池州市碧水青城前期策划报告.doc

中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 市场 调研篇 池州房地产综述通观池州房地产市场,应该说正处于一个发展的阶段, 池州房地产市场在近两年一直呈现出快速上涨的态势，随着池州城市改造进程的不断推进以及人们生活水平的不断提高,相信这个市场也会越来越成熟。根据我们的了解,今年上半年池州市完成拆迁面积18万平方米,预计全年完成拆迁面积将突破30万平方米,是池州历年来城市拆迁规模最大的一年,由此也可以看出：巨大的城市拆迁所带来房地产市场的刚性需求在年池州当地占有很重要的地位。根据我们对池州房地产市场的调查,2005年池州房地产市场商品房总的去化量约为30万平方米,今年上半年房地产市场去化量为17万平方米,目前市场上没有新公开个案,大都是在售个案的余量，就目前的阶段看，池州房地产市场又处于一个供略小于求的阶段。但随着汇景国际花园四期、星城明珠以及碧水青城在下半年的陆续面市，池州房地产市场在总体的供应量上会大幅度增加，预计年内市场新推案量将达到30万平方米左右，届时围绕着贵中分校周边将真正上演一场“三国演义”。而按照目前的去化速度判断，2006年全年去化量会达到35万平方米左右。综合以上情况分析，池州房地产市场总体处于一个供需两旺的状态。池州房地产调研分析规模分析目前池州重点在售住宅项目6个，如上图所示规模由大到小依次是：汇景国际花园32万平方米、和泰星城13万平方米、平天湖水岸花园4.4万平方米、清风名苑2.8万平方米、烟柳园2万平方米、百花南苑1.7万平方米。从规模上分析，汇景国际花园占有绝对的优势。无论是从市场的销售情况看还是在对市民的走访中都会感觉到，汇景国际花园在池州市民心中较高地位和认可度。可以说：规模大、有一定配套的小区受到购房者的青睐。户型面积分析通过对在售住宅项目的调查显示：个案名称汇景三期和泰星城清风名苑烟柳园百花南苑水岸花园主力户型3/2/13/2/23/2/13/2/13/2/13/2/13/2/1主力面积105-117120-126110-117100-110105-110100-110120-128从上述表格中我们可以看出：目前池州房地产市场主流是100-110平方米三房二厅一卫的户型面积。 从户型的布局上看，当地的产品以实用性的传统户型为主，还没有出现错层、夹层的户型产品。从户型的功能上看，户型结构较为方正，功能分区明了，也没有出现类似南北飘窗及入户花园的功能设计。景观分析 从在售个案的情况来看，在营销过程中大都以景观为宣传卖点，但实际景观设计水准一般，对景观设计的挖掘深度还远远不够。 从景观设计单位来看，池州当地也引进了一些外地的公司，如：南方设计院、杭州石田景观设计院、常州设计院等，但还尚吸引一些品牌影响力较强的景观设计单位。可以说： 目前在售个案的景观大都是一些组团绿化，整体显得比较单调，对景观小品的应用较少，只有和泰星城采用了一些水景的设计。如下图：这代表了目前池州当地景观设计最好的项目。从景观设计上看，整体水准有待进一步提升。建材设备标准分析从目前市场在售个案使用的建材设备标准来看：单元门：一般采用可视对讲系统进户门：采用品牌防盗门窗：塑钢窗安保系统：周边界红外线报警系统立面：一般采用涂料，个别项目有少量面砖搭衬从整体上分析，当前池州房地产市场发展阶段，在售个案所使用的上述建材设备标准还可以，但有些细节还是有待提高。如：立面：除了和泰星城外立面有些特点外，其它项目的外立面给人的感觉很一般。公共过道：目前在售项目的过道全部都是水泥地坪，整体品质感一般。物业管理服务分析通过对在售项目的调查显示： 汇景国际花园：金房物业和泰星城：金房物业清风名苑：华宇物业烟柳园：青松物业平天湖水岸花园：菲安物业通过上述调查可以看出：池州最具有代表性的两个项目汇景国际花园和泰星城的物业管理公司是金房物业，这也应该是目前池州名气最大的物业管理公司，是池州的“品牌物业”。从实际了解情况来看，池州当地还没有引进一些先进的管理模式和高水平的管理公司。