某县供销社系统棚户区改造工程项目可行性研究报告.doc

第一章 总论1.1项目概况1.1.1项目名称*县供销社系统棚户区改造工程项目1.1.2建设地址*县城厢镇农坛路185号1.1.3项目建设类型旧房屋改造1.1.4建设性质新建1.1.5项目投资项目总投资2000万元，其中自筹资金1850万元，申请财政补贴资金150万元。1.1.6承办单位单位名称：*县供销合作联社单位概况：*县供销合作联社是由*县人民政府全额拨款1035.6万元开办的企业，属事业单位。其住所位于*县城厢镇解放街103号。该单位的宗旨和业务范围为：对成员社负有指导、协调、监督和教育培训人员的责任；行使本级社有资产出资人代表职能，监督社有资产的保值增值，并按出资额依法享有所有者的资产受益，重大决策和选择管理的权利。1.2可研报告编制依据本可研报告编制的主要依据为：（1）*壮族自治区人民政府文件桂政发201115 号*壮族自治区人民政府关于确保完成 2011 年保障性安居工程建设任务的通知；（2）*壮族自治区经济适用住房管理办法（桂政发200922号）；（3）建设部建住房200044号关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知；（4）国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知（国发199823号）；（5）*供销社关于编制项目可行性研究报告的委托书；（6）项目单位提供的于本项目有关的资料、数据；（7）国家其他有关规范、标准等。1.3研究范围及研究工作概况1.3.1项目研究范围本项目可行性研究范围包括：项目建设的必要性、项目定位、建设条件、建设规模、建设内容、建设方案、项目管理、投资估算、效益评价等。1.3.2研究工作概况受*县供销合作社的委托，我公司依据国家和地方有关经济适用房项目建设的法规和政策对项目单位实际情况进行了查证，并组织有关专家现场踏勘，查阅资料，根据工程项目建设条件及有关技术规范要求，对工程建设地点、建设规模、技术标准、工程投资、技术经济等方面进行了系统分析和论证，在此基础上完成了本项目可行性研究报告的编制工作。1.4主要经济技术指标项目占地面积700平方米，总建筑面积6500平方米，总投资2000万元，其中企业自筹1850万元，申请财政补贴150万元。总工期2年，共建小高层住宅楼2栋，每栋11+1f层。主要经济技术指标见表1-1。表1-1 主要经济技术指标表序号名称单位指标备注1用地面积m27002建筑面积m26500共2栋3容积率3.64绿地率%305居住户数户1326居住人数人465以3.5人/户计7营业收入万元14958总投资万元20009利润总额万元231.710所得税万元114.1212建设期年21.5结论与建议1.5.1结论 本项目符合国家住房政策，选址符合城市总体规划要求，建设场地具有交通、生活便利的优越性，项目具备良好的建设环境。 根据需求调查表明，本项目建设将在很大程度上改善*县供销系统职工的居住条件，同时也解决不少职工因收入较低买不起市场高价房或无法建私房而出现住房困难的问题，本项目的建设是必要的。 本项目建设主要包括经济适用房及其公共设施、道路、绿化等，目前国内对此的设计和施工技术都十分成熟，结合选址点较好的地质地形条件，本项目的建设是可行的。 本项目总用地面积为700平方米，建筑面积为6500平方米。项目总投资2000万元，其中企业自筹1850万元，申请政府资金150万元。项目施工期约为2年。1.5.2建议 按照经济适用房建设的有关政策，高起点、高标准搞好小区规划设计。 抓紧按有关程序办妥相关手续，加大筹资力度，确保项目顺利实施。加强工程项目管理，严格保证工程质量、工程进度，做好项目成本控制。做好建设期间拆建户的妥善安置，保证拆除房屋的原住户在项目建设期间的基本生活。同时协调各方面的利益做到和谐拆建。