某商业项目区域商业市场调研报告.doc

赤峰伟映金钰大都会商业项目区域商业市场调研报告 赤峰伟映金钰大都会【项目区域商业市场调研报告】赤峰伟映房地产开发有限公司暨 张总 陈总 吴总 台鉴：基于时间的紧迫性，我司采取非常规的调研方式，主要针对贵司赤峰项目所在区域进行针对性调研，再结合大泽公司前期市调数据及“智尊资讯平台”进行横向与纵深调研分析，从而形成此份【项目区域商业市场调研报告】。n 调查目的o 对项目主要依托的区域环境进行调查，为项目商业定位、后期商业规划及设计调整提供实证依据；o 对项目所在区域及周边商业形态进行调查分析，为后期商业形态确定提供参考基础数据；o 对项目所在区域商业物业进行考察，发现市场空白点，规避产品缺陷，寻求产品未来市场竞争力；o 通过对本地经营商家的拜访，深入了解商家对赤峰区域及对本项目的认识及商家未来开店计划，提高商家对本项目的关注度。n 调查区域本项目位于内蒙赤峰市新城区，新城商业氛围尚未形成。此次重点调查区域主要为赤峰主城区红山区商圈及新城区。n 调查方式为定性、定量、人文访谈、踏勘询访、二手资料收集等多种方式并举的组合性研究。o 政府统计资料o 二手资料收集、人文访谈o 主城区商业种类普遍踏勘o 经营商家负责人访谈o 同质物业分析目 录1赤峰区域概况31.1赤峰区域概况：31.2赤峰区域国民经济发展情况31.3赤峰区域市场人口状况31.4赤峰区域市场居民消费水平状况41.5赤峰区域总体规划情况42赤峰区域商业发展状况62.1赤峰区域商业市场现状62.2赤峰中心商圈大型商场调查62.3赤峰区域商业市场租金/售价调查142.4赤峰区域竞争商业个案调查分析192.5区域商业总结及分析223项目所在区域市场情况243.1项目所在区域规划243.2项目区域商业楼盘放量调查253.3总结分析：264商家访谈274.1零售类：274.2超市类：364.3专业店类：384.4餐饮类：394.5休闲娱乐类：424.6结论分析：435项目地块分析445.1宗地位置及状况445.2项目主要经济技术指标：455.3交通环境状况465.4结论分析466区域调研综述47赤峰伟映金钰大都会【项目区域商业市场调研报告】1 赤峰区域概况1.1 赤峰区域概况：内蒙古赤峰市是内蒙古东部最大的城市，同时也是内蒙古东部的经济中心；赤峰市连接东北、华北和内蒙古的咽喉要塞，依附环渤海经济圈；紧扣辽沈京津冀快速商业大道，稳坐蒙冀辽三省黄金交汇处，辐射中俄蒙三国黄金地带。赤峰市是内蒙古第四大城市，位于内蒙古自治区东南部、东北地区西端、蒙冀辽三省区交汇处，与河北承德、辽宁朝阳接壤。居于东北、华北两大经济区之间，东南和西南分别靠近辽中南和京津唐两个发达经济区域，正南临近渤海，距北京、天津、沈阳、大连几大中心城市和锦州、秦皇岛均在500公里左右，是连接关内外的重要通道。赤峰市统辖四个区：红山区、松山区、元宝山区和新城区。红山区是市政府原驻地，为居住及中心商业区；松山区规划为居住区；新城区规划为赤峰的政治、商务及经济中心 。1.2 赤峰区域国民经济发展情况年份生产总值（万元）第一产业（万元）第二产业（万元）第三产业（万元）人均生产总值（元）20042800619770325971034105926063432005347563392219012813551272088789420064280089988522176299915285689751（资料来源：赤峰统计年鉴）1) 2006年全市生产总值达到428亿元，按可比价格计算，同比增长23%。 其中第一产业完成为98.85亿元，增长0.07%，农业发展较稳定； 第二产业完成176. 30亿万元，增长38%，发展势头较强劲，主要基于工业及建筑业的经济发展； 第三产业完成为152.86亿元，增长20%，发展速度较快；2) 人均生产总值逐年提高，2006年同比增长24%。1.3 赤峰区域市场人口状况年份总户数（万）总人口（万）非农业人口（万）女性（万）20041327447098721752005134244541002216820061367450210192195（资料来源：赤峰统计年鉴）1) 赤峰人口中有近1/4的非农业人口，城镇化率相对较低；2) 其中女性人口与男性人口各占一半，性别比例较合理。