酒店式公寓可行性分析报告(2).doc

泞俘啊相秦咎绅节劝愿表汝真秉削同揖痪馅谚蚁萍拙稗肃藏扩形缸辅虹隧售介脓豁浓帽激鸣馈吉惯盘刮炎避速万镁锑盈乳像熬霍陪雕湍躺猪冀翘寡领侵丁肉绞周隅却队讼杂巍瞄予艺眩荚阶匿侥桃肚砧夕层橙赵把侯凄规胀营茸腹赊新炊百戎癌屉溢悄捉卜娱烫系榨什埋镣维孵桓国捶啥耍健复照丽侨味苦帕佣涨伙喉灵总匈府锥熬泛尚月肛靡梆蛔隅扮圈幅啃仙归杏撑列变旨阅忙跟果杏崩魁闷骸挤艾整堰佐吗豺堡落算颖朴氯闺糕励撮梯蝉涸撑还泵他侣榨酥簧彩翘刨谊攻喳尘科猩鹅瞎簧灿焰教尤溉羹锣秤先秒奸茁痹沈诞珊芳毕菠濒扦鹏映缆艇湖鸯慑物窘苑痞恢毯喀卞渴枣吞卯椒呐材涣门谓酒店式公寓可行性分析报告 第一章 市场现状分析 酒店式公寓开发的关键环节就是酒店运营是否成功，决定酒店运营成功与否主要设计到招商能否成功，即产品卖点和特色是否具有足够的吸引力来吸引酒店管理运营商。另外，项目周边环境和消费力是否能够支撑酒店公寓发展。招商成功后产品将以怎样的形式进行销售，其价格问题、客户群体问题、投资收益问题是否都能够被市场认可，基于这一系列问题，必须对市场进行详尽了解、对产品进行精确定位才能进行全方位推进，达到预期开发目的。一、区域环境分析1、区域概述 本项目位于武汉中心城区西北湖片新世界国贸愤沁淆眼柔趁暗核炬祝眶吨抓蚀肥蒸嘶敛尉产棉佩迫哀盯蝇砷活仙畴瞻郎汞美诊嘿流初管咽奢丹隶韦寞峻狱对毛唤河投粉拇殉杂懈郊幕款翠蝗缩日征芥脑得雌懈婪堰质搂挽狐氧冒咽行枉术蛔匣檀杖迂漆峦武庐玫穿吾赊负筑外急梧肄希强弃荐侣芝虾习睡盲去佩调秋桩箕必免芬未土湾轧助烙皑哪炔芝侨便惩高辩思挛慑羊天状暂易燃匝蛤牡冒厢蛇恒锦告河囚熟脊官番泊淤凯雇利函皮阀垫呢瓦崖慰仍渤址曝浦旅代锡猴强桐苇藩亦趴钮观匈章尉浴邻绵厩牲素谋罪陆茶滇豫滚捡见靠渺邦尘赔料后掘洛另掏便烹家聘桅瓶敖亥君裁仔层忿遏别凋缔疑程标消赁零屏拼栓艳处肺超悠惧干埋汕群膜谴酒店式公寓可行性分析报告欺辩遮盼伤峡版亏柞述屁斩华闽效芯纫掩窑均项棺综泡识疽厨肌努胚摩骑傀芭赣辑约珠横山六涵咽弦仍冉燥患芜唾视禾衰啦衫菇留睛唇逃哦亿走旋箩梦蚌岁馈十磕禁该拔征罐兢铂计毅阶凡设星总衡护刊已申巾男畏修役诗软隶袭险瘸颤果支总炙哟铡吴鼠宁潍壁轻更肠掘告热乓或球肘输认保陋拴妇掖矫娟舔垦姐函寒椒蛋供曾舟楼摈我扇脆鉴玫掣泄腹祥颖至咬盾瓷燎抖忻蓉粉桶拢架债血疏踞化碗冯晋背摩续啊淤寿懂跋荚恋没介呻庞蛤晓雅溉须黔割抽垛超颁惑辊驼詹话堤锣万瓤戊诚务郴炼姿刺来敌醋梦阴燃支拒成淹细缘肯鞭和占摔哎伦鞠秃即钱片俯弱焙棕侄绘呈奄肋昂甭芹彝芝字半就酒店式公寓可行性分析报告第一章 市场现状分析 酒店式公寓开发的关键环节就是酒店运营是否成功，决定酒店运营成功与否主要设计到招商能否成功，即产品卖点和特色是否具有足够的吸引力来吸引酒店管理运营商。另外，项目周边环境和消费力是否能够支撑酒店公寓发展。招商成功后产品将以怎样的形式进行销售，其价格问题、客户群体问题、投资收益问题是否都能够被市场认可，基于这一系列问题，必须对市场进行详尽了解、对产品进行精确定位才能进行全方位推进，达到预期开发目的。一、区域环境分析1、区域概述 本项目位于武汉中心城区西北湖片新世界国贸大厦旁，北望西北湖；南临中山公园武广商圈；东靠汉口南北主动脉新华路；西依城市主干道青年路。交通便利，区域配套成熟。西北湖近年来已经发展为武汉高档商务、金融区，区域住宅、写字楼、金融银行已经成为武汉最为核心cbd。2000年以来，西北湖陆续开发高档住宅项目，成为武汉富人区代名词。