深圳财富港大厦办公项目酒店写字楼可行性分析报告 （54页） .doc

房地产e网-房地产物业管理资料库财富港大厦办公项目写字楼、酒店可行性分析报告恒丰地产、恒丰海悦国际酒店 二零零八年四月目录前言一、项目概况31、地理位置.32、项目现状43、规划设计指标.4二、项目建设的必要性.5三、可行性报告编制依据.6第一部分、写字楼 (本部分由恒丰地产提供)一、深圳写字楼市场概况71、深圳各区写字楼综述72、2007年深圳写字楼市场回顾93、2008年及未来深圳写字楼市场展望17二、宝安区写字楼市场分析201、宝安区写字楼市场现状212、目前宝安区写字楼市场的几种业态223、宝安区写字楼发展潜力234、宝安写字楼市场分布情况24三、项目商务价值及出租可行性之定性分析251、商务价值分析252、配套价值分析263、发展潜力分析264、项目出租可行性之定性分析27四、财富港大厦办公大楼市场定位281、整体市场定位282、租赁客户定位283、出租率预测284、租金定位29五、项目写字楼出租之定量分析31第二部分、酒店一、深圳酒店市场发展概况.321、地理位置优越，国际化步伐加快342、整体的管理水平得到提升，品牌竞争时代已经到来343、市场供需失衡，行业竞争加速洗牌354、经济型酒店加紧“圈地”37二、宝安区酒店发展现状分析39三、深圳酒店发展趋势预测40四、项目酒店用途可行性分析.411、市场环境412、竞争环境433、项目酒店用途可行性分析45五、运作模式分析511、自营512、出租52六、成本收益分析.531、案例1：加盟如家连锁.532、案例2：加盟七斗星商旅酒店543、本项目经济型酒店投资收益率分析554、本项目综合收益对比56结论. 56前言财富港大厦办公大楼作为商务写字楼的可行性在前期已得到论证，因此，本报告在市场充分调研的基础上,主要侧重于分析项目作为商务写字楼可达到的出租率和租金水平，研判项目作为写字楼的发展潜力及收益；并在现有市场条件下，研究项目未来作为酒店的可行性。本次研究的对象为财富港大厦办公大楼用于出租的十层办公楼（下称：本项目）。因实际用于出租的楼层未最终确定，因而本报告中不具体描述用于出租的实际楼层。一、项目概况1、地理位置本项目位于宝源路、创业一路与海城路交叉口，与西乡大道与宝安大道近在咫尺，且紧邻107国道主干线，距地铁1号线坪洲站、西乡站仅500米。乘车前往滨海中心区、大铲湾港口码头仅35分钟、距离深圳机场不到15分钟、往深圳市中心也只需20分钟的车程，地理位置十分便利。2、项目现状项目目前正处于规划方案的设计、工程筹建阶段。3、规划设计指标本项目共21层，办公建筑面积20050平方米，地下车库建筑面积34027平方米，用于出租的十层办公面积为13551平方米，计容积率建筑面积为11065平方米。办公楼采用玻璃幕外墙，现代感强，且强调公共建筑的挺拔与大气。办公楼1、2层为商业用途，层高均为6米；3层设有架空大平台，层高6.4米；420层的层高均为3.9米。1）项目规划设计指标表序号名称单位数据1用地面积平方米19,204.62总建筑面积平方米130,574.23计容积率建筑面积平方米92,1821）住宅建筑面积平方米53,9742）商业建筑面积平方米17,6283）办公建筑面积平方米20,0504）其他设施面积平方米5304不计容积率建筑面积平方米38,392.21）地下车库建筑面积平方米34,027.22）架空层建筑面积平方米4,3655停车位个9522）项目中用于出租的10层办公面积序号名称单位数据1用于出租的十层办公面积平方米13,5512计容积率建筑面积平方米11,0651）奇数层每层建筑面积平方米1,145.12）偶数层每层建筑面积平方米1,067.93中空部分建筑面积平方米2,4861）奇数层每层建筑面积平方米2102）偶数层每层建筑面积平方米287.2二、项目建设的必要性经过三十年的发展，深圳市的城市建设进入了一个新的创新发展时期，城市空间不断扩展。目前，深圳市的城市化水平已超过了70%，工业、高新科技产业、现代服务业等产业逐渐趋向成熟，城市发展趋于饱和，城市功能已非常完善，表现在城市建设上越来越多的市政工程属于修补、完善的性质，而不是提升、改变的性质。郊居化的潮流显现，城市效应正逐渐向周边特别是西边转移，最终形成中心城市与周边区域联合发展、整体协调的城市发展格局。宝安位于深圳的西部，是深圳与东莞、广州、珠海、佛山等城市连接的必经之路，107国道、广深公路、沿海高速公路均经过宝安境内，深圳机场也位于宝安，深圳与珠三角联系的纽带，有80%都位于宝安。宝安已成为深圳与珠三角联系的节点。