 附能力，强化对产业聚集的支撑能力，进而从整体上加快我市与京津产业融合的步伐，加快 我市县域之间、城乡之间的整合步伐，在空间上实现全市产业的协调快速发展。 2 2 金属制品产业发展金属制品产业发展 扩大市场规模。根据京津巨大的消费市场和众多经济发展门类对金属制品的需求，发挥 我市在金属制造业方面具有的产业基础和相对较低的成本优势，加快发展金属制品的加工制 造，提高在京津两市的市场占有份额，努力成为京津市场的生产供应基地。 扩大产品领域。提高现有金属制品生产水平，开拓金属制品的新品种。打破现有金属制品分 散化、低端化的生产经营格局，努力向系列化、高端化迈进。到“十一五”末，在发展金属 结构制品、金属工具、金属包装容器、金属丝绳及其制品、建筑及安全用金属制品、不锈钢 及类似日用金属制品等六大品系方面取得实质性进展。 扩大企业群体。对现有 54 家规模以上企业组织开展一次提质提速工程，扩大提升一批 企业；对广东、江苏、浙江等金属制品企业高度聚集地区及瑞士弗兰卡集团、奥地利奥钢联 集团等有意在中国投资的大型跨国公司展开跟踪招商，引进新上一批企业。到 2010 年，规 模以上企业数量比 2005 年扩大一倍，年销售收入超亿元的企业达到 20 家以上。 3 3 木材加工及家具制造产业发展木材加工及家具制造产业发展 打造家具物流中心。对于香河家具城、胜芳国际家具博览城、左各庄胶合板交易中心等大 型家具、板材交易市场，引入现代物流理念，完善运输、储存、装卸、信息、结算、分销等 现代交易服务系统，扩大产品交易范围，提高产品交易效能，到 2010 年，打造成为我国北 方最大的家具物流中心。 打造加工制造中心。在继续做大做强我市现有家具制造企业的同时，借助三大家具物流 中心给家具制造企业带来的低销售成本优势，在香河、胜芳、左各庄规划建设家具制造、木 材加工产业园区，吸引香港、台湾、广东、浙江等品牌家具制造企业落户园区，彻底打破原 有只销不产或者产销脱节的格局。 打造研发设计中心。立足我市家具产销优势，谋划组建家具技术研究所等科研技术中心， 引导扶持华日、金龙等一些有条件的企业建立研发中心，提高企业产品自主研发能力，提高 企业产品设计水平，形成以企业技术研发为主体，以国内外科研院所研发为补充的家具研发 设计机制。创新家具设计，打造家具品牌，实现家具行业研发、设计、制造、销售链条的有 效衔接。 .2 霸州产业政策霸州产业政策 努力构建“以两大经济板块为重点，以两区两园建设为载体，以八大优势产业为支撑” 的经济发展格局。 两大经济板块：东部以胜芳镇为中心，带动信安、堂二里、东段、王庄子、辛章“一体 化”发展，依托金属延压、木材加工、钢木家具制造等主导产业，构建以制造业为主的经济 板块，成为霸州东部的经济支点。西部以开发区为中心，以霸州镇、城区办和南孟、康仙庄、 岔河集为组团，重点发展高科技产业、休闲娱乐业、商贸物流业，构建三次产业兼容的综合 经济板块。 两区两园：打破行政区划界限，高标准规划、高起点建设开发区新区、胜芳经济协作区 和华鑫园区、兴港园区。开发区要谋求更大的发展空间，越过京九铁路向西扩展，按国际标 准开发建设新型工业区、休闲娱乐区、物流仓储区，努力建设河北一流的省级开发区。调整 胜芳经济协作区行政区划，按照经济协作区的建设规划，谋划胜芳工业区和信安、堂二里、 王庄子三个特色产业区，启动“胜芳二次创业”工程。华鑫园区南移，聚集塑料、模具、线 缆及相关配套产业，建设中小民营企业创业基地。兴港园区面向天津，重点建设国际乐器城、 韩国工业城和精细化工产业园。 