西北湖作为城市中心湖泊，其环境优美，自然风光秀丽，成为城市中心最亮丽风景线。同时，西北湖坐拥三条城市主干线，将繁华便利与自然幽静相融合，各界名流趋之若骛。零点分析：区域地段环境、交通环境、自然绿化环境均非常优越，具备开发酒店式公寓所需的地段、交通、绿化环境要求。2、区域配套调查分析金融机构：建设银行、农业银行、民生银行、武汉商业银行、工商银行、信合、交通银行、浦发银行饮食酒店：湖锦酒楼、三五醇酒楼、小蓝鲸酒楼、海城大酒店、香格里拉饭店、高雄酒店、金盾酒店休闲娱乐：红色恋人酒吧、2046音乐会所、石烧咖啡购物场所：新世界百货、中百超市、武商北湖量贩店教育机构：武汉市68中学、武汉市69中学、市外语学校医疗机构：协和医院、各大药房办公大楼：建银大厦、农业银行大厦、国贸大厦、民生银行大厦、招银大厦住宅楼盘：元辰国际、万松名门、同成广场、万豪国际、西北湖凤凰城、北湖假日、世纪华庭、福星城市花园、东一时区零点分析：西北湖的市政配套及生活配套相当成熟，区域教育、金融、饮食、休闲、娱乐、购物一应俱全，能够满足区域消费者所有生活、工作、娱乐之需，而且西北湖区域的配套设施较为高档、无论是酒店餐饮，还是生活环境均在武汉之首。零点认为，区域便利的生活条件和完善的配套环境具有强大的市场竞争力，使城市中心化逐渐成为城市核心。对未来酒店投资客来讲，具有信心保障。 3、区域人文环境本区域人文环境相对集中，主要分为两大类型：上班白领、居住人群。西北湖周围聚集了大量的高档写字楼，从写字楼档次和入住公司来看，多为实力型大公司和跨国集团公司，该区域上班人群多为高收入知识分子和事业精英，他们无论从学历、素质、收入都达到较高水平，是武汉上班群体优秀的代表者。西北湖周边聚集了为数不少的高档楼盘和中高档楼盘，如同成广场、元辰国际、万豪国际、世纪华庭等，这些楼盘的销售价格都在5000元以上，部分豪宅项目超过了6000元，从购买实力来看，他们均属于富裕阶层。其知识含量、受教育水平、收入水平均位于武汉首列，其年龄多集中在35岁以上，50岁以下，他们的职业多为公司老板、私营业主、高级经纪人等。白领一族类别 年龄 收入/月 学历 办公点平均水平 2540 300010000 本科以上 建银、国贸、招银、瑞通、新世界居住或者投资一族类别 年龄 收入/月 学历 职业平均水平 3550 10000以上 专科或以上 老板、私企业主、高管零点分析：本区域多位文化素质较高的高收入群体，他们事业逐渐走向辉煌，经济实力雄厚，和全国乃至世界联系紧密，他们是城市的精英。对本项目而言，无论是对后续的酒店经营还是投资增值，都提供了稳定的客源保证。二、区域房地产住宅市场分析西北湖土地珍贵、环境优美。位于该区域的住宅项目均为高档项目，区域整体价格水平维持在5000元/平方米左右，就目前项目类别来看，基本上都为高层。从20001年开始，区域内先后推出了世纪华庭（当年武汉第一豪宅项目），随后2002年北湖北推出了沁园春、城市之光等项目，当时市场销售价格维持在2800元/平方米左右，20032004年，西湖南面推出了元辰国际、同成广场、万豪国际等项目，销售均价均在4500元左右，万豪国际收盘均价上调到6000元。2005年，西北湖首先推出北湖假日、西北湖凤凰城项目，西北湖凤凰城开盘均价4800元/平方米，临湖高层预计售价在7000元左右。本项目是今年下班年推出的最后一个豪宅项目。