在这深、珠一体化的时代，宝安作为深、珠联系的节点，其战略地位也不断加强，其城市建设也将以此为契机获取飞速的发展。宝安中心区面临珠江出海口，拥有约4公里的海岸线。是宝安作为城市次中心，西部发展轴线的重要结点，前海物流中心的重要支撑，深圳大型会展功能的组成部分之一，同时还是宝安区的政治、经济、文化、体育和信息中心。在规划结构上形成四大特点：一是沿滨海大道内侧设置一个连续的带状城市公园，沿核心区外围营造一个郁郁葱葱的都市绿环；二是设置两条主轴线，中央绿轴以中央广场、中央公园、海滨广场为主线，发展主轴以购物广场、步行街为主线；三是由行政、文化、商业金融及商务办公组成的核心区、商业和商住混合组成的混合区、居住和居住配套设施组成的居住区组成；四是地铁一号线经由深南大道至新湖路下通过中心区，并在区内设置了三个站点，周围形成四个商业中心。本项目位于滨海中心区和西乡中心区的过渡区域，同时又处于物流中心（大铲湾）的最前沿，区位较为理想。受到核心生活圈、核心商务商业圈的幅射，周边商务氛围不断浓厚。本项目的建设对丰富周边商业业态、提升区域商业价值具有较显著的作用；同时，受惠于宝安中心区的迅速崛起，本项目也将拥有较为有利的市场前景。三、可行性报告编制依据本项目的可行性报告根据恒丰地产、恒丰海悦现有的资料，结合世联地产写字楼基础数据库、深圳市/宝安区旅游统计局、国土规划局等所公布的资源信息，在进行了实地考察与市场研究的基础上，通过客观的分析与经济评估，为本项目的开发提供决策依据。第一部分、写字楼一、深圳写字楼市场概况1、深圳各区写字楼市场综述1）罗湖区罗湖区写字楼包括地王商务圈，国贸商务圈和深南大道沿线办公物业组成，是目前深圳商务发展最成熟的区。虽因土地资源的限制近年来少有新办公物业推出，但由于20多年的发展和积淀，目前罗湖区交通、设施配套等都较为完善而成为多数企业选择办公物业的重要考虑对象，因此一直以来罗湖区的写字楼租赁市场表现都较为活跃。值得关注的是，政府为提升蔡屋围金融中心区的地位和影响，已启动蔡屋围金融中心区改造工程，建设项目主要包括超高层金融文化中心大厦、回迁安置楼、高级商务公寓，总建筑面积约42万平方米。2）福田区受深圳城市发展重心西移的影响，福田继罗湖之后迅速成为深圳写字楼开发的主战场，目前主要集中在华强北上海宾馆、中心区、中心西区三个区域。中心区是福田区的供应主力。近年来，该区域一直占据着办公楼新增供应的主体，2006年新批准预售的荣超经贸中心、时代财富大厦、现代商务大厦为福田中心区的写字楼新房销售市场供应约20万平方米的办公面积，占到全市供应量的58。除了办公物业自身的建设开发外，市政、交通、商业、酒店等的快速发展也成为福田中心区商务氛围日趋成熟的关键：地铁网络的建设、多家五星级酒店的进入、书城的开业、以及三大商业项目的营业，都将使得该区域更具竞争力。因此预计，随着格里拉酒店、喜来登2007开业，丽兹卡尔顿2008年开业，怡景中心城、晶岛国际2007年营业，深圳福田中心区地下火车站直通香港的规划落实，将加速该区域为商务氛围的成熟，其片区商务价值将进一步提升。继06年中心区首次出现只租不售的写字楼项目后，07年租赁趋势进一步扩大化：财富大厦和现代国际剩余部分均已采取租售结合的形式；下半年，嘉里建设广场、星河发展中心以只租不售的形式进入中心区市场；未来即将入市的项目如荣超中心（江胜大厦）等亦已明确会以部分或整栋租赁的形式来运作。客户：中心区写字楼客户与深圳主要产业相符，以电子、贸易、实业居多。随着中心区商务氛围的日益成熟，越来越多成熟型企业入驻中心区，其中包括大量跨国企业，使中心区成为深圳写字楼市场上客户素质最高的片区。中心区客户经济实力强，具有较高的价格承受能力，且普遍具有较强的区域情结，看重中心区在整个深圳市核心经济区域地位，注重物业升值潜力，对市场动态非常敏感，在市场转淡后表现出明显的谨慎心理，风险意识很强。3）南山区2007年伴随西部通道开通和整个深圳城市中心西移的影响，南山作为未来深圳城市发展的重要一极已经得到越来越多的人的认知。片区地位的提升带来写字楼市场的持续发展，产品档次及市场价格都有较大提升。客户：南山片区主流客户以电子、贸易、实业、物流行业内的中小私营企业为主，需求面积较小，多集中在300平米以下，且客户的区域情结明显，新近推出项目的主要客户均来自南山本地。07年前三季度，受到西部通道开通利好、南山商务氛围进一步成熟以及写字楼价格和租金上涨行情影响，片区投资客数量明显增加。进入下半年，虽然政策旨在抑制投资行为，但相对中心区和中心西区，南山区没有出现明显的投资客快速退出市场的现象，对区域未来发展前景的看好使得南山客户投资行为受政策影响相对较小。4）宝安区宝安市场新晋崛起除特区内写字楼市场格局逐渐形成外，特区外新城区建设的推进也在加快特区外写字楼市场的发展。