温江高尔夫项目研究报告.doc

温江高尔夫项目可行性研究报告 成都温江高尔夫国际社区项目可行性报告目 录 第一部分 温江房地产市场综合分析41.1 温江区域特征分析41.1.1温江区概况41.1.2区划51.1.3产业结构及科技61.1.4人文61.1.5 对外交通61.1.6光华大道城市快速走廊71.1.7教育卫生81.1.8温江房地产发展历程91.2 温江区房地产市场发展现状101.2.1开发量101.2.2产品特征111.2.3价格特征121.2.4销售情况调查141.2.5光华大道区域办公物业情况141.2.6区域土地市场141.2.7板块小结161.2.8温江区域房地产市场展望17 第二部分 成都高尔夫产业发展现状18第三部分 建设项目预案分析182.2项目选址和确定182.3项目用地取得方式202.4项目地块周边环境、教育/体育、交通、商业配套212.4.1环境162.4.2教育体育162.4.3 商业配套162.4.4 交通 162.5项目开发定位172.5.1本宗地项目开发swot分析172.5.2销售对象分析182.5.3项目价格定位192.6 项目建设方案规划192.7 项目开发周期估算. 20第三部分 项目投资估算及财务效益评价213.1一期项目总投资估算213.1.1 一期投资估算说明223.1.2 开发期及投资进度估算233.1.3 一期项目资金筹措方案243.1.4 一期项目销售收入估算243.1.5 一期项目财务评估263.1.5 一期项目财务评估263.2 二、三期项目财务效益说明3583.3 办公大楼投资估算说明283.4 项目财务效益综合评价29第四部分 项目风险分析与对策294.1 风险识别294.2 风险防范措施30第五部分 报告结论30【有关说明和建议】38 【替代方案建议】39第一部分 温江区房地产市场综合分析 投资公司拟建项目位于成都市温江区，故本报告以温江区域为重点并结合成都高尔夫产业的发展现状对项目开发的可行性进行研究。1.1 温江区域特征分析1.1.1 温江区概况素有“金温江”之称的温江位于成都市正西面，东距成都市中心16公里左右，南距双流机场21公里左右，全区幅员面积277平方公里，辖11镇4乡，总人口32.67万。1935年起为四川省第一行政督察区专员公署治地，解放后长期为温江地委、行署所在地，1983年划归成都市管辖。2002年经国务院批准，温江撤县设区，温江区正式纳入成都特大中心城市中心城区有机组成部分。温江自然环境优越，居成都上风上水之位，空气清新，空气质量一直保持国家一级标准，是温、郫、都（温江、郫县、都江堰）国家级生态示范第一县，它是全国的花木种植基地，有花木苗圃12万余亩，近1000余种，占全市花木种植面积的二分之一，森林覆盖率达到了28.9%，有“西部花木之都”之称。另有金马河、江安河、杨柳河、青水河交错纵横，如4条玉带一样缠绕温江城区，与光华大道、南侧人工河构成了三条东西向生态走廊。温江历史悠久，属巴蜀鱼凫文化发祥地，川西文化保留较好，自然、人文景观众多，是数千年的历史文化名城。鱼凫村的古蜀鱼凫王陵、宋代文庙等古迹，与新建的国色天香公园、金马太极旅游度假区、生态农业旅游区等度假休闲设施，让温江赢得了“成都后花园”之美誉。在城市建设方面，自2001年区内提出“住在温江”战略思路以后，温江加快城市组团发展，主动对接中心城市的发展需要，推动城市发展由量态扩张向质态提升转型、由城郊型向城区型转变，努力建设独具现代园林特色的都市新区工作取得了显著成效。以其优越人居环境，成为省内外居家购房者在成都置业的首选地之一。 在经济发展方面，过去五年来，温江经济连年位居全国百强县、全省十强县。有食品饮料、生物医药、印务包装、机械电子四大主导产业。1.1.2 区划温江区辖11镇、4乡、182村，其中11镇有柳城镇、天府镇、金府镇、金马镇、涌泉镇、万春镇、永宁镇、公平镇、清水镇、和盛镇、通平镇；4乡包括玉石乡、寿安乡、镇子乡和柳林乡；如今建城区包括规划中的新城区、老城区（柳城镇）和西区工业园区。 温江行政区划图新城区光华大道板块是温江东部新城区连接成都市的重要纽带。1.1.3 产业结构及科技力量温江区内拥有国家级海峡两岸科技产业开发园，工业实力雄厚。食品饮料、生物医药、印务包装、机械电子四大主导产业优势突出。目前社会经济综合发展指数居全国县市第68位，是四川省经济综合实力前“十强”。温江城内西南侧的大学园区聚集了西南财经大学分校区、成都中医药大学分校区等高等院校10余所。