韶关市武江区群康路地块可行性报告83p.doc

韶关市武江区群康路地块项目可行性报告广州鸿兴地产顾问有限公司二零一一年九月目 录第一部分：项目概况11.1宗地位置11.2宗地现状21.3项目周边配套41.4项目规划控制要点81.5项目地块综合评判8第二部分 市场分析102.1韶关市社会经济发展概况102.2韶关市房地产市场分析152.3区域住宅市场成长状况292.4区域市场目标客层研究45第三部分：项目定位483.1项目定位483.2项目产品建议54第四部分：项目开发684.1开发时序建议684.2价格定位71第五部分：投资收益分析745.1项目成本预测745.2项目资金筹措计划775.3项目开发财务评价785.4项目敏感性分析795.5项目现金流量与动态盈利分析825.6项目资金来源与运用表分析83第一部分：项目概况1.1宗地位置小结：由图直观可见1、项目位于韶关武江区群康路，紧邻新华北路、工业路，周边路网完善，可轻易通达市内各区，到高铁武广站、市汽车站、火车站、京珠高速、韶赣高速等交通重要枢纽仅需十多分钟的车程，交通优势明显。2、项目周边新旧楼盘众多，居住、商业氛围较好，项目距西河体育中心、西河全民健身广场、世纪购物广场、中环购物广场、红星美居中心等知名商场仅五分钟车程，人气较旺，是韶关市民日常工作、居住、活动、社交的中心，区域知名度较高。3、项目周边各项配套十分完善，学校、医院、超市、菜市场、酒店以及各类型娱乐、餐饮店等近在咫尺，配套优势明显。1.2宗地现状1.2.1项目地形及四至景观 项目地块较为方正，为北高南低的坡地地貌，高低落差合理，有利于规划的差异化、创新性； 北面是宝盖岭，自然景观丰富，景观视野开阔。 项目南面为汇展华城和幸福家园项目，这两个项目为韶关市两个大型房地产项目，但本项目与以上两个项目有旧厂房间隔，项目西面也为低层民居和旧厂房，影响了项目的景观，但视野开阔； 项目东面为韶关第五中学和低层住宅建筑，景观不是很理想。 东面也是旧民房，景观也不理想；北面（宝盖岭） 南面（民居、旧厂房） 西面（民居） 东面（韶关第五中学） 小结：项目北面自然景观资源最为丰富，但其余三面都给学校、底层民居和旧厂房包围，景观不够理想，但项目地属于坡地地形，视野较为开阔，可以在一定程度上降低项目在景观视野方面的劣势，总体来讲，项目在这个方面优势不大。1.3项目周边配套1.3.1项目周边交通状况工业路（外围东西走向）群康路（内围东西走向） 新华路（南北走向） 小结：项目临近韶关市区南北走向的新华路，以及东西走向的工业路，周边路网完善，交通通达率高。群康路已列入韶关市交通规划改造工程的主要工作之一。公交车站（东岗岭站）小结：公交路线有9路、12路、20路、25路等，贯通韶关各区，片区居民交通出行较为便利。1.3.2项目周边配套1、商业配套世纪购物广场 红星美居中心 超市 银行 肉菜市场 小结：项目商业配套十分完善，附近人气较旺，是项目主要优势之一。2、教育、医疗配套群康幼稚园 东岗岭小学 韶关第五中学小结：该片区享有韶关一线教育配套，教育配套涵盖幼儿园、小学、初中优势十分明显。3、体育设施配套西河体育中心 西河全民健身广场篮球场 乒乓球场主题活动广场 健身设施小结：该区域体育设施配套十分完善，项目距西河体育中心、西河全民健身中心仅五分钟路程，该区域历来就是韶关市民休闲娱乐、健身的重要去处，大众认可度高。1.4项目规划控制要点项目地块初拟技术经济指标项 目指 标总用地面积29309总建筑面积112081.5 计容总建筑面积102581.51、住宅面积90831.52、国学馆6003、双语幼儿园20004、社区文化艺术中心2450其中数字图书馆300数字电影院500少儿艺术中心（书法、绘画、音乐、舞蹈、雕塑）、文化展厅16505、文化商品街57006、社区健康中心 6007、其他配套4008、地下车库面积 9500 总户数800地下车位数420 容积率 3.5绿化率40% 建筑密度30%1.5项目地块综合评判优势：地段、资源赋予了项目地块坐拥3大价值，项目可塑性强。 地段价值：项目位于韶关市中心繁华区域，城市景观轴内、交通便利，通达各区； 配套价值：周边各项配套十分完善、齐全； 资源价值：紧邻西河体育中心、西河全民健身广场，韶关市内唯一的、最大的公共康体休闲娱乐平台，知名度较高；劣势：但项目占地面积较小，周边景观资源较少，项目南面景观视野受到局限，是项目的短板。项目地块属性定位：根据目前项目的区域价值，我司认为项目可塑性较高，具备打造成一个集高端住宅、文化商业街区于一体的区域中高端项目。第二部分 市场分析2.1韶关市社会经济发展概况2.1.1韶关行政区划及人口位置：广东省北部，北江中上游，与清远相邻，北部与湖南和江西交界。区划：下辖曲江区、浈江区、武江区、始兴县、南雄市、仁化县、翁源县、新丰县、乳源瑶族自治县、乐昌市。