在品牌物业管理上还是一个空缺。产品调查综合评述：通过对池州当地在售产品的调查以及对市民走访了解可以看出：池州市房地产市场正处于一个发展的阶段，在售产品基本上是以一种传统的房地产形式出现，产品细节强调较少，整体品质感一般。随着房地产市场的发展、购房者观念的逐渐转变、新的开发理念的形成，我们有理由相信，未来的房地产市场要用产品和服务说话。竞争分析篇 市场竞争分析就目前池州房地产市场而言，重点在售住宅项目5个，分别是：和泰星城二期、平天湖水岸花园、清风名苑、烟柳园、百花南苑。除百花南苑小区外，其它个案都是今年上半年公开的项目。从分布情况来看，并不集中。从规模来看，在售项目规模都不大，目前都是些余量销售。按照目前的形势分析，到本案公开时候，这些在售个案对本案都形成不了大的威胁。结合项目所在地理位置以及项目实际进度等，我们认为本案最重要的两个竞争项目应该是：汇景国际花园四期和星城明珠。根据我们的调查，汇景国际花园四期已经开始对外登记预约，预计在今年10-11月份会正式对外公开销售，而星城明珠一期目前规划已经基本确定，预计在今年年底也应该会对外销售。届时，本区域内的市场新推案量会明显增大，三个项目也会展开激烈的竞争。下面，我们将对汇景国际花园四期和星城明珠与本案做重点对比分析。汇景国际花园四期占地面积：7.1万平方米总建筑面积：10.89万平方米 产品类型：多层（22幢）、小高层（7幢）多层：建筑面积7.33万平方米，小高层：建筑面积2.89万平方米户数：多层596户 小高层247户规划面积：88-145平方米（不含顶加阁）主力面积：多层103-109平方米 预计公开时间：10月-11月 目前预约客户：70组（截止到8月5号）多层户型面积配比：88.44-97.5平方米 2/2/1 82户/14%103-109平方米 3/2/1 174户/29% 113-117平方米 3/2/2 120户/20%120-127平方米 3/2/2 108户/18%顶加阁 112户/19%星城明珠占地面积：28.09万平方米 总建筑面积：28.09万平方米容积率：1.0 绿化率：40%规划户数：1912户 住宅建筑面积：24.2万平方米商业建筑面积：2.91万平方米 建筑布局：多层、小高层、别墅一期：多层19幢 一期建筑面积：6.68万平方米一期户数：522户 一期主力面积：102.25-115.30平方米一期户型面积配比：82.19-86.58平方米 2/2/1 82户/15.7%99.09平方米 3/2/1 48户/9.2%102.25-115.30平方米 3/2/1 164户/31.5%116.77-120.90平方米 3/2/2 98户/18.8%131.14平方米 3/2/2 9户/1.7%142.43平方米 4/2/2 9户/1.7%153.30平方米 5/2/2 10户/1.9%顶加阁楼 102户/19.5%综合环境对比分析：首先，从三个项目所处的地理位置看，本案与汇景国际花园四期同位于九华山大道内侧，而星城明珠则是位于九华山大道外侧，在池州当地过了九华山大道就相当于出城一样的感觉。其次，从项目周边小环境及配套上看，无疑汇景国际花园四期更具有一定的优势。第三，汇景四期依靠前三期的开发，在当地具有很高的认可度，口碑非常好，可以说，三个竞争项目当中，汇景国际花园四期占有地利、人和两大关键优势。因此，综合环境对比优势依次是：汇景国际花园四期本案星城明珠项目规模对比分析：见下图：从上图中我们可以清晰的看出：星城明珠本案汇景国际花园四期汇景四期11万平方米，本案18万平方米，星城明珠30万平方米无疑更具有规模优势，星城明珠依靠其规模大，因此，在小区内部配套上增设了幼儿园，小学、超市等，这些是本案和汇景四期不能比较的。项目内部景观对比分析：从三个项目内部景观上看，汇景四期延续了前三期景观设计的风格，整体上是以绿化组团为主，小品应用较少，景观单一性比较明显。星城明珠在内部景观设计上引入了部分水系和局部景观小品的设计，在整体上强调景观的丰富性，但景观的连续性不强。