1.4 赤峰区域市场居民消费水平状况1) 赤峰历年职工收入年份年末职工人数工资总额（万元）平均工资（元）200433422734587510348200531602438996312087200631811546953814365（资料来源：赤峰统计年鉴）2) 赤峰历年城镇人均可支配收入年份全市城市县城（元）20046706705459722005757280066655200684519189/（资料来源：赤峰统计年鉴）3) 赤峰历年城镇人均生活费收入年份全市城市（万元）县城（元）20046129674553342005702275245964（资料来源：赤峰统计年鉴）结论分析：赤峰市近几年经济快速发展，带动居民收入逐年上升，从2004年每月收入800多元上升到2006年每月收入1000多元，因此用于可支配收入相应增加，商业得到良性发展。1.5 赤峰区域总体规划情况据赤峰市城市总体规划（2002-2020）修编： 1) 总体规划确定了赤峰市城市性质： 即中心城区要建设成为内蒙古东部重要中心城市之一，集旅游商贸、现代轻工业和能源产业为一体的综合性城市。2) 总体规划确定了赤峰市城市空间发展方向： “西移北扩，集中成片，规模发展”。规划新城区和老城区基本相连，没有形成孤城，体现了中心城区“西移北扩”的战略思想。今后重点发展城市西部、西南部新区（八家、小新地组团），积极完善城市西北部地区（松山组团）。3) 总体规划确定了赤峰市空间发展规划： 总的目标是完善城市功能，提升城市品位，改善人居环境，构建良好的城市形态，建设我国北方地区现代化、生态化的山水园林城市。城市布局采用了集中组团式布局结构，即“沿河四片，外围三点”，不同功能的组团间由河流水系和生态绿化带间隔。“沿河四片”是指红山区组团、松山组团、八家组团和小新地组团；“外围三点”是指党校组团、桥北组团和红庙子组团。4) 总体规划确定了赤峰市功能分区定位： 即旧城组团西部为生活居住综合区、市级商贸金融商贸中心，东部为城市传统工业区； 松山组团南部为生活居住综合区，西北部是城市工业区、组团级商贸金融中心，西北部为城市工业区； 八家组团是以生活居住为主的城市新区，规划有市级行政中心、组团级金融商贸中心和文化娱乐中心； 小新地组团也是以生活居住为主，同时规划有市级文教科研和体育中心，组团级商贸中心。 外围三点：党校组团为相对独立的文教育及配套居住组团；桥北组团要建成与生态环境相融合的居住生活区；红庙子组团以工业为主，及与之配套的生活和商贸区。5) 总体规划确定了赤峰市空间发展策略： 控制疏散旧城西部生活区，改造振兴旧城东部工业区，发展完善松山城区，规模化有序开发建设新城区。其中旧城区要在逐步完善城市功能，提高城市品位，改善人居环境上下功夫，建设重点放在棚户区改造、环境改善和工业区建设上。2 赤峰区域商业发展状况2.1 赤峰区域商业市场现状1) 目前赤峰商圈主要集中在红山主城区，以步行街为中心，辐射半径1000米内，构成赤峰核心商圈；2) 商业业态较混乱，目前存在的所谓购物中心、百货店业态并不是真正意义上此类业态，而其它占比例较大的业态则以专业店及超市居多；3) 商业档次属于中低档，建筑形态以街为市的底商居多；4) 街铺商业经营档次高于商场，街铺商业以品牌专卖店为主，而商场内主要为零散商户经营中低端商品。5) 赤峰主城区商圈主要有以下几条街道构成：街名经营业种经营面积步行街主要经营品牌服饰/鞋业/眼镜/饰品40-500，以40居多新华路主要经营餐饮/品牌服饰30-300，以30居多哈达街主要经营品牌服饰/通讯电器30-400，以70居多昭乌达路主要经营服饰/餐饮/纪念品40-600，以40-50居多钢铁街主要经营家居建材/汽车配饰/装潢50-300，以100居多火花路主要经营玩具批发/副食批发/装潢60-300，以100居多园林路主要经营餐饮/副食/服装批发30-300，以30-60居多2.2 赤峰中心商圈大型商场调查根据赤峰目前商业状况，中心商圈以大型商场为主，我们选择了13个较有代表性的商业物业作了如下调查：1) 红旗大厦 红旗大厦楼层业种面积（）开间进深交通状况一层日化、床上用品、电子产品1800多数为4.53.2m大厦共4个入口,每层2部手扶梯,1个安全通道二层鞋、首饰、钟表、健身器械1800三层男装1800四层女装1800小结：该商业物业地处步行街入口，展示面较好，经营业种较多，还设有电影院；但商场规划零乱，业种组合杂乱；交通系统基本能够满足消费者需求；商铺部分已分零出售，未形成统一管理。2) 紫荆大厦紫旌大厦楼层业种面积（）开间进深交通状况一层首饰、内衣、包、工艺品2400多数为3.26 m大厦共1个入口,每层1部手扶梯,1步行梯,1个安全通道二层服装2400三层服装2400四层服装2400小结：该商业物业以经营服装为主，目标消费人群为当地中端客户，目前除四层楼空铺较多，即将整体重新招商，其他楼层经营状况相对较好，与经营服装质量有一定的关系；交通系统较落后，易达性较差，商业物业已分零出售，未进行统一管理。