同时区内还拥有中科院成都分院农业生物技术中心、四川省食品研究院、水稻研究所等科研机构20余家，加上区内多所知名的中小学，有各类专业技术人员9200余人,科技资源丰富，科研实力雄厚，是全国科技工作先进区。 地 位原 因现代轻工业基地2002年温江有具规模工业企业66家，其中年产值和销售收入上千万元的34家（上亿元的9家），5家被列为全市重点优势企业，占成都市重点优势企业的10%。构成食品饮料、印刷包装、机械电子、医药化工四大支柱产业。温江还拥有国家级成都海峡两岸科技产业开发园，是省市重要的现代化轻工业基地和台商投资聚集区，成都市重点建设的三家国家级开发园区之一。区内引进了台湾统一、味全、泰国正大、五牛印务、红华实业等国内外知名企业，目前还有更多的企业入驻温江。是成都市重要的轻工业基地。花木种植与交易基地温江花木产业历史悠久，区内花木种植从汉代以来已有1700多年历史，2005全区花木面积12万余亩，占全市花木的二分之一、全省的三分之一。花木从业人员三万余人，年销售收入近2亿元，目前已形成生产规模化、品种优势化、服务专业化、管理企业化、信息现代化、产品市场化的总体特征。更吸引了国内外众多知名的花卉企业、研发机构和组织落户温江。是国家和四川省的“全国花木生产示范基地”、“四川省花木产业化试点县”、“四川省省级重点花木市场”、“四川省重点花卉生产示范基地”。农产品供应基地温江农业基础条件较好。以生产花木、大蒜和小家禽著称，先后被确定为国家级生态示范区、全省农业产业化试点县。大蒜种植面积达4.7万亩，小家禽饲养量达603万余只，是成都市重要的农产品供应基地。1.1.4 人文温江历史悠久，是4000多年前古蜀鱼凫王国的发源地，自西魏恭帝（公元555年）建制以来，一直是川西的政治、经济、文化重镇。位于万春路报恩村的鱼凫遗址出土的文物曾创下了川西平原新石器时代遗址发掘之最；其次还保留有宋代的文庙，清代建筑陈家桅杆和成都平原唯一的一座剿匪纪念碑。此外，水文化也是温江的文脉，温江域内水系丰富，风光秀丽的温江公园依水而建，区内还有以水为主题的金马温泉度假区、鲁家滩风景区等。古老的川西习俗与文化至今随处可见，形成了其独有的文化特质和优势。近年来，温江区借举办花博会的契机，以花卉、园艺、生态农业为主题的旅游业发展迅速，沿老温玉公路及汪家湾一带，有集旅游、园林、观光、休闲为一体的景点40多处。同时成都置信房产开发的芙蓉古城和国色天乡以旅游地产和娱乐地产的方式为温江旅游和文化注入新的活力。1.1.5 对外交通境内各级国、省、县道路连接成都、郫县、都江堰、双流、邛崃等。有成温邛高速公路、光华大道西沿线温江段，成青旅游快速通道温江段，城南过境路线等交通干线。1.1.6 光华大道城市快速走廊城市快速走廊是中心城区与其外围城镇组团及中心城区外围各城镇组团之间联系的快速通道，原则上只有100万人口以上的大城市才考虑规划建设，其功能是快速疏解跨区间长距离大运量机动车流，既提高路网的总体容量和快速疏解能力，又减轻主次干道网的交通压力和交通污染的影响面。在承载城市交通运输中起到关键作用。光华大道起于成都青羊区光华大道三环路，止于温江区柳城干道迎宾路口。全路总长13.6公里，双向8车道，其中道路中间有6米宽的中央绿化带，道路两侧各有一条1.5米宽的绿化带及3米宽的人行道。2004年6月，光华大道破土动工，2005年5月底，成都通往温江的快速出城通道光华大道全线贯通，成都至温江时间将缩短至不到10分钟，为温江区建设，特别是光华大道沿线片区的房地产开发带来更多的商机。光华大道1.1.7 教育卫生温江大学城，规划占地面积10余平方公里，是成都规模最大、最为集中的大学园区。蜚声海内外的西南财经大学，是大学城里的第一个万人大学，发挥着“金融财经巨人摇篮”的作用。另有四川交通技术学院、成都中医药大学、四川教育学院、四川化工大学、农业学院、西华大学温江分校、中科院成都分院农业生物技术中心、四川食品研究院、成都勘测设计院等教育科研机构30余家。温江区人民医院、温江区中医院、服务科目齐备、设备优良、技术精湛、能实施大、中型手术。世界著名医疗机构台湾长庚医院也将落户温江，这无疑将极大的提升温江的医疗保健水平。1.1.8 温江区房地产发展历程2001年8月，“住在温江”成都房地产高层论坛在温江隆重举行。为温江城市规划与国际接轨，温江区政府出资300万元请来英国著名的规划咨询公司“阿特金斯”为温江新城区城市发展建设出谋划策。2001年底，2.3亿元资金投向温江，主要开发区域集中在光华大道温江段，置信、森宇、建信、华新国际、银都、天祥等实力开发商纷纷到这里拿地。2002年5月，国土资源部出台招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式。