2.32.3 胜芳区位环境分析胜芳区位环境分析 .1 区位区位 胜芳镇位于中国环渤海经济带和环京津经济圈的交汇点，河北省城镇空间结构的“中间 一线”的中间地带，霸州市东部经济带的核心位置，和北京、天津 1-1.5 小时时空圈，可以 直接接受国家一级城市的辐射；便利地享用各种信息流、物资流，利好的发展政策以及北京、 天津等全国最大的家具消费市场。 .2 交通交通 胜芳位于我国都市带发展成熟的京津塘地区，北距北京 120 公里，东距天津 35 公里， 西距保定 120 公里，距霸州市市区 26 公里，区域内发达的综合交通系统为胜芳的工业生产 提供了包括航空、海路、铁路、公路在内的方式多样、线路通达的交通运输方式。 产业园周边的津保高速、廊大路、霸杨公路以及拟建的京九铁路支线，将产业园的交通 系统直接接入大区域的交通系统当中。 .3 本地传统产业优势本地传统产业优势 家具制造业作为胜芳传统产业，经过几十年的发展，已经拥有 1300 多家家具企业，家 具从业人员达 3 万余人，形成相当大的聚集规模；家具业发展的同时带动了金属压延、玻璃、 板材的发展，初步形成较为完整的产业链。规模效应和产业链的形成显著降低本地家具产业 在信息、技术开发、生产和交易等方面的成本，使本地的家具产业具有极强的竞争力。 此外，胜芳的传统家具制造业，以金属玻璃制造业为主，特色显著。产业产品的聚集、 细化顺应世界制造业发展的趋势，有利于促进本地家具产业的水平提升，更能够确保胜芳在 未来日益激烈的家具业竞争中占有一席之地。 .4 土地和劳动力成本优势土地和劳动力成本优势 相对周边北京、天津、保定、唐山、廊坊等各级城市，胜芳经济协作区具备土地成本和 劳动力成本相对低廉，有足够的竞争优势吸引全球和区域家具及相关产业的空间转移。 第三章第三章 市市场场分析分析 3.13.1 国内家具产业发展状况国内家具产业发展状况 近二十年来，中国家具行业高速发展，其发展速度在世界家具发展史上也是绝无仅有的。 1978 年，中国家具产值仅 13 亿元，到 1985 年的 29 亿元，平均年递增速度为 12%。1995 年 猛增到 446.21 亿元，比 1985 年增加了 14.38 倍。1997 年 780 亿元，1998 年 870 亿元。 1999 年我国家具行业产值只有 1040 亿人民币，其中出口 27.4 亿美元。2005 年我国家具生 产达到 3400 亿元，增速 25.9%。2006 年 4300 亿元，同比增长 26.5%，出口达 170 亿美元。 中国家具生产主要分布在全国的五大产区：广东、华东、华北环渤海圈、东北和川陕。 中国家具工业的发展呈现出鲜明的区域性，这五大产区占了全国家具生产总量 90%左右。广 东产量约占全国的三分之一强、出口占全国的近 43.81%；华东产量约占全国的三分之一、 出口占全国的 43.98%。由于传统林业产区及北邻俄罗斯的原因，东北以实木家具为主；广 东由于毗邻香港同时由于台商港商的带动，其产品以出口为主；广东、浙江、四川等地区板 式家具发展很快；在河北、江苏、浙江、福建等地还有几个金属家具生产的集中地。传统家 具的生产是在历史演变中形成的，主要有北京、广东、苏州等地。 （1）“珠三角”家具产业区。暂把广东产区称为“珠三角家具产业区”，因为广东产 区主要是集中在这一地区。这是国内家具行业最早形成也是目前最大的家具产业区，经过二 十多年的发展已经奠定了其在国内和世界具有影响力的产业基础。这个地区既有完整生产体 系，又有发达的销售市场，还有健全的配套产业，包括了木工机械、五金配件、油漆涂料、 木材皮革布艺等原辅材料，成为一个完整的产业链。同时产品品种涵概面广，产品品质较优。 在广州、深圳、东莞、佛山、中山等地的民营、台资、港资家具制造企业是珠三角家具产业 区域经济的主体，同时它们也成为中国最具活力的家具区域经济之一。 （2）“长三角”家具产业区。我们也暂时把华东产区称为“长三角家具产业区”。这 块地区是近年来中国家具增速最快的地区，以上海、浙江、江苏为主。该地区制造产业基础 比较好，人才集中，交通便利，信息业发达，不仅文化积淀深厚，传统产业自古就很发达， 现代工业起步也很早。该地区目前家具工业发展态势好，家具市场容量大，产品档次较高， 营销模式也灵活、丰富，营销企业精英荟萃。特别是近年浙江的家具产业异军突起，其中杭 州、绍兴、温州、玉环、海宁、嘉兴等八大区域的家具企业成长的速度、强度和档次都令世 人瞩目。江苏在常州、昆山等地都集聚很大的能量。 （3）环渤海家具产业区。以北京为中心辐射天津、河北、山东等地，依托了环渤海经 济圈的发展而发展。这个地区拥有巨大的家具消费群体，有庞大的家具专业销售市场和销售 企业，且家具制造历史久远，文化积淀深厚，积聚了能工巧匠，有丰富的人力资源、土地资 源和自然资源。在山东的宁津、荷泽，在河北的胜芳、正定有相当规模的家具产业集群。由 于有在丰富的资源和优越的地理位置，随着其产业链日趋完善，投资环境日益见好，发展潜 力和后劲也日益凸现。这里也集中着成熟的家具市场和家具营销企业。 （4）东北家具产业区。主要以黑龙江、沈大线为主。该地区依托东北工业基地的实力 以及自产木材、俄罗斯进口的木材资源的基础得以发展。实木家具是该区域主要的种类，该 地区实木家具生产企业的规模和实力在全国处领先地位。但是这一地区家具市场发育程度不 如南方，产业链也不够完整。近年来形成的对东北亚家具出口颇具特色。以俄罗斯进口的木 材为主的木材市场正在成长之中。 （5）西部家具产业区。以四川和陕西为主，该地区家具生产企业主要在成都和西安等 地。由于西部的开发刚刚开始，家具市场容量很大，企业发展的空间也很大。近年成都附近 的板式家具生产突起，一些企业也成为发展最快的家具企业之一。这个地区家具市场的发育 也比较成熟。 3.23.2 环渤海区域家具产业发展状况环渤海区域家具产业发展状况 京津冀一体化进程的加快和滨海新区的建设，为这一地区家具产业的发展带来广阔 市场和发展良机。据了解，2006 年，环渤海地区家具出口额达 20.69 亿美元，占全国家具 出口总额的 11.85%。中国家具产业投资区域已作出战略调整，出现由东向西、由南向北的 梯度转移，环渤海家具产业投资比重已由几年前的 12%上升到目前的 23.6%。业内人士普遍 认为，中国家具业的发展势头在逐步北移，上世纪 80 年代在珠三角、90 年代在长三角，21 世纪在环渤海地区。尤其是东北亚暨环渤海经济圈合作机制的建立，为北方各产业的发展带 来了机遇。环渤海区域将成为继长三角与珠三角之后的又一大经济重地，经济的发展将迅速 而活跃。这些因素给家具业的发展带来了机遇，环渤海区域被南方家具商所看好，南资北移 逐步形成气候。 近三、四年，珠三角已出现众多家具生产企业往周边生产制造成本更低地区迁移的现象。 目前由这种企业外迁带来的资金流已经达到数百亿元的规模。这种做法，降低了家具长途运 输的费用，减少了家具运输过程的损坏率，可保证及时供货与调货。但普遍来说，区域跨度 不是很大，家具生产领域的南资北移还没有形成规模。诸多因素限制了家具生产的南资北移。 首先，做南资北移生产企业必须有实力，但是中国上规模的家具生产企业并不多。第二，家 具生产南资北移需要家具卖场的拉动，南资北移的家具生产企业都希望选址在家具大卖场集 中的地区，最好有部分原料在当地能进行供应，形成有利的产供销结合。第三，还要考虑到 当地市场的状况与发展潜力等。 虽然南资北移有局限，但为了企业自身发展，一些企业已在跃跃欲试。在环渤海地带， 已有南方家具商瞄准了香河。