韶关市面积18380平方公里，户籍人口325.54万，其中：非农业人口124.79万人，农业人口200.75万人。全年出生人口3.78万人，人口出生率11.69；人口自然增长率6.95。年末常住人口296.94万人。其中市辖区人口92.63万。市区：浈江区面积 523平方公里，人口35.43万。武江区面积 682平方公里，人口25.2万。曲江区面积1651平方公里，人口32万。目前：三区人口合共约93万未来：至2020年规划期末，规划韶关市城市人口规模为130万人。其他县市：乐昌市面积2421平方公里，人口53万。南雄市面积2361平方公里，人口46万。始兴县面积2174平方公里，人口25万。仁化县面积2223平方公里，人口23.14万。翁源县面积2183平方公里，人口39.76万。新丰县面积2016平方公里，人口24万。乳源瑶族自治县面积2125平方公里，人口21万。小结：广博的消费区域、庞大的人口基础将会带给韶关房地产市场巨大的发展空间和开发潜力。2.1.2国民生产总值据统计，2010年全市实现生产总值683.1亿元，比上年增长12.5%，连续5年经济增长率高于全国、全省；比2005年增加346亿元，2006-2010年的年均年增长12.7%，连跨400亿元、500亿元、600亿元三个台阶。2010年第一产业增长5.6%，第二产业增长15.6%（其中工业增长15.5%），第三产业增长11.4%。全市地区生产总值“十一五”期间年均增长12.7%，比“十一五”规划预期目标12%高出0.7个百分点。2010年末全市市场主体总数达9.87万户，比2005年末增加3.1万户。全市有26个项目列入省现代产业500强，居全省第6位。三大产业结构由2005年的16.442.641调整为13.742.643.7。2010年全市人均生产总值突破2万元,达2.3万元，同比增长12.1%，2006年至2010年平均增长12.2%。2010年财政总收入143.3亿元，地方财政一般预算收入47.8亿元，分别增长32.4%和17.5%，2006年至2010年的年均分别增长18.2%和19.1%。表2-1：20062010年韶关gdp及其增长情况小结：韶关市的经济增长较为平稳，但经济总量不高，经济发展总体上还处于一个较低的阶段；对于房地产而言可分为两个方面来看，在发展趋势方面来看，韶关有巨大的增长空间和发展潜力，从消费方面来看，在这种情况下韶关居民对价格方面的接受力和认同程度相对较低。2.1.3韶关工业基础雄厚韶关是广东的重工业城市，工业基础雄厚。五、六十年代和七十年代，国家先后把韶关作为华南重工业基地和广东战略后方来建设，建立起韶关钢铁厂、韶关冶炼厂、韶关挖掘机厂、凡口铅锌矿、大宝山矿等一大批骨干工业企业，奠定了韶关工业在当地经济中的基础地位。七十年代，韶关已成为广东重要的工业基地。八十年代以来，韶关的工业得到了进一步发展。近几年，韶关工业紧紧围绕“建设粤北经济强市”的目标，因地制宜，突出特色，依托资源优势，积极培育以冶金、电力、烟草为主的支柱产业。目前基本形成了初具特色的以采掘、有色金属冶炼、钢铁工业、铸锻件、建筑材料等资源型行业组成的重点产业，以机械制造、轻工、石油化工、电力等行业为主的加工业，以电子信息技术、机电一体化、新材料等行业为主体的高新技术产业三大类工业门类综合类工业城市。2010年工业增加值252亿元、增长15.5%，其中规模以上工业增加值202亿元、增长16%。钢铁、有色金属、电力、机械、烟草、制药、玩具等七大支柱工业增加值155.7亿元，增长15.8%。2010年1-11月规模以上工业经济效益综合指数188.1%、比上一年提高12.3个百分点。2010年先进制造业增加值占工业增加值的比重提高到31.7%，过去五年高新技术产业产值年均增长20%。小结：韶关地区拥有雄厚的支柱产业经济链，这对韶关的经济发展及居民就业提供了强而有力的支持，保障了居民有稳定良好的经济来源。这对房地产市场的健康发展无疑是至关重要的。2.1.4韶关产业转移园近年来，韶关着力掀起园区基础设施建设、招商引资两个高潮。承接产业转移取得新成绩。2010年全市承接产业转移项目440个，合同投资304.4亿元、增长137%，到位资金101.7亿元、增长27.5%。20082010年累计承接产业转移项目1206个，合同投资540.1亿元，到位资金250.8亿元。2010年全市省级产业转移工业园规模以上工业增加值增长37.5%。东莞（韶关）产业园、东莞大岭山（南雄）产业园成功竞得省专业性产业园建设扶持资金，成为区域经济重要增长极。东莞大岭山（南雄）产业园、仁化有色金属循环经济产业基地成为全省首批省市共建循环经济产业基地。省市共建粤北现代技工教育基地取得实质性进展。2010年完成农村劳动力技能培训2.84万人、转移就业9.5万人，五年累计分别达12.2万人和39.9万人。