3) 同济大厦同济大厦楼层业种面积（）开间进深交通状况一层化妆品超市、服饰专卖1800多数为35 m大厦共4个入口，1部手扶梯、2组步行梯,二层鞋业、服饰1800小结：该商业物业体量较小，基于步行街正街黄金位置，故对其一楼层改为临街商铺，二楼层以经营中低档鞋业和服饰为住，卖场布局混乱；交通系统设置较简陋，但由于楼层少，基本能够满足消费者通行，商业物业已分零出售，尚无统一管理。4) 同济购物广场同济购物广场楼层业种面积（）开间进深交通状况负一层尚未营业4000多数为2.35.5 m3.26.5 m大厦共3个入口,每层2部手扶梯,2个安全通道；共两部观光电梯，11部电扶梯。一层首饰、包、工艺品4000二层服装4000三层服装4000四层服装、美食城4000小结：该商业物业今年初才开业，建筑形态较现代、美观；卖场内动线及导示系统较明晰，楼层规划较粗略，经营业种以服饰为主；交通系统较发达，易达性较好；该商业物业正在分零销售，尚无统一管理。5) 百货大楼百货大楼楼层业种面积（）开间进深交通状况一层鞋、工艺品2000多数为4.53.2 m大厦共1个入口,每层1步行梯二层服装商城、针纺布料2000三层体育服装用品2000小结：该商业物业经营年限较长，内部建筑格局较陈旧，经营业种档次较低，商场布局混乱；商业物业部分已分零销售，尚无统一管理。6) 文化大厦文化大厦楼层业种面积（）开间进深交通状况一层各种专卖（服饰、摄影、药房）1800一层临街：4.06 m二层专业店：为商场柜台式大厦共1个入口,1步行梯二层itat品牌服装专业店1800小结：该物业为商住楼，地处主干道，一层为临街商铺，二层为品牌服饰专业店，整个商业物业建筑形态时尚美观，经营业种较为时尚；交通系统虽未设有电扶梯，但楼层较少以及一层为临街商铺，故基本能满足消费者需求，但入口大厅设在店铺中，导示性较差；此外该商业物业二楼为品牌专业店，为统一管理模式。7) 承天商厦承天商厦楼层业种面积（）开间进深交通状况一层鞋1400多数为34.5 m大厦共1个入口, 每层1部手扶梯,1步行梯二层小商品、服装1400三层服装、美容1400小结：该商业物业地处哈达西街，人流量较大；该商业物业经营业种较丰富，小商品经营成为该商场的一大卖点；交通系统基本能满足消费者需求；该商业物业已分零销售，尚无统一管理。8) 中百商厦中百商厦楼层业种面积（）开间进深交通状况负一层男装、童装、内衣及床上用品1700为商场柜式形式，多数单柜为3.04.0m大厦共1个入口, 每层1部手扶梯,1部步行梯一层品牌服饰1700二层男士服饰、鞋业1700三层女士服饰、羽绒服1700小结：该商业物业有一定的商业楼层规划，但商品档次参差不齐；每楼层为长条形，横展面较长，因此交通导示不足，易达性较差；此外该商场管理模式为统一管理，统一收银，商业物业尚未销售。9) 广利达商称广利达商城楼层业种面积（）开间进深交通状况一层休闲广场（休闲服装、饰品、钟表）2000此商场为敞开式柜台，以单柜面积8居多1组手扶梯、1组步行街、1部货梯二层鞋城2000三层新华书店1500四层儿童大世界1500小结：该商业物业位于商业步行街处，由新华集团开发，故商业业种以文化产业相关；商场规划较明晰，商品信誉较好，二层鞋城进行统一管理，目前经营状况较好；交通系统较好，能够满足人们的需要；该物业尚未进行销售。10) 红城新世界红城新世界楼层业种面积（）开间进深交通状况一层小百货、工艺品、钟表、小家电、饰品、化妆品、7500多数为34 m3.56 m两部电扶梯二层服饰、纺织品7500三层服饰、休闲服饰、童装区、窗帘区7500小结：该商业物业位于老城区次级商业圈，商业建筑形态较现代，有500平方米的中庭，展示面较好；由于单层面积较大，横展面较长，只设置两部电扶梯在中庭处，故易达性较差；卖场以经营服饰、小商品批发为主；目前招商率达到80%，但人气严重不足；该商业物业正在分零销售中。11) 赤峰商厦赤峰商厦楼层业种建面（）开间进深交通状况一层超市2000为商场柜式形式，单柜面积以3.52.5为主一部电扶梯二层新玛泰通讯数码城、超市2500三层鞋、帽、体育用品2500四层羽绒服2500小结：该商业物业地处哈达街，与海达电器隔街相对；商业物业有明晰的楼层规划，以通信城和超市作为主力卖点；楼层交通系统较落后,只有一部电扶梯,易达性较差;该商场尚无销售，尚无统一管理。