随着“地铁”概念的深入人心、城市化进程的加快以及特区内外交通的改善，特区外对办公楼的需求逐步增加，不断有少量的办公楼物业推向市场。尤其值得关注的是，在宝安中心区住宅开发初现雏形、交通规划逐渐落实、大铲湾建设加快的同时，2006年4宗位于宝安中心区的商业性办公用地成功出让，建设总面积达到125,400平方米，预示着宝安中心区写字楼市场的启动。预计随着当前主要供应区福田中心区可建设用地的减少，该区域未来写字楼新供应也将逐渐减少；而宝安中心区写字楼地块的出让及实力开发商的进入，使得宝安中心区未来商务办公前景被看好，片区内写字楼开发将逐渐受到更多关注。2、2007年深圳写字楼市场回顾在二级市场上，2007年深圳写字楼供应面积约56.38万平米（包括只租不售项目），销售面积约26.5万平米，市场吸纳率达67.6%，全市成交均价约23,241元/平米，同比上涨47.1%。从市场整体反应来看，深圳写字楼二级市场上半年呈现供需两旺的态势。下半年受到7月份陆续出台的市场政策的影响，市场普遍观望态势严重，成交量大幅下降。从区域市场发展来看，福田中心区受片区土地供应稀缺性影响，写字楼逐渐向单一业权的物业持有形式转变。而福田中心西区、南山区写字楼持续发展，以及非传统商务片区写字楼市场的发展，也使得2007年深圳写字楼在持续2006年的各片区共同发展的态势。在客户特征方面，随着下半年市场走低，投资客开始减少，市场以自用需求的客户为主。在租赁市场方面，2007年第四季度深圳市写字楼平均租金约110元/平米*月。全市（关内）二手写字楼售价与租金均整体看涨。从整体市场变化来看，受到市场政策的影响，2007年深圳关内写字楼三级市场售价上半年持续快速攀升，下半年受大势影响略有下浮。关内写字楼市场租金水平相对于售价变化，显示出更好的稳定性与更强的价位支撑，在下半年市场转淡的情况下全市整体租金水平依然保持稳步上升的趋势。1）深圳关内写字楼市场整体供应分析2007年深圳写字楼二级租售市场供应量共达56.38.万平米，其中2006年存量20.58万平米，新增推售面积约24.49万平米，新增只租不售、单一业权的写字楼面积11.3万平米。同比06年写字楼市场新增可售面积（不含租赁型物业），07年深圳写字楼市场新增可售面积减少15.3万平米，下降幅度约38.4%。但由于“只租不售、单一业权”型写字楼在07年市场供应总量中占据很大份额，整合考虑新增推售面积与新增租赁面积，07年深圳写字楼市场新增供应量共约35.8万平米，同比06年减少了4万平米。备注：由于自2007年起，持续代表深圳写字楼市场主流发展方向的福田中心区，其写字楼市场新增项目均为只租不售的高端甲级写字楼，且体量之大不可忽视，因此自07年起世联将只租不售的写字楼项目与新推售的写字楼一起纳入写字楼市场供应面积考虑，图2-1中07年新增供应量中，通过不同色块分别代表新增推售与只租不售项目的供应面积。从历年深圳写字楼市场新增供应情况来看，自2002年后，深圳写字楼供应量稳步放大，整体市场呈现不断繁荣的态势，并在05年达到高峰。由于07年市场政策环境多变，客户观望情绪渐浓，市场成交受到一定影响，致使许多原计划在07年下半年入市的项目推迟面市，新推售量较往年明显下滑。但由于高端写字楼市场只租不售项目的迅速发展与集中面市，07年深圳写字楼市场整体新增供应量依然保持高位运行。继06年深圳写字楼市场在福田中心区首次推出单一业权写字楼免税大厦、地铁大厦，同时大中华国际交易广场、新世界中心亦将部分未售单位转向租赁， 07年深圳写字楼市场继续推出两个高端甲级写字楼项目：中心区嘉里建设广场与星河发展中心，共计租赁型办公物业供给量达到11.3万平米。整体来说，深圳写字楼市场“只租不售，单一业权”的发展态势正进一步明显。2）整体市场销售分析2007年深圳写字楼市场销售成交均价23,241元/平米，共计销售办公面积27.4万平米，销售面积同比06年下降了34.9%。造成销售量大幅减少的原因主要包括 以下四个方面：第一、07年深圳全市可售写字楼面积（含存量与新推售量）同比06年（62.3万平米）减少了17.2万平米，可售写字楼供应量的减少间接影响全年写字楼销售量。第二、07年作为深圳写字楼市场消化最集中的福田中心区推出的新项目均采取“只租不售”形式，分流市场部分企业客户置业需求。第三、07年上半年深圳写字楼市场价格延续06年的快速攀升趋势，福田中心区以财富大厦、现代国际为典型的高端写字楼项目采取“高价惜售”策略，不断提高售价，带动全市写字楼均价迅速走高，提高了置业门槛，部分客户放缓置业计划；同时下半年入市项目亦跟随此趋势定价偏高，当下半年政策调控力度加大时，部分项目因价格偏高而销售缓慢。