第二章 项目建设的必要性与市场定位2.1 项目建设的必要性（1）是改善职工住宿条件的需要*县供销社系统棚户区改造工程项目位于*县城厢镇农坛路185号。该区域现为*县供销合作社部分职工的居住区。目前的住房均为平房，因房屋建设年份久远，现已陈旧且严重受损，居住条件极差，严重制约着居住条件的提高。而随着经济的发展，部分居民对于居住环境的质量也日益提高，因此将现有平房拆除，在原址新建小高层十分有必要。（2）是坚持以人为本，全面建设小康社会的需要2011年2月24 日，国务院召开的全国保障性安居工程工作会议指出，加快保障性安居工程建设是党中央、国务院作出的一项重大决策部署，是保障和改善民生、促进社会和谐稳定的必然要求；是调整住房供应结构，促进房地产市场健康发展的重要途径；是加快转变发展方式、扩大内需、推动国民经济持续健康增长的重要举措；是促进城镇化健康发展、全面建设小康社会的内在需要。推进保障性安居工程建设，是各级党委、政府的重要职责，既是经济任务，更是重要的政治任务。我区 2011 年保障性安居工程责任目标任务29万套，相当于 2010 年保障性安居工程工作任务的4 倍，责任重大，任务巨大，难度空前。各市、县人民政府务必高度重视，充分认识加强保障性安居工程建设工作的重要性，把保障性安居工程建设作为调结构、 促发展、惠民生的重要工作，加强组织领导，加快完善住房保障体系，全面落实各项政策措施，多渠道增加保障性住房供应，为实现党的十七大提出的“住有所居” 目标奠定坚实基础。 建立经济适用住房，满足中低收入家庭的基本住房需求，既关系到千家万户中低收入家庭的切身利益，也是人民政府义不容辞的重要职责所在。建设经济适用住房，让符合条件的中低收入家庭买得起、住得上经济、实用的住房，对于解决中低收入家庭住房问题，维护社会稳定，体现社会公平，具有重要意义。因此，本项目以切实调整住房供应结构，规范发展经济适用住房，有步骤地以解决*供销社低收入家庭住房困难为原则，是响应政府号召的一大举措。（3）是响应政府号召的举措为保质保量完成今年的保障性安居工程建设任务，让困难群众共享改革发展成果，5月11日，*县召集相关部门、乡镇等在县住建局召开保障性安居工程建设工作会议，对对保障性安居工程建设工作进行了具体的安排部署。会议指出，实施保障性安居工程是保持经济平稳较快发展的需要，是改善民生的需要，也是转变经济发展方式、调整经济结构的需要。一定要高度重视这项工作，采取强有力措施，切实将保障性安居工程建成民心工程、德政工程、阳光工程。会议强调，做好保障性安居工程建设工作意义重大，要做到“四个明确”，一是明确任务，要按照任务抓好落实。二是要明确人员。分解到任务的单位要成立安居工程领导小组，做好方案，专人负责，加强领导。三是要明确要求。要严格按照相关材料要求做好工作，不打折扣。四是要明确好时间，必须确保这些项目在9月底前开工。会议还强调，必须严格按照各自工作分工，协调联动，密切配合，形成推动保障性安居工程的强大合力，确保今年的保障性安居工程建设任务保质保量完成。据了解，2011年*县计划筹建公共租赁住房300套，廉租住房500套，建设经济适用住房200套，棚户区改造284套。综上所述，项目的建设是十分必要的。2.2市场定位经济适用房应解决一个社会在住房方面的基本保障问题，它体现了政府对低收入者的关爱，一方面国家大力支持并规范经济适用住房建设的各项政策，为住宅建设发展展示了广阔的空间，为中低收入家庭通过租、买经济适用住房来提高生活质量增强了信心。另一方面，本项目属定向开发建设项目，购买经济适用住房的对象应为符合相关资格的、接受审查并公示通过的*供销社内部职工。按项目单位对其内部职工住房情况进行摸底统计，本项目可满足*县供销社职工住房需求。第三章 项目选址及建设条件3.1项目建设地点概况（一）项目建设地点项目建址位于*县城厢镇农坛路185号。用地区域内原为混合砂浆砌筑的平房。（二）建设地点概况（1）地理位置*县位于*中南部，是*首府南宁市辖县。