2002年5月28日，温江撤县设区，成为成都城区的重要组成部分，温江房地产开发呈井喷态势。芙蓉古城、奥林匹克花园、森宇音乐花园、海峡新城等大型楼盘相继出世，“住在温江”初现端倪。2005年5月31日，光华大道通车，一夜之间，温江城市价值飙升，地价明显补涨，土地成交价创下115万元/亩的新高,变化房价翻了一番。同年9月，第六届全国花卉博览会在温江隆重召开，温江价值名动国际。2006年2月，“大城西”启动仪式在温江举行，人居环境、配套、交通、楼盘品质都已大大改善的温江正式宣布进入大城西范围。万科、和记黄埔、蓝光、宏信等国内外品牌开发商陆续抢滩登陆,在温江开始实质性开发，掀起了大规模的建设高潮。1.2 温江区房地产市场现状分析1.2.1开发量根据市房管局公众信息网公布的数据，2007年，温江房地产开发项目达72个，总投资金额达142.21亿元，其中本地企业11个，开工面积234.51万平方米，外地企业26个，开工面积221.28万平方米，预售面积154.67万平方米，销售备案124.44万平方米，全区房地产开发销售率80.46%，销售均价3223.08元/左右。全年房地产涉税4.25亿元,占入库税收的69%，开发及供应规模快速扩大。特别一提的是，在国内外获知成都市被中央定为“城乡统筹经济发展试验区”后，要地需求更是不断增多，房地产价格徒长，大有供不应求之态势。温江（光华大道及芙蓉大道）区域目前房地产开发项目情况项目名称建筑面积（平方米）总户数（户）万科朗润园137000992锦绣森邻1098411100塞纳河畔167612859利贞境界42480354仁和春天大道5000003600西花汀1645131095美茵河谷1400001100依云镇126000596珠江国际花园2400001500边城香格里873561299蓝光香境1700001446和黄彩叠园3733303800恒大城62000049000佳兆业丽晶港7000006000 数据来源：龙川投资策划部依云镇塞纳河畔万科朗润园锦绣森林 西花汀珠江国际花园利贞境界森宇美茵河谷米仁和春天大道 蓝光香瑞湖边城香格里和黄.翠逸园拟建项目位置图光华大道1.2.2 产品特征住宅类物业供应占七成资料来源：成都市房地产管理局住宅类物业占总供应量的7成多；其次是其他用途的物业，占21%，商业用房及写字楼的供应量均在5%以下。n 温江光华大道区域在售楼盘调查情况项目名称物业形态主力户型万科朗润园多层、高层100-120m套三锦绣森邻多层、高层110-130m套三塞纳河畔多层、高层90-120m套二、套三利贞境界别墅、多层100-135m套三160-175m套四仁和春天大道高层、别墅120-170m套三、套四西花汀高层120-135m套三美茵河谷高层120-140m套三依云镇别墅、多层94.99m套二、132.7m套三蓝光香境高层72-105套一可变空间边城香格里多层92-182、套三为主珠江国际花园高层107-215、套三为主和黄彩叠园高层、别墅100-175、218-376恒大城高层、别墅75-88套二、92-106套三、144-188别墅 数据来源：龙川投资策划部光梯比例相对较大。主力户型为80-99m套二 和 120-135m套三供应特征： 1、区域内产品供应量巨大，产品线丰富； 2、110-150平米中大型3房供应量较大，同质化产品面临竞争较激烈； 3、81100平米中大型2房供应量也较大，但相对于整个片区2房的供应总量及需求，该类户型仍属稀缺，2房产品在该片区有较大市场。 1.2.3 价格特征n 温江光华大道区域楼盘情况：楼盘名称价格（元/m2）万科朗润园（高层）4700仁和春天大道（高层、别墅)高层6500、别墅8000-10000锦绣森邻(多层、高层)多层5500、高层4500塞纳河畔(多层、高层)多层4000、高层3800利贞境界（高层）3800西花汀（高层）4300美茵河谷（高层）4100依云镇（多层）5000蓝光香境4280珠江国际花园(高层)5400边城香格里(多层)5600恒大城5700 数据来源：龙川投资策划部价格小结：1、 价格基本集中在3500-5000元/平方米，精装房价格均突破5000元/平方米，产品品质不断提高。2、高档楼盘以联排、多层洋房为主，均价在6000元/平米以上，其中仁和春天大道别墅均价已经超过100000元/平米。1.2.4区域楼盘营销主题调查楼盘营销主题仁和春天大道中国首例原滩社区万科.