有3805名农民工积分入户城镇。在省2009年度农村劳动力技能培训转移就业和产业转移目标责任考核中，我市分别居全省第一名和东西北地区首位（全省第三名），连续两年在全省“双转移”考核中荣获“双优”。2010年园区规模以上工业增加值22.3亿元，增长37.5%，比全市规模以上工业增幅高21.4个百分点。园区完成固定资产投资37.2亿元，增长84.7%，比全市投资增幅高63%。小结：韶关地区扮演着珠三角产业向内地转移的重要角色，产业的增加同时会带动外来人口的增长，继而市场对住宅的需求将会有进一步增长提高，这对韶关房地产市场的发展聚集人气。2.1.5韶关金融行业概况2010年末金融机构各项存款（含外币）余额907.75亿元、增长14.3%，其中城乡居民储蓄存款余额562.11亿元、增长14.8%。金融机构各项贷款（含外币）余额376.06亿元，增长17.5%。个人消费贷款67.65亿元，增长64.4%。其中：个人中长期人民币消费贷款余额65.91亿元，增长62.7%；个人短期人民币消费贷款1.74亿元，增长1.7倍。全年证券交易额1174亿元，下降15.9%。小结：韶关市居民的各项存款和贷款均保持较快速度增长，特别是贷款的增长速度，这说明韶关居民的消费理财观念正在发生转变，这将为韶关房地产市场提供有力支持。2.1.6社会消费品零售总额2010年全市社会消费品零售总额329.8亿元、增长18.8%，比2005年增长1.3倍；商品房销售额比2005年增长4.3倍。城乡市场同步繁荣，城镇市场增长19%、乡村市场增长17.5%。表2-2：2006-2010年社会消费品零售总额及其增长率小结：韶关居民的消费品零售消费均在快速增长，这说明韶关居民的消费力以及生活水平都处于快速提高的阶段，同时也将带动韶关的各行各业提高各行业的盈利，继而对房地产市场发展也会有进一步的带动和提升。2.1.7社会消费水平2010年城镇居民人均可支配收入14260元，农村居民人均纯收入6317元，分别增长10.1%和18.3%，五年年均增长10.6%和11.1%。城镇居民恩格尔系数下降到39%。韶关市区居民消费价格指数涨幅为2.9%，低于全国、全省上涨水平。韶关市区居民人均可支配收入18021元、增长10.6%，居民家庭人均消费性支出12910元、增长12.6%，社保离退休金发放总额13.8亿元、增长30.7%，农民人均纯收入增长18.3%。表2-3：20062010年城镇居民人均消费支出及增长表小结：韶关居民的支出与收入均有稳定健康的增长，其中恩格尔系数亦在逐步下降，这些数据显示出韶关居民的消费支配力正在逐步增强，有能力购房、换房的居民会越来越多。2.1.8韶关经济发展的机遇及条件1、广东省加快山区发展各项政策措施的落实，为韶关经济社会的发展提供了良好的政策环境。2、韶关凭借自身资源、区位、劳动力等方面的优势，使之成为珠三角等发达地区产业转移的优选地，已被列入省的重点开发项目，这将对韶关投资增长贡献较大，如韶关比亚迪汽车试车场和零配件基地、东莞（韶关）产业转移工业园、韶关市大南华生态开发项目等。3、在全省推进泛珠三角区域合作中，韶关成为泛珠三角核心圈的扩张区域和通往腹地的“黄金通道”，特别是武广高铁客运专线的建成，350公里的时速，大大的缩小了距离的概念，这将使韶关不断取得新的商业机会。4、旅游、商贸、现代物流等服务业的加速发展，将强有力地拉动经济增长，居民消费结构的转型升级，有利于培育新的消费热点，扩大内需。小结：良好的政策环境、产业转移的契机、武广高铁的便捷、内需的逐步扩大等因素都预示着，韶关的经济与房地产市场即将进入一个新的高速增长期。2.1.9本章小结过去的5年中韶关市的gdp年增长平均在12.7%；消费品零售总额平均年增长为18.61%，其中2010年城镇居民人均可支配收入14260元，增长10.1%，韶关市区中心城区居民人均可支配收入18021元、增长10.6%，居民家庭食品消费支出占消费支出的比重亦在逐年下降。从以上的数据中我们不难看出，在未来很长一段时间里，韶关经济发展的上升态势将持续，促使韶关调整、优化产业结构，为此外来人口也随之不断增加，居民的收入和消费支配力相应会出现较大幅度的提升，这将给韶关房地产业的发展提供了有力支持。2.2韶关市房地产市场分析2.2.1房地产市场基本情况（1）、历年房地产投资分析表2-4：20062010年房地产投资额情况2010年，全市房地产开发企业完成开发投资63.96亿元，同比增长37.7 %。其中，市区完成开发投资40.29亿元，同比增长30.8%。小结：在受到08年10月的金融海啸影响下，造成09年的开发投资额有较大辐度的下降；09年到10年上半年，房地产市场需求持续旺盛，从而使2010年的开发投资额大幅度增长。