因此,本案在景观设计上，整个小区东侧引入部分水景，内部设置多处景观小品，要在设计上要运用坡地景观的设计，使整个小区的景观看上去错落有致，要强调整体上景观的连续性和丰富性，突出本案在三个竞争项目中优势。项目立面对比分析：汇景四期立面效果图从上面的效果图可以看出：汇景四期的立面基本上也延续了前三期的风格，没有突出的特点，四期是以涂料为主，局部棕红色面砖，蓝色斜面屋顶设计，整体效果看上去一般。相对前三期的立面效果应该说提升不大。星城明珠一期立面效果图从上面的效果图可以看出：星城明珠一期立面也是以涂料为主，局部面砖，整体设计上更具有现代特征，立面效果明显强于汇景四期。户型对比分析汇景四期二房约93平方米左右汇景四期三房二卫约117平方米左右从汇景四期的户型可以看出：1、主卧引入飘窗设计。2、南北双阳台设计。3、整体户型全明设计。4、整体户型进深在10-11米左右，通透性较好。星城明珠一期二房户型，面积约82平方米左右星城明珠一期三房二卫户型，面积约117平方米左右从星城明珠一期的户型可以看出：1、户型整体开间小，二卧+客厅才10.2米。2、南北双阳台设计。3、双卫户型中套内卫生间是暗卫设计。4、整体户型进深在10-11米左右，通透性较好。从上述两个项目的户型面积情况可以看出：两个竞争项目在户型设计上没有致命的缺点，户型整体较为方正，进深短，通透性好，面积范围控制也比较好。因此，本案在户型设计上要考虑：具有相同功能的户型，本案的面积要比竞争项目的面积小，由此来提升本案产品市场竞争力。项目建议篇 项目优劣势分析项目优势：1、项目地理位置接受度较高本地块位于九华山大道内侧，贵中分校以北。从当地购房者购房习性以及城市发展方向来看，本案所处的地理位置占有一定的优势。2、项目地形方正，两面临水，并且有一定规模优势本案西侧、北侧紧靠清溪河、白沙河，水质较好。此外，本案地块方正，总的规模在18万平方米左右，有利于规划高品质的项目。项目劣势：1、周边生活配套设施较少本地块周边尚无直接的生活配套设施，及大型的公建设施，给业主日后的生活造成不便。 2、地块南侧被啤酒厂和贵中分校隔开，给小区的出入带来了一定的不便。3、竞争压力较大在本案的周边有汇景四期、星城明珠等竞争项目，且三个项目推广的进度相差不大，因此，整体竞争形势较为严峻。目标客源分析我们的客户在哪里？通过对池州当地市民的调查和了解，目前池州当地购房者对购房投资行为还处于萌芽之中，但随着房地产市场的发展，人们的观念会有一定的转变，届时肯定也会有一小部分人先行动起来，这也是未来不能小视的购房力量。因此，当前我们把本案的目标客源划分成以下两个层次：1、有效需求客户这部分市民通常情况下都有购买商品房的意愿，并且已经具备了一定的支付能力，这部分客源将占未来购买客户的较大比重，也正是本案的主力客源。他们的身份应该是：公务员、教师、医生、银行职员、各乡镇私营业主以及一些中高收入的家庭。2、潜在需求客户这部分市民通常情况下也有购买商品房的意愿，但尚不完全具备支付能力，这部分客源在一定条件下可以转变成有效客源，但这些人对购买商品房有严格的预算。他们的身份应该是：渴望改善居住条件的拆迁安置户、希望子女有较好就学条件的家庭以及一些有婚育打算的年轻人。他们要买什么样的房子？通过对池州当地在售个案的调查以及对市民的走访发现：1、80-90平米二房二厅一卫的产品去化速度较快，有一定的市场需求。根据我们的调查显示：和泰星城二期35户二房户型在公开后较短的时间内便全部去化，汇景国际花园三期210户二房户型早已销售一空。清风名苑35户二房户型到目前为止也只余下1户。2、100-110平方米三房是目前房地产市场的主流户型面积。 目前池州房地产市场上的主力面积普遍在100-110平方米左右， 是目前房地产市场上认可度最高的户型面积。如：和泰星城二期，清风名苑、烟柳园、汇景国际花园三期等，但从户型的设计上，目前在售的和泰星城二期占有一定的优势，因此，该案也成了目前在售个案当中销售最好的项目。3、购房者对小区生活配套、就学条件、小区景观以及开发商的实力四大因素最为看重。