第四、受到整体房地产市场政策调控的影响，自07年下半年以来，深圳写字楼市场客户观望心态日渐浓厚，大量自用客推迟购买转向租赁，投资客因交易成本上升陆续退出市场，这些均导致07年下半年写字楼成交量大幅下滑。3）写字楼租赁市场分析2007年深圳关内二手甲级写字楼平均租金增长7.6%，所有二手写字楼（包括甲级）平均租金增长 27.9%。深圳市关内甲级写字楼租金在6月份突然下滑，主要原因是：南山天利中央广场一期，作为南山商业文化中心区首座甲级写字楼，在5月份入伙，因周边配套水平不完善，二手楼租金水平相比其它三个成熟片区甲级写字楼，差距较大，拉低了整个深圳市二手甲级写字楼的租金水平。07年深圳关内二手所有写字楼租金水平整体上涨，上半年上涨幅度较大，下半年保持平稳。2007年第一、二季度，深圳写字楼租赁价格出现明显的上升趋势，第三、四季度，租赁价格出现明显波动。写字楼新增供应减少以及租赁公司对高质量写字楼需求的增大，是导致深圳租金上涨较快的原因。根据统计数据显示，租金由2007年1月的在89.4元/平方米月徘徊上升为7月的110.2元/平方米月，增幅超过两成，随后，从8月开始，福田中心区、中心西区、南山中心区租金都趋于稳定，小幅度波动。另外，统一产权物业的大量出现，也从一定程度上推动了写字楼租金的提升。例如嘉里建设广场、星河发展中心、荣超江胜大厦等物业，对外招租报价都是160元/平方米月起，远高于市场同期水平。4）各区域写字楼市场比较分析福田中心区：2007年中心区市场在售写字楼面积（含存量）共计19.94万平米，全年实现销售面积约9.87万平米，片区吸纳率约为49.5%，同比06年下降8.9%。中心区市场吸纳率连续3年下滑，中心区租赁项目的增多，在一定程度上分流了部分企业客户的置业需求。同时，07年出台的“限外令”对外资企业重点关注的福田中心区写字楼销售也影响颇大。此外，07年在售的财富大厦、新世界中心、大中华交易广场持续采取“高价惜售”策略，对该项目销售成绩形成影响的同时也拉低了片区市场吸纳率。中心西区：2007年中心西区共推售写字楼面积约9.51万平米, 当年销售8.01万平米，片区吸纳率84.0%，同比06年呈现一定程度的增长。在07年政策波动较大的情况下，中心西区依然维持较高的市场吸纳率，一定程度上是由于中心西区总供应量在全市的范围内属于较低的水平，市场供应项目有限，所以吸纳率相对较高，同时也体现出该区域由于商务氛围成熟、客户需求旺盛，继续呈现出供销均衡的良好态势。南山区：2007年南山区市场在售写字楼面积（含存量）共计10.67万平米，全年实现销售面积约6.69万平米，片区吸纳率约为62.7%，同比06年下降33%。市场吸纳率大幅下滑的主要原因是受到海岸卡夫诺年底入市销售周期较短，销售率有限的影响。从其他几个在售项目的销售率来看，南山区依然保持良好的市场态势，各项目销售速度正常。尤其是直接面对多轮政策调控压力的海岸城西座，以均价30,000元/平米的片区突破性价格，在淡市下5个月内实现62%的销售率。宝安区：从深圳各区写字楼供应量比较来看，宝安区仅占不到3%，宝安中心区虽是深圳副中心，但写字楼总体供应量较小，写字楼市场处于起步阶段。受片区新增供应写字楼以及部分剩余未售写字楼面积均转为“只租不售”的单一业权物业影响，福田中心区部分企业置业需求被租赁型物业分流，同时受可售项目“高价惜售”策略影响，07年福田中心区写字楼面积销售成交量较06年明显降低；中心西区在价格同比提高37%的情况下，销售面积同比增加57%，充分体现中心西区写字楼市场需求旺盛，中心区高价排挤效应促使客户对于中心西区已经提升的价格仍有一定承受能力；南山区受到海岸城西座高价入市的影响，片区均价大幅拉升65%，同时片区写字楼销售面积同比增加39%，据部分项目现场销售反馈，南山区07年推售项目“两极分化”，中档写字楼价格适中、销售速度快，而高端项目价格偏高，市场客户受政策影响，观望情绪增加，价格敏感度较高。5）各区域写字楼租金情况比较07年各区写字楼租赁方面表现受写字楼价格整体上升的影响，加之市场甲级和超甲级写字楼优质写字楼在市场供应中的比例增加，故租金亦有较大增幅，但南山和宝安由于写字楼开发及相关配套尚处于发展和完善阶段，因此没有太大上涨。6）各区域写字楼空置率情况比较由于罗湖商务办公环境在各区中是最完善的，因此罗湖整体的空置率在各区中是最低的，而福田中心区、中心西区由于新入市项目较多故影响其整体的空置水平处于较高水平。南山区写字楼空置率亦较低，未来市场对南山的大量需求将保证该区的空置率保持在低位。