县城距南宁市区32公里，县域面积3378平方公里，辖13个镇，218个村（居）委会。全县人口65万，其中壮族人口56万人，约占总人口的86%。（2）社会经济“十一五”期间，*县在区、市党委、政府的正确领导下，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻落实党的十六大精神，深入开展学习实践科学发展观活动，实施“工业富县”战略，以科学发展观统领全县工业发展，工业经济保持良好的发展势头。主要目标完成情况2010年县本级完成现价工业总产值124亿元（含两糖），比2005年增长2.8倍，年均增长30.71%；完成工业增加值43亿元，比2005年增长2.6倍，年均增长29.1%。企业生产规模不断扩大，重点企业成长迅速工业结构由比较单一的初级农产品加工业为主向多元产业发展，新兴产业呈现良好的发展势头。2010年，县本级规模以上医药企业9家，比2005年增加7家；规模以上陶瓷企业7家，比2005年增加6家；规模以上塑料制品企业5家，比2005年增加4家。 产业结构进一步优化 工业结构由比较单一的初级农产品加工业为主向多元产业发展，新兴产业呈现良好的发展势头。2010年，县本级规模以上医药企业9家，比2005年增加7家；规模以上陶瓷企业7家，比2005年增加6家；规模以上塑料制品企业5家，比2005年增加4家。 工业集中区建设进一步完善，工业园区经济迅猛发展 2002年伊岭工业集中区成立以来，投入了大量财力、人力建设集中区，目前集中区各项基础设施基本完善，城南、城西工业园区规模不断扩大，形成了林产品加工业、建材业、制药业、纸塑包装业、农产品加工业、机械制造业“六大优势产业”的发展格局。预计2010年伊岭工业集中区工业企业数达120家以上，比2005年增加110多家，其中规模以上工业企业80家以上，比2005年增加76家。预计完成工业总产值40亿元，比2005年增加38亿元，其中规模工业总产值39亿元，比2005年增加37.5亿元。 3.2建设条件3.2.1自然条件 气象条件*县地处低纬度，属南亚热带季风气候，光能充足，热量丰富。年平均气温21.6，一月平均气温12.6，七月平均气温28.4，极端最高气温40.7，极端最低气温-2。年平均降水量1 233 mm，雨量主要集中在4-9月。 水文特征*河是*县境内的主要河流，发源于大明山，全长198 km，在下游隆安白马煤矿处汇入右江。有132km贯穿*县境，丰水期流量33.3 m3/s，平水期流量26.0 m3/s，90%保证率最枯流量7.5m3/s，流域面积4131 km2，其中在南宁市境内3102 km2。*河既是*县工业、生活用水水源，也是城市工业、生活废水的受纳水体。5.2交通运输条件*境内公路四通八达，是大西南陆路出海的重要通道之一。境内210国道及20323、20321省道、渝湛高速公路北往贵州、重庆、南到湛江港、北海港、防城港。5.3项目配套工程条件项目位于*县城厢镇农坛路185号*供销系统的生活区内，供水、排水、通讯、电力等市政配套设施齐全。供水项目用水由*县市政给水管网提供，水质和水量均能满足项目需求。排水项目排水体制拟采用雨污分流制。雨水排入市政雨水管网。项目污水主要为生活污水，经汇集后统一汇入室外化粪池处理达标后，排入市政污水管网输送至*县污水处理厂处理。供电项目地电源来自*县市政电网，其供电能力充足，能够保证项目建设所需的用电要求。5.4生活配套设施条件项目位于*县城厢镇农坛路185号*供销系统的生活区内，项目南面紧邻农坛路，出行交通设施完善；项目附近有小学、初中等文化教育设施；以及医疗卫生所等生活配套设施。5.5工程地质条件本项目建设场地内埋藏的地层依据勘察结果，自上而下可分为素填土、粉质黏土、残积土、元古界强风化板岩和中风化板岩，其地层较为简单，拟建场地属中软地土，类建筑场地，无岩溶、土洞、边坡、液化等无不良地质构造现象，工程地质条件较好。