12) 赤峰购物城 赤峰购物城楼层业种面积（）开间进深交通状况一层小商品2200以2.35.5 m为主大厦共3个入口,每层1部手扶梯,2步行梯,1个安全通道二层服装2200三层服装2200小结：该商业物业地处商业步行街，经营年代较长，建筑形态较陈旧，商场规划较零乱，经营档次为中低档次商品为主；交通系统基本能满足消费者需求;商场已分零销售，尚无统一管理。13) 昭乌达科贸城昭乌达科贸城楼层业种面积（）开间进深交通状况一层鞋业1700为敞开式柜台三个入口,未设有电扶梯二层鞋业1700三层电脑城1700小结：该商业物业地处昭乌达路，属于次级商圈，此条街铺人流量较大；商场主要经营鞋业和电脑城，一二层鞋业进行统一管理，三层电脑城为全市最大卖场，目前经营状况较好；该商业物业交通系统较落后，只有步行梯，易达性较差；商铺尚未分零销售。总结分析： 商场业态不明晰：名称虽以百货或购物广场冠名，但与百货、购物广场定义相差甚远，商业业态划分较模糊，没有形成细分化，这是商业较落后的体现； 商场楼层分布不明确：只有极少商场对楼层分布进行统一规划，但规划较粗略； 商场以零散经营为主：除了中百商厦进行统一管理外，其他商场都为零散店铺经营，主要基于两个原因，其一商场已分割小商铺销售，造成小业主自行招商；其二商家为当地经营者，对统一管理模式尚未认可。 物业管理及经营管理概念尚未形成：除了中百商厦，每月有50元固定的经营管理费外，其余商场都未收取管理费，这与当地商家对商业统一管理经营模式认识较浅。 商品经营档次参差不齐，以中低档为主，这与产权分零销售和管理公司对商业管理缺乏造成的。 商场内店铺开间与进深比例不一，店铺面积较为零乱； 商场内通道相对较窄，灯光照明较简陋暗淡，步行梯及电扶梯交通系统不完善等诸多硬件设施落后，大大降低了整个商场形象。2.3 赤峰区域商业市场租金/售价调查2.3.1 赤峰区域街铺租金调查1) 步行街街铺名称经营业种店铺数量店铺面积租金价格步行街品牌服装20余家35-200150-340元/月饰品5家40-200眼镜行6家40-400西餐1家300鞋城7家80-500日化店1180其它8家40-300小结：此路段为赤峰市商业中心步行街，聚集众多中大型商业物业，业态业种较丰富,店铺数量较多,店铺面积相对较小，人流量最密集，故租金最高，在150-340元/月。2) 哈达街街铺名称经营业种店铺数量店铺面积租金价格哈达东街影楼约18家30-15080-100元/月餐饮约20家50-300美发、迪吧、约10家100-400其它约15家30-150哈达街中段品牌服饰约27家60-30080-100元/月通讯、电子70余家60-200电器1家3000饰品约8家100-200其它(眼镜化妆品等)20家80-150哈达街西段装饰100余家50-30030-50元;/月美容美发超市药房等社区商业小结：该路段为以前规划的商业区域，电子通讯、电器及一些较为时尚业种在此经营，故租金价格相对较高，但由于哈达街西段离商业区相对较远，经营业种以超市和药房为住的社区商业，所以租金相对较低。3) 新华路街铺名称经营业种店铺数量店铺面积月租金价格北段品牌服装30余家30-15080-120元/月其它10来家南段餐饮50来家60-25030-50元/月其它40来家小结：该路段北段离商业步行街较近，经营业种以服饰为主，故租金相对较高；而南段较远，以经营餐饮业为主，故租金相对较低。4) 长青街街铺名称经营业种店铺数量店铺面积租金价格东段餐饮40余家30-10050-70元/月超市6余家其它30余家中段五金、机电70余家50-20030-60元/月灯饰60余家西段五金10余家30-6040-50元/月副食20余家30-60其它20余家30-60小结：此路段虽然离商业步行街较近，但由于经营年代较长，建筑形态较差，经营业种以五金副食为主，故租金水平与步行街相比较低，但靠近步行街地段租金水平稍微有所上浮，可达70元/月。5) 钢铁街街铺名称经营业种店铺数量店铺面积月租金价格西段（园林路以西）家居、建材100余家100-30015-40元/月其它50余家中段（园林路- -昭乌达路）服装50来家50-30050-100元/月鞋类10余家餐饮10余家化妆品10来家文体用品10余家其它20余家东段汽车、摩托车配件20来家50-10040-60元/月装饰、字牌40余家家具5家其它10余家小结：该路段为红山区商业区外商圈，经营业种主要以家居建材、餐饮、文化用品为主，消费者主要为周边居住人群，人流量相对较少，故租金水平相对较低；但中段为园林路、昭乌达路交汇处，租金相对较高，可达到租金价格100元/月。