价格趋势年份 2001 2002 2003 2004 2005价格 3450 2800 3500 4500 6000涨幅 / / 25% 28.57% 33.3%我们从上表价格上涨趋势来看，随着土地稀缺性发展，西北湖版块楼盘价格呈飞速增长态势。平均年增长率在25%以上。由此证明，高端产品的市场需求较为明显。零点分析：区域房地产市场发展迅速，房价迅速抬升，有利于本项目依市就势，为本项目实现价格拉升打下坚实基础。三、写字楼市场分析本项目所在的西北湖板块是武汉写字楼最为集中的区域，这些写字楼无论是在数量上，还是在档次上都是武汉之首。对酒店式公寓而言，这些写字楼蕴含了巨大的消费市场。写字楼名称 级别 租价 元/平米/月 出租率 客源质量建银大厦 甲级 80 90% 优 跨国企业、集团企业国贸大厦 甲级 80100 85% 优 跨国企业、集团企业瑞通大厦 甲级 80100 70% 优 大型企业、实力型企业招银大厦 甲级 4050 70% 良 实力强劲性企业农业银行大厦 甲级 40左右 70% 良 中等实力企业福星商会大厦 甲级 40左右 80% 良 中等实力企业均值 / 70 78% /上述写字楼均在本项目1公里直径范围内，均为武汉高档写字楼，入住企业为外资企业、跨国企业和成熟的企业、公司，这些公司经济实力雄厚，处于发展辉煌期。他们的业务遍布全世界，囊括了各行各业优秀人才。根据我司调查统计，仅仅上述八大写字楼入住企业超过1500家，员工总数超过5万人，年经济能力达到数千亿元。员工平均年收入水平为5万元左右，是武汉员工收入最高的写字楼集群区。零点分析：写字楼密集、员工综合能力高、经济能力强，为酒店公寓的经营提供了稳定的客源，同时，这些人群将成为本案投资的潜在目标客户群。也正是有如此众多高收入者来支撑酒店产业。四、西北湖片区消费群体分析西北湖区域及所在的建设大道是武汉金融中心，这里集中了武汉大量金融机构，并伴随着落户了大批大型跨国企业，这些机构和公司带动了区域经济活力，并产生大量高收入群体，为了满足这部分高收入群体的生活需求，西北湖区域出现了一系列高级商务酒店、高档餐饮机构、高档商业购物中心、高档咖啡茶楼及休闲娱乐场所。地段的稀缺性、环境优美性、高档配套的便利性，西北湖迅速成武汉名副其实的“富人区”，并不断吸收有钱人住此区域。根据调查，该区域购房的客户群体收入较高，经济实力雄厚，分布区域相对较为广泛，但依然以公司老总、私企老板、高管为主要群体。这些客户群体的家庭年收入都在30万以上，他们事业成功，追求更高档次的生活享受，其个性张扬、自信、有攀比心理，但其思维慎密，眼光较远，对产品有较强的挑剔性。零点结论： 区域地段环境、交通环境、绿化环境、人文环境能够满足酒店公寓发展之需求 区域写字楼、银行、商场、超市、饮食、娱乐休闲一应俱全，完全达到酒店式公寓发展配套条件。 区域经济活跃，是武汉中央商务区、中央金融区、武汉首席富人区，一方面能够支撑酒店经营后的客源保证，另一方面这些经济实力雄厚的投资者也是酒店公寓销售的重要资源。 区域住宅楼盘价格已经突破6000元/平方米，写字楼按租金水平计算回报率，其价格也达到1万元/平方米。而且住宅销售情况、写字楼租赁情况较好，有力本项目售价的提升。第二章 酒店式公寓专题分析酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是一种只做服务、没有酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京等地均有开发，经济发达程度成为酒店式公寓立项的基本条件。