根据拟建建筑物特点及场地特征，本场地在部分基岩出露较浅，且粉质粘土厚，层位较均匀，可选择浅基础形式。局部较深处可采用独立桩基础。5.6水文地质条件本项目场地地下水主要表现为孔隙水及弱裂隙水，孔隙水赋存于上部土层中，弱裂隙水赋存于基岩裂隙中，通过地质勘察，未发现承压水及地下水突涌地段，地下水主要由地表水体补给，场地内埋藏地层均为弱透水性，水力梯度小，一般水交替循环较慢。根据对场地环境水分析，并参照邻近区地下水质分析结果，地下水对钢筋砼无侵蚀作用。5.7地质构造与地震效应在大地构造上，本项目地位于汉江洞庭呦陷区边缘，地处隆起区与盆地间连接统一的地带，其基底为元古界冷家溪群浅变质岩系。其地震稳定性主要受湘江断裂的影响，历史上曾发生6次3.54级地震，挽近时期仍在活动，根据钻空资料及邻区地质资料，场地基岩为单斜岩层，地质构造相对简单。依据建筑抗震设计规范（gb500112001）判定，场地土层等效剪切波速140m/s，覆盖层厚度15米,本场地为中软土，类建筑场地,其地震基本烈度为7度，建议工程按照7度进行抗震设防。设计基本地震加速度0.1g，设计特征周期值0.35s。第四章 建设方案及规划说明4.1总平面布置4.1.1基本要求 规划布局力求具有整体性、经济性、时代性、超前性，成为*供销系统生活区的有机组成部分。 坚持“以人为本”的规划设计原则，着重于环境的立意和刻画，创造一个方便、安全、舒适、和谐的人居环境。 住宅建筑设计力求达到居室方便、舒适、安全、居住生活空间功能布局合理，设施齐全。 总图布置满足规划要求。4.1.2平面布置根据*县城市建设总体规划的要求、周边环境以及原小区现有布局情况，因地制宜灵活布置各住宅。在进行绿化布局和道路工程布局时，注意与住宅区原有道路及绿化带的协调一致。4.2小区拟建规模依据住宅设计规范、城市用地分类与规划建筑用地标准、城市居住区规划设计规范、民用设计通则，针对地域气候特征和文化传统，以及不同的服务对象和消费群体，创造出市场能够接受的舒适居住环境，体现“以人为本”的原则。注重住宅的套型结构，合理的空间尺度，明确的功能分区，使人们既有一个活动、散步、休闲的地方，又有一个好的居住环境，精心的立面设计，使住宅充分体现美感。经济适用房住宅小区强调与成片开发的商住区统一划，从设计上营造出与居住生活相吻合的空间层次结构，贯彻以人为本的原则，注重强调其文化内涵和品性，增强空间层次感。项目占地面积3000平方米，总建筑面积10800平方米，共2栋，每栋均按13层设计。108套，每套面积约为80120平方米。4.3基础及结构4.3.1工程概况依据中国地震动参数区划图（2001年），本场地地址抗震设防烈度为7度区，设计基本地震加速度值0.10g，设计地震分组为第一组。故本项目各主要建构筑物应依据建筑抗震设计规范的规定进行相应的抗震设计。4.3.2设计依据建筑结构荷载规范（gb500092001）高层建筑混凝土结构技术规程(jgj3-2002)建筑抗震设计规范（gb500112010）建筑地基基础设计规范（gb500072002）建筑结构可靠度统一标准（gb500682001）混凝土结构设计规范（gb500102002）；设置钢筋混凝土构造柱多层砖房抗震技术规（jgj/t13-94）4.3.3设计参数（1）荷载取值a、恒荷载标准值恒荷载标准值均按实计取。楼面装修及粉刷取1.5kn/m2。b、活荷载标准值商场及商场楼梯3.5kn/m2住宅 2.0kn/m2卫生间 2.5kn/m2挑出阳台及走廊2.5kn/m2上人屋面 2.0kn/m2不上人屋面0.5kn/m2c、风荷载基本风压值w0=0.40kn/m2d、基本雪压值s0=0.55kn/m24.3.4结构选型本工程框架为剪力墙结构体系。4.3.5基础设计为保证基础设计的准确合理性，要求建设方在设计方进行施工图设计之前，提供施工图设计阶段的工程地质勘察报告。