朗润园光华大道 新城居理想香瑞湖香瑞湖 情归迈阿密塞纳河畔法式风情 优雅生活锦绣森邻森林下 生活上美茵河谷领衔外光华河居生活西花汀这就是心中的好时光珠江国际花园好生活 在珠江 营销主题分析： 光华大道沿线楼盘营销主题及推广思路大多都运用到光华或河居城居等名词，也有不少楼盘是以自己产品风格及特征作为营销主题的，并且越来越多的楼盘开始打概念性的主题作为推广线。 1.2.5温江区域楼盘客户情况分析楼盘客户情况仁和春天大道年龄：3055岁居多，以中老年人为主职业：以成都西边、西南边政府公务员及公司中层以上为主家庭结构：多为一家3口及一家三代人同住吸引点：原滩生态居住环境、交通便利、社区配套完善等置业目的：多为改善居住环境，养老，为子女念书方便，及看重未来升值潜力置业次数：2-3次居多蓝光香瑞湖年龄：3550岁，以中年人居多（别墅）；25-35岁，以中青年居多（电梯洋房） 职业：以生意人及公司，企业高层为主（别墅）；以公司员工、政府职员为主（电梯洋房） 家庭结构：别墅客户多为3代同堂，电梯客户多为年轻夫妇、一家3口、部分一家三代人同住。 交通工具：多为15万以上私家车（别墅）；电动车、公交车及5-12万左右小车（电梯洋房） 吸引点：楼盘品质、环境、交通便利、社区配套完善等。 置业目的：多为改善居住环境，以及为子女念书方便，及看重未来升值潜力。 置业次数：2-3次居多塞纳河畔年龄：2855岁 职业：温江本地及城西职员为主 家庭结构：两房客户多为年轻夫妇、3房多是一家3口、部分一家三代人同住。 交通工具：多为电动车、自行车、公交车、5-8万左右私家车、少数有10万以上私家车。 吸引点：项目自身配套及环境、交通便利、正个片区居住环境等。 置业目的：多为改善居住环境，养老。 置业次数：2次为主锦绣森林 年龄：2850岁，以中老年人居多 职业：以生意人及公司、企业中高层为主 家庭结构：多是一家3口、及一家三代人同住，也有部分是两口之家购买 交通工具：多为5-8万以上私家车、部分有十余万以上私家车 吸引点：光华大道大环境、便利的交通、完善的社区配套、高档的生活品质等。 置业目的：多为改善居住环境及看重未来升值潜力。 置业次数：2次为主美茵河谷 年龄：2555岁，年龄层次较为广泛 职业：以城西公司职员及政府公务员居多 家庭结构：多为一家3口或一家三代人同住。 交通工具：多为电动车、公交车、5万左右私家车、少数有十万以上私家车。 吸引点：环境优美、交通便利、社区配套完善、居住环境舒适等。 置业目的：多为改善居住环境，养老或为子女念书方便。 置业次数：2次为主七彩花都年龄：2855岁，以中老年人居多 职业：以已退休及即将退休的客户居多 家庭结构：多是老2口及一家3口 交通工具：多为公交车、5万左右私家车、少数有十万以上私家车。 吸引点：环境、交通便利、社区配套完善等。 置业目的：多为改善居住环境，养老，及看重未来升值潜力。 置业次数：2次为主西花汀年龄：2450岁，年龄层次较为广泛 职业：以城西公司职员及政府公务员居多 家庭结构：多为一家3口或一家三代人同住。 年收入：6万以上 交通工具：多为电动车公交车、5万左右私家车、少数有十万以上私家车。 吸引点：旁边的花博会、交通便利、社区配套完善等。 置业目的：多为改善居住环境，养老。 置业次数：1-2次为主客户小结：光华大道沿线楼盘客户主要以城西公司职员及政府公务员为主，还有部分外地客户；多为改善居住环境、养老以及方便子女读书及看重区域未来升值潜力；客户大多认可温江的大居住环境及周边配套，花博会、成都七中也是客户看中的一部分，光华大道的便捷也是决定性因素之一。 1.2.6区域土地市场n 成都上半年土地交易状况07年上半年成都市共成交土地128宗，土地面积约7000亩，分别较上年同期增长约64%和约15%。其中主城区成交46宗，交易面积约为2463亩，同比增长约27.8%和约83%。各郊区县交易数量为82宗，土地面积为4530余亩，同比增长约95%和减少约4%。而在08年的上半年,由于受地震的影响,温江暂停了对 对土地的放量,但目前已有众多知名投资商加大了对温江的建设投资.成交地块中，五城区（含高新区）平均每宗地块规模约为53.5亩，较去年增加约15亩；郊区县中，每宗地块规模为55.3亩，较上年同期下降约57亩。据统计，五城区（含高新区）上半年土地成交均价约624万元/亩，较06年同期上涨约70%；郊区县土地成交均价为108.6万元/亩，同比上涨46.7%。n 郊区县土地供应情况资料来源：成都市国土局、各郊县国土局温江区土地成交情况排各区县土地成交量第4位，上半年共成交9宗，成交面积达到了650亩，市场发展情况良好。