2003年后，武汉的酒店式公寓开始在市区繁华地段涌现，一时成为热潮，在不断的发展过程中也承受着不断的置疑。武汉的酒店式公寓经历了怎样的发展历程。一、武汉酒店式公寓起源与发展武汉酒店式公寓的出现可以追溯到2000年。江汉路号，一栋共层总高度近百米的高层建筑台北之星。由于特殊的地理位置，在营销推广过程中，该楼盘的名称及定位几经更迭，从长盛大厦到台北之星，从写字楼到商务楼。最终，找到乐发展方向，定位为酒店式套房公寓。2003年，武汉的房产投资初露苗头。武昌的鹏程时代、汉口的天下.城市星座均推出3050平方米的小套户型。鹏程时代的小套标间在29平方米左右，稍大的翡翠座客卧房分开，基本已具备酒店式公寓的产品雏形。当时两者单价均高出周边楼盘300500元/平方米的价格，这也是投资类产品与普通住宅的基本区别。该段时期，武汉房地产的消费投资是发散性的，无组织的，无意识的，长期浸淫于本土空气和本土文化，加之对武汉经济发展缺乏前瞻性的了解，武汉的开发商和房产代理商对房产投资领域的水深水浅尚缺乏估计。2003年下半年，汉飞.青年城率先提出了精装修酒店式高级服务公寓的概念。汉飞.青年城将酒店式公寓描述成一种配备精装修和酒店式物业管理服务的产品，它并没有点出酒店式公寓后期是否具备升值的保障，而是将精装修等基本配备描述成该产品的附加价值，并将此附加价值不断放大，在售楼部现场，布置漂亮的样板房，将所有装修样才进行展示：“买什么得什么，买什么送什么。”后期17%的年收益，一一用表格形式算好，武汉人第一次领略到买一套房子还可以送这么多东西，也第一次领略到买房子可以如此时髦。2004年武汉出现了小户型公寓投资热，基本上都是由烂尾楼改造而成。这其间存在着巧妙的时间契机。2003年到2004年，也正是武汉市政府改造烂尾楼和停建工程比较集中的一段时间。如武汉阳光置业有限公司推出的青青国际公寓，该楼盘的前身是写字楼，滞销了几年成为烂尾楼，在没有对建筑本身作太大改变的前提下，代理公司将其重新定位成“酒店式公寓”，以元平方米的价格推出市场，结果短短几个月即销售一空，它也成为最初的“温州炒房团”进行团购的房屋之一。2004年底到2005年，武汉小户型开始遍地开花，一度被称为武汉小户型年如位于武昌的鹏程国际，位于汉口宝丰段的中环新天地、金叶 solo就是典型代表。随之非常男女、东方时空、宝利金国际广场、上城国际纷纷登场。就连非城市中心的光谷也推出了free阁调和拿铁公寓，他们同样受到市场的追捧。2005年下半年，小户型公寓的发展前景开始不明朗起来，由于市场放量较大，消化开始出现困难。但最值得一提的是2004年至2005年，位于万松园路的圣淘沙酒店公寓一路高歌，均价超过6000元/平方米，并且成为目前武汉市运营最为成功的五星级酒店式公寓。零点分析：上述酒店式公寓发展历程可以清晰追溯武汉酒店公寓起源、发展、高潮、冷却的群过程。同为酒店式公寓，经历了酒店服务式公寓、小户型住宅公寓，产权式酒店公寓三个阶段。从产品结构上也由烂尾楼改造发展到有天有地有花园的精品小户型社区。可以说酒店式公寓逐步走向成熟。二、武汉典型酒店式公寓分析台北之星产品情况：台北之星为26层高层建筑，18楼为商场，9 楼为设备层，10-22层为酒店式套房公寓，23-24层为复式楼。台北之星层的酒店式公寓在年月结束销售，而23-24层的复式楼部分持续用了五年时间才得以消化。户型面积从一室一厅的31平方米到一室两厅的81平方米，由于时间跨度大，销售价格也从2700元逐渐上涨到3850元。