4.3.6结构防火本建筑耐火等级定为一级，建筑构件的燃烧性能和耐火极限，均满足高层民用建筑设计防火规范（gb50045-95）的要求。4.4公用辅助工程4.4.1给排水（1）设计依据建筑给水设计规范gbj15-88建筑设计防火规范gb50016-87（2001年版）自动喷水灭火系统设计规范gbj84-85污水排入城市下水道水质标准gj18-86（2）供水给水（生活给水及消防用水）a.水源本项目的生活用水、消防用水及其它用水均由市政供水管网供给，其水量、水质均可满足本项目的要求。b.生活给水系统根据本建筑的高度、布局，从节能考虑，本项目为多层建筑，生活给水靠市政管网直接供水能满足项目需求。室外管网成环状，公共、生活、消防合一，并按防火规范要求设置消防栓。排水室外排水系统采取雨污分流制，雨水直接排入室外明沟，采用重力流直接排入城市排水管网，污水主要为生活污水，统一处理后排入市政管网。4.4.2供配电依据国家有关电气设计相关规范、规定。项目单位对本工程的有关要求。用电负荷的确定本项目用电负荷主要以应急照明、普通照明、电器设备等。根据目前的用电水平和国家有关标准，用电设施按住宅40w/m2，加上室外照明及设备用电并考虑同时系数和需要系数等因数。电源本项目供电来自市政电网，其供电能力充足，能够保证项目建设及项目建成后所需的用电要求。4.4.3通信住宅、办公和公用通信设施及宽带网的接入，由当地电信部门实施解决。4.5住宅设计4.5.1单元设计项目占地面积3000平方米，总建筑面积10800平方米。拟建设经2栋13层的小高层住宅楼，户型为80120平方米/户。4.5.2单体设计体现居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性，并注意单体局部和整体效果，采取不同的处理的手法，使单位建筑美观雅致，在考虑经济适用房特点的同时，注重内在质量和外在美学。第五章 节能、环保、消防、劳动安全5.1节能节水措施5.1.1节能节能设计依据公共建筑节能标准gb50189-2005；绿色建筑评价标准gb/t50378-2006。（2）节能措施项目建成后，用电范围主要是照明、空调等，为了减少能耗，采取以下措施：供电设计按就近原则合理配置，以减少线路损耗，供电设备采用节能、安全器件，线路采用铜芯电线、电缆供电。采取低压电容器补偿，减少无功损耗。在电器设备的选型及建筑物内、外照明灯具选用上，采用新型节能设备、高效灯具，减少用电负荷。如采用节能型筒灯，日光灯采用电子启动器，公共场所不使用白炽灯等。加强用电管理，减少能耗。本项目建筑物的设计中，充分考虑利用自然通风和采光，以减少不必要的电能消耗，同时也有利于居民和场内其他人员的身心健康。5.1.2节水采取节水型设备设施，降低水资源消耗。加强用水管理，搞好供水系统的防渗、防漏。5.2 环境保护5.2.1依据污水综合排放标准gb8978-1996；城市区域环境噪声标准gb3096-93；大气污染物综合排放标准gb16297-90；建筑施工场界噪声限值gb12523-93；地下水环境质量标准gb/t14848-93；地表水环境质量标准gb3838-2002。5.2.2污染源与污染物项目建设地为*县供销系统生活区内，现状无大的污染源，适合本项目的建设。本项目建设过程产生的主要污染源及污染物是施工过程中运输车辆产生的粉尘、噪音以及项目运营时产生的生活垃圾、生活污水等，拟建项目无工业污染和化学污染。项目的建设不会对原有环境状况造成影响，在对相关污染物进行处理后基本没有污染。5.2.3环保措施粉尘本项目粉尘的形成是在工程建设期间。按环保标准和规定,通过洒水降尘和喷洒抑尘药剂等措施，把粉尘控制在每立方米空气含量不超过10毫克，控制粉尘对周围环境的污染。噪音建设期内机械及运输车辆产生的噪音，通过建筑机械设备选用和避免深夜作业（一般不超过晚上十点）来进行控制。废水生活废水和机房油污水，采取雨污分流和污废水经相应处理后实施达标排放。其他废弃物生活垃圾。