希望投资建厂后，能够依托香河大型家具卖场的优势来拉动生 产。目前，香河家具制造业基地已与大庆鸿鑫百盛家具有限公司等多家外地企业签约，其中 不乏南方的家具生产企业，广东恒辉发展投资有限公司就是代表企业之一，其与香河家具制 造基地签约早，投资多，规模大，表明了其南资北移的决心。 家具卖场与家具生产的南资北移迹象表明了全国家具业重心北移的趋势，环渤海家具业 将朝着产、供、销的产业大集群方向发展。 3.33.3 胜芳家具产业发展状况胜芳家具产业发展状况 全镇现拥有工商企业 5400 多家，已形成了钢铁生产加工、金属玻璃家具、玻璃、板材、 服装、塑料、食品、化工、印刷等九大行业，其中钢铁生产加工和金属玻璃家具是全镇的主 导企业。胜芳家具业在经历了十年发展之后，逐步进入品牌成长期，胜芳家具业已经形成了 规模可观的产业群体，这些群体中实力较强的企业已经具备了做品牌，甚至创品牌的基础条 件。2000 年以后的几年中胜芳家具业迅速涌现出了三强、富沃德、华彪、宏达、新思、精 益、八达、兴达等一大批明星企业，同时创造出了“山强”、“富沃德”、“华彪”、“点 石”、“名驼”、“新思”等一批业内小有名气的家具品牌。胜芳金属玻璃家具业已完成了 原始资本积累，进入二次创业的重要阶段，也拥有了丰富的市场经验，已经有能力整合现有 资源，集中已有优势，向国内领先的家具企业标准发展。 目前全镇金属玻璃家具企业已发展到 1300 多家，涉及办公家具、教学用品、餐桌餐椅、 沙发、茶几等十余类，3400 多个品种，销往全国各地，并出口美国、日本、俄罗斯、东南 亚、欧盟等 25 个国家和地区，已形成产量大、质量优、品种全三大特点。家具从业人员 3 万余人，年产值 50 亿元，占全镇工业产值的 45.45%，占全国家具产值的 1.76%，年产金属 玻璃家具 3000 万台（套），胜芳已成为全国重要的金属玻璃家具产业基地。家具产业的发 展相应带动了金属压延、玻璃、板材等相关产业发展，家具及相关产业产值占全镇工业产值 的 97%以上，家具产业已成为带动胜芳经济发展的重要支撑点，在全镇经济发展中起着至关 重要的作用，家具行业的兴衰直接影响着胜芳经济的发展。 3.43.4 家具市场需求家具市场需求 2002-2006中国家具出口 54 73.33 102 140 175 36.50% 35.40% 39.10% 37.30% 25.00% 0 50 100 150 200 20022003200420052006 年度 亿美元 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 出口额 增长率 世界家具市场的开放程度从东部至西部持续扩大，由 1996 年的 20%增至 2005 年的 31%。家具的国际贸易值将持续增长，由 2005 年的 820 亿美元增至 2006 年的 900 亿美元， 预计 2007 年将达到 970 亿美元。2006 年中国家具出口 175 亿美元，比上年增长 25%，占世 界家具贸易总额的接近 20%。世界对中国家具的需求将持续增加。 中国国内家具消费 1218 1453 1884 2280 2900 27.20% 17.40%22.90% 19.30% 12.50% 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 20022003200420052006 年度 亿元 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 国内家具消费 消费增长率 中国家具的消费空间潜能巨大，目前我国每年人均家具消费才 25 美元左右，发达国家 每年人均家具消费近 200 美元（日本人均消费家具在 225 美元/年，美国人均消费家具 236 美元/年，意大利达 265 美元），而世界每年人均消费为 40-50 美元。