通过对在售个案的调查显示：池州当地在售个案中，普遍存在的问题是项目周边生活配套设施不完善，小区景观设计亮点不多。在对市民的走访过程中有不少的市民向我们描述心中理想的产品应该是：小区周边有一定的生活配套设施，能满足基本的生活需求，子女上学比较方便，小区内部环境舒适，开发商品牌影响力较好的小区。如：汇景国际花园。户型面积配比建议根据我们对竞争对手的调查以及对池州市场的了解，我们认为本案的户型面积配比建议应重点考虑以下几点因素：1、目前池州房地产市场上主流户型面积为100-110平方米三房产品。2、考虑到池州房地产市场整体的购买力不强，应当适当给予小户型产品一定的关注。3、根据目前市场的反映和对竞争项目户型的分析,本案在户型设计上要重点考虑：具有相同功能的户型，本案的面积要比竞争项目的面积小，由此来提升本案产品市场竞争力。4、提升户型细节的设计，优化户型的使用功能。具体户型面积配比如下：（一期）户型面积范围(m2)配比(%)（小2房）二房二厅一卫70-755%二房二厅一卫80-8515%（小3房）三房二厅一卫95-10020%三房二厅一卫100-10520%三房二厅二卫110-11515%四房二厅二卫125-1305%顶加阁20%针对上述本案提出的户型面积配比与汇景四期和星城明珠一期相对比：（假设平均单价按照2300元/平方米计算）对比二房二厅一卫：项目名称户型面积（）总价（万元）比例（%）碧水青城2/2/170-7580-8516.1-17.318.4-19.65%15%汇景四期2/2/188-9720.2-22.314%星城明珠2/2/182-8718.9-20.016%上列表显示： 1、本案二房产品有5%面积在75平方米以下，总价控制在17.3万以下，这是两个竞争项目都不具有的。2、本案其余15%二房产品面积在85平方米以下，总价全部控制在了20万以下，汇景四期二房总价全部在20万以上，最高达到22万以上，无疑本案的优势非常明显。而星城明珠的二房产品无论是在面积还是在总价的控制上与本案都不相上下，因此，本案15%的二房较星城明珠的二房而言优势较小，关键要看谁设计的更合理。对比三房二厅一卫：项目名称户型面积（）总价（万元）比例（%）碧水青城3/2/195-100100-10521.9-2323-24.220%20%汇景四期3/2/1103-10923.7-25.129%星城明珠3/2/199-100102-11522.8-2323.5-26.59.2%31.5%上列表显示： 1、三房二厅一卫的户型都是三个竞争项目的主力户型。2、本案与星城明珠三房二厅一卫的第一区间相差不大，关键还是要看谁设计的更合理。而第二区间本案较星城明珠还是有一定的差别，总价最高的相差2万元/户，与汇景四期对比，最低价差0.7万/户，最高价差0.9万/户，因此，本案还是具备一定的优势。对比三房二厅二卫：项目名称户型面积（）总价（万元）比例（%）碧水青城3/2/2110-11525.3-26.515%汇景四期3/2/2113-117120-12726.0-26.927.6-29.221%18%星城明珠3/2/2117-12126.9-27.820.5%上列表显示： 汇景四期三房二厅二卫的户型在第一区间与本案相比较为接近，本案的优势较小，而星城明珠略占劣势。相比汇景四期三房二厅二卫的户型在第二区间面积明显偏大，不占任何的优势。综上所述：本案在同样的户型和使用功能上，面积范围较竞争个案均小，总价的控制上占有优势，这样的户型面积设计无疑会大大提升本案产品的市场竞争力。此外，根据我们的调查发现，顶楼加阁楼的户型去化速度较慢，两个竞争个案的顶楼加阁楼的户型调整不大，总面积偏大。而本案在户型设计上阁楼面积要尽量做小，作为赠送面积的露台可以做大（南北露台），加强此类产品的去化速度，这样在产品综合设计上本案就会占有明显的优势。