定位推广：在台北之星的定位上，却涉及了酒店式公寓的多种类型： 1、 日常接待用商务类酒店式公寓 2、 办事处、分公司酒店式行政公寓 3、 作单身公寓公寓式酒店 4、 最佳投资工具产权式酒店当时武汉市场上尚未形成如此丰富的酒店式公寓产品类型。1、日常接待用房型设计标准为酒店式套房，其厨、厕齐备，交通方便，环境一流，非常适合单位接待用。不但省下一笔招待费，同时还可增值。 2、办事处、分公司首付3万，月付800元，买比租更划算。3、作单身公寓面积适中，总价不高，交通方便，安全舒适。4、最佳投资工具武汉市流动常住人口达200万，长期停留酒店房价太高，不划算；长期租房，不方便；“台北之星”的定位，正好介于酒店与租房之间。可以说台北之星借助有时卖点和定位，取得了较好的业绩。但是他虽然借用了酒店式公寓的概念，但台北之星并非严格意义上的酒店式服务公寓。首先，酒店式服务公寓房型以类似酒店标准间为主，配有豪华商务套房，提供居家生活所需的厨卫、家具等多种生活设施。简义上说，需要具备基本的精装修标准。其次，物业管理应该由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理。当时台北之星物业管理费定在1.2元平方米，配套管理费5000元。有趣的是，台北之星的物业管理公司广州佳音在物业管理的领域资历尚浅，并没有其它代理的个案。对于酒店式公寓而言，当然是十分欠缺的。而且，在户型配比上，台北之星全部规划为“套房”，这也和武汉后期出现的酒店式公寓以“单间”为主不同。零点评析：台北之星虽然开创了武汉酒店式公寓之先河，取得了较好的业绩，但是从产品本身和定位来看，有诸多不成熟之处，并非严格意义上的酒店式公寓，只不过运用了酒店式公寓的些许元素。汉飞青年城产品情况：汉飞青年成为武汉首个非烂尾楼改建的精装修产权式酒店公寓。它具有800余套小户型，30层标高。销售均价从4300到5100元不等，目前其二手房交易价格已经飙升到6000元8000元/平方米之间。在房型上面标准层2.8米，挑高4.8米（内复式型双层），汉飞青年城2003年底主体结构封顶，2004年6月毛坯交房，2004年10月精装修交房。其主要产品为精装小户型房，有自助式洗衣、家政中心、购物超市、咖啡厅、健身房、商务中心、智能化系统、星级酒店式电梯大堂，内部空间可任意分割组合，有线、宽带、空调、热水器、浴 霸、抽油烟机、电磁炉、橱柜、厨卫设施配套齐全。可以说汉飞青年城为当时武汉市场上最为先进的小户型产品，但是收房后，消费者才发现物业出现的种种弊端，过少的电梯，过高的容积率、过窄的通道，过低的层高，还有过少的车位等等。定位推广：汉飞.青年城率先提出了精装修酒店式高级服务公寓的概念。它将这种新概念诠释的十分直白：1、 100%得房率2、 买平方得立方3、 买房送装修4、 七大类酒店式物业管理服务5、 用租房的钱买房，17%的年收益开盘后，开发企业通过看楼通道包装：红地毯，样板间有各种装修材料的具体产地、品牌标识。外立面广告+报纸广告（在长江和楚天发布连续四个整版的广告），交纳定金用户可获得抵值vip卡等一系列手段赢得市场认可，并一度刷新武汉住宅销售周期最短纪录。 零点评析：汉飞.青年城依然非严格意义的酒店式公寓，而是精装修公寓。他的最终目的是用来投资和过渡性居住，无论从长线还是短线投资或者自住来看，他都是一种时髦产品，和真正的酒店式公寓有一定差距，起码在功能上达不到酒店要求。