8月2日温江花博园580亩的商业兼容住宅（100亩）地块在广东珠江投资经过与印尼力宝集团236回合的激烈竞争后，最终以超出起拍价3倍价格，18.35亿元成交（300万/亩）。这意味着，该区域不久将会有一个巨型的、以购物、豪华酒店、办公、娱乐、休闲为主体的综合性项目在此建设并投入使用，说明开发商对温江商业地产的谨慎态度出现了转折性的变化，同时将为未来温江区域的住宅开发注入强大活力，推动温江房地产业更加迅猛的发展。n 小结从郊县目前的区域供地情况来看，光华大道、迎宾大道、南延线天府大道已经成为住宅开发热点区域。郊县中，温江区也正在成为成都房地产市场住宅开发主流区域。1.2.4 板块结论n 开发量:光华大道板块区域的楼盘目前总开发量约为219.8万平方米,总户数达6.37万余户，温江光华大道沿线待开发项目出现井喷现象。其中仁和春天、珠江国际花园、恒大城、佳兆业丽晶港为本区域典型大盘。n 产品特征:整个光华大道区域在销售市场上,供应主流为高层公寓和多层.其中高层公寓比例相对较大。主力户型为80-100m套二和110-150m套三，两房仍为需求主力。n 价格特征:光华大道区域的在售楼盘中，均价大都突破4000元/平方米，精装房均突破5000元/平方米，品质大盘已经达8000元/平方米。n 客户特征:光华大道区域客户由外地、成都和温江居民组成，多用于居住，也有部分投资客户。1.2.5 温江区域房地产市场展望发展空间和优势 n it大道的开工意味着吹响城市向西发展的号角，成都向西发展的城市规划，温江新区等规划政策导向利好。n 各板块的错位发展利于房地产市场的差异化发展。n 越来越多的国内外大项目的落户必将促进房地产市场更趋成熟。n 交通等市政设施建设正如火如荼。n 更多大盘、好盘的建设必将带动更多购房需求。n 土地资源较为丰富，中、短期内不会出现供地陡然下降的可能。n 具备像芙蓉古城、国色天乡这样的旅游、娱乐资源优势。n 城市中心区域居住外移给近郊带来机会。n 价格同成都相比仍具优势。1.3芙蓉板块房地产发展现状 本项目地处芙蓉大道旁，清水河畔，毗邻成都市高端别墅板块芙蓉板块。 本案 芙蓉板块典型楼盘分析1、芙蓉古城大宅门开发商：置信房产、蔚信房产、大华房产位置：温江区永宁镇（外环线外700米），紧邻本项目占地面积：1000亩产品形态：独栋别墅、双拼别墅、三联别墅产品定位：高端价格：联排别墅约300多万/套；独栋约1000多万/套销售情况：目前仅余2套500总价为1000多万独栋别墅，总共3期均已售罄。介绍： 芙蓉古城以川西民居为主，同时融入江苏民居、云南民居、唐风建筑等中国传统建筑精髓而成，由四合院型的建筑群组成，集居住、度假、休闲、投资于一体，小区规划配套有传统小吃广场、古风茶楼、购物超市、四季广场、室内室外游泳池、足球场、篮球场、网球场、儿童游乐场、特色客栈、社区诊所、内壁球馆、幼儿园等。2、 清溪玫瑰园开发商： 成都新联线房地产开放有限公司位置：温江区永宁镇开金路999号（芙蓉古城大宅门对面）占地面积：336亩产品形态：双联别墅为主，少量三联、四联别墅，主力面积为200多。产品定位：中高端价格：目前均价1050011000元/平米销售情况：今年4月推出二期2批次，销售状况不是非常乐观，平均每周销售1-2套。介绍：清溪玫瑰园户型面积由190-260平米，为新古典主义纯别墅区域，小区规划有会所。3、芙蓉锦绣开发商：成都中亚实业有限责任公司位置：温江区永宁镇新庄村4、5、6社（芙蓉古城一期景区大门正对面）占地面积：75亩产品形态：独栋别墅、双拼别墅。200多-400多，300为主力户型。产品定位：中高端价格：均价900012000元/平米，总价200万400万。销售情况：项目刚刚开售，未正式开盘，已销售40余套，销售率达20%。介绍：小区总户数129户，户型面积:251-474平米，建筑风格为“极简主义”的中式风格，由著名ddb项秉仁建筑设计（上海）有限公司设计，开发商在景观设计上非常重视风水。4、西贵堂开发商：成都纵合世纪房地产投资有限责任公司 位置：温江区公平镇正宗村（芙蓉古城旁边）占地面积：60亩。产品形态：名为三叠拼别墅，实为1跃2，3跃4，5跃6的洋房。170户型占到90%。产品定位：低端价格：起价4300元/平米，均价4900元/平米。销售情况：年初推出二期，目前销售率达50%，销售情况不乐观。介绍：小区由6个u型组团围合而成，为叠拼别墅，共280户，户型区间为170-210平方米之间。建筑设计由国际知名设计商加拿大hdii公司设计，在户型上，每家每户均独立入户，配置前后双花园。一楼赠送约60平方米的下沉式视听室，顶楼赠送十多平方米的阳光房和大面积的楼顶花园。