6) 昭乌达路街铺名称经营业种店铺数量店铺面积月租金价格北段（哈达街以北）酒店3家300-60030元/月汽车配件5家200-500其它10来家50-100中段（哈达街长青路）旅游产品20余家50-10060元/月其它10余家南段（长青路钢铁街）旅游产品10余家30-20050-70元/月服饰30余家餐饮10余家其它20余家小结：该路段为商业区的主干道，街铺商业形态相对较好，聚集一些形象及影响力较好的专业店和快餐店，如鞋城、电脑城、东方快车快餐等，人流量也较大，故租金也相对较高；但其北段，商业氛围相对较弱，以酒店、汽车配件为主，租金较低。7) 一道街街铺名称经营业种店铺数量店铺面积租金价格西段（170余家）百货批发约37家30-10040-60元/月鞋类批发约35家50-150五金批发约18家50-150玩具批发约32家50-150其它约20家30-100东段（110家）美容美发用品约20家60-100餐饮约20家50-200家纺约16家100-500小结：此路段为红山区商业区外商圈，以批发为主，店铺面积大小不一，商业建筑形态较陈旧，故租金价格不高。8) 园林路街铺名称经营业种店铺数量店铺面积月租金价格北段、中段（钢铁路以北）餐饮20余家家30-25040-50元/月副食30余家药房10来家美容美发10来家银行5家其它100余家南段（钢铁路以南）小商品批发10余家60-15030-40元/月服装批发20余家其它10来家小结：该路段为红山区商业区外商圈，经营业种较杂，主要以餐饮、副食、药房及小商品批发为主，故租金价格不高。9) 火花路街铺名称经营业种店铺数量店铺面积月租金价格北段玩具批发30余家60-30050元/月副食批发50余家60-300其它30余家60-300中段装饰、字牌40余家60-30040-50元/月其它20余家60-300南段装饰20余家30-20030-50元/月家具10余家100-500餐饮20余家50-400小结：该路段为红山去商业区外商圈，经营业种主要以批发及五金、装潢为主，商业形态较差，且整条街环境较差，人流量较少，故租金价格较低。总结分析： 步行街街铺租金居首位，达到150-340元/月，铺位面积一般以60-70为主，聚集众多知名品牌专卖店，是赤峰本地商业繁华地带，人流量较大，故租金最高； 哈达街、长青街、新化路由于离商业步行街较近，商业形态相对较好，经营业种以服饰和时尚商业为主，铺位面积一般以60-80为主，商业氛围较好，故商业租金仅次商业步行街，可达120元/月； 昭乌达路、长青街、钢铁街由于离步行街相对较远，总体租金水平较低，50-60元/月居多；但部分路段有大型商业物业的支撑，如家居广场、鞋城、电脑城，增强了路段的商业氛围，聚集了消费人群，故租金水平可达70元/月，甚至有少数街铺达到120元/月。 一道街、火花路、园林路，为商业外商圈，商业较分散，商业氛围较弱，商铺较陈旧，租金水平递增缓慢，大部分仍维持在5年前的租金水平，租金较低，多数为40-50元/月。2.3.2 赤峰区域商业物业售价调查商业物业名称地理位置建筑形态铺位面积（）售价（元/建面）租价（元/月）备注皇家帝苑新城区玉龙大街与林西交汇处临街商铺（两层商铺）200-3001f: 9000-130002f: 均价58003f:均价3080均价：无1f:尚无商家f:正在销售；入驻情况：尚未有商家入驻。开盘时间： 06年下半年；目前临街商铺已售完；共49个商铺； 3层以上为写字楼。锦绣花园新城区紧靠广场临街商铺（二层为主，少量三层）2002501f: 均价90002f: 均价35003f:均价2500均价：30一二三层整体出租共45个商铺，已售完，目前已经营85%左右，已形成餐饮一条街玉龙花园新城区紧靠广场临街商铺（仅一层）200-300均价：6000均价：40共60个商铺，已有部分商家入驻经营，此物业为商住楼，当地政府规定限制经营餐饮业种。