随着中国经济的迅速 发展和国家对西部的大开发，各行各业呈现出高速增长的趋势，尤其房地产业的发展势头对 家具业的市场需求带来很大的拉动，为家具业提供了广阔的前景。再过 10 年，中国的家具 消费达到今天世界家具消费的平均水平，就等于在现有的基础上要翻 2.5 倍，家具的总销售 可望近 5000 多亿元，市场需求、发展空间非常巨大。 第四章第四章 项项目开目开发发的客的客观观需求和意需求和意 义义 4.14.1 迎接产业转移迎接产业转移 从全球、全国以及区域层次来看，家具产业都存在产业转移的趋势，而廊坊市拥有强大 的产业基础、优越的区位、良好的发展环境，占据着先机。胜芳作为廊坊家具产业的重要组 成部分，为抓住这一发展机遇，将已经具有优势的家具产业升级发展，成为具有全球竞争力 的产业集群，需要主动调整以适应产业转移的需求，本项目的开发建设，将成为胜芳抓住和 利用这一机遇的先行者和标杆。 4.24.2 促进区域家具产业集群升级发展促进区域家具产业集群升级发展 胜芳目前的工业发展存在较大障碍，主要矛盾突出表现在以下几个方面： 其一，从企业角度来看。企业规模普遍偏小，胜芳家具的产品大多还处于低端状态，在 提高产品档次，特别是在产品研发创新方面还存在很大的提升空间。 其二，在空间布局上，缺少统一的规划，企业布局较分散混乱，不利于发挥企业的聚集 效应和相关产业间的协作，同时也给污染治理和土地资源合理利用带来困难，外部成本增加 导致基础设施的重复投资与重复建设。 其三，在产业链条上，家具生产、原材料生产环节很强，但是其他环节相对薄弱，制约 了胜芳家具产业的进一步发展。 本项目将通过园区招商与管理，实现企业合理布局，打造完善的产业链条和企业网络， 促进企业的快速发展，并促进胜芳家具行业的提升与发展。 4.34.3 促进区域经济发展促进区域经济发展，扩大区域就业，扩大区域就业 本项目建成后除了促进家具产业的升级发展，还直接的带来财政收入和区域就业机会。 根据生产能力规划，本项目投产后预计实现税收达 2-3 亿元，解决就业机会约 20000 余个。 从区域经济竞争力、财政收入、社会效益等各方面都有很大的贡献。 4.44.4 满足市场需求，占领市场份额满足市场需求，占领市场份额 未来世界和国内的家具市场需求市场将快速的增加，本项目建设将使得区域家具行业在 市场占有竞争中取得更大的优势。 第五章第五章 项项目建目建设设条件条件 . 地理区位及交通条件地理区位及交通条件 霸州市胜芳经济协作区（以下简称协作区）地处北京、天津、保定三角中心的东淀及 其北岸，位于作为河北省霸州市东部经济板块中心的胜芳镇东侧。北距北京120公里，东距 天津35公里，西距保定120公里，距霸州市市区26公里。 协作区交通条件较为便利，一小时时空圈内北京和天津都是全国重要的交通枢纽，近 期计划从京九铁路引一路支线至规划区西侧。规划区周边的主要道路有廊大公路、霸杨公路、 津保高速公路。 . 自然条件自然条件 .1 地质地貌条件地质地貌条件 霸州市胜芳经济协作区地处东淀及其北岸。中亭河堤以北多为风沙区，地势低平，土壤 属冲积湖相堆积物，以细粉砂和细中砂为主。地基承载力可达 1014 吨/平方 米，符 合城市建设的要求。 .2 气候条件气候条件 霸州市胜芳经济协作区所在区域气候温和，干湿交替显著，四季比较分明，属暖温带大 陆性半湿润季风气候，冬季盛行东北风，夏季盛行西南风。年平均气温 11.5，年平均降 雨量 502.81 毫米，且降雨一般集中在 7 月中旬至 8 月中旬，约占全年降雨量的 80%左右。 