3、2008年及未来深圳写字楼市场展望1）未来市场供应量统计（包含二级市场销售与租赁供应）2008年中心西区、南山区、宝安中心区将成为深圳写字楼市场热点片区。2008年中心区写字楼市场供应量进一步减少；中心西区由于包括前期烂尾项目在内的9个项目集中入市，片区供应总量首次超越中心区，跃居全市第一；南山区继续保持07年“多点开花”态势，整体供应量亦超越中心区，仅次于中心西区；宝安区伴随4个高端写字楼项目入市，正式形成深圳西岸新的商务核心区。2009年至2010年福田中心区再度迎来高端商务商业综合体供应热潮，同时宝安中心区全面进入写字楼市场高速发展期，届时深圳“双市级中心”的城市规划构想将初步实现。此外罗湖、华强北等传统商务片区大型旧改项目的成形，将全面掀起传统商务区域办公物业市场复兴。2）2008年及未来深圳写字楼市场走势预判（1）多点开花，供应充足08年在各个区域、各档次产品、各经营方式（租/售）均有供应充分，且定位明晰，能够满足不同行业、规模企业需求，深圳写字楼市场逐渐显现出成熟市场的特征；宝安中心区处于商务发展的元年，按照深圳新兴商务区发展之初均以投资需求支撑的经验，新政下机遇与挑战并存福田中心区将出现可售项目的供应空档，加之售罄写字楼集中入伙，三级市场将出现空前的活跃期；中心西区将迎来自06年以来的下一个供应井喷，与中心区域地域的接近性及产品档次的提升，将使其进一步承接从中心区分流出来的客户群体；而南山在深圳湾金融中心集中供应的条件下，出现多点开花的局面，满足不同档次企业的需求。（2）自用客户比例增加，市场回归理性鉴于政策调控对于投资需求的抑制，写字楼自用客户比例将进一步增加，客户定位的转变，将使08年入市项目从产品品质、物业服务等多方面将出现创新及调整；销售市场上，客户决策将趋近理性，预计整体市场将恢复04-05年的理性市场状态，此状态将明显体现在项目销售速度上，有利于整体市场的持续健康发展。（3）刚性需求强劲，售价和租金稳定增长深圳经济持续快速增长（07年gdp增长14.7%），尤其是第三产业的持续快速增长，企业总数年增长率持续保持30%左右，金融、物流、高科技作为深圳的支柱产业，为整个国民经济的发展提供了绝大部分的能量。在上述三大产业不断发展、企业规模不断壮大的同时，也将极大带动相关企业不断扩大写字楼的需求面积，成为写字楼市场增长的持续动力，对写字楼需求仍然很强劲，写字楼租金将逐年稳定上浮，而刚性的需求亦对于价格亦起到了较好的支撑，在市场回归理性后，将持续保持稳步上扬趋势。（4）写字楼市场重心西移加速根据深圳市最新城市规划中提出的“双城市中心”（福田中心区和前海中心区）概念来看，深圳中心西移趋势进一步明显。写字楼的开发热点总是与整个城市的发展重心保持一致，并以城市规划及基础设施建设为前提。随着城市中心的西移，深圳写字楼开发逐渐形成并以人民南为起点，沿深南大道逐渐向西发展的步伐延伸。与此同时，作为特区外新城区建设的样板区，从宝安中心区的商务规划的引导和未来的发展前景中，我们还将看到深圳特区外未来写字楼市场的发展。二、宝安区写字楼市场分析1、宝安区写字楼市场现状1）片区写字楼供需严重失衡目前整个宝安区投入使用的写字楼项目只有零星的几栋，甲、乙级写字楼只有一二栋。另一方面，宝安的区域经济发展水平却一直处于前列，产业基础雄厚，物流、纺织、航空等相关产业在增加片区gdp的同时，也为片区内的商业、写字楼带来机遇。这两方面让写字楼供求矛盾更突出。2）多数写字楼档次较低，电梯、洗手间等硬件设施较差，因而整体租金水平也较低。3）目前宝安区企业办公面积多在150以内，这与宝安的企业的规模、行业特征有着密切关系。4）写字楼一般外部采用玻璃幕墙，这是因为玻璃幕墙可提高内部的可视范围，采光比较好，并且显得档次较高。5）一般写字楼为高层，单层面积1,200左右，视野开阔，实用率高，户型实用。6）一般写字间均要根据企业形象重新装修，因此内部预先不设间隔，有利于其设计与装修。7）多数写字楼规划有对有利于业务发展和工作需要的配套，如银行、商务中心和中餐厅。8）客户结构以商业、制造业、民营企业电子类为主； 宝安区民营企业拥有 19,000多家，其中商业、制造业占到总比例的76%，且企业规模普遍偏小；因此企业考虑自身发展规模，选择适合公司规模的物业场所办公。9）国际西岸大厦、荣超海滨大厦在08年上半年的横空面市，将宣告宝安高档写字楼开发元年的到来，弥补了宝安写字楼市场长期无高档甲级写字楼的空白；在未来的几年内，以宝安新中心区为重点的高档写字路开发将驶入快车道，成为深圳办公商务的又一重点区域。2、目前宝安区写字楼市场的几种业态1）政府性商务写字楼宝安区早期的写字楼市场较为匮乏，无法满足一些逐渐发展起来的中小规模企业对公司自身形象的要求；另一方面，政府部门大力改善办公环境，提供更充分、舒适的办公条件给公务员，如当时的广场大厦和海关大厦，允许企业进驻办公，收取相应费用，出租率较高。