（2）、历年房地产开发情况表2-5：20062010年全市施工及竣工面积2010年全市商品房在建施工面积476.15万平方米，同比增长11%，其中新开工施工面积271.07万平方米，同比增长21.6%。商品房竣工面积262.36万平方米，同比增长54.3%。表2-6：20062010年市区施工及竣工面积2010年市区商品房施工面积466.8万平方米，同比增长3.3%，其中新开工施工面积138.07万平方米，同比增长3.6%。商品房竣工156.33万平方米，同比增长56.6%。2010年市区发出房地产项目施工许可证25个，项目总投资9.57亿元，同比下降1.34%，报建规模89.3万平方米，同比减少18%。发出商品房预售许可证73个，批准预售面积 100.2万平方米，比上年同期增长13 %。小结：因受到09年的房地产市场供销两旺的影响，2010年的新开工施工面积大幅度增长，因此2011年将会有较大量的商品房推出市场，竞争的加剧已是不可避免。（3）、历年房地产销售面积状况2010年，全市商品房销售234.06万平方米，同比增长4.1%，销售额75.76亿元，同比增长28.1%。其中市区商品房销售面积138.59万平方米，同比增长4.2%，销售额53.32亿元，同比增长25.2%。表2-7：20062010年全市及市区商品房销售面积表2-8：20062010年全市及市区商品房销售额20062010年韶关市商品房销售面积有升有降，在2008年有下降，但这五年的销售面积总量涨幅明显。小结：销售面积的涨幅小于销售额增长速度，说明这五年韶关的商品房价格上涨速度较快。2009年和2010年的销售面积和总额上升速度最快。（4）、历年房地产价格状况表2-9：20062010年全市及市区商品房销售均价 2010年，全市（包括乡镇）房地产价格呈上升趋势，全年均价为3237元/。其中，从市区商品房住房成交价格看，2010年1月市区网签合同均价为3926元/，12月达到了年内最高峰，为4706元/，一年内商品房住房价格上涨了780元/，年末价格比年初增长了21.24%。市区全年均价为4217元/。（5）、2010年房地产市场分析2010年，我市房地产市场呈现投资增长、产销两旺、价格上涨的局面。一是开发投资快速增长。从年初开始，投资、开工、销售便呈上行态势。特别是第二、第三季度，开发投资月平均同比增长幅度均达到59%以上。第四季度投资增幅有所回落，但仍保持了三成以上的增长速度。二是商品房销售市场持续旺盛，从销售规模来看，与上年同期相比，2010年商品房销售面积一直呈现增长状态。其中，以上半年增幅较为明显。第四季度市区个别楼盘甚至出现抢购现象。三是房地产价格上涨。2010年全市商品房销售面积比上年增长4.1%，而销售额却同比增长了28.1%。从市区商品房住房成交价格看，2010年1月市区网签合同均价为3926元，12月达到了年内最高峰，为4706元，一年内商品房住房价格上涨了780元，年末价格比年初增长了21.24%。形成上述状况的主要原因：一是由于受08年金融风暴等影响，08年到09年，全市房地产开发投资、新开工及销售均呈较大幅度下降，在很大程度上影响着2010年的同比增幅。二是需求和供给的不平衡。由于上年度房地产建设项目大幅减少，特别是市区，2010年上半年商品房竣工面积同比均为两位数的负增长，2月份更是同比减幅达到了78%，在一定程度上影响了今年商品住房的有效供给，使得房价持续上升。三是一级市场住房供应结构不合理。2010年以来市区保障性住房稀缺，普通商品住房供应量远远达不到市场需求，使得房地产一级市场中的住房消费大都集中在高档楼盘，而这些楼盘的价格相对较高，使得市区的商品房价呈现相对高位。2.2.2市场供求分析（1）、市场需求分析根据韶关国民经济和社会发展第十一个五年总体规划，人口自然增长率控制在7，按照到2012年平均人均住房面积达到33平方米测算，预计到2012年需求住房总量约为390万平方米，年均需求约为78万平方米。（2）、市场供应分析a、政府未来将逐年增加商品房供应数量根据韶关国民经济和社会发展第十一个五年总体规划，按照住房建设总量目标，规划期内，住房建设年度目标如下表：表2-10：20082012年住房建设年度目标 b、住房用地供应计划根据韶关国民经济和社会发展第十一个五年总体规划，规划期内，全市区新增住房用地供应总量为7.23平方公里（含旧城改造重建用地）。2008年至2012年住宅用地供应如下表：表2-11：住宅用地供应年度指引小结：供应量方面：根据韶关住房用地供应计划，未来两年韶关的土地供应量和商品房建设都会逐渐增加， 预测未来两年房地产市场竞争会越来越激烈；需求量方面：经济的迅速发展，人民生活水平的不断提高，对居住的要求也越来越高，未来两年市场需求量也十分巨大的，根据住房建设规划年均需求约为78万平方米，对于房地产市场是一个利好消息。