区域内设置垃圾站，生活垃圾和一般包装废弃物由专职人员清扫并送至垃圾站，再由环卫清洁车每天运往垃圾处理场实行垃圾无害化、资源化、减量化的“三化”处理。项目建成后，积极搞好区域绿化，创造良好的卫生环境，减少噪声和粉尘污染。5.3 消防5.3.1设计依据和原则依据a.建筑设计防火规范gbj16-87（2001年修订本）b.建筑灭火器配置设计规范gb50140-2005原则a.消防必须贯彻“预防为主，防消结合”的方针。b.本项目在同一时间内按一处着火点考虑。5.3.2消防措施区域内设置消防栓和灭火器，消防栓、灭火器数量与间距按照当地消防部门的要求布防。平面布置上，要考虑设置消防通道、消防龙头。室内装修及走廊采用非燃烧材料或难燃烧材料，夹板等装饰材料要用防火涂料浸泡涂刷,地毯、帘布尽量采用阻燃材料制成的。电器、电线的布置与装饰物要有一段安全距离。设计时留出消防通道出口。施工时，施工单位要严格按照设计要求施工，不得擅自更改施工图。项目建成后，要建立安全巡视制度，制定安全规章，设置安全警示，对区域内居民和全体工作人员进行安全教育。注意火警预防，在本项目平面布置图中标明每一消防箱和消防龙头的位置，定期请消防支队到街区来进行灭火示范。5.3.3消防手段本项目区域内均采用消防冷却水和干粉灭火器共同扑灭火灾。冷却水消防系统采用常高压给水消防系统。5.3.4消防器材本项目分别配置一定数量推车式和手提式干粉灭火器。5.4 安全卫生为了严防火灾发生，除采取消防措施外必须加强消防安全教育。为确保人身安全，各住户对所有配电设备、用电设备和金属外壳及管线支架等金属件采用接零保护，并设置必要的工作接地系统。加强设备选型，合理布置噪声源，努力降低噪声对环境的影响。合理安排功能分区和安全疏散通道，满足防护安全距离要求，从规划上防止各类事故。充分利用空坪隙地进行场地绿化，创造一个优美舒适的环境。按规定搞好抗震设防和防雷减灾设计。第六章 项目管理6.1项目实施计划6.1.1项目建设经营期为使本项目尽快建成并投入使用，项目批复后，应尽快委托有关部门进行初步设计和资金落实，同时做好设备考察和订货工作，并对工程建设实行招投标。同时，为确保工程进度和建成运营后达到预期效益，应合理安排工期，做好市场开发和管理人员的培训工作。根据项目进展情况，预计批复可行性研究报告后，项目从前期准备工作到竣工验收投入使用共需2年时间。6.1.2建设方式采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，从而有效地控制项目的工期、成本和质量。6.1.3项目实施计划进度建议项目施工期预计共2年，期间每3个月划分为1季，共8季。项目实施计划进度详见表6-1。表6-1 项目实施进度计划施工期工程名称1季2季3季4季5季6季7季8季施工前准备基础、地下室结构、主体装饰等分项工程安装工程室外工程销售阶段6.2机构设置及劳动定员本经济适用房项目的建设按照现代企业制度的要求，本着精简、高效的原则设置职能部门和进行劳动定员。6.2.1机构设置总经理项目经理营销部财务部工程部6.2.2劳动定员本项目为总经理领导下的项目经理负责制，劳动定员为7人。其中：营销部2人，协助项目前期手续报批和客户接待及经济适用房户资格材料发放、收集、报审等。财务部2人，由公司财务人员兼任，负责项目工程财务计划管理。工程部2人，负责项目前期手续报批和建设期工程管理。项目经理1人，负责职权内本项目工作。6.2.3物业管理项目建成竣工验收并完成定向租售后，其物业管理工作交由*县供销社物业管理部门统一管理。6.3招投标与合同管理按照公开公平的市场竞争原则，采取招标的方式选择有资质、资信好、有实力、经验丰富的勘察设计单位、监理单位、施工单位及大宗材料设备供应商等签订工程承包合同。严格履行合同，并加强合同管理，确保工程质量，控制项目投资和工程实施进度。6.3.1招标范围本项目勘察、设计、施工、监理以及水泥、钢材等大宗设备材料的采购均为招标的范围。