降雨高度集中，至使低洼地带极易出现沥涝。规划区光照充足，全年日照时数平均 2762 小 时，日照百分率为 62%，无霜期 178 天，最大冻土深度 66 厘米（1977 年 2 月 17 日）。 .3 水资源条件水资源条件 项目所在的协作区南侧的中亭河为季节性河流，由于河沙淤积，现河床已高于堤外的地 平面，区内有多条水渠和池塘，主要用于排涝蓄洪，平时水量较少。中亭河南侧河堤下有一 条中亭排干渠，河堤上设有排水泵站两座，暴雨时，收集规划区内的雨水并排入中亭河。 区内地下水储量较为丰富，但浅层水水质化学类型复杂，属咸水和微咸水，基本上不适 于农田灌溉，深层地下水水质化学类型单一，矿化度低，符合国家灌溉及饮用水标准，但含 氟量高，平均 3左右，局部高达 5。 第六章第六章 项项目工程建目工程建设设方案方案 .项目用地概况项目用地概况 胜芳金属玻璃家具产业园拟规划用地2000亩（约130万平方米），位于胜芳经济协作区。 .项目建设内容项目建设内容 .2.1.生产制造中心生产制造中心 根据胜芳经济协作区的发展规划，项目建设强调现代工厂建筑风格，标准厂房,简洁大 方，色调采用明快的色调，显得大气，有大工业园之气势。 胜芳金属玻璃家具产业园将着力建设家具生产、五金配件生产、辅材及配套服务产品 等完整的产业链条。 .2.2.商务科研中心商务科研中心 商务科研中心区建设为一组现代的公共建筑群，充分展示现代工业商务气息。将园区的 科技交流、商务会谈、电子资讯服务、人力资源服务、管理和营销等于一体，为园区企业的 科技研发、商务活动等提供必要的设施和便利服务。 .2.3. 物料供应物料供应中心中心 物料供应中心集原材料和配件交易供应、物流仓储等，为园区及整个胜芳区域乃至整个 京津冀区域家具生产企业提供辅料、配件等服务。 .2.3.生活配套中心生活配套中心 配套服务区主要为园内企业提供良好的后勤生活保障。如员工的单身宿舍、食堂、娱乐 活动中心，以及管理人员宿舍等。 .2.4.项目建设用地及建筑规划项目建设用地及建筑规划 项目建设用地及建筑面积规划表单位：平方米 建设项目 用地面积 建筑面积 建筑用地 130万114.7万 其中：生产车间 80万80万 物料供应中心 13万12万 商务科研中心 13万6万 生活配套中心 13万16.7万 公共绿化用地 11万 合 计 130万 114.7 容积率09 建筑密度 44% 绿化率 20% 第七章第七章 项项目目实实施施进进度度 .项目建设周期项目建设周期 基于本项目总规模很大，根据同类项目实际建设周期结合本项目实际情况需要，本报 告建议采取统一规划设计，分期进行施工。 项目建设期为三年半。项目第一期基础工程建设期定为 12个月， 项目第二期基础工 程建设期定为14个月， 项目第三期基础工程建设期定为16个月。 .项目实施进度安排项目实施进度安排 由于项目的建设期和招商期会重叠进行，项目施工建设需要配合厂房招商、营销工作， 包括很多的具体事项的实施，出于对资金投入和回笼的统筹兼顾，提高资金的使用效率，控 制资金总投入量，促进项目运作的各项实物的有序有效进行，统筹安排各项事务，贯彻项目 管理的思想，实行成果目标、工期目标、成本目标管理的方式，对整个项目实施全过程进行 管理。 项目建设分为九个实施阶段： 1、项目最初准备阶段：项目前期的市场调研，并初步分析项目的可行性。 2、项目的前营销准备阶段：通过进一步的市场调查分析，进行项目的功能定位，价格 定位，以及根据市场情况提出相应的初步规划建议，以服务与项目的具体规划设计；制定初 步的市场推广计划，融资计划和资金投入计划。 3、项目立项阶段：编制项目建议书，到政府计划发展行政主管部门办理项目立项的相 关手续，取得相应的立项批文。 