2）纯写字楼随着宝安新中心区全面启动，以及区内经济的快速增长，急需具有一定档次、现代化的新型写字楼，如目前即将推出的纯写字楼荣超滨海大厦。3）商务写字楼由星级酒店及商务办公为一体的综合性写字楼，集商务、办公、娱乐、餐饮、休闲等多功能商务办公写字楼；如早期的冠利达大厦、宝晖大厦等。4）私人物业或其他物业转变为写字楼该类写字楼租金相对较低，由于非纯写字楼，其配套硬件缺乏，更缺少相应的物业管理，所以其管理费亦非常低； 整体办公环境不太理想。3、宝安区写字楼发展潜力宝安区写字楼的潜力在于“双中心”与“双港经济”的合力。1）次中心规划提升写字楼地位政府部门于去年11月发布的“双中心”规划，将宝安中心区的位置放到了一个新的高度。按照规划，宝安中心区与前海、后海并称为前海中心，被定位为仅次于福田中心区的城市次中心，主要发展区域功能的生产性服务业与总部经济。根据深圳市“一市多城”的规划，宝安中心区作为深圳市西部的城市次中心，是宝安区行政、经济、文化、体育和信息中心，将建设成为现代化、高效益、花园式滨海城区。上述利好为片区内的写字楼、商业等商务带来新的机遇。2）双港经济是宝安写字楼发展的引擎除了被纳入“双中心”规划之外，宝安中心区最为经济学家和规划学家津津乐道的，是其聚集珠三角、辐射东南亚的双港经济。双港经济就是以大铲湾和航空港为动力的经济发展模式。海港和航空港在同一区域结合，带来的经济效益可想而知。大铲湾港口建成后，世界各国的物流、航运、金融公司都将向西岸聚集，外国海员和跨国公司高管将成为西岸最重要的租赁力量，港口将成为区域经济与全球联系的核心通道。宝安新中心区是政府全力打造的深圳西部核心城区和西部发展轴的综合服务中心，双港经济就是宝安区写字楼发展的基础与动力引擎。将千万级大铲湾港口和深圳机场集中于一个区域，这将对宝安经济、商务办公仍至对整个城市的产业变革产生深远的影响。4、宝安写字楼市场分布情况1）宝安早期写字楼宝安区早期纯写字楼较少，多数企业在工厂或住宅内办公。名称 邮电大厦 公交大厦 亨林大厦 位置 宝民一路 宝民一路 宝源路（项目对面）楼层 302812档次 低档 中档 低档租金 约45元/月约50元/月 3045元/月(含管理费4元/平米*月) 停车位 117不足100 内部装修 中档 中档 低档外墙包装 玻璃幕墙 玻璃幕墙 玻璃幕墙竞争因素 现楼、中档、能够满足一般工作需要 高档、封闭式管理、政府部们进驻 装饰公司、小型科技公司等2）宝安区现有写字楼现有写字楼多集中于宝安新中心区，典型代表为宏发中心大厦商务公寓（偏写字楼）、诺铂广场、中粮地产集团中心：项目名称宏发中心大厦商务公寓（偏写字楼）诺铂广场中粮地产集团中心地理位置宝安中心区宝安大道旁前进一路紧邻107国道和南头检查站总建筑面积168,000（1、2期）36,00032,000物业结构30层22层地上23层，每层约1200停车位220个150个层高3.2m4m4m实用率70%户型49一房，7584二房40-60（可打通）85160租金尚未开盘60-80元/月60元/月售价19000元/9500元/只租不售管理费5元/8元/月入住企业2008年5月30日入伙以科技、贸易、物流企业为主，较多购买属自用中粮地产总部，友邦保险等备注2007年9月8日开盘，当日销售率约7成，购买者多为商务人士，自用2007年9月底入伙部分自用，其余出租。2006年以来，宝安区前后共出让多宗写字楼用地，分别由龙光地产、荣超地产和骏业集团获得。目前，两栋甲级写字楼即将投入使用：名称滨海大厦龙光世纪大厦位置宝安中心广场宝安中心广场发展商荣超地产龙光地产档次甲a级甲a级规模4万4.4万商务,1.3万裙楼商业售价2008年3月底入市预计2008年入市停车位454个519个楼层a栋21层，b栋15层2栋20层三、项目商务价值及出租可行性之定性分析1、商务价值分析1）区位价值本项目位于滨海中心区和西乡中心区的过渡区域（如下图），区位较为理想。而行政中心周边主要为高档写字楼，本项目作为中低档写字楼，相比宝安其它中低档办公物业来看，具有较明显的区位优势。2）交通价值项目位于宝源路与平洲路交汇处，临近宝安大道，本项目交通条件比较优越，到达深圳各区、珠三角各城市均较为方便。2、配套价值项目受到核心生活圈、核心商务商业圈的幅射，周边生活、办公氛围不断浓厚，商务快捷高效，同时又处于物流中心的最前沿，物流业的发展也将增强片区的商务功能，促进商务配套方面的完善。3、发展潜力周边未来为深圳最大的物流基地，同时f518创意园的建设提升了片区的商务形象，使片区未来商务功能不断放大，届时会带动从业企业及相关产业企业进驻片区。