智能化建议1、宽带高速、电话接入系统2、紧急求助系统3、智能ic卡系统，社区一卡通以及车辆出入管理系统4、单元门可视对讲系统5、红外线报警系统，防火、防煤气泄漏的报警 6、电子巡更、闭路监控、出入口门禁管理系统7、小高层设置智能化电梯刷卡系统8、远程抄表系统物业管理建议1、24小时保安及监控服务：专业的保安、配备先进的智能化安防系统，全天候时刻维护业主的人身及财产安全。 2、公共区域清洁：定期打扫公共区域的卫生及清洗。3、失物招领：如有遗失物品，可通过张贴启事通知失主认领。4、各类代办服务：包括代收邮件、代办速递服务、代订报刊杂志、代订花、订水、代办专业保险推荐等服务。營 銷 策 略 篇 篇推 案 策 略有关推案量的思考三个开发建设阶段，三个营销推广期其他的几点考虑有关推案量的思考参考一：（情况理想，项目接受度非常高）750套/年汇景三期，2004年9月底拿到预售证，到目前共成交了895套住宅，余1套.我们估计其在房源供应充足的情况下，销售速度为750套/年左右。参考二（情况正常，项目接受度比较高）450套/年和泰一期，2004年11月开盘，到目前共成交了346套住宅，余3套；和泰二期，2006年1月开盘，到目前共成交了221套住宅，余136套。我们估计其在房源供应充足的情况下，销售速度为450套/年左右。对本案的预估如果前期售楼中心样板区将产品特点完全展示出来，我们认为在池州当地还是可以造成轰动效应的，但达到750套/年，难度还是非常大的，2005年的汇景可以说是独大，可以达到这个数字，但我们公开时，汇景四期、星城明珠都是推案密集阶段，竞争会非常激烈，即便我们取得了竞争优势，其他两个项目也必然分流相当多客源，我们预估本案的销售速度在500套/年左右，即6万上下，约占市场份额的1520。理想的情况可以在600套以上，即超过7万。综上所述，我们认为：本案每年推出89万的案量，保证有一定的房源供应。三个开发建设阶段，三个营销推广期三个开发建设阶段一期：整个多层部分。二期：北层小高层和高层。三期：东侧酒店式管理的小高层三个营销推广期批次计划推出时间位置类型户数(户)面积()一期06/1207/05整个多层部分25幢多层6708.1万二期07/0608/11北侧小高层和高层5幢小高层（308户）2幢高层（96户）4045.4万三期07/12东侧酒店式管理的小高层6幢小高层2403.3万合计131416.8万注：以上面积中不包含商业部分面积，商业部分视情况推出。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。一、 二期推案计划二期开盘强销期二期引导期一期尾盘期二次强销期一期持续期开盘强销期引导期准备期89月1011月12月07/013月45月6-7月810月1112月图 推广计划安排示意其他的几点考虑推案节奏的考虑理想的推案节奏：推出积累推出积累，每次推案后都能在1、2月内达到较高的销售率，这样有助于整体去化，项目的口碑也会很好，购房者都会觉得房子很抢手，然后积累客户继续推出新房源，这样每次的推案量就要控制，不要太多。首期推出的时间在12月，这个调整的余地不大，关键是案量，在最初的阶段我们认为本案的形象已有了一定接受度，但仅仅停留在营销层面（由广告、售楼中心建立），项目的效果并未真正展现，这时推出一期670套的案量是比较大的，建议首期推出500户左右，当然我们也会根据市场的实际情况考虑是否加推。二期中有小高层，根据预售标准要达到主体结构的三分之二才可以销售，估计会在07年底左右。如果这时一期推出的房源基本销售，现场没什么选择余地的情况下，可以在年底推出二期中部分小高层产品，关键还是看客户的积累情况。有关小高层的考虑小高层产品在池州还没有真正推出，目前在本案、汇景四期、星城明珠中都有小高层的规划，具体那个项目先推出小高层，现在还不能确定。但对本案来讲尤其要注意小高层，本案共有548户小高层， 96户高层，约有50都是小高层以上的产品。对于我们，目前最重要的不是讨论小高层能不能被接受的问题，而是如何引导小高层的问题。价 格 策 略需要考虑的背景本案的价格策略具体的价格计划需要考虑的背景本案总建筑面积在20万左右，推广周期在3年以上，市场风险较大。