4、项目建设前期阶段：政府行政主管部门审批包括选址意见书和设计任务书在内的相 关文件，并取得开工报告和建设项目用的规划许可证；进行土地的征用、出让和拆迁工作， 并取得相应的国有土地使用权证。 5、项目设计阶段：委托设计单位进行项目的具体规划设计与施工图设计，并经过政府 规划部门审批，取得建设工程规划许可证；编制工程设计概算和工程施工图预算文件。 6、项目建设施工实施阶段：进行工程招投标，确定施工单位，工程监理单位；办理相 关手续，取得建筑工程施工许可证；组织施工，进行现场施工管理。 7、项目营销阶段：实施项目融资计划；设立营销机构，招聘人员，组织人员培训；适 时编制相应的推广计划，并付诸实施；全面开展项目的招商活动。 8、项目竣工验收和投入经营阶段：工程完工，进行竣工验收，办理工程结算事宜；与 业主协同办理交房入园事宜；组织工业园区的后期管理。 9、项目第二、三期基础工程建设阶段。 .项目实施进度表项目实施进度表 一 年二 年三 年 实施 阶段 123456789101112 123456789101112123101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 胜芳金属玻璃家具产业园项目可行性研究报告 p.28 第八章第八章 投投资资估算估算 .基础建设投资估算基础建设投资估算 8 8. .1 1. .1 1. .投资估算范围投资估算范围 项目基础工程建设范围包括工业园内标准厂房、配套附属建筑；园内市政设施； 园内道路、绿化。 8 8. .1 1. .2 2. .投资估算依据投资估算依据 1、国家、河北省、廊坊市相关的政策和基本建设收费标准； 2、冀建价200618号文河北省建筑工程预算综合基价及类似工程经济指标； 3、冀建2003全国统一市政工程预算定额河北省综合基价及类似工程经济指 标； 4、冀建2003号文颁发全国统一安装工程预算定额河北省综合基价及类似工 程经济指标； .1.3.项目基础建设投资额估算项目基础建设投资额估算 项目基础建设投资额估算表 单位：万元 建设项目建设项目 建设面积建设面积投资额投资额 备注备注 生产车间80万 92000 物料供应、产品展示中心12万 11640 商务科研中心6万 5820 生活配套服务16.7万 16032 公共景观 1024 胜芳金属玻璃家具产业园项目可行性研究报告 p.29 合 计114.7万 126516 .项目预计总投资额及投资计划项目预计总投资额及投资计划 项目基础工程建设总投资12.7亿元人民币。 第一期基础工程建设投资约1.29亿元人民币。二期工程建设投资约4.79亿元人民 币，其余部分在第三期完成。 胜芳金属玻璃家具产业园项目可行性研究报告 p.30 第九章第九章 融融资资方案方案 . 项目融资主体项目融资主体 项目融资组织形式为项目法人融资形式。项目融资主体为廊坊富沃德实业有限公 司。是大型的民营企业，法定代表人为王新颖，注册资本 1 亿元，公司地址：胜芳镇 开发区工业大道三经路东。 . 项目资金来源项目资金来源 9.2.1. 项目自有资金筹措项目自有资金筹措 项目自有资金筹措为 10 亿元。 项目自有资金筹措拟通过以下几种方式解决： 项目法人资本金，廊坊富沃德实业有限公司为开发本项目筹集的资金； 招商引资款转作投资，当项目进入市场后，根据项目稳定的客户关系，销售收 入部分投入项目的后期运作，转作为投资，作为部分后续资金的来源。 9.2.2. 项目债务资金筹措项目债务资金筹措 项目建设投入资金除项目自有资金外。债务资金为 2.7 亿元，主要通过向银行申 请中长期开发贷款的形式解决。 