龙湾美食城新城区临潢大街与林西路交汇临街商铺，共两层1602801f:4700-4800 2f:2700-2800均价：242007年3月开盘，采取2年返租；目前有部分在经营大漠绿都新城临潢大街与林西路交汇临街商铺，共两层200-2501f:4700-5000 2f:2700-3000均价：35共10个商铺，已有两家商家入驻海上明珠新城区临潢大街与林西路交汇临街商铺，共两层200-350九龙水局单位商铺，不出售均价：25共32个商铺，仅有5家经营同济购物广场老城区步行街临街铺/商场内铺1f:临街：100-1702f: 20-403f: 20-404f:25-1001f:临街均价15000内铺均价120002f: 均价75003f:均价 55004 f：均价39801f:临街均价220内铺均价1502f: 均价1203f:均价8005年销售，07年1月已经营；共174个商铺；1-3 f已销售98%，目前主要销售四楼商铺，已销售40%；返租10年，1年1付红城新世界老城区钢铁路临街铺/商场内铺1f: 20-802f: 20-453f: 20-451f:临街均价18000广场内均价75002f: 均价55003f: 均价 350025-60每层租金相差不大，主要为电扶梯位置租金相对较高共500多个商铺，目前已销售90%，2007年6月18开业；返租9%，1年1付，按市场租金收取大惟通信数码广场老城区哈达街西段临街铺/商场内铺1f: 45-1102f: 25-503f: 25-501f:临街均价23800内铺均价218002f: 均价90003f: 均价6000尚未竣工，尚未商家入驻共84个商铺，07年9月8日开盘，目前销售滞缓，竣工08年11月，一次性付款享有2%折扣正在与赛博洽谈总结分析： 赤峰市目前在售的商业楼盘一般都为2005年、2006年放量的商业物业，2007年新开盘的楼盘较少，目前赤峰商业楼盘放量不大； 在售及已售罄的商业楼盘，销售率均好，几乎在开盘后短时间内销售率可高达70-80%，这与赤峰市商业地产投资市场刚兴起有关，处于投资高潮期，再者商业地产放量不大，故造成商业物业销售出现火爆的抢购现象； 商业物业销售以独立街铺销售和商业分零小铺销售两种形式为主，街铺采取直接销售，无其他营销模式；而商业分零销售一般采取回报租金的形式及委托招商模式，这与商业物业的形态及后期经营有关； 目前新城区在售商业都为街铺销售，老城区在售商业以商业物业内铺销售为主，新老城区两种商业形态销售模式对本项目有一定的参考作用； 目前赤峰市商业售价临街商铺均价达到17000元/（建面）左右，而目前最高售价可高达23800元/（建面）；以人均收入比例看，处于较高水平，这与赤峰市租赁市场较好有密切的联系，商铺投资回报率高；新城区商业售价及租金均比老城区略低，但随着新城区开发日趋完善，人们对新城区的信心日趋增强，新城区商业有较大的升值空间。2.4 赤峰区域竞争商业个案调查分析在竞争个案调查中，商业形态与本项目相似的同济购物广场、中百商厦及红城新世界成为我们研究的重点。同济购物广场的分析将提供一个很好的前车之鉴的样本，利于本项目规避失败因素；中百商厦经营模式的分析利于本项目后期经营模式参考；红城新世界的购物广场建筑形态以本项目有异曲同工之处。n 同济购物广场同济购物广场开发商：赤峰建美房地产开发有限公司管理商：赤峰同济管理公司地理位置：红山主城步行街主要经济指标：总建筑面积为23000（共四层，含负一层，含原同济百货3000）商业定位：小百货分布规划：主要入驻商家负一层尚未营业尚无一层品牌服饰、饰品、皮具、化妆品、快餐店匡威、西域骆驼、七匹浪皮具、世纪休闲服饰、新大陆、同乐衬衫城、顿妮娅服饰、麦可斯快餐店、翠玉珠宝行、恒信金店、六六福金店、化妆品等二层男女服饰羽竹、虎豹男装、史帝大袋鼠、花花公子牛仔、老爷车、红蜻蜓等三层男女服饰炫发、蓝色倾情、妩媚、lily、恒源祥、雪儿、蜘蛛王等四层服饰、美甲、美食城小小丫丫、三毛一生、热丽、俏等，3000美食城租金/售价铺位面积：（）1f:临街：100-1702f: 20-403f: 20-404f:25-100售价（元/建面）1f: 临街均价15000内铺均价120002f: 均价75003f:均价 55004 f：均价3980租金：（元/月/建面）1f: 临街均价220内铺均价：1502f: 均价1203f:均价80销售情况2005年销售，2007年1月已经营；共174个商铺；1-3 f已销售98%，目前主要销售四楼商铺，已销售40%；采取返租方式销售模式直接销售与返租销售相结合，返租率：按照市场价；返租年限10年，1年1付。管理情况现由管理公司经营管理，尚无管理费，只收取水费及商业税；但业主需要每月交建面14元/月的物业费，一年一付。管理公司尚无能力进行统一管理，只做一些协调工作，对于品牌的鉴别及门槛把控，尚无明确要求。