本案推出时面临汇景四期、星城明珠这两个项目的巨大竞争压力下。汇景四期预计在11月前就能开盘，星城明珠也在11月左右，占据了一定的先机，我们开盘时不得不参考上述两个项目的价格，尤其是汇景的价格。本案的价格策略策略一：先期紧盯汇景，后期转为主动策略二：低开高走，稳步提升先期，购房者对本案还没有认识，汇景的品牌效应又很大，这时我们相对被动，因此要紧紧盯住汇景四期的推出价格，这里的紧盯并不是说一定要比汇景低，而是要对比参考，如果我们售楼中心、营销推广等工作到位，客户非常认可，也可能超过汇景的售价。后期，在一期外立面出来，整体有了实景体验，品牌建立起来后，我们很有可能成为市场价格的主导者。具体的价格计划批次户 数(户)面 积()销售率汇总05050707080809090一期6708.1万执行价格230023502400245025002355元/销售金额9315万3807万1944万1985万2025万19076万元二期4045.4万执行价格240024502480250025502443元/销售金额6480万2646万1339万1350万1377万13192万元三期2403.3万执行价格240024502480250025502493元/销售金额3960万1617万818万825万842万8062万元合计131416.8万总销售金额：4.033亿元总平均价：2400元/注：商铺未计算在内，各期面积为预估和最终面积会有些差距。说明本计划采取的是谨慎性原则，首先考虑的是保证整体的去化。二期较一期有100元/的拉升，但如果我们的营销工作到位，产品的形象展示出来了，有可能超过这个数字。三期沿九华山大道，位置相对较差，建议价格不再拉高。以上是较为理想的情况下的价格计划，在具体执行时将根据实际情况进行调整。前期营销要点售楼中心的营建前期客户积累开盘条件售楼中心的营建【方案一】沿九华山大道先行建造一部分商业用房，作为售楼中心使用。【说 明】1）本案周边并没有找到可做售楼处的合适店面，勉强定一个，展示效果很有限。2）本案总的规模在20万平方米左右，整体运做周期要在3年以上，大盘就要有大盘的气势，一定要有能够体现项目综合品质感的销售中心。售楼中心建造标准售楼中心是体现项目品质的第一场所，也是项目进行宣传时的重要卖点。因此，在建造过程中要充分体现项目立面效果和建筑风格，对小区环境氛围的营造，要展示小区物业管理的水准等，要让客户充分感觉到本案与其它个案的区别，这对项目品质感和特点的塑造以及开发商实力的体现起着至关重要的作用。标准：1、占地800，一层室内面积在500左右。2、功能布局合理，分区明确。主要应包括：柜台区、销售洽谈区、模型展示区、裱板展示区、户型展示区，休息区以及游乐区等，其余还要有环境样板区、停车区以及精神堡垒等。方案一具体位置见下图：【方案二】1、沿百牙路借贵中分校的地方建造销售中心，使用34年。2、占地500，室内面积在200左右。3、在百牙路口，建议做精神堡垒，一方面起引导作用，另一方面具有广告功能，体现出本案的品质。方案二具体位置见下图：前期客户积累推广先行，正常的客户积累期需要23个月，假设我们在12月中旬开盘的话，最晚10月中旬，广告就要全面投放了。考虑到汇景四期可能在1011月开盘，我们两个项目的客源比较相似，而池州的客源本就有限，因此较为理想的广告投放时间为9月底前。这样可以拦截汇景的一部分客源。前期的客户积累，可以以“青城会”购房者俱乐部的形式，享受一定的会员优惠，组织一系列的sp活动，广告推广上则以“青城会期刊”的形式出现，讲述项目的进程和新闻。开盘条件本案是个大盘，首次开盘的效果至关重要，因此一定要一炮打响，我们建议，本案首次开盘时必须具备如下条件：1） 销售中心及样板区完工，建筑特色完全展示出来。2） 前期意向客户积累（很有购买意向的客户）超过500组如果以上条件不具备，我们宁愿将开盘时间适当延后。媒体发布设想媒体渠道选择根据我们的调查和了解，目前池州房地产开发企业在媒体选择上大都来自以下几个方面： 电视广告：主要是以滚动字幕、形象广告以及点播电视剧的形式出现，集中播放的时段在池州新闻前。