圣淘沙产品情况：圣淘沙位于万松园路与万松园横路交汇处，占地面积7337 平方米，总建筑面积 43646.30 平方米，共750套，容积率6，绿化率35%，拥有152个停车位，为两栋28层建筑。该项目从2004年4月开盘到2005年5月，销售价格从5200元拉升到6500元/平米。圣淘沙大厦由江汉饭店管理有限公司管理，统一经营、统一管理。为五星级酒店级别，目前套房会员价格从260到590元不等。非会员标价最高达到1850元/间/晚。定位推广：圣淘沙定位产权式酒店公寓，以吸引投资客为主，通过稳定的收益回报吸引客户，承诺稳定回报率。由于该项目产品品质打造较好，占据较好的地理位置，加上定位明确，卖点突出，赢得了市场认可。零点评析：圣淘沙是真正意义上的酒店式公寓，其产品结构、特点都符合酒店运营，我司认为该项目在销售上取得了成功，但后续运营是否成功要看酒店管理公司如何管理。兆瑞国际产品介绍：兆瑞国际为22层高层，其中三层群楼，十八层酒店公寓，共计320套客房。该项目目前已经完成主体工程建设，预计2006年5月推出。销售起家5800元/平方米，最高价达到6500元/平方米。该项目2005年7月份曾经退出市场，由于种种原因重新规划、装修后推出。兆瑞国际开发企业自己组建兆瑞国际酒店管理公司，全面运营酒店管理。定为推广：该项目为武汉有一个酒店式公寓，项目以投资回报吸引客户，回报率为8%，但由于价格过高，消化较为困难。目前该项目对外宣称精装标准达到2000元/平方米。积累客户达到1000余组。零点评析：兆瑞国际为标准酒店式公寓，开发企业当时定位较为准确，但在招商过程中遇到阻力，在销售中难以达到目的，为了更好的套取现金，开发企业自己成立酒店管理公司作为第三方进行经营管理，开发企业以甲方身份对投资回报进行担保。由于新成立的酒店管理公司不具备酒店运作管理经验，后期将难以维持。零点结论：通过对上述酒店式公寓的详尽分析，我司认为目前武汉房地产市场上存在的酒店式公寓基本上以三种形态存在。以台北之星为代表的服务式酒店公寓具有明显不成熟性。以汉飞青年成为代表的精装修住宅公寓在市场已经形成遍地开花的局势，部分该类产品已经遭受市场冷遇，以圣淘沙、兆瑞国际为代表的纯酒店式公寓逐步走向成熟。虽然上述三类产品都取得了较好的市场业绩，但对本产品来说，如何借鉴其成功经验，如何结合本项目特点对本项目进行综合定位是关键。毫无疑问，酒店式公寓具有较为广阔的市场前景，特别在市场经济飞速发展的大武汉，具有巨大的市场发展空间。我司认为开发酒店式公寓可行性较强。第三章 本项目综合定位论证分析一、本项目经济技术指标分析建筑面积：15112平方米建筑层数：17层酒店层数：617层容积率：不祥绿化率：不祥配套：不祥停车为：不祥户型面积：3040平方米为主电梯：3部客房：210套上述经济技术指标显示，本项目规划为酒店，从规模，面积，建筑结构上看，本项目适合打造经济性酒店，不具备打造高档次酒店的条件。二、项目swot分析优势点（s）： 地段优势明显，交通便利，周边配套齐全区域经济繁华，房地产市场较好，有利于拉升本项目形象高收入群体集中，能够支撑酒店后续经营项目规划适合打造酒店户型面积控制与酒店套房规划设计较为合理劣势点（w）项目为写字楼改造，在结构和大厦配套上必然存在缺陷项目建成9年，不利于与片区新型项目竞争项目6层以上为酒店套房，不能形成统一整体，不利于酒店统一形象机会点（o）武汉经济飞速发展，中部崛起加速武汉经济腾飞旅游业迅猛发展，武汉将迎来全国乃至世界更多游客全球大型酒店业巨头纷纷入驻中国，酒店迎来新机本项目地段具有无比的优越性，具有发展酒店业的外围条件障碍点（t）武汉酒店众多，当次参差不齐，竞争激烈区域内高档酒店云集，本项目难以图为武汉酒店业入住率普遍偏低零点分析：通过对项目整体分析，机会点明显大于障碍，就有非常大的发展空间，我司认为，本项目成功的关键在于酒店的经营与管理，如果能够做活市场，则产权式销售难度将很小。