每家每户均带有多个露台，局部挑高6米。景观设计由加拿大嘉柯景观设计公司设计，采用新加坡现代园林的景观风格。 第二部分 建设项目预案分析2.1 项目建设背景和目的 2.2 项目概况：1、 地块概况1.1地块区位：项目地块位于成都市的西近郊，温江区永宁镇北侧，西距温江城区中心8公里，东距成都市中心10公里，与青羊区文家场乡接壤，北部与成都高新技术开发区隔清水河相望，距成都双流国际机场18公里。1.2地块规模：地块占地141.25公顷（2118.75亩），南为呈东南西北弧线走向的规划道路，北为清水河，地块宽度为至清水河岸线为650米，地块东侧为成都绕城高速，隔500米宽防护林带，西为永宁镇至郫县的规划道路，地块东西长度为2300米。区内规划道路南侧为永宁镇规划居住与商业发展用地，隔河（沙堰漏）与永宁镇区接壤。1.3地块现状：地块现状为农村住宅与农田用地。地块内主要有水田、池塘等，北边有部分集中性农村住宅与街道，其余为农村住宅，位于地块中部沿横向原机耕路分散布局；约有村民800户，2000余人。地块内有220kv高压供电线路穿越，南部道路属市政规划路，尚未建设，同时，该地块属机场净高限制区，其东南部航空净空限高为45米。1.4地块取得方式：项目用地的土地使用权通过公开挂牌的方式取得；温江区政府统筹负责全部拆迁、补偿、安置工作，我方取得的项目用地为净地。2、 项目周边环境分析2.1环境项目地处温江区，温江区素有“花舞温江”之称，为成都市有名的生态旅游区。项目西北经由成青旅游快速通道或成灌高速公路可至青城山-都江堰休闲旅游区，向西经由成温琼高速公路可至西岭雪山休闲旅游区，本项目占据了成都上风上水之风水宝地，区位环境优越。加之地块紧邻清水河，水质保护良好，四季气候怡人，空气清新，自然条件优势显著。 2.2 教育和体育七中实验学校（小学、初中、高中）、树德广才中学、苏坡小学等，建信奥林匹克花园有各种体育设施，并配有金苹果幼儿园。 2.3 商业配套根据温江区政府规划，沿光华大道两侧修建商业长廊，与成都无缝对接。目前建信奥林匹克花园临光华大道的商业配套设施中已经有中高档餐饮如舒肘子、雍雅山房等进入。光华大道沿线还即将修建超大型购物中心和文化娱乐中心。2.4 交通项目地块由绕城高速、芙蓉大道与清水河形成开放式的三面维合。成灌高速公路、成青旅游快速通道、成温邛高速公路、光华大道构成由成都市中心辐射本项目的交通主干线，直通都江堰青城山、到双流机场仅20分钟车程，距成都市区仅10分钟车程，其中光华大道被誉为城市西南主干道, 道路路面宽阔, 基本没有拥堵的现象。随着成都轻轨和地铁线建设的启动，区域交通状况在未来将更加方便快捷。2.5城市规划it大道的建设吹响了城市向西发展的号角。it大道通车后，从中心城区经it大道只需15分钟左右即可到达郫县城区，再用5分钟左右即刻到达友爱镇农科村，即使前往都江堰，也只需30分钟左右，成为名副其实的城市快速通道，西区居住价值必将得到快速提升。it大道完全建成后，不仅会助推西区经济的高速发展，还将成为集结城西高端物业的风景专线。规划创造价值，一条路改变一个区域，芙蓉板块的区域价值也将因此得极大提升。本案2.3 项目开发定位 项目总体定位为“成都温江国际生态体育休闲中心”，为成都近郊休闲旅游度假区和服务于成都的高品质特色体育休闲公园，包括高尔夫球场、酒店和高档住宅的大型复合体项目，集体育运动、休闲度假、文化娱乐、生活居住四大功能于一体的生态型、园林型、复合型、国际化的现代化城市组团，以生态、健康为主题，以滨水风貌为特色，为温江区重点规划区。2.3.1本宗地项目开发swot分析根据温江区房地产市场现状、未来发展、城市规划及项目宗地本身实际情况，策划部作出swot分析如下：优势 strengthn 得到温江区政府大力支持n 地块区位优越显著n 投资公司融资能力强n 自然景观条件得天独厚n 道路通达度高，交通便利n 周边高档房地产开发已成气候n 丰富的教育资源劣势 weaknessn 项目周边生活及配套设施目前还在完善过程中n 项目用地规模较大，运作周期较长n 整个成都市对高尔夫球场的运作认识相对滞后，开发经验相对不足n 新组建的项目管理团队，需要磨合机会 opportunityn 大势向好：温江区政府对区域规划定义、定位条件利好n 区域市场向好：温江房地产市场发展前景、空间较好，潜力巨大n it大道的建设吹响城市向西发展的号角，本案与之紧邻，是本案未来发展的巨大契机n 交通改善，光华大道提速，成都第一条轻轨规划，拉近与成都心理距离n 充分利用高尔夫这一稀缺资源特色，打造高端项目n 利用消费者对项目周边品牌开发商已建或在建高端楼盘的认同，消除消费者购买障碍，实现较快销售和资金回笼n 成都市高尔夫运动场地供小于求，给本项目高尔夫球场的定位带来广阔市场空间n 紧邻高新西区与成都典型别墅板块，企业高管及高端居住人群将保证高尔夫球场的运营威胁 threatenn 项目区域内品牌开发商云集，实力雄厚，住宅区域市场竞争激烈n 同区域市场内后续楼盘供应量大，势必造成一定的客户分流n 国家宏观调控政策影响，政策风险难以预料n 土地挂牌过程存在不确定因素第三部分 成都高尔夫球场现状一、 球场现状成都目前已建成高尔夫球场3个。