户外广告：主要是大型户外看板、引导旗、工地围板以及横幅广告。报纸广告：主要是池州日报，市区发行量约为7000份左右/天。短信群发：这种方式只有和泰星城使用过，据我们的了解效果还不错。夹报：是以邮政定点投放为主。碧水青城案媒体发布设想（初步方案）广告总预算预算比率按项目销售金额的7计，总销售额暂按4.5亿计广告总预算=4.5亿7=310万其中：一期（约4万）：100万后期（15万）：210万注：由于一期处于项目推广初期，预算比例要高一些【广告的执行】根据总预算制订分期的广告预算表在具体执行的时候利用广告费用控制表对广告费的执行进随时的监控，并确保不超过预算。在每月下旬确定下个月的月度媒体发布计划，其中注明发布的形式、规格、费用，我们将根据双方确定的月度媒体发布计划安排具体工作。在销售过程中根据销售的进度调整广告投入。【媒体组合构成】以户外广告、电视、报纸作为主打媒体以短信息、夹报、车身广告为辅助媒体【具体设想】户外部分1、）引导旗。市区主要是秋浦路东湖路百牙路九华山大道沿线。2、）户外看板。黄1位置是齐山大道与九华山大道交叉口，此处是目前进出池州的一个主要路口。黄2位置是市区秋浦路与长江路交叉口，此处是目前池州人流量最大的十字路口，也是房产商必争之地。黄3位置是位于九华山大道与清风路交叉口上，主要拦截到星城明珠去看房的客户。此外，在该位置（绿6）同时设置售楼中心指示牌。黄4位置是位于百牙路与九华山大道交叉口处，是位于售楼中心南侧的主看板。3、）销售中心外营建精神堡垒（绿5）。详见示意图：电视部分可以采用3种形式结合的方式1）以滚动字幕的形式告知客户，尽可能的扩大宣传面，吸引客户电话咨询或来现场咨询以达到客户积累的目的。2）池州新闻综合频道以形象短篇及售楼处实景为主，可以采用在池州新闻和池州天气预报前播放，加深客户对本案的印象。3）以独家点播电视剧的形式出现。报纸池州的报纸媒体有池州日报、广播电视报等。目前，池州日报的日均发行量约为2万份，其中池州市区约7000份左右。考虑到报纸媒体在池州当地的实际效果，我们建议选择池州日报报眼为辅，主要是针对当地一些政府工作人员和企事业单位职工等。互联网池州房地产市场网上系统具有一定的权威性，而且该系统的使用功能相当完善，但在网上进行广告宣传的并没有，因此建议可在池州房地产网做些横幅类的广告宣传语进行宣传，在推案前期应该是可行的。短信息短信群发主要视项目整个进度给客户发送针对性的信息，如：售楼中心正式对外开放、预约登记、正式认购等信息。夹报主要是依靠当地邮政部门与池州日报挂钩进行定点派发，也可由公司指定地点派发。车身广告推荐线路：11路规格：6米*1.2米主要停靠站点：长江南路、秋浦中路、百牙路、清风路等。碧水青城案广告预算表（一期）类别项目预算金额（单位：元）固定部分户外看板、引导旗400000模型100000小计：500000可变动部分销平、销海50000楼书30000dm、海报50000手提袋、信封、信纸、名片20000小计：150000变动部分np（报眼）120000电视广告100000互联网20000夹报10000短信息10000车身广告40000小计：300000杂支部分小计：50000合计：1000000产品导入期媒体发布计划开始时间正式开盘前6周具体安排第一周第二周第三周第四周第五周第六周户 外市中心完成工地主看板完成引导旗完成售楼处外主看板完成齐山大道与九华山交叉口完成报纸池州日报引导引导预约预约公开公开短信息售楼处对外发布公开前发布电 视滚动字幕开始每天1次30秒每天2次30秒夹报开始执行车身广告开始互 联 网开始营销推广酝酿期：2006年9月下旬11月下旬推广目的：通过前期有计划的媒体推广和道具铺垫，使市民能大致了解“碧水青城”产品的优势所在，有效地吸引目标客户群的注意。同时，通过户外道具的集中宣传和对售楼中心的有利包装，引导客户到现场咨询，从而积累客户源。推广手段：1、通过工地到售楼处的罗马旗引导，吸引客户来现场； 2、搭建售楼处，通过售楼处裱板的展