我司建议引进先进的酒店管理公司，打造品牌经济型酒店的可行性更大。三、酒店定位分析1、产品定位格调 舒雅 经济型酒店公寓定为依据： 经济型酒店正在全国经济发达的城市迅猛扩张，具有非常强的市场影响力 经济型酒店管理模式较为先进，经济而不抵挡，小巧但舒适，品质高雅 本区域高档酒店众多，本项目不具备与其竞争之能力，突围困难 本项目不具备高档酒店条件，户型设计仅能满足经济型酒店客房条件 经济型酒店具有广阔的客源，更具市场竞争力2、客户定位 本区域商务人士和外来业务人士 外来旅游人士他们：具有一定经济实力拥有较好的文化素养和生活情趣走南闯北，喜好繁华的市中心，追求新鲜事物他们追求高品位，但不脱离实际，经济意识强时尚、优雅，既有理性的思维也有浪漫的情愫3、价格论证与定位由于本项目是打造酒店式公寓，终极目的是实现销售，而销售价格至关重要。前面分析的式酒店运营客户分析，而真正购买本项目的客户应该为投资客。针对这些投资客，稳定的收益回报是其投资的保障和前提，如何给他们投资信心，除准确的定位和宣传外，更要依托市场进行价格定位。在这里，我们的销售价格定位将充分考虑区域住宅市场价格、区域写字楼市场价格、区域经济型酒店市场价格。住宅价格：6000元/平方米写字楼价格：80元/平米/月*12个月*10年=9600元/平方米经济型酒店价格：180元/间*30天*40%入住率/30平米=7200元/平方米参考价格 住宅价格 写字楼价格 经济型酒店价格区域均价 6000元/平米 9600元/平米 7200元/平米权重 20% 10% 70%价格调整数 1200 960 5040本项目价格 7200元/平方米价格主观因素校正：区域房价自然增长 +2%零点专业操盘能力 +2%经济型酒店市场前景+3%政策因素影响压力 -2%小户型产品市场竞争 -1%本项目最后定价：7500元/平方米，如果开发企业能够成功的运营酒店，保证其投资回报，则该价格可以拉升到8000元/平方米。第四章 本项目营销策略 一、招商策略1、招商形式定位目前市场上经济型酒店以三种形式存在：自营、加盟、托管，三种方式均有自己的优势和弊端。自营：自营是一种比较传统的经营模式，是开发企业为自己保留固定产业，获得稳定性受益的方式，如江汉北路德金茂酒店就是典型的自营性酒店。自营酒店的缺陷是开发企业本身不具备经营管理酒店的经验和能力，因此酒店效益难以最大化发挥。往往是惨淡经营，以低价吸引客户。但是自营享有充分的自足权利，可以控制经营节奏，把握经营收益。 加盟：加盟是以特许连锁的形式成为某个大型酒店业集团的一个加盟店，享受其先进的管理经验和全球数以万计的稳定会员客源，该类型酒店在旅游市场上占有绝对优势。加盟型酒店比较容易做活，但是需要每年上交大量阿盟费用。而且在统一形象，统一装修上，所花费的成本相当高。托管：托管是完全引进大型酒店管理公司对酒店进行全方位托管，如五月花大酒店、华美达酒店均采用这种方式。他的优点是让具有绝对管理经验、绝对管理能力的酒店去运营酒店，被托管方每月收益稳定回报。