本项目的商务发展前景较好，但整体上升空间不大。1）深港西部通道：随着2007年7月1日，连接内地与香港的陆路通道深港西部通道正式开通，大西岸商圈将与深圳cbd并驾齐驱，进一步促进了深港物流业互补互荣。2）大铲湾集装箱码头：是处理往来泛珠三角流域及世界各地货箱的最佳港口，项目一期涉及投资额达71亿元；将于07年12月正式开港。3）f518创意工业园：共22栋，建筑面积达92,287，包括商务中心26,013，规划打造成为深圳乃至中国工业产品设计原创基地。4、项目出租可行性之定性分析序号商务办公标准标准解释本项目对应评分（五星为满分，三星及以上为符合标准）1市政配套成熟度城市建设进度，总体公共配套状况2区位因素及商务办公的聚集度较好的地段，聚集的企业群体或写字楼的规模、类型、档次等3商务等综合配套设施酒店、宾馆、饭店、商业中心等配套4交通通达、便利性区域和地段的道路交通和公共交通5职住一体化程度商务区周边有没有足够的居住生活配套，以节约时间提升效益6区域/地段规划规划建设对办公物业的使用性影响和升值性影响从写字楼选址标准结合以上对项目办公商务价值的分析，我们可以判断：本项目具备作为写字楼商务办公之标准，但整体商务之价值不是十分突出。项目租金将因此而受到一定的限制，而未来整体上升空间亦相对有限。四、财富港大厦办公大楼市场定位1、整体市场定位财富港项目整体市场定位项目属性方面商务氛围方面市场竞争方面综合本项目的内外部综合商务条件只能属中档次办公物业周边较弱的商务氛围令项目很难突破商务上的局限性本项目不具备与中高档甲级写字楼竞争的优势，但与其他乙级及以下写字楼争的竞争上，在服务，配套，区位上有一定优势。项目整体定位于中档次乙级办公写字楼物业，依托项目较好的区位优势、商务配套及我司在酒店管理服务对办公物业的支持等方面的优势。成为宝安写字楼市场中具办公舒适性的酒店式写字楼。2、租赁客户定位1）电子类公司区内商务写字楼进驻公司多以电子类客户为主，所占比例达 60%左右，因此，电子类公司是本项目的目标客户群之一。2）宝安工业厂房客户区内部分工业企业不断发展和扩大的同时，需要维护企业自身的良好形象，因此他们需要符合企业身份的办公环境，来彰显其实力。3）物流业客户宝安作为未来的航空+配送的物流园区，其市场的发展空间潜力具大，必将吸纳众多物流公司进驻宝安。4）服务业客户受区政府大力发展第三产业的大力支撑，现代服务为主的第三产业的发展速度迅猛。客户主要包括房地产业、进出口贸易、广告、设计公司、证券公司、保险业等服务性行业。3、出租率预测中档写字楼出租率 （与项目类似同档次写字楼）：项目名称邮电大厦广场大厦诺铂广场出租率88%100%70%本项目整体档次和区位较其他中档次写字楼较为有优势，故整体出租率应略高于同档次写字楼，目前片区同档次写字楼平均出租率在85%左右，本项目的出租率预期可达到90%。4、租金定位运用市场比较法测算项目可达到的租金水平。1）选取可类比案例经研究，选取区域内具备最佳参考性或竞争性的项目作为分析比较的项目，我们选取了邮电大厦、广场大厦、诺铂广场选择三个写字楼作为本项目的市场价格类比项目。类比项目状况一览表项目名称地理位置租金备注（元/ m2/月）邮电大厦宝民路43未包含管理和空调费用广场大厦宝民路54诺铂广场前进路65可比项目的可比类别和权重比例可比项目权重比例邮电大厦30%广场大厦35%诺铂广场35%2）影响租金因素权重分析指标比重邮电大厦广场大厦诺铂广场本项目区位2013131616规模104474交通2013131514停车便利性105698商服配套设施2011111714物业管理104587户型结构105597合计10055578170实际租金435465权重比值k1.27 1.23 0.86 1实际权重租金55 66 56 所占比例i30%35%35%租金水平16 23 20 59测算过程以实际的市场调研资料为依据，结合上述的租金影响因素权重，综合分析评定自身及各可比案例的整体素质。在深入了解各可比案例的综合素质及租金水平后，再结合自身素质采用严谨、科学的“市场比较法”。“市场比较法”是将本项目与具有可比性的类似项目进行比较，对可比项目的租金根据其权重进行适当修正，以此测算本项目客观合理的租金。经测算得出：本项目租金为59（元/ m2/月）。