某别墅项目可行性研究报告.doc

selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphform selection.paragraphformaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphfaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahf selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphform selection.paragraphformaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphfaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahf 目目 录录 项项目概况目概况.2 项项目建目建设设必要性必要性.4 发发展北京房地展北京房地产产的需要的需要.4 区域区域发发展的需要展的需要.4 北京市、北京市、顺义顺义区区别别墅市墅市场场分析分析 5 北京市北京市别别墅市墅市场场基本分析基本分析.5 北京北京别别墅市墅市场场区域分布分析区域分布分析.10 顺义顺义区区别别墅市墅市场场基本分析基本分析.14 北京北京别别墅市墅市场场前景展望前景展望.16 周周边边部分个案部分个案销销售情况分析售情况分析.18 selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphform 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selection.paragraphformaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphfaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahf 项项目概况目概况 1.项项目法人：目法人：北京北京*房地房地产产开开发发有限公司有限公司 2.项项目名称：目名称：北京北京*花园花园 3.地地块块位置：位置：地地块块位于北京位于北京东东北部北部顺义顺义区河南村西，北面区河南村西，北面紧邻紧邻 潮白河潮白河 4.占地面占地面积积： ：455104 平方米平方米 5.建建设设用地面用地面积积： ：322704 平方米平方米 6.规规划容划容积积率：率： 0.36 7.总总建筑面建筑面积积： ： 15.39 万平方米万平方米(其中会所等配套其中会所等配套设设施施 6000 平方米平方米) 8.规规划用途：划用途：别别墅墅 9.地地块现块现状：状：农农田田,还还未三通一平未三通一平 10.建建设设期：期：本本项项目建目建设设期期为为 3 年，年，计计划划 2004 年年 12 月月动动工工 selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphform 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30%-60%之之间间），房地），房地产产将属于快速将属于快速发发展展阶阶段。段。 特特别别是加入是加入 wt0,北京申奥成功北京申奥成功,意味着北京房地意味着北京房地产业产业将立足北京将立足北京, 面向全国面向全国,通向国通向国际际,进进入新的入新的发发展展阶阶段段,建建设设本本项项目目对发对发展北京房地展北京房地 产产也无疑是一个有利推也无疑是一个有利推动动,也也为为拓展地区房地拓展地区房地产产市市场场起到起到积积极作用。极作用。 区域区域发发展的需要展的需要 中国加入中国加入 wto 后后,会有更多的国会有更多的国际际公司来到北京公司来到北京,相相应对应对高档高档 物物业业的市的市场场需求量将肯定放大需求量将肯定放大,而而这这些企些企业业的高的高级级管理人管理人员员恰恰是恰恰是 别别墅市墅市场场的目的目标标客客层层,而而顺义顺义区正好是区正好是别别墅墅发发展比展比较较成熟的区域之成熟的区域之 一。由于一。由于 2008 年奥运会水上年奥运会水上项项目和目和马术项马术项目在目在顺义顺义潮白河地区潮白河地区举举 办办,政府将会在本区域投政府将会在本区域投资资 25 个个亿亿来建来建设设奥运奥运场场地及相地及相应设应设施施,相相 应应的市政配套将会更加完善的市政配套将会更加完善,这这无疑无疑为为本区域的本区域的别别墅外部墅外部环环境境带带来来 利好。同利好。同样样在此建造在此建造别别墅也有利于首都墅也有利于首都该该区域整体区域整体环环境的建境的建设设。 。 selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphform selection.paragraphformaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphfaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahf selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphform selection.paragraphformaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphfaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahf 顺义顺义区政府在新的五年区政府在新的五年计计划中制定的划中制定的战战略目略目标标是尽快是尽快创创造出造出 潮白河休潮白河休闲闲度假旅游基地著名品牌度假旅游基地著名品牌,建建设设以以现现代大旅游代大旅游为为主的主的综综合合 产业带产业带,集中集中发发展旅游、展旅游、观观光光农业农业、房地、房地产产、休、休闲闲度假度假业业及文化、体及文化、体 育、会展等育、会展等产业产业,创创建餐建餐饮饮、 、购购物、物、娱乐娱乐、健身等于一体的休、健身等于一体的休闲闲度假度假 中心。建成服中心。建成服务务全区、服全区、服务务首都首都,并适并适应应于企于企业业国国际际化运作的高度开化运作的高度开 放、高效运放、高效运转转的第三的第三产业产业服服务务休系。京承高速休系。京承高速顺义顺义段段进进展展顺顺利利,预计预计 道路主体工程道路主体工程 10 月底竣工，此道路的建月底竣工，此道路的建设设将成将成为顺义为顺义区的区的发发展增展增 添新的活力添新的活力,另外另外顺义顺义空港物流园空港物流园经过经过几年的几年的发发展己引吸了日本展己引吸了日本 jvc、索尼、松下等国、索尼、松下等国际际知名公司的知名公司的进进入。入。顺义顺义工工业业区的区的发发展将会展将会 借借带动对带动对高档住主房的更多需求高档住主房的更多需求,特特别别是是别别墅的需求。在此墅的需求。在此发发展展别别 墅墅项项目正是目正是满满足了此地域足了此地域发发展的要求。展的要求。 北京市、北京市、顺义顺义区区别别墅市墅市场场分析分析 北京市北京市别别墅市墅市场场基本分析基本分析 北京北京别别墅市墅市场经过长时场经过长时期的沉期的沉积积,近年来随着北京房地近年来随着北京房地产产大大势发势发 展再度升温。市展再度升温。市场场供供应应与需求与需求总总量都出量都出现现了明了明显显的放大的放大,产产品品类类型也型也 不断推不断推陈陈出新。出新。 北京北京别别墅市墅市场场在政府放开控制后于在政府放开控制后于 1999 年开始逐年开始逐渐渐复复苏苏, 呈呈现现供供销销两旺局面两旺局面,一些高档一些高档别别墅墅项项目价格出目价格出现较现较大提升。如翠大提升。如翠 湖湖别别墅墅 2000 年年 8 月重新开月重新开盘盘后后,销销售均价由售均价由 8500 元元/平方米上平方米上涨涨 selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphform selection.paragraphformaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphfaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahf selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphform selection.paragraphformaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphfaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahf 到到 9600 元元/平方米平方米,销销售率达售率达 60%以上以上:玫瑰园一期玫瑰园一期现现房房 1200 美美 元元/平方米平方米,二期二期环环湖湖别别墅墅 2750 美元美元/平方米平方米,不不环环湖湖别别墅也在墅也在 2000 美元美元/平方米；碧水庄园一期均价平方米；碧水庄园一期均价 1400 美元美元/平方米平方米,而二期而二期 环环湖湖别别墅墅 2500 美元美元/平方米平方米,这这一方面由于中国将要入关便很多一方面由于中国将要入关便很多 外籍人士外籍人士进进入中国入中国,牵动牵动市市场场需求提升；同需求提升；同时时也是也是别别墅墅类类物物业业消消 费费在受到在受到长时间长时间限制后限制后,随随经济经济复复苏苏而回暖的必然而回暖的必然趋势趋势。根据中。根据中 原物原物业业提供的数据提供的数据,截至今年上半年北京截至今年上半年北京别别墅墅项项目己达目己达 122 个个,3 万余套万余套,总总建筑面建筑面积积超超过过 900 万平方米万平方米,主要分布在主要分布在东东北京北京顺顺路、路、 正北的正北的亚亚北和西北海淀区。七八月北和西北海淀区。七八月间间又有又有 3 个个项门总计项门总计 50 万平万平 方米推出，方米推出，别别墅供墅供给给的增的增长长速度速度远远高于需求上升速度，已高于需求上升速度，已经经出出现现 市市场过热场过热的迹象。的迹象。 随着市随着市场发场发展展,别别墅客墅客户户群体也在逐群体也在逐渐渐改改变变。以前。