2.2.3市场产品分析（1）、楼盘开始规模化、高端化、品牌化2007年之前的韶关房地产市场，主要为小规模的楼盘，且多数未有品牌观念。但随着一些外来品牌的加入，新的开发理念的运用，市场开始以大规模、超大规模高端楼盘为主，如韶关碧桂园（占地232万）、恒大地产（占地45.8万）、碧桂园太阳城（占地40万）、欧浦御龙湾（占地37万）、长城世家（占地24万）、南枫碧水花城（占地20万）等。韶关主要楼盘经济指标规模楼盘名称占地面积(万)建筑面积（万）容积率绿化率小规模江畔逸景轩0.51.22.4滨江汇景0.656.751030%星河时代0.673.955.92111%雍华豪庭0.757.1万通时代花园0.732.6332%幸福家园1.35.53.635%中等规模香槟小城28.94.235%盈翠皇庭2.2113.930%群康路项目2.9311.23.530%莱斯豪苑2.719.55.925.86%南天豪庭3.8133.433%御景园4102.4239.60%林语阳光4.28.72.335%大规模森林观邸58.91.843%蓉山翡翠湾5.46.51.238%汇展华城10232.345%金凤翔棕榈湾11超大规模南枫碧水花城20602.742%长城世家2428.81.240.60%欧浦御龙湾3762.21.6830%（2）、产品品质不断提高随着经济的快速发展和人们生活水平的提高，韶关人们的居住要求正逐渐摆脱原来的“只要有房子住”，向选好房、住好房方向发展。为了争取市场和适应人们居住的要求，产品的规划、设计、园林、配套、户型设计、营销等成为开发商取胜的关键因素。韶关楼盘建筑风格统计图韶关多数项目多以现代和欧式建筑风格为主，主要原因是现代式建筑风格外立面简洁明快，令人赏心悦目；欧式的项目走异域风情，打造风格独特的生活社区。通过规划建筑的不同风格来提升项目的产品品质，增加消费者的吸引力。（3）、产品种类由单一变得丰富2007年之前的韶关房地产市场，品种类型单一，主要以多层为主的现象，目前市场以小高层洋房、高层、别墅为主。同时，注重小区配套，复式设计、前庭后院及入户花园等设计越来越多。小结：市场上的产品越趋丰富，消费者对项目的要求越来越高，这说明光靠地段价值和价格优势的时代已经过去，接下来的市场竞争会更趋向于产品竞争。（4）、从市场销售来看，以三房为主，二房、四房为辅。根据韶关建设与房地产信息网，分析了韶关现在各个板块主要楼盘的数据，如：莱斯豪苑、林语阳光、万通时代花园、南枫碧水花城、欧浦御龙湾、蓉山翡翠湾、长城世家等楼盘；并通过市场调查，得出韶关市现在市场上洋房的户型面积分布区间。韶关市洋房户型面积分布区间韶关市洋房整体户型分析：现状：韶关房地产市场的户型120-143在整体中属最多户型面积段，约占46.02%，各大热售楼盘的户型都以该区间面积段为主，如欧浦御龙湾、南枫碧水花城等。第二大面积段为70-99约占25.45%，各大楼盘大多都规划有一定比重的中小户型产品，其中以林语阳光以该户型面积段产品为主。第三面积段为144以上区间，约占14.4%，主要集中在市中心区域，如志兴华苑、雍华豪庭和欧浦御龙湾等。原因：韶关作为一个粤北的三线城市，整体房地产市场以改善型与刚需型为主，消费者购房主要是自住，三房和四房的需求居多，所以市场上以中大户型为主。总结：从分布图中可以看出韶关各面积段结构分布尚算合理，也反映出韶关自身一些基本特点，市场需求的户型以中大户型为主。业主主要为本地及市县客户外加上小部分外来客户。预测：武广高铁使韶关容入珠三角一小时经济圈，生活与交通进一步与珠三角地区接轨。韶关的楼价和珠三角相比处于洼地，且拥有良好的自然环境优势，未来韶关的楼价将会随着珠三角经济圈影响的扩大而稳步发展，来自周边城市及珠三角的投资客会增多，小户型也会越来越受欢迎。机会：1、随着韶关城市化的发展，周边县市居民不断涌入，刚性需求增大，且目前韶关楼盘大多以中到大面积为主，所以中到小面积段户型会有更大的发展空间。2、交通优势和珠三角产业转移园的发展，芙蓉新城的建设，良好的自然环境和丰富的旅游资源，将会带动韶关房地产市场的发展。（5）、产品需求以自住为主，投资为辅从目前市场上来看，房产的居住功能仍是主要功能。大多数的置业人群的置业目的均以改善自我居住条件为主。而房产的其他功能如投资功能则仍处在辅助位置上。小结：目前韶关房地产产品市场即将进入一个快速上升发展阶段。原先整体开发水平不高，产品设计、规划欠佳、规模小、不注重景观园林、品种单一等现象，已随着韶关房地产市场的逐渐发展成熟，及外来品牌的进入，而渐渐摆脱产品简单化、粗糙化、单一化，转向产品种类多样化、规模化，并开始注重产品的品质的打造和企业品牌的树立。这将进一步推动韶关房产市场的成熟。2.2.4价格分析（1）、房地产市场价格处于较低水平近年来韶关房地产开发及发展进程明显加快，房地产需求也持续平稳且对产品的要求也有所提高，市场价格呈稳步上升态势。