规划情况动线较为明晰，有一定的导示系统，利于消费者购物；卖场设有200米的中庭，较美观；交通系统充足，共两部观光电梯，11部电扶梯；铺面开间及进深大部分比例1：2.5、1：3，较适应经营；通道为2.5米，无主通道和次通道之分，略显拥挤；小结：成功之处：1. 销售进度及销售均价较高，为开发商快速回笼资金；2. 招商率较高，目前经营商家入驻达85%左右。失败之处：1. 良好的硬件设施及明晰的导示系统，有条件打造百货店业态，而避免零散小商家经营，从而提升商业物业档次；2. 一楼中庭，未能充分利用其作用，如形象展示，活动推广等公关活动，而目前已分零租赁，从而大大降低了该商业物业的档次；3. 商场内经营产品档次参差不齐，这主要基于一方面分零销售后，业主自行招商导致和管理公司对商业品牌鉴别能力欠缺导致；4. 前期分零销售直接导致卖场零乱、后期无法统一管理，难于控制产品质量、降低商场信誉及档次，从而使商场人气日趋下降。n 红城新世界红城新世界投资商：广东大亚湾海汇集团和赤峰市西拉沐沦集团开发商：湘峰房地产开发有限公司与赤峰市西拉沐沦集团管理商：北京可诺经营管理顾问有限公司地理位置：红山区钢铁路主要经济指标：总建筑面积为30000（共四层，含负一层）商业定位：小百货分布规划：主要入驻商家负一层尚未营业库房一层小百货、工艺品、钟表、小家电、饰品、化妆品、古名珠宝、奥康皮具、顺美容居饰品等二层服饰、纺织品欣然服饰、绿水依人、红红服饰、啄木鸟、热瑞、梦奇女装、红豆英婴儿、奥器奇男装等三层服饰、休闲服饰、童装区、窗帘区哥弟葙包、个性空间、雅光名品、唐古拉、激情岁月、欧亚服饰、恒义鞋业、劳伦蒂萨等租金/售价商铺面积：（）1f: 20-802f: 20-453f: 20-45销售价格：（元/建面）1f: 临街均价13000广场内均价75002f: 均价55003f: 均价 3500租赁价格：2560元/月建面每层租金相差不大，主要为电扶梯位置租金相对较高。销售情况共500多个商铺，目前已销售90%，2007年6月18开业。销售模式直接销售与返租销售相结合，返租率：9%，1年1付，实际按市场租金付。管理情况现由管理公司经营管理，尚无管理费，只收取水费及商业税；管理公司对业种分区进行统一管理，但对于品牌的鉴别及门槛入驻把控尚无明确要求。规划情况动线较为明晰，有一定的导示系统，利于消费者购物；卖场设有520米的中庭，较美观；交通系统，共4部电扶梯；铺面开间及进深大部分比例1：2.5、1：3，较适应经营；主通道为2.5米，有局部次通道2米，略显拥挤。小结：成功之处：1. 销售进度较快及销售均价较高，为开发商快速回笼资金；2. 商业定位找准市场空白点，加快其销售及招商进程；3. 招商率较高，目前经营商家入驻达80%左右；4. 对其楼层有一定的规划，业种组合也进行简单的规划设计。失败之处：1. 良好的硬件设施，打造批发市场，开发成本投入较大，收回成本相应减少，尤其租赁费用，故造成投资回报较低；2. 小商品批发城的概念及目前招商档次为中低档，将影响整个物业形象；3. 商业管理公司对其业种虽进行分区，但把控能力不够强硬，对一些关系户仍大开红灯，因此破坏整层规划布局，不利于统一管理经营；4. 商场内经营产品档次参差不齐，这主要基于一方面分零销售后，业主自行招商导致和管理公司对商业品牌鉴别能力欠缺导致；5. 前期分零销售直接导致卖场零乱、后期无法统一管理，难于控制产品质量、降低商场信誉及档次，从而使商场人气不足。n 中百商厦锦州中百商厦开发商：锦州中百商厦有限责任公司管理商：锦州中百商厦管理有限责任公司地理位置：哈达街中段路南主要经济指标：总建筑面积为7000，共四层，含负一层，未设置停车位。商业定位：百货店分布规划：主要入驻商家负一层男装、童装、内衣及床上用品男装：老爷车、小鸟王子、法师顿等；童装：红豆、喜嘟嘟、足球王子等；一层品牌服饰七匹狼二层男士服饰、鞋业服饰：新瑞步、奥伦、老爷车、袋鼠等；鞋业：道格、圣杰奥、eve、蜘蛛王、蒙赛尔等。三层女士服饰、羽绒服女士服饰：黑与白、珂玛娜、菲利、千黛百合、法国比西竹、东琳、花样贝蒂等；羽绒服：波司登、雪中飞等。租金/销售情况本商场尚无销售，是中百商厦自有物业；本商场采取柜式经营,单柜面积15-40,租金一般为2.8-3.8万/年,平均为90-120元/月,每月一付。管理情况统一经营管理，统一收银，每个单柜每月收取管理费为50元。规划情况动线不明晰，导示系统较差，通道为2米和2.5米，较窄，不宜人流畅达；铺面大小不一，划分较为混乱。交通系统不足，只有一组电扶梯及步行梯。小结：成功之处：1. 实行统一收银，符合百货店的需求，提升自身档次，增加信誉度；2. 