以前购买别购买别墅主墅主 要是位于要是位于:金字塔金字塔顶顶尖的国内外成功人士尖的国内外成功人士,较较早京早京顺顺路路边边的裕京花的裕京花 园园销销售售时时并没有按揭并没有按揭,足足见见当当时买时买家家购买购买力的力的强强大。京大。京顺顺路沿路沿线线的的 高档高档别别墅墅业业主主要主主要为为欧美人士欧美人士,达客达客户户的的 7o %,多数是跨国公司多数是跨国公司 的的 c e o ,也有一些国内房地也有一些国内房地产产开开发发商等商等顶级顶级人士人士:而北京西北和而北京西北和 北部的北部的别别墅墅业业主多主多为为受工作与居住交通条件影响受工作与居住交通条件影响,具有一定具有一定购买购买 能力的能力的 i t 新新贵贵、知名学者与留学、知名学者与留学归归国人士国人士:随着市随着市场场的的发发展和展和 t o w n h o us e 的涌的涌现现,别别墅市墅市场场客客户户群体群体趋趋于年于年轻轻化化,一些从一些从 事金融、事金融、证证券和券和 i t 等行等行业业的年的年轻轻白白领领脱脱颖颖而出而出,逐逐渐渐成成为为中档中档别别 墅的主要消墅的主要消费费力量。据金网力量。据金网络络公司提供的公司提供的资资料料显显示示,购买购买 t ow n h o u s e 的客的客户户 38%是三是三资资企企业业管理人管理人员员,24.5%是私是私营营、民、民营营 selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphform selection.paragraphformaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphfaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahf selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphform selection.paragraphformaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphfaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahf 企企业业主。在主。在别别墅客墅客户户中中,外籍人士、海外外籍人士、海外归归国人国人员对别员对别墅墅环环境境质质量量 和和设计风设计风格最重格最重视视:国内国内买买家更家更为为注重注重别别墅的面墅的面积积和和户户型型,在在强调强调 生活品生活品质质外外,更更认为拥认为拥有有别别墅是身份与地位的象征。墅是身份与地位的象征。 当前当前别别墅市墅市场场重要重要问题问题在于缺少有特色和个性的高档在于缺少有特色和个性的高档项项目出目出 现现,项项目品目品质质普遍普遍较较低低,这这种的况下种的况下,少数低容少数低容积积率、高率、高绿绿化率的化率的项项 目有不俗市目有不俗市场场表表现现就不足就不足为为怪了怪了(附表附表为为京北部分京北部分热销项热销项目的基目的基 本指本指标标)。近期推出的橘郡。近期推出的橘郡虽虽然容然容积积率偏高、区位稍率偏高、区位稍远远,且且过过于于强强 调调功能功能细细分分,却凭借却凭借产产品品鲜鲜明特征和完善的明特征和完善的营销营销于段于段,也取得巨大也取得巨大 市市场场成功。成功。 t o w n h o u s e 的的兴兴起是今年起是今年别别墅市墅市场场的最大的最大动动向向,具代表具代表 性的橘郡、康城、一性的橘郡、康城、一栋栋洋房等洋房等项项目都取得很好市目都取得很好市场业绩场业绩,其市其市场场火爆火爆 有其必然因素。有其必然因素。别别墅市墅市场场由于由于长长期两极分化期两极分化,外外销别销别墅价格墅价格较较高高,而而 内内销别销别墅品墅品质质相相对较对较差差,都不适合国内新生中都不适合国内新生中产阶层产阶层客客户户,总总价价 150 万元左右万元左右,6000-8000 元元/平方米的中档平方米的中档别别墅市墅市场场出出现现空档空档,t ow n h o u s e 的出的出现现正迎合了正迎合了这这部分客部分客户户的需求。的需求。 虽虽然然 t o w n h o u s e 来来势势凶猛凶猛,但但对别对别墅的影响主要体墅的影响主要体现现在在 对对中低档中低档别别墅客墅客户户群的瓜分。由于客群的瓜分。由于客户户群体存在差异群体存在差异,不会不会对对高档高档别别 墅墅产产生太大冲生太大冲击击。 。t o w n h o u s e 是是别别墅中一种普通的墅中一种普通的产产品品,适适 合一般中合一般中产阶级产阶级,满满足足别别墅基本功能墅基本功能,只能算只能算“别别墅中的墅中的经济经济适用房适用房“, 随着收入的提高随着收入的提高,市市场场更更细细分化分化,会涌会涌现现比比联联排更好的排更好的产产品品,双拼或独双拼或独 栋栋以适以适应应更高更高层层的市的市场场需求。需求。 selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphform 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