2011年截至8月底，市区（中心区）均价为4960元/，较2010年全年均价4217元/上升17.6%。自高铁开通以来，沿线城市的房地产开发明显加快。限购政策出台压制一线城市如广州、深圳、佛山等地的房价进一步上涨，而致使房地产投资开发资金的涌入得而减缓。高铁沿线清远2011年截至8月底，全市均价4948元/， 2010年均价为4799元/；清远主要城区一些楼盘均价已上8000元/，整体均价主要为周边单体楼拉低成交均价。韶关作为泛珠三角地区的重要位置，是连接广东与中原等地的咽喉要道，也是全国的交通枢纽，这必将吸引越来越多的珠三角地区人群前来置业。表2-12：2011.1-2011.8月韶关市区房地产销售均价 2011年近段时间，市区主要楼盘均价，御龙湾（6300元/），价格在5000元/以上的楼盘中：汇展华城均价7300元/，御龙湾均价为6500元/，志兴华苑均价5400元/，蓉山翡翠湾均价5600元/，莱斯豪苑均价5900元/，碧桂园成交均价5803元/。5000元/均价以下的楼盘有：长城世家均价5000元/，碧桂园太阳城成交均价4863元/，林语阳光均价4000元/，南天豪庭均价4900元/。（2）、价格整体持续稳步上涨从韶关2005年至今的商品房整体均价来看，韶关房价呈现持续稳步增长态势。表1-13：20062010年全市及市区商品房销售均价（3）、近两年，房价上涨速度明显加快近几年，随着外来品牌的进入和韶关房产市场自身的快速发展成熟，项目整体品质的提高，楼盘价格也相应的上升。2009年，全市房地产价格呈上升趋势，全年均价为2630元/。其中，市区全年均价为3200元/。市区上半年价格平稳，1-6月商品房合同均价基本稳定在3100元左右，成交均价为3098元/，同比略增1.6%。6月份以后，房地产价格上升明显，特别是年末两个月，环比出现较大幅度的增长。到12月底，市区商品房合同均价为3897元/，同比增24.4 %。2010年，全市（包括乡镇）房地产价格呈上升趋势，全年均价为3237元/。2010年1月市区网签合同均价为3926元/，12月达到了年内最高峰，为4706元/，一年内商品房住房价格上涨了780元/，年末价格比年初增长了21.24%。市区全年均价为4217元/。（4）、2011年上半年（1月6月）市区商品房价格走势1-6月份，市区（不含曲江区，下同）商品房网签成交均价4865元/平方米，与上年同比增长19.6%，其中住宅成交均价4748元/平方米，与上年同比增长18.1%；6月份市区商品房网签成交均价4880元/平方米，与上年同比增长11.6%，其中住宅成交均价4746元/平方米，与上年同比增长11.7%。（1）市场销售现状韶关各大主要楼盘销售情况（包含商铺）根据韶关房产之窗网的数据，各大主要楼盘的销售大部分都完成了70%以上。只有莱斯豪苑（55.63%）、雍华豪庭（39.55%）、万通时代花园（29.86%），金凤翔棕榈湾（42.56%）等，主要原因为其地理位置较差，楼盘规划不较完善，致使其的销售进度较为缓慢。几大高档次楼盘的销售进度都完成90%以上，如南枫碧水花城，完成进度的95.81%，滨江汇景，完成进度的92.01%，御龙湾，完成进度的95.78%，韶关碧桂园，完成进度的92.53%等，目前韶关房地产市场的销售情况还是比较乐观的，市场的供应量基本能被市场需求消化。在09年量价齐升的影响下，各房地产企业加大投资力度，2010年，市区完成开发投资40.29亿元，同比增长30.8%。2010年市区商品房施工面积466.8万平方米，同比增长3.3%，其中新开工施工面积138.07万平方米，同比增长3.6%。商品房竣工156.33万平方米，同比增长56.6%，而09年的施工面积比2008年亦有所增长。2010年市区商品房销售面积138.59万平方米，同比增长4.2%，销售额53.32亿元，同比增长25.2%。在2010年庞大的施工面积情况下2011年后韶关市的商品房供应量将会有较大幅度的增加，继而会加剧商品房的市场竞争。2008-2010韶关住宅用地土地出让总共45.3万平方，土地交易总价为6亿元，平均每平方价格为1324元，按容积率4的基础计算，平均楼面地价约在331元，加开发成本和税费，每平方成本约在2400-2600元之间（未含销售成本及销售税费），以此推算这些土地开发的项目都必须以4000以上的均价对外销售。小结： 2011年的房地产市场虽然受到调控政策和韶关市商品房供货量增加市场竞争加剧的影响，但由于受到成本的限制以及得到韶关市经济增长、人均可支配收入增加等有利因素的支持，韶关的销售均价将不会受到动摇，并有不跌反长的迹象。2.2.5市场阶段韶关房地产市场发展阶段房地产市场发展阶段启动期高速发展期平稳发展期停滞期萎缩期韶关市场处于的阶段 韶关作为广东的一个重要交通枢纽及工业城市，但其房地产市场的发展却一直处于国内三线城市的水平。