待建项目x个。二、开发商：中航地产项目名：中航云岭项目简介:项目实景：三、 青城山高尔夫球场项目位于青城外山，国际标准18洞高尔夫球场内，2-3层低密度纯别墅区，户型联排85-125平米、双拼160平米、独栋400平米，户户独门独户，带前庭后院、私家花园、多个观景露台。开窗见山、观水、看果岭、望水杉林。 联排86-122平米、双拼166-171平米、独栋363-449平米，每套2-3层独门独户。占地面积:86667.10平方米总建筑面积:30000平方米总户数:235麓山国际高尔夫球场项目简介：成都麓山国际的18洞标准锦标级高尔夫球场出自于美国顶尖的jmp高尔夫球场建筑设计公司首席设计师mark hollinger之手。纵览整个麓山，由世界最著名建筑设计大师doug dahlin担当总体设计的北美风格麓山国际社区别墅群也簇拥期间。该高尔夫球场是jmp美国高尔夫建筑师又一新作品，麓山俱乐部是四川省乃至整个西部最优秀的球场之一。球场全长7300码，标准杆72杆，可以举办世界冠军赛。同时具有非常特别的设计概念和国际标准的18洞。而正在修建中的俱乐部会所，建筑面积达到8000平米。这座巨大的北美城堡拥有西餐、中餐、咖啡厅、酒吧、雪茄吧、专卖店、健身房和宏大的宴会厅。由著名的锦江酒店管理公司承担管理和服务，为所有会员和高尔夫爱好者提供五星级的服务。地址：四川成都双流麓山大道二段1号第四部分 项目投资估算及财务效益评价评价结论概要： 项目总占地面积200亩，为多层和别墅，分三期滚动开, 总建筑面积13.33万平方米，总投资50232.05万元，项目全部销售收入共计115376.62万元（含车库），销售税金及附加18742.62万元、土地增值税11646.95万元、所得税12502.78万元。项目全部税前利润总额37887.20万元，扣除营业税及附加和土地增值税后所得税后净利润25384.42万元。n 主要技术经济指标主要技术经济指标表 基准收益率按照8%计取。序号项目单位指标1总投资万元50232.052销售收入万元115376.623销售总成本费用万元5191.954销售利润总额万元37887.205销售投资利润率（税前）%75.426全投资指标6.1全投资净现值（税后）万元22629.806.2全投资净现值（税前）万元32554.917自有资金指标7.1自有资金净现值（税后）万元43908.327.2自有资金净现值（税前）万元53833.43工程建设进度及销售组织计划根据同类一般项目的开发时间、开发规模以及项目所在区域的市场可接受容量确定本项目的开发节奏。结合本项目实际建设情况、开发商投资计划，我们估算住宅项目开发周期自可行性研究到楼盘清盘，分2期滚动模式开发,共需3 年，工程建设期3年，销售期2年。具体安排如下表所示: 项目开发销售进度估算图id任务名称2008200920102011q3q4q1q2q3q4q1q2q3q4q1q2q3q41可行性分析/策划2项目立项审批3工程设计4一期住宅工程建设5二期住宅工程建设67产品销售投资估算及资金筹措3、 投资估算n 投资估算的依据和方法本宗地尚未进行总图设计，我们根据本宗地开发定位、以及给定的规划限制条件，参照成都市类似房地产项目的平均技术经济指标测算，对本项目作出如下建设方案规划，以进行可行性分析，本项目技术经济指标见下表：序号项目指标单位备注1项目占地面积200 亩133332 平方米2容积率1 6总建筑面积133332 平方米6.1多层建筑面积79999 平方米6.2别墅建筑面积53333 平方米6.3地下建筑面积13333 平方米不计容积率6.3.1地下机动车库面积13333 平方米6.3.2机动车位444 辆本建设预案设定住宅为多层洋房和别墅。n 总投资估算项目总投资估算范围包括：本项目总投资估算范围包括项目用地范围内工程建设投资，费用分类为土地成本、前期工程费、建安工程费、基础设施费、公建配套设施费、维修基金、工程建设其他费用、基本预备费和建设期利息。