五、项目写字楼出租之定量分析（经济效益测算）1、办公大楼（可用于出租的十层）计建筑面积预期年租金收益=租金可出租建筑面积12个月出租率=5911,0651290%=7,050,618元2、办公大楼（可用于出租的十层）中空部分预期年租金收益=租金可出租中空面积12个月出租率=592,8461290%=1,813,471元3、办公大楼（可用于出租的十层）实际年租金收益=计建筑面积年租金收入 + 中空部分年租金收入=7,050,618 + 1,813,471=8,864,089元第二部分、酒店一、深圳酒店市场发展概况近来，我国国民经济保持平稳快速发展，经济发展促进旅游业繁荣。据国家旅游局公布的数据，2007年我国旅游市场持续较快增长：全年入境旅游人数达1.32亿人次，增长5.5%，其中入境过夜旅游人数达5472万人次，增长9.6%；旅游外汇收入达419亿美元，增长23.5%；国内旅游人数达16.1亿人次，增长15.5%；国内旅游收入达7771亿元，增长24.7%。旅游业总收入首次突破1万亿元，达1.09万亿元，增长22.6%；出境旅游达4095万人次，增长18.6%。中国继续保持全球第四大入境旅游接待国、亚洲最大出境旅游客源国的地位。受旅游业发展的良好形势带动，我国星级饭店数量继续保持适度增长。到2006年末，全国共有星级饭店12751家，比05年末增加923家，增长7.8%；拥有客房145.98万间，比上年末增加12.76万间，增长9.6%；拥有床位278.55万张，比上年末增加21.38万张，增长8.3%。2006年，全国星级饭店的经营情况良好。全年营业收入总额为1482.86亿元，比上年增加136.17亿元，增长10.1%。深圳方面，2008年适逢改革开放三十周年，作为最早实行改革开放、与国际接轨的深圳酒店业，其发展经历了一个持续创新、不断进取的过程。据广东省星评委统计,截至2008年1月,深圳已开业的挂牌五星级酒店有10家(原11家,有一家被吊销五星级资格)，四星级酒店23家，星级酒店共149家。据不完全统计，目前深圳市在建及待评的高星级酒店有30多家。若这些酒店全部参评星级，预计未来2到3年，全市四、五星级酒店的数量将比目前翻一番。据深圳旅游局公布的数据获悉：2007年，深圳市旅游业总收入为511.12亿元，同比增长10.89%；旅游接待总人数达6562.80万人次，同比增长7.05%。全年住宿和餐饮业总收入为155.44亿元，同比下降1.4%。（上表数据由深圳市旅游局提供）以下为19982007年的10年间，深圳市旅游接待总人数和旅游收入的比较：编号年份接待总人数（万人次）旅游业总收入（亿元）119981593.26195.12219991726.23214.12320004294.06301.6420014600.8320.02520025,062.11 355.48620034,283.60 294.63720045,444.16 380.66820055,782.29 421.01920066,130.56 460.911020076,562.80 511.12从上述图表反映出，除2003年受“非典”疫情的影响外， 19982007年的10年间，深圳旅游接待总人数从1998年的1593.26万人次上升到2007年的6562.80万人次，年均增长31.19%；旅游业收入也从1998年的195.12亿元上升到2007年的511.12亿，年均增长16.20%。旅游业的发展为深圳酒店行业带来了充足的市场客源和发展空间。随着07年西部通道的开通、深港经济一体化的日渐融合、2008年奥运会、2010年大运会等利好因素的刺激，深圳酒店业的发展日益呈现出以下特点：1、地理位置优越，国际化步伐加快经济的持续稳定增长和城市发展环境的进一步完善，中外投资者对深圳酒店业发展前景十分看好，对酒店建设投资大幅增加，一批国际品牌酒店将陆续建成开业。目前，除美丽华和香格里拉两个酒店管理品牌外，深圳又陆续迎来了洲际、希尔顿、喜达屋、雅高、万豪、马可孛罗、凯宾斯基、戴斯、瑞雅等国际和区域性知名的酒店管理品牌。2、整体的管理水平得到提升，品牌竞争时代已经到来在引进外资和管理品牌的同时，深圳酒店业也引进了连锁化、标准化的酒店管理模式、先进的管理手段、规范化的服务流程以及以人为本、注重情感的服务理念，此举大力推动了深圳酒店管理水平的提高，缩短了与国际酒店业之间的差距。深圳宾馆、酒店将逐步按国际化标准运作，国际游客的接待数量明显提升。同时，随着深圳建设国际旅游城市各项工作的全面推进，深圳酒店业迎来了国际化发展的全新历史机遇期。3、市场供需失衡，行业竞争加速洗牌与深圳酒店数量的飞速发展相比，深圳旅游接待人数并没有大幅提高。以2006年为例，深圳市旅游局统计的数据显示，该年深圳接待的旅游人数约为6130.56万人次，同比增长约为6.02%；而在2007年，这一数据为6562.80万人，同比增长7.05%。业内人士表示，在总体旅游人数并没有大幅增长的情况下，深圳酒店业的数