虽然地处泛珠三角核心区位，韶关房地产市场的发展却相对比较缓慢。一直以来，满足居住功能一直是韶关人民置业的重要目的。但是，随着韶关人民生活水平的提高，人们对居住质量和环境的要求也相应提高。近两年，随着韶关经济发展的快速，韶关城市发展规划的改进，韶关“对接广州、融入珠三角”的城市战略实施，以及芙蓉新城等城市新城区建设的加快，韶关房地产市场也迅速进入快速发展阶段。2.2.7房产新政策的影响1、韶关限贷令韶关政策要点政策内容当地首套房房贷的首付比例 首套房的首付比例由“不低于30%”调整为“30%及以上”。当地二套房房贷的首付比例贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率1.1倍 。当地第三套房不再区分地区 全面停贷各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。2011年1月至2011年8月韶关市场均价 “新国八条”、2月9号和4月份的加息,再到7月7号的加息，2011年连续三次加息，一系列的政策出台后，韶关市场价格出现一定程度的波动。2011年2月均价环比下降4.3%,3月份下降2.4%。2、3月份的价格持续下跌，主要原因为2、3月份市场上在售的货量少，高素质的楼盘多数在畜客阶段，因此，市场均价有所下降。进入到4月份，央行进行2011年的第二次加息，但本次加息对韶关市场的影响较小，因为之前一阶段畜客的楼盘陆续开盘，随之成交量上升，价格也有较大幅度的增长。5月份的货量有所减少，因此价格也相对有所下降，但跌辐较小。进入6月份，多个新楼盘推出新货，并多为市中心区域的楼盘，如御龙湾和南枫碧水花城。因为价格有较大辐度的增长，但由于产品的品质差距，市场均价存在一定的波动。但8月份的均价较1月份上升5.7%，韶关市场价格总体处于稳步上升阶段。2、限价令8月31号，韶关市出台稳定住房价格措施的通知：1、首次申请预售许可证的项目，申请预售商品住房备案均价高于周边同类楼盘半年内实际成交均价10%的，暂缓备案和发放商品房预售许可证。无类比的项目，备案均价高于半年内市区商品房实际成交价格10%的，暂缓备案和发放商品房预售许可证。2、在售项目申请预售许可证的，申请预售商品住房备案均价高于本楼盘同类房型半年内实际成交均价5%的，暂缓备案和发放商品房预售许可证。3、已发放预售许可证的商品房，凡实际成交价格高于备案价格的，暂停办理该项目的商品房买卖合同网签和商品房合同备案登记。备案价格超过上述备案原则的特殊项目，需对价格构成作出说明，经建设、价格主管部门会审后再行备案。根据韶关市出台的最新通知，可以看出这个限价令将对房地产市场产生的影响几乎不存在，或许将会成为变相的涨价令。小结：限贷令、韶关最新限价令等新政策的出台，对韶关市场影响较小，但消费者会经历一段时间的观望态度，但是，新一轮政策对韶关房地产市场的影响很短暂。因为韶关现时市场需求以刚性需求为主。所以，房地产价格回落的可能性较小，整体价格处于上升阶段，但上升的趋势将会有所减缓。2.3区域住宅市场成长状况2.3.1区域住宅市场简述韶关房地产市场起步较晚，以资源和城市发展轨迹区分明显，主要根据城市发展和地理区位分为小岛城区、武江区、浈江区和芙蓉新城板块。本项目位于武江区。该区域2006年之前只有零星、小规模开发项目，2007年后逐渐出现较大规模的开发项目，而品质好的楼盘大多都集中在芙蓉山山麓、工业路和武江沿岸一带。武江板块集中了韶关市场上绝大部分的高端项目，如：御龙湾、南枫碧水花城、滨江汇景等等。项目区位图武江区主要楼盘分布2.3.2板块综合分析：划分形象特征优势缺点小岛城区板块传统老牌的商业和居住中心l 对外知名度最高，商业发达、人流最为集中；l 新开发项目少，开发难度较大，项目规模普遍较小；l 商业、住宅物业销售综合均价全市最高。 对外知名度高 韶关老牌商业中心，人气最旺 配套设施完善，交通便利 区域内建筑分布密集，可开发土地较少，建筑密度较高； 中大型楼盘开发难度大； 住宅销售价格较高。武江板块现时韶关中心居住板块，居住氛围好，是城市发展的重点区域。l 城市面貌较新，交通基础设施完善；l 高端知名楼盘众多，住宅物业销售价格均价水平全市最高；l 体育设施配套齐全，是市民日常康体娱乐的集中点。 城市中心，各项配套完善，尽享生活、交通便利； 项目众多，且整体档次较高，居住氛围较好； 城市化发展进程较为领先，区域整体现代华程度较高，价值高且未来升值潜力巨大； 拥有大型体育场地、设施，且知名度高； 片区内住宅项目，档次较高，竞争激烈，项目销售都一定压力。 住宅销售价格较高浈江板块该区域以专业批发市场为主，是未来新兴的居住板块，但现时氛围尚未形成。l 人气较低，人流量少l 现时房地产项目档次较低，区域认可度较低；l 未来新兴居住区域，住宅项目档次正逐步提升。 