未分零销售，有利于灵活调整品牌组合；3. 每一层楼设置休息椅，体现人文关怀，对留住客户达到一定效果。4. 收取管理费，用于公关活动提高商场知名度及暴光度，吸引客户，另一方面更好的提高商场内部的服务。失败之处：1. 商业管理公司专业水平较差，主要体现在对商业品牌的认知度和辨别能力，造成整个卖场商品良莠不齐，呈现档次较低；另一方面楼层规划及品牌组合混乱；2. 商业物业硬件设施落后，灯光、通道、扶梯及装饰过于陈旧，严重影响人们购物心情，也降低了本商场的档次；总结分析： 以上选取三个竞争商业个案，其共同点在于均位于老城区中心地段，经营业态以百货为主，与本项目有相似之处，可起到参考作用。 同济购物广场及红城新世界进行分零销售，销售情况较好，但营业以来，人气及商气不足，经营情况不佳，这由于分零销售模式带来后期难于统一管理的弊端日趋明显，且直接影响到商业物业的存活及升值空间； 分零销售虽能够在较短的时间内，回笼资金，但后期管理难于统一的弊端及投资者逐渐的理性化，主力店的进入和商场的抗风险能力逐渐成为投资者关注的热点，分零销售模式只是短期行为； 中百商厦虽未进行分零销售，但其缺乏专业商业管理经验，致使整个商场规划零乱、档次低； 统一管理模式要求管理公司具备较高的专业知识，如品牌的鉴别和选择，楼层规划，业种组合，商业推广等，而目前赤峰市尚无此类管理公司，本地商场都处于粗放型阶段，对本项目有前车之鉴作用。引进专业商业管理公司是本项目不可缺少的。商业物业成功打造基于开发商持有物业的多少，主力店引入和后期经营管理，这三者必不可少。2.5 区域商业总结及分析 商业业态较为单一，购物中心、百货店处于空白；专业店，如家居、电器、数码均有一定规模，超市类都处于中小型，尚未出现大型连锁超级市场； 商业模式较落后，商业档次较低，现代商业格局尚未体现，需要进一步引导； 商业形态以商场及街铺相结合，街铺商业氛围胜过商场，众多知名品牌开店选址只选择街铺，这与大多数商场内部经营状况和形象较差有关； 众多商场由于早期采取分零产权销售，导致现在商场内店铺格局以零散商家经营独立式店铺为主，难于统一管理，直接导致商场形象、档次及后期经营困难，这是分零销售直接带来的弊端； 目前赤峰大型商业以本土品牌占绝大多数，外来品牌较少，因此吸收外来商业先进理念较少，这也是赤峰商业落后的主要原因之一； 街铺租金及售价增长较快，以步行街租金为首，商场类租金根据其经营状况及商业物业硬件设施而定，经营较好的商场租金较高； 新城商业区目前只有极少量商铺进行销售，且都为临街商铺，但由于商业氛围尚未形成，故售价大大低于老城区； 新城区未来商业体量将增大，除了本项目16万方的商业外，还有两个6万方和一个13万方商业，预计明年新城商业投资市场将掀起一股热潮；一方面增强新城商业氛围，炒热新城地块，利于增强本项目的暴光度和聚集效应；但另一方面其他物业的定位及经营业种与本项目必会有重叠之处，将使有限的商家资源更显紧张。3 项目所在区域市场情况3.1 项目所在区域规划1) 赤峰新城区域规划 赤峰新城区属于八家组团，它是以生活居住为主的城市新区，规划有市级行政中心、组团级金融商贸中心和文化娱乐中心，其功能为赤峰的政治、商务及经济中心； 新城区到2010年人口规模达到12万人，商业建筑面积50万平方米。 规划远期2020年居住用地面积为471.8公顷，占城市建设用地面积的35.45%，人均居住用地为39.3平方米；2) 新城区现状 幅员面积辽阔：赤峰市新城区西起中心城区西山风景区边缘的外环路、东至京通铁路、北起巴林大街、南至锡伯河，总面积为17.03平方公里。 硬件配套完备：道路景观基础设施已全部打造完毕，道路宽广，环境优美，已成为赤峰人的骄傲； 行政、教育积极迁徙：目前市政府及各政府事业单位陆续搬迁于此，赤峰市二中也搬迁在此开学，市一院、市交通职业技术学院、残疾人培训学校正修建中，也将于近期搬入该区。 高品质住宅楼盘聚集：目前新城区聚集了大量高档次住宅楼盘（如：水榭花都、王府、锦绣花园等），提高了新城区的整体形象； 入住人数较少：目前赤峰新城住宅开发总量已达200万平方米以上，总计户数约16000户左右，目前入驻户数不足七千户 商业氛围惨淡：目前新区商业氛围尚未形成气候，大型商业物业除了2万方的万佳购物广场外，其余商业均为临街商铺，主要以餐饮一条街和社区配套为主； 道路交通畅达：规划道路分为主干道、次干道、支路三级，主干道总长为80.7公里；次干道总长为39.9公里，新城区已经形成了“九横五纵”的道路网络，“一场、两带、四园”七