项目总投资估算表序号项目名称工程量（）单价(元/)总价（万元）单位面积投资(元/)多层别墅地下室1土地成本 133,333.33 900.00 12,000.00 900.01 900.01 2前期费用 194.00 2,586.64 194.00 194.00 专业费用 133,332.00 70.00 933.32 70.00 70.00 行政事业性收费 133,332.00 124.00 1,653.32 124.00 124.00 3建安工程费 24,921.08 1,581.00 1,701.00 2,401.00 3.1土建工程 146,665.20 17,973.15 1,080.00 1,200.00 2,200.00 3.2装饰工程（普通装饰） 146,665.20 3,999.96 300.00 300.00 -3.3设备及安装 146,665.20 2,947.97 201.00 201.00 201.00 4基础设施费 146,665.20 88.00 1,290.65 88.00 88.00 88.00 5公建配套设施费 133,332.00 400.00 5,333.28 50.00 50.00 6维修基金 133,332.00 38.50 513.33 38.50 38.50 - 7工程建设其他费用 76.80 1,023.95 76.80 76.80 - 8基本预备费 70.73 943.11 70.73 70.73 70.73 9建设期利息 - 1,620.00 10流动资金 - 11合计 133,332.00 50,232.05 2926.543046.542636.53n 投资估算说明为了计算方便和科学，我们将项目的分析期假设从2009年年年初开始。项目投资估算价格的确定，参照成都市类似工程项目的相关的概算指标，项目技术经济指标，并以目前建筑市场平均价格水平按投资年份调整后采用。投资发生后，不再作价格调整。 1.土地成本本项目土地成本为12000万元。敝司出资10000万元为温江政府建设2000亩体育公园，其中200亩可作建设用地，其余2000万元预备为其他费用。2.前期工程费本项目前期工程费包括专业设计费用和行政事业性收费，总共按照194.00元/平方米计取。其中，专业费用包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘等支出。按照70元/平方米计取。行政事业性收费标准按照成都市房地产项目开发行政事业性收费优惠政策执行。行政事业性收费包括建设项目报建费、新型建筑材料专项基金、散装水泥专项基金、异地绿化建设费、防空地下室易地建设费。其中异地绿化建设费和防空地下室易地建设费可以项目建设完毕以后，根据实际情况缴纳，因此，本项目按照124元/平方米计取。3.建安工程费本项目建筑安装工程费由建造房屋建筑物所发生土建工程费用、装饰工程费用和设备及安装工程费用构成，本报告根据成都市类似建筑物一般工程造价综合确定。4.基础设施费本项目基础设施建设费指建筑物2米以外和项目用地规划红线内的各种管线和道路工程，其费用包括供水、供电、排污、道路、路灯、环卫设施等建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。本项目基础设施费测算标准按照88元/平方米计取。5.公建配套设施费本项目公建配套设施费包括园林绿化和其他附属工程。本项目公建配套设施费测算标准按照400元/平方米计取。6.维修基金本项目建筑物专项维修资金，是指专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造资金。根据成都市相关文件规定 按2004年4月1日起正式实施的成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法规定，商品房的首次专项维修资金，由开发商按每平方米建筑面积成本价的3.0%（未配电梯）和3.5%（配电梯）缴存。，维修基金的标准为：按每平方米建筑面积成本价的3.5%缴存，成都市区建筑面积成本价为1,100元/平方米。7.工程建设其它费用本项目工程建设其它费用是指建设投资中除去以上土地成本等以外所必须花费的其它费用。包括建设监理费，建设方开办费，建设方管理费，建设单位临时设施费，工程保险费，现场临时供水供电费用等。工程建设其它费用按照前期费用、建筑安装工程费用、基础设施费、公建配套设施费总和的3%计取。8.基本预备费本项目基本预备费，是指在项目实施过程中难以预料的支出，需要事先预留的费用，又称工