银行贷款在建设期内的利息按每年实际发生额分年度支付，在项目销售回款到位 后偿还本金。偿还贷款的资金来源主要是项目可用于还本的开发投资利润。 胜芳金属玻璃家具产业园项目可行性研究报告 p.31 . 融资方案分析融资方案分析 9.3.1.资金来源可靠性分析资金来源可靠性分析 本项目融资方案中属于项目法人自筹资金的份额较高，4.5 亿元的资本金达到项 目总投资额的 35.43，根据法人廊坊富沃德实业有限公司的现有实力，自筹资本金 的能力可以得到保证。 项目建设期内的招商引资收入作为项目自筹资金的部分为 5.5 亿元， 基于市场前 景和现有稳定的客户（生产商）关系的考虑，这部分资金筹集不存在任何问题，使自 筹资金来源的可靠性进一步提高。 基于本项目很好的市场前景，丰厚的投资汇报，信用等级，再加上开发商自有资 本金比例高达 35.43，完全满足银行开发贷款的一切条件，争取到 2.7 亿元左右的银 行开发贷款是完全有可能的。 9.3.2. 融资结构分析融资结构分析 在项目第一期期投入总资金中， 自有资金部分占：78.74 其中，项目法人自筹：35.43 招商收入：43.31 债务资金部分占：21.26 对于一个工业地产开发项目来说，融资结构合理，债务资金利息负担不重。 9.3.3. 融资成本分析融资成本分析 对于以上融资结构，基于自有资金和银行开发贷款占去绝大部分比例的情况，虽 然如今银行加息，贷款利息水平有所增加，但总的来看，不管是债务性固定回报率融 资，还是权益性融资，都将面临较大的融资成本支出，银行开发贷款成本相比之下还 是处于一个较低的水平，在这种情况下，此融资方案的成本算较低水平。 胜芳金属玻璃家具产业园项目可行性研究报告 p.32 第十章第十章 财务财务分析分析 .经营收入预测经营收入预测 根据预测，项目预计的固定资产投资 21 亿元人民币，行业的固定资产周转率平 均约为 2.4，因此，预计年营业收入将达到 50.4 亿元人民币。营业收入其计算公式为 ：营业收入固定资产固定资产周转率。 .利润预测利润预测 项 目 金 额（元） 主营业务收入 5，040，000，000 主营税金及附加 32，760，000 主营利润 1，080，000，000 营业利润 432，000，000 所得税（按15%预测） 64，800，000 净利润 367，200，000 .财务评估财务评估 根据上述财务预测的结果显示，项目建成后，将每年实现 50.4 亿元人民的营业收 入。每年创税额将超过 9756 万元（所得税按 15%测算） 。项目投资回报率 15%，项目 建成后，6.4 年左右就会收回投资。 .财务分析结论财务分析结论 项目建成后，年营业额达 50.4 亿元，每年创税额 9756 万元，项目投资回报率 15%， 胜芳金属玻璃家具产业园项目可行性研究报告 p.33 项目投资回收期约为 6.4 年。项目财务指标较优，财务上是可行的。 第十一章第十一章 经济经济社会效益社会效益评评价价 11.111.1 经济效益评价经济效益评价 胜芳金属玻璃家具产业园的建设与发展对于霸州市而言是一项庞大的系统工程， 无论从投入角度还是从产出角度看，它对霸州市经济增长的影响都是巨大且深远的。 从投入角度看，产业园的建设投资主要包括两部分，一是以基础设施建设为主的工业 园开发投资，二是产业园内各产业发展所需的项目投资，这两部分投资在一个较长的 建设期内无疑会对霸州市的经济增长产生显著的拉动作用。另一方面，从产出角度看， 作为霸州市经济的一个有机组成部分，产业园产出的持续快速增长又将对霸州市的经 济增长作出重要贡献。 11.211.2 社会效益评价社会效益评价 本产业园开发建设将达到如下社会效益： 1、增加就业 产业园企业用工将吸纳