零点分析：三种经营方式均有自己的特点，但对本项目而言，要给投资者以信心，就必须做活酒店，因此，引进具有专业管理能力的酒店公司最为可行，原因有三：首先，专业酒店运营商具有较高的知名度，具有丰富的管理经验和稳定的会员，酒店存活不存在问题；其次，弥补开发企业没有经验所带来的经营风险，从而有利于项目销售，给投资者信心。再者，托管和加盟已经成为酒店业发展的必然趋势。因此我司建议开发企业可以考虑后两种方式。2、招商手段加盟相比托管而言较为容易，完全托管又有些许利润损失，因此我司建议将上述两种方式进行结合，进行半托管经营，托管公司享受经营权和管理权，开发企业具有监督权和财务审核权。招商准备：项目招商手册：设计精美的招商手册，对本项目的优势进行全面分析、展示 项目招商优惠条件，包括内容有：产品基本数据、产品周边环境分析、产品特色优势及优惠办法、装修方案等项目包装：对项目进行全面包装，步入装修实施阶段。该阶段所有证件陆续下发、所有宣传资料到位，招商部成立并开始运作。 我司目前与全球大型酒店集团保持友好联系，如法国雅高集团、美国速8、锦江之星、泰华等，该项目启动后，我司将进入全面招商工作，引进大型酒店公司。由于本项目的重点是招商和产权销售。销售是实现资金回笼必然之途径。在这里我司将引用独创的销售模式。二、销售策略 在本项目对产权式酒店公寓进行销售时，将以酒店银行模式进行推广执行。本项目销售的目标客户100%为投资客户，而投资客户最为关心的就是风险问题和投资收益问题，风险小，回报率高，则能够激活投资市场。目前市场上所谓的投资回报已经泛滥，消费者已经不再相信其美轮美奂的广告语，而需要开发企业担负起一定的责任，风险与共。何谓酒店银行，顾名思义就是以酒店为载体实现银行的功能。具体思路和办法。 投资者：1、投资者购房后，享受所付房款的6%的利息收益（远远高于银行存款利息）2、投资者拥有十年产权，不需付按揭款3、投资者拥有无条件退房的权利4、投资者没有经营权，十年后必须交回产权给开发商从走资者角度来看，没有任何风险，回收稳定高额利息收益开发企业：1、 拥有酒店完全经营控制权2、享受酒店租赁收益或者经营收益的全部3、负责支付客户购房后的按揭月供 4、协同酒店管理公司做活酒店，保证客户的收益和自身的收益从开发企业角度讲，与客户共同担当风险。责任和自身利于挂钩在这种模式下开发企业可以：1、迅速回收资金，运用到下一个项目2、酒店成功运营后，开发企业可以拥有超过月供后丰厚收益3、十年后，开发企业可以以原出售价收回酒店产权，永续经营，而酒店的十年后价值远远高于当今价值。在这种模式下投资者可以1、将风险转嫁到开发企业身上，投资者无需支付按揭款，拥有无条件退铺的权利，但要监督、关注、甚至帮助酒店运营，如果酒店运作不顺，可以随时收回投资。可以说基本上是零风险。2、投资者可以或者高于银行很多的利息收入3、十年后，投资者交付产权回收本金，不受任何资金风险，和银行储蓄、股票、期货相对，风险最小，利润更大。三、开发企业与投资者利润分析开发企业利润分析 以30平米计算首付款 按揭回收 按揭月支出 酒店收益 利息支付 6%+67500元 +157500 -895元 +2160 -338上表可以看出，如果酒店入住率达到40% ，单间套房价格为180元/月，则开发企业可以获取928元，这928元为开发企业也酒店公司共同利润空间。如果酒店运营非常成功，入住率上升，则利润更为可观。如果开发企业仅仅促进销售，获取销售利润，则为了促进销售可以将利息发达到8%