路网完善交通通达率高，发展潜力较大； 景观资源较为丰富； 可开发用地较多，易于开发中大规模住宅项目； 住宅销售价格较低 生活配套设施不完善； 区内工厂较多，空气质量较差； 区域价值相对较低。芙蓉新城板块未来城市中心，现时区位较为偏远，规划正逐步完善中，武广韶关站位于该区，未来升值潜力大。l 位于城区西部，武广高铁韶关站位于该区，是进入韶关市区的交通咽喉部位之一；l 住宅项目少，开发项目少，人烟稀少；l 陆续有知名大型房地产进驻，是韶关市民重点关注的区域之一。 城市未来发展规划利好； 武广高铁开通，融入珠三角一小时经济生活圈； 可开发土地资源雄厚，有较大的发展空间； 缺乏生活配套设施 公共交通不较完善2.3.3项目所在武江区板块分析区位：武江区地处韶关市北江河畔，芙蓉山麓，323国道横穿全境，紧临京广铁路，距京珠高速、韶赣高速和武广高铁韶关站仅十几分钟车程。现在：武江是韶关新兴时尚住宅城区，武江区板块内楼盘项目较多，市场同质化竞争较为激烈，随着韶关城区人民生活水平的提高，人均居住面积逐年上涨，当前武江区住宅需求向中高档楼盘转变，置业动机多为改善型购买。武江区板块的产品面积段为120-139的户型在武江区板块里居多，约占40.79%。第二是89以下面积段，约占28.04%。武江区板块户型分布区间在“十一五”期间，政府投资建设了武江科技工业园，打造成为功能完善、基础设施齐备的高科技、环保型物流生态园区，目前已吸引了近23家外来投资企业入园建厂投产。现时，另一个集创税型、科技型、环保型、劳动密集型为一体的武江产业转移工业园正在建设之中。未来：武江区将成为韶关行政中心，依托武江区的区位、交通优势，以及韶关市“大交通、大旅游、大产业”的发展规划的利好态势下，发展商贸物流业和旅游服务业。全力打造“西河商圈”，推进“大酒店、大商场、大物流”建设，激活商贸流通、住宿餐饮、休闲娱乐等行业，促进旅游、会展、体育等产业发展。将产业转移园打造成带动工业发展的火车头。未来规划：l 武江区板块为韶关城市规划10个综合居住区之一。l 该区域积极促进“三旧”改造项目的实施。l 产业发展以园区建设为突破口，掀起新一轮招商引资和重点项目建设的热潮，着力培育产业集群，延伸产业链，发挥园区经济的辐射带动作用。2.3.4武江板块swot分析优势： 东临武江、北江，区内芙蓉山国家森林公园，自然景观优越； 武江区为韶关传统居住区域，市场认可度高； 区域路网完善，交通通达率高； 临近高铁韶关站； 区域人口、商业基础较好，生活配套完善。劣势： 武江板块为开发较为成熟区域，可开发土地较少； 武江区中心区域房地产开发以“三旧”改造为主，开发难度较大。机会： 武广高铁的开通，使韶关融入了珠三角一小时经济生活圈，加上武江区属于韶关最成熟的区域，会吸引更多周边城市的客户。 众多高质素楼盘进驻，加上完善的配套，便利的交通，将吸引高端客户置业该区，形成了良好的居住氛围，使区域价值进一步提升。 武江区产业转移园的发展，必将吸引更多中高端人才落户韶关武江区，进一步带动房地产业的发展。威胁： 随着韶关城市化的发展，其他板块的配套日渐完善，房地产市场发展速度加快，且房价相对较低，对武江板块项目销售产生一定的威胁； 政府不断出台新的宏观调控政策，打击了部分购房者的信心，使韶关市场内的观望气氛抬头。小结：武江区板块各类配套设施完善，交通便利，为韶关传统的居住区域，是韶关城市重点发展区域，房地产开发成熟区域。随着城市化进程的加速，城市中心的西移，武江区促进“三旧”改造等一系列政策带动下，武江区房地产业的发展必将更上一个台阶。2.3.5类比竞争楼盘调研南枫碧水花城1. 发展商：韶关市南枫集团有限公司2. 物业类别：高尚住宅3. 占地面积：2000004. 建筑面积：6000005. 建筑类别：高层、别墅6. 建筑风格：现代风格7. 装修情况：毛坯8. 容积率：2.7（一期）9. 绿化率：42%10. 物业管理：韶关市南枫物业服务有限公司11. 销售均价：7000元/ 12. 项目位置：武江区芙蓉东路178号（芙蓉山国家矿山公园旁），该区域是韶关规划的十个综合居住区域之一，也是发展最快，配套最成熟的居住区之一，属于西河板块。13. 项目规划：该项目以“国家级低碳节能绿色生态小区”的目标来打造，整体规划布局依山就势，别墅依山而建，临江建有多栋高层洋房和一幢28层的写字楼，建筑布局采用弧线造型贯穿南北，户型错落有序，朝向多为西北-东南向，保证视野和景观的通透性；社区绿化园林面积达8.4万平方米，形成贯穿南北的景观长轴，提升了该楼盘舒适度。项目一期规划有1723层的高层洋房11栋，梯户比分别是2梯3户、2梯4户、2梯5户及2梯6户；面积85-145，整个项目总建筑面积达60万。14. 周边配套：l 教育：坝厂幼儿园、韶关中英实验幼儿园、金福园小学、田家炳中学