6.3.2招标组织形式对项目勘察、设计、施工、监理以及水泥、钢材等大宗设备材料的采购采取委托招标的组织形式。6.3.3招标方式根据不同的标的物，按国家有关规定要求分别拟采用公开招标方式或邀请招标方式。6.3.4招标公告发布根据国家招投标法及*壮族自治区实施中华人民共和国招投标法办法，拟在区、市级媒体或其它公开刊物上公开招标信息。6.3.5合同管理本项目实施过程中，建设方应根据中华人民共和国合同法及国际通用的fidic条款同项目参与各方签定工程承包合同，安排专人从事工程合同管理，严格把关工程质量、确保工程实施进度、加强工程投资控制，并注重索赔与反索赔管理 。第七章 投资估算及资金筹措7.1投资估算本项目总投资估算为1300万元，各项费用计算如下：表7-1 投资估算表 单位：万元序号费用名称估算价（万元）备注一土地款252.47拆迁费二前期费用17.66其中1、设计13总建面积*20元/m22、设计审图2.6设计费*20%3、勘察0.35土地面积*5.0元/m24、临时水电0.21土地面积*3.0元/m25、场地平整1.5经验值三建筑安装747.5总建面积*1150元/m2（含电梯）四室外工程130总建面积*200元/m2五报建费48.1工程造价*6%+总建面积*5.0元/m2六不可预见28.35【（二）（五）】*3%七监理费11.21建筑安装费*1.5%八管理费22.43建筑安装费*3%九营销费29.9销售额*2%十竣工审图费1.5建筑安装费*0.2%十一房屋交易管理费2.24销售额*0.15%十二拆迁安置费8.64每户每月按200元十三总成本1300【（一）+（十二）】十四平均成本2000元/m27.2资金筹措及投资计划1.资金筹措本项目总投资1300万元，其中企业自筹1150万元，150万元申请政府补贴。2.投资计划资金分期使用预计表费用名称12345678合计土地252.470000000252.47前期费用17.66000000017.66建安工程0134.58158.76162.3221.200747.5室外工程000000130报建费48.1000000048.1监理费00011.21不可预见0028.35管理费00022.43建设投资合计00建设投资累计营销费用00029.9第八章 效益评价8.1收益分析1.项目销售的物业及售价根据本项目的物业特点及市场调查的分析预测，拟定本项目销售业务及销售均价为：小高层总建筑面积10800平方米，平均售价2300元/平方米。2.销售计划项目销售计划方案详见销售、回收资金计划表。项目施工期共计2年，即24个月。为方便统计，本报告拟将每三个月划分为1季，则项目施工期共有8季。销 售 时 段销售物业住宅面积均价金额m2元/ m2万元1季0002季0003季000455536季12602260284.767季11602300266.88季10802320.3250.59合计6500230014953.利润计算项目名称金额（万元）1、总销售收入14952、投资总成本13003、营业税及附加（1）*5.563%=83.174、毛利润(1)-(2)-(3)=111.835、所得税(4)*33%=36.96、所得税后利润(4)-(5)=74.937、投资年收益率4.收益评价项目现金流量详见下表现金流量表。现金合计项目万元1季2季3季4季5季6 季7季8季1、现金流55389.3284.76266.8250.59a、销售收55389.3284.76266.8250.59b、其他收入0000000002、现金流出a、项目投资1300b、营业税及附加83.1700016.8921.6615.8414.8413.94c、所得税36.9净现金流量4、年净现金流量-954.521186